Продать квартиру после покупки

Содержание

Кто, сколько и за что платит на сделке купли-продажи?

Продать квартиру после покупки

Купля-продажа недвижимости всегда влечет за собой дополнительные траты — тут и государственные пошлины, и оплата работы риелтора, и оформление разных документов, без которых сделку могут не зарегистрировать или признать недействительной даже спустя много лет. Принято, что все расходы, связанные с покупкой, ложатся на плечи покупателя, но есть и исключения.

Мы выяснили столичный прейскурант на все необходимые и дополнительные расходы, сопутствующие сделке.

Оплата работы риелтора

Шанс заплатить у покупателя появляется практически сразу после того, как он осознал, что хочет приобрести недвижимость. Есть два пути — искать подходящий вариант самостоятельно или еще на этом этапе заключить договор с агентством, чтобы подбором занимался риелтор. Обычно это самая ощутимая графа расходов.

На московском рынке большинство разговоров о размере риелторской комиссии начинаются с 3%. У крупных агентств при этом существует дополнительная планка: 3%, но не менее, например, 200 тыс. рублей (хотя агентства поменьше просят от 100 тыс. рублей).

Размер комиссии:

  • Торги ведутся за 3%, но отстоять эту сумму получается не у всех: чаще риелторы получают что-то в промежутке между 2 и 3% суммы сделки, а если дело касается очень дорогой квартиры, комиссия падает и до 1,5%.
  • В некоторых случаях ценник способен доходить и до 5% — если квартира проблемная (собственник за границей, квартира перешла по наследству, в которое еще только предстоит вступить, и т. д.).
  • На практике риелтор, работающий в агентстве, получит от комиссии в лучшем случае половину — остальное он отдаст агентству (риелторы-звезды получают до 60%, но чаще все же 30–40–50%).

интересно

Раньше активно применялась такая схема: покупатель заявлял своему риелтору, что у него на покупку есть определенный бюджет, и гонораром агенту станет та сумма, которую риелтору удастся выторговать у продавца.

Например, если покупатель готов купить дом за 10 млн рублей, и дом мечты именно за 10 млн и продается, риелтор может поторговаться и получить скидку в 100 тыс.

— они-то и будут гонораром (покупатель при этом купит дом все за те же 10 млн рублей).

Со временем схема была предана анафеме, и сейчас риелторы получают комиссию в том размере, о котором договаривались на старте работы: по окончании сделки никаких надбавок они уже не требуют. И всё, что риелтору удастся выторговать, пойдет в карман его клиенту.

  • При работе с риелтором сперва заключается договор на возмездное оказание услуг (за подбор, юридическое сопровождение и оформление сделки). Обычно работа агентства оплачивается по факту (после того как услуга полностью оказана), но ряд агентств просит предоплату (например, в размере 30%). Если продавец/покупатель посреди процесса решит отказаться от дальнейшей работы с агентством (или вообще от сделки), то эту предоплату могут и не вернуть.

Подготовка к сделке

Есть несколько документов, которые необходимо правильно оформить до начала продажи своего объекта. Эти траты ложатся на плечи собственника:

  • Если у продавца есть супруг или супруга, то потребуется его/ее согласие на сделку. Это должен быть нотариально заверенный документ, стоимость которого обойдется примерно в 2 тыс. рублей.
  • Еще 2 тыс. рублей потребуется для оформления у нотариуса доверенности на покупку (если покупатель будет действовать через доверенное лицо).
  • Получение справок из психоневрологического и наркологического диспансеров часто становится поводом для спора: продавец заявляет, что это надо не ему, а покупателю, так как их наличие снижает риски последующего оспаривания сделки. В диспансерах действуют разные прейскуранты: в одних за простую справку попросят 700–800 рублей, в других выдадут бесплатно. С освидетельствованием получится дороже — от 1,1 до 1,4 тыс. рублей, но эта процедура проводится крайне редко, а если она понадобится (и при этом дело не в возрасте собственника), то лучше крепко задуматься, так уж вам нужен именно этот вариант.

Траты, которые придется понести покупателю недвижимости на этапе подготовки:

  • Заказ оценочного альбома для получения ипотечного кредита (исходя из результата банк одобряет определенную сумму). Стоимость работы оценщика составляет около 5–6 тыс. рублей.
  • Для оценки нужно получить поэтажный план (экспликацию). На относительно новые квартиры эти документы бесплатно выдает управляющая компания. В остальных случаях экспликация получается через МФЦ за 500 рублей. Документ придется подождать около недели.
  • Альбом получится сделать без выезда техника, если он приезжал не более пяти лет назад: срок составит 10 рабочих дней, а чек — 500 рублей. Если выезд техника нужен, то надо обратиться в ГБТИ, услуга стоит около 9 тыс. рублей (расчет зависит от метража квартиры), а срок составит 10–12 рабочих дней. Для ускорения процесса риелторы обращаются к неофициальным фирмам, в которых подобные справки удастся сделать за один день, цена — около 5 тыс. рублей.
  • Страхование объекта недвижимости при оформлении ипотечного кредита. Обойдется примерно в 0,2–0,8% в зависимости от суммы кредита, банка и выбранных рисков (последнее опционально: страхование жизни и здоровья заемщика необязательно, но иногда дает скидку по ипотечному проценту).
  • Внесение аванса после того, как квартира выбрана. Аванс не является дополнительной тратой и включен в стоимость покупки, но покупателю следует знать, что он оплачивается отдельно и заранее. Размер аванса — около 30 тыс. рублей. Попутно составляется соглашение, в котором прописывается, когда и на каких условиях (в том числе кто за что будет платить) стороны собираются выйти на сделку.

Составление договора

Перед выходом на сделку покупатель и продавец договариваются, какой договор они будут заключать. Один из вариантов — в простой письменной форме (даже бесплатно), но тем выше риски.

Другой способ — составить и заверить договор у нотариуса — это обязательно, если есть несовершеннолетние собственники, если сделка касается ренты или если продается доля квартиры.

Нотариально заверенный договор желателен, если есть хоть малейший риск, что сделка может быть оспорена, а такой риск есть почти всегда. Многие небезосновательно считают, что проведение сделки через нотариуса более надежно.

Оформление

Для составления договора в простой письменной форме воспользуйтесь предложением агентства или риелтора, которые при этом и сами нередко делегируют процесс юристам. Цена — около 3 тыс. рублей (все это заранее прописывается в авансовом соглашении).

Такая трата вполне обоснована: составлять договор будет грамотный человек, который фактически занимается этим целыми днями, — риск ошибки значительно снижается.

Нотариальный договор необязательно регистрировать с помощью нотариуса — допустимо сделать это и самостоятельно, через МФЦ.

Нотариально заверенный договор обойдется дороже — многие нотариусы работают за процент от стоимости объекта, в среднем по Москве их услуги обходятся примерно в 25–30 тыс. рублей. В эту сумму входит не только составление договора, но и его нотариальное заверение. Сумма рассчитывается исходя из стоимости квартиры.

За 2 тыс. рублей нотариус сам отправит договор на регистрацию — это удобно: участникам сделки не придется ехать в МФЦ. Договор будет зарегистрирован в электронном формате.

Оплата сделки

Существует несколько вариантов передачи денег от покупателя к продавцу: наличные, аккредитив и аренда банковской ячейки.

  • Наличные — на первый взгляд, это самый простой способ, но на практике предоставляет простор для мошенничества, поэтому таким способом практически не пользуются.
  • Аренда банковской ячейки. В Сбербанке за аренду ячейки просят 6,7 тыс. рублей. В других банках стоимость сопоставима.
  • Аккредитив. Покупатель приносит деньги в банк и кладет их на счет — банк передаст их продавцу только после проведения регистрации сделки и передачи прав собственности. Тот же Сбербанк предоставляет популярную услугу «Безопасные расчеты» — фактически создается три счета: покупатель приносит деньги в банк и кладет их на свой счет, после чего банк переводит эти средства на другой счет — промежуточный. Стоит эта услуга 3,4 тыс. рублей. Без использования этого промежуточного счета оплата аккредитива составит около 3 тыс. рублей.

Регистрация сделки

Если сделка регистрируется в МФЦ, покупатель оплачивает госпошлину — 2 тыс. рублей.

Если это электронная регистрация, то она стоит уже 10,9 тыс. рублей.

Можно провести электронную регистрацию с помощью нотариуса (мы говорили об этом выше) — 2 тыс. рублей.

Сколько и за что платит покупатель

Покупка недвижимости по договору с агентством (включая подбор, юридическое сопровождение и оформление сделки) — от 100 тыс. рублей;

Работа оценщика — 5–6 тыс. рублей.

Страховка при оформлении ипотеки — около 0,2% суммы сделки.

Заключение договора у нотариуса — 25–30 тыс. рублей либо составление договора специалистом — около 3 тыс. рублей.

Аренда банковской ячейки — 6–7 тыс. рублей/Оплата аккредитива в банке — 2,3–3,4 тыс. рублей.

Регистрация в МФЦ (госпошлина) — 2 тыс. рублей/Электронная регистрация — 10,9 тыс. рублей/Электронная регистрация у нотариуса (если договор заключался у него) — 2 тыс. рублей.

Сколько и за что платит продавец

Согласие супруга или супруги на продажу квартиры — 2 тыс. рублей.

Доверенность на покупку (опционально) — 2 тыс. рублей.

Справки из диспансеров — 700–800 рублей (возможно, будет оплачивать покупатель).

Редакция благодарит за помощь в подготовке инструкции ведущего эксперта агентства «Миэль» Евгения Коноплева, руководителя «Агентства ФЛЭТ» Елену Толстикову и руководителя агентства «Вишня. Агентство безопасной недвижимости» Сергея Вишнякова.

Источник: https://www.cian.ru/stati-kto-skolko-i-za-chto-platit-na-sdelke-kupli-prodazhi-314941/

Через сколько можно продать квартиру после покупки без налога?

Продать квартиру после покупки

Согласно постановлению Налогового кодекса Российской Федерации налог в размере 13% от денежных средств, полученных в результате продажи приватизированной недвижимости, можно не выплачивать, если прошло определенное количество дней со дня получения свидетельства с регистрацией права на приобретенную жилплощадь.

Через сколько можно продать квартиру после покупки? Есть очень важный момент. Если жилье приобреталось до 2016 года, то налог в 13% оплачивать не придется, если прошло 3 года. Если недвижимость приватизировали позже 2016 года, то ее можно продать без налога только через 5 лет.

Для лиц, кому квартиры достались в результате дарения или наследования, действует трехлетний срок.

Приобретение недвижимости

Многие с нетерпением ждут покупку нового жилья, приобрести которое можно двумя основными способами:

  1. В новостройке. Если используются услуги риэлтора, то их стоимость будет снижена.
  2. На вторичном рынке. Это более сложная процедура, так как потребуется время на выяснение, кто жил в квартире, выписались ли жильцы и т. д.

Приобретение недвижимости проходит по четкому плану. Этапы всегда одинаковые:

  1. Выбор продавцов. Можно нанять посредников, чтобы они занимались этим вопросом за вас.
  2. Осмотр жилплощади. Лучше осмотреть несколько вариантов, а не сразу останавливаться на одном. Возможно, вы найдете лучший вариант, а будет поздно.
  3. Ведение переговоров с продавцом. Здесь важно обсудить моменты стоимости квадратных метров и способы внесения оплаты.
  4. Составление договора. Здесь включаются требование обеих сторон. При согласии выдвинутых требований ставятся подписи обоих участников.
  5. Регистрация в реестре. После осуществления регистрации и получения свидетельства с правом собственности нового владельца, сделку считают действительной, а новому хозяину передают ключи от приобретенной квартиры.

Продажа имущественного хозяйства без налога

Чтобы владелец приобретенного жилья смог без налога продать недвижимость, нужно подождать 3 или 5 лет в зависимости от года приобретения.

То есть, если жилплощадь была куплена до 1 января 2016 года, то на нее действует срок – 3 года. По истечении этого времени хозяин вправе продать квартиру, не выплачивая налог.

Жилье, приобретенное в 2016 году и позже, тоже не будет облагаться налогом при продаже, если пройдет 5 лет.

Государство сделало исключение в виде трехлетнего срока для комнат, полученных:

  • по наследству;
  • в дар;
  • по договору пожизненной ренты.

Также органы местного самоуправления вправе решать вопросы с продажей квартиры у физического лица и освободить его от налогообложения в 13%, даже если жилплощадь была приобретена позже 2016 года.

Важно! Сроки считаются от даты получения свидетельства с правом собственности на купленные апартаменты. Если собственник продаст недвижимость раньше срока, то он обязан выплатить государству 13% от суммы, вырученной от продажи жилья.

Владелец вправе уменьшить сумму налога, если приведет доказательства о затратах, понесенных на покупку собственности и о доходе, вырученном за продажу имущества. Вот эту разницу владельцу и надо доказать.

Продажа жилья, приобретенного на материнский капитал

Законодательство не выдвигает никаких условий по продаже квадратных метров, приобретенных на материнский капитал. Но органы опеки и попечительства могут контролировать этот вопрос. В реестре должна храниться информация об ограничениях при продаже квартиры, приобретённой на маткапитал.

Так как деньги материнского капитала были потрачены на покупку недвижимости, то в качестве владельца купленной квартиры нужно указать ребенка, чьи средства были вложены на приобретение имущества.

Если родители пожелают продать жилье, то они должны обязательно взять письменное согласие у органов опеки на разрешение продажи части квадратных метров, принадлежащих ребенку.

Без подобного письменного соглашения не получится заключить договор купли-продажи, так как при получении выписки из реестра, в бумажке будет указано ограничение на продажу жилья.

Важно! Не стоит пренебрегать этим правилом и обходить закон, потому что при получении свидетельства с правом собственности на жилье, участникам сделки придет отказ, а то, что они заключили между собой, можно будет расторгать, ведь квартира останется в собственности продавца. Это значит, что проведенная сделка – не действительна.

После того, как вы получили письменное согласие от попечительского совета, его необходимо подписать. Расписываться на бумажке должен глава местной администрации. Справка о согласии органов опеки ограничений не имеет. Но обычно, как показывает практика, требуют, чтобы она не была просрочена дольше 3-х месяцев с момента подписания.

Несмотря на все это, действует требование, установленное еще в 2002 году, о том, что письменное разрешение от органов опеки должны выдавать на месяц. По истечении установленного срока требуют новое разрешение.

Маткапитал используют не только для покупки жилья, но и для строительства собственного дома или реконструкции имеющегося помещения. Даже если так тратятся деньги, все равно в дальнейшем при продаже дома потребуется разрешение органов опеки. Если на момент продажи жилья дети станут совершеннолетними, то согласия органов опеки не потребуется.

Если ребенок несовершеннолетний, то сотрудники попечительского совета должны будут провести беседу с родителями и удостовериться, что права ребенка не будут нарушены. Если ребенку есть 14 лет, то с ним также проведут беседу.

Вместе с заполненным заявлением для получения разрешения на продажу жилплощади родители прилагают:

  • паспорта (ксерокопии);
  • свидетельство о заключении брака (ксерокопию);
  • свидетельство о рождении ребенка (ксерокопию);
  • если ребенку 14 лет, то его разрешение на продажу своей доли в квартире;
  • документы на недвижимость (копии).

После тщательного изучения переданной документации и проведения бесед, сотрудники попечительского совета должны выдать согласие на продажу имущественного хозяйства, но с условием, что права ребенка не будут ущемлены, и родители смогут обеспечить его достойным жильем.

То есть после продажи квартиры ребенок не должен переезжать в квартиру с меньшей площадью. Не может такого быть, что у ребенка часть была равна 12 кв. метров, а стала 9. Может быть только больше или такая же, как была.

Чтобы эти правила сохранить, органы опеки настаивают на одновременной сделке. Родители должны подобрать вариант нового жилья, куда они переедут после продажи квартиры. Если условия будут соответствовать, то они подпишут разрешение на продажу старой квартиры.

Продажа жилья, приобретенного в ипотеку

Квартира, приобретенная в ипотеку, является собственностью кредитополучателя. То есть он на законных основаниях имеет право пользоваться жильем, владеть им и распоряжаться.

Если кредит еще не закрыт, но требуется продать недвижимость, то необходимо получить согласие банковского учреждения. Но у банка есть 2 пути:

  1. В первом случае при продаже имущественного хозяйства, находящегося в ипотеке, погашается кредит полностью.
  2. В другом случае при погашении кредита банк не сможет получать денежные средства в виде процентов.

Поэтому банковские учреждения всяческими способами пытаются помешать осуществить сделку купли-продажи, путем включения в договор уплаты различных штрафных санкций за досрочное погашение кредита.

Продать ипотечное жилье можно различными способами:

  • с помощью долгосрочного погашения кредита (деньги на это выделяет будущий покупатель);
  • самостоятельно (покупатель оплачивает оставшуюся сумму по ипотеке, а заемщик получает справку об отсутствии задолженности; имущественное хозяйство выводят из-под залога продаваемой стороной);
  • продажа с помощью банка (приобретатель вносит денежные средства для погашения кредита; банковское учреждение снимает с жилплощади обременение в виде залога, что позволяет сторонам совершить сделку);
  • путем продажи долговых обязательств (приобретатель переоформляет все бумаги, чтобы ипотеку записали на него).

Из-за этих правил собственники жилья, выжидая положенный срок, чтобы продать недвижимость без налогообложения, предпочтут отдать квадратные метры в аренду, чтобы оно не пустовало, а приносило пусть и небольшой доход.

Уважаемые читатели!

Статья описывает типовые ситуации, но каждый случай уникальный.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему – задайте вопрос юристу через форму (внизу), либо через онлайн-чат или закажите обратный звонок через форму онлайн-консультанта и дежурный юрист сам перезвонит вам.

Это быстро и бесплатно!

Источник: https://pravoved365.ru/nedvizhimost/prodazha-kvartiry/cherez-skolko-mozhno-prodat-kvartiru-posle-pokupki

Налог с продажи квартиры в 2021, новый закон для физических лиц

Продать квартиру после покупки

В 2021 году вступил в действие новый закон для физических лиц, который предполагает изменения размера НДФЛ и в отдельных случаях налога с продажи квартиры. Выясним, с какой суммы взимается новый налог, и что меняется, если объект недвижимости находится в собственности менее 3 лет.

Изменения в законодательстве

В сентябре 2019 года в Налоговый кодекс РФ были внесены изменения, которые вступили в действие с 1 января 2020 года. Они коснулись уплаты налога с продажи объектов недвижимости, ранее находившейся в собственности. 

Важную роль стали играть обстоятельства приобретения или получения прав на нее. Появилось два срока, когда можно не платить НДФЛ с продажи квартиры.

Ранее фигурировали только 5 лет, теперь есть два законодательно установленных срока: 3 и 5 лет, которые учитываются в зависимости от ситуации. Что изменилось с 1 января 2021 года:

  1. Вступил в действие новый закон, предполагающий прогрессивную ставку налогообложения. При высоких доходах будет применяться повышенная ставка налогообложения.
  2. Это означает, что и налог с продажи квартиры или другого объекта недвижимости стоимостью более 5 миллионов рублей будет облагаться по прогрессивной шкале и составлять уже не 13, а 15%.
  3. Формула, по которой рассчитывается налог с продажи квартиры, выглядит следующим образом: налогооблагаемая база (реально полученный доход от продажи) минус полагающийся имущественный вычет.
  4. Полученный результат умножается на 13%. Это и есть теоретический налог с прибыли от реализации недвижимости для физических лиц. Правила, введенные в 2020 году, облегчают не только условия продажи, но и предоставление имущественного вычета, ранее не предусмотренного.
  5. Введение прогрессивной шкалы в 2021 году означает не наценку на всю положенную сумму, а только 15% с того, что превышает установленный лимит.

В понятие налогооблагаемой базы входит кадастровая стоимость объекта (70%) или вырученные за него деньги. Причем во внимание принимается та сумма, которая больше по размеру.

Учитывают кадастровую стоимость, установленную на январь того года, которым датируется акт купли-продажи. Умножение на 13 или 15% (от остатка, превышающего 5 миллионов рублей) диктуется полученным от продажи доходом.

Новые условия

Изменения коснулись в основном продажи квартиры или ее части. Смягчение условий было сделано для облегчения разрешения разного рода имущественных споров, раздела или продажи с другими целями.

Но это касается квартир, приобретенных в 2016 году или позже. Никто не мешает продавать то, что находится в собственности менее 3 лет, но только прохождение минимального срока освобождает в 2021 году от уплаты налога.

Хотя для тех квартир, которые были куплены до 2016 года, он и тогда составлял трёхлетие. Нюансы, которые нужно учитывать при расчете суммы налога, не единственные, но самые распространенные.

При этом для физических лиц сохраняется необходимость в получении консультации компетентного юриста или сотрудника налоговой, который укажет на ошибки или недочеты в проведенных расчетах:

  1. Покупка квартиры в 2016 году и позднее указанного срока означает, что минимальным сроком, освобождающим владельца от уплаты НДФЛ, с 2020 года становится 3 года.
  2. Это понижение коснулось также домов и комнат, но при одном условии: продается единственное жилье, которое имеется в собственности. Если во владении есть второй объект, уплачивается НДФЛ с продажи. Правда, если новая куплена за 3 месяца до продажи старой (и по факту во владении оказалось 2 объекта, можно рассчитывать на освобождение от уплаты).
  3. Для продаваемого не единственного жилья минимальный срок остается прежним – нужно прожить или владеть им не менее 5 лет.
  4. Если продается единственная квартира, но раньше установленного минимального срока, применяется один из двух налоговых вычетов – миллион рублей или расходы, которые были понесены при совершении покупки. Но даже если при подсчетах выйдет нулевой итог, в надзирающие органы все равно необходимо подать декларацию с полным отчетом.

Если не соблюдается минимальный срок владения, то отчет о сделке перед налоговой инспекцией представляется в любом случае, причитается ли что-то к уплате или нет. Не подавать декларацию можно, только если минимальный срок со дня покупки истек. 

Освобождение от налога по истечении 3 лет

После 1 января 2020 года можно не платить налог, если с момента приобретения уже прошло 3 года. Это правило действовало и ранее, но ограничивалось единственным жильем, приобретенным до 1 января 2016 года.

Теперь оно распространяется и на квартиры, появившиеся после 2016 при том же минимальном сроке, но только в том случае, если объект получен по наследству, куплен у родителей, детей, внуков, бабушки или дедушки, брата или сестры. Есть возможность уйти от налога, получив квартиру по договору пожизненного содержания.

Единственное жилье

Жилье может быть не единственным. При проверке будут приниматься во внимание объекты, находящиеся в долевой или совместной собственности.

Например, если одна квартира числится за женой, а вторая за ее супругом, она не считается единственным объектом. Потому что жена по закону — совладелец собственности, приобретенной в законном браке.

Препятствием может быть и наличие загородного или частного дома. Допустимое исключение – приведенный выше пример с приобретением новой квартиры за три месяца до продажи старой (но не ранее).

Как можно не платить налог на проблемную квартиру

Покупка жилья после 1 января 2016, при этом не единственного, которое находится в собственности, означает, что новые правила на нее не действуют и платить НДФЛ придется. Однако есть один нюанс, который поможет избавиться от нежелательных расходов.

Достаточно выждать пятилетний срок и затем приступать к продаже. Те, кто купил квартиру в 2016 году, могут спокойно ее продавать после истечения даты покупки в 2021 году, а если в 2017, то в 2022 уже не нужно будет платить государству проценты с суммы.

Отдельные тонкости заключаются  в подсчете срока вступления во владение. При получении наследства принимается во внимание не дата вступления в права наследования, а дата его открытия – то есть смерти человека, от которого оно досталось.

Если жилье давно находится в собственности и приватизировано после 1998 года, можно зарегистрировать его в единой системе, и тогда срок владения определяет не приватизация, а передача жилья в собственность, совершенная два десятилетия назад.

Получение права собственности в судебном порядке начинает действовать только с даты вступления в силу судебного решения. Отдельно следует упомянуть участников процесса московской реновации, которым засчитывается срок владения прежней квартирой в панельной пятиэтажке. 

Расчет налоговой ставки

Еще недавно во внимание принималась дата покупки, цена квартиры и расходы на приобретение минус имущественный вычет. Можно сэкономить, если кадастровая стоимость квартиры выше продажной, но для этого нужно навести о ней справки.

Есть также возможность получить налоговый вычет в размере 1 миллиона рублей или отнять от цены размер ранее понесенных расходов на покупку объекта недвижимости. В расходы включаются не только цена, но и ипотека или стоимость строительства.

Если при выплате ипотеки проценты превысили сумму в 1 000 000 рублей, то налог платить уже не нужно.

Введение в 2021 году нового закона вряд ли будет означать существенные изменения для пенсионеров. Он затрагивает получателей прибыли свыше 5 миллионов рублей, но и здесь важно решение, с какой суммы определяется превышение пятимиллионного лимита. Именно с него и будет считаться повышенная ставка НДФЛ.

Подведем итог

  1. Принятие поправок в налоговое законодательство внесло послабления для простых граждан.
  2. Уменьшение минимального срока проживания для владельцев отдельных категорий.
  3. Возможность освобождения от уплаты НДФЛ с продажи не единственного жилья при соблюдении определенных условий.
  4. Есть нюансы, влияющие на отсчет срока владения.
  5. Закон предусматривает изменения только для тех, чей доход составит более 5 млн руб.

Источник: https://www.Kleo.ru/items/career/nalog-s-prodazhi-kvartiry-v-2021.shtml

Минимальный срок владения сократили с пяти до трех лет

Продать квартиру после покупки

Вот как будет работать новый закон.

Поправки в налоговом кодексе касаются собственников жилья — квартир, домов и комнат. А также тех, кто планирует покупать квартиру и думает, как ее оформить. И тех, кто хочет переоформить жилье на новых собственников, например на детей или внуков. Задним числом исправить документы уже не получится, а название, сумма и дата договора влияет на то, сколько денег придется отдать государству.

Минимальным сроком владения называют период, по окончании которого можно продавать имущество без уплаты НДФЛ и подачи декларации. Если продать имущество раньше, нужно как минимум отчитаться о сделке перед налоговой инспекцией, даже если нет налога к уплате.

Если продать имущество после того, как пройдет минимальный срок владения, то нет ни налога, ни декларации. Даже если на продаже машины и квартиры удалось заработать миллион рублей, государству вы ничего не должны.

Минимальный срок владения при продаже имущества зависит от вида, года приобретения и того, когда и каким образом оно досталось продавцу.

Недвижимость купили до 2016 года3 года
Недвижимость купили после 1 января 2016 года5 лет
Недвижимость получили в подарок или как наследство от близкого родственника, по договору ренты или в ходе приватизации3 года
Любое имущество, кроме недвижимости3 года

Недвижимость купили до 2016 года

3 года

Недвижимость купили после 1 января 2016 года

5 лет

Недвижимость получили в подарок или как наследство от близкого родственника, по договору ренты или в ходе приватизации

3 года

Любое имущество, кроме недвижимости

3 года

При продаже машины или Айфона минимальный срок всегда три года — независимо от даты покупки.

Если продаете имущество в 2019 году, сначала проверьте, когда истекает минимальный срок для продажи без налога. И только потом решайте, как оформить сделку и какую сумму указать в договоре. Пока поправки не работают.

При продаже жилья в 2020 году или позже минимальный срок владения составит три года, даже если его купили в 2016 году. Сейчас, если квартиру купили в январе 2016 года, ее нельзя продать без начисления НДФЛ: по действующему закону минимальный срок истечет в январе 2021 года.

Но уже в январе 2020 года ту же квартиру разрешат продать без НДФЛ. Для этого должны одновременно соблюдаться такие условия.

Объясняем сложное простым языкомРазбираем законы, которые касаются вас и ваших денег. Раз в месяц присылаем письма с самым важным

Продается жилье. Это может быть комната, квартира, жилой дом или доля. Нежилых помещений поправки не касаются.

Оно единственное для продавца. У собственника нет другого помещения. Это касается как личной недвижимости, так и совместной с супругом. Проверять будут на дату регистрации сделки по продаже квартиры. Если у продавца несколько квартир, минимальный срок владения составит пять лет.

Или еще одну квартиру купили за 90 дней до продажи. При проверке единственного жилья не будут учитывать квартиру или комнату, которую купили в течение 90 дней до продажи того объекта, по которому нужно считать налог.

Допустим, семья сначала купила новую квартиру, а потом в течение трех месяцев после регистрации права собственности продала предыдущую.

Хотя на дату продажи у нее в собственности две квартиры, но минимальный срок владения все равно составит три года.

Продать квартиру спустя три года после приобретения и ничего не платить в бюджет можно и до этих поправок — в 2019 году.

Вот случаи, когда действует трехлетний срок владения:

  1. Квартиру купили до 2016 года. Если продать ее через три года, налога нет и декларация не нужна. Можно не ждать 2020 года и планировать сделку сейчас. Срок нужно отсчитывать с даты регистрации права собственности — даже для новостроек. Дата акта, как с вычетом при покупке, здесь не подойдет.
  2. Жилье досталось в наследство. Срок нужно считать с даты смерти наследодателя. При этом дата принятия наследства или оформления права собственности не имеет значения.
  3. Это подарок от близкого родственника: родителей, бабушек, дедушек, детей, братьев и сестер. Если в 2016 году квартиру подарил дядя или отчим, который был роднее отца, минимальный срок владения — пять лет.
  4. Квартиру приватизировали или получили по договору ренты. Срок считается с даты регистрации права собственности.

Если продать квартиру раньше трех или пяти лет, это не значит, что точно придется заплатить НДФЛ. Подавать декларацию нужно в любом случае, а вот налога может не быть.

При продаже в любое время можно применить имущественный вычет: это право не зависит от срока владения и новых поправок. Можно купить квартиру, а через неделю ее продать вообще без налога.

Фактические расходы на покупку

Сумма

Сколько потратили на приобретение квартиры

Чем подтверждать

Договор, расписки, квитанции из банка

Когда подходит

Если квартиру покупали за свои деньги и есть документы

Без подтверждения расходов

Сумма

1 000 000 Р или пропорционально доле

Чем подтверждать

Подтверждать не нужно, достаточно заявить в декларации

Когда подходит

Если нет подтверждения расходов: документы не сохранились, это подарок или наследство

Пример с фактическими расходами. Алексей купил квартиру в 2017 году за 2 млн рублей. В 2018 году он женился, а в 2019 в семье родился ребенок — решили переехать в жилье побольше.

Алексей продал квартиру за 2 млн рублей спустя два года после покупки. В 2020 году Алексей подаст декларацию, но налог не заплатит, потому что доходы от продажи равны расходам на покупку.

Срок владения при этом не важен.

Пример с вычетом без документов. В 2017 году дядя оставил Алексею в наследство квартиру. После женитьбы и рождения ребенка Алексей продал это жилье за 2 млн рублей, чтобы вложиться в ипотеку вместе с женой.

В 2020 году он подаст декларацию, а налог заплатит не с 2 млн рублей дохода, а с 1 млн, потому что использует вычет.

Но если бы Алексей продал дядину квартиру в 2020 году, то учитывался бы трехлетний минимальный срок и налога бы не было.

Источник: https://journal.tinkoff.ru/news/prodai-kvartiru-bez-naloga/

Продажа квартиры после покупки: когда можно не платить налог

Продать квартиру после покупки

Нередко люди после приобретения квартиры приходят к решению продать ее по разным причинам. При этом надо помнить о необходимости уплаты налога за проданный объект. Его размер зависит от разных факторов, а также важно оценивать, сколько именно времени прошло после приобретения недвижимости.

По новым правилам устанавливаются новые сроки, в течение которых допускается владеть квартирой, чтобы после ее продажи не возникала необходимость уплачивать налог.

Когда можно продавать без налога по закону

Продажа любого объекта представлена получением продавцом определенного дохода, с которого требуется уплачивать НДФЛ, но при этом в законодательстве имеются сведения о том, что можно воспользоваться освобождением от уплаты этого сбора, если соблюдаются некоторые требования и правила.

До 2016 года каждый человек мог продать квартиру без необходимости уплаты налога, если он ею владел не меньше трех лет, но два года назад были изменены основные положения закона, имеющих отношение даже к этим срокам.

Теперь, если квартира была куплена, то продать ее без необходимости уплачивать сбор можно будет только после того, как пройдет не меньше пяти лет.

Такие изменения обоснованы тем, что постоянно власти сталкивались с многочисленными мошенническими схемами, основным назначением которых выступало освобождение от уплаты налогов. Чтобы предотвратить уклонение от уплаты налогов, государство увеличило данный срок.

Но при этом сохраняется срок в три года для квартир, которые были не куплены, а получены другим способом:

  • получены по наследству;
  • подарены посторонними лицами или родственниками;
  • приватизированы а основании госпрограммы;
  • получены по соглашению пожизненной ренты, которая может быть с содержанием или без него.

Как избежать оплаты налога при продаже квартиры? Смотрите в этом видео:

Важно! Если квартира покупается, то ее продажа до пяти лет владения выступает основанием для расчета и уплаты налога, причем он зависит от полученной прибыли, поэтому первоначально определяется разница между покупной и продажной ценой, а после этого с полученного значения взимается 13%.

Нюансы покупки в ипотеку

Если приобретается квартира с помощью ипотечного займа, то ее налогообложение производится на общих основаниях. По юридическим особенностям такое приобретение ничем не отличается от стандартной покупки жилья.

Как оформить ипотеку онлайн в Сбербанке? Читайте здесь.

При этом просто используются не личные средства покупателя, а деньги, которые на основании возвратности, платности и срочности берутся в банке. Требование, на основании которого надо подождать пять лет после покупки квартиры,учитывается и при использовании ипотечного кредита.

При этом берется в расчет, сколько лет находился объект в собственности.

Оформляются квартиры, для покупки которых используется ипотечный кредит, двумя методами:

  • Право собственности может передаваться гражданину сразу после получения займа, а на квартиру накладывается обременение.
  • Право собственности остается у банка. В этом случае гражданин становится владельцем объекта только после окончательного погашения кредита. Поэтому важно знать, что отсчет надо вести не с даты оформления займа, а с момента его погашения.

Важно! Продажа квартиры, для покупки которой использовался ипотечный кредит, при неполном погашении займа не может продаваться без разрешения банка.

Покупка за маткапитал

Многие семьи, в которых воспитывается больше одного ребенка, оформляют сертификат на маткапитал. Он представлен специальным пособием от государства, причем пользоваться им можно в строго ограниченных целях. Сюда относится и возможность приобретения жилья.

Кто платит налог при продаже квартиры? myrealtor.by

Важно! Разные социальные пособия, полученные от государства, не облагаются налогом. По такому правилу многие люди уверены, что если для приобретения объекта использовался маткапитал, то не облагается доход от продажи квартиры налогом, но это является неверным мнением.

Налогом не облагается только некоторая часть стоимости жилья, которая равна вложенной сумме в виде маткапитала. Остальные средства могут облагаться налогом. При этих условиях срок владения так же равен пяти годам.

Влияет ли на налог вид собственности

Данный параметр не оказывает какого-либо влияния на расчет и уплату НДФЛ.

Хотя в законодательстве четко указывается, что должно пройти не меньше пяти лет, чтобы можно было продать квартиру без уплаты НДФЛ, имеются некоторые оговорки:

  • если квартира приобретается до начала 2016 года, то применяются старые правила, на основании которых должно пройти не меньше трех лет, чтобы имелась возможность продать объект без уплаты сбора;
  • если покупается объект после этого года, то составляет срок владения 5 лет;
  • если продается жилье, которое было получено в результате совершения многочисленных безвозмездных сделок или же на основании договора ренты, то применяется три года.

Как продать долю в квартире и на что следует обратить внимание? Ответы тут.

Таким образом, имеются определенные исключения, которые позволяют продавать купленную квартиру без необходимости уплаты налога, причем владеет ей продавец только три года.

Каков размер налога

Так как после продажи квартиры появляется доход, то он облагается соответствующим НДФЛ, равным 13%. Поскольку реализуется объект, купленный недавно, то для этого обычно используется схема, предполагающая взимание налога с чистой прибыли, которая определяется путем выявления разницы между покупной и продажной ценой.

При этом учитываются некоторые особенности:

  • если продается жилье по цене, превышающей траты, которые пришлось нести продавцу при покупке объекта, то возникает прибыль, с которой взимается 13%;
  • если реализуется квартира по меньшей стоимости, то не надо уплачивать налог, но при этом важно составить и сдать в ФНС декларацию, а также подготавливаются документы, подтверждающие факт отсутствия прибыли.

Какие ошибки можно совершить при продаже квартиры и как их избежать? Ответы в этом видео:

За счет таких особенностей многие люди стараются занизить продажную цену в договоре, чтобы не уплачивать значительные средства государству. Это привело к другим нововведениям, так как теперь учитывается не только цена, прописанная в договоре, но и кадастровая стоимость объекта.

Кто может не уплачивать налог

Имеются некоторые условия, при которых люди освобождаются от уплаты налога.

К ним относится:

  • люди, владевшие квартирой дольше 3 или 5 лет в зависимости от особенностей получения объекта;
  • цена жилья меньше 1 млн. руб., поэтому при использовании вычета не возникает необходимость уплачивать сбор;
  • продается недвижимость за сумму, которая меньше покупной цены, поэтому у граждан просто не возникает никакого дохода, с которого налоговики могли бы взимать средства.

Как рассчитать налог при составлении дарственной? Смотрите по ссылке.

Важно! Если человек имеет право пользоваться вычетом, то данный факт должен подтверждаться в ФНС, для чего надо обратиться в данную организацию с паспортом и договором, на основании которого была продана квартира.

Рассчитывать на вычет после продажи квартиры может каждый человек. Данная льгота равна 1 млн. руб., причем она предоставляется ежегодно. Если за один год продается несколько объектов, то не получится воспользоваться несколькими такими льготами.

Нюансы продажи жилья после покупки

Данный процесс должен осуществляться законным образом, так как при наличии нарушений работники ФНС могут применять к нарушителям жесткие меры наказания.

Они используются в ситуациях:

  • не уплачивается правильно налог;
  • не предоставляются в ФНС сведения о проданной квартире.

Налоги на продажу квартиры до и после 2016 года. ikitaeva.ru

Такие действия считаются нарушением законодательства, причем для этого назначается одинаковая мера ответственности, представленная начислением штрафа.

Если имеется просрочка уплаты налога, то взимается 5% от этой суммы ежемесячно, но общий размер такого штрафа не может быть больше, чем 30% от размера налога или меньше 1 тыс. руб. Дополнительно при такой ситуации начисляется 20% от размера сбора.

Если продается квартира, то сам продавец должен информировать работников ФНС о данном действии, для чего формируется и сдается декларация 3-НДФЛ и другие документы. На основании данной документации принимается решение работниками службы о том, как правильно начислить налог.

Если отсутствует уведомление, то это так же приводит к начислению штрафов в том же размере, как и при неуплате налога.

Заключение

Таким образом, каждый человек должен помнить о своей обязанности уплачивать налоги. Этот процесс требуется при получении прибыли, которую можно заработать даже путем продажи недвижимости. Поэтому следует разобраться в том, когда можно продать квартиру, чтобы не уплачивать налог.

Учитываются все нововведения в законодательство, так как отсутствие знаний не может стать основанием для освобождения от уплаты сбора.

Внимание! В связи с последними изменениями в законодательстве, юридическая информация в данной статьей могла устареть!Наш юрист может бесплатно Вас проконсультировать – напишите вопрос в форме ниже:

Источник: https://NaRuki.ru/nedvizhimost-v-nasledstve/oformlenie-nedvizhimosti/kogda-mojno-prodat-kvartiry-posle-pokupki.html

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.