Срок отчуждения квартиры

Содержание

Отчуждение квартиры – что это такое, как происходит процедура

Срок отчуждения квартиры

Чёткое представление о процедуре отчуждения, к сожалению, имеет небольшое количество граждан Российской Федерации. Данная процедура является достаточно сложной и имеет множество нюансов, которые необходимо знать, понимать и обязательно учитывать при переоформлении прав собственности. Что такое отчуждение жилищного помещения? Какие формы отчуждения бывают и за что могут изъять квартиру?

Что это такое?

Отчуждение недвижимости – это действие гражданина Российской Федерации на добровольной или принудительной основе, которое связано с передачей (отчуждением) прав собственности на недвижимость.

В сделке имеют право принимать участие:

  • физические лица;
  • юридические лица;
  • муниципалитет;
  • государство.

Главной особенностью данной процедуры является полная смена собственника. Что это значит? Прежний владелец полностью теряет возможность какого-либо владения или права распоряжаться данной недвижимостью. Все законные права переходят к новому лицу.

Основания для отчуждения

Существуют разные причины, по которым собственник лишается права собственности. Прежде всего нужно установить, что данная процедура может проходить как на добровольной основе, так и в принудительном режиме.

Касательного первого всё понятно – собственник имеет намерение передать право собственности другому лицу на условиях, о которых они договариваются изначально.

Во втором случае отчуждение имеет принудительный характер, который должен быть аргументирован государством или муниципалитетом, когда квартира будет изъята.

В каких же случаях законный владелец лишается права собственности на недвижимость?

  1. Если правоохранительные органы обнаружили факт незаконных действий относительно приобретения квартиры или получения источников дохода, которые послужили основой для покупки квартиры, то в таком случае будет произведена конфискация имущества.
  2. Если государство производит выкуп каких-то исторических объектов (к примеру, домов). В таком случае муниципалитет имеет полное право изъять недвижимость с последующей компенсацией.
  3. Если гражданин не выполняет каких-то обязательств. К примеру, в качестве заставы под кредит гражданин заложил квартиру и не платит по своим обязательствам. В таком случае банк имеет полное право забрать квартиру за долги.
  4. Если на данном участке, где построен дом, планируется постройка какого-то важного для инфраструктуры объекта (к примеру, дороги). В данном случае власти имеют право изъять ваше жильё, но с последующей компенсацией.

Принудительное отчуждение обязательно должно быть постановлено судом или же на основе решения местных властей.

Добровольное отчуждение квартиры

Добровольное отчуждение квартиры возникает у гражданина при желании продать свою недвижимость, или оформить договор мены, дарения. Каждая из этих процедур имеет свои этапы переоформления права собственности.

По большей части данная процедура проводится с целью получения выгод (денежной компенсации) за переоформленное право собственности.

Правила составления договора отчуждения недвижимости на добровольной основе

В случае если владелец решил на добровольной основе провести отчуждение квартиры, ему необходимо будет учесть следующее:

  1. Договор необходимо составить в письменном виде.
  2. Гражданин должен предоставить свидетельство о праве собственности на данную недвижимость.
  3. Предоставить паспорт собственника.
  4. Указать информацию на какой основе он передаёт право собственности другому владельцу.
  5. Необходимо будет составить описание недвижимости, её технических характеристик.
  6. Обязательно указать дату составления договора и поставить подпись.

Продажа квартиры с несовершеннолетними

Если одним из совладельцев недвижимости является несовершеннолетний ребёнок, то стоит учитывать следующие моменты:

  1. Если ребёнку нет 14-ти лет, то за него подписи ставят родители.
  2. Если несовершеннолетний достиг 14-ти лет, то он вправе самостоятельно ставить подписи на всех документах. Важным моментом является то, что обязательно один из родителей под каждой подписью ребёнка должен писать «Согласен» и ставить свою подпись.
  3. Обязательным будет и предоставление справки из органов опеки.

Разрешение органов опеки на продажу квартиры

Если одним из собственников является несовершеннолетний ребёнок, то мало будет простого соглашения его или родителей на продажу недвижимости. Необходимо будет взять справку в органах опеки о том, что права ребёнка не нарушаются и не ущемлены. Это стандартная процедура, которая не является очень сложной.

Если продавец в браке

Если гражданин, который планирует провести процедуру отчуждения, состоит в браке, то для него обязательным будет получение согласия от супруги/супруга.

Данное соглашение обязательно должно быть нотариально заверено.

Принудительное отчуждение

Принудительное отчуждение имеет место в случае, если было вынесено решение суда или на основании решения местных властей. Принудительно отчуждение документально должно быть основано:

  • на решении суда;
  • на приговоре суда;

В данном случае собственник квартиры никак не может повлиять на результат, то есть изъятие квартиры.

Основной пакет документов для продавца

Для проведения процедуры отчуждения продавцу необходимо будет собрать следующий пакет документов:

  1. Гражданин должен иметь договор, на основе которого происходит процедура переоформления прав собственности. Это может быть договор купли-продажи недвижимости, договор дарения квартиры, договор мены квартиры.
  2. Если квартира находится в долевой собственности, то гражданину понадобится письменное соглашение всех совладельцев жилья.
  3. Отказ совладельцев от покупки продаваемой части квартиры.
  4. Выписка из ЕГРН, где указываются все прописанные в данном жилищном помещении.
  5. Кадастровый и технический паспорта.
  6. Заявление на проведение процедуры отчуждения.
  7. Выписка из Росреестра, которая свидетельствует об отсутствии обременений на данную недвижимость.
  8. Выписка из домовой книги об отсутствии задолженностей по коммунальным платежам.

Документы должны быть тщательно проверены и быть актуальными на момент подачи в государственный орган.

Гражданину также придётся подать два заявления в орган власти:

  1. Заявление о переходе права собственности.
  2. Заявление о регистрации прав собственности на нового владельца недвижимости.

Егрн – что показывает, где брать

Выписка из ЕГРН показывает наличие прописанных граждан в квартире, которая продаётся. До момента переоформления прав собственности все лица должны быть выписаны. Подтверждением этого будет запись в данной выписке.

Зачем нужен кадастровый технический паспорт при продаже квартиры

Кадастровый и технический паспорта при проведении процедуры отчуждения недвижимости нужны для того, чтобы:

  • установить межевание квартиры или дома;
  • проверить генеральный план недвижимости и его полное соответствие действительному плану квартиры;
  • установить кадастровую стоимость, которая к тому же является оценочной стоимостью квартиры при проведении процедуры отчуждения принудительно органами власти – муниципалитетом или государством в целом.

В кадастровом документе также имеется информация о регистрации данной жилой площади в Кадастровой Палате.

Где получить и стоимость

Кадастровый и технический паспорт можно заказать у специалиста в Многофункциональном центре или в Кадастровой Палате.

Данная процедура является платной и займёт какой-то период.

Что такое передаточный акт – форма содержание

Передаточный акт — это документ, который подтверждает полное выполнение сторонами договора своих обязанностей и условий. Он является свидетельством фактического вступления договора в силу, то есть покупатель становится его полноправным владельцем.

Передаточный акт имеет установленную Гражданским Кодексом Российской Федерации форму, которая составляется из:

  1. места и даты;
  2. паспортных данных сторон;
  3. наименования данного документа;
  4. информации об отсутствии каких-либо претензий с обеих сторон;
  5. подписи сторон.

Договор купли-продажи квартиры

Договор купли-продажи недвижимости может быть оформлен как нотариусом, так и быть простой формы (написан от руки сторонами).  Данный документ обязательно должен содержать следующее:

  1. условия, на которых заключается данная сделка сторонами;
  2. цену договора – это стоимость недвижимости, которая продаётся;
  3. момент, когда сделка будет являться недействительной;
  4. сроки, способ и порядок оплаты покупателем стоимости квартиры;
  5. другое.

Договор аванса или задатка

Если стороны пришли к общему соглашению о внесении задатка или аванса при проведении процедуру переоформления прав собственности, к договору купли-продажи недвижимости будет также прикрепляться и договор задатка.

Составление договора задатка носят обязательный характер для продавца, поскольку с получением денег он обязуется не продавать квартиру никому другому.

В договоре обязательно должна быть указанная следующая информация:

  • ФИО сторон;
  • место проживания сторон;
  • цена квартиры;
  • сумма задатка/аванса;
  • описание, когда, где, кем и кому был передан задаток/аванс;
  • сроки исполнения условий договора.

Какое отличие аванса от задатка?

Аванс не возвращается покупателю в двойном размере, задаток же имеет такую особенность. По сути это страхование на случай разрыва следки продавцом. Если же покупатель решил разорвать договор, то задаток не будет возвращён, а аванс продавец должен вернуть в полном размере.

Отчуждение доли в квартире

Гражданин, который владеет долей в квартире столкнётся с рядом сложностей. Согласно статье 250 Гражданского Кодекса Российской Федерации, владелец доли в недвижимости имеет определённые условия выполнения процесса отчуждения:

  • Гражданин, который имеет намерение продать, обменять или подарить свою долю в квартире обязательно должен получить письменное соглашение остальных совладельцев на проведение данной процедуры.
  • В течение 30 дней совладельцы имеют законное право выступить покупателями данной доли либо же они обязаны написать письменный отказ о покупке данной части квартиры.
  • Если долевые собственники не против проведения процедуры отчуждения, то ждать истечения тридцати дней необязательно.
  • Если долевой владелец заявил о праве на покупку доли, то он имеет преимущество перед другими покупателями согласно законодательству Российской Федерации.
  • Если долевой владелец не сообщил другим о намерении отчуждения своей части квартиры и продал её, то другие совладельцы могут оспорить данное решение в суде.

Регистрация

Регистрация отчуждения права собственности проходит в порядке, который установлен законодательством Российской Федерации. На осуществление данной процедуры отводится не менее 18 рабочих дней. Всё зависит от ситуации и сложности отчуждения квартиры.

Источник: https://estatelegal.ru/nedvizhimost/otchuzhdenie-kvartiry-chto-eto-takoe/

Отчуждение недвижимости без уплаты налогов

Срок отчуждения квартиры

Одним из главных вопросов у граждан, желающих продать или подарить свою недвижимость другому лицу (квартиру, дом, комнату или долю в них, земельный участок), и соответственно у желающих приобрести ее, является следующий: как избежать при этом уплаты налога. Об этом и пойдет речь в данной статье.

Если нужно переоформить недвижимость на родственника

Итак, вам нужно переоформить что-либо из указанного списка недвижимости на родственника. Ситуация не редкая. Документы на недвижимость у вас в полном порядке. Что же выбрать, с точки зрения уплаты налога, куплю-продажу или дарение?

Дарение будет более предпочтительным вариантом, если родственник близкий, так как именно близкие родственники освобождены от уплаты налога при дарении недвижимого имущества. Для начала давайте определимся, кто именно является близким родственником.

Это поможет разобраться в ситуации. Определение близких родственников дает нам Семейный кодекс РФ.

Близкие родственники – это супруги, родители и дети, в том числе усыновители и усыновленные, дедушки, бабушки и внуки, полнородные и неполнородные (имеющие общих отца или мать) братья и сестры.

Если у вас именно такая ситуация, то переоформить вашу недвижимость на кого-либо из приведенного в перечне родственника можно, заключив договор дарения, или как любят говорить в народе – «выдать дарственную». Недвижимость, полученная в результате такого дарения, налогом не облагается.

Дело в том, что согласно пункту 18.1.

статьи 217 Налогового кодекса РФ, не подлежат налогообложению (освобождаются от налогообложения) следующие виды доходов физических лиц: доходы, полученные в порядке дарения, если даритель и одаряемый являются членами семьи и (или) близкими родственниками в соответствии с Семейным кодексом Российской Федерации (супругами, родителями и детьми, в том числе усыновителями и усыновленными, дедушкой, бабушкой и внуками, полнородными и неполнородными (имеющими общих отца или мать) братьями и сестрами).

Данное положение закона подкреплено письмом Федеральной налоговой службы РФ от 10 июля 2012 г. N ЕД-4-3/11325@ «О налогообложении доходов физических лиц», которым разъясняется основание освобождения граждан от уплаты налога на доходы физических лиц при дарении недвижимости.

Если же вы решили подарить свою недвижимость не родственнику, или родственнику, не указанному в определении, то ему, как одаряемому, придется заплатить государству налог в размере 13% от кадастровой стоимости недвижимости.

Хотя, скажу по своему опыту, дарение недвижимости не родственникам – крайне редкая сделка.

Если нужно продать недвижимость

И здесь мы переходим к более распространенной практике – продаже недвижимости. Как дело с налогами обстоит здесь.

Согласно пункту 1 статьи 224, подпункта 2 пункта 1 статьи 228 Налогового кодекса РФ, размер налога с продажи недвижимости (квартиры, дома, комнаты или доли в них, земельный участок), составляет 13% от продажной цены, указанной в договоре купли-продажи. Поговорим о возможности избежать уплаты налога с продажи недвижимости или уменьшить его размер вполне законным путем.

Налоговый вычет

Согласно подпункту 1 пункта 2 статьи 220 Налогового кодекса РФ, имущественный налоговый вычет предоставляется продавцу недвижимого имущества (жилых домов, квартир, комнат, включая приватизированные жилые помещения, дач, садовых домиков или земельных участков или доли (долей) в указанном имуществе) владеющим этим имуществом менее минимальных сроков владения, позволяющих полностью освободить его от уплаты налогов, в размере, не превышающем в целом 1 000 000 рублей. От продажи иного недвижимого имущества – в размере, не превышающем в целом 250 000 рублей.

То есть, от цены недвижимости, указанной в договоре купли-продажи отнимается 1 000 000 рублей или 250 000 рублей, а с оставшейся суммы исчисляется налог в размере 13%.

Указанный вычет предоставляется гражданину один раз в год. Им можно пользоваться каждый год.

В данном случае идет речь о том, что можно сэкономить на налогах при продаже недвижимости, если она была в собственности продавца менее 3 и 5 лет.

Сразу огорчу желающих занизить продажную стоимость недвижимости, указав в договоре купли-продажи сумму менее миллиона рублей, для того, чтобы избежать уплаты налога. Не так давно в Налоговый кодекс РФ были внесены изменения, направленные на преодоление таких хитростей. Теперь, согласно пункту 5 статьи 217.1.

Налогового кодекса РФ, в случае, если продажная цена в договоре купли-продажи будет указана ниже, чем кадастровая стоимость проданного объекта недвижимости по состоянию на 1 января года, в котором была осуществлена государственная регистрация перехода права собственности на продаваемый объект недвижимости, умноженная на понижающий коэффициент 0,7, то налоговики при расчете налога будут исходить не из цены договора, а из указанного расчета. Таким образом, вы можете указать в договоре купли-продажи любую стоимость продаваемой недвижимости, налоги придется платить по кадастровой стоимости. Единственное, что еще может спасти в такой ситуации – это неразбериха в государственной системе кадастрового учета, когда кадастровая стоимость продаваемого объекта недвижимости не определена по состоянию на 1 января года, в котором была осуществлена государственная регистрация перехода права собственности на продаваемый объект недвижимости. В этом случае, налоговики будут исходить из цены договора.

Освобождение от уплаты налога с продажи недвижимости в силу давности владения

Согласно пункту 17.1 статьи 217 Налогового кодекса РФ, не подлежат налогообложению доходы, получаемые физическими лицами от продажи объектов недвижимого имущества, а также долей в указанном имуществе.

При этом, особенности освобождения от уплаты налога с продажи недвижимости регулирует статья 217.1. Налогового кодекса РФ.

Так, для полного освобождения от уплаты налога с продажи недвижимости, продавцу необходимо наличие минимального срока владения этой недвижимостью на праве собственности. Таких сроков два: это три года и пять лет. Применяются они следующим образом.

Если продавец владеет продаваемой недвижимостью от трех до пяти лет

Для того, что бы быть освобожденным от уплаты налога с продажи недвижимости в этом случае, к трехлетнему сроку владения необходимо также наличие хотя бы одного из следующих условий:

  1. право собственности на объект недвижимости получено продавцом в порядке наследования или по договору дарения от близкого родственника (супруги, родители и дети, в том числе усыновители и усыновленные, дедушки, бабушки и внуки, полнородные и неполнородные (имеющие общих отца или мать) братья и сестры). Началом исчисления срока возникновения права собственности в порядке наследования – считается дата открытия наследства.
  2. право собственности на объект недвижимости получено продавцом в результате приватизации;
  3. право собственности на объект недвижимости получено продавцом – плательщиком ренты в результате передачи имущества по договору пожизненного содержания с иждивением.

Если у продавца хотя бы чего-то одного из изложенного нет, то рассчитывать на освобождение от уплаты налога с продажи недвижимости он не может. Придется платить на общих основаниях.

Если продавец владеет продаваемой недвижимостью от пяти лет и выше

В этом случае, продавец полностью освобожден от уплаты налога. При этом, есть еще один нюанс.

Законом субъекта Российской Федерации вплоть до нуля для всех или отдельных категорий налогоплательщиков и (или) объектов недвижимого имущества может быть уменьшен как минимальный предельный срок владения объектом недвижимого имущества, так и размер понижающего коэффициента 0,7, применяемый для расчета суммы налога в случае, если продажная цена недвижимости занижена.

Указанные нормы относительно минимальных сроков владения недвижимостью и оснований освобождения от уплаты налога с продажи недвижимости относятся к недвижимости, приобретенной и зарегистрированной продавцом после 01 января 2016 года.

Для недвижимости, приобретенной и зарегистрированной продавцом до этого срока, действует старая норма, которая полностью и безо всяких дополнительных условия освобождает продавца от уплаты налога с продажи недвижимости при условии владению ею более трех лет.

Источник: https://advokat-Lutovinov.ru/articles/otchuzhdenie-nedvizhimosti-bez-uplaty-nalogov/

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.