Продажа квартиры риски продавца

Содержание

Советы о том, как продать квартиру и не быть обманутым

Продажа квартиры риски продавца

Продажа квартиры практически всегда сопряжена с большими рисками нарваться на недобросовестного покупателя. Однако и при совершении сделок со стороны продавца нередкими являются случаи, когда продавец может также выступить с позиций недобросовестного проведения сделки по купле-продаже недвижимости.

Возможные риски покупателя

В настоящее время наиболее распространёнными вариантами обмана при совершении сделок по продаже недвижимости со стороны продавца являются следующие:

  • продажа нескольким потенциальным покупателям (двойная продажа), в результате которой квартира переходит тому, кто первый успел заключить договор купли-продажи или оформить право собственности, а в случае судебного разбирательства сделка полностью признаётся недействительной;
  • продажа чужой квартиры (чаще всего данный вариант применяется нечистыми на руку арендаторами, которые подделывают доверенность и выступают якобы от имени хозяина);
  • продажа с людьми, временно снятыми с регистрационного учёта (чаще всего в такой квартире зарегистрированы люди, находящиеся на момент сделки в местах лишения свободы и, соответственно, снятые с регистрационного учёта на период отбывания наказания);
  • мошенничество с задатком (нечестный продавец собирает задатки с нескольких потенциальных покупателей, продает квартиру одному из них, а от остальных скрывается, забрав себе все полученные в результате мошеннических действий средства).

Варианты обмана продавца

Что касается вариантов обмана, которые используют недобросовестные покупатели, то к ним следует отнести:

  • неправомерное использование депозитарной ячейки (одним из самых распространенных способов обмана продавца в этом случае является такое оформление депозитарной ячейки, которое предусматривает ограничение доступа продавца квартиры к такой ячейке на срок меньший по продолжительности, чем срок доступа покупателя; покупатель намеренно затягивает оформление процедуры регистрации права собственности до последнего дня доступа к ячейке продавца жилплощади, а в последний день оформление сделки срывается, но все завершается на следующий день, когда продавец к деньгам доступ получить уже не может, в результате чего мошенник остается как со своими деньгами, так и с полученной в результате квартирой);
  • продажа через ипотеку также является одним из часто используемых вариантов обмана продавца (как правило, данный вариант является наиболее безопасным для владельца продаваемой жилплощади, так как банк досконально проверяет все материалы, участвующие в юридическом сопровождении сделки, однако здесь может сыграть роль человеческий фактор, из-за которого продавец может потерять время при оформлении такой мнимой сделки);
  • обман с продажей по доверенности в настоящее время является самой распространенной схемой, наибольшее участие в которой осуществляют риэлторы путем убеждения продавца недвижимости составить на них генеральную доверенность (которая не только позволяет получать необходимые для совершения сделки документы в различных государственных органах, но и осуществить подачу документов на регистрацию перехода права собственности; в результате использования такой доверенности риэлтор получает возможность оформить право собственности на подставное лицо, в результате чего продавец теряет и деньги, и свою недвижимость).

Как продать квартиру и не быть обманутым?

Для того, чтобы минимизировать риски при совершении сделок с недвижимостью, необходимо тщательно проверить все предоставляемые документы, которые будут сопровождать подписание сделки:

  • наличие права собственности на продаваемую квартиру, даже если ее реализует представитель продавца по доверенности, такой представитель должен подтвердить оригиналом свидетельства о праве собственности или выписки из Единого государственного реестра недвижимости, а доверенность проверяется у нотариуса (по запросу можно установить, каким нотариусом и когда она была выдана);
  • наличие в квартире лиц, временно снятых с регистрационного учёта, проверяется по расширенной выписке из домовой книги, где содержится информация о том, кто в квартире зарегистрирован и на каком основании снят с учёта, а также имеется указание о том, на какой срок снят с учёта (в отношении заключённых такая информация обязательно предоставляется);
  • в том случае, если расчеты планируется вести с использованием банковской депозитарной ячейки, продавец квартиры должен настоять на необходимости подписания договора пользования такой ячейкой на двух лиц (продавца и покупателя), при этом такое подписание должно состояться только одновременно и в присутствии сотрудников банка, чтобы избежать мошеннического использования такой ячейки; кроме того при подписании договора продавец должен уточнить количество экземпляров договора (с этим не возникнет сложностей, так как он составляется и предоставляется на подпись в присутствии всех сторон, участвующих в сделке), а также подробно изучить содержание данного документа, в том числе возможные сроки пользования доступом к хранилищу (они должны быть одинаковыми для всех участников сделки);
  • при совершении сделки через ипотечное кредитование продавец имеет право потребовать от банка предоставить ему информацию о том, насколько платежеспособен клиент, а также заявить о необходимости проведения дополнительных проверок документов, предоставленных покупателем для одобрения ипотечного займа и завершения сделки по купле-продаже.

Однако, несмотря на большое количество мероприятий, направленных на предупреждение совершения сделок с недвижимостью обманным путем, количество случаев потери своего имущества продавцами квартир не сокращается.

Как вернуть утраченное?

Механизм получения обратно своего недвижимого имущества сводится к двум вариантам:

  • расторжение договора купли-продажи до момента оформления покупателем права собственности на приобретенное мошенническим способом имущество;
  • признание результатов сделки недействительными и отмена перехода права собственности путем принятия судебного решения о таком действии, если право собственности нерадивым покупателем уже было оформлено.

В том случае, если расторжение договора купли-продажи происходит до момента оформления на покупателя права собственности, продавец может обратиться с исковым заявлением соответствующего содержания в суд, не подавая в органы внутренних дел заявления о факте мошенничества.

Если право собственности покупатель уже успел оформить на приобретенное имущество, то пострадавшей стороне придется обращаться в полицию с заявлением о причинении ему имущественного ущерба мошенническими действиями покупателя.

Только после проведенных следственных действий дело будет направлено в суд на рассмотрение и, в случае положительного приговора суда, будет инициировано гражданское производство по признанию сделки недействительной и отмене результатов перехода права собственности.

Наказание за обман

Что касается наказания за совершение сделок с недвижимостью путем использования неправомерных механизмов завладения чужим имуществом, то оно назначается:

  • для покупателя, нарушившего закон – в соответствии со статьей 159 Уголовного Кодекса Российской Федерации квалифицируется как мошенничество; максимальный срок наказания по данной статье составляет десять лет лишения свободы, также в качестве наказания назначается штраф (используется совместно с лишением свободы) до одного миллиона рублей;
  • для продавца – в соответствии со статьей 159 Уголовного Кодекса, как и для продавца, однако здесь рассматривается причинение ущерба в крупном или особо крупном размере, максимальное наказание для лиц, причинивших ущерб в крупном размере, составляет лишение свободы на срок до пяти лет; для случаев причинения ущерба в особо крупном размере – до десяти лет лишения свободы со штрафом до одного миллиона рублей;
  • для должностного лица, оформившего результаты незаконной сделки с недвижимостью – в соответствии со статьей 170 Уголовного Кодекса Российской Федерации; максимальным наказанием по данной статье будет считаться штраф до пятисот тысяч рублей, а также право занимать определенные в приговоре должности на срок до трех лет.

Сделки с недвижимостью являются очень рискованными по своей сути из-за высокой стоимости объекта недвижимости.

Именно по этой причине ни продавец, ни покупатель не могут быть уверены в том, что не пострадают от мошеннических действий другой стороны. Однако законодатель предусмотрел некоторые варианты защиты от таких мошеннических действий в рамках наказаний, сформулированных в Уголовном Кодексе.

Не нашли ответа на свой вопрос? Звоните на телефон горячей линии 8 (800) 350-34-85. Это бесплатно.

Источник: https://zakonguru.com/nedvizhimost/prodazha-2/moshennichestvo.html

Занижение стоимости квартиры: чем рискуют покупатель и продавец

Продажа квартиры риски продавца

Практика занижения стоимости квартир или машин при их продаже началась ещё в далёкие 90-е годы. Однако такие сделки имеют серьёзные риски, пренебрегать которыми означает подвергать себя опасности получить куда более неприятные последствия — от полной потери средств до уголовного преследования. При этом пострадать может как продавец, так и покупатель.

Более свободно себя чувствует продавец: ему кажется, что раз квартира или машина проданы, деньги по сделке получены, то ему ничего не грозит — в самом деле, не станет же покупатель стучать на него в налоговую.

Однако налоговая всё равно вскоре может узнать правду. Например, когда покупатель придёт в налоговую инспекцию за налоговым вычетом. Так случилось с москвичом Максимом — он продал свою квартиру по заниженной в договоре цене.

А покупатель без какой-либо задней мысли обратился в инспекцию за своими законными 13% из бюджета, представив налоговой службе весь пакет документов, включая и расписку Максима о получении полной суммы по сделке. Инспектор удивился расхождению стоимости квартиры в договоре и расписке и попросил написать объяснительную.

Налоговый вычет покупателю-то в итоге одобрили, а Максим вскоре получил от ФНС квитанцию с требованием доплатить налоги плюс штраф 20% от неуплаченной добровольно суммы и пени.

Кстати, налоговые органы не обязаны запрашивать объяснение у участников сделки, а могут включить свои требования в ежегодное извещение об уплате налогов. И у продавца будет два варианта: или заплатить то, что требует налоговая, или попытаться оспорить претензии через суд, доказывая, что цена сделки была справедливой.

Похожие риски для продавца возникают и в случае, если покупатель для приобретения квартиры воспользовался ипотечным кредитом. Банки, выдавая кредит на покупку квартиры, допускают “занижение”, прописывая полную сумму в кредитном договоре и обозначая её как затраты “на неотделимые улучшения”.

Само собой, для банка, который берёт квартиру в залог, никаких дополнительных рисков это не создаёт, нет правовых последствий и для покупателя, а вот данные о продавце и о сумме сделки через Росфинмониторинг поступают в налоговую службу.

Если инспекторы установят, что сделка была не рыночной, вполне могут доначислить продавцу налог, пени и наложить штраф.

Даже если занижением не заинтересовались налоговики, существует риск, что переданная сверх договора денежная сумма будет взыскана покупателем обратно.

Такое право требования возникает у него в соответствии со статьёй 1102 Гражданского кодекса РФ “Обязанность возвратить неосновательное обогащение”. И практика по таким судебным делам существует.

Ведь юридически покупатель обязан оплатить только сумму, указанную в договоре купли-продажи.

Покупатель при занижении тоже может пострадать. Во-первых, очевидно, что налоговый вычет будет рассчитываться от той суммы, которая указана в договоре, а не от реально уплаченной покупателю. А во-вторых, в период регистрации недвижимости продавец имеет право подать в Росреестр заявление об отказе от сделки.

Опасная сделка. Когда продажа квартиры светит штрафом в 18 млн рублей

К сожалению, есть достаточно ушлые продавцы, которые на такой операции пытаются получить прибыль. Ведь формально, согласно ст. 398 ГК РФ, продавец обязан вернуть деньги, если они были уплачены ему до регистрации, однако в этом случае возврату подлежит только сумма, указанная в договоре.

В-третьих, занижение цены квартиры в договоре купли-продажи может привести к тому, что уже совершённая сделка будет оспорена. И сделает это совсем не продавец.

Согласно закону, если в течение трёх лет после продажи квартиры её продавец будет признан банкротом, то конкурсный управляющий имеет право оспорить уже совершённую сделку и вернуть квартиру в конкурсную массу на том основании, что на момент сделки её стоимость не соответствовала рыночной (определение Верховного суда РФ по делу № А11-7472/2015), и доказать это ему будет достаточно просто. Как правило, суду представляют копию оспариваемого договора и выписки об аналогичных сделках в аналогичное время. Из этих документов разница будет видна сразу. Аналогичные ситуации могут возникнуть и у покупателей автотранспортных средств. Только при сделках купли-продажи автомобилей добавляются случаи, когда машина может оказаться в залоге, под арестом или в розыске. И тогда вернуть от продавца что-либо, кроме суммы, указанной в договоре, не получится никак.

И четвёртый риск — в случае если стоимость квартиры в договоре значительно ниже кадастровой, разницу налоговики могут счесть доходом покупателя и потребовать заплатить 13% в бюджет.

Возможные риски при продаже квартиры

Продажа квартиры риски продавца

Процесс продажи квартиры – процедура, основанная на точном соблюдении Законодательства, сопряженная с рядом сложностей, которые требуют внимательности, специальных знаний. С целью минимизации рисков и проблем, связанных с продажей недвижимости, рекомендуется обращаться к специалистам.

Риски продавца при продаже квартиры связаны, в первую очередь, с такими проблемами:

  • незнание Законодательства;
  • невнимательность;
  • существование большого количества продуманных мошеннических схем;
  • стремление решить все юридические вопросы самостоятельно, игнорируя необходимость профессиональной помощи.

Продажа недвижимости: «основы техники безопасности»

Не нужно быть специалистом в области юриспруденции, чтобы знать главные правила, которые уберегут продавца от серьезных проблем:

  1. Никогда не передавайте оригиналы документов третьим лицам без юридических оснований.
  2. Внимательно читайте все документы, которые подписывайте.
  3. Не передавайте деньги третьим лицам, покупателям, без документов, которые фиксируют факт передачи денежной суммы.

Обратите внимание! Процесс продажи недвижимости начинается с поиска потенциальных покупателей, сотрудничества со специализированными агентствами. Следует быть внимательным, подписывая договор на риэлтерские услуги.

Обращайте внимание:

  • На личность потенциального покупателя;
  • На вопросы, которые он задает;
  • На особенности его поведения.

Важно! Убедитесь, что его интересует именно покупка вашей квартиры, а не имущество в ней.

Как распознать покупателя:

  1. Человек, заинтересованный в покупке, попросит ознакомиться с техническим планом.
  2. Потенциальный покупатель обратит внимание на состояние стен, пола, потолка, коммуникаций.
  3. Покупатель будет задавать вопросы, относительно того, кто владелец квартиры, каким образом теперешний владелец получил недвижимость.
  4. Покупателя будет интересовать вид из окна, соседи, особенности обслуживания дома коммунальными службами, инфраструктура района.

Как понять, что перед вами вероятный мошенник:

  1. Будет обращать особое внимание на вещи в помещениях.
  2. Не задаст вопросов, относительно непосредственно недвижимости.
  3. Не поинтересуется важными моментами: документацией, состоянием коммуникаций.

Если в помещении есть ценные вещи, перед осмотром квартиры позаботьтесь, чтобы они не были на видном месте. Не оставляйте без присмотра оригиналы документов. Рекомендуется попросить потенциальных покупателей показать документы, удостоверяющие личность. 

Как правильно оценить квартиру

Существует два варианта: экспертный и личный мониторинговый. Первый вариант предусматривает обращение за помощью к специалистам-риэлторам. Второй подразумевает самостоятельный мониторинг цен и, на основе этого, оценивание недвижимости. Рекомендуется прибегнуть к обоим способам, чтобы установить адекватную цену.

Документальное оформление

Наиболее часто махинации происходят на этапе составления договоров на услуги, договора купли-продажи. Необходимо внимательно читать договор! Правильное оформление также играет свою роль. Обратите особое внимание на расписки, акты передачи недвижимости, договора. 

Почему на этом этапе могут возникнуть проблемы:

  1. Невнимательность, непрофессионализм при составлении договора.
  2. Описки, опечатки: нелепая, но фатальная проблема. Например, жилая площадь помещения – 30 кв.м., а в договоре, по ошибке, указано 20 или 300. Юридически, это уже не эта квартира, поэтому договор может считаться недействительным, и, в свою очередь, вся сделка тоже. Внимательно проверяйте данные, указанные в договоре!
  3. Отсутствие четко прописанной процедуры решения споров в договоре.

Обратите внимание! Обращаясь в агентство недвижимости, не оставляйте риэлторам оригиналы документов.

Многие риелторы называют передачу документов агентству – одним из условий их работы. В случае конфликтной ситуации, расторжения договора, вы можете не получить документы обратно. 

Этап передачи денег

Расчеты возможны по налу или безналу. Второй способ пользуется популярностью, благодаря большей безопасности. Как не стать жертвой мошенников?

  1. Деньги должны передаваться в безопасном месте, желательно, оборудованном специальным аппаратом для проверки подлинности купюр (если идет речь о наличном расчете).
  2. Документально должно быть подтвержден факт передачи и приема денег.
  3. Сделка должна проводиться в присутствии свидетелей.

Какие риски при продаже квартиры наиболее опасны? Стоит обратить внимание на сохранность оригиналов документов. Это наиболее важный момент.

Варианты покупки квартиры:

  1. Через ипотеку: обращайте внимание на правильность оформления документации, ипотека должна быть оформлена в банке.
  2. Рассрочка может быть оформлена в трех вариантах:
    • Задаток + выплаты остатка по определенной схеме;
    • Аналогичный первому механизм + дополнительные проценты ежемесячно;
    • Выплаты в несколько этапов по договору.
  3. Документально необходимо зафиксировать периоды, суммы выплат.

  4. Покупка по переуступке прав: обращайте внимание на пункты договора (сумма доплаты, обязательства, последствия невыполнения договора).
  5. По генеральной доверенности. Главное – доверенность должна быть оформлена на человека, который пользуется полным доверием, на профессионального юриста или агентство по недвижимости.
  6. Покупка с материнским капиталом (требуется разрешение органов опеки).
  7. 6По договору дарения: не стоит соглашаться на данный договор, если его предлагают покупатели, поскольку это наиболее простой вариант мошеннической схемы.

Внимательное составление документов и услуги профессионального специалиста помогут избежать опасностей и рисков.

Источник: https://www.gilinspection.ru/article/prodazha/vozmozhnye-riski-pri-prodazhe-kvartiry/

Чем рискует продавец

Продажа квартиры риски продавца
При купле-продаже недвижимости рискуют как покупатели, так и продавцы

Когда речь идёт о безопасности сделок с недвижимостью, то чаще всего подразумевается безопасность приобретения недвижимости. Самая большая неприятность может подстерегать покупателей в связи с признанием сделки недействительной. Например, если впоследствии выяснится, что права на квартиру имеет другой человек.

Основания для признания сделки недействительной указаны в Гражданском кодексе.

Это сделка, нарушающая требования закона или иной правовой акт, сделка, совершенная с целью, противной основам правопорядка или нравственности, мнимая (притворная) сделка, а также сделка, совершенная гражданином, признанным или ограниченным в дееспособности, не способным понимать значение своих действий или руководить ими, несовершеннолетним.

Кроме этого, недействительной признаётся сделка, совершенная без необходимого в силу закона согласия третьего лица, и сделка в отношении имущества, распоряжение которым запрещено или ограничено, плюс сделка, совершенная под влиянием обмана, насилия, угрозы или неблагоприятных обстоятельств.

«Сюрприз» может обнаружиться сразу после госрегистрации перехода права собственности, или через годы. Срок исковой давности по требованиям о применении последствий недействительности ничтожной сделки и о признании такой сделки недействительной составляет три года.

А течение срока исковой давности определяется со дня, когда началось исполнение ничтожной сделки, или в случае предъявления иска лицом, не являющимся стороной сделки, со дня, когда это лицо узнало или должно было узнать о начале её исполнения.

Срок же исковой давности для лица, не являющегося стороной сделки, не может превышать десяти лет со дня начала исполнения сделки.

Итак, риски покупки жилья нам понятны, – это признание сделки недействительной, суд, передача недвижимости выигравшему его истцу и перспектива получения уплаченных за объект денег в течение десятилетия, – увы, но исполнение судебных решений по возврату долгов происходит не сразу, в связи с немаленькой ценой квартиры и «отсутствием» суммы у продавца может растянуться на годы.

В сравнении с покупкой продажа недвижимости кажется почти безопасным делом. Ведь сделку вряд ли признают недействительной, если продавцы уверены, что таких оснований по их квартире не возникнет. В таком случае попытаемся выяснить, есть ли какие-то иные неприятности, которые могут подстерегать продавцов недвижимости.

Четыре примера

Лилия Кабища, эксперт отдела жилой недвижимости ООО «БК_Недвижимость»

– Многие собственники недвижимости уверены в том, что для продажи объекта им не нужен агент, поскольку они, как владельцы, про свою квартиру всё знают, все документы у них в порядке (что нередко оказывается не так), и никаких рисков для них в сделке быть не может, – говорит Лилия Кабища, эксперт отдела жилой недвижимости ООО «БК_Недвижимость». – Но мы, как специалисты, занимающиеся оформлением покупки и продажи недвижимости, можем сказать, что здесь не всё так однозначно и риски продажи всё-таки существуют.

У покупателя проблемы с кредитом

Наиболее показательный пример – кредитная сделка. Например, у вас нашёлся покупатель с ипотекой, то есть покупка недвижимости будет осуществляться с привлечением кредитных средств банка. Покупатель при внесении аванса утверждал, что он уже получил одобрение банка и он готов выйти на сделку на условиях продавца.

Но в процессе одобрения объекта или вообще накануне сделки у заёмщика вдруг поменялись условия кредитования. Допустим, ему уменьшили выдаваемую сумму либо она изначально была меньше, чем нужно, но он об этом умолчал.

В результате покупатель вынужден либо отказаться от покупки, либо просит существенно снизить стоимость квартиры, так как ему не хватает денег. Естественно, что ни тот, ни другой вариант вас, как продавца, не устраивает. В результате сделка «разваливается», вы потеряли время и упустили других потенциальных покупателей.

А грамотный агент ещё на этапе внесения аванса мог бы навести соответствующие справки и уже тогда рекомендовать вам не связывать себя обязательствами с данным покупателем.

У покупателя сорвалась продажа

Другой пример: вам несказанно повезло, и на квартиру нашлось сразу два покупателя. Вы решаете, у кого из них принять аванс. Оба покупателя заявляют, что купят квартиру за наличные и, мол, всё будет быстро и без проблем. К примеру, выбираете того, кто вам просто внушает больше доверия.

Но спустя пару недель вас ставят в известность о том, что покупатель не может выйти на сделку, так как встречная продажа его квартиры срывается. О том, что наличные деньги для покупки появятся только с продажи имеющегося жилья, сторона по сделке просто умолчала, думая, что это неважно. Стоит ли повторять, что агент и это бы выяснил до внесения аванса.

Кроме того, при наличии двух покупателей на одну квартиру агент выбрал бы именно того, чьё предложение было бы наименее рискованным для продавца.

Продажа с рассрочкой платежа

Ещё одна ситуация, которая несёт в себе риски, – когда на сделке расчёты между сторонами производятся на условиях рассрочки платежа.

Если в договоре не учесть все нюансы и «подводные камни» такой формы расчётов, то продавец после регистрации сделки может оказаться «у разбитого корыта» – переход права уже зарегистрирован, а деньги полностью не получены.

И перспективы их получения возможны только в судебном порядке, а это дополнительное время, расходы и, что важнее всего, – нервы и утраченный здоровый сон. В то время как для грамотного агента это обычная работа – составлять договоры так, чтобы ни в коем случае не допускать подобных ситуаций.

Расчёт фальшивыми наличными

Самый ответственный момент – получение денег от покупателя. Риски возникают при расчёте за квартиру наличными. Например, покупатель передал фальшивые банкноты и отказывается признавать свою вину.

Вы, в свою очередь, уже отдали ему расписку в получении всей суммы и сдали документы в Росреестр для государственной регистрации.

Остановить регистрацию или признать сделку недействительной будет сложно, так как вы, как продавец, подписали все необходимые документы без претензий к покупателю.

– Это далеко не весь перечень случаев, когда есть повод задуматься над тем, как продавать свою недвижимость, – заметила также Лилия Кабища.

– Продавцу стоит подумать над тем, что для него в приоритете – сэкономить на риэлторских услугах, понадеявшись на то, что попадётся добросовестный и грамотный во всех отношениях покупатель, и получить желаемую сумму за продажу.

Либо всё-таки получить максимально возможную выгоду с продажи квартиры, не тратя своё время, нервы и заплатив вполне приемлемое комиссионное вознаграждение агенту.

Резюме

Честность гражданина, который собрался приобретать ваш объект, – одно из слагаемых успешной продажи, и полагаться на неё без оснований сегодня не желательно. Нужно заранее проверить платёжеспособность покупателя.

Для этого обязательно выяснить, располагает ли он полной суммой и из каких источников он её получит. Если до покупки ему предстоит продать свою недвижимость, то важно знать, на какой стадии эта продажа, кто у него покупает, как и когда, в общем, понять, какова вероятность того, что к моменту вашей сделки у покупателя на руках будет необходимая сумма.

То же самое касается и покупателя, который для покупки выбранной квартиры берет кредит в банке. Обычно сумма одобренного ипотечного кредита известна заёмщику до поиска недвижимости, главное при этом, чтобы он не преувеличил её в надежде, что добьётся у продавца скидки. Иначе продажа сорвётся, и вы, как продавец, потеряете драгоценное время.

Исключение рисков при получении денег от покупателя – ещё одна составляющая безопасной продажи. Если вы согласились на рассрочку платежа, то должны это условие так прописать в договоре, чтобы после регистрации перехода права собственности в Едином государственном реестре недвижимости не остаться и без денег, и без недвижимости.

И, наконец, если самостоятельно занимаетесь своей сделкой, защититесь от получения фальшивых купюр на финише. Не знаете, как, – спросите у риэлтора! А если вы знаете и хотите рассказать о других рисках продажи недвижимости, или у вас появились дополнительные вопросы по этой теме, пишите в редакцию, и мы обсудим их в наших следующих публикациях.

Светлана СОЛОВЬЁВА

Источник: https://zen.yandex.ru/media/id/592e8dbad7d0a6f53d9a302a/chem-riskuet-prodavec-5c5aa3a383edb900ad7e9b02

Безопасная сделка: как выявить мошенника при покупке квартиры

Продажа квартиры риски продавца
vadimphoto1@gmail.

com/Depositphotos

Примечание: все перечисленные в комментарии документы, которые рекомендуется проверить покупателю перед сделкой, являются необязательными к предъявлению с точки зрения законодательства (за исключением, пожалуй, только согласия супруга(и) на сделку, хотя и без этого согласия сделку зарегистрируют). Поэтому покупателю придется собирать или запрашивать у продавца/в инстанциях все документы самостоятельно. Это хлопотно, но того стоит.

Главные признаки того, что продавец квартиры – мошенник

Как не стать жертвой мошенников, покупая квартиру?

Продавец

Общаясь с продавцом квартиры, не забудьте:

  • проверить его паспорт по списку недействительных российских продавцов Главного управления по вопросам миграции МВД РФ. Нередки случаи продажи чужой недвижимости по поддельным или украденным паспортам;
  • запросить справки из психоневрологического и наркологического диспансеров. Эти справки не являются стопроцентной гарантией вменяемости (ее может установить только соответствующая экспертиза), но помогают снизить риски. Касательно психоневрологического учета, можно получить стандартную справку о том, что продавец не состоит на диспансерном учете, однако более весомым доказательством его вменяемости будет заключение врача-психиатра о состоянии психического здоровья на дату, близкую к моменту подписания договора купли-продажи.

Если же собственником квартиры является формально вменяемый, однако пожилой или тяжелобольной человек, возраст или состояние здоровья которого заставляют сомневаться в полном осознании им значения сделки по продаже, от покупки такой квартиры лучше отказаться.

Обязательно необходимо проверить информацию о продавце на общедоступных ресурсах, содержащих сведения о процедурах банкротства, судебных спорах и исполнительных производствах.

Наличие процедур банкротства продавца можно установить путем поиска в Едином федеральном реестре сведений о банкротстве, а также в базе арбитражных судопроизводств «Электронное правосудие». Во втором случае в поисковой строке «Участник дела» (вверху страницы слева) нужно указать фамилию продавца; к результатам поиска применить фильтр дел (вверху страницы) «Банкротные».

Возможные судебные споры с продавцом в отношении квартиры стоит искать на сайте районного суда общей юрисдикции по месту нахождения квартиры (в силу закона споры о недвижимости разрешаются по месту ее нахождения).

К сожалению, сайты судов общей юрисдикции не до конца унифицированы, но искать необходимую информацию по ним достаточно просто: нужно выбрать раздел «Поиск по судебным делам»/«Поиск информации по делам» или «Судебное делопроизводство», указать в графе «Стороны»/«Участники» данные продавца и осуществить поиск.

Если продавцом квартиры является компания (как правило, это застройщик), информация о его банкротстве, актуальных и прошлых судебных спорах и исполнительных производствах проверяется аналогичным образом на тех же самых ресурсах.

Следующим шагом будет проверка в Банке данных исполнительных производств Федеральной службы судебных приставов.

Наличие непрекращенных или неоконченных исполнительных производств не является безусловным стоп-фактором для покупки квартиры, но заставляет более серьезно подойти к оценке рисков, в том числе потенциального обращения взыскания или наложения обременения (ареста, запрещения регистрационных действий) на приобретаемую квартиру.

Как покупатель должен проверить вторичную квартиру?

Как проверить, заложена ли квартира?

Согласие супруга(и)

Если продавец состоит в браке, необходимо получить нотариально удостоверенное согласие супруга(и) на заключение договора купли-продажи квартиры. Там должно содержаться указание на согласие супруга совершить сделку «по цене и на условиях по своему усмотрению» либо должны быть указаны все существенные условия заключаемого договора купли-продажи (прежде всего, цена продажи).

Режим имущества супругов (принадлежность квартиры одному из супругов, несмотря на приобретение ее в браке и т. п.), особые правила отчуждения недвижимости могут быть установлены брачным договором. Но даже при его наличии для покупателя гораздо надежнее все равно получить согласие супруга(и) продавца на сделку.

Это исключит возможные споры в будущем (например, если брачный договор признают недействительным).

Если продавец в браке не состоит, можно получить его нотариально удостоверенное заявление об отсутствии брака. Однако это не исключает риск оспаривания сделки его супругом(ой), если он недобросовестно сокрыл факт наличия брака. Минимизировать риски можно путем затребования от продавца справки об отсутствии факта государственной регистрации брака.

Доверенность

Отдельным сложным вопросом является подписание договора представителем, действующим на основании доверенности. К сожалению, большое количество мошеннических сделок совершается именно с использованием поддельных доверенностей.

Поэтому по возможности рекомендуется заключать договор с самим продавцом. Если же по какой-то причине это невозможно, по крайней мере нужно проверить этот документ с помощью специального сервиса Федеральной нотариальной палаты.

Квартира

В сделках с жилой недвижимостью не менее важным является отсутствие правовых рисков, связанных непосредственно с приобретаемой квартирой. Основополагающим документом для проверки будет выписка из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН), которую может заказать любой желающий прямо на портале Росреестра. 

В указанной выписке необходимо проверить соответствие декларируемых продавцом данных объекта действительности. К примеру, тот факт, что продается жилая квартира, а не апартаменты, относящиеся на дату написания материала к нежилым помещениям, соответствие заявляемой площади квартиры данным реестра и т. п. 

В части юридической чистоты и рисков самым главным является раздел 2 выписки из ЕГРН, содержащий сведения о зарегистрированных правах. В нем необходимо проверить, кто является собственником, когда было зарегистрировано право. Очень важным является отсутствие ограничений, обременений права, судебных требований или правопритязаний на квартиру. 

Проверка юридической чистоты квартиры: 10 болевых точек

5 признаков того, что агент по недвижимости – мошенник

Но это еще не все. В разделе 8 выписки должен содержаться план квартиры на плане этажа дома. Покупателю необходимо сравнить данный план с фактической планировкой квартиры для того, чтобы убедиться в отсутствии несогласованных перепланировок или реконструкций.

В подавляющем большинстве случаев не согласованные в установленном порядке перепланировки не влекут неустранимых рисков (хотя узаконить перепланировку все равно придется), однако нередко они могут привести к серьезным проблемам и необходимости восстановить первоначальное состояние квартиры (в случае демонтажа несущих стен, переноса мокрых зон и т. п.).

Проверка права собственности

Для проверки юридической чистоты права собственности продавца квартиры нужно запросить у него документы, на основании которых он приобрел это жилье.

В рамках небольшого обзора невозможно подробно осветить особенности юридической проверки разнообразных сделок, которые могут лежать в основании права собственности продавца (это может быть приватизация, купля-продажа, наследование, приобретение по инвестиционному договору или договору участия в долевом строительстве и пр.), но можно сформулировать следующие принципы: 

  • общий срок исковой давности составляет 3 года. Гораздо надежнее приобретать квартиру у продавца, который владел ей как минимум в течение указанного периода;
  • с особой осторожностью стоит подходить к покупке квартиры у лица, получившего ее по наследству и владеющего ею менее 3 лет (срока исковой давности). Споры о наследственном имуществе являются достаточно распространенными. Подчас прав на наследственное имущество лишаются вполне добросовестные продавцы, которые на момент продажи даже не подозревали, что их наследственные права будут успешно оспорены другими наследниками;
  • продавец квартиры, приобретая ее в прошлом, должен был сам исполнить свои обязательства по ее оплате (если она приобреталась возмездно) перед предыдущим владельцем. Подтверждается это распиской, актом о взаиморасчетах, выпиской по счету и платежными поручениями с отметками об исполнении (перечислении денег банком продавцу) и иными подобными документами. Также важен факт вступления продавца во владение квартирой. Это подтверждается актом приема-передачи квартиры;
  • крайне подозрительным будет являться явная несоразмерность цены квартиры в прошлых сделках рыночным условиям. Данный момент может повлечь признание предыдущих договоров купли-продажи недействительными;
  • следует заказать из Росреестра выписку о переходе прав на объект недвижимости, в которой будет указана история сделок с квартирой. Если в данном документе будет присутствовать информация о множестве ее перепродаж за последнее время, от покупки подобного объекта следует воздержаться. Очень часто такие перепродажи совершают в целях создания мнимой добросовестности владения, когда хотят «увести» незаконно приобретенное или скрываемое от обращения взыскания недвижимое имущество (в банкротстве, по судебному решение и пр.).

Помимо документов на приобретение квартиры (договор купли-продажи и т. п.

), у продавца стоит попросить документы, подтверждающие отсутствие задолженности по оплате квартиры и коммунальных услуг, а также выписку из домовой книги, содержащую сведения о лицах, зарегистрированных в квартире по месту жительства и месту пребывания.

Идеальным является вариант покупки квартиры, в которой никто не «прописан». В противном случае снятие с регистрационного учета при недобросовестном поведении продавца и иных проживающих совместно с ним лиц придется осуществлять принудительно после оформления покупателем права собственности на это жилье.

3 мошеннические схемы на вторичке

5 типов сделок, которые нужно заверять у нотариуса

Вопросы аренды

Особняком стоит вопрос об отсутствии в отношении квартиры заключенных договоров найма. Наем квартиры на срок год и более подлежит отражению в ЕГРН в качестве обременений квартиры.

Следует отметить, что наше законодательство в целом ориентировано на защиту прав нанимателей: даже в случае злостной просрочки оплаты процесс выселения квартирантов может значительно затянуться. Сложность добавляет тот факт, что договоры найма на срок менее года в ЕГРН отражению не подлежат.

При этом продажа жилья договор найма не прекращает: жильцы имеют право владеть и пользоваться им вплоть до истечения срока договора.

Проверить наличие краткосрочных нанимателей можно только путем предварительного осмотра квартиры до заключения договора на ее покупку. Но в большинстве случаев такой осмотр не дает стопроцентных гарантий.

Единственной реальной защитой интересов покупателя является указание в договоре купли-продажи условий (так называемых «заверений об обстоятельствах»), что квартира не обременена правами третьих лиц (включая краткосрочный наем), а также установление жесткой договорной ответственности за нарушение данных заверений.

По закону в этом случае можно отказаться от договора и потребовать возмещения убытков. Рекомендуется также прописывать неустойку, равную рыночной ставке по аренде сравнимой квартиры.

Нюансы в договоре

Избежать ненужных юридических рисков при покупке квартиры поможет не только правовой анализ продавца и квартиры, но и грамотное указание в договоре порядка исполнения взаимных обязательств сторон по передаче квартиры и уплате ее стоимости.

По общему правилу (если стороны договора не предусмотрели иное), риск случайной гибели или повреждения проданной квартиры переходит от продавца к покупателю в момент фактической передачи квартиры.

Это означает, что если право собственности покупателя еще не зарегистрировано, но квартиру он от продавца получил по акту приема-передачи и при этом квартира была повреждена пожаром, допустим в результате замыкания проводки, оснований для расторжения договора или уменьшения покупной цены для покупателя нет. В связи с этим можно рекомендовать одно простое правило: подписывать акт приема-передачи покупателю нужно только тогда, когда он реально вступил в обладание квартирой (получил от нее ключи; находится в квартире; отсутствуют препятствия в его владении, к примеру не выехавшие из квартиры родственники продавца).

Очень важным является указание в договоре реальной покупной цены квартиры.

Не стоит поддаваться на уговоры продавца занизить указанную в договоре цифру по тем или иным причинам, использовать различные «серые» схемы вроде установления 30–50% стоимости в «договоре о компенсации неотделимых улучшений».

Реальная цена квартиры в договоре поможет избежать множества рисков: от оспаривания сделки купли-продажи квартиры в случае будущего банкротства продавца (такой риск просто невозможно предусмотреть заранее или защититься от него, однако, по общему правилу, сделки с продавцом-банкротом, заключенные на рыночных условиях, являются действительными) до возможности взыскания с продавца всей суммы в случае расторжения договора по тем или иным причинам (как вариант: при выявлении существенных недостатков квартиры, которые продавец скрыл от покупателя).

Наконец, последний момент, на который стоит обратить внимание при покупке квартиры: подписание договора сторонами «полной» подписью, когда и продавец, и покупатель не просто ставят росчерк, но собственноручно пишут свои фамилии, имена и отчества.

Данный способ подписания помогает минимизировать риски с последующим оспариванием заключения договора по мотиву его неподписания продавцом, когда последний заявляет, что никакой сделки с покупателем не совершал, а договор подписан неизвестным третьим лицом.

В подобных спорах в подавляющем большинстве случаев судом назначается почерковедческая экспертиза. Так что чем больше образцов почерка у экспертов, тем легче им установить истину.

Текст подготовила Мария Гуреева

Не пропустите:

Покупка квартиры без риелтора

Как защитить недвижимость от мошенничества с электронными подписями?

Какие документы нужно проверить при покупке комнаты?

15 текстов о том, как защититься от мошенничества с квартирами

Статьи не являются юридической консультацией. Любые рекомендации являются частным мнением авторов и приглашенных экспертов.

Источник: https://www.domofond.ru/statya/bezopasnaya_sdelka_kak_vyyavit_moshennika_pri_pokupke_kvartiry_/101371

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.