Выкупить долю в квартире у брата

Содержание

Как выкупить долю в квартире у родственника, если они против

Выкупить долю в квартире у брата

» Жилищные споры » Как выкупить долю в квартире у родственника

4 758 просмотров

Выкуп доли может быть добровольным или принудительным. В первом случае предполагается заключение обычного договора купли-продажи и последующее оформление на общих основаниях. Во втором случае нужно быть совладельцем этой же квартиры и в принудительном порядке «забрать» долю у родственника, выплатив тому соответствующую компенсацию. Это возможно лишь по решению суда.

При покупке доли (как принудительной, так и обычной) тот факт, что продавцом является родственник не играет никакой роли. Если этот вопрос рассматривается лишь с точки зрения неуплаты налога на покупку, то следует помнить, что не облагаются налогом лишь подарки от близких родственников, а не выкуп как таковой.

Пошаговая инструкция по выкупу доли в квартире у родственников

Самый простой вариант – договориться с родственником о том, что тот продает, а человек покупает какую-то конкретную долю. Если при этом покупатель уже владеет другой долей в той же квартире, то ситуация облегчается еще больше, ведь не требуется учитывать преимущественное право.

Преимущественное право – это специальный порядок взаимоотношений между совладельцами долей одной недвижимости исходя из которого продавец сначала обязан предложить купить его долю другим собственникам и только тогда, когда ни один из них не захочет или не сможет ее выкупить – продавать третьим лицам. В том числе и родственникам, не владеющим долями в рассматриваемой квартире.

Порядок действий

  1. Обсудить все условия сделки. В частности – сумму оплаты. Это важно для того, чтобы остальные владельцы могли реализовать свое преимущественное право (или отказаться от него).
  2. Направить всем совладельцам предложения о покупке доли (это должен делать продавец).

    В предложении обязательно должны быть указаны те условия, на которых он готов расстаться со своей долей. Именно для этого и требуется заранее обсудить сумму.

Нельзя менять условия сделки уже после отправки предложений.

Все должны быть равны в данной ситуации, иначе последует обращение в суд от других владельцев с требованием признать сделку недействительной.

  1. Подождать 10 дней с момента получения предложения совладельцами (ст.250 ГК РФ).
  2. Если никто так и не решился на покупку – оформлять сделку.
  3. Составить договор купли-продажи.
  4. Заверить его у нотариуса.
  5. Передать деньги за покупку.
  6. Оформить покупку новой собственности в Росреестре.

Пример: Один человек хочет купить долю в квартире, которая принадлежит его родственнику. Тот согласен на его условия, однако не хочет продавать свою долю другим собственникам.

Чтобы они точно не смогли реализовать свое преимущественное право, продавец в предложении совладельцам указывает сумму сделки, которая в разы превосходит рыночную (и, что важнее, ту, за которую он действительно собирается продать долю родственнику). Разумеется, владельцы квартиры не могут согласиться на такие условия.

В результате доля продается, но по значительно меньшей цене. Узнав об этом, совладельцы могут подать иск в суд и признать сделку недействительной.

Примерный пакет документов, который потребуется для заключения договора:

  • Паспорта покупателя и продавца.
  • Ранее составленный договор. Составлять его может как продавец, так и покупатель. Как вариант – можно обратиться к нотариусу, он все равно возьмет деньги за свои услуги.
  • Выписка из ЕГРН или иной подобный документ, доказывающий право собственности на рассматриваемую долю.
  • Договор дарения, наследства, купли-продажи или иной документ, на основании которого доля была получена.
  • Доверенность на представителя и его документы (если требуется).

Если владельцем доли выступает несовершеннолетнее или недееспособное лицо, потребуются документы, удостоверяющие его личность, факт недееспособности, документы на опекуна и, зачастую, разрешение от органов опеки.

Правильно составить договор купли-продажи несложно. Для этого нотариус, фактически, не нужен. Но если стороны друг другу не доверяют или просто слабо разбираются в данной теме, тогда можно попросить составить его и третье лицо. Ниже представлен образец, на основании которого можно подготовить свой вариант данной бумаги.

Скачать образец договора купли-продажи выкупа доли в квартире

Расходы и налоги

Примерный перечень расходов на покупку доли в квартире:

Тип расходовПриблизительная сумма
Стоимость долиИндивидуально
Услуги нотариусаОт 5 тысяч рублей
Регистрация права собственности2000 рублей на 1 человека

Помимо этого, после оформления недвижимости в собственность ежегодно придется оплачивать налог. Его сумма напрямую зависит от региона проживания.

Продавец, кроме всего прочего, должен будет оплатить 13% от стоимости доли в качестве налога. Исключение составляют ситуации, когда доля находилась в собственности 3 года (для недвижимости, полученной по наследству, в результате дарения или приватизации) или 5 лет (для всех остальных вариантов).

Примерные сроки оформления сделки:

ДействиеСрок
Согласование условий сделкиОт 1 дня
Оповещение совладельцевДо 10 дней
Оформление сделки у нотариусаДо 1 дня
Оформление собственности на долюОт 3 дней

Как выкупить долю в квартире у родственника, если он против

Если потенциальный покупатель владеет долей в той же квартире, где он хочет купить другую долю у родственника, то он может попробовать выкупить ее принудительно, через суд. Но для этого должны выполняться определенные условия.

Условия покупки доли у родственника, если он против

  1. Доля является незначительной или может быть признана таково
  2. Выделить долю в натуре невозможно.
  3. Владелец обладает другой недвижимостью.

Пример: Предположим, что есть некая квартира площадью 40 кв.м.

, у которой есть два владельца. У первого 9/10 долей квартиры, у второго 1/10. Это незначительная часть и исходя из площади квартиры, ее невозможно выделить в натуре.

Кроме того, если у владельца 1/10 есть другое жилье, то первый собственник может обратиться в суд и выкупить эту долю принудительно. Если бы площадь квартиры составляла бы 200 кв.м., то 1/10 – это уже 20 кв.м.

, что, в принципе, соответствует даже некоторым однокомнатным квартирам. Как следствие, эту часть реально выделить в натуре и, соответственно, невозможно выкупить принудительно.

Существует и альтернатива.

Если владелец доли, которую планируется выкупить в принудительном порядке, не платит за коммунальные услуги, вообще не живет в квартире и/или регулярно нарушает порядок, то можно попробовать лишить его этой части недвижимости (при условии, что у него есть хоть какое-то другое жилье). Однако возникает множество проблем со сбором доказательства и, на практике, в пользу истца такие решения принимаются очень редко.

  1. Собрать доказательства правоты истца (конкретного перечня не существует, все зависит от сложившейся ситуации).
  2. Подготовить иск.
  3. Отправить заявление в суд.
  4. Заплатить госпошлину.
  5. Ожидать заседания и решения суда.
  6. Получить на руки решение суда, которое вступило в силу.
  7. Реализовать свое право на принудительный выкуп.

К исковому заявлению нужно прикладывать примерно такой перечень документов:

  • Паспорт заявителя.
  • Доказательства.
  • Выписка из ЕГРН или иной документ, подтверждающий факт владения долей в рассматриваемой квартире.
  • Квитанция об оплате госпошлины.

Не лишним будет заранее, еще до обращения в суд, предложить отказывающемуся лицу заключить договор купли-продажи и зафиксировать данный факт. Это будет рассмотрено как попытка решить проблему во внесудебном порядке и может «сыграть в плюс» истцу.

Исковое заявление

Исковое заявление такого типа составляется исходя из требований ст.131 ГПК РФ. Образец представлен ниже.

Скачать образец искового заявления на выкуп доли в квартире, если владелец против

Покупка доли в квартире у родственников: способы, алгоритм действий

Выкупить долю в квартире у брата

Жилье нередко становится причиной раздора. В особенности, когда в квартире прописано несколько человек. Даже будучи членами одной семьи, люди часто не могут поделить совместную жилплощадь, осложняя жизнь себе и окружающим. В связи с этим многие граждане задумываются о том, как выкупить долю в квартире у родственников. Об этом мы и поговорим ниже.

Как можно выкупить долю квартиры у родственника

Если жильем владеет несколько человек, то речь идет о долевой собственности. Каждый из владельцев в этом случае называется дольщиком, причем доли чаще всего не равны и не выделяются в натуре. Все нюансы, касающиеся долевой собственности, указаны в статье 244 Гражданского кодекса РФ.

Совместное владение недвижимостью возникает ввиду следующих обстоятельств:

  1. Приватизация. Если семья проживает в муниципальной квартире, то в результате приватизации, каждый из жильцов становится собственником определенной части жилья.
  2. Развод. Если квартира была приобретена в браке, то она считается супружеской собственностью. При разводе жилье делится между бывшими супругами пополам. Также размер долей может определяться брачным договором.
  3. Наследство. Когда владелец квартиры умирает, его имущество отходит наследникам. Соответственно, объект может перейти в долевое владение нескольких родственников. Размер доли каждого из них определяется завещанием. Если же оно отсутствует, то наследственная масса делится поровну.
  4. Иные обстоятельства. Речь идет о приобретении жилья, дарении, ренте и прочих способах получения недвижимости.

Процедура выкупа доли не зависит от степени родства между собственниками. Приоритет в покупке части общей недвижимости имеют совладельцы. Если никто из них не изъявил желание купить долю, тогда ее выставляют на общие торги. В этом случае ее может приобрести третье лицо, став полноправным дольщиком.

Действующее законодательство выделяет два способа приобретения доли недвижимости:

  • по соглашению сторон;
  • через суд.

Каждый из способов следует рассмотреть подробнее.

Пошаговая инструкция по выкупу доли по соглашению сторон

Проще всего выкупить часть квартиры по договоренности с родственником. Если обе стороны согласны на сделку, то и проблем при ее заключении не возникнет. Алгоритм действий при выкупе доли приведен ниже.

Уведомление

Как говорилось выше, совладельцы недвижимости являются основными претендентами на покупку долей. Для этого достаточно иметь право собственности даже на незначительную часть жилья. Если дольщиков несколько, то каждый из них должен получить уведомление о намерении продать имущество. Оно составляется в письменной форме и может быть передано сособственникам несколькими способами:

  1. Лично в руки под подпись. Это самый быстрый и простой способ вручить уведомление. Однако если дольщик не проживает в общей квартире, то могут возникнуть проблемы с установлением его местонахождения. К тому же, он имеет право отказаться подписывать уведомление, желая отложить срок сделки.
  2. Уведомление через нотариуса. Эта процедура удобна тем, что обязанности по составлению документа ложатся на плечи специалиста. Минус заключаются в оплате услуг нотариуса и длительном ожидании.
  3. Отправка почтой. Для этого используется письмо с простым уведомлением. Так можно сэкономить время на поиски совладельца. Однако письмо может затеряться или вернуться с пометкой о неполучении. Все это затягивает процесс продажи имущества.

По закону дольщики имеют не более месяца на раздумья, что указано в статье 250 Гражданского кодекса РФ. Отсчет начинается с момента получения уведомления. Каждый из сособственников обязан составить письменный ответ, приняв предложение продавца или же отказавшись от покупки.

Следует понимать, что если дольщики не будут уведомлены о продаже недвижимости надлежащим образом, то впоследствии сделку могут отменить в судебном порядке. Например, отец отписал свою квартиру троим сыновьям. Каждый из наследников получил по трети жилья. Через время один из дольщиков решил продать недвижимость, не уведомив других собственников. В итоге доля была продана третьему лицу.

Узнав о сделке, дольщики подали в суд и добились отмены продажи. Затем часть квартиры выкупил один из братьев.

Какие документы нужно подготовить

Договорившись о продаже, необходимо подготовить следующие бумаги:

  • паспорта продавца и покупателя;
  • поквартирная карточка (для ее получения нужно направить запрос в УВМ МВД РФ);
  • согласие супруга (если объект находится в супружеской собственности);
  • выписка из ЕГРН;
  • техническая документация.

Составляем договор купли-продажи

Некоторые граждане полагают, что при передаче части общей квартиры родственнику достаточно составить простой договор купли-продажи, с которым впоследствии можно будет обратиться в Росреестр для перерегистрации прав. Но с 2016 года правила изменились, и теперь подобные сделки подлежат обязательному нотариальному заверению.

Кроме того, относительно статьи 550 Гражданского кодекса РФ, в договоре должна содержаться следующая информация:

  • наименование;
  • место и дата составления;
  • данные участников сделки;
  • описание продаваемой части квартиры (адрес, размер и т. д.);
  • стоимость имущества;
  • права и обязанности сторон;
  • способ передачи денег и дата;
  • прочие условия, которые участники сделки хотят отразить в договоре.

Для составления договора стороны обращаются к нотариусу. Он проследит за тем, чтобы документ не содержал ошибок и заверит его.

Регистрация недвижимости

После подписания и заверки договора купли-продажи, сведения о новом владельце недвижимости необходимо внести в государственный реестр. Для этого новоявленный собственник должен подать бумаги в отделение Росреестра или МФЦ. Здесь гражданин пишет заявление по предложенному образцу. В течение 14 дней после подачи документов он получает выписку из ЕГРН.

Если после выкупа доли гражданин становится владельцем всей жилплощади, то он может оформить право собственности на квартиру целиком.

Оплата налогов

По закону продавец недвижимости обязан уплатить налог в размере 13% от стоимости объекта. Граждане освобождаются от налогообложения в следующих случаях:

  • стоимость сделки составила менее миллиона рублей;
  • продавец не получил прибыли от продажи квартиры (недвижимость была продана за ту же сумму, за которую приобреталась);
  • недвижимость находилась в личной собственности гражданина более трех лет.

Особенности выкупа доли в судебном порядке

Если родственник отказывается продавать долю, выкупить ее можно через суд. Это возможно при наличии следующих условий:

  1. Размер доли незначителен. В некоторых случаях часть квартиры оказывается настолько мала, что становится невозможным определить порядок совместного пользования долей, не ущемив права других дольщиков. Подобное происходит, если один из собственников владеет 1/20 в однокомнатной квартире.
  2. Выделение доли в натуре является невозможным. Это требование невыполнимо в большинстве случаев. Дело в том, что натуральная доля фактически представляет собой самостоятельное жилое помещение с отдельным входом и коммуникациями.
  3. Отсутствие заинтересованности в общем жилье. Например, собственник имеет отдельную квартиру, в которой фактически проживает. При этом он не принимает участия в поддержании технического состояния общего жилья, не оплачивает коммуналку и т. д.

При соблюдении всех вышеперечисленных условий можно обращаться в суд с целью принудительного выкупа доли. Если иск будет удовлетворен, то покупка станет возможной на основании судебного решения.

Алгоритм действий

Рассмотрим порядок принудительного выкупа доли:

  1. Досудебное урегулирование. Данный этап не является обязательным, но суд – это всегда крайняя мера. Поэтому с родственником рекомендуется договориться о продаже. Возможно, удастся достичь компромисса. Если же переговоры не увенчались успехом, следует обращаться в суд.
  2. Сбор документов. Помимо правоустанавливающей документации понадобятся доказательства того, что ответчик не использует совместное жилье по назначению. Например, если он не оплачивает коммуналку, то достаточно предъявить выписку из банка, доказывающую внесение средств другим собственником.
  3. Составление иска. Чтобы грамотно составить судебный иск, лучше заручиться помощью профессионального юриста. Естественно, услуги специалиста будут платными. Если бюджет ограничен, можно ознакомиться с образцами заявлений, представленными в интернете.
  4. Подача иска. К исковому заявлению прикладывается пакет документов. Далее бумаги подаются лично в отделение районного суда или отправляются почтой.
  5. Рассмотрение. Истцу рекомендуется участвовать в слушаниях, активно отстаивая свою позицию. Чтобы увеличить шансы на положительный вердикт, можно воспользоваться помощью квалифицированного юриста. В случае удовлетворения иска, стоимость услуг специалиста может быть возложена на ответчика, который оплатит все судебные издержки.
  6. Решение суда. После рассмотрения всех доводов, суд выносит окончательное решение. Если иск будет отклонен, то оспорить такой вердикт можно в вышестоящей инстанции.
  7. Регистрация объекта. Выплатив родственнику материальную компенсацию за долю в квартире, гражданин должен закрепить за собой имущественные права. Для этого он обращается в Росреестр или МФЦ, подав пакет документов на перерегистрацию недвижимости.

Необходимые документы

Основным документом при обращении в суд является исковое заявление. Оно составляется по образцу, который можно получить у сотрудника судебной инстанции. К иску следует приложить такие бумаги:

  • паспорт истца;
  • квитанция об оплате госпошлины;
  • выписка из реестра;
  • поквартирная карточка;
  • уведомление о попытке досудебного урегулирования;
  • техническая документация на объект;
  • заключение специалиста о стоимости выкупаемой доли.

Расходы

Обращаясь в суд, истец обязан оплатить налоговый сбор. Размер госпошлины зависит от цены иска (стоимости выкупаемой доли). Особенности расчета сбора присутствуют в статье 333.19 Налогового кодекса РФ.

При регистрации недвижимости в Росреестре заявителю придется заплатить еще 2000 рублей. Это оплата за регистрационные услуги и внесение изменений в реестр недвижимости.

Источник: https://runasledstvo.ru/kak-vykupit-dolyu-v-kvartire-u-rodstvennika-po-soglasheniyu-i-cherez-sud/

Покупка доли в квартире у родственника: порядок основных действий

Выкупить долю в квартире у брата

На рынке недвижимости большое количество сделок связано с приобретением квартир или их долей одним родственником у другого. Для таких сделок есть свои нюансы, особенно при приобретении жилья в ипотеку или при выкупе долей. Зависят эти особенности от того, кого можно относить к близким родственникам, а кого – нет.

Кто такие близкие родственники?

Семейный Кодекс Российской Федерации в вопросах регулирования сделок по различным видам реализации недвижимого имущества может прийти на помощь в случае толкования понятия близких родственников.

Это связано с тем фактом, что жилищное и гражданское законодательство даёт наибольшие привилегии лицам, которые в соответствии с нормами семейного законодательства являются близкими родственниками с участниками сделки.

В соответствии с нормами Семейного Кодекса близкими родственниками считаются:

  • родители и дети, в том числе усыновлённые, в отношении которых действует тайна усыновления;
  • братья и сестры, участвующие в сделке;
  • родные бабушки и дедушки и внуки, если сделка совершается между ними.

При этом, лица, находящиеся под опекой (например, муж и жена взяли опеку над прямым племянником жены) близкими родственниками считаться не будут.

Порядок покупки

Приобретение имущества у родственника зависит от того, есть ли другие претенденты на приобретение жилья или нет, находится ли оно в долевой собственности, а также какой конкретно механизм покупки используется – с использованием ипотечного кредитования или с помощью собственных средств.

Основными действиями в приобретении жилья у родственников будут следующие:

  • Установление цены приобретаемого имущества. Оно может происходить путём проведения независимой оценки, а также с помощью самостоятельного определения стоимости собственником выкупаемого недвижимого имущества.
  • В случае приобретения квадратных метров, находящихся в долевой собственности, собственник должен уведомить остальных совладельцев о своём желании продать своё имущество родственнику.
  • В случае, если остальные совладельцы предоставили нотариально заверенный отказ от приобретения доли, между покупателем и продавцом заключается предварительный договор купли-продажи.
  • Продавец готовит все необходимые документы для совершения сделки, которые смогут подтвердить ее законность, со своей стороны.
  • Происходит подписание основного договора купли-продажи с имеющимися дополнительными соглашениями и приложениями. При желании сторон договор может быть заверен у нотариуса.
  • Регистрация сделки путём подачи договора и сопровождающих его документов в Росреестр для получения выписки из Единого государственного реестра прав на недвижимость (взамен выдаваемого ранее свидетельства о праве собственности).

Порядок действий является стандартным, однако, в случае покупки в ипотеку, перечень требуемых документов и основные шаги немного изменятся.

Приобретение в ипотеку

Выкуп имущества у родственников в ипотеку банками и иными кредитными организациями приветствуется далеко не всегда, так как в этом случае велик риск мошенничества со стороны покупателя-заемщика.

Мошенничество в этом случае будет выглядеть следующим образом: между родственниками заключается фиктивный договор купли-продажи, который предоставляется в банк, а средства, полученные в качестве ипотечного займа, тратятся не по их целевому назначению.

Однако в том случае, если договор заключается между родственниками, являющимися совладельцами жилплощади, банк примет решение о предоставлении ипотечного займа, так как в качестве залога перед банком может выступать уже находящееся в собственности имущество.

Для того, чтобы приобрести недвижимость в ипотеку у родственника, для обращения в банк придется предоставить пакет документов для заключения договора ипотечного кредитования. В каждом банке требования по перечню необходимых документов свои, однако основной пакет выглядит следующим образом:

  • личные документы заемщика, позволяющие идентифицировать его личность (паспорт или иной аналогичный документ);
  • справка о доходах, подтверждающих реальный уровень заработной платы потенциального заёмщика;
  • если у заемщика есть другие источники доходов, их тоже лучше подтвердить для того, чтобы повысить процент вероятности одобрения займа на необходимую сумму;
  • если у потенциального заемщика уже есть в собственности имущество, например, доля в квартире, в которой планируется выкуп ещё одной доли, то необходимо предоставить правоустанавливающие документы на это имущество для возможности использовать его в качестве залога;
  • договор купли-продажи имущества в виде предварительно подписанного соглашения для подтверждения факта приобретения конкретных квадратных метров;
  • некоторые банки могут потребовать ещё также и дополнительные документы, например, у мужчин-военный билет.

По условиям ипотечного кредитования средства от банка в адрес продавца передаются только после заключения основного соглашения по продаже жилья и перерегистрации права собственности.

Заключение

Выкуп квадратных метров у родственника осуществляется по аналогичной процедуре с обычными сделками по купле-продаже. Исключением является процедура приобретения жилья в ипотеку, так как здесь для исключения банком возможности мошенничества со стороны заемщика сначала потребуется подтвердить фактический переход права собственности от одного собственника к другому.

Не нашли ответа на свой вопрос? Звоните на телефон горячей линии 8 (800) 350-34-85. Это бесплатно.

Источник: https://zakonguru.com/nedvizhimost/priobretenije/pokupka/u-rodstvennika.html

Покупка жилья у родственников на материнский капитал: документы, оформление, нюансы

Выкупить долю в квартире у брата

С 2007 г. в нашей стране действует программа поддержки семей, в которых воспитывается двое и более детей – материнский (семейный) капитал.

Он может стать хорошим подспорьем при покупке собственной недвижимости, и каждая семья ищет наиболее оптимальный для себя способ его использования, в том числе и в сделках с родней.

Можно ли направить материнский капитал на покупку жилья у родственников и как это сделать законно?

Закон строго регламентирует сделки купли-продажи недвижимости с применением материнского капитала, что связано с постоянными попытками обналичить сертификат путем заключения фиктивной сделки.

Например часто стороны подписывают договор купли-продажи и средства материнского капитала перечисляются продавцу, но в реальности эти деньги продавец отдает покупателю, а покупатель не заявляет никаких прав на «купленную» недвижимость.

Кроме этого, покупатель еще и приобретает право на налоговый вычет с той суммы, что якобы была уплачена сверх размера материнского капитала.

Чаще всего такие договорные сделки заключают между собой родственники, т.к. реализация подобных схем требует достаточно доверительных отношений. Но значит ли это, что купить квартиру у родственников на материнский капитал невозможно?

Заключить с родственниками договор купли-продажи и использовать при этом сертификат на маткапитал можно, но с некоторыми оговорками:

  • жилье находится на территории России;
  • сторонами сделки являются полностью дееспособные и правоспособные граждане (т. е. достигшие совершеннолетия и не состоящие на учете в психоневрологическом диспансере и т. п.);
  • покупка недвижимости в обязательном порядке сопровождается выделом доли на каждого члена семьи, в т. ч. и детям;
  • супруги не могут быть сторонами сделки (т. е. муж не может продать недвижимость жене и наоборот).

Следует знать, что в современном законодательстве нет прямого запрета на покупку жилья у родственников, но Пенсионный фонд вправе отказать в перечислении средств, если усмотрит в сделке признаки мошенничества, что случается особенно часто, когда сторонами договора являются близкие родственники.

Таким образом круг лиц, которые могут участвовать в сделках с применением материнского капитала, ограничен, но кто именно считается близким родственником?

Ответ на этот вопрос дает ст. 14 Семейного кодекса, в соответствии с которой к ним относятся:

  • родители и дети;
  • дедушка/бабушка и внуки;
  • братья и сестры (как родные, так и имеющие только одного общего родителя).

Статья под номером 14 СК РФ не указывает в перечне близких родственников усыновителей и усыновленных, однако гражданское законодательство юридически уравнивает их в правах с кровными родителями и детьми, наделяя одинаковыми правами и обязанностями.

Отсюда следует, что сделка, заключенная между усыновителями и усыновленными также может быть оспорена.

Как оформить сделку

Оформление договора купли-продажи с применением средств материнского капитала имеет ряд особенностей, связанных с тем, что окончательный расчет с продавцом происходит уже после регистрации перехода прав на недвижимость.

Покупка квартиры или дома (либо их доли) в таких случаях происходит по следующему алгоритму:

  • Составляется и подписывается договор купли-продажи жилья, в котором указывается, что при расчетах используются средства маткапитала.
  • Стороны обращаются в регистрационную палату и регистрируют переход прав на имущество.
  • После перехода прав на недвижимость, покупатель обращается с заявлением в Пенсионный фонд, т. к. именно это учреждение одобряет сделки с использованием материнского капитала.
  • После того как Пенсионный фонд проверяет документы и одобряет сделку, средства материнского капитала зачисляются на счет продавца.

При обращении в Пенсионный фонд нужно подготовить определенный пакет документов, в который входят:

  • сертификат;
  • документы, подтверждающие брак и рождение детей (свидетельства о браке и о рождении/усыновлении детей);
  • договор купли-продажи жилья;
  • кредитный договор, если жилище приобреталось с привлечением кредитных средств (ипотеки);
  • реквизиты получателя средств;
  • нотариально заверенное обязательство о выделении долей детей в приобретенном недвижимом имуществе.

В зависимости от конкретной ситуации могут потребоваться и другие документы, поэтому стоит заранее обратиться в Пенсионный фонд и уточнить список требуемых документов.

Как заключить договор

Главной особенностью договора купли-продажи имущества с использованием средств материнского капитала является способ оплаты. Окончательный расчет между сторонами происходит уже после регистрации перехода прав и занимает определенное время, которое необходимо Пенсионному фонду для проверки документов и перечисления средств. Условно говоря, это сделка с отсрочкой платежа.

В договоре обязательно должно быть прописано, что часть стоимости будет выплачена за счет средств материнского капитала, в связи с чем необходимо указать в тексте договора все реквизиты сертификата: серию, номер, дату выдачи и пр. Также должны быть указаны банковские реквизиты продавца, по которым должны быть перечислены средства. Договор можно составить самостоятельно или обратиться за помощью к специалистам.

Нотариального удостоверения такой договор не требует.

Покупка жилья у родственников на материнский капитал

Каковы главные особенности покупки жилья у родственников с использованием материнского капитала? Возможен ли выкуп доли, а не квартиры иди дома целиком? Как выкупить долю в квартире у родственника? Такие сделки вызывают большое количество вопросов.

С одной стороны, средства материнского капитала можно направлять на приобретение жилого помещения, а к ним закон относит не только жилой дом или квартиру, но и часть жилого дома или квартиры (ст. 16 Жилищного кодекса РФ).

Но с другой стороны Пенсионный фонд часто отказывает в одобрении сделок такого рода, и использовать материнский капитал способом не всегда представляется возможным.

Выкуп доли квартиры у родственников

Улучшение жилищных условий — одна из целей, на реализацию которой можно направить средства материнского капитала. В тех случаях, когда родственники владеют квартирой в долях, выкуп доли с использованием сертификата на материнский капитал позволяет достигнуть указанной цели, т.к. в результате этой сделки доля семьи станет больше, либо квартира перейдет в их собственность целиком.

Такие сделки не запрещены, даже если собственником доли является близкий родственник. Но Пенсионный фонд, проверяя такой договор, может обратить внимание на то, будут ли родственники продолжать жить вместе.

Например, супруги с двумя детьми проживают с бабушкой в одной квартире, которой владеют в одинаковых долях, и планируют выкупить долю своей бабушки.

Если после заключения сделки стороны планируют продолжать совместно проживание, то это свидетельствует о том, что:

  • жилищные условия семьи фактически не улучшаются;
  • у бабушки нет объективной необходимости продавать свою часть квартиры.

В таком случае данная сделка может быть расценена проверяющим органом как попытка обналичить материнский капитал, а не использовать его как средство улучшения жилищных условий.

Для того, чтобы предотвратить возможный отказ понадобятся довольно убедительные аргументы, доказывающие обоснованность и нужность такой покупки.

Об указанных особенностях следует помнить, отвечая и на вопрос о том, каккупить квартиру у родителей на материнский капитал.

Не важно, у кого именно из близких вы выкупаете долю: если сделка покажется подозрительной (особенно в тех случаях, когда стороны договора купли-продажи продолжают жить вместе), Пенсионный фонд может ее не одобрить.

Помимо всего сказанного следует помнить и о том, что приобретать на средства материнского капитала долю квартиры можно только в том случае, если она выделена в натуре.

Можно ли купить полдома на материнский капитал

К покупке части дома применяются те же правила, что действуют и при сделках с долями в квартирах.

Купить полдома на материнский капиталможно, если провести выделение долей в натуре (т. е. дом должен быть фактически разделен и каждой половине присвоены разные кадастровые номера и адреса).

После такого разделения можно составлять договор купли-продажи и обращаться в Пенсионный фонд с соответствующим заявлением.

Все же для большей уверенности рекомендуется направить запрос в Пенсионный фонд заранее, еще до оформления сделки.

В запросе нужно изложить ситуацию, приложить копии всех имеющихся документов и спросить о возможности использования  материнского капитала на покупку доли в указанном доме.

Далее, в зависимости от официального ответа, можно планировать свои дальнейшие действия: выделять доли в натуре и оформлять сделку либо обжаловать отказ в суде.

Можно ли купить квартиру у родителей или других близких родственников

Заключенный с родственниками договор купли-продажи будет проще «провести» через Пенсионный фонд, если стороны являются друг другу дальними родственниками (дяди/тети и племянники, двоюродные иди троюродные братья и сестры и т. д.).

Сделки с самыми близкими родственниками теоретически возможны! Однако, придется подготовить серьезные аргументы, чтобы убедить Пенсионный фонд в том, что конкретная сделка не является попыткой мошенничества.

Купить дом у родителей (или квартиру) с использованием средств материнского капитала можно, если во время проверки не возникнет сомнений в добросовестности сторон.

Например, в тех случаях, когда молодая семья жила ранее отдельно в съемном жилье, покупает у родителей одного из супругов дом или квартиру целиком или частично, и планирует жить там самостоятельно, Пенсионный фонд с высокой степенью вероятности одобрит такую сделку, т. к. жилищные условия семьи явно улучшаются по сравнению с предыдущими.

В случае, когда семья проживала изначально с родителями на принадлежащей им жилплощади и после покупки квартиры (дома) все остается на своих местах, велик риск отказа.

В такой ситуации ни о каком улучшении жилищных условий говорить не приходится, т. к. на тех же квадратных метрах продолжат проживание то же самое количество людей.

Сделки с использованием средств материнского капитала довольно распространены, т. к. для многих семей он является способом улучшить жилищные условия. Купить дом, квартиру или их долю у родителей и других близких родственников теоретически возможно, но непросто. Сделка должна явно улучшать имущественное положение семьи и не вызывать подозрений в попытке обналичить материнский капитал.

Игорь Битейкин, управляющий партнёр ЮК “Битейкин и партнёры”

Источник: https://zen.yandex.ru/media/legal/pokupka-jilia-u-rodstvennikov-na-materinskii-kapital-dokumenty-oformlenie-niuansy-5bcf7bc68068a800aba73538

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.