Продажа коммунальной квартиры документы

Содержание

Как купить комнату в коммунальной квартире?

Продажа коммунальной квартиры документы

Купля-продажа комнаты в “коммуналке” – так в обиходе называют коммунальную квартиру – является распространенной операцией на российском рынке жилья.

Действительно, приобретение такой недвижимости может служить оптимальным решением при ограниченности финансовых средств на решение жилищного вопроса.

Однако при совершении таких сделок следует помнить об условиях, которые необходимо соблюсти в обязательном порядке. Об этих условиях в нашем материале.

1.1. Понятия «комната» и «коммунальная квартира»

Закон определяет понятие «комната», как часть жилого дома или квартиры, предназначенная для использования в качестве места непосредственного проживания граждан в жилом доме или квартире (ч. 4 ст. 16 Жилищного кодекса РФ; далее – ЖК РФ).

Необходимо отметить, что в законе нет понятия «коммунальная квартира».

На основе анализа Жилищного кодекса РФ можно сделать вывод о том, что под коммунальной понимается квартира, состоящая из 2-х и более изолированных комнат, предназначенная для проживания одной семьи, но предоставленная в своё время по самостоятельным договорам социального найма разным нанимателям (ст. 57 ЖК РФ, ст. 59 ЖК РФ).

1.2. Правовой статус помещений в коммунальной квартире

Стартовавшая в России в 1991 году приватизация послужила основанием для изменения правового статуса жилых помещений, в том числе в коммунальных квартирах.

К настоящему времени сложившаяся практика владения и пользования коммунальным жильём предполагает несколько форм владения такой недвижимостью:

  • муниципальная собственность на всю квартиру;
  • общая долевая собственность на всю квартиру;
  • собственность отдельных собственников на конкретные комнаты в коммунальной квартире;
  • смешанная собственность (частично муниципальная, частично частная).

В 1-ом случае, когда вся квартира находится в муниципальной собственности (принадлежит муниципальному образованию), все жильцы пользуются помещениями в ней на условиях договора социального найма. Соответственно, они лишены права распоряжаться этой недвижимостью.

Подробнее

Продажа представляет собою реализацию правомочия распоряжения – одного из важнейших правомочий, принадлежащих собственнику. Поэтому осуществить продажу комнату в коммунальной квартире может только собственник или уполномоченное им нотариальной доверенностью лицо.

Во 2-м случае – случае с общей долевой собственностью на коммунальную квартиру – у сособственников отсутствуют права на конкретные комнаты, а пользование жилыми помещениями осуществляется в соответствии со сложившимся порядком пользования либо по соглашению участников общей долевой собственности.

В 3-м случае у каждого собственника возникает право на конкретную комнату, а режим общей долевой собственности сохраняется только на места общего пользования (кухня, коридор, санузел). При этом доля каждого собственника в праве на места общего пользования пропорциональна площади комнаты, находящейся в его собственности.

Подробнее

Право долевой собственности на общую часть квартиры следует судьбе комнаты: каждому следующему покупателю достанется такая же доля в праве на общие помещения, что была у продавца.

Возможна и 4-я ситуация, когда в коммунальной квартире есть комнаты, право на которые зарегистрировано в соответствии с требованиями закона и комнаты, находящиеся в пользовании по договору социального найма. В этом случае речь идёт о смешанной собственности.

1.3. Преимущественное право покупки комнаты в коммунальной квартире у соседей

Независимо от того, зарегистрирована ли у Вашего предполагаемого продавца долевая собственность на всю коммунальную квартиру или собственность на конкретную комнату в коммунальной квартире, законом установлено преимущественное право покупки комнаты в коммунальной квартире у соседей.

Подробнее

Жилищным кодексом РФ установлено, что при продаже комнаты в коммунальной квартире остальные собственники комнат в данной коммунальной квартире имеют преимущественное право покупки отчуждаемой комнаты в порядке и на условиях, которые установлены Гражданским кодексом Российской Федерации (п. 6 ст. 42 ЖК РФ).

В свою очередь, в соответствии с п.1 ст. 250 Гражданского кодекса РФ (ГК РФ) при продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях.

На практике это означает, что, поскольку собственники иных комнат в коммунальной квартире имеют первоочередное право приобрести продаваемую комнату за установленную цену, продавец обязан письменно уведомить их о продаже с указанием всех условий, включая цену.

Подробнее

Если все комнаты оформлены в собственность, уведомления о продаже направляются соответствующим правообладателям.

Если лица, проживающие в комнате, пользуются ей на основании договора найма (социального найма), уведомление о продаже комнаты в коммунальной квартире направляется лицу (организации, органу, управляющему имуществом соответствующего уровня), являющемуся наймодателем (как правило, соответствующему Комитету муниципального образования).

Если собственники иных комнат не приобретут продаваемую комнату в течение месяца со дня извещения по обозначенной в нем цене либо в письменной форме откажутся от своего преимущественного права покупки комнаты в коммунальной квартире до истечения этого срока, продавец вправе продать свою комнату любому лицу по цене, не ниже, указанной в извещении или отказе от права преимущественной покупки.

Подробнее

Если все собственники иных комнат в коммунальной квартире письменно откажутся от реализации своего преимущественного права покупки, комнату можно продавать до истечения месяца (п. 2 ст. 250 ГК РФ).

Судебная практика

Продавец комнаты в коммунальной квартире при обращении за государственной регистрацией перехода права собственности к покупателю обязан предоставить отказ от права преимущественной покупки только в том случае, если договор заключен до истечения одного месяца со дня уведомления собственников других комнат коммунальной квартиры (Кассационное определение Верховного Суда РФ от 25.05.2018 № 35-КГ18-3).

Если в составе собственников комнат в коммунальной квартире имеются лица, находящиеся под опекой, то отказ от права преимущественной покупки допустим только с согласия органов опеки и попечительства.

Если положения о преимущественном праве покупки не будут соблюдены, собственник иной комнаты, посчитавший свое право нарушенным, в течение 3-х месяцев с момента, как ему стало известно о нарушении своего преимущественного права, может предъявить в суд иск о переводе на него прав и обязанностей по заключенному договору (п. 3 ст. 250 ГК РФ).

Все перечисленные выше варианты владения помещениями в коммунальной квартире имеют свою специфику, которую необходимо учитывать при совершении сделок. Поэтому, если Вы собираетесь приобрести комнату в коммунальной квартире и уже подобрали для себя подходящий вариант , начните подготовку к сделке с уточнения правового статуса выбранного помещения.

Сделать это можно как самостоятельно, так и с помощью доступного на нашем сайте сервиса – “ ПАСПОРТ ОБЪЕКТА “. С помощью “ ПАСПОРТА ОБЪЕКТА ” Вы сможете в доступном формате получить достоверную и объективную информацию о заинтересовавшем Вас объекте недвижимости, которая будет проанализирована и обобщена квалифицированными специалистами в едином документе.

Самостоятельная же подготовка к сделке будет выглядеть следующим образом:

Закажите в Росреестре выписку из Единого государственного реестра недвижимости ( ЕГРН ) об объекте недвижимости .

Ваши дальнейшие действия будут зависеть от того, какие сведения об объекте недвижимости Вы увидите в разделе 1 «Сведения о характеристиках объекта недвижимости» в графе “Вид жилого помещения”:

«квартира» или

«комната»;

а также в разделе 2 “Сведения о зарегистрированных правах” в графе «Вид, номер и дата государственной регистрации права»:

«общая долевая собственность и размер принадлежащей доли» или

«собственность»

Подробнее

Общие сведения о выбранной комнате также можно получить в режиме реального времени без дополнительных затрат на официальном сайте Росреестра в разделе «Справочная информация об объектах недвижимости».

Кроме того, данная информация может быть почерпнута из правоустанавливающих (правоудостоверяющих) документов, которые Вам предоставит продавец.

2.1. Продажа комнаты в коммунальной квартире, находящейся в общей долевой собственности

Если в выписке из ЕГРН в поле «Описание объекта недвижимости» Вы увидели «квартира», а в графе «Вид зарегистрированного права» – «общая долевая собственность и размер принадлежащей доли», то это означает, что Ваши действия по приобретению комнаты в такой коммунальной квартире регулируются общими нормами для сделок с долевой собственностью .

Главной особенностью таких сделок является обязательное нотариальное удостоверение .

Обратите внимание! При нотариальном удостоверении сделки письменное извещение прочих сособственников квартиры о продаже комнаты может быть сделано как продавцом, так и нотариусом.

Для регистрации перехода права собственности на комнату в коммунальной квартире на основании нотариальной сделки необходимо обратиться в Росреестр с заявлением. Это может сделать:

  • любая сторона нотариально удостоверенной сделки;
  • нотариус или его работник (п.3 ст. 15 Федерального закона от 13.07.2015 № 218 -ФЗ “О государственной регистрации недвижимости; далее – Закон о недвижимости).

Срок государственной регистрации прав по нотариальным документам сокращен и составляет (ст. 16 Закона о недвижимости):

  • 3 рабочих дня с даты приема Росреестром заявления и документов на бумажном носителе;
  • 5 рабочих дней с даты приема МФЦ заявления и документов на бумажном носителе;
  • 1 рабочий день, следующий за днем поступления заявления и документов и в электронной форме при подаче документов нотариусом.

Проверка законности нотариально удостоверенного документа государственным регистратором прав не осуществляется. Достоверность такого документа устанавливается регистратором через единую информационную систему нотариата (ст. 59 Закона о недвижимости).

Если в выписке из ЕГРН в графе «Описание объекта недвижимости» Вы увидели «комната», а в графе «Вид зарегистрированного права» – «собственность», то это означает, что, Ваши дальнейшие действия будут аналогичны действиям по приобретению любого другого жилья на вторичном рынке , только с обязательным соблюдением преимущественного права собственников прочих комнат (статья 42 ЖК РФ).

Рекомендации: несмотря на то, что уведомление о продаже комнаты в коммунальной квартире соседей-собственников прочих комнат входит в обязанность продавца, контролируйте данный процесс со своей стороны. В частности, обратите внимание на следующее:

извещение о предстоящей продаже комнаты должно быть направлено на имя каждого собственника (соседа) прочих комнат в коммунальной квартире.

Извещение составляется в свободной форме, но с обязательным указанием всей существенной информации о продаваемой комнате, включая цену. Оно направляется либо заказным письмом с описью вложения и уведомлением о вручении, либо телеграммой.

Эти извещения, а также доказательства отправки извещений почтой прикладываются к заявлению в Росреестр для осуществления государственной регистрации перехода права собственности на комнату.

Продажа комнаты в коммунальной квартире в этом случае оформляется договором между продавцом и покупателем в простой письменной форме (ст. 550 ГК РФ).

При этом должен быть составлен документ, подтверждающий передачу недвижимого имущества: акт приема-передачи или сведения о передаче комнаты включаются в текст договора купли-продажи.

По желанию сторон такая сделка может быть удостоверена нотариально.

Переход права собственности подлежит обязательной государственной регистрации в Росреестре.

Для оформления перехода права собственности по договору купли-продажи комнаты в коммунальной квартире документов Вам нужно обратиться в МФЦ вместе со второй стороной сделки, имея при себе следующие документы:

  • паспорт;
  • договор купли-продажи в экземплярах по количеству сторон сделки + еще экземпляр для Росреестра;
  • акт приема-передачи квартиры в экземплярах по количеству сторон сделки + еще экземпляр для Росреестра (если этих сведений нет в договоре);
  • документы, подтверждающие соблюдение преимущественного права покупки (извещения о продаже с подписями и датами, с доказательствами отправки почтой, нотариально заверенные отказы и пр.);
  • нотариально оформленное согласие супруга(и) продавца на продажу
  • в необходимых случаях дополнительные документы.

Специалист МФЦ:

Вы также можете подать документы в электронном виде на сайте Росреестра или портале «Госуслуги».

В результате Вы получите выписку из ЕГРН , подтверждающую, что комната в коммунальной квартире принадлежит Вам на праве собственности, а также договор купли-продажи со штампом о проведенной государственной регистрации права.

Вам также может быть интересно:

Как выбрать и купить квартиру на вторичном рынке жилья?

Как продать долю в квартире постороннему лицу?

Источник: https://vladeilegko.ru/situations/kak-kupit-komnatu-v-kommunalnoy-kvartire/

Меньше – лучше: как продать комнату в «коммуналке»

Продажа коммунальной квартиры документы

Документы, необходимые для сделки 

Прежде чем заключить сделку, нужно убедиться, что продавец может подтвердить право собственности на комнату. «Помимо документов на собственность продавец должен предоставить кадастровый и технический паспорт объекта, справку об отсутствии долгов по коммунальным платежам», – рассказала ЦИАН Земфира Каримова, адвокат юридической фирмы «Афина».

Порядком продажи комнаты в коммуналке также предусмотрено, что продавец должен информировать соседей (других собственников квартиры) о продаже комнаты с указанием цены. Уведомление о продаже комнаты составляется в письменной форме со всеми необходимыми реквизитами: полное ФИО и адрес комнаты получателя, полное ФИО отправителя с адресом комнаты, сообщение о продаже.

Также потребуется согласие органов опеки и попечительства, если среди других собственников квартиры есть недееспособные граждане или несовершеннолетние.

Как продать комнату без согласия соседей

Иногда другие собственники помещений в квартире уклоняются от получения уведомлений. Как тогда получить отказ соседей от преимущественного права покупки?

«Уклонение» сособственников по «коммуналке» на возможность продать комнату никак не повлияет, ведь продавец обязан лишь уведомить о продаже и на руках иметь квитанции об отправленных уведомлениях с почты.

Датой подачей уведомления будет считаться число поступления письма в почтовое отделение собственника.

По закону, молчание со стороны соседа будет считаться отказом от покупки, поэтому необходимо отсчитать 30 дней от этой даты и смело оформлять продажу.

Бывает, что продавец не в курсе, где на данный момент проживают его соседи. В этом случае нужно также прислать уведомление на адрес коммуналки. И отсчитывать 30 дней от даты поступления корреспонденции в почтовое отделение собственника, а затем продавать. В реестр необходимо будет предоставить квитанции на отправление корреспонденции.

«нам очень повезло»

«Устав платить за съемное жилье посторонним людям, в 2014 году мы с мужем, наконец, решились приобрести комнату в московской коммуналке. Благо, в родном городе у меня была собственная «однушка». Денег от продажи как раз хватало на комнату в двухкомнатной квартире.

Родственники долго отговаривали от такой покупки, советовали взять ипотеку. Но мы настояли на своем, и нам очень повезло – после волокиты с документами, мы, наконец, поселились с семейной парой пенсионеров, которые часто уезжали на дачу.

Со временем накоплений у нас прибавилось, и нам удалось уговорить их продать вторую комнату». 

Валерия, Москва.

Нужен ли нотариус?

Сделки с комнатами проводятся через нотариуса. Стороны подписывают договор купли-продажи, все документы удостоверяются. Далее покупатель вносит деньги за комнату в депозитарий.

Затем вся документация отправляется в Росреестр на регистрацию права собственности.

И лишь после того, как покупатель получит договор от Росреестра с пометкой о переходе права, продавец может забрать свои деньги из ячейки.

2-3 млн рублей за комнату 

Минимальный порог покупки «чистых» комнат в Москве (с одним собственником, полученным отказом соседей и пр.) начинается от 1,6-1,7 млн рублей, основная масса предложения сосредоточена в бюджете от 2 до 3 млн рублей.

Для покупателя: плюсы и минусы

Комната – хороший вариант для тех, кто не накопил денег на отдельное жилье и не хочет связываться с ипотекой. Такое приобретение дает возможность получить постоянную регистрацию, посещать поликлинику, записать детей в школу. Однако покупка комнаты и покупка квартиры – не одно и то же.

Самое главное преимущество комнат – цена. По данным компании «Бест-Новострой», минимальный порог покупки «чистых» комнат в Москве (с одним собственником, полученным отказом соседей и пр.

) начинается от 1,6-1,7 млн рублей, при этом основная масса предложения сосредоточена в бюджете от 2 до 3 млн рублей. Средняя цена квадратного метра комнат – около 178,5 тыс. рублей. Для сравнения: на «вторичке» малогабаритная квартира площадью до 20 кв.

м стоит от 3,8 млн рублей. Средняя цена «квадрата» (без учета районов ЦАО) – 196 632 рублей.

Кроме того, если у вас комната менее 20 кв. м, и это единственная собственность, к ней будет применяться налоговый вычет, и налог платить будет не нужно.

Тем не менее, и у такой выгодной сделки есть минусы. Помимо очевидного – совместного проживания с посторонними и порой не всегда приятными людьми, существуют еще юридические аспекты. В частности, если вы покупаете комнату с целью сдачи в аренду, стоит учесть, что без согласия других собственников в нее нельзя заселять квартирантов. По той же причине осложняется и продажа комнат.

Фото – Игоря Порхомовского

Источник: https://www.cian.ru/stati-menshe-luchshe-kak-prodat-komnatu-v-kommunalke-278089/

Продажа комнаты в коммунальной квартире. Документы, этапы и согласие соседей – Информационно правовой портал

Продажа коммунальной квартиры документы

Продать комнату в коммунальной квартире в сегодняшних условиях достаточно хлопотно. Для этого может понадобиться немало времени. Нужно будет выяснить статус квартиры, правильно оформить документы на продажу, найти подходящего покупателя.

При этом надо помнить, что  у соседей есть преимущественное право покупки. Именно из-за этого часто возникают различные трудности, когда не получается найти соседей, или же они отказываются от получения извещения о продаже.

 

Надо отметить, что в российском законодательстве вообще не существует такого понятия, как «коммунальная квартира». Расшифровка термина приводится только в региональных нормативных актах.

Согласно общепринятой трактовке, коммунальной считается та квартира, где проживают несколько семей и каждой из них принадлежит собственная комната, что подтверждается договором или ордером, за которой закреплен отдельный лицевой счет в обслуживающей организации.

Часть квартиры (кухня, туалет) находится в долевой собственности или же используется по договору социального найма.   

Этапы продажи

В одной квартире могут находиться как исключительно приватизированные комнаты, так и вперемешку с теми, что сдаются по договору социального найма. Продать можно только приватизированную комнату. Если объект не приватизирован, его можно только обменять, однако для этого существует особый договор, который составляется при согласии муниципалитетов, владеющих этим имуществом.

Вся процедура продажи займет несколько этапов.

  • Оформить уведомление о продаже, в котором указывается цена объекта. Желательно, чтобы извещение было нотариально заверено.
  • Подготовить пакет необходимых для продажи документов.
  • В том случае, когда у комнаты есть несколько собственников, необходимо получить от них разрешение на продажу. Этот документ в обязательном порядке заверяется нотариусом.
  • Получить в паспортном столе справку, что в комнате никто не проживает; если же в квартире прописаны жильцы, необходимо их выписать.
  • Отправить всем соседям уведомление о продаже.
  • Оформить сделку с кем-то из соседей или с другим покупателем, если соседи отказались от приобретения имущества, что подтверждено нотариусом или же имеет другие доказательства, которые будут считаться таковыми в суде.

Также по теме:   Заявление на приватизацию квартиры

Какие документы понадобятся?

Для этой процедуры придется собраться достаточно обширный список документов. В общих чертах он выглядит следующим образом:

  • справка о выписке жильцов;
  • уведомление о продаже с указанной стоимостью;
  • выписка из БТИ с экспликацией;
  • документы, подтверждающие право на комнату;
  • кадастровый план продаваемого помещения;
  • если есть другие собственники, нужно иметь их официальное разрешение, заверенное нотариусом;
  • согласие органов опеки (если один из собственников – ребенок).

Скачать образец уведомления о продаже комнаты в коммунальной квартире

Кого нужно уведомлять и какие ждут трудности на этом этапе?  

Операцию по продаже согласовывают только с теми жильцами, которые приватизировали свою часть квартиры. Людей, проживающих в квартире на правах соцнайма, уведомлять не требуется, однако в таком случае извещение направляется в органы управления муниципальным имуществом.

Всю информацию о владельцах должны предоставить в Росреестре. Стоит обратить внимание, что если за жильем закреплен несовершеннолетний до 14 лет, отказ от покупки должны подписать его родители или опекуны.

А если соседняя комната принадлежит несовершеннолетнему в возрасте от 14 до 18 лет, то он уже вправе сам решать, отказываться ли ему от приобретения или нет, но при согласии родителей. В таком случае на документе должны стоять две подписи – ребенка и родителя.

  Возможно, что также понадобится согласие органов опеки и попечительства. 

Извещения лучше всего отправлять почтой с описью вложения и обязательным уведомлением о получении.

Есть несколько вариантов действия соседей:

  • они могут письменно отказаться от приобретения;
  • решиться на покупку на ваших условиях;
  • получить уведомление, но никак не отреагировать.  

Последний из вариантов предполагает, что соседи извещение получили, но в течение месяца не высказали никаких пожеланий. В таком случае, владелец имущества имеет все права, чтобы продать его любому третьему лицу.

Также по теме:   Как приватизировать квартиру: пошаговая инструкция

Но бывают такие ситуации, когда соседи сознательно отказываются от получения извещения, желая, чтобы продавец снизил цену. Или же возникают трудности в их поиске. Например, сосед может проживать по другому адресу, даже в другом городе или другой стране. Действовать придется по обстоятельствам.

  • Если ваши соседи отказываются поставить роспись, что они получили извещение, просто отправьте документ письмом с уведомлением. Оно к вам вернется, но на конверте уже будет стоять печать, свидетельствующая, что адресат оказался от получения. Это уже является подтверждением, что сосед отказался от права покупки.
  • Если же сложность заключается в том, чтобы найти проживающего рядом человека, который должен поставить подпись, придется немного потрудиться и решить вопрос через суд. Там должны признать соседа отсутствующим без каких-либо сведений о его местопребывании. Чтобы получить такое решение суда, нужно доказать, что о человеке в течение года нет никаких сведений. Суд займется рассмотрением дела только в том случае, если заявитель укажет, что это необходимо для соблюдения преимущественного права покупки объекта.   Подтверждениями, что человек является безвестно отсутствующим, могут служить свидетельские показания родственников, других жильцов, различные справки. При удачном решении, суд вынесет постановление о назначении ответственного за имущество жильца, в таком случае для продажи комнаты нужна будет подпись об отказе права на покупку этого человека.
  • В некоторых случаях могут понадобиться крайние меры. Речь идет о таких ситуациях, когда умирает собственник соседней комнаты, но наследники на нее либо не объявляются, либо затягивают с вступлением в наследство. При таких обстоятельствах нужно обратиться в суд, чтобы комнату умершего человека признали выморочным имуществом, которое должно перейти на баланс муниципальных властей, которые получат преимущественное право покупки.   
  • Существуют некоторые обходные пути, которые позволяют избежать хлопот, связанных с первым правом покупки.  Хотя создают дополнительные хлопоты. Просто в таком случае покупателю, по договору дарения, передают в собственность  крохотную долю в комнате. То есть, делают его таким же соседом по коммунальной квартире, обладающим преимущественным правом на покупку. Но в этом варианте есть риски. Если покупатель окажется недобросовестным человеком, он может отказаться от приобретения и остаться таким же собственником помещения, как и первоначальный хозяин. Иногда действуют еще проще: договариваются о цене, покупатель передает деньги, а взамен получает дарственную на комнату. Однако не исключено, что соседи догадаются о том, что сделка была «липовой», и подадут в суд на продавца, совершившего продажу в обход законов.

Также по теме:   Разница между рыночной и кадастровой стоимостью квартиры

Что нужно знать?

Когда сосед соглашается на покупку, то сделку уже нельзя совершить с третьими лицами.

Бывает, что интерес к помещению проявляются сразу несколько соседних жильцов, в таком случае продавец имеет полное право остановить свой выбор на любом из желающих, главное, чтобы сделка не совершалась с посторонними.

При этом у них нет никаких оснований или прав требовать снижение стоимости комнаты: они должны согласиться на сделку на условиях, что заявил покупатель.

Но продавцу нужно иметь в виду, что в изначальном извещении должна стоять реальная цена помещения. По Закону, человек не вправе продавать комнату посторонним по более низкой цене, чем это было указано в уведомлении жильцам «коммуналки». Хотя поднять цену – продавец может.

Эту информацию полезно знать и покупателям. При приобретении такого помещения им лучше ознакомиться со всеми документами, которые есть у продавца, и особенно нужно выяснить, учтено ли преимущественное право приобретения и каковы были первоначальные условия продажи.

В случае несоответствия условий сделки, соседи могут подать в суд и доказать, что сделка была осуществлена с нарушениями.

Поэтому юристы советуют покупателям в договоре указывать реальную стоимость комнаты, а не заниженную, которую ставят, например, с целью избежать высокой оплаты налогов. 

Вам также может понравиться

Источник: https://advokat-vip.ru/prodazha-komnaty-v-kommunalnoy-kvartire-dokumenty-etapy-i-soglasie-sosedey.html

Продажа комнаты в коммунальной квартире без нотариуса

Продажа коммунальной квартиры документы

Продажа комнаты в коммунальной квартире — более длинная сделка, чем обычная и немного сложнее. Именно поэтому стороны обращаются к нотариусу и неоправданно переплачивают. А ведь закон в большинстве случаев не требует обязательного удостоверения такой сделки нотариусом.

Статья обновлена 04.01. 2021 год

Эта сделку невозможно провести быстро, поскольку у других собственников комнат в коммунальной квартире есть первоочередное право покупки перед третьими лицами и равное право покупки с другими собственниками.

Давайте разберемся подробнее:

Продажа комнаты в коммунальной квартире

Продажа комнаты в коммунальной квартире  и оформление сделки в общем и целом не отличается от продажи квартиры.

Необходимо  лишь соблюсти очередность в праве покупки. У соседей есть первоочередное право покупки при прочих равных условиях сделки — цены комнаты, наличие рассрочки платежа, условий освобождения, размера задатка, сроков сделки и т.д

Подробнее: Преимущественное право покупки

Жилищный кодекс Российской Федерации: “При продаже комнаты в коммунальной квартире остальные собственники комнат в данной коммунальной квартире имеют преимущественное право покупки отчуждаемой комнаты в порядке и на условиях, которые установлены Гражданским кодексом Российской Федерации.”

В соответствии с требованием Гражданского кодекса РФ, собственник комнаты в коммунальной квартире должен уведомить своих соседей о продаже с указанием условий сделки.

Какие условия необходимо указать?

  • Цена комнаты, задаток или аванс
  • Условия оплаты: одновременная полная оплата, рассрочка, отсрочка платежа, оплата в соответствии с графиком.
  • Условия освобождения комнаты: после  полной оплаты или в иные сроки.

Условия продажи продажи нельзя менять! Иначе необходимо новое уведомление соседей.

Форма сделки. Нужен ли нотариус?

  • Если Вы владеете комнатой в коммунальной квартире единолично. Ваша сделка купли-продажи оформляется договором в простой письменной форме.
  • Если владение комнатой осуществляется на праве общей долевой собственности, то есть право на комнату зарегистрировано за двумя и более собственниками — сделка удостоверяется нотариусом до 31.07.2019 года. (изменения вступили в законную силу).После этой даты отчуждение (продажа, дарение) комнаты, находящейся в долевой собственности можно оформить договором купли-продажи в простой письменной форме при условии одновременного отчуждения долей всеми участниками по одному договору! Изменения в законе > > >
  • Если владение комнатой осуществляется на праве общей совместной собственности супругами — продажа комнаты оформляется договором в простой письменной форме.

Внимание!

Если за вами зарегистрирована доля в праве на общее имущество в коммунальной квартире, это обстоятельство не означает, что ваша сделка подлежит удостоверению нотариусом.

Оформляйте продажу только комнаты и не нужно в договор купли-продажи включать общее имущество в коммунальной квартиры.

Доля  в праве на общее имущество «автоматически» переходит к новому владельцу.

Продажа комнаты в коммунальной квартире соседу

У всех соседей есть равное право покупки Вашей комнаты на равных условиях.

Конечно Вы вправе продать тому, кто заплатить дороже или предложит иные, более выгодные Вам условия.

Если же несколько соседей объявили о своем намерении купить комнату, объявляйте аукцион. Кто предложит лучшую цену, тот и покупает.

Все эти обстоятельства необходимо прописывать в Предварительном договоре. Помните о возврате задатка в двойном размере в случае отказа в продаже!

При продаже комнаты в коммунальной квартире собственнику другой комнаты нет необходимости предоставлять доказательства уведомления соседей в Росреестр.

Продажа комнаты в коммунальной квартире постороннему

Прежде чем выставлять вашу комнату на продажу на рынок недвижимости, предложите ее своим соседям.

Нередко владельцы комнат в них не проживают и связь с ними утеряна, подумайте как Вы их будете уведомлять.

Если есть  неприватизированные комнаты, принадлежащие муниципалитету, то администрацию населенного пункта так же необходимо уведомить о продаже, так как у нее так же есть первоочередное право покупки перед третьими лицами. Уведомление о продаже может рассматриваться в срок до 30 дней.

Чтобы Вам не потерять стороннего покупателя,  необходимо составить с ним Предварительный договор, в котором описать условия сделки и обязательно возможность первоочередной покупки соседями, если сроки их уведомления не превысили календарный месяц.

Форма уведомления и подробнее об уведомлении читайте > > >

Если Ваше уведомление не было доставлено адресату, то есть он его не получил, сознательно уклонился, оно Вам вернется с пометкой о поступлении в почтовое отделение адресата. От этой даты считаем календарный месяц и  можем продавать другому.

В Росреестр предоставляем квитанции на отправление корреспонденции.

Дарение микродоли

Уведомление соседей — часто становится самым сложным этапом сделки. Ранее, для исключения этой процедуры стороны прибегали к дарению микродоли комнаты. Тем самым Одаряемый становился первоочередным покупателем и обязанность в уведомлении соседей отпадала.

Сейчас  такой прием становится рискованным.

-Почему?

-После регистрации долевой собственности на основании Договора дарения доли, возникает необходимость в нотариальном удостоверении отчуждения большей доли.

Нотариусы, как правило, усматривают мнимую сделку (по дарению) и в удостоверении договора продажи большей доли в праве собственности на комнату отказывают.

И продавец комнаты попадает в очень неприятную ситуацию — продать комнату вообще невозможно!

Оцените эти риски.

Полезно знать: Иск о нарушении права на первоочередную покупку, суд начнет рассматривать только послеразмещения на депозит суда суммы, равной цене сделки.

Договор на продажу комнаты в коммунальной квартире

Договор купли продажи применяется стандартный,  а вот Предварительный договор специально разработан для этой сделки.

Нужно ли включать в договор купли-продажи комнаты долю в праве на общее имущество коммунальной квартиры?Закон не обязывает это делать!К тому же сразу возникает необходимость удостоверения договора купли-продажи нотариусом.Усложнять ни к чему!

Точно так же как общее имущество в многоквартирном доме, так и общее имущество в коммунальной квартире переходят к собственнику комнаты «автоматически».

Шаблоны договоров  > > >

Продажа комнаты в коммунальной квартире с зарегистрированными лицами

Наличие зарегистрированных в комнате лиц, не является препятствием к сделке, то есть переход права собственности  от продавца к покупателю Росреестр зарегистрирует.Но при этом у всех зарегистрированных лиц остается право проживания, до момента снятия их с учета.Подробнее прочтите в статье:

Можно ли продать квартиру с зарегистрированными лицами.

Всегда рада разъяснить. Автор

Продажа комнаты в коммунальной квартире без нотариуса

Источник: https://exspertrieltor.ru/2016/09/01/prodazha-komnatyi-v-kommunalnoy-kvartire/

Как подготовить и собрать документы для продажи комнаты в коммунальной квартире

Продажа коммунальной квартиры документы

Продажа комнаты в коммунальной квартире является одной из самых трудоемких процедур среди гражданских сделок. Какие документы нужны, как договориться с соседями и на какие сроки рассчитывать – все это изложено в статье.

Особенности

Продажа коммунального жилья связана с необходимостью учета позиции других жильцов, учетом пробелов в имеющихся документах, длительностью согласования юридических действий с органами власти.

Для продажи комнаты необходимо, чтобы право собственности на нее было зарегистрировано в установленном законодательством порядке. Такое право возникло у граждан, которые произвели приватизацию жилья согласно Закону РФ от 04.07.

1991 № 1541-1 “О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации”. При этом на сегодняшний день право на приватизацию жилого помещения не ограничено никакими сроками.

Документом, подтверждающим наличие зарегистрированного права является свидетельство либо выписка из ЕГРН.

Неприватизированное жилье находится в государственной или муниципальной собственности, поэтому продать его или произвести другие распорядительные операции в таком случае невозможно.

В соответствии со ст. 250 Гражданского кодекса Российской Федерации, ст. 42 Жилищного кодекса Российской Федерации остальные собственники комнат в коммунальной квартире имеют преимущественное право покупки продаваемой комнаты.Чтобы не нарушить их права и правомерно осуществить сделку купли-продажи, необходимо уведомить либо получить письменные отказы других жильцов от покупки помещения в установленном законом порядке.

Так, в ст. 42 Федерального закона от 13.07.

2015 № 218-ФЗ “О государственной регистрации недвижимости” сказано, что зарегистрировать переход права собственности в связи с продажей комнаты постороннему лицу можно только в том случае, если приложить к заявлению о регистрации документы, подтверждающие уведомление других долевых собственников о продаже или их отказ от преимущественного права выкупа либо истечение срока для использования этого права.

Документы для продажи комнаты в коммунальной квартире

Основным документом при продаже комнаты в коммунальной квартире является договор между продавцом и покупателем, который должен содержать все его существенные условия, регламентированные ГК РФ.

К ним, в частности, относятся: предмет договора (объект недвижимости), цена сделки, а также перечень лиц, сохранающих в соответствии с законодательством право пользования жильем после смены его собственника.

Все документы для реализации

Для заключения сделки нужно подготовить ряд бумаг:

  • оригиналы и копии паспортов продавца и покупателя;
  • справка из ЖЭК или ТСЖ или из лицевого счета об отсутствии долгов по ЖКУ;
  • технический документ на объект недвижимости;
  • правоустанавливающий документ на комнату (договор, свидетельство о праве на наследство, решение суда и др.);
  • письменное согласие органов попечительства и опеки — если собственниками в том числе являются несовершеннолетние или недееспособные лица;
  • выписка о снятии с регистрации из продаваемой комнаты, – как правило, требование об этом выдвигает покупатель;
  • подтверждающие соблюдение преимущественных прав соседей документы.

Последний пункт необходим для защиты от претензий других жильцов в будущем.

Нужно ли письменное согласие соседей?

Когда один из собственников общей квартиры решает продать свою комнату, он должен учесть, что другие жильцы обладают первоочередным правом на покупку этой комнаты. Здесь законодатель защищает интересы жильцов, давая им возможность расширить или улучшить свои жилищные условия и не допускать поселения новых соседей.

Получать от каждого соседа письменное согласие на отчуждение комнаты не требуется. Достаточно уведомить жильцов о решении продать жилье и таким образом соблюсти норму закона либо получить отказ собственников от права выкупа.

Каких соседей нужно уведомить:

  • собственников других комнат в квартире;
  • орган местного самоуправления, если среди соседей есть наниматели социального жилищного фонда, ведь для таких случаев собственником считается государственный или муниципальный орган;
  • органы опеки и попечительства , если среди других собственников присутствуют дети до восемнадцати лет или недееспособные лица.

Как уведомить:

  • составить извещение самостоятельно и отправить его экземпляры всем соседям на почтовый адрес в режиме заказного письма;
  • посетить нотариальный кабинет и оформить заверенное извещение о продаже комнаты с просьбой отказаться от преимущественного права либо воспользоваться им; высылкой уведомлений займется нотариус, он подтвердит отправку документа и ее возврат — в случае нежелания соседей получать письмо.

Такие меры применяются, если жильцы не принимают извещение с рук и не соглашаются дать одобрение на сделку.

Затем нужно в течение 30 дней ожидать письменные ответы. Если никто из жильцов не пожелал выкупить комнату, собственник может продать свою долю любому третьему лицу. Если кто-то из соседей отозвался на извещение, с ним собственник и должен заключить договор купли-продажи.

В извещении обязательно указывается цена объекта, и гражданин не вправе продать комнату по более низкой цене, чем предложена соседям. В противном случае и в иных ситуациях, когда права сособственников были нарушены, они могут обратиться в суд с требованием о переводе на них прав и обязанностей покупателя по договору купли-продажи соответствующего жилого помещения.

Документами, подтверждающими извещение либо отказ соседей, могут быть:

  • извещение простое или нотариально заверенное;
  • конверты с отметками о неполучении писем адресатами;
  • письменные отказы жильцов;
  • решение суда, заверенное в соответствующем суде, о признании собственников, чье местопребывание неизвестно, пропавшими или умершими; иск можно подать, если сосед отсутствует более 1 года; по итогам решения функции управления долей пропавшего будут переданы судом другому лицу, которому также придется направить извещение и ждать ответа.

После сбора документов

Если все вопросы с преимущественным правом соседей решены, – а это самый трудный этап при подготовке к реализации, – нужно заключить договор купли-продажи.

Документ формируется самостоятельно или при помощи специалистов согласно стандартным правилам документоведения и должен содержать существенные условия, о которых сказано выше. Заверять договор не нужно, но по желанию любой из сторон можно удостоверить действительность соглашения нотариальной отметкой, при этом один экземпляр договора останется в архиве нотариуса.

После заключения сделки производятся требуемые действия по подготовке комнаты, затем осуществляется оплата одним из удобных способов (наличными, через услуги банка, ячейки и пр.), составляется передаточный акт, а новый владелец подает бумаги для регистрации своего возникшего права собственности в Росреестр или отделение многофункционального центра (“Мои документы”).

Источник: https://novostroyki.guru/stati/kak-podgotovit-i-sobrat-dokumenty-dlya-prodazhi-komnaty-v-kommunalnoy-kvartire/

Как продать комнату в коммунальной квартире в 2021 году?

Продажа коммунальной квартиры документы

Сделку по продаже комнаты в коммунальной квартире вряд ли можно назвать простой. В этом случае закон дает первоочередное право выкупа ее у собственника, желающего продать, владельцам других комнат. Следует учитывать и приватизирована ли комната.

Жилье, владельцем которого является муниципалитет, продать невозможно по закону. Могут возникать и другие сложные моменты, поэтому перед тем, как решаться на сделку по продаже комнаты, нужно изучить нормативную базу и проконсультироваться со специалистами.

Ниже Вы найдете ответы на вопросы: можно ли продать комнату в коммуналке и как продать комнату в коммунальной квартире в 2021 году?

Вопрос читателей: Можно ли продать комнату в неприватизированной квартире? Если коротко, то нет! Почему, рекомендуем ознакомиться — Что такое муниципальное жилье?

Пошаговая инструкция продажи комнаты в коммунальной квартире

Перед продажей необходимо руководствоваться статьей 42 пункт 6 Жилищного кодекса, где прописано, что

«При продаже комнаты в коммунальной квартире остальные собственники комнат в данной коммунальной квартире имеют преимущественное право покупки отчуждаемой комнаты в порядке и на условиях, которые установлены Гражданским кодексом Российской Федерации».

Алгоритм можно разделить на следующие этапы:

  1. Определение условий продажи, уточнение и установление стоимости комнаты.
  2. Оповещение соседей, как первоочередных потенциальных покупателей. Для этого составляется извещение, где прописываются условия продажи и цена.
  3. Уточнить перечень документов, необходимых для проведения сделки, и собрать их.
  4. При наличии нескольких владельцев комнаты потребуется нотариально заверенные разрешения от каждого.
  5. Из комнаты выписать всех зарегистрированных, одновременно получить выписку в управляющей компании или паспортном столе о том, что зарегистрированных на жилплощади нет.
  6. Составить договор сделки и подписать его сторонами соглашения.

Бланк договора купли-продажи комнаты в коммунальной квартире

Образец предварительного договора купли-продажи комнаты

Более детально с заполнением договора купли-продажи комнаты в коммуналке можете ознакомиться в этой статье.

Образец уведомления соседям о продаже комнаты в коммуналке

Желание купить комнату соседями по коммунальной квартире является ответом на извещение и согласие со всеми условиями покупки. При этом у всех соседей имеется равное право на приобретение. Главное сделать это правильно.

Все условия совершения сделки нужно прописать в предварительном договоре, где оформить пункт с указанием месячного срока для принятия решения других соседей.

Принципиальное значение имеет календарный месяц, который начинается от даты вручения уведомлений.

При желании только одного из соседей на выкуп комнаты по истечении этого срока можно подписывать договор сделки с теми условиями, что были прописаны в уведомлении.

Другим вариантом является желание нескольких соседей. Тогда вы вправе объявить аукцион и продать жилье тому, кто даст большую цену.

Посторонним

Перед подачей объявления о продаже комнаты, нужно обязательно сначала уведомить всех соседей. Поэтому необходимо позаботиться об извещении каждого из них.

Отказ от покупки комнаты обязательно должен заверяться нотариально либо работником органа Росреестра.

Способы извещения:

  1. Лично. Проживающим в комнатах соседям можно передать уведомления лично, но с отметкой на своем экземпляре о дате получения.
  2. Почтовым отправлением с уведомлением. На нем будет отметка о получении или отказе от вручения. От этой даты можно отсчитывать календарный месяц. Все доказательства оповещения соседей потребуется приложить в пакет документов, передаваемых в Росреестр для регистрации сделки.

Вполне вероятно, что на примете продавца имеется третье лицо, которое желает приобрести комнату. Тогда необходимо скрепить его предварительным договором. После того, как пройдет месяц и никто из соседей не объявит желание выкупить комнату, ее можно смело продавать третьему лицу.

Разъяснение моментов, связанных с согласием соседей

Загвоздкой в совершении такой сделки часто называют проблемы с получением согласия от соседей. Известить их о намерении продать комнату является обязанностью по закону. Поэтому продавец поступит незаконно при отказе от этой процедуры и сделка может быть признана несостоявшейся.

Следует уточнить, что согласия соседей по коммунальной квартире получать не нужно. Требование заключается лишь в оповещении и предложении выкупить комнату по обозначенной цене.

Для этого продавец должен уведомить о своем желании продать комнату:

  • всех соседей – собственников других комнат;
  • орган опеки и попечительства, если один из собственников других комнат лицо несовершеннолетнее или недееспособное.

Соседи могут письменно выразить свой отказ от приобретения, обязательно заверив его нотариусом. Тогда дожидаться истечения обязательного месячного срока нет необходимости. Приравнивается к отказу и ситуация, когда соседи в течение этого периода не заявили о своем желании выкупить продаваемую комнату.

Преимущественное право соседей относится только к первоочередной покупке жилплощади. Поэтому они либо могут согласиться с условиями и ценой, поставленной продавцом-соседом, либо отказаться от покупки.

Договор продажи комнаты в коммуналке

Строгой формы договоров купли-продажи законом не установлено. Поэтому оформление этого документа происходит по общепринятым нормам.

Сделка — Нужен ли нотариус?

Нотариальное заверение сделки по продаже комнаты в коммуналке не требуется, но существует ряд существенных моментов:

  • при единоличном владении комнатой в коммунальной квартире (один собственник) договор оформляется в простой письменной форме;
  • продажа комнаты в общей долевой собственности требует нотариального заверения сделки;
  • комнату на праве общей совместной собственности (находящейся у супругов) можно продать по простому письменному договору. Обязательно получить согласие второго супруга на сделку, заверенное нотариусом.

Какие потребуются документы?

Для продажи комнаты, которая является частью коммунальной квартиры, собственнику потребуется собрать ряд документов:

  • удостоверения личностей участников сделки;
  • справку о том, что в комнате никто не зарегистрирован;
  • извещение о том, что собственник намерен продать комнату, с отметками соседей о получении или отказе от получения (крайне важно, если покупатель постороннее лицо, не являющееся одним из соседей);
  • выписка из лицевого счета;
  • документы, подтверждающие право собственности (свидетельство или выписка из ЕГРН, договор купли-продажи комнаты с передаточным актом);
  • если собственников продаваемой комнаты несколько, необходимо получить их нотариальное разрешение на сделку;
  • если собственник или один из собственников комнаты лицо, не достигшее совершеннолетия, потребуется разрешение от органов опеки и попечительства.

Налог

Налогообложение продаваемой недвижимости подчиняется нормам Налогового кодекса РФ. Исчислять и уплачивать в бюджет налог с полученного дохода необходимо всем, в чьей собственности находилось имущество:

  • менее трех лет для жилья, приобретенного до 2016 года;
  • менее пяти лет для жилья, приобретенного после 2016 года.

Ставка налога составляет 13 %, но будет браться не со всей суммы полученного дохода, а с разницы после применения одного из налогового вычета по выбору продавца:

  • 1 млн. рублей. Например, комната была продана за 1,3 млн.рублей. Для расчета налога необходимо уменьшить ее на 1 млн. руб. и с разницы в 300 000 руб. будет исчислен налог по ставке 13 %;
  • на сумму понесенных расходов. Например, комната была приобретена за 1,3 млн.рублей и после года владения продана за 1,4 млн.руб. Разница составить 100 тыс.руб., с которых будет начислен налог.

При владении комнатой более указанного срока и продаже, НДФЛ не подлежит начислению и уплате в бюджет.

Подробнее читайте здесь — Какой налог с продажи квартиры нужно заплатить физическим лицам?

Подводные камни

Среди существенных нюансов сделки по продаже комнаты в коммуналке можно назвать:

  1. Цена вопроса. Продавец может продать жилплощадь только за цену равную или выше указанной в уведомлении. Покупатель обязан обращать внимание на этот пункт. Если цена по договору окажется ниже, соседи вправе оспорить сделку.
  2. Соседи против продажи. Они могут препятствовать сделке по различным причинам, отказываться от получения извещения. Другой вариант, когда не проживают в квартире, и разыскать не представляется возможным. Без оповещения вы просто не сможете реализовать свое право на продажу комнаты.

Желательно любыми способами пытаться вручить уведомление: почтой, курьерской службой, через нотариуса и т.д. При отказе от получения будет стоять отметка об этом (почтовая служба ставит ее на почтовом уведомлении к письму). Она станет доказательством того, что вы пытались вручить, для Росреестра.

Сложнее с тем соседом, кто годами не появляется и даже может быть признан безвестно отсутствующим. Сделать это можно только в судебном порядке при отсутствии сведений о соседе в течение последнего года.

: Продаем комнату без согласия соседей!

Источник: https://nedexpert.ru/kvartira/prodazha-kvartiry/prodazha-komnaty-v-kommunalnoj-kvartire/

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.