Вторичный рынок недвижимости что это

Покупаем и продаем вторичку: 11 советов риэлтора

Вторичный рынок недвижимости что это

28.06.2018 | 08:00 82715

Самый трудный с точки зрения проведения сделок сегмент недвижимости – вторичный. О том, как на этом рынке правильно выбрать квартиру, как продавать унаследованное жилье, как урегулировать конфликт с бывшим супругом, не дающим согласие на продажу долей в совместной квартире, рассказала генеральный директор АН «Время недвижимости» Наиля Берестовая.

Формат открытых консультаций, опробованный нашим изданием в рамках выставки «Ярмарка недвижимости», показал свою эффективность, и потому мы приняли решение о проведении таких сессий на независимой площадке на постоянной основе.

Первая встреча со слушателями состоялась в лофте на Петроградской стороне, и одна из сессий была посвящена нюансам приобретения квартир на вторичном рынке. Приглашенный эксперт Наиля Берестовая сразу уточнила, что вторичка – это необязательно древняя бабушкина квартира, это любое жилье, которое оформлено в собственность.

В целом квартиры на вторичном рынке пользуются спросом, поскольку такая покупка несет в себе меньше рисков по сравнению с новостройкой – когда неизвестно, каким окажется качество новой квартиры и будет ли дом вообще достроен.

Во вторичку можно сразу въехать, сделать косметический ремонт, если он нужен, и жить. Такие дома находятся в обжитых районах, где есть школы, детские сады, магазины, поликлиники, нет тех проблем с инфраструктурой, от которых страдают жильцы в районах новостроек.

Многие люди предпочитают покупать квартиры в домах, которые были построены до 2007 года, потому что считается, что после 2007 года упростились технические требования, ГОСТы, и на фоне этого у некоторых компаний ухудшилось качество строительства.

Если говорить о перспективах сдачи вторички в аренду, то жилье в давно сформировавшихся районах пользуется значительно большим спросом, чем квартиры в новых, даже если они не находятся в шаговой доступности от метро.

Связано это с теми же вышеназванными инфраструктурными причинами.

Кроме того, в районах нового строительства огромное количество инвесторов, которые хотят сдавать квартиры, следовательно, конкуренция выше, что оказывает значительное давление на цены.

Присутствовавшие на консультациях слушатели активно задавали вопросы, на которые Наиля Берестовая дала исчерпывающие ответы.

– Как узнать полную историю квартиры?

– Помимо архивных записей, можно заказать выписку о правообладателях на сегодняшний день, обо всех предыдущих собственниках, о том, на каком основании они вступали во владение этой квартирой.

Будет отслежен весь путь – от приватизации до дарения, наследования и так далее. Агенты могут заказывать эту выписку в электронном виде без печати Росреестра.

Любое физлицо имеет право заказать выписку на любой объект недвижимости, для этого можно обратиться в МФЦ.

– А на что надо обращать особое внимание при проверке истории?

– Проверяйте, не нарушались ли права несовершеннолетних детей. У нас собственность появилась с 1992 года, когда была разрешена приватизация. С 1992 года были периоды, когда разрешалось проводить сделки с недвижимостью, собственниками которой числились несовершеннолетние дети, без каких-либо ограничений.

Мы встречаем квартиры, по документам на которые выходит, что несовершеннолетние дети были выписаны в никуда. Есть вероятность, что, став взрослыми, они могут оспорить сделку, так как их интересы были нарушены. Срок давности – три года, но он отсчитывается с того момента, как, став взрослым, такой ребенок узнал о нарушении прав.

Общий срок может доходить до десяти лет.

– Прошел слух, что не нужно никаких документов от РОНО при сделках с недвижимостью, чтобы выписывать детей. Правда или нет?

– Лукавят те, кто говорит, что не нужно. Если ребенок – собственник квартиры и имеет долю, нужно не только разрешение от РОНО, но и нотариальное заверение процедуры покупки и продажи.

Когда ребенок в квартире только зарегистрирован, в этом случае можно обойтись без органов опеки, но мы также просим форму № 9 с нового места жительства. Есть прецеденты, когда ребенка выписывали и никуда не вписывали.

В этом случае родители или органы опеки могут в судебном порядке вернуть ребенка в квартиру, которую продали. 

Продажа

Студия|27 м2|1/3 этаж

1 500 000 ₽

Лесное пос., 17

Показать номер

– Что делать, если супруг не дает согласие на продажу квартиры, разделенной на три доли, которыми владеют мама, папа и ребенок?

– Когда собственность долевая, то требуется согласие всех собственников долей. Мама с ребенком могут продать свои доли, а муж должен отказаться от права преимущественной покупки. Если он не хочет идти к нотариусу, то ему можно отправить письменное уведомление о том, что вы продаете.

Делают это либо через нотариуса, либо самостоятельно, учитывая, что такой документ должен быть составлен определенным образом. Если есть возможность выделить доли в натуре – лучше это сделать, тогда их гораздо проще продать. Доля в натуре – это соглашение о порядке пользования квартирой.

В этом случае нужно, чтобы все собственники пошли к нотариусу и написали соглашение, где описывается, что, допустим, Иванов занимает комнату площадью 10 кв. м, а Иванова с ребенком занимает комнату площадью 15 кв. м.

– Можно ли заставить человека продать долю?

– Заставить продать нельзя. Имущество могут только конфисковать по решению суда. Для решения конфликтных ситуаций полезно привлекать агентов, которые иногда выступают в качестве психологов и предлагают различные варианты, подводя стороны конфликта к компромиссу.

– Мне досталась квартира в наследство, жить в ней не хочу, что лучше – сдать или продать?

– Нужно решать по ситуации. Наследство у нас оформляется через полгода после смерти наследодателя. До этого срока собирают все документы от тех, кто может претендовать на наследство.

Нотариус в течение шести месяцев выбирает наследников по закону, если нет завещания, которое главенствует над наследованием по закону. Если вы благополучно стали наследником и желаете продать квартиру, вам стоит подождать три года, так как при продаже квартиры до этого срока вам придется заплатить высокий налог.

А ожидая окончания этого периода, можно сдавать квартиру в аренду. Многие покупатели опасаются, что после завершения сделки купли-продажи появятся новые претенденты на наследство и оспорят сделку.

Верховный суд России выпустил постановление, которое гласит: при наступлении такого случая квартира у покупателя не отчуждается. Все претензии предъявляются к тому, кто ее продал. А сумма, которую он получил за жилплощадь, будет делиться между претендентами.

– Я хочу жить на Петроградке. Выбираю квартиру. Есть подходящие варианты. На что обращать внимание при осмотре, чего опасаться?

– Вначале надо внимательно осмотреть квартиру и дом. Если вы посетили квартиру в вечернее время, придите еще раз, днем. Вечером какие-либо нюансы вы можете и не заметить, например, что где-то на стенах есть плесень, зато этот недостаток будет ясно виден при дневном свете.

Выходя из квартиры, обратите внимание, какие двери у соседей, на улице – какие окна. Обычно запускают свои квартиры люди определенного контингента, с которыми вам, возможно, будет некомфортно жить. Приходя на просмотр, обязательно открывайте кран.

Бывает, что в старых домах не произведена замена коммуникаций и напор воды очень слабый. Не постесняйтесь спустить воду в унитазе. Если плита газовая, включите ее и проверьте, не пахнет ли газом. Обращайте внимание на запахи в подъезде, это позволит судить о качестве работы управляющей компании.

Если все чисто, значит, здесь хорошая управляющая компания и к вам потом будут без проблем приходить и водопроводчик и электрик.

– А что самое главное при выборе квартиры?

– Главное – документы. Любую квартиру можно привести в порядок, если документы в порядке. Смотрите на перепланировки: есть такие переделки в типовых домах, которые невозможно узаконить. По техническому плану есть стены и межкомнатные перегородки, которые можно менять, а есть – те, которые нельзя.

Нельзя переносить мокрые места. Объединять комнату и кухню, если в квартире электрическая плита, можно без проблем. Если же плита газовая, то все это единое пространство будет считаться кухней, а кухня не может находиться над жилыми комнатами.

Следовательно, с согласованием таких действий могут возникнуть проблемы.

– Я хотела бы приобрести квартиру в старом фонде на последнем этаже. Подскажите, есть там какие-то шахты, которые будут располагаться над квартирой и могут производить шум?

– Если вас интересует старый фонд, вам следует обратиться к мастеру участка или инженеру. Чердаки закрыты, но там могут проходить системы слива, водопровода. Если случится какой-то разрыв трубы, тогда вашу квартиру может затопить.

– А как обстоят дела на рынке комнат?

– Раньше цены в сегменте комнат активно росли. Как правило, коммуналки были объектом капиталовложений студентов. Сейчас спрос на комнаты сокращается, так как на рынке появились студии, которые сопоставимы с комнатами по цене. Если есть машина, то не проблема приехать из студии откуда-нибудь из пригорода.

А если студия рядом с метро – вообще никаких забот о транспортной доступности. Проблем с последующей продажей студии нет, особенно если она находится в обжитом районе. А вот комнату продавать довольно сложно.

Кроме того, в коммунальных квартирах зачастую бывают острые конфликты с другими собственниками, и иногда даже решения суда не могут гарантировать благоприятный исход.

– Можно ли провести все этапы сделки с квартирой на вторичке, не привлекая риэлтора?

– Если бы это было так просто и легко, то не существовало бы агентов и посредников. Практика очень много значит, опытный специалист знает, где могут быть подводные камни.

Я практикую с 1994 года, видела, как менялось законодательство, прошла через все этапы формирования рынка. У меня был случай, когда пришла пожилая женщина, 74 года, в слезах. Говорит, продала квартиру через сайт, покупатель дал 400 тыс. руб.

, а остальное, сказал, отдаст после регистрации. В итоге остальные деньги она так и не получила. Конечно, можно рассудить, что пожилой человек попался на удочку мошенника.

Однако бывает так, что и молодые люди, которые делают все по инструкции, как написано, все равно сталкиваются с проблемами – где-то неправильно составили акт приема-передачи… Знаток скажет вам, что и как делать в каждом конкретном случае.

Юлия Чаюн    Алексей Александронок, Антон Ильин   

Источник: https://www.bn.ru/gazeta/articles/246912/

Что купить — новостройку или жилье на вторичном рынке

Вторичный рынок недвижимости что это

Мы с мужем купили две квартиры в подмосковных Люберцах: однушку в новостройке и четырехкомнатную на вторичном рынке.

Анна Кондрашова

купила и вторичку, и новостройку

На обе квартиры брали ипотеку, риелторов не нанимали и учились на собственных ошибках.

Моя статья для тех, кто выбирает, что покупать: жилье на вторичном рынке или новостройку. На примере своих квартир я расскажу, какое жилье было дешевле и какие траты предстояли нам потом.

Сравню ставки по ипотеке, цены на ипотечное страхование, затраты на сделки и ремонт и другие расходы.

А еще расскажу про бытовые трудности, с которыми мы столкнулись в первичном и вторичном жилье после переезда.

Первую квартиру мы с мужем купили в декабре 2014 года. Это была новостройка. До нее у нас не было собственного жилья — мы снимали однушку на окраине Москвы. А потом родители подарили нам на свадьбу 3 150 000 Р, и мы решили вложить их в недвижимость.

Мы искали квартиру в пределах 5 км от Мкада и стоимостью до 4 млн рублей. Нам идеально подошла однушка площадью 35,4 м² в подмосковных Люберцах. Дом должны были достроить через год, квартира стоила 3 850 000 Р. Недостающие 700 000 Р я взяла в ипотеку под 13% годовых на пять лет. Погасила ее досрочно, за 11 месяцев. Через год мы получили ключи, сделали в квартире ремонт и переехали.

В итоге купили четырехкомнатную квартиру площадью 99,8 м² на вторичном рынке. Она стоила 10 150 000 Р. Однушку продали за 4 500 000 Р, добавили 2 150 000 Р личных сбережений — это был наш первоначальный взнос. На 3 500 000 Р я взяла ипотеку под 8,9% годовых сроком на 30 лет. В этой квартире мы сейчас и живем.

Вообще, жилье в Москве бывает четырех классов: эконом, комфорт, бизнес и элитное. Самое дешевое жилье — экономкласс. Это типовые дома без консьержей, огороженной территории, дизайнерской детской площадки и других наворотов. Такое жилье мы с мужем и выбирали. И внутри экономкласса новостройки оказались дешевле вторичного жилья.

В договоре долевого участия всегда есть пункт о доплате за лишние квадратные метры, если квартира в новостройке получится больше

Но мы все равно считали покупку выгодной. Судя по объявлениям, в 2014 году однушка экономкласса на вторичном рынке обошлась бы нам в 4 300 000 Р. Мы радовались, что сэкономили 422 250 Р, а о том, что новостройке еще нужен ремонт, не думали.

Но бывает, что в одном районе продается жилье разного класса. Тогда новостройка выходит дороже вторичного жилья, если оно классом ниже. В этом мы убедились в 2018 году, когда покупали свою вторую квартиру.

В итоге мы купили квартиру на вторичном рынке в доме попроще — экономкласса. Он находился через дорогу от нашей новостройки, ему было семь лет. Из изысков был только холл с зеркалами на первом этаже.

Четырехкомнатная квартира площадью 99,8 м² в этом доме обошлась в 10 150 000 Р.

Она была уже с ремонтом и хорошим оборудованием: теплыми полами, датчиками подтопления, бойлерами, джакузи, кондиционерами и фильтрами очистки воды.

Так мы сэкономили на статусе дома и за меньшие деньги получили отличную квартиру, в которую сразу переехали. Живем в ней уже полтора года, а новостройка, в которой сначала присмотрели трешку, еще даже не введена в эксплуатацию.

По моему опыту, ставка по ипотеке на первичное жилье ниже, чем на вторичное, на 0,3—0,5%. Так, на квартиру в новостройке в конце 2014 года банк одобрил мне ставку 13%. Я узнавала, что с моим первоначальным взносом на вторичное жилье она была бы от 13,5%.

Ипотека с господдержкой для семей с детьми тоже действует только на новостройки. Если в семье хотя бы двое детей, ставка будет 6% на весь срок кредита, а на Дальнем Востоке — 5%. Но наши дети родились после того, как я выплатила ипотеку за новостройку, поэтому господдержкой я не воспользовалась.

Разбираем сложные ситуации с покупкой и продажей жилья, рассказываем о законах, которые касаются владельцев недвижимости

Оценка вторичного жилья. Чтобы взять ипотеку на вторичное жилье, мне пришлось заказать его оценку. Ее требовал банк, чтобы убедиться, что в квартире нет неузаконенной перепланировки и цена на нее не завышена. Для новостройки это не нужно.

Оценщики нашли в квартире со вторичного рынка неузаконенную перепланировку: система вентиляции в ванной была закрыта стеной с декоративными нишами. Оценщики решили, что ниши, уходя вглубь, перекрыли вентиляционную систему дома. Такую перепланировку невозможно узаконить, и банк сначала отказал мне в ипотеке.

Но продавец разобрал ниши и отправил фото целых вентиляционных труб в оценочную компанию. Делать ниши заново было дорого, поэтому дыры закрыли плиткой. Зато компания переделала отчет — и банк одобрил ипотеку. За переделку я заплатила 1000 Р.

Оценщик указал и другие недочеты: по техпаспорту один дверной проем был пустой, а по факту в нем стояла дверь. Унитаз и умывальник предыдущий владелец поменял местами. Но такие мелочи легко узаконить: за 700 Р я оформила у нотариуса обязательство, что сделаю это в течение 6 месяцев после покупки. Правда, это обязательство я так и не выполнила, а банк и не заметил.

Всего я потратила на оценку вторичного жилья и нотариальное обязательство 6700 Р. С новостройками таких расходов и проблем с перепланировкой не бывает.

Эти декоративные ниши находились в стене, закрывающей систему вентиляции. Специалисты по оценке решили, что ниши ее повредилиХозяин квартиры разобрал ниши, чтобы доказать, что система вентиляции цела, а потом закрыл их плиткой.

В отчет по оценке пошло это фото

Ипотечное страхование. Когда я брала обе ипотеки, банки предлагали оформить ипотечное страхование.

И я убедилась, что в первые три года страховать новостройку в 2—2,5 раза дешевле, чем вторичку.

Но в случае с новостройкой полное страхование не нужно. Недостроенное жилье застраховать невозможно. Застройщик вряд ли захочет аннулировать сделку, так что титульное страхование тоже ни к чему.

Поэтому когда я покупала новостройку, то застраховала только жизнь и здоровье. В первый год это стоило 2500 Р — 0,3% от суммы долга. Когда дом через год достроили, пришлось бы страховать еще и саму новостройку.

Но я выплатила ипотеку раньше, и мне не пришлось это делать.

А вот со вторичным жильем пришлось оформить комплексную страховку. В первый год она обошлась в 27 958 Р — это 0,7% от суммы долга. По словам страхового агента, страхование жизни стоило 10 064 Р, квартиры — 7269 Р, а титула — 10 625 Р. Будь это новостройка, которую еще не сдали, в первый год я страховала бы только жизнь и здоровье и заплатила 10 064 Р.

Но страховать новостройку выгоднее, чем вторичное жилье, только в первые три года. Потом для вторичного жилья уже не нужно страхование титула, зато для первичного надо страховать недвижимость: за три года дом обычно достраивают. Так что цены полисов за новостройку и вторичное жилье выравниваются.

Сделка по покупке новостройки обошлась нам почти в десять раз дороже, чем по покупке вторичного жилья.

Чтобы юрист мог действовать от моего имени, пришлось сделать на него нотариальную доверенность за 700 Р.

Еще мой муж оформил у нотариуса заявление, что он не против покупки квартиры на совместно нажитые деньги. Это тоже стоило 700 Р. В итоге на оформление сделки по новостройке мы потратили 16 400 Р.

Квартиру со вторичного рынка мы купили у физического лица по договору купли-продажи. Я и продавец вместе отнесли договор в Росреестр, за его регистрацию напополам заплатили пошлину — 2000 Р, то есть по 1000 Р каждый.

Муж снова оформил за 700 Р нотариальное заявление, что не против покупки. Суммарно оформление сделки по вторичке стоило нам 1700 Р.

Плюс вторичного жилья в том, что в него мы переехали сразу после покупки. Точнее, через четыре дня после того, как Росреестр зарегистрировал договор купли-продажи. Этот срок мы заранее прописали в договоре.

А с новостройкой мы год ждали конца строительства — и все это время платили за съемную квартиру 23 000 Р в месяц. Еще два месяца шел ремонт. Так за 14 месяцев мы отдали за съемное жилье 322 000 Р. Если бы купили тогда вторичное жилье, сэкономили бы эту сумму.

В договоре купли-продажи вторичного жилья мы указали, что продавец освободит квартиру через четыре дня после регистрации договора.

Такой короткий срок бывает не у всех, мне повезло, что продавец на него согласился

Мы купили новостройку с нулевой отделкой, голыми бетонными стенами и без межкомнатных перегородок. Электричество шло до щитка в прихожей.

В ванной были трубы с горячей и холодной водой, но к будущим умывальнику, унитазу и ванне их надо было вести самостоятельно.

Нам понравилось, что в квартире можно все сделать на свой вкус: выбрать любые обои и плитку, где угодно установить розетки и поставить стены.

Черновая отделка. Во время черновой отделки стены покрывают цементом и выравнивают. В них замуровывают электропровода, делают выводы под освещение и розетки. В ванной и туалете трубы проводят туда, где будут стоять унитаз, ванна, стиральная машина и умывальник.

Черновую отделку мы заказали у застройщика. Начальник бригады обещал сам закупить материалы и сделать все за три недели. Нас не насторожило, что в договоре он «на всякий случай» указал три месяца.

Мы внесли полную предоплату — 250 000 Р — и уехали на море. Позже поняли, что переплатили: наши соседи отдали за черновой ремонт такой же квартиры 180 000 Р.

Материалы они покупали сами, а мастеров искали через интернет.

Вернувшись с моря, мы увидели, что в квартиру никто даже не заходил. А про три недели начальник бригады забыл. Тогда я решила давить на жалость: сказала, что хозяйка нашей съемной квартиры уже нашла новых жильцов и нам негде жить. В итоге так надоела начальнику, что он приказал начать ремонт на следующий день.

Потом я регулярно звонила ему и жаловалась, что квартиру медленно ремонтируют. И через три недели ремонт действительно доделали.

Мы с мужем прикинули, где что поставим и где сделаем розетки.

Начертили план расположения розеток и выключателей и отдали его начальнику бригадыТак выглядит черновая отделка: стены залиты бетоном и выровнены, сделан свет, дырки под розетки с торчащими проводами.

Плитка и розетки относятся уже к чистовой отделке

Чистовая отделка. Для чистовой отделки мы искали мастеров на «‎Профи-ру». Выбрали по отзывам хорошего плиточника, обойщицу и сантехника.

Например, один работник должен был штукатурить стены. Но заявил, что мы должны не только платить ему за работу, но и привозить еду и купить раскладушку. Мы отказалась от услуг этого мастера и наняли другого. У него было свое оборудование, а жил он в соседнем доме и в раскладушках не нуждался.

На чистовой ремонт мы потратили 370 000 Р. Через год продали эту квартиру в идеальном состоянии.

Один мастер неаккуратно вырезал отверстие для сливной трубы и испортил плитку. Мы не стали ждать, когда он испортит что-то еще, и наняли другого

Нашей квартире со вторичного рынка черновой ремонт не понадобился.

Стены были уже ровные, сделана электроразводка, в ванной работали унитаз, ванна и умывальник. Из чистовой отделки нам не нравились только обои: кое-где они отходили.

Зато в квартире сразу можно было жить, а то, что не нравится, исправлять постепенно.

У квартиры с ремонтом был только один минус: мы не знали, где в стене спрятаны провода. Боялись, что станем крепить плинтус и пробьем интернет-кабель. Но получилось еще хуже. В детской мастер крепил к стене шкаф и пробил перфоратором трубу от кондиционера.

Он висел в смежной гостиной, а труба оказалась выведена насквозь через стену и шла вдоль стены детской. Чтобы заварить трубу, пришлось бы сдирать обои и ломать стену. Мы решили, что проще проложить ее в другом месте, когда начнем ремонт в гостиной.

Пока кондиционер не работает.

Так выглядела детская, когда мы покупали квартиру на вторичном рынке. Обои нам не нравились, а без балконного блока в ней было холодноНа обои и балконный блок в этой комнате мы потратили 35 000 Р

Грязь. После ремонта пыль в новостройке оседала три недели, приходилось каждый день мыть полы и протирать мебель. Но от квартиры все равно было ощущение новизны и свежести.

Во вторичном жилье такого не было. Прежние хозяева нашей второй квартиры явно не следили за чистотой. Под подоконники и раковины были прилеплены жвачки, батареи поросли пылью, а слив в раковине на кухне был забит. Но хуже всего выглядела сантехника. Было чувство, что унитазы никто никогда не мыл, ванна была вся жирная, а умывальник покрыт известковым налетом. На уборку я потратила неделю.

В квартире со вторичного рынка мы с такими проблемами не столкнулись: соседи давно сделали ремонт.

Насекомые за два года в нашей новостройке не завелись. Зато жилье со вторичного рынка мы купили уже с «соседями». В первый же день обнаружили в ванной блестящих длинненьких насекомых — чешуйниц. Прежний хозяин сказал, что не обращал на них внимания и никак не боролся. Мы делали для них ловушки, рассыпали под ванной борную кислоту. В итоге помог только фумигатор.

Запахи. Запахи были в обеих наших квартирах. В новостройке соседи постоянно что-то красили. А в квартире со вторичного рынка у хозяина был невоспитанный кот, запах выветривался недели три.

Мы с мужем думали, что выгодно купили свою новостройку: она стоила дешевле аналогов на вторичном рынке, ставка по ипотеке была ниже, а страховать мне пришлось только жизнь и здоровье. Но на сделку мы в итоге потратили больше, чем когда покупали вторичное жилье. И пока квартира строилась, много денег ушло на съемное жилье, а потом — на ремонт.

Но для себя мы навсегда сделали выбор в пользу вторичного жилья. Сделка по его покупке обошлась дешевле, в квартиру мы переехали сразу, и нам не пришлось делать ремонт с нуля. Если не учитывать стоимость квартир и проценты по ипотеке, мы потратили на вторичное жилье в 12 раз меньше, чем на новостройку.

Траты на жилье между покупкой и переездом

Доплата за лишние квадратные метры

Ипотечное страхование в первый год

Оценка жилья для ипотеки и обязательство узаконить перепланировку

Источник: https://journal.tinkoff.ru/kvartiry/

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.