Условия продажи части квартиры

Содержание

Как осуществляется продажа доли в квартире в соответствии с законом

Условия продажи части квартиры

Когда речь заходит о реализации части в общей квартире, становится уместным обратиться к нормам действующего законодательства, ведь даже незначительное на первый взгляд нарушение может привести к аннулированию сделки и возвращению в точку отправления. Рассмотрим поэтапный план, как осуществляется продажа доли в квартире в соответствии с законом.

Понятие долевой собственности

Важно понимать, что понятие совместной и общей собственности не идентичны.

Первая предполагает владение объектом несколькими гражданами без определения доли каждого из них.

Вторая означает, что объектом владеют несколько лиц и при этом каждый из них выступает собственником определенной части, размер которой учтен в Едином Госреестре.

Таким образом, если совместные собственники намереваются реализовать недвижимость, решение принимается с согласия всех владельцев, а объект продается полностью. Распродажа совместной собственности по частям становится возможной только после определения доли каждого из совладельцев.

Когда квартира находится в общей долевой собственности, каждый из совладельцев имеет право на отчуждение исключительно своей части при условии соблюдения установленных законом правил.

Как выделяются доли?

Размер доли каждого из собственников будет зависеть от основания регистрации права.

Так, например, если квартира приватизируется, каждому члену семьи, как правило, выделяются одинаковые доли, либо жилье регистрируется на одного из них.

В случаях, когда недвижимость переходит в собственность наследников, определение долей осуществляется либо по закону, либо по завещанию умершего собственника. И только при наличии спорных моментов долю каждого из наследников устанавливает суд.

При покупке недвижимости, последняя регистрируется на покупателя, который в свою очередь может выделить доли другим членам семьи, например, супругу. При этом если у супругов есть несовершеннолетние дети, покупатель обязан выделить каждому из них часть в общей квартире.

При разделе совместно нажитой в браке недвижимости, каждый из супругов вправе претендовать на половину квартиры либо большую часть, если только один из них докажет факт личного участия в увеличении стоимости жилья.

Доказывание в данном случае осуществляется в порядке судопроизводства, а основанием регистрации права будет выступать судебное решение. Если же у супругов составлен брачный договор, определение доли каждого осуществляется на основании положений, прописанных в соглашении.

Первый этап реализации

Когда собственник части имущества намеревается ее продать, первое, что он должен сделать, это предложить выкуп доли в квартире другим ее владельцам.

Необходимость соблюдения преимущественного права покупки установлена статьей 250 ГК РФ, поэтому даже если другие собственники не против продажи, данное правило нужно соблюсти.

Алгоритм реализации права совладельцев в данном случае предусматривает:

  1. Вручение другим собственникам письменного уведомления о намерении продать долю в квартире с указанием условий реализации и стоимости. Уведомление можно вручить лично под роспись, направить заказным письмом или заказной телеграммой либо уведомить собственников через нотариуса. В результате владелец доли должен иметь на руках документ, подтверждающий факт направления уведомления.
  2. Получение ответа от совладельцев квартиры. На принятие решения последним отводится месячный срок, поэтому приступать к продаже раньше не рекомендуется.
  3. Реализация имущества. Это последний этап, требующий детального рассмотрения. Сейчас упомянем лишь о том, что в случае отказа всех собственников долей от выкупа части квартиры, владелец этой части вправе продать ее стороннему лицу. Если же один из собственников изъявит желание приобрести долю, можно переходить к этапу заключения сделки.

Важно! Когда доля в квартире реализуется постороннему покупателю, продавец обязан предложить ему ту же цену и те же условия, которые изначально прописаны в уведомлении

.

Этап совершения сделки

Итак, если никто из совладельцев жилплощади не изъявил желание приобрести долю, собственник последней имеет полное право предложить ее любому покупателю со стороны. Для поиска такового можно задействовать агентство недвижимости, интернет ресурсы или СМИ.

Покупателя можно найти предварительно, еще до предложения доли совладельцам квартиры. Так, например, поступают, когда решение о продаже доли принимается совместно с другими собственниками жилья.

Далее необходимо оговорить с покупателем существенные нюансы сделки, в том числе порядок оплаты покупки, и можно приступать к составлению договора купли-продажи.

Последний имеет стандартную для таких видов договоров форму, однако, есть одно существенное отличие, а именно: при продаже доли в общей квартире договор подлежит нотариальному удостоверению. Отсутствие отметки нотариуса об удостоверении сделки является основанием для отказа в регистрации договора.

Кроме того, прежде чем идти в нотариальную контору, необходимо заручиться письменным подтверждением того, что другие совладельцы квартиры, отказываются от преимущественного права покупки.

Возможен и другой вариант: привести совладельцев квартиры к нотариусу, который зафиксирует отказ, и одновременно с этим заверит уже готовый договор продажи доли в квартире.

Соглашение может составить и нотариус, однако, в таком случае стоимость нотариальных услуг возрастет.

Завершающий этап

На этом этапе остается зарегистрировать сделку, что предполагает передачу прав продавца к покупателю.

Сделать это можно все в той же нотариальной конторе либо путем подачи документов на регистрацию через МФЦ.

Не исключается также возможность совершения регистрационных действий через официальный сайт Росреестра или путем направления документов почтой напрямую в уполномоченный орган.

Помимо договора, документов, удостоверяющих личности продавца и покупателя, документа, подтверждающего права продавца на долю в квартире, для регистрации сделки понадобится письменное заявление покупателя, а также квитанция об уплате государственной пошлины. По истечению установленного законом срока, покупатель получает на руки выписку из ЕГРН, подтверждающую переход прав.

Некоторые нюансы реализации доли в квартире

Препятствия в реализации планов относительно продажи доли в квартире возникают довольно часто.

Важно обозначит главные из них:

  1. Несовершеннолетние собственники. В данном случае возможны следующие варианты:
  • Если продается доля ребенка, его законный представитель должен позаботиться о получении разрешения органов опеки и попечительства. В противном случае сделка не состоится. Родителю или опекуну придется доказать опеке, что после реализации несовершеннолетний будет иметь жилье по площади и характеристикам не уступающее проданному. При рассмотрении подобных вопросов уполномоченный орган исходит исключительно из интересов ребенка, поэтому здесь будет учитываться все, включая местоположение другого жилья.
  • Если ребенок выступает совладельцем общей квартиры, решение об отказе выкупа доли другого собственника принимает его законный представитель, однако, начиная с 14 лет несовершеннолетний вправе принять решение самостоятельно. На практике это выглядит так: ребенок с паспортом приходит к нотариусу вместе в другими совладельцами, чтобы выразить отказ от покупки доли в квартире. Кроме того, нелишнем будет согласовать данный вопрос с опекой.
  1. Долги по коммунальным платежам. Если собственник реализуемой доли имеет задолженность при условии того, счета по оплате услуг ЖКХ выставляется каждому из совладельцев отдельно, проблема решается одним из следующих способов:
  • погашение долга до подписания приемо-передаточного акта;
  • увеличение стоимости доли на размер задолженности.

В первом случае расходы ложатся на плечи должника, во втором на покупателя. Более существенным препятствием будет задолженность всех собственников жилья, поэтому о погашении долгов нужно думать заблаговременно. Вряд ли покупатель станет платить за всех.

  1. Незначительная доля. В данном случае подразумевается такая доля в общей квартире, которая в сущности не представляет интереса для ее собственника и не может быть выделена в натуре, например, десятая или сотая часть в праве. В таких обстоятельствах купля-продажи доли в квартире будет целесообразна в случае заключения сделки между собственниками данной недвижимости. Если ситуация складывается таким образом, что собственник незначительной части не желает идти на компромисс, закон допускает принудительное отчуждение доли в пользу собственника более значительной части квартиры. Разумеется, речь не идет об изъятии имущества, а только о вынесении судебного решения, предусматривающего передачу доли взамен выплаты компенсации ее собственнику.

Источник: https://pravorf24.ru/zhilishchnoe-pravo/prodazha-doli-v-kvartire/

Покупка доли в квартире: риски, подводные камни, порядок оформления доли в квартире у родственника

Условия продажи части квартиры

Перед тем, как купить долю в квартире, нужно изучить особенности сделки. Она проводится по особым правилам, предусмотренным ГК РФ.

Если продавец их нарушит, сделку могут оспорить, тогда пострадает и покупатель.

Рассмотрим, каковы правила продажи долей и что они из себя представляют, какие есть риски и подводные камни для покупателя, как правильно оформить договор и какие понадобятся документы.

Если у вас возникнут вопросы, можете бесплатно проконсультироваться в чате с юристом внизу экрана или позвонить по телефону 8 (800) 333-05-49 Бесплатный звонок для всей России.

Можно ли покупать долю в квартире?

Купить долю в квартире можно, если она выделена. Согласно ст. 244 ГК РФ, имущество, которым владеют два и более человека, считается общей собственностью. В свою очередь, она может быть с определением долей каждого собственника, или без определения (совместная собственность).

Покупка доли возможна лишь в том случае, если она выделена. Например, когда продается ¼ в праве. Если же человек хочет продать свою часть в совместной собственности, сначала нужно выделить долю. Такое часто происходит при продаже недвижимости, купленной в браке: условно каждому супругу принадлежат по ½ доли, но фактически они не выделены.

Важно! Доля выделяется только в праве собственности на квартиру, а не на конкретные помещения. В последнем случае актуально определение долей в натуре, но на практике это реализовать крайне проблематично: нужно обустроить два отдельных входа в квартиру и соблюсти кучу других технических требований.

Пример:
Сестры получили в наследство по ½ в квартире. Конкретные помещения не определены, но они устно договорились о порядке пользования жильем и разделении платы за коммунальные услуги. Некоторые составляют письменное соглашение или обращаются за разрешением споров в суды.

Через год одна из сестер решила продать свою долю. Она предложила ее выкупить второй собственнице, но ответа не получила.

Если другой владелец не дает согласие на выкуп в течение одного месяца, долю можно продать третьему лицу.

Женщина так и поступила: оформила договор купли-продажи (далее – ДКП) с покупателем у нотариуса, представив документы, подтверждающие отправку уведомления второй владелице.

Пройдите опрос и юрист бесплатно расскажет как не допустить ошибок по сделке купли-продажи квартиры в вашем случае

Особенности продажи доли в квартире

Некоторые правила нужно знать и покупателю. Если продавец не будет их соблюдать, покупатель может остаться и без денег, и без квартиры, т.к. сделку смогут оспорить третьи лица.

О каких тонкостях идет речь:

  1. Преимущественное право покупки (ст. 250 ГК РФ). Сначала продавец должен направить каждому собственнику уведомления о намерениях продать долю. Они должны дать согласие на выкуп в течение месяца, либо оформить письменные отказы. Только после этого доля может быть продана третьему лицу.
  2. Продажа доли несовершеннолетнего возможна только с разрешения органа опеки. Ребенку должна быть предоставлена другая недвижимость или доля в праве собственности.
  3. Продажа доли в квартире, купленной в браке. Обязательно нотариальное согласие супруга продавца (ст. 35 СК РФ). Если продать долю без этого документа, тот сможет оспорить сделку в течение одного года с момента, когда ему стало известно о нарушении его прав.
  4. Продажа доли в квартире с обременением. Если недвижимость куплена в ипотеку, накладывается обременение. До погашения задолженности собственники не вправе ее дарить, продавать или обменивать без согласия кредитора. Если же наложено ограничение в виде ареста ФССП, нужно погасить долги, и только потом выходить на сделку.

Важно! Проверить недвижимость на наличие ограничений можно через сервис Росреестра.

Совет юриста: наиболее внимательным следует быть при покупке доли в квартире, полученной в наследство. Желательно, чтобы право собственности продавца было оформлено хотя бы за 3-5 лет до сделки. Так риск оспаривания ДКП внезапно появившимся наследниками будет меньше.

Покупка доли в квартире у родственника

Наличие или отсутствие родственных связей между продавцом и покупателем роли не играет. Если покупатель не является собственником другой доли, ДКП в любом случае придется удостоверять у нотариуса, а продавцу перед этим – уведомлять остальных владельцев.

Покупка доли на материнский капитал

Материнский капитал можно использовать на приобретение доли в праве собственности, хотя в ПФР некоторым и отказывают, ссылаясь на то, что должна приобретаться отдельная квартира. Это не так. Особенности распоряжения маткапиталом регламентируются ст. 10 ФЗ от 29.12.2006 №256-ФЗ, и там никакого запрета на покупку доли нет.

Покупка доли в ипотеку

Банки неохотно одобряют ипотеку на покупку долей в квартирах, но получить ее все же можно. Вероятность одобрения заявки выше, если в результате сделки недвижимость будет принадлежать только заемщику. Можно купить квартиру и оформить в долевую собственность, если ипотека берется двумя супругами.

Обратите внимание! Проще всего взять ипотеку под залог уже имеющейся недвижимости. В таком случае банк выдаст деньги на покупку доли, но обременение будет наложено на другое жилье заемщика. До полного погашения долга его нельзя продавать, менять или дарить без разрешения кредитора.

Риски и подводные камни при покупке доли в квартире

Рассмотрим несколько распространенных ситуаций, в которых покупатель рискует остаться без жилья и денег:

  1. Продавец не предоставил преимущественное право покупки другим собственникам. Они смогут оспорить сделку и перевести права покупателей на себя.
  2. Продажа доли неуполномоченным лицом. Собственник может участвовать в сделке через представителя, на которого оформлена нотариальная доверенность (ст. 185.1 ГК РФ). Даже если его интересы представляет второй владелец.
  3. Покупка недвижимости с зарегистрированными людьми. Регистрация дает право проживания и пользования помещением. Нужно перед сделкой договориться с продавцом, что он выпишет всех родственников. Или придется делить с ними жилплощадь.
  4. Если доля принадлежит несовершеннолетнему. Родители должны получить согласие органа опеки перед продажей, иначе сделку могут оспорить. Иногда это требование не соблюдается.
  5. Если доля куплена в браке, и брачного договора нет. Собственник должен получить нотариальное согласие супруга перед продажей, иначе тот сможет оспорить сделку в течение одного года с момента, когда ему стало известно о ней (ст. 35 СК РФ).
  6. Сделана перепланировка, но не узаконена. Любые изменения отражаются в техпаспорте. Если продавец не согласовал перепланировку, этим придется заниматься покупателю после сделки, и не факт, что ее одобрят.
  7. Доля в обременении. Здесь подразумевается ипотека в банке или запрет на совершение регистрационных действий от ФССП. В обоих случаях Росреестр не зарегистрирует переход права собственности, и покупатель может потерять аванс или задаток.
  8. Покупателю не будет принадлежать отдельная комната, если размер доли слишком мал. Но некоторые покупают доли в квартирах для прописки в Москве или другом городе, и тогда ее размера будет достаточно. В остальных случаях может оказаться так, что новому собственнику будет принадлежать только пара кв. метров.
  9. Сложности во взаимоотношениях с остальными собственниками. В ДКП и выписке из ЕГРН не будет указано, кто и каким помещением будет пользоваться. Об этом придется договариваться с другими владельцами. Зачастую договоренности достичь не удается, и приходится обращаться в суд для определения порядка пользования недвижимостью.

Обратите внимание! Оспариваются и сделки, совершенные недееспособными собственниками. Несмотря на то, что справка из психдиспансера необязательна для сделки, для собственного спокойствия покупателю лучше ее запросить у продавца.

Надоело читать?Расскажем по телефону и ответим на ваши вопросы

Как правильно оформить покупку доли в квартире?

Для покупки выделенной доли в квартире нужно:

  1. Проверить документы продавца. Он должен представить выписку из ЕГРН, письменный отказ другого собственника, паспорт, техпаспорт, и документ, подтверждающий основание возникновения права собственности: старый ДКП, дарственную, свидетельство о наследстве, договор мены, и пр.
  2. Договориться с продавцом об условиях сделки. Цена, порядок и способ расчета оговариваются до составления ДКП.
  3. Оформить ДКП. Это можно сделать самостоятельно или обратиться за помощью к юристу. Оформление через нотариуса обойдется дороже.
  4. Подписать ДКП в трех экземплярах в присутствии нотариуса. После он поставит свою подпись и печать на всех экземплярах.

Далее нотариус сам направит документы для регистрации перехода права собственности в Росреестр. Это займет три рабочих дня, после чего можно прийти и забрать свои экземпляры договора, а также новую выписку из ЕГРН. Услуга предоставляется бесплатно, оплачивается только госпошлина.

Обратите внимание! Если долю выкупает другой собственник, ДКП удостоверять у нотариуса необязательно. Но документы придется подавать самостоятельно в Росреестр или через МФЦ. Регистрация при подаче в Росреестр займет 7, через МФЦ – 9 рабочих дней.

и образец договора

Договор должен содержать все условия продажи доли в квартире и информацию об участниках сделки:

  1. Ф.И.О., даты рождения, адреса регистрации, паспортные данные продавца и покупателя.
  2. Сведения о квартире: адрес, кадастровый номер, количество комнат, этаж.
  3. Размер продаваемой доли в праве собственности: ½, 1/3, и пр.
  4. Стоимость доли.
  5. Порядок расчетов: уплата задатка или всей суммы до регистрации сделки, оплата после регистрации, и пр.
  6. Способ расчета: наличными, переводом с банковской карты, через банковскую ячейку, аккредитив, сервис безопасных платежей.
  7. Сроки окончательного расчета после регистрации, если до этого вносится задаток.
  8. Сроки снятия с регистрационного учета родственников продавца.
  9. Сведения об отказе от преимущественного права покупки от владельцев других долей.
  10. Права, обязанности и ответственность участников сделки.
  11. Дата составления, подписи сторон.

Документы

Продавец должен представить покупателю письменные отказы остальных владельцев, либо уведомления, подтверждающие отправку извещений, если они были проигнорированы и ответы не поступили в течение месяца. Также от него понадобится:

  • паспорт;
  • выписка из ЕГРН;
  • техпаспорт;
  • правоустанавливающий документ.

Покупателю нужен только паспорт.

Важно! Эти же документы предоставляются и нотариусу.

Расходы

Расходы при покупке долевой квартиры делятся на несколько категорий:

  1. Госпошлина. Для физлиц – 2 000 руб., для организаций – 22 000 руб. Ее платит покупатель.
  2. Пошлина за удостоверение ДКП нотариусом: 0,5% от стоимости доли, но не менее 300 и не более 20 000 руб.

Расходы на нотариуса стороны распределяют по договоренности. Обычно все оплачивает продавец как выгодоприобретатель, но можно договориться о разделе затрат 50/50.

Ответы юриста на частные вопросы

Может ли собственник продать долю третьему лицу, если другой владелец согласился ее выкупить? Нет. Это нарушит преимущественное право выкупа второго собственника, и он сможет оспорить сделку. Собираюсь купить долю в квартире, собственник несовершеннолетний. Квартира куплена на маткапитал, отцу ребенка долю не выделили.

Стоит ли подписывать ДКП? Кто должен платить налог при покупке доли в квартире, и как он рассчитывается? Налог платит продавец, т.к. он получает прибыль. НДФЛ в размере 13% рассчитывается от стоимости доли, а не всего жилья. Он может воспользоваться налоговым вычетом в размере 1 000 000 руб.

Если же доля была в собственности более трех лет и получена по наследству, в результате приватизации, по договору дарения или ренты, НДФЛ не платится. В остальных случаях минимальный срок владения составляет 5 лет. Покупатель же вправе оформить налоговый вычет, если является плательщиком НДФЛ.

Можно ли купить долю в квартире у родственников за материнский капитал? Да, но ПФР будет проверять документы максимально тщательно. Нередко в перечислении средств отказывают, но отказ можно оспорить через суд. Вот пример подобного дела: дело № 2-1230/2018. Покупаю долю в праве собственности. Деньги отложила до брака.

Будет ли она делиться между мной и мужем в случае развода? Если подтвердится, что деньги на покупку доли были отложены вами до заключения брака, ее не включат в общую массу для раздела имущества. Для подтверждения можно использовать выписку по банковскому счету о движении средств.

Заключение эксперта

Подведем итоги:

  1. Правила продажи доли в квартире включают обязательное предоставление преимущественного права выкупа другим собственникам. Без этого сделку они смогут оспорить.
  2. Продавец должен подтвердить, что уведомлял остальных владельцев о намерениях продать свою долю. Только после этого можно оформлять ДКП.
  3. Если доля продается третьему лицу, ДКП по закону удостоверяется нотариусом. При продаже доли одному из собственников обращаться в нотариальную контору необязательно.

Источник: https://SocPrav.ru/pokupka-doli-v-kvartire

Долевая собственность: особенности продажи

Условия продажи части квартиры

Когда у квартиры только один хозяин, то нет почвы для конфликтов по поводу того, кто должен оплачивать содержание недвижимости и коммунальные услуги. Да и разрешения на продажу такого жилья ни у кого спрашивать не нужно. Другое дело – распоряжение долевой собственностью.Чем больше собственников у квартиры, тем сложнее им бывает договориться, когда планируется сделка купли-продажи.

Что такое долевая собственность?

Все знают, что большинство российских квартир находятся в долевой собственности. По каким же причинам жилье оказывается поделенным на части? Возможны варианты.

Чаще всего доля в праве собственности на квартиру возникает в результате наследования или раздела супружеского имущества, объясняет Юлия Антясова, руководитель офиса «Новогиреево» «МИЭЛЬ-Сеть офисов недвижимости». В нашей стране общая долевая собственность появилась с началом приватизации.

Квартиры тогда оформляли в собственность целыми семьями, и каждый человек, участвующий в приватизации муниципального жилья, получил свою долю.

Как предупреждают эксперты, важно различать долевую собственность и совместную собственность. 

Долевая собственность – этокогда имущество находится в общей собственности с определением доли каждого из собственников. 

Если имущество находится в общей собственности, но доли при этом не определяются – это совместная собственность.

Обычно вопрос о том, как разделить доли в квартире и кому сколько квадратных метров достанется, решают по договоренности. Закон, который регулирует раздел,касается только унаследованных и супружеских долей. В принципе, по соглашению наследников или по соглашению супругов доли тоже могут перераспределяться, но априори они считаются равными. 

Иногда собственники задумываются о том, как сделать выдел доли в квартире. Зачем это нужно? 

Чаще всего выдел доли в натуре бывает нужен, когда жильцы собираются превратить квартиру в классическую коммуналку, где у комнат разные хозяева, а кухня и санузлы – общие.

Бывает, что и родственники не желают или не могут договориться о совместной оплате коммунальных услуг и хотят разделить лицевые счета.

Часто это происходит после развода, когда муж и жена остаются жить в прежней квартире, но  являются уже фактически чужими людьми. 

Сделать выдел доли в натуре получается не в каждом доме или квартире. Надо, чтобы площадь и планировка позволяли отделить часть помещения, сделать его изолированным, устроить отдельный вход, а иногда и провести отдельные коммуникации.

Какие права и обязанности возникают у собственников при совместном владении недвижимостью? 

Как уже говорилось, совместное владение недвижимостью предполагает, что все собственники отвечают нее. При этом неважно, какая именно у них форма владения – общая долевая собственность или общая совместная собственность. Все в равной степени ответственны за то, чтобы вносить квартплату, платить налоги, заботиться об общем имуществе и т. д.

«Обязанности, которые получают собственники при долевом владении жильем, могут иметь разнообразный характер. Прежде всего, нужно вносить квартплату. Также важно соблюдать интересы второго пользователя – не шуметь после 11 часов вечера, например, и т. д.», – отмечает Юлия Антясова. 

Юлия Антясоваруководитель офиса «Новогиреево» «МИЭЛЬ-Сеть офисов недвижимости»

Долевая собственность на квартиру означает, что ваши затраты на содержание жилья, оплату коммунальных и других услуг связаны с размером доли. Если у вас в собственности квадратных метров больше, чем у других содольщиков, то придется раскошелиться, расходы тоже будут больше. 

Как продать квартиру в долевой собственности?

В компании «МИЭЛЬ-Сеть офисов недвижимости» рассказали о недавней сделке – продавалась квартира со множеством долей. Продавцами были семь собственников: бабушка и дедушка, двое их детей и трое внуков. В свое время они приватизировали квартиру в равных долях. 

Как отмечают эксперты, такое количество собственников на сделке – не редкость. При этом нередко возникают организационные сложности – например, все собственники должны явиться на сделку одновременно, кто-то может опоздать, кто-то – забыть или перепутать время и т. д. Но основная трудность заключается даже не в этом. 

Прежде всего, надо позаботиться о том, чтобы в сделке с общим жильем не нарушались ничьи права.

Неважно, хотите вы продать ½ квартиры или в вашей собственности только 1/5 объекта – размер доли значения не имеет. Главное, чтобы остальные сособственники тоже были согласны продавать свои доли и конструктивно решать вопросы, связанные со стоимостью жилья.

«Когда квартира находится в долевой собственности, то при ее продаже самое трудное – договориться о цене. Причем чем больше долей, тем больше сложностей», – отмечает Юлия Дымова, директор офиса продаж вторичной недвижимости Est-a-Tet.

Теперь о главном: любые операции с продажей квартиры, находящейся в общей долевой собственности, требуют личного участия всех собственников. Допустим еще один вариант – все сособственники предоставляют согласие на совершение сделки одним из них, согласие обязательно должно быть удостоверено нотариусом.

Как добавляет Тамерлан Барзиев, в целом при оформлении документов других существенных отличий в сделках по продаже квартиры в долевой собственности и обычной квартиры нет. Но нужно помнить, что если не получено согласие на продажу хотя бы одного сособственника, то это делает всю сделку недействительной. 

Как продать долю в квартире?

Общедолевая собственность дает возможность распродажи жилья по частям. То есть собственникам необязательно продавать недвижимость именно целиком – всю и сразу.

Допускается продажа половины квартиры или какой-то другой ее доли. Хотите продать долю на рынке – пожалуйста.

Но сначала вы должны предложить ее своим сособственникам, так как они имеют преимущественное право покупки перед другими покупателями.

  1. При продаже доли ее владелец обязан уведомить сособственников о том, что предстоит продажа. 
  2. Также он должен предложить им приобрести свою долю по определенной цене. Лучше всего если это предложение будет сделано в письменной форме и доставлено заказным письмом с уведомлением о вручении (особенно это важно, когда владельцы других долей находятся вне зоны доступа или не хотят идти на контакт по каким-то причинам). 
  3. Прошел месяц, а от сособственников не последовало реакции? Значит, можно считать, что они отказались от своего преимущественного права покупки, можно выставлять долю на продажу, предлагать ее любым другим покупателям.

Тамерлан Барзиев ппредупреждает, что если преимущественное право покупки было нарушено, то участники общей долевой собственности могут обратиться в течение трех месяцев с момента совершения сделки в суд – для перевода на них прав собственности (п. 3 ст. 250 ГК РФ).

Может возникнуть и другая ситуация – у вас несколько сособственников, вы уведомили их всех о продаже доли, и все они хотят ее купить. Что делать? Вы можете продать долю в приватизированной квартире любому из них.

«Размер доли сособственника не важен, – говорит Елена Мищенко, руководитель Северо-Восточного отделения (ВДНХ) «НДВ-Супермаркет недвижимости». – Бывают ситуации, когда сособственники не хотят ничего. Они не готовы как приобретать долю, так и давать отказ.

Таких «несогласных» необходимо уведомить о продаже доли в квартире через нотариуса.

Конечно, можно отправить уведомления и почтой России, но такая форма может не устроить нотариуса, который впоследствии будет удостоверять сделку по купле-продаже».

Опубликуйте свое объявление на ЦИАН

Как выкупить долю?

К чему готовиться, если вы ли вы решили купить долю в квартире? Здесь все зависит от того, являетесь вы сособственником или нет. Если вы сами владеете частью квартиры, в которой хотите приобрести долю, то все решается гораздо проще. Уведомлять других собственников не нужно.

После того, как вы договоритесь с собственником доли о ее продаже за цену, которая устроит и вас, и продавца можно совершать выкуп доли в приватизированной квартире.

 Если же вы посторонний человек и покупаете долю в чужой квартире, то должны соблюдать преимущественное право покупки и другие правила сделок с долями.

Можно ли обойтись без нотариуса?

В закон о долевой собственности были внесены существенные изменения в 2016 году. С тех пор договор купли-продажи квартиры, находящейся в долевой собственности, нужно обязательно заверять у нотариуса. 

Продать квартиру в долевой собственности можно любому покупателю. После того, как он найден и все условия сделки согласованы, готовится договор купли-продажи квартиры.

Затем сторонам сделки необходимо выбрать нотариуса по территориальному признаку объекта продажи и со всеми документами на квартиру обратиться к нему для согласования даты сделки и озвучивания условий продажи квартиры, о которых ранее договорились с покупателем.

«Обычно нотариусам для подготовки договора купли-продажи и проверки на легитимность представленных документов на квартиру, а также продавцов и покупателя на банкротство необходимо до 5 дней. Нужно это учитывать при продаже квартиры, находящейся в долевой собственности.

В назначенное время стороны приезжают к нотариусу для заключения договора купли-продажи и после нотариального удостоверения сдают документы самостоятельно в Росреестр на регистрацию перехода права собственности через МФЦ.

Можно воспользоваться электронной регистрацией у нотариуса, то есть нотариус самостоятельно через электронные сервисы направит документы на регистрацию в Росреестр.

После получения информации из Росреестра о регистрации перехода права он подготовит документ, подтверждающий, что регистрация права произошла», – объясняет порядок сделки Елена Мищенко.

Как организовать выкуп незначительной доли?

К сожалению, с общедолевой собственностью связаны некоторые криминальные истории. При этом особенно опасны так называемые микродоли – когда сособственнику достается всего несколько квадратных метров.

Бывает так, что незначительная доля возникает из-за стечения обстоятельств. Например, проживала в квартире семья из десяти человек, жилье приватизировали, каждому досталось по 1/10 доли.

Или квартира получена в наследство, ее поделили между наследниками, и кому-то досталась незначительная доля.

Если отношения родственников или бывших супругов настолько испортились, что они не смогли мирно договориться о продаже или выкупе долей в общем имуществе, то квартиру распродают по частям. Иногда доли продают специально, чтобы насолить бывшему члену семьи. По этой причине возникают «резиновые» квартиры, а иногда случаются рейдерские захваты недвижимости.

Обычно под незначительной долей квартиры подразумевается не более 1/4 жилья. Такая доля не может быть выделена в отдельную комнату, проживать на подобной жилплощади изолированно у сособственника нет возможности.

Нередко в таких ситуациях возникает вопрос о выкупе незначительной доли другими участниками общедолевой собственности.

Если собственник незначительной доли отказывается продать ее своим сособственникам, суд может принять решение о принудительной выплате за нее компенсации. 

То есть собственники с преобладающими долями в некоторых случаях могут выкупить микродолюдаже без согласия ее собственника, если суд даст на это разрешение.

Как продать свою долю, если дом с участком находится в общедолевой собственности? 

Долевое владение домом означает, что кроме жилья у вас в собственности есть еще и участок. Это отчасти усложняет операции с такой недвижимостью. Хотя, как отмечает Тамерлан Барзиев, общие правила для сделок купли-продажи общей долевой собственности работают и в отношении частных домовладений.

Как говорит Елена Мищенко, распродажа домовладения по долям обычно невыгодна: «При продаже доли нужно учитывать, что продавец теряет 25-30% от стоимости, чем в том случае, если бы объект продавался целиком, и продавец забирал бы свое уже с полученных от продажи денег».

Эксперт приводит пример: продается половина дома и половина земельного участка. Если бы домовладение выставили на рынок целиком, за него можно было бы выручить 6 млн рублей, а при продаже доли продавец сможет получить примерно 2,2 млн рублей.

Однако если у него есть возможность сделать выдел доли в натуре, организовать отдельный вход в дом и размежевать участок так, чтобы каждый владелец мог пользоваться своей частью земли и дома, то в этом случае долевая собственность практически не будет влиять на стоимость (то есть за половину домовладения продавец получит положенные ему 3 млн рублей).

Если соблюдать все правила и внимательно относиться к оформлению необходимых документов, не должно возникнуть особых проблем с куплей-продажей доли или квартиры в долевой собственности. Но если закон нарушается, возможны самые негативные последствия, вплоть до отмены совершенной сделки.

Иллюстрации: Дмитрий Соколов, Анна Чигарова

Источник: https://www.cian.ru/stati-dolevaja-sobstvennost-osobennosti-prodazhi-287544/

Особенности договора купли-продажи доли в квартире

Условия продажи части квартиры

Собственник доли в квартире может продать свою долю путем заключения договора купли-продажи. Данная ситуация, когда у квартиры имеется несколько собственников, а один из них хочет продать свою долю, является довольно распространенной. При этом должны соблюдаться установленные законом правила продажи такого вида имущества (квартиры), включая требования к договору купли-продажи доли.

Общие требования к сделке по купле-продаже доли в жилом помещении

Для того чтобы сделка состоялась и не была признана недействительной, должны быть соблюдены определенные законодательно установленные требования. Этих требований немного, но все они существенные. Давайте их рассмотрим.

Первое требование. Перед продажей доли в квартире лицу, не являющемуся участником долевой собственности на квартиру, продавец доли обязан известить остальных участников долевой собственности на квартиру о предполагаемой продаже. Дело в том, что остальные собственники долей имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по той же цене, за которую она продается.

О порядке извещения собственников долей о продаже можно более подробно прочитать в другой статье.

Продавец сможет продать свою долю в квартире, если собственники остальных долей не купят её на условиях, предложенных продавцом, в течение одного месяца с момента получения извещения. По истечении месяца продавец квартиры может заключить договор купли-продажи доли с третьим лицом.

Продавец может продать свою долю в квартире по договору и раньше, до истечения месяца, если все владельцы остальных долей в письменном виде откажутся от покупки продаваемой доли.

Второе требование. Договор купли-продажи доли квартиры должен быть заключен в письменной форме и подписан сторонами сделки.

Третье требование. Данный вид сделки подлежит нотариальному удостоверению. Но данное требование не распространяется на сделки при заключении договора купли-продажи долей в рамках программы реновации жилищного фонда в Москве.

Четвертое требование. Переход права собственности на долю в квартире подлежит государственной регистрации. Факт государственной регистрации удостоверяется выпиской из ЕГРН, а также специальной регистрационной надписью на договоре купли-продажи доли.

Условия договора о купле-продаже доли в квартире

В договор купли-продажи доли надо включить условия, предусмотренные законом для данного вида договоров. Такие условия называются существенными.

Одним из существенных условий является предмет договора, то есть то недвижимое имущество (доля в квартире), в отношении которого заключается сделка. Это имущество должно быть точно идентифицировано.

Это означает, что в договоре должны быть указаны кадастровый номер, площадь и адрес квартиры.

Если эти данные в договоре отсутствуют, то при возникновении спорных ситуаций договор купли-продажи доли может быть признан незаключенным.

При необходимости данные о квартире можно найти в выписке из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН). Кроме того, информацию о квартире можно найти на официальном сайте Росреестра.

Существенным условием договора является также цена сделки. Без указания цены доли квартиры договор купли-продажи считается незаключенным.

Цену можно указать как за долю квартиры в целом, так и за единицу ее площади. Причем указать цену можно как в рублях, так и в рублевом эквиваленте суммы, определенной в иностранной валюте.

Еще одним существенным условием договора продажи доли является перечень проживающих и/или зарегистрированных в квартире лиц с указанием их прав на пользование квартирой, доля которой продается. За этими лицами остается право пользования квартирой после продажи доли. Поэтому сведения о таких лицах должны быть отражены в договоре.

Все остальные условия, включаемые в договор, являются дополнительными. Этими условиями можно предусмотреть:

  • порядок расчетов между сторонами (срок оплаты, форма оплаты и т.п.);
  • права и обязанности сторон;
  • сроки передачи доли от продавца к покупателю;
  • перечень документов, подтверждающих передачу прав на долю;
  • сведения о наличии или отсутствии ограничений и обременений (залог, арест и т.п.) в отношении квартиры или доли;
  • другие условия.

Образец договора купли продажи доли в квартире

По нижеприведенным ссылкам можно ознакомиться с образцами договоров купли-продажи доли в квартире. В качестве примеров приведены два образца. Они несколько отличаются по форме, но содержат все существенные условия, предусмотренные законодательством для договоров данного вида.

C обезличенной формой (образцом) договора купли-продажи доли можно ознакомиться в другой нашей статье. В данной форме договор структурно поделен на разделы.

C примером договора о купле-продаже доли в квартире можно ознакомиться в другой нашей статье. Этот образец содержит вымышленные имена продавца и покупателя, а также вымышленные адреса и реквизиты документов.

Источник: https://lawrecom.ru/kuplja-prodazha-doli-v-kvartire/

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.