Продажа квартиры оплата частями

Содержание

Как оформить договор купли-продажи с рассрочкой платежа

Продажа квартиры оплата частями

Договор купли-продажи недвижимости с рассрочкой платежа — это особый вид договорной документации, при котором порядок оплаты имущества производится в рассрочку. То есть стоимость недвижимости покупателем оплачивается частями, размер и срок их внесения описывается в соглашении.

Реализация имущественных активов в рассрочку, отсрочку или кредит (ипотеку) определяется нормами Гражданского кодекса:

  1. Помимо существенных условий, предусмотренных для стандартной сделки, договор на рассрочку содержит дополнительные существенные условия — ст. 488 ГК РФ.
  2. Если покупатель просрочил срок внесения платежа либо перечислил средства в меньшем объеме, то он признается лицом, удерживающим чужие деньги, за что привлекается к ответственности по ст. 395 ГК РФ.
  3. Если средства вносятся в нарушение условий сделки, продавец вправе расторгнуть договор, вернув полученные средства от покупателя — ст. 328 ГК РФ.

Это ключевые отличия сделки с отсрочкой платежа. В остальном условия и порядок передачи прав на недвижимое имущество осуществляются в стандартном порядке, предусмотренном для операций по купле-продаже имущества.

Виды рассрочки

Рассмотрим виды рассрочки, или условия, на которых покупатель оплачивает приобретаемый актив. Все условия определяются по договоренности сторон.

Задаток и оплата остатка

Покупатель вносит оплату двумя частями: сначала передается задаток, в счет гарантии сделки. После оформления имущества в Росреестре покупатель вносит остаток продавцу. Размер задатка определяется условиями соглашения.

Обычно это 10–30% от стоимости актива. Задаток оформляется предварительным договором и специальной распиской о получении денег. Покупатель вносит средства в строгом соответствии с прописанными условиями.

Если приобретатель откажется от сделки, то сумма задатка может быть невозвратной.

Процентная рассрочка с задатком

Такой вариант расчетов предусматривает внесение задатка. Процентная рассрочка применяется к сумме остатка по сделке. Это условия оплаты, при которых остаточная стоимость актива разбивается на периодические платежи, с начислением процентов. В контракте прописываются:

  • стоимость имущества;
  • размер задатка;
  • сумма платежа;
  • основная задолженность;
  • процентная ставка;
  • график внесения платежей.

Ежемесячные платежи без задатка

Рассрочка без задатка практикуется редко, например, при реализации социального жилья по специальным государственным программам. Вся стоимость недвижимости разделяется на периодические платежи, с начислением процентов или без них.

Помимо приведенной группировки, рассрочку распределяют:

  • по наличию процентов при расчетах: процентная и беспроцентная;
  • по срокам представления: краткосрочная и долгосрочная;
  • по возможности досрочного погашения: предусмотрено или нет.

В каких случаях оформляется

Оформить договор купли-продажи помещения с рассрочкой платежа выгодно тем покупателям, у которых в наличии нет нужной суммы денег. Например, это молодая семья, которая решила приобрести жилье. Или небольшая фирма, решившая купить офисное, складское или торговое помещение.

Приобретение недвижимости в кредит — это дорогая услуга. Банки накручивают значительные проценты за пользование заемным капиталом. Не стоит забывать и о банковских комиссиях, обязательных страховках и штрафных санкциях.

Прежде чем выдать кредит, банковское учреждение проверит платежеспособность приобретателя. При предоставлении рассрочки условия, навязанные банками, не применяются.

Стороны сделки договариваются между собой, без привлечения третьих лиц.

Какие документы необходимы для составления договора

Сторонам необходимо самостоятельно проверить чистоту сделки. Для этого потребуются следующие документы:

  1. Свидетельство о регистрации права собственности, либо выписка из ЕГРН. Это основной правоустанавливающий документ по реализуемому объекту.
  2. Паспорт или иные документы, устанавливающие личности сторон.
  3. Информация из домовой книги о прописанных гражданах в жилой квартире, доме, комнате.
  4. Сведения об отсутствии задолженности по коммунальным и бытовым услугам по объекту недвижимости.

Если приобретаете недвижимость у застройщиков, то дополнительно затребуйте Устав или иной учредительный документ, выписку из ЕГРЮЛ, ИНН и свидетельство о государственной регистрации.

Порядок составления договора

Правильный образец договора продажи в рассрочку обязательно раскрывает следующие сведения о сделке:

  1. Полное наименование и реквизиты сторон. Для физических лиц достаточно ФИО, паспортных данных и адреса. Юридические лица указывают полное наименование, ИНН, КПП, ОГРН, юридический и фактический адрес.
  2. Предмет сделки — это подробная информация об объекте, который реализуется по договору. Необходимо прописать адрес местоположения, площадь, этажность, количество комнат и дать иные дополнительные сведения, которые позволяют охарактеризовать и идентифицировать объект.
  3. Цена сделки, порядок внесения денежных средств и сроки платежей. При продаже недвижимости в рассрочку пропишите подробные условия оплаты и периодичность внесения платежей. Если за представление рассрочки предусмотрена плата, определите ее размер. Предусмотрите меры ответственности за нарушение сроков оплаты.
  4. Сведения об ограничении на права и обременениях по объекту. Необходимо детально описать, какие и в каком объеме имеются ограничения по недвижимому активу.
  5. Условие о залоге. Особенностью договора купли-продажи с рассрочкой является то, что с момента передачи квартиры покупателю и до момента ее полной оплаты актив находится в залоге у продавца, если договором не предусмотрено иное. Залог снимается после того, как стоимость квартиры выплачена в полном объеме (п. 5 ст. 488, п. 3 ст. 489 ГК РФ).
  6. Сроки освобождения объекта недвижимости. Сторонам необходимо заранее оговорить сроки, когда недвижимость освобождается от прежнего владельца. Например, пропишите срок, до которого продавец обязуется вывезти свое имущество из квартиры и выписаться из нее.

При наличии особых условий в сделке рекомендуем подробно описать все в тексте договора.

Как зарегистрировать договор

Продажа недвижимости в рассрочку, как и договор продажи с отсрочкой платежа, оформляется в письменном виде. В противном случае сделка признается недействительной.

Переход права собственности по договору купли-продажи и возникающий залог квартиры подлежат обязательной государственной регистрации в органах Росреестра (п. 1 ст. 339.1, п. 1 ст. 551 ГК РФ; п. 2 ст. 1, ст.

2 Закона №102-ФЗ; ч. 1, 2 ст. 14, 28 Закона №218-ФЗ).

Для регистрации достаточно обратиться в МФЦ или Росреестр. Подготовьте документы на недвижимость. Возьмите с собой:

  • паспорт или иной документ, подтверждающий личность;
  • договор купли-продажи;
  • квитанцию об оплате госпошлины;
  • заявление (рекомендуем оформить заявления прямо в МФЦ).

В связи с распространением коронавирусной инфекции в г. Москве ограничено предоставление услуг в помещениях органов власти и государственных учреждений, в том числе МФЦ. Услуги, получение которых предусмотрено в электронном виде, предоставляются только в электронном виде.

Росреестр тоже рекомендует воздержаться от личных визитов в его отделения и получать услуги онлайн (п. 3.5 Указа Мэра Москвы №12-УМ от 05.03.2020; информация Росреестра). Аналогичные меры принимаются и в регионах.

Уточните по телефону порядок обращения граждан в отделения МФЦ или Росреестра.

На что обратить внимание

Рекомендуем покупателю самостоятельно заказать выписку ЕГРН в Росреестре или МФЦ. Стоимость документа 400 рублей. Выписку допустимо заказать через интернет на официальном сайте Росреестра или в личном кабинете портала «Госуслуги».

В документе проверьте следующие сведения:

  • информацию о собственнике;
  • наличие обременений по объекту;
  • наличие арестов, ограничений по недвижимости.

Проверенные сведения позволят обезопасить себя от мошенников. Учтите, что если продавец не заказал выписку из ЕГРН и совершил сделку с мошенниками, то признать ее недействительной сложно.

Риски продавца

Заключая договор с рассрочкой, продавец передает недвижимость в пользование покупателю, еще не получив полную оплату за объект. В таком случае риски продавца велики:

  1. Покупатель не выполняет условия оплаты. Систематические задержки и просрочки платежей — это основание для расторжения договора.
  2. Если требуется расторгнуть соглашение, то продавец обязан вернуть все полученные деньги. Возможно, что такой суммы у продавца не окажется.
  3. Имущество возвращено в плачевном состоянии. При принудительном расторжении соглашения недобросовестный покупатель способен причинить вред залоговому имуществу.
  4. Наличие задолженностей по коммунальным и бытовым платежам. Придется выбивать долги с покупателя через суд, если он не согласится погасить их в добровольном порядке.

Для продавца имущества, не смотря на положения ГК РФ о залоге, риск потерять деньги или недвижимость при рассрочке довольно велика, поэтому следует подойти к оформлению сделки скрупулезно и заранее оценить финансовое положение покупателя.

Источник: https://ppt.ru/forms/dogovor/kupli-prodazhi-s-rassrochkoy-platezha

Договор купли-продажи квартиры с рассрочкой, отсрочкой платежа между физическими лицами – образец 2021 года

Продажа квартиры оплата частями

Договор купли-продажи с рассрочкой или отсрочкой платежа – довольно распространенное явление.

Он оформляется во всех случаях, когда покупатель вносит оплату за квартиру частями: меньшая часть перечисляется до подачи документов на регистрацию, остаток – после регистрации перехода права собственности одной или несколькими частями. По общему же правилу вся сумма за недвижимость должна передаваться продавцу до регистрации.

Рассмотрим, каковы особенности продажи недвижимости в рассрочку между физическими лицами, как правильно составить договор, какие документы потребуются, каковы риски для участников сделки и как происходит регистрация в Росреестре.

Если у вас возникнут вопросы, можете бесплатно проконсультироваться в чате с юристом внизу экрана или позвонить по телефону 8 (800) 333-05-49 Бесплатный звонок для всей России.

Когда оформляется договор купли-продажи с рассрочкой платежа?

Продажа квартиры в рассрочку между физическими лицами актуальна в нескольких случаях:

  1. Покупателем выступает знакомый или родственник, и продавец уверен в его платежеспособности и благонадежности, соглашаясь пойти навстречу.
  2. Продается неликвидное жилье. Чтобы продать его быстрее, собственник соглашается на любые условия, если до этого потенциальных покупателей было мало.
  3. Покупатель предложил хорошую цену и договорился с продавцом об отсрочке или рассрочке.

Примечание: рассрочка предполагает «разбивание» всей суммы на несколько частей. Платежи могут вноситься еженедельно, ежемесячно, ежеквартально – все на усмотрение сторон. Это нужно указать в договоре. Отсрочка же подразумевает внесение задатка до регистрации, и оставшейся части – после. Реже продавцы соглашаются на уплату полной стоимости после регистрации.

Пройдите опрос и юрист бесплатно расскажет как не допустить ошибок по сделке купли-продажи квартиры в вашем случае

Особенности договора купли-продажи в рассрочку

Главное отличие купли-продажи с рассрочкой или отсрочкой платежа от продажи недвижимости по стандартному договору заключается в том, что Росреестр до исполнения обязательств накладывает обременение. Регистратор ссылается на п.5 ст. 488 ГК РФ, согласно которой до внесения полной суммы покупателем квартира находится в залоге у продавца.

Какие есть отличительные черты у купли-продажи с рассрочкой платежа:

  1. Отсрочка или рассрочка обязательно указываются в договоре купли-продажи (далее – ДКП).
  2. До полного погашения задолженности недвижимость будет в залоге у бывшего собственника (продавца).
  3. В ДКП всегда вписывается срок полного погашения задолженности.
  4. К ДКП можно составить график платежей, если по договоренности сторон они приходятся на разные даты.

Важно! Если приобретаемая недвижимость в ипотеке (залоге), оформить ДКП с рассрочкой или отсрочкой получится лишь в том случае, если покупатель внесет задаток, равный размеру долга, а продавец перечислит его на счет кредитора. Обременение снимается в течение трех рабочих дней.

Юрист-правовед. Стаж 6 лет. Специализируюсь на гражданских спорах в сфере семейного права.

Как оформить договор купли-продажи квартиры с рассрочкой платежа: пошаговая инструкция

Продажа квартиры с рассрочкой платежа состоит из нескольких этапов:

  1. Стороны приходят к устному соглашению о стоимости жилья, порядке и сроках уплаты.
  2. Составляется договор минимум в трех экземплярах. По одному остается у покупателя и продавца, третий передается регистратору. Если вносится задаток, продавец подписывает расписку о получении. Передаточный акт оформляется отдельно.
  3. Подаются документы на регистрацию перехода права собственности. Это можно сделать напрямую в Росреестре или через МФЦ. Присутствие обеих сторон обязательно, но интересы покупателя или продавца может представлять третье лицо по нотариальной доверенности.
  4. После регистрации новый собственник получает выписку из ЕГРН.
  5. После полного погашения задолженности обе стороны приходят в МФЦ или Росреестр. Заполняется заявление, представляется расписка продавца о получении полной стоимости от покупателя.
  6. Регистратор снимает обременение.

Отслеживать статус заявления можно на официальном сайте Росреестра. Когда все документы будут готовы, регистратор отправит сторонам СМС-уведомления. Но дату готовности можно посмотреть и в уведомлении, оно выдается при подаче документов на регистрацию.

и образец договора

Крайне важно правильно оформить договор купли-продажи недвижимости с отсрочкой или рассрочкой платежей.

Какая информация обязательно указывается:

  1. Ф.И.О., паспортные данные, даты рождения, адреса регистрации сторон.
  2. Сведения о недвижимости: наименование, адрес, площадь, количество комнат, этаж, кадастровый номер.
  3. Стоимость квартиры.
  4. Порядок оплаты: ежемесячно, еженедельно, ежеквартально, по конкретным числам, и пр.
  5. Способ оплаты: наличными, через банк.
  6. Реквизиты банковского счета, на который покупатель должен перечислять деньги.
  7. Сведения о зарегистрированных лицах, срок снятия с регистрационного учета.
  8. Права и ответственность сторон за неисполнение обязательств.
  9. Условия изменения или расторжения ДКП.
  10. Дата составления, подписи покупателя и продавца.

Важно! В ДКП можно предусмотреть неустойку за задержку платежей покупателем. Ее размер определяется сторонами. Если величина неустойки не указана, будут применяться положения ст. 395 ГК РФ с учетом ключевой ставки ЦБ РФ.

Образец договора и передаточного акта

Нужно ли удостоверять договор у нотариуса?

Нотариальное удостоверение ДКП требуется, если в качестве продавца выступает несовершеннолетнее лицо, или отчуждается доля в праве собственности не в пользу другого владельца. В остальных случаях обращаться к нотариусу необязательно.

Стороны могут по своему усмотрению посетить нотариуса, чтобы минимизировать риски. В таком случае документы на регистрацию подаст он, и идти самостоятельно в Росреестр или МФЦ не придется.

Документы

При обращении в Росреестр понадобится:

  • Подписанный ДКП.
  • Техпаспорт.
  • Правоустанавливающий документ продавца на квартиру: дарственная, другой ДКП, свидетельство о наследстве, договор мены.
  • Акт приема-передачи.

Также при купле-продаже недвижимости с рассрочкой платежа или без таковой продавец должен представить выписку из домовой книги, чтобы подтвердить отсутствие зарегистрированных граждан. Понадобятся и справки об отсутствии долгов по ЖКУ. Но для Росреестра эти документы не нужны.

Госпошлина

Пошлину для Росреестра платит покупатель – 2 000 руб. В некоторых отделениях ее можно оплатить на месте с банковской карты. Если для оплаты есть только наличные, сотрудник ведомства выдаст квитанцию, по ней внести деньги можно через терминал или отделение банка.

Сроки регистрации

При подаче документов регистратору напрямую на регистрацию уходит до 9 рабочих дней, через МФЦ – 7 рабочих дней. Если документы отправляет нотариус, срок сокращается до трех рабочих дней.

Надоело читать?Расскажем по телефону и ответим на ваши вопросы

Риски при рассрочке платежа в договоре купли-продажи

Риски есть для обеих сторон. Продавец, соглашаясь оформить договор покупки в рассрочку, может столкнуться с несвоевременным внесением платежей покупателем.

Для покупателя также есть риск. При несвоевременном выполнении обязательства согласно договору, на основании ст. 811 ГК РФ продавец может потребовать досрочного внесения всей суммы с процентами.

В договоре можно самостоятельно указать, что при невнесении платежей он расторгается. Недвижимость возвращается продавцу, а деньги – покупателю.

Мнение юриста: на практике реализовать досрочный возврат проблематично. Даже если суд удовлетворит исковые требования, с покупателя будут списывать минимальные суммы. В итоге процедура может затянуться на несколько лет.

Ответы юриста на частые вопросы

Можно ли купить квартиру в рассрочку, если она приобретается взамен другого жилья ребенку?

Нет, орган опеки вряд ли одобрит такую сделку.

Для продажи жилья ребенка потребуется его разрешение и предварительный ДКП на другую недвижимость, приобретаемую вместо продаваемой.

По ДКП для несовершеннолетнего есть риск, что родители не смогут выплачивать деньги продавцу, и в итоге он вовсе останется без жилплощади.

Продал квартиру по ДКП в рассрочку, теперь хочу ее вернуть себе. Покупатель исправно платит. Как мне расторгнуть договор?
Если оснований для расторжения нет, даже суд не расторгнет ДКП. Это возможно лишь в том случае, если покупатель нарушает график платежей, договор составлен под влиянием угроз.

Нужно ли согласие супруга на продажу с рассрочкой платежа? Квартира куплена в браке.

Да, нотариальное согласие обязательно. Иначе супруг сможет оспорить сделку в течение 1 года с момента, когда ему стало о ней известно.

Купили по договору купли квартиры в рассрочку с мужем. Сейчас думаем разводиться. Как будет делиться имущество?

До погашения рассрочки квартира в залоге у продавца, продать ее не получится, либо придется брать его согласие. Скорее всего, суд решит выделить доли, а долг поделить согласно присужденным долям.

Когда регистрируется право собственности по ДКП недвижимости в рассрочку на покупателя?

Право собственности переоформляется сразу же после подачи документов на регистрацию. Одновременно регистрируется обременение в пользу продавца. Оно снимается после полного расчета.

Заключение эксперта

  1. Договор рассрочки платежа за квартиру оформляется довольно часто, наибольший риск такая сделка представляет для продавца.
  2. Порядок и график внесения платежей стороны определяют по своему усмотрению.
  3. До погашения задолженности по ДКП с рассрочкой или отсрочкой квартира находится в обременении у продавца. Снять его можно, представив регистратору расписку о получении полной суммы, и заявление.

Источник: https://SocPrav.ru/dogovor-kupli-prodazhi-kvartiry-s-rassrochkoy-platezha

Как составить договор купли-продажи квартиры с оплатой в рассрочку

Продажа квартиры оплата частями

Если у покупателя нет всей необходимой суммы, оплата цены по договору купли-продажи квартиры может быть сделана несколькими платежами. Ниже приведен образец подобного договора купли-продажи с оплатой частями в рассрочку.

Что означает рассрочка

Оплата цены на условиях рассрочки (отсрочки платежа) означает, что покупатель перечисляет продавцу средства не сразу, а несколькими частями – ежемесячно, ежеквартально или на иных условиях.

Обычно рассрочку предоставляют застройщики на строящееся жилье по договору долевого участия.  Но такое условие может быть согласовано и в договоре купли-продажи готовой квартиры с застройщиком или между частными лицами.

В отличие от ипотеки, рассрочка предоставляется на более короткий период. Максимум, применяемый на практике, составляет несколько лет.  Чаще встречается рассрочка на период 1 – 1.5 года.

Схожие условия имеет и отсрочка оплаты. В этом случае платеж производится не сразу, а через некоторое время. Также возможен совмещенный вариант — отсрочка первого платежа и рассрочка на остальные. Но на практике подобные льготные условия встречаются крайне редко.

Образец договора

Договор купли-продажи квартиры

г. Москва                                                                                                                  ____ _________ 20___ года

ФИО, гражданин Российской Федерации, паспорт серия ___ № _____, выдан _____ (кем, когда), дата рождения ______, место рождения_______, зарегистрированный по адресу: ________ (далее – «Продавец»),

ФИО, гражданин Российской Федерации, паспорт серия ___ № _____, выдан _____ (кем, когда), дата рождения ______, место рождения_______, зарегистрированный по адресу: ________ (далее – «Покупатель»),

Покупатель и Продавец совместно именуются «Стороны».

Стороны заключили настоящий договор купли-продажи квартиры (далее – «Договор») о нижеследующем.

1  Предмет Договора

1.1         В соответствии с настоящим Договором Продавец обязуется передать в собственность Покупателя, а Покупатель – принять и оплатить жилое помещение (квартиру) (далее – «Квартира»), кадастровый номер _______, общая площадь _____, жилая площадь _____, количество комнат______ ,балкон ____м, расположенную на ____ этаже жилого многоквартирного дома по адресу ________.

1.2         Право собственности на квартиру принадлежит Продавцу на основании ______, выписка из ЕГРН ______.

1.3 Продавец гарантирует, что Квартира свободна от любых обременений в пользу любых третьих лиц, под залогом, в споре, под арестом или запрещением не состоит.

2. Цена Договора и порядок расчетов.

2.1         Цена Квартиры составляет __(сумма цифрами)___(сумма прописью) рублей 00 копеек.

2.2         Покупатель уплачивает цену Квартиры Продавцу в следующем порядке:

2.2.1. денежные средства в сумме _____ рублей в день подписания настоящего договора будут переданы Продавцу наличными;

2.2.2 остаток Цены Квартиры в размере _____ рублей Покупатель уплачивает продавцу 4 (четырьмя) ежеквартальными платежами в сумме _____ каждый в следующие сроки:

(а) первый платеж в сумме _____ в срок до ______;

(б) второй платеж в сумме _____ в срок до ______;

(в) третий платеж в сумме _____ в срок до ______;

(г) четвертый платеж в сумме _____ в срок до ______.

2.3  Стороны договорились, что в соответствии с п. 1 ст. 488 ГК РФ Квартира не будет находиться в залоге у Продавца до момента ее полной оплаты.

3. Регистрация права собственности

3.1         Право собственности Покупателя на Квартиру подлежит регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимость (ЕГРН).

3.2         Стороны обязуются совместно подать документы, необходимые для государственной регистрации права общей долевой собственности Покупателя на квартиру в Управление Росреестра по ________ в течение 3 (трех) рабочих дней с даты подписания настоящего Договора, но в любом случае не ранее помещения средств в банковскую ячейку в соответствии с п. 3.1. настоящего Договора.

4 Акт приема-передачи

4.1         Продавец передаст Покупателю Квартиру свободной от имущества Продавца в течение 5 дней с даты государственной регистрации права собственности на квартиру за Покупателем по акту приема-передачи (Приложение 2 к настоящему Договору).

4.2         С передачи квартиры по Акту приема передачи к Покупателю переходит риск случайной гибели или повреждения Квартиры.

5 Заверения об обстоятельствах

5.1         Каждая из Сторон заверяет и гарантирует, что она не ограничена в дееспособности, может по состоянию здоровья осуществлять свои права и обязанности, отсутствуют заболевания, не позволяющие понимать существо настоящего Договора, отсутствуют обстоятельства, вынуждающие заключить настоящий Договор на невыгодных для себя условиях.

5.2         Каждая из Сторон заверяет и гарантирует другой стороне, что в браке не состоит. Продавец гарантирует Покупателю, что не состоял в браке на момент приобретения Квартиры. Квартира является личным имуществом Продавца, на которое не могут претендовать третьи лица.

6 Ответственность Сторон

6.1         В случае уклонения какой-либо из Сторон от подписания акта приема-передачи и/или от подачи документов на государственную регистрацию права эта Сторона уплачивает неустойку в сумме 0.1% от цены Квартиры за каждый день просрочки.

6.2         В случае уклонения Покупателя от оплаты средств в соответствии с п. 2.2 настоящего договора Покупатель уплачивает Продавцу неустойку в сумме 0.1% от цены Квартиры за каждый день просрочки.

6.3. В случае, если оплата какого-либо из платежей, указанных в п. 2.2., просрочена более, чем на 30 дней, Продавец имеет право в одностороннем внесудебном порядке отказаться от настоящего Договора. При этом каждая из Сторон возвращает другой стороне все ранее полученное по настоящему Договору.

7 Прочие положения

7.1         Стороны будут решать возникающие между ними разногласия путем переговоров.

7.2         При недостижении согласия спор будет передан на рассмотрение суда в соответствии с законодательством Российской Федерации.

7.3         Настоящий Договор составлен в трех экземплярах, по одному для Покупателя и Продавца, и один экземпляр для регистрирующего органа, осуществляющего регистрацию права собственности Покупателя.

8  Реквизиты и подписи Сторон

Приложения:

  1. Выписка из ЕГРН и кадастровый план
  2. Форма акта приема-передачи

Автоматический залог квартиры

В соответствии со ст. 488 ГК РФ (Оплата товара, проданного в кредит), если цена не была выплачена полностью до передачи квартиры покупателю, переданный товар считается находящимся в залоге у продавца до завершения расчетов.

Это так называемый «залог в силу закона». Он обеспечивает выполнение обязанности по оплате цены. Залог возникает в случае, если стороны в договоре прямо не исключат действие части 5 статьи 488 ГК РФ.

Поэтому, если покупатель не согласен на залог недвижимости в пользу продавца при оплате частями, об этом необходимо прямо указать в договоре.

В остальном договор купли-продажи квартиры с оплатой частями в рассрочку не отличается от договоров, заключаемых на других условиях.  Он составляется в письменной форме. Его нотариальное заверение не обязательно (но при желании стороны могут обратиться к нотариусу).

Что еще нужно учесть

Рассрочка оплаты цены квартиры влияет на предоставление налогового вычета при покупке жилья. Вычет предоставляется в сумме, уплаченной за купленное жилое помещение, но не более 2 миллионов рублей. Основанием для его предоставления является фактическое перечисление денег продавцу квартиры.

При рассрочке оплата растянута во времени. Поэтому необходимая для вычета сумма может накапливаться постепенно. Заявить о праве на налоговый вычет можно только в отношении той части цены, которая уже была уплачена.  Поэтому обращаться за вычетом придется несколько раз, пока вся сумма не будет выбрана.

Для продавца рассрочка также связана с особенностями налогообложения.  Налог уплачивается с вырученной за квартиру суммы. Поэтому при оплате частями нужно будет отчитаться перед налоговой инспекцией несколько раз, за каждый из налоговых периодов (лет), на которые предоставлялась рассрочка.

Составление договора купли-продажи квартиры в рассрочку имеет ряд особенностей, которые невозможно изложить в одной статье. Проконсультируйтесь с юристом и получите точный ответ на ваш вопрос.

Проконсультируйтесь с юристом и узнайте, как правильно действовать в Вашей ситуации

Москва, Московская область: 8 (499) 350-55-06 доб. 226

Санкт-Петербург, Ленинградская область: 8 (812) 309-06-71 доб. 780

Федеральный номер: 8 (800) 555-67-55 доб. 764

Источник: https://fz214fz.ru/obraztsy-dokumentov/kak-sostavit-dogovor-kupli-prodazhi-kvartiry-s-oplatoy-v-rassrochku

В чем риски продажи квартиры в рассрочку и как осуществить сделку между физическими лицами?

Продажа квартиры оплата частями

Не каждый покупатель способен сразу оплатить всю сумму при покупке квартиры. Но мало кто хочет связываться с банком и заключать договор ипотеки – тогда на помощь приходит рассрочка платежа. Данный тип сделки может быть выгоден и продавцу, но прежде, чем согласиться на договор купли-продажи с рассрочкой платежа, необходимо предусмотреть все риски и максимально защититься от них.

Так как для приобретения или отчуждения жилья на возмездной основе характерны не только специальные, но и общие положения о купле-продаже, а значит и рассрочка платежа может применяться в этой сделке (ст. 489 ГК РФ).

Под ней понимается способ оплаты не всей суммы сразу, а по частям в сроки установленные договором купли-продажи.

Рассрочка выгодна покупателю, но и продавцы иногда проявляют инициативу и сами предлагают заключить именно такой договор:

  • если поиск покупателя затянулся, т.к. приобретение жилья – удовольствие недешевое;
  • продавцу срочно нужны деньги (например, для покупки жилья взамен);
  • в качестве продавца выступает застройщик организации, которая появилась на рынке совсем недавно;
  • у квартиры имеются недостатки (требуется ремонт и т.д.).

Виды

  • Задаток с выплатой остатка (без начисления процентов).
  • Задаток с ежемесячной выплатой оставшейся суммы + проценты.
  • Ежемесячный взнос без задатка и процентов.

Как продать недвижимость частному лицу?

Каких-либо отличий от типового ДКП квартиры в данной сделке нет. Единственное условие – указать способ осуществления платежа в рассрочку и определить ее вид. По договоренности стороны могут указать и положения о залоге: до осуществления последнего платежа проданная квартира обременяется, а залогодержателем остается продавец.

Договор между физическим лицами

Как и в типовом договоре, в сделке должны быть прописаны все существенные условия.

  1. Преамбула договора. В ней содержатся дата и место заключения договора, а также сведения о сторонах сделки (ФИО, паспортные данные, адрес).
  2. Предмет договора. В нем определяются:
    • точный адрес;
    • общая площадь;
    • отдельно площадь жилой и нежилой зоны;
    • кадастровый номер объекта продажи.

    По договоренности стороны могут указать и иные сведения (состояние квартиры, этажность, состояние подъезда и т.д.).

  3. Цена договора и порядок платежа. На этот пункт и стоит обратить особое внимание. Кроме самой суммы (полная стоимость или стоимость за квадратный метр и т.д.) необходимо указать один из видов рассрочки и дату совершения ежемесячного платежа (если рассрочка не была поделена на задаток и остаток, т.к. в данном случае покупатель осуществляет всего две оплаты).

    В этом же пункте договора определяется способ расчета (наличный или безналичный расчет) и способ передачи денежной суммы (лично в руки, через банковскую ячейку и т.д.).

  4. Сведения об обременениях и ограничениях на квартиру. Все права третьих лиц, залог и т.д. или их отсутствие прописываются в данном пункте со ссылкой на справку ЕГРН, которая подтверждает указанные сведения.
  5. Условия о залоге. В том случае, если покупатель и продавец плохо знают друг друга, лучше перестраховаться и дополнительно заключить договор о залоге, ссылка на который должна присутствовать в ДКП квартиры. Условием освобождения квартиры из-под обременения будет последний платеж по рассрочке (ст. 488 ГК РФ).
  6. Условия об освобождении квартиры продавцом. Здесь указывается срок, в течение которого продавец должен:
    • снять с регистрационного учета себя, членов своей семьи и иных лиц, прописанных в квартире;
    • покинуть жилое помещение и передать ключи продавцу.
  7. Дополнительные условия. Сюда можно включить ответственность сторон за неисполнение условий договора, компенсации и прочее.

Важно! После того как договор будет заключен, стороны должны подать заявление в Росреестр и подписать акт приема-передачи квартиры.

Никаких ограничений не будет после того, как право собственности будет зарегистрировано в Росреестре. Процедура прописки стандартная: необходимо обратиться в паспортный стол или в МФЦ и подать необходимый перечень документов (заявление и паспорт, справка ЕГРН, договор купли-продажи, лист снятия с регистрационного учета по прежнему месту жительства).

Риски для продавца

Как рискует продавец, согласившийся продать квартиру в рассрочку физическому лицу? В этом случае может произойти следующее:

  1. Покупатель может задерживаться с оплатой очередного платежа. В данном случае убедиться в его платежеспособности поможет справка с места работы, подтверждающая стабильность доходов.
  2. Недобросовестный покупатель. После заключения ДКП, он может продать квартиру другим частным лицам и просто исчезнуть, оставив продавца без оставшейся части суммы и без возможности вернуть свою жилплощадь. Решение – заключить договор ипотеки, согласно которой продавец выступит залогодержателем и только с его разрешения можно отчуждать купленную недвижимость до снятия обременения.

Внимание! Покупатель также рискует нарваться на продавца-мошенника, который, взяв предоплату, исчезает, не заключив основной договор. Решение – договориться о рассрочке без предварительного взноса.

  1. Как не продешевить? Помощь с установлением цены может оказать специалист-оценщик. Акт оценки необходимо приложить к перечню документов и сделать ссылку на него в пункте о цене договора купли-продажи.
  2. Штрафные санкции как метод пресечения просрочки платежа. В дополнительных условиях или в пункте об ответственности необходимо указать проценты за каждый день просрочки на основании ст. 330 ГК РФ.
  3. Обращение к нотариусу. Он поможет обезопасить сделку не только для покупателя, но и для продавца. Нотариус:
    • проверит платежеспособность покупателя;
    • поможет оформить обременение в виде залога в пользу продавца.

Особенности налоговых платежей

Нет необходимости уплачивать НДФЛ, если квартира продана спустя 3 или 5 лет после оформления права собственности (ст. 217.1 НК РФ). Если же жилое помещение продается раньше, то продавцу придется уплатить от полученной суммы 13% в пользу государства.

Если рассрочка платежа установлена на несколько лет, то и декларацию придется подавать за весь период, но для продавца выгоднее рассчитаться за один налоговый период (1 календарный год).

Договор купли-продажи с рассрочкой платежа практически не отличается от типовой сделки. В тексте необходимо предусмотреть положения о сроках ежемесячного платежа, установить проценты и, при желании, установить залоговый режим в целях безопасности.

, пожалуйста, выделите фрагмент текста и нажмите Ctrl+Enter.

Источник: https://expravo.com/zhilishhnoe-pravo/kvartira/kuplya-prodazha-kvartiry/prodazha/v-rassrochku.html

Договор купли-продажи квартиры с рассрочкой платежа – Договор купли-продажи недвижимости

Продажа квартиры оплата частями

г. ___________                                                                                       «___» __________ 20__ г.
 

Мы, гр. _______________________________________,
                   (Ф.И.О. полностью)

проживающий (ая) по адресу:___________________________________________________,

паспорт серии _________ N ___________, выдан «__» ______________ 200_ г.

__________________________________________, код подразделения _________,
      (наименование выдавшего органа)

именуемый (ая) в дальнейшем “Продавец”, с одной стороны,

и гр. ____________________________________________________
                                       (Ф.И.О. полностью)

проживающий (ая) по адресу:______________________________________,

паспорт серии ________________ N __________, выдан «___» ____________ 200_ г. _____________________________________________________________________,
                                          (наименование выдавшего органа)

код подразделения _________________, именуемый(ая)

в дальнейшем “Покупатель”, с другой стороны, заключили настоящий Договор

о нижеследующем:

1. Я, гр. _____________________________________, обязуюсь передать в
                    (Ф.И.О. Продавца полностью) собственность, а я, гр. ________________________________________________

                                             (Ф.И.О. Покупателя полностью)

обязуюсь принять и оплатить Продавцу, в соответствии с условиями настоящего Договора, следующее недвижимое имущество: квартиру, расположенную на _____________________ этаже ___________________________

                                                                                         (тип дома: кирпичный, блочный и т.д.)

жилого дома, находящуюся по адресу: __________________ область, ___________________________________________,

                                                             (населённый пункт: район, город, посёлок, деревня)

улица _________________________, дом № ______, корпус (строение) № ____, квартира № ___, состоящую из _______ комнат (ы), размером общей площади _____________________________________ кв. м., в том числе жилой площадью

      (цифрами и прописью)

_____________________________________ кв. м.

      (цифрами и прописью)

2.

Указанная квартира принадлежат Продавцу по праву собственности на основании __________________________________________, что подтверждается
                     (наименование правоустанавливающего документа) свидетельством о государственной регистрации права от «__» _____ 200_ г. серия ___ № ____, выданным ____________________________________________,

                                                             (наименование органа, осуществившего регистрацию)

регистрационный номер _________________ в Едином государственном реестре прав от «__» ____________ 200_ г.

3. Инвентаризационная оценка указанной квартиры составляет ____________________ руб., что подтверждается справкой N _____, выданной

          (цифрами и прописью)

«__» ________ 200_ г. БТИ ______________________________________________

                                                                  (наименование муниципального образования)

4. Стороны определили стоимость квартиры в _________________ рублей.
                                                                                    (цифрами и прописью)

5. Покупатель обязуется произвести оплату указанной в п. 4 стоимости квартиры путём передачи денег Продавцу в следующие сроки: в размере ____________________ рублей в срок до “__” __________ 200_ г.;

                   (цифрами и прописью)

в размере ____________________ рублей в срок до “__” __________ 200_ г.;

                  (цифрами и прописью)

в размере ____________________ рублей в срок до “__” ___________ 200_ г.

Покупатель вправе досрочно исполнить обязательства по оплате.

6. Покупатель осмотрел приобретаемую квартиру перед заключением настоящего Договора, дефектов и недостатков, о которых не был предупреждён Продавцом, не обнаружил, удовлетворён качественным и техническим состоянием указанной квартиры.

7. Передача квартиры производится в день передачи Продавцу первого платежа, срок которого установлен в п. 5 настоящего Договора, о чем стороны составляют передаточный акт в соответствии со ст. 556 ГК РФ.

8. Покупатель приобретает право собственности на указанную квартиру с момента государственной регистрации перехода права собственности.

9. С момента государственной регистрации права собственности Покупателя и до момента полной оплаты стоимости квартиры, указанная квартира находится в залоге у продавца.

Покупатель не имеет права отчуждать квартиру или ее часть без письменного согласия Продавца, обременять ее, заключать сделки продажи, мены, найма, дарения, пожертвования, ренты, залога, передачи в уставный капитал, доверительное управление и т.п.

10. После получения последнего платежа, согласно п. 5 настоящего Договора, Продавец обязуется в тот же день выдать Покупателю расписку о получении оплаты за квартиру в полном объёме и представить заявление о прекращении залога в орган, осуществляющий регистрацию прав на недвижимое имущество.

11. Покупатель за свой счёт осуществляет ремонт и эксплуатацию указанной квартиры в соответствии с правилами и нормами, действующими в РФ.

12. На момент заключения настоящего Договора, квартира свободна от проживания третьих лиц, имеющих в соответствии с действующим законодательством право пользования данной квартирой.

13. Супруг (а) Продавца письменным заявлением от «__»  _________ 200_ г. подтвердила согласие на заключение настоящего Договора (либо на отчуждение квартиры).

14.

Продавец обязуется передать квартиру в том состоянии, в котором она находится на момент заключения настоящего Договора (осмотра ее Покупателем): укомплектованную санитарно-техническим оборудованием, электрооборудованием и иным необходимым оборудованием, без задолженности по налогам на недвижимость, платежам по ремонту жилого дома, содержанию придомовой территории и мест общего пользования жилого дома, коммунальным платежам, оплате счетов за пользование местной, междугородней и международной телефонной связью, абонентской плате, обслуживанию домофона, охранных услуг (консьерж) и др. платежам, которые могут быть предъявлены владельцу квартиры.

15. До подписания настоящего Договора указанная квартира никому не продана, не подарена, не заложена, не обременена правами третьих лиц, в споре и под арестом (запрещением) не состоит.

16. Настоящий Договор может быть расторгнут в установленном действующим законодательством порядке.

17. Стороны Договора подтверждают, что не лишены дееспособности, не состоят под опекой и попечительством, не страдают заболеваниями, препятствующими осознать суть договора, а также отсутствуют обстоятельства, вынуждающие совершить данный Договор на крайне невыгодных для себя условиях.

18. Настоящий Договор содержит весь объем соглашений между сторонами в отношении предмета настоящего Договора, отменяет и делает недействительными все другие обязательства или предложения, которые могли быть приняты или сделаны сторонами, будь то в устной или письменной форме, до государственной регистрации настоящего Договора.

19. Настоящий Договор подлежит государственной регистрации в соответствии с п. 2 ст. 558 ГК РФ и считается заключённым с момента его государственной регистрации.

20. Стороны ознакомлены с содержанием ст. 167, 209, 253, 288, 292, 549 – 558 ГК РФ.

21. Расходы по государственной регистрации Договора стороны несут в равных долях по 50% каждый.

22. Настоящий Договор составлен в трёх экземплярах, имеющих одинаковую силу, из которых один находится у Продавца, второй – у Покупателя, третий – в органе, осуществляющем государственную регистрацию прав на недвижимое имущество

__________________________________________________________.
             (наименование органа полностью)

Подписи сторон:

Продавец: ______________ _________________________________________
                         (подпись)                            (Ф.И.О. полностью)

Покупатель: _____________ _________________________________________
                          (подпись)                           (Ф.И.О. полностью)

Источник: https://dogovor-urist.ru/%D0%B4%D0%BE%D0%B3%D0%BE%D0%B2%D0%BE%D1%80%D1%8B/%D0%BE%D0%B1%D1%80%D0%B0%D0%B7%D0%B5%D1%86-%D0%B4%D0%BE%D0%B3%D0%BE%D0%B2%D0%BE%D1%80_%D0%BA%D1%83%D0%BF%D0%BB%D0%B8-%D0%BF%D1%80%D0%BE%D0%B4%D0%B0%D0%B6%D0%B8_%D0%BA%D0%B2%D0%B0%D1%80%D1%82%D0%B8%D1%80%D1%8B_%D1%81_%D1%80%D0%B0%D1%81%D1%81%D1%80%D0%BE%D1%87%D0%BA%D0%BE%D0%B9_%D0%BF%D0%BB%D0%B0%D1%82%D0%B5%D0%B6%D0%B0/

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.