Продажа квартиры покупателю с военной ипотекой

Содержание

Можно ли и как продать квартиру по военной ипотеке

Продажа квартиры покупателю с военной ипотекой

» Купля-продажа квартиры » Как продать квартиру по военной ипотеке

653 просмотров

Военная ипотека – это отличный способ стать владельцем собственного жилья для всех служащих вооруженных сил РФ. Однако, несмотря на все ее преимущества, нередко возникает необходимость продать такое жилье. Как это можно сделать и при каких условиях – читайте в этой статье.

Особенности военной ипотеки

Военная ипотека доступна всем военнослужащим, которые отслужили не менее трех лет. Для этого формируется специальный счет, на который регулярно выплачиваются определенные суммы, размер которых увеличивается из года в год. Более того, эти накопления активно участвуют в инвестициях, что также дает определенный уровень дохода.

Через некоторое время, когда на счету накопится достаточная сумма, военнослужащий имеет право приобрести квартиру в военную ипотеку.

Средства на счету могут использоваться как первоначальный взнос или применяться для частичного погашения долга.

Однако самое главное тут то, что ежемесячные платежи по ипотеке также списываются с этого счета и, фактически, военнослужащий получает квартиру бесплатно. За него все выплачивает государство.

Подобная система очень выгодна и удобна, однако имеет существенный недостаток: на квартиру накладывается не одно, а сразу два обременения – со стороны банка и со стороны Министерства обороны. Как следствие, просто так продать ее практически невозможно.

Можно ли продать квартиру по военной ипотеке

Можно, хоть это и сложно. Однако тут еще нужно учитывать тот факт, выплачен ли кредит в полном объеме или нет, а также срок службы заемщика.

Так, например, если человек отслужил уже 20 лет и больше, а также его кредит полностью погашен (что к данному сроку уже практически правило, а не исключение), значит он может свободно распоряжаться своим жильем и продавать его по стандартной схеме. А вот во всех остальных случаях придется искать «обходные пути».

Долг за квартиру погашен

Если долг за жилье погашен в полном объеме и срок службы уже более 20 лет, значит человек становится полноценным собственником квартиры. С нее снимаются все обременения. Теперь владелец получает право продавать ее кому угодно и как угодно.

Документы

Для оформления договора купли-продажи от продавца требуется достаточно обширный пакет документов:

  • Паспорт собственника.
  • Правоустанавливающие документы, на основании которых человек стал владельцем квартиры.
  • Выписка из ЕГРН, подтверждающая факт наличия права собственности и отсутствия обременений.
  • Техпаспорт на жилье, исходя из которого становится понятно, что в квартире не производилась неузаконенная перепланировка.
  • Выписка из домовой книги, в которой указаны все жильцы, прописанные в этой квартире.
  • Справка из управляющей компании об отсутствии или наличии долгов по коммунальным платежам.
  • Разрешение от органов опеки, если в квартире прописан или является ее совладельцем несовершеннолетний ребенок.
  • Согласие от супруги/супруга на продажу жилья, без которого сделка не будет считаться законной.

Последние два документа актуальны только в том случае, если есть несовершеннолетние дети и/или продавец состоит в браке. Кроме перечисленного могут потребоваться и другие бумаги.

В самом удачном варианте, продавец не несет никаких особых расходов, однако чаще всего дополнительные затраты возникают:

Тип расходовВозможная сумма
Свежая выписка из ЕГРН350 рублей
Новый техпаспортОт 10 тысяч рублей
Оценка жильяОт 2 тысяч рублей
Услуги агентства недвижимостиОт 2% от стоимости квартиры
Нотариальное заверение договора купли-продажиОт 5 тысяч рублей
Оформление доверенностиОт 2 тысяч рублей
Составление и заверения согласия супругиОт 2 тысяч рублей

Сроки

Если абсолютно все готово, включая сюда документы и покупатель готов сразу же все оплатить, то, формально, сделку можно закрыть всего за 1 день. Однако на практике, учитывая длительность оценки, поиски покупателя, подготовку документов, переговоры и многие другие моменты, процедура купли-продажи может растягиваться примерно на 1-2 месяца.

Нужно учитывать тот факт, что разрешение на продажу от органов опеки действует строго ограниченное время (обычно, не более 1 месяца). Как следствие, данный документ нужно получать в последнюю очередь и сразу же стремиться завершить сделку.

В той ситуации, когда кредит за квартиру еще не выплачен в полном объеме или если военнослужащий не отслужил положенный срок, напрямую совершить продажу жилья невозможно из-за обременений. В такой ситуации можно воспользоваться одним из вариантов, описанных ниже.

Как можно продать квартиру по военной ипотеке

Продать квартиру по военной ипотеке в том случае, если долг еще не погашен полностью можно тремя основными способами: закрыть задолженность и продать жилье на общих основаниях или же передать квартиру по договору цессии (переуступка прав) другому военнослужащему или вообще третьему лицу. Первый сложнее, зато выгоднее, второй проще и быстрее, но зато менее выгоден.

Выкуп жилья с последующей продажей

Суть данного метода заключается в том, чтобы самостоятельно погасить ведь долг перед банком и государством (которое совершает выплаты) и продать жилье на общих основаниях. Нужно помнить о том, что ежемесячные платежи совершает государство, потому собственник будет вынужден компенсировать абсолютно всю стоимость жилья, а не только ту часть, которая остается на данный момент.

Деньги, которые использовались для погашения кредита (государственные выплаты) не сгорают, а в полном объеме возвращаются на специальный счет военнослужащего. После этого он вновь их может использовать для того, чтобы купить другую квартиру.

Так как накопить нужную сумму для погашения долга за квартиру в полном объеме (фактически, выкупить жилье за его полную стоимость) очень сложно, среди военнослужащих очень распространено оформление потребительского кредита на нужную сумму, погашение за счет этих денег всей суммы долга и последующая продажа жилья. Далее останется только использовать вырученные с продажи деньги для погашения потребительского кредита.

При такой сделке военнослужащий ничего не получает и даже немного теряет в деньгах, однако это позволит высвободить деньги на специальном счету и за их счет приобрести другое жилье. Может быть актуально в том случае, когда срочно нужно расширять жилплощадь или, наоборот, появилось понимание, что такая большая квартира не нужна.

Расходы и сроки

Помимо указанных выше расходов в данном случае нужно добавить еще и затраты на погашение потребительского кредита. Даже если вернуть долг практически сразу, все равно будет начислена определенная сумма процентов (зачастую банки не позволяют досрочно погашать кредит в первый месяц его использования). Как следствие, придется немного переплатить.

Сроки в данном случае также увеличиваются, ведь помимо подготовки документов и поиска покупателя придется тратить время на оформление потребительского кредита, снятие обременений и так далее. В среднем, все это может занять около 2-3 месяцев или больше.

Переуступка прав другому военнослужащему

Самый простой из всех способ, который основан на том, что один военнослужащий-владелец квартиры передает по договору цессии (переуступки прав) права и обязанности на квартиру другому военнослужащему. Оплата производится по договоренности между сторонами.

Переуступка прав третьему лицу

Этот вариант является практически полной копией предыдущего, однако в качестве «покупателя» квартиры по договору цессии будет выступать некое третье лицо, не имеющее отношение к вооруженным силам РФ. Разница лишь в том, что платить за жилье этот человек будет вынужден только из собственного кармана.

Подобная система очень неудобна для «покупателя», потому на такие сделки соглашаются только в том случае, если «продавец» сделает хорошую скидку на жилье. А это не выгодно уже военнослужащему.

Военная ипотека – это достаточно удобная и выгодная система получения своей квартиры для военнослужащих, однако она не очень гибкая. И при оформлении сделки, как и при попытке продать такое жилье, могут возникать многочисленные проблемы. На самые популярные из них укажут опытные юристы на бесплатной консультации. Они также могут сопровождать сделку, решая возникающие спорные ситуации по мере их возникновения.

Для вас работают БЕСПЛАТНЫЕ КОНСУЛЬТАЦИИ! Если вы хотите решить именно вашу проблему, тогда:

  • опишите вашу ситуацию юристу в онлайн чат;
  • напишите вопрос в форме ниже;
  • позвоните +7(499)369-98-20 – Москва и Московская область
  • позвоните +7(812)926-06-15 – Санкт-Петербург и область

Источник: https://ros-nasledstvo.ru/kak-prodat-kvartiru-po-voennoj-ipoteke/

Продажа квартиры по военной ипотеке

Продажа квартиры покупателю с военной ипотекой

Военная ипотека на рынке недвижимости появилась относительно недавно. В связи с этим большой объем вопросов, возникает как у продавца, так и у покупателя таких объектов. В данной статье рассмотрим особенности продажи квартиры по военной ипотеке.

В некоторых случаях, например, в связи с переездом, военнослужащий вынужден заняться продажей своего жилья, которое находится в военной ипотеке. Для грамотного и быстрого осуществления этой операции, важно знать о порядке проведения такого рода сделки.

Можно ли продать жилплощадь приобретенную по военной ипотеке

Продать квартиру, которая обременена военной ипотекой, вполне реально. С того момента, как она была приобретена военнослужащим, она стала его собственностью.

Единственный нюанс, это наличие обременения перед банком и «Росвоенипотекой».

После снятия всех обременений, квартира готова к продаже, в случае же если обременение не будет снято, есть возможность продать квартиру по переуступке прав.

Плюсы и минусы военной ипотеки при продаже

Некоторые покупатели не рассматривают варианты приобретения ипотечного жилья, ошибочно предполагая, что такие сделки связаны с рисками и дополнительными сложностями. На самом деле, это заблуждение.

Преимущества сделки:

  • участие аккредитованных банкиров;
  • максимальная прозрачность сделки;
  • быстрая регистрация договора (7 суток);
  • безопасность и полный контроль банка.

Недостатки:

  • необходимость оплаты налога на доход сторонами;
  • получение финансов несколько дольше, чем при обычной продаже;
  • реализовать можно только квартиру без обременения.

Продажа квартиры по военной ипотеке риски продавца

Занимаясь продажей квартиры по ВИ, продавец участвует в абсолютно безопасной сделке. Рисков нет ни у одной из сторон, заключающих договор. Процедура оформления займет больше времени и количество документов будет больше, но зато вся сделка будет юридически чистой и белой. Это связано с тем, что проверкой всех бумаг занимается сразу несколько организаций.

Как продать квартиру купленную по военной ипотеке

Вся схема осуществления продажи квартиры по ВИ состоит из:

  • уведомление банка и Росвоенипотеку о необходимости продажи недвижимости и снятия обременения с нее;
  • подача рапорта на получение второго свидетельства для участия в НИС;
  • уточнение у кредитора суммы оставшейся задолженности;
  • погашение этого долга;
  • поиск покупателя;
  • получение документов о снятии обременений;
  • получение в регистрационной палате свидетельства о собственности на недвижимость без обременения;
  • продажа жилья по стандартной схеме.

Как уведомить банк и Росвоенипотеку

Уведомление от собственника квартиры должно поступить в банк и Росвоенипотеку в письменной форме. Кредиторы имеют право на запрос причин продажи. Вескими причинами признаются:

  • необходимое увеличение жилой площади в связи с рождением детей;
  • смена места жительства в связи с переездом;
  • расторжение брака и раздел имущества;
  • ухудшение финансового состояния.

ВАЖНО! Собственник обязан за 1 месяц проинформировать кредитора о намерении погашения ссуды.

Снятие обременения в кратчайшие сроки

Для квартиры, которая была куплена по ВИ, главной задачей перед продажей является снятие обременения. Данная недвижимость независимо от того, что она находится в собственности у военнослужащего, является залогом в банке и Росвоенипотеке.

Снять обременение можно двумя способами:

  • погасить сумму долга за счет личных средств (сюда входит погашение ЦЖЗ+остаток долга по займу);
  • погасить долг перед Росвоенипотекой специальным потребительским кредитом, а с банком рассчитаться со средств, полученных от продажи жилья.

Обращение в регистрационную палату

Погасив все долги по квартире, собственник обращается в регистрационную палату с заявлением от имени кредитора и от своего имени для того, чтобы получить свидетельство о том, что недвижимость без обременения. Полученный документ проходит проверку в банке, для нее необходимо приложить:

  • копию паспорта и ИНН;
  • СНИЛС;
  • свидетельство о праве собственности;
  • договор купли-продажи;
  • договор ипотеки;
  • справку от кредитора о закрытии долга;
  • закладную на квартиру.

Рассмотрение документов Росреестром проходит в течение пяти рабочих дней, после чего оформляется требуемое свидетельство.

В случае получением собственником прав на снятие обременения согласно выслуге лет или увольнении на льготных основаниях, ему выдается нотариальная доверенность на внесение изменений в ЕГРН.

Моментом снятия обременения признается момент, внесения всех необходимых изменений в Росреестр. (ст.10 ФЗ №117)

Поиск покупателя

В случае, когда обременение было снято, процедура продажи квартиры не затянется по времени. Однако, если для снятия обременения будут использованы средства покупателя процесс заключения договора будет более длительным.

Все обременения с квартиры будут сняты сразу же после оплаты долга, однако об этом необходимо предупреждать покупателя заблаговременно. Процедура вывода квартиры из государственного залога растянется в среднем на один месяц.

Непосредственно поиском желающего приобрести квартиру собственник может заниматься самостоятельно через различные ресурсы, либо обратившись в агентство.

Список необходимых документов

Если сравнивать данный вид продажи квартиры с обычной продажей, документов потребуется гораздо больше. Нередко, подготовка всех требуемых документов занимает месяц и более.

Продавцу потребуется:

  • свидетельство о праве собственности;
  • паспорт покупателя;
  • кадастровый паспорт с чёткой схемой и отметками о метраже;
  • тех. паспорт БТИ;
  • выписка из ЕГРН, заказанная после снятия обременения.

Заключение сделки

После того, когда квартира готова к продаже, а все обременения были сняты, стороны могут переходить к заключению договора. Вся процедура осуществляется стандартно в соответствии с ГК РФ.

Договор купли-продажи содержит:

  • дата и место, где было подписано данное соглашение;
  • паспортные данные сторон, совершающих сделку;
  • предмет договора (передача прав собственности на жилой объект);
  • подробное описание объекта (адрес, этаж, площадь, кол-во комнат, тип строения);
  • цена и порядок расчета (данный пункт содержит информацию о стоимости продажи и способе передачи денег);
  • информация об отсутствии обременения;
  • порядок переоформления прав собственности;
  • права и обязанности сторон;
  • количество экземпляров документа;
  • подписи участников процедуры.

Военнослужащий, желающий продать квартиру, находящуюся в военной ипотеке, после снятия обременения и полного погашения задолженности перед банком и ЦЖС может претендовать на повторное оформление военной ипотеки. Это особенно актуально, в ситуации, когда продажа жилья осуществляется в связи с переездом, разделом имущества, в процессе развода или с целью увеличения жилплощади.

Особенности этой процедуры:

  • на момент приобретения новой недвижимости военнослужащему до достижения возраста 45 лет остается 3 и более года;
  • все обременения с прошлой квартиры были сняты;
  • после снятия обременений, потребуется написать новое заявление на поторную ипотеку;
  • получить свидетельство НИС и подписать договор ЦЖЗ;
  • приобрести новую квартиру.

Какую квартиру можно продать по программе

На старте программы военной ипотеки, военнослужащие могли покупать только вторичное жилье. Сейчас программа несколько изменилась, и в нее вошли объекты в новостройках. Для выставления на продажу объекта, потребуется выполнить некоторые условия банков, которые предъявляются к жилью. Кредитными организациями рассматриваются только ликвидные объекты недвижимости.

Какое жилье годится для военной ипотеки

  • квартиры в многоквартирных домах;
  • коттеджи или дома с земельными участками;
  • таунхаусы.

Квартира не должна иметь незаконные перепланировки, быть с санузлом, водоснабжением, электричеством и отоплением.

Какое жилье не годится для продажи

  • старше 70-х годов возведения;
  • с обременением, включая долевую собственность;
  • в аварийном состоянии;
  • с деревянными перекрытиями;
  • на верхних этажах (исключение наличие справки об исправности крыши).

В данной статье был рассмотрен подробный порядок действий собственника недвижимости, обремененной ВИ, для успешной ее продажи. Всего существует две процедуры, благодаря которым, можно осуществить сделку.

Каждый вариант продажи имеет свои особенности и нюансы, но грамотно подойдя к делу, можно быстро и успешно завершить процедуру.

Не нашли ответ на свой вопрос в статье или есть дополнительный вопрос? Задайте его юристуна сайте и получите развернутую консультацию уже через 15 минут

Источник: https://zen.yandex.ru/media/vzapase_expert/prodaja-kvartiry-po-voennoi-ipoteke-5c3a868ace3a5000abefa546

Как продать квартиру покупателю с военной ипотекой

Продажа квартиры покупателю с военной ипотекой

В 2018 году я выставила на продажу свою квартиру, но спрос был небольшой. Поэтому как только появился реальный покупатель, но с военной ипотекой, я не испугалась сложностей и продала квартиру ему.

Анна Сафонова

продала квартиру покупателю с военной ипотекой

Расскажу, с какими подводными камнями я столкнулась и чем военная ипотека отличается от обычной.

Военная ипотека — это программа, по которой военнослужащие могут купить жилье с государственной помощью.

Для этого государство предоставляет военнослужащему целевой жилищный заем, который состоит из двух частей — накопительной и инвестиционной.

Пока военнослужащий проходит службу, государство ежемесячно перечисляет взносы на его накопительный счет, а доходы от инвестиционной части пополняют счет каждый квартал.

Военнослужащий не обязан брать ипотеку. Он может купить жилье на накопившиеся деньги или добавить к ним собственные средства. Но если денег не хватает, ему выгодно взять военную ипотеку. Он получает льготную ставку по кредиту, а проценты, пока человек служит, платит за него государство.

Росвоенипотека — государственный орган, который контролирует все этапы программы и следит, чтобы все выполнялось по закону. И только после положительного ответа Росвоенипотеки сделку регистрируют в Росреестре.

Для продавца это означает дополнительный этап в цепочке согласований и потерянное время.

Срок на поиски и покупку — полгода. Право участвовать в программе военнослужащий подтверждает свидетельством, которое выдают в Росвоенипотеке. Чтобы его получить, нужно подать туда рапорт. Свидетельство действует всего шесть месяцев. Если военнослужащий не укладывается в срок, придется подавать рапорт и получать свидетельство заново.

Покупатель нашел меня, когда у него оставалось только два месяца из шести положенных. Из-за этого я постоянно боялась, что мы не успеем и сделка затянется на неопределенное время.

Разбираем сложные ситуации с покупкой и продажей жилья, рассказываем о законах, которые касаются владельцев недвижимости

Покупатель искал до меня квартиру четыре месяца. Помимо требований банка у него были свои:

  1. Квартира в Москве и МО в построенном и сданном доме, чтобы ее легче было сдать в аренду.
  2. Цена до 3,2 млн рублей. Это та сумма ипотеки, которую ему одобрил банк.
  3. Если жилье строящееся, дом должен быть аккредитован банком — партнером Росвоенипотеки, в котором покупатель получил одобрение как заемщик.
  4. Без ремонта, чтобы сэкономить на этом и сделать самый бюджетный ремонт по своему вкусу.

Других покупателей в тот момент у меня не было. Многих отпугивало то, что хотя квартира очень близко к Москве, недалеко от Некрасовки, по документам это Московская область, а значит, прописка тоже будет областная.

Некоторые боялись, что в квартире нет ремонта и дом только-только построили, а значит, еще несколько лет вокруг будет шумно. Я решила сделать скидку 50 тысяч.

И после этого сразу нашелся этот покупатель с военной ипотекой.

На просмотре мы устно договорились о цене — 2 150 000 Р. Покупатель попросил меня снять все объявления о продаже. Я посчитала это справедливым и объявления закрыла.

Право собственности на мою студию было зарегистрировано как на самостоятельную жилую недвижимость, то есть это не была доля в праве. Объявления о продаже долей часто попадаются на сайтах-агрегаторах по продаже недвижимости под видом обычной студии.

Такие доли для ипотеки не подходятМоя студия была абсолютно стандартной, без ремонта, в новом доме. Из этого я сделала вывод, что большинство квартир в новостройках с полученными ключами подходят под военную ипотекуКвартира находилась недалеко от Москвы.

На электричке до метро «Выхино» можно доехать за 17 минут

Нам с покупателем предстояло сделать следующее:

  1. Собрать документы по списку, чтобы банк проверил мою квартиру.
  2. Подать документы в банк и получить одобрение.
  3. Прийти на сделку и заключить договор купли-продажи.
  4. Дождаться, пока банк отправит наши документы в Росвоенипотеку и получит согласие.
  5. Зарегистрировать переход собственности в Росреестре.
  6. Отнести полученные в Росреестре документы в банк, чтобы там оформили перевод денег на мое имя.
  7. Получить деньги в банке и подписать акт приема-передачи.

Принципиально комплекты документов для обычной и военной ипотеки не отличаются. Разница в том, что все документы будут проверяться два раза вместо одного: сначала в банке, а потом в Росвоенипотеке. Расскажу, какие документы понадобятся и какие собирала я.

Свидетельство о государственной регистрации права собственности или выписка из ЕГРН. Это основной документ, который подтверждает право собственности на квартиру. С июля 2016 года свидетельства больше не выдаются. Я регистрировала квартиру в 2018 году, поэтому получала только выписку из ЕГРН.

Выписку можно заказать в МФЦ, ее изготовят в срок до 10 дней. Я уплатила 400 Р госпошлины за выписку и 50 Р комиссии за оплату через терминал в МФЦ.

ДКП. Документы, на основании которых у собственника возникло право собственности. Например, договор купли-продажи. Я получила право собственности на основании договора долевого участия — ДДУ. Еще я представляла акт приема-передачи квартиры у застройщика, поскольку он упоминался в ДДУ.

Поэтажный план объекта недвижимости. Его обычно заказывают в БТИ, но мне его выдал мой застройщик.

Экспликация объекта недвижимости. Это документ с данными о площади каждого помещения в квартире. Обычно экспликация заказывается в БТИ собственником. Я продавала квартиру в новостройке, поэтому экспликацию мне предоставил застройщик вместе с планом этажа.

Выписка из домовой книги. Это документ с данными о зарегистрированных жильцах. Я получила его бесплатно в МФЦ в день обращения. Срок действия — 30 календарных дней с момента получения.

Копия финансового лицевого счета. Это документ, в котором отражены все коммунальные платежи и долги за них. Я заказывала копию счета в своей УК. Мне выдали ее на следующий день после обращения. Срок действия документа — 30 календарных дней.

Справка о задолженности по коммунальным платежам. Отдельная справка мне не понадобилась, потому что вся необходимая информация уже была в копии финансового лицевого счета. Срок действия справки — 30 календарных дней.

Копия паспорта продавца.

Если квартира получена в дар или по наследству, а также по любым другим безвозмездным сделкам, согласие или заявление не потребуется.

Экспликация объекта недвижимости, полученная от застройщикаПоэтажный план объекта недвижимости, который подходит для военной ипотекиВыписка из домовой книги, из которой видно, что в квартире никто не прописан. Собственников два — квартиру мы покупали с мужем в совместную собственностьКопия финансово-лицевого счета, полученная в офисе управляющей компании.

Банку важно знать, сколько собственник будет платить за квартиру в месяц, а также нет ли задолженности за ЖКУ

Свидетельство о праве на военную ипотеку. Его полное название — свидетельство о праве участника накопительно-ипотечной системы жилищного обеспечения военнослужащих на получение целевого жилищного займа.

Это основной документ, который требуется от покупателя.

Остальные документы стандартные:

  1. Паспорт.
  2. Согласие на обработку персональных данных.
  3. Свидетельство о браке.
  4. Заполненная анкета банка.
  5. Документы о доходе.
  6. Оценка недвижимости.

Договор купли-продажи нам составила менеджер в банке. От обычного договора он отличается системой оплаты. Деньги перечисляются продавцу не с одного, а с двух счетов. На одном находятся кредитные средства, а на втором — средства Росвоенипотеки.

У меня не возникло проблем со сбором документов. Но поскольку я впервые столкнулась с продажей в ипотеку, была масса вопросов. А у менеджера было много клиентов, поэтому отвечала она с задержкой. Иногда перезванивала только на следующий день.

Условия оплаты в договоре купли-продажи отличаются наличием двух счетов для перевода средств

Отчет нужен, чтобы банк и Росвоенипотека убедились, что квартира стоит тех денег, которые хочет за нее продавец. Покупатель должен выбрать любую компанию из списка аккредитованных банком фирм, заказать там оценку и оплатить ее. Стоимость — 4500 Р, расходы несет покупатель.

Оценочная компания оценила мою квартиру на 28 тысяч дешевле, чем я. Я хотела продать за 2 150 000 Р, а в отчете об оценке рыночная стоимостьнедвижимости составила 2 122 000 Р.

Оценщик решил добавить корректировочные коэффициенты, которые снизили ценуВсе квартиры, с которыми сравнивали мою, стоили дороже. Но в результате оценки стоимость студии оказалась завышенной

Для банка эта разница оказалась неважной.

Но проверку в Росвоенипотеке наш комплект документов не прошел. Выяснилось, что цена квартиры по договору купли-продажи не может превышать ее рыночную стоимость из отчета об оценке.

Я и так сделала скидку 50 тысяч, поэтому снижать цену дальше не планировала.

Заказать оценку в другой компании и представить ее в Росвоенипотеку с нашим комплектом документов тоже было нельзя. Оказалось, что, раз оценка уже есть, рыночная стоимость квартиры в отчете окончательная и изменить ее невозможно.

Внести разницу наличными мой покупатель не мог или не хотел, ссылаясь на отсутствие денег. Сроки поджимали: действие текущего свидетельства на право воспользоваться военной ипотекой заканчивалось и пришлось бы подавать рапорт на новое. А там истекли бы сроки моих справок и документов, и пришлось бы получать их заново.

Проблемы можно было избежать, если бы я знала, что стоимость квартиры в отчете об оценке, который представляется с пакетом документов, должна в обязательном порядке быть не меньше, чем в договоре купли-продажи.

Если квартиру оценили слишком дешево, можно заказать оценку в другой компании, но до того, как отчет об оценке увидит Росвоенипотека.

Оценщики используют разные методики, поэтому стоимость квартиры в отчете у разных фирм может отличаться.

В отчете об оценке указывают рыночную стоимость квартиры, по мнению оценочной компании.

Она должна быть равна или выше суммы, за которую квартиру продают в военную ипотеку

Изначально казалось, что мы выйдем на сделку быстро.

Я специально освободила время, чтобы оперативно собрать документы и не задерживать покупателя. Менеджер в банке тоже уверяла, что нам понадобится не больше месяца. В результате мы с трудом уложились в два.

Все документы я отправила по электронной почте, а на сделку принесла оригиналы. Банк проверил документы и назначил дату сделки только через 11 дней после отправки всех документов.

Сделка и проверка Росвоенипотекой — 20 дней. После сделки документы нужно отвезти в Росвоенипотеку. Для этого должен приехать курьер и забрать их. Отвезти их туда самостоятельно запрещают правила. На доставку документов из банка в Росвоенипотеку и обратно отводится по одной неделе.

Доработка — 7 дней. Наши документы не соответствовали требованиям Росвоенипотеки: оценка квартиры была ниже суммы сделки. Поэтому мы получили отказ.

В течение 20 рабочих дней банк должен был внести исправления и представить документы повторно. Когда это сделали, банк назначил нам новую дату сделки. А после нее снова отправил пакет документов в Росвоенипотеку.

Новый срок рассмотрения в Росвоенипотеке отсчитывался с этой даты.

Регистрация в Росреестре — 7 дней. Когда Росвоенипотека одобрила документы и курьер привез их обратно, банк отдал их нам. Теперь мы должны были самостоятельно зарегистрировать переход права собственности. Кроме комплекта документов мы предъявили квитанцию об уплате покупателем государственной пошлины в размере 2000 Р.

Для регистрации перехода права собственности в Росреестре мы представили:

  1. Паспорта всех участников сделки.
  2. Договор ЦЖЗ.
  3. Кредитный договор.
  4. Закладную на недвижимость от банка.
  5. Договор купли-продажи.
  6. Квитанцию об уплате госпошлины.
  7. Отчет об оценке.

Перевод средств — 5 дней. Через два дня после регистрации мы с покупателем забрали свои пакеты документов и снова отправились в банк, который на основании зарегистрированного права собственности выписал приходно-кассовые ордера на перечисление денежных средств на мой счет.

Деньги дошли за 5 календарных дней, комиссии за то, что я сразу сняла деньги, не было.

Передача ключей — 2 дня. Когда я получила деньги за квартиру, мы с покупателем подписали акт приема-передачи квартиры и я отдала ключи. На этом моя история с военной ипотекой наконец-то закончилась.

Акт приема-передачи квартиры для военной ипотеки ничем не отличается от обычного

Продавать квартиру покупателю с военной ипотекой оказалось не так легко. Мой покупатель сам не понимал всего процесса, а менеджер банка не знал нюансов. В результате мы потеряли время, а я — деньги.

Еще мы с покупателем с трудом уложились в срок — до конца действия его сертификата оставалось несколько дней. Нам еще повезло, что в Росвоенипотеке рассмотрели наши документы быстрее, чем положено по регламенту.

В итоге я потратила на продажу квартиры в военную ипотеку чуть больше двух месяцев и продала на 28 тысяч дешевле, чем планировала.

  1. Заключайте предварительный договор и берите задаток. Это ваша страховка на случай, если что-то пойдет не так не по вашей вине.
  2. Внимательно самостоятельно проверяйте все документы, в том числе документы покупателя. Любая ошибка может послужить поводом для отказа.
  3. Убедитесь, что в документе об оценке стоит рыночная стоимость квартиры не ниже цены сделки. Если так не получается, необходимо сразу решить эту проблему с покупателем.
  4. Возможно, стоит заложить небольшую наценку в стоимость квартиры.
  5. Приготовьтесь, что процесс может затянуться из-за дополнительной проверки документов Росвоенипотекой.

Источник: https://journal.tinkoff.ru/army-buy/

Продажа квартиры по военной ипотеке, пошаговая инструкция

Продажа квартиры покупателю с военной ипотекой

В данной статье рассматривается продажа квартиры по военной ипотеке, возможные препятствия к этому и схемы проведения сделки.

Как действует программа

Для обеспечения военнослужащих жильем в 2005 году была принята программа «Военная ипотека». На первоначальных этапах допускалось решение вопроса с приобретением жилья лишь спустя 20 лет после поступления в ряды Российской армии. Но сейчас имеется возможность внесения первоначального взноса для покупки квартиры или дома уже через три года с начала службы.

Как это происходит:

  • лица, служащие в армии (исключение – срочники) вступают в программу НИС;
  • на специальном счету граждан начинают накапливаться средства;
  • через 3 года можно начать распоряжаться деньгами.

Особенность квартиры, приобретенной при помощи военной ипотеки в том, что объект находится в залоге у двух организаций:

  • кредитного учреждения;
  • государства (в лице Министерства обороны РФ).

Данная норма закреплена на законодательном уровне, так как денежные средства выделяются на целевые нужды и государство контролирует их использование.

Военнослужащий станет полноправным хозяином жилища при соблюдении условий:

  • он должен отслужить в армии 20 лет;
  • в некоторых случаях допускается снижение срока службы до 10 лет, если по состоянию здоровья приходится уволиться;
  • или необходимо в полном объеме погасить кредит банку.

Разрешается ли продажа жилья, приобретенного по военной ипотеке?

Да, такая возможность военнослужащим предоставлена. Государство не ограничивает право собственников жилья распоряжаться приобретенным имуществом по своему усмотрению. Но это возможно, если за квартиру произведен полный расчет и документально снято обременение по залогу.

Что делать, если нужно продать квартиру или дом в досрочном порядке? Например, семья решила переехать в другой город, поэтому им нужно купить другую площадь на новом месте жительства. Это возможно сделать несколькими путями.

Внимание! В ст. 37 Закона №102-ФЗ регламентируется, что залог можно отчуждать, в том числе путем продажи недвижимости, но требуется соблюсти условие – получить согласие от залогодержателя.

Как досрочно погасить задолженность

Самый удобный способ – найти требуемую сумму и полностью оплатить заем перед банком. Опишем несколько вариантов поиска денег:

Собственные средстваЕсли взять деньги из личных накоплений, то вопрос решается быстро. Производится оплата и снимается обременение. При наличии покупателя квартиру можно продать в любое время.
Потребительский кредитМногие банки охотно предоставляют денежные займы лицам, служащим в армии. Но есть минус – деньги выдаются под процент, и ежемесячно придется отдавать часть семейного бюджета на погашение кредита.В некоторых случаях потребуется привлечь поручителей или представить банку залоговое имущество.
Денежные средства покупателяТакой вариант тоже возможен. Если человек обладает необходимой суммой, то можно получить от него деньги, снять обременение и оформить продажу квартиры.Лучше всего оформить предварительный договор, передачу денег осуществить через расчетный счет в финансовом учреждении или банковскую ячейку.Квартира должна быть высоколиквидным, чтобы заинтересовать потенциального покупателя, и тот согласился вложить деньги именно в эту недвижимость.

Важно! Требуется погасить задолженность перед банком и вернуть деньги на индивидуальный счет в Росвоенипотеке.

Возврату на специальный счет подлежит не только сумма первоначального взноса, но и всех ежемесячных платежей, поступивших от государства для приобретения жилья участнику НИС. Средства, перечисленные на именной счет военнослужащего, можно использовать на приобретение иного жилья, поэтому его семье не грозит утрата возможности приобретения другого объекта с помощью средств государства.

После того как необходимая сумма собрана следует придерживаться пошаговой инструкции:

  • подать заявление своему кредитору о своем намерении оплатить ссуду ранее установленного срока;
  • уведомить Росвоенипотеку, что по определенным обстоятельствам необходимо досрочно оплатить долг, поэтому потребуется снять обременение с недвижимости;
  • узнать точную сумму в банке и военном учреждении, необходимой для внесения на счет;
  • оплатить имеющиеся задолженности;
  • обратиться в регистрирующий орган и получить документ, что квартира не находится под залогом и готова к продаже;
  • если покупатель еще не найден, то заняться поиском потенциальных собственников;
  • одновременно с этим нужно подготовить документацию, необходимую для оформления сделки продажи;
  • оформить договор купли-продажи по обычной схеме.

Росвоенипотека рекомендует следующий образец договора купли-продажи.

Каждый случай продажи квартиры, купленной за счет средств военной ипотеки, индивидуален. Нельзя установить единые требования для подобных сделок. Будет учитываться: срок службы в армии, дата оформления займа, вид приобретенного жилья (в новостройке или на вторичном рынке).

Кроме того сборы всех бланков могут затянуться, так как на предоставление любой справки из военного ведомства дается 30 дней. Банк же выдаст извещение с указанием имеющейся задолженности в течение нескольких дней.

Переуступка права

Это второй доступный вариант продать имеющуюся недвижимость. Суть данного способа заключается в том, чтобы военнослужащий искал не деньги на погашение денежного займа, а покупателя, готового переоформить залоговую недвижимость. Таким лицом может стать другой участник НИС, ему передается долг по ипотеке и объект недвижимости. В этом случае обременение с квартиры снимать не нужно.

Достаточно сложно добиться разрешения от финансового учреждения на переуступку права. Но если удастся получить положительный ответ, то военнослужащий должен придерживаться определенного алгоритма:

  • найти граждан, заинтересованных в покупке квартиры;
  • заемщик с потенциальным собственником должны посетить банк и подать заявку;
  • сотрудники банка проведут проверку нового клиента, и если тот вызывает доверие процедура будет быстро;
  • далее идет подписание нового договора, при его подписании присутствуют все заинтересованные стороны;
  • военнослужащий получает деньги.

Важно! Переуступить право возможно только в случае, если при заключении ипотечного договора была предусмотрена такая возможность.

Таким образом доступны два варианта продажи, каждый из которых имеет свои плюсы, минусы и риски. Если сомневаетесь в своем выборе, то лучше проконсультироваться с юристами, специализирующимися на продаже объектов недвижимости по военной ипотеке. Они расскажут обо всех нюансах, подробно озвучат алгоритм действий и помогут подготовить необходимые документы.

Источник: https://Ipotechnik.pro/voennaya-ipoteka/prodazha-kvartiry/

Риски продавца при продаже жилой недвижимости по военной ипотеке

Продажа квартиры покупателю с военной ипотекой

22.09.2016

Военная ипотека – один из самых привлекательных банковских продуктов, доля которого среди общего количества сделок ежегодно растет.  Интерес продавцов жилья к продаже недвижимости по военной ипотеке возрастает.

Но сегодня из-за сохраняющейся неосведомленности, об особенностях заключения сделки по военной ипотеке, продавцы сомневаются: соглашаться на сделку по военной ипотеке или нет? Ниже проанализируем особенности такой сделки, ее плюсы и минусы для продавца.

Первый риск для продавца – это возможность увольнения военнослужащего раньше окончания срока окончания оформления сделки. Этот риск чрезвычайно мал и не таит в себе каких-то неприятных последствий именно для продавца. Наиболее неприятная ситуация – отказ от сделки фактически после оформления права собственности и обременений. Продавец в этом случае будет вынужден ожидать реституционных действий, и квартиру в течение этого периода повторно продать не сможет.

О том, как выплачивается военная ипотека в случае увольнения военнослужащего по разным причинам можно узнать со статьи: “Военная ипотека после увольнения”.

Второй нюанс, который можно отнести к усложняющим сделку моментам – это процесс оформления, который обычно занимает немного больше времени и требует сбора дополнительных документов. Документы, которые всегда требуются от продавца при совершении сделки:

  • паспорта БТИ;
  • правоустанавливающая документация;
  • выписка из Единого Государственного Реестра Прав (ЕГРП), которую должен будет заказать покупатель;
  • поэтажный план недвижимости.

От покупателя также необходима документация, которая требуется при приобретении жилья по военной ипотеке. На сбор документов может уйти около 30 дней, а иногда и больше. Сама сделка будет зарегистрирована в течение 5 дней, после чего деньги будут зачислены на счет продавца.

Второй риск для продавца – это возможность совершить ошибку в документах, из-за которой сроки могут затянуться еще на некоторое время. В отличие от обычной, гражданской ипотеки, военная ипотека требует тщательного составления пакета документов, проверку которых делает не только банк, но и ФГКУ “Росвоенипотека”. В последней проверка документов происходит особо детально.

Чтобы ФГКУ “Росвоенипотека” не приостановила сделку по причине обнаружения ошибок в документах – следует обратиться сразу к профессиональным специалистам, которые работают в данной области. Эксперты Военного Переезда уже много лет занимаются сопровождением сделок по приобретению жилья по военной ипотеке и всегда рады помочь всем контрактникам, которые к ним обратятся.

Если же вы приняли решение самостоятельно заниматься выбором и покупкой недвижимости по военной ипотеке, прочите материал о вступивших в силу в конце июня 2016 года изменениях: “Военная ипотека и нотариальное заверение договора купли-продажи”.

Третий риск для продавца заключается в том, насколько порядочный будет покупатель. Имеются на практике ситуации, когда продавцу, например, предлагают продать жилье не за 2 500 000 рублей, а за 3 000 000 рублей, при его реальной рыночной стоимости 2 500 000 рублей и с изначальной ценой продавца те же 2 500 000 рублей. Из 3 000 000 рублей, согласно уговору, 500 000 рублей продавец должен будет вернуть покупателю. В итоге,  в случае, если “серая” схема раскрывается, в дальнейшем продавец рискует быть привлеченным к уголовной ответственности, как соучастник мошеннических действий.

Узнать больше о практикуемых “серых схемах” и об их последствиях можно со статьи: “Серая” схема договоренности о продаже квартиры военнослужащему по завышенной цене: оправдан ли риск?”.

Еще один риск – неправильный подбор оценщика. Последний должен быть независимым не на словах, а на деле. Если оценщик завысит или занизит продажную стоимость, сделка может не состояться. Следовательно – сроки оформления документов затянутся.

Но прежде, чем раздумывать о рисках для продавца при продаже недвижимости по программе военной ипотеки, собственник продающегося жилья должен понимать, что под программу военной ипотеки подпадают далеко не все варианты вторичного жилья, а только определенные (квартира в многоквартирном доме, коттедж, в котором можно проживать круглогодично, таун-хаус, а также коммунальная квартира, при условии, что она будет выкуплена контрактником полностью). Среди основных требований к жилью по военной ипотеке выделяют:

  • жилье, которое будет приобретаться, не должно находится в аварийном состоянии;
  • жилье не должно иметь обременения;
  • жилье не должно иметь незаконную перепланировку;
  • квартира/дом должны иметь исправные коммуникации;
  • жилье обязательно должно иметь отдельную кухню, туалет и ванную;
  • в квартире не должно иметься никаких деревянных перекрытий;
  • если квартира располагается на последнем этаже многоквартирного дома – кровля должна быть в отличном состоянии.

И еще один крайне важный аспект – жилье по военной ипотеке может покупаться только, если дом был построен после 1975 года (это требование к залогу большинства банков).

Продавец, решивший продавать свою жилую недвижимость по военной ипотеке, должен понимать, что его жилью будут давать оценку – анализироваться будет и фундамент дома, и межкомнатные стены, внутренняя отделка помещения, инфраструктура, также будут собираться сведения – не состоит ли дом в перечне аварийного жилья.

Если говорить о первичном фонде, то военная ипотека может быть оформлена на любой вариант жилой недвижимости, которая имеет аккредитацию банком-партнером программы военная ипотека. При покупке без кредита аккредитация строительного объекта кредитной организацией не требуется.

Источник: https://www.voenpereezd.ru/2016/09/22/riski-prodavtsa-pri-prodazhe-zhiloy-nedvizhimosti-po-voennoy-ipoteke/

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.