Судебная практика по предварительному договору

Обзор судебной практики по спорным вопросам при рассмотрении судами дел о предварительном договоре, Обзор судебной практики от 27 января 2015 года

Судебная практика по предварительному договору

Перед изучением Обзорарекомендуем предварительно ознакомиться с его оглавлением.

I.Основные положения о рассмотрении судами дел о предварительномдоговоре

Всоответствии с пунктом1 статьи 429 Гражданского кодекса РФ по предварительномудоговору стороны обязуются заключить в будущем договор о передачеимущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор)на условиях, предусмотренных предварительным договором.

Целью заключенияпредварительного договора является закрепление достигнутыхдоговоренностей в условиях невозможности исполнить обязательства вмомент заключения договора, а также в принятии на себя обязанностизаключить основной договор в будущем.

Наибольшеераспространение предварительный договор получил в отношениях,связанных с куплей-продажей недвижимости.

Согласно пункту 3статьи 429 ГК РФ предварительный договор должен содержатьусловия, позволяющие установить предмет и другие существенныеположения основного договора.

Следовательно, в любомслучае существенными условиями предварительного договора являютсяусловия, позволяющие установить предмет основного договора. Всепрочие условия являются существенными, только если это прямоуказано в законодательстве или если соглашением сторон установлено,что определенное условие имеет характер существенного.

Предварительный договорзаключается в той форме, которая установлена для основногодоговора, если форма последнего не установлена, то в письменнойформе. Несоблюдение правил о форме предварительного договора влечетза собой правовые последствия в виде его ничтожности (пункт 2статьи 429 ГК РФ).

Если основной договор всоответствии с законодательством подлежит государственнойрегистрации и считается заключенным с момента ее осуществления(пункт 3статьи 433 ГК РФ), регистрация предварительного договора озаключении в будущем такого основного договора необходима, толькоесли это прямо предусмотрено действующим законодательством.

Это связано с тем, чтоусловие об обязательной государственной регистрации договора неявляется элементом формы этого договора (пункт 14Информационного письма Президиума ВАС РФ от 16.02.

2001 N 59 “Обзорпрактики разрешения споров, связанных с применением Федеральногозакона “О государственной регистрации прав на недвижимое имуществои сделок с ним”).

Всоответствии с пунктом4 статьи 429 ГК РФ в предварительном договоре указывается срок,в который стороны обязуются заключить основной договор.

При этом наосновании статьи190 ГК РФ срок определяется календарной датой или истечениемпериода времени, который исчисляется годами, месяцами, неделями,днями или часами, а также указанием на событие, которое должнонеизбежно наступить. Поэтому срок не может устанавливаться, вчастности, указанием на момент исполнения обязанной стороной своейобязанности по договору. В то же время невыполнение требованияпункта 2 статьи190 ГК РФ о неизбежности наступления события не позволяетсчитать срок установленным.

Если срок не определен,то основной договор должен быть заключен в течение года с моментазаключения предварительного договора.

Следует учитывать, что котношениям сторон предварительного договора, по условиям которогогражданин фактически выражает намерение на возмездной основезаказать или приобрести в будущем товары (работы, услуги)исключительно для личных, семейных, домашних, бытовых и иных нужд,не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности,применяется законодательство о защитеправ потребителей (пункт4 Постановления ПленумаВерховного Суда РФ от 28.06.2012 N 17 “О рассмотрении судамигражданских дел по спорам о защите прав потребителей”).

При определенных условияхпредварительный договор может быть квалифицирован как договоркупли-продажи будущей недвижимой вещи с условием о предварительнойоплате. Так, если сторонами заключен договор, поименованный ими какпредварительный, в соответствии с которым они обязуются заключить вбудущем на предусмотренных им условиях основной договор о продаженедвижимого имущества, которое будет создано или приобретено впоследующем, но при этом предварительный договор устанавливаетобязанность приобретателя имущества до заключения основногодоговора уплатить цену недвижимого имущества или существенную еечасть, суды должны квалифицировать его как договор купли-продажибудущей недвижимой вещи с условием о предварительной оплате(пункт 8Постановления Пленума ВАС РФ от 11.07.2011 N 54 “О некоторыхвопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводунедвижимости, которая будет создана или приобретена вбудущем”).

Ниже приводится обзорвыводов судов, изложенных в решениях конкретных дел, по спорнымвопросам при рассмотрении судами дел о предварительном договоре, аименно:

-неисполнение обязанности заключить основной договор;

-признание предварительного договора недействительным;

-несоблюдение письменной формы предварительного договора;

-споры о существенных условиях предварительного договора.

1.Неисполнение обязанности заключить основной договор

1. Неисполнениеобязанности заключить основной договор

1.1. Постановление ФАС Волго-Вятского округа от20.01.

2014 по делу N А17-191/2013

Исковыетребования:

ООО “Военторг-Запад”обратилось в суд к ОАО “Управление торговли Западного военногоокруга” с требованием об обязании ответчика заключить с истцомдоговор купли-продажи недвижимого имущества, мотивировав требованиенеправомерными действиями ответчика, выразившимися в уклонении отзаключения договора купли-продажи недвижимого имущества.

Решение суда:

Исковые требованияудовлетворены в полном объеме.

Позиция суда:

Установив, что стороныпредварительного договора не определили срок заключения основногодоговора, поскольку контрагенты поставили указанный срок взависимость от волеизъявления продавца, применив правилапункта 4статьи 429 ГК РФ, и указав, что основной договор должен бытьзаключен сторонами в течение года после подписания предварительнойсделки, то есть до 28.09.2013, при этом ООО “Военторг-Запад” доокончания срока подписания основного договора направило ОАО”Управление торговли Западного военного округа” предложениезаключить основной договор, что свидетельствует об отсутствиизаконных оснований для прекращения обязательств по предварительномудоговору, однако ответчик уклонился от подписания основногодоговора, суд, руководствуясь статьями157, 190,421,429,435и 445 ГКРФ, пришел к выводу о том, что требования истца об обязанииответчика заключить договор купли-продажи недвижимого имущества наусловиях, изложенных в оферте, являются законными иобоснованными.

1.2. Постановление ФАС Московского округа от23.12.

2013 N Ф05-14600/2013 по делу N А41-5189/13

Исковыетребования:

ООО “Лука” (покупатель)обратилось в суд к ОАО “Управление торговли Западного военногоокруга” (правопреемнику продавца) и ООО “Управление торговлиЗападного военного округа” об обязании ОАО “Управление торговлиЗВО” заключить договоры купли-продажи объектов недвижимогоимущества – нежилых зданий и земельного участка.

Решение суда:

Исковые требованияудовлетворены в полном объеме.

Позиция суда:

Обратив внимание нато, что покупатель (ООО “Лука”) до окончания срока для подписанияосновного договора купли-продажи имущества направил правопреемникупродавца (ОАО “Управление торговли Западного военного округа”)предложение заключить основной договор, а также перечислил всоответствии с условиями предварительного договора денежныесредства в пользу продавца, что свидетельствует об отсутствиизаконных оснований для прекращения обязательств по предварительномудоговору, тогда как правопреемник продавца уклонился от подписанияосновного договора, а также на то, что при рассмотрении дела ниодна из сторон не указала на утрату интереса к совершению сделки ине представила доказательств о невыполнении обязательств,предусмотренных предварительным договором, препятствующихзаключению основного договора, суд пришел к выводу о том, чтописьмо покупателя с просьбой подписать основной договор на условияхпредварительного договора купли-продажи недвижимости было оставленоправопреемником продавца без ответа необоснованно и удовлетворилисковые требования.

1.3. Постановление ФАС Дальневосточного округа от29.01.2014 N Ф03-7348/2013 по делу N А51-6589/2013

Исковыетребования:

Источник: http://docs.cntd.ru/document/420248650

���� ������������������ ���������������� �������������������������������� ���������������� ����������-�������������� ����������������

Судебная практика по предварительному договору

���������������� ���������������� ���� ���������������������� ���������� �������������������� �������� ���� ���������������� ���������� ���� ������������������ ��������������, �� �������������� ������������������������ ����������������, ������������������ ������������ �� �������������� ����������������. ���������������� �������������������� “�������������� ����������-�������������� ����������”. ������ �������������� ���������������� ������ ���������������� ������������. ���� ������������������ ������ ����������������.

�������� �� ������, ������ �������������������� ���������������������� �������������� ������������������ ���������������������� ���������������� ������ ���� ���������� ��������������������������.

�� ������ �������������� ���������� ������������ ������ ������������������ “������������������������������ ��������������”.

������ �� �������� ������������������������������ �������������������� �� ���������������� ����������������, �� �������������� �������������� ���������������� ������������ ����������, ���������� ���� ���������������������� �� ���������������� �������������������� �� �������������� ����������.

�������������� ������������������ ������ ���� ���������������������� ���������� ���������� ������������ ����������-��������������������, �������������� ���������� ���������������� �� ���������� ������������������������ ��������������������.

������ ����������, �������� �� ���������������� ���������������� ������������, ������������������ ������ “��������������” ���������������� �������������������� �������������� ������ ���������������������� ����������������, ���� ���������������� ���� ������������������.

�������������� ���������� ������������������������ ���������� ���������������� ������������ ������ ����������, ���������� ������������������ ���������������� ������������������������������ �������������� ����������-�������������� ���������������� �� ������������������������ ��������������������.

�������� �������������� – 17 ������������������ ������������ ���� �������������������������� ���������������� �� ������ ���� ���������������������� ��������. �� ������������������������������ ���������������� ������������ �������� ���������� �� ������������������������ ���������������� ����������.

�� ������ �� ������������������ ��������������������, ������ �� �������������� 90 �������� �� �������������� ������������������������������ ���������������������� �������� �������������������������� ���� ���������������� ���������� ������������������ ������������������ �� ���������������������� ���������������� ���������������� – �������������� ����������-��������������.

�� ������������ ������ �������� ����������������: ������������ ������ ���������� �������������������� �������������������������������� ���������������� ���������������� ������ �� ���� �������� ������������������.

������������������ �������������������������� ������������������������ ������������������������ ���������������������� �������������� �� �������������� ������ ������ ������������.

����, ������ �������������� �� �������������������� ��������, ������ ������������������ ������������ �������� ������������������������ �������������������� “������������������ ������ ����������������������������”.

�� ���������� ������������ ���������������� �� ���������������� ��������������, �� ������������ ������������ �������� ���������� ��������������������, ������ ������������������, ������������ �������������� ���� ���������� �� ������.

�������������������� �������������� ������ ������ ����������, ���������������������� ���� ���� ����������������, ������������������ ���� �������� ���������������������� ������ ���������������� – 22 ���������������� ������������, ���������� ���� ������������������ ���������������������� �������������� ������ ������������ ���� ���������������� �� ������ �������������������� ���������������� ������ ���������������� ����������������.

����������, �������������� ������, ������������ – 17 ������������������ ������������ – �� ���������������� �������� ������������, ���� ��������������. ���������������� ������ �������������� �� ���������� ���� �������� �������������������� ������������ ������������ ��������������������.

�� �������������� ������-�������� ���������������� �� �������������������������������� ������������������������ ������������������ �� ���������� ������ ���������� ��������������.

����������-�������������������������� ������������������ ������ ������ �������������� �������������� �� �������������� �� ������������������������ ���������� – 200 ���������� ������������ ���� ������������ “�� ������������ �������� ����������������������”. �������������� ������������ ������������������ �������������� ������������.

�� ������������������ �� 22 ���������������� ������������ ���� ����, ������ ���������� ������������ ������������������������ ���������� ����������������, �������������������� ���������� ����������������.

���������������� ���������������� �������������������� �� ������������������ ������ ����. ������ ���������������� ���������������� ���� ���������������������� ���������� �� ���������������������������� ������������������ ���������������������� �� ��������������������, ���������� ������������������ �������������� ��������.

������������������������ ���������������� ������������������ 22 ���������������� ������������ ������������������ ���� ������������������ ������������ ���������������� ������ �������������� ������������

���������� �������������� �������� �������������������������� �������������� �� ������������������ ������������������, ������ ������������������ ���� ���������� ���� �������������� �� �������������� ��������������������������. �������� ������ �� ������.

������������ �������� ���������� �� ������������������������������ �� ������������ ������������������������ ������������������������ �������������� ������������������.

���������������� ������ �������������������� ������������, ������ ������ ������������������ �� ������������, �������������� ���������� ������������ �� ������������������ ����������, �������������� ���� �������������� �� �������������� �������������������������� ���� ������������������������.

�������� �� ������, ������ �������������� ���� �������������� �� �������������� �������������������������� ���������� �������� ���������������� ������������ �� ������������������������.

�� ����������, �������������� ���������� �� ���������������� ������������, – ����������������, �������������� ���������� ���������� �������������������� ���� ����������������. �� ������ ���������������� ������ ������������, ������ �������������������� ���� �������������������������� ��������, �� �������������� ������������������ ������ �� ���� �������������� ����������, �������� ���������������� ������ ���� �������������������� �� �������� ������������ �� �������������� ��������������������������.

�� ���������� ���������������� ���� �������� �������������� ������������������ ������. ���� �� ������������ ���������������� ������������������ ������ �������������������������� ���� ��������������������.

�� ����������������, ������ ������ �� 2008 �������� ���������� ���������������� ������������������������������ �������������� ����������-�������������� �� ���������� ������������, �������������� ������������������ ������ �������������� �������������������������� ���������������� �� �������������������� ��������.

������������������ ������������ �������� ����������.

�������������������������� ����������-�������������������� ���������������������������� �� �������������������������� �������������������� ���������� ���������� ������������������ ������������������������ ���������������������� “���� �������� ���������������������� �� ������������������������ ��������������” ������ �� 2001 ��������.

�� ���������� ���� �������������� �� �������������� �������������������������� ������ ������������ ������������ �������� ������.

���� �������������� �� ���������������������� ���������� ������������������ �� ���������������������� ������ �� �������������������������� ������������������������������ ���������� �� �������������������������� �� �������� �������������������� ���������� �������������������������� ���� ����, ���� ������ ������������������. �� �������� ������������ ��������������, ������ ������������������ ���� ����������, ���������� ������������ ������������ �� ������������ ������������������. ���� ���������� �������������������� �� �������� ������������ �� �������������� ��������������������������, ���� �������� ���������� 1 ������������ 2005 ��������.

���� ������������������ ������ ��������������: �������� �������������� ������������������ ������������������������������ ��������������, �� �������������� ��������������, ������ ������ ������������������ ���������� ������������������ ���������������� ��������������, ���� ������ �������� ������������������������������ �������������� ������������������ ���������� ������������������ ������ ���������� ��������������, ���� “���������� �������������� �������� ������������ ������������������������������ ������ �������������� ����������-�������������� �������������� �������������������� �������� �� ���������������� ������������������������������ ������������”.

������ ������ ���������������������� ������������������������������ ��������������, ���� ������������ �������������������� ��������, �������������������� ������������������������ ���������� ���������������� �������������� �������������� �� �������������� ��������������������������, �������������� �������������� ������������������ ������ ���������� 2005 ��������, ���������� ������������������ ���������� ���� �������������� �� �������������� ��������������������������. ������ ������ ������������ �������������� ����������, �������������� �������������� ������������������ ������, ���������������� ����������������������������.

Источник: https://rg.ru/2017/05/17/reg-szfo/vs-raziasnil-tonkosti-predvaritelnogo-dogovora-kupli-prodazhi-kvartiry.html

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.