Продать квартиру через полгода

Содержание

Минимальный срок владения сократили с пяти до трех лет

Продать квартиру через полгода

Вот как будет работать новый закон.

Поправки в налоговом кодексе касаются собственников жилья — квартир, домов и комнат. А также тех, кто планирует покупать квартиру и думает, как ее оформить. И тех, кто хочет переоформить жилье на новых собственников, например на детей или внуков. Задним числом исправить документы уже не получится, а название, сумма и дата договора влияет на то, сколько денег придется отдать государству.

Минимальным сроком владения называют период, по окончании которого можно продавать имущество без уплаты НДФЛ и подачи декларации. Если продать имущество раньше, нужно как минимум отчитаться о сделке перед налоговой инспекцией, даже если нет налога к уплате.

Если продать имущество после того, как пройдет минимальный срок владения, то нет ни налога, ни декларации. Даже если на продаже машины и квартиры удалось заработать миллион рублей, государству вы ничего не должны.

Минимальный срок владения при продаже имущества зависит от вида, года приобретения и того, когда и каким образом оно досталось продавцу.

Недвижимость купили до 2016 года3 года
Недвижимость купили после 1 января 2016 года5 лет
Недвижимость получили в подарок или как наследство от близкого родственника, по договору ренты или в ходе приватизации3 года
Любое имущество, кроме недвижимости3 года

Недвижимость купили до 2016 года

3 года

Недвижимость купили после 1 января 2016 года

5 лет

Недвижимость получили в подарок или как наследство от близкого родственника, по договору ренты или в ходе приватизации

3 года

Любое имущество, кроме недвижимости

3 года

При продаже машины или Айфона минимальный срок всегда три года — независимо от даты покупки.

Если продаете имущество в 2019 году, сначала проверьте, когда истекает минимальный срок для продажи без налога. И только потом решайте, как оформить сделку и какую сумму указать в договоре. Пока поправки не работают.

При продаже жилья в 2020 году или позже минимальный срок владения составит три года, даже если его купили в 2016 году. Сейчас, если квартиру купили в январе 2016 года, ее нельзя продать без начисления НДФЛ: по действующему закону минимальный срок истечет в январе 2021 года.

Но уже в январе 2020 года ту же квартиру разрешат продать без НДФЛ. Для этого должны одновременно соблюдаться такие условия.

Объясняем сложное простым языкомРазбираем законы, которые касаются вас и ваших денег. Раз в месяц присылаем письма с самым важным

Продается жилье. Это может быть комната, квартира, жилой дом или доля. Нежилых помещений поправки не касаются.

Оно единственное для продавца. У собственника нет другого помещения. Это касается как личной недвижимости, так и совместной с супругом. Проверять будут на дату регистрации сделки по продаже квартиры. Если у продавца несколько квартир, минимальный срок владения составит пять лет.

Или еще одну квартиру купили за 90 дней до продажи. При проверке единственного жилья не будут учитывать квартиру или комнату, которую купили в течение 90 дней до продажи того объекта, по которому нужно считать налог.

Допустим, семья сначала купила новую квартиру, а потом в течение трех месяцев после регистрации права собственности продала предыдущую.

Хотя на дату продажи у нее в собственности две квартиры, но минимальный срок владения все равно составит три года.

Продать квартиру спустя три года после приобретения и ничего не платить в бюджет можно и до этих поправок — в 2019 году.

Вот случаи, когда действует трехлетний срок владения:

  1. Квартиру купили до 2016 года. Если продать ее через три года, налога нет и декларация не нужна. Можно не ждать 2020 года и планировать сделку сейчас. Срок нужно отсчитывать с даты регистрации права собственности — даже для новостроек. Дата акта, как с вычетом при покупке, здесь не подойдет.
  2. Жилье досталось в наследство. Срок нужно считать с даты смерти наследодателя. При этом дата принятия наследства или оформления права собственности не имеет значения.
  3. Это подарок от близкого родственника: родителей, бабушек, дедушек, детей, братьев и сестер. Если в 2016 году квартиру подарил дядя или отчим, который был роднее отца, минимальный срок владения — пять лет.
  4. Квартиру приватизировали или получили по договору ренты. Срок считается с даты регистрации права собственности.

Если продать квартиру раньше трех или пяти лет, это не значит, что точно придется заплатить НДФЛ. Подавать декларацию нужно в любом случае, а вот налога может не быть.

При продаже в любое время можно применить имущественный вычет: это право не зависит от срока владения и новых поправок. Можно купить квартиру, а через неделю ее продать вообще без налога.

Фактические расходы на покупку

Сумма

Сколько потратили на приобретение квартиры

Чем подтверждать

Договор, расписки, квитанции из банка

Когда подходит

Если квартиру покупали за свои деньги и есть документы

Без подтверждения расходов

Сумма

1 000 000 Р или пропорционально доле

Чем подтверждать

Подтверждать не нужно, достаточно заявить в декларации

Когда подходит

Если нет подтверждения расходов: документы не сохранились, это подарок или наследство

Пример с фактическими расходами. Алексей купил квартиру в 2017 году за 2 млн рублей. В 2018 году он женился, а в 2019 в семье родился ребенок — решили переехать в жилье побольше.

Алексей продал квартиру за 2 млн рублей спустя два года после покупки. В 2020 году Алексей подаст декларацию, но налог не заплатит, потому что доходы от продажи равны расходам на покупку.

Срок владения при этом не важен.

Пример с вычетом без документов. В 2017 году дядя оставил Алексею в наследство квартиру. После женитьбы и рождения ребенка Алексей продал это жилье за 2 млн рублей, чтобы вложиться в ипотеку вместе с женой.

В 2020 году он подаст декларацию, а налог заплатит не с 2 млн рублей дохода, а с 1 млн, потому что использует вычет.

Но если бы Алексей продал дядину квартиру в 2020 году, то учитывался бы трехлетний минимальный срок и налога бы не было.

Источник: https://journal.tinkoff.ru/news/prodai-kvartiru-bez-naloga/

Продажа квартиры, полученной по наследству

Продать квартиру через полгода

Продать квартиру, переданную по наследству, можно сразу после получения на нее свидетельства о праве собственности — в противном случае такая сделка будет считаться недействительной. Для этого нужно обратиться в Росреестр с уже полученным у нотариуса свидетельством о праве на наследство, а также со следующими документами:

  • заявление о регистрации права собственности (заполняется в Росреестре при подаче документов);
  • документ, удостоверяющий личность наследника (паспорт);
  • кадастровый паспорт на квартиру;
  • квитанция об уплате госпошлины за регистрацию в размере 2000 руб.

При получении в наследство квартиры и ее регистрации в Росреестре на предмет перехода права собственности ее последующее отчуждение не будет как-либо отличаться от обычной сделки по продаже жилья. Однако если в продаваемой квартире прописан несовершеннолетний ребенок, то будет необходимо получить разрешение органов опеки.

Налог на продажу унаследованной квартиры

В общем случае продажа квартиры, полученной по наследству, и аналогичная сделка в случае ее приобретения иным путем в соответствии ГК РФ (приватизация, дарение и т.д.) не имеет различий. Поэтому подоходный налог при реализации унаследованной квартиры выплачивается по общим принципам налогообложения физических лиц.

Но следует учитывать также ряд особенностей:

  • Если квартира находилась в собственности наследника более трех лет (при получении наследства начиная с 2016 года — пяти лет), то налог при продаже взиматься не будет (ст. 220 НК РФ).
  • Этот срок начинается исчисляться не с момента государственной регистрации или фактического принятия, а со дня смерти наследодателя (открытия наследства).

С 1 января 2016 года в налоговых правилах произошли существенные изменения. В настоящее время подоходный налог на физических лиц, составляющий, как и ранее 13%, взимается с продажи недвижимости, находящейся в собственности менее 5 лет.

Эти изменения не коснулись недвижимости, приобретенной в порядке:

  • приватизации;
  • наследования или дарения членом семьи или близким родственником;
  • договора пожизненного содержания с иждивением

Указанные изменения обратной силы не имеют, то есть относятся лишь к сделкам, совершаемым после 1 января 2016 года!

Если срок менее 3 лет после вступления в наследство

Нередко у наследника возникает желание продать полученную квартиру в максимально короткие сроки. Однако если квартира продается до истечения трех лет, то такая сделка подлежит налогообложению. В этом случае после совершения сделки необходимо предоставить декларацию 3-НДФЛ в налоговую инспекцию.

В п. 2 ст. 220 НК РФ урегулировано, что:

  • в таких случаях налог уплачивается с суммы, превышающей 1 млн рублей (фактически продавцу предоставляется имущественный вычет в сумме 1 млн рублей);
  • налоговая ставка за реализованное имущество равна обычному подоходному налогу и составляет:
    • для граждан РФ — 13%;
    • для иностранных граждан — 30%.

Например, продав квартиру за 1,8 млн рублей, налог взимается с суммы, равной 800 тыс. рублей. Для граждан РФ в этом случае уплачиваемая в налоговую инспекцию сумма составит всего 104 тыс. рублей.

Следует также учитывать, что налоговый вычет при продаже недвижимости допускается один раз.

Как продать без уплаты налогов

Подоходный налог с реализации унаследованной квартиры не взимается при соблюдении следующих условий:

  • если квартира находилась в собственности продавца более трех лет;
  • если продажа осуществлена за сумму менее 1 млн рублей (обычно справедливо в случае продажи комнаты или доли в жилом помещении).

Однако существует категория лиц, которые имеют налоговые льготы. К ним относятся:

  • инвалиды 1-й и 2-й группы;
  • инвалиды детства;
  • пенсионеры.

Для освобождения от уплаты налога следует обратиться в налоговую инспекцию с заявлением и документами, подтверждающими отношение к одной из указанных категорий граждан.

Продажа доли в собственности одним из наследников

При продаже доли в квартире важно учесть право преимущественного выкупа: владельцы долей в собственности на общее имущество имеют преимущественное право выкупить продаваемую одним из наследников долю по ее заявленной цене, а также другие равные условия (п. 1 ст. 250 ГК РФ).

  1. Для этого сначала необходимо в письменной форме уведомить всех участников общей долевой собственности о своем желании продать принадлежащую часть наследуемой квартиры, указав стоимость и другие условия продажи.
  2. Отказ всех сособственников фиксируется в письменной форме.
  3. Если в течение месяца со дня получения уведомления о продаже участники долевой собственности не подтвердили своего желания приобрести продаваемую долю, отказ принимается автоматически.

В случае нарушения указанного процедуры любой совладелец будет иметь право в срок до трех месяцев подать исковое заявление в суд о переводе на него прав по покупке жилья.

По мнению депутатов, такая мера позволит уменьшить частоту семейных споров вокруг наследуемого имущества и снизит риски мошенничества в ситуациях, когда один из наследников создает условия, непригодные для проживания других собственников, чтобы стать единоличным владельцем жилого помещения.

Порядок продажи квартиры

Перед продажей квартиры, полученной путем наследства, по нормам гражданского законодательства РФ будущему продавцу сначала необходимо пройти государственную регистрации права собственности (ст.

131 ГК РФ) на основании уже полученного свидетельства на наследство.

После получения в регистрационной палате свидетельства о собственности на квартиру можно приступать к поискам покупателя и оформлению сделки по договору купли-продажи.

Для продажи унаследованной квартиры необходимо собрать следующий перечень документов:

  • договор купли-продажи квартиры;
  • паспорта лиц, участвующих в сделке;
  • свидетельство о праве на наследство;
  • документы из Росреестра:
    • свидетельство о государственной регистрации права на собственность;
    • выписка из ЕГРП, подтверждающая отсутствие арестов или обременений на квартиру;
  • кадастровый паспорт, план квартиры (заказывается в БТИ);
  • справка из ЖЭО об отсутствии задолженности по коммунальным платежам;
  • выписка из домовой книги (об отсутствии в квартире зарегистрированных лиц).

Согласие супруга / супруги в данном случае не требуется, так как любое имущество, полученное в порядке наследования, не является совместной собственностью супругов.

Перед совершением сделки будущему покупателю такой недвижимости следует выяснить у продавца вопрос о наличии других возможных претендентов на долю унаследованного имущества. В случае обнаружения таких лиц целесообразно перед купли-продажей получить от них официальный отказ от прав на наследство.

Договор купли-продажи

Чтобы продать квартиру после вступления в наследство между продавцом и покупателем составляется договор купли-продажи в простой письменной форме.

  • При этом в тексте договора рекомендуется указывать полную рыночную стоимость квартиры, включая ранее внесенный задаток (при наличии). Это важно в связи с тем, что при возникновении спорной ситуации в ходе судебного разбирательства покупатель сможет претендовать только на ту сумму, которая была прописана в договоре купли-продажи, а не на какую-то «фактически выплаченную» сумму, размер которой еще предстоит доказать в суде.
  • Часто с целью ухода от необходимости уплаты подоходного налога или снижения его размера при продаже квартиры, находившейся в собственности менее 3 лет, по инициативе продавца стоимость жилья по договору купли-продажи указывается заниженной вплоть до суммы в размере 1 млн рублей (когда подоходный налог можно будет не платить вовсе).

С целью повышения налоговых сборов с 1 января 2016 года к сделкам с недвижимостью по цене, значительно отличающейся в меньшую сторону от своей рыночной цены, подлежащий к уплате налог будет исчисляться не с той цены, которая указана в договоре купли-продажи, а исходя из кадастровой стоимости квартиры (приближенной к рыночной), умноженной на понижающий коэффициент 0,7. Читать подробнее…

Обязательными элементами вышеуказанного договора являются:

  • сведения о сторонах сделки;
  • стоимость квартиры;
  • информация о квартире (адрес, технические сведения, соответствующие кадастровому паспорту);
  • срок и способ передачи денег.

После обсуждения всех условий и решения спорных вопросов договор подписывается обеими сторонами, а сделка полежит государственной регистрации, считаясь с этого момента заключенной.

Регистрация сделки в Росреестре

После подписания договора купли-продажи нужно в обязательном порядке подать в Росреестр заявление о проведении государственной регистрации сделки. Его можно подать лично, направить по почте, через юриста, либо через многофункциональный центр (МФЦ).

Помимо заявления в Росреестр предоставляются:

  • паспорт продавца и покупателя;
  • договор купли-продажи и подписанный акт приема-передачи квартиры;
  • квитанция об оплате госпошлины покупателем в размере 2000 рублей.

Государственная регистрация проводится в течение 10 рабочих дней со дня приема заявления и предусмотренных документов (п. 3 ст. 13 федерального закона № 122-ФЗ от 21.07.1997). В некоторых случаях регистрация может быть приостановлена или отменена.

Источник: http://nasledstvoved.ru/imushhestvo-v-nasledstvo/kvartira/prodazha/

Личный опыт: как я самостоятельно продал квартиру в Подмосковье

Продать квартиру через полгода

В мае 2018 года мы с супругой купили однокомнатную квартиру в новостройке в подмосковной Лобне. Однушка без отделки тогда продавалась за 3,2 миллиона ₽. 

На встрече с представителем застройщика мы попросили скидку. Сами этого не ожидали, но он пошёл нам навстречу и сразу скинул 5%, до 3 050 000 ₽. 

На ремонт, мебель и технику ушло ещё 600 тысяч ₽. В итоге мы потратили 3 650 000 ₽. 

Эту квартиру мы купили для родителей супруги, которые живут в Казани. Хотелось, чтобы они переехали к нам поближе. Но они передумали, в своём городе им было намного комфортнее. Тогда мы решили купить себе жильё в Москве, оформили ипотеку, а эту однушку выставили на продажу, чтобы закрыть кредит. 

Найти ипотеку с самой низкой ставкой

Продать квартиру нам удалось за 4 800 000 ₽. И вот как это было. 

10 ноября 2019 года мы разместили объявление о продаже квартиры за 5 050 000 ₽ на Авито, ДомКлик и Циане. На первых двух ресурсах месяц размещения объявления о продаже был бесплатным, а вот за каждую неделю на Циане нужно было заплатить по 91 ₽.  

Звонки начались сразу. Но это были специалисты с других сайтов, которые хотели добавить наше объявление к себе на ресурс. Следом стали поступать звонки от риелторов, которые предлагали быстро продать нашу квартиру за комиссию в 150–200 тысяч ₽.  

За неделю нам не позвонил ни один потенциальный покупатель. И в итоге мы согласились заключить договор с риелтором за 150 тысяч ₽, если он продаст квартиру. Но звонков всё равно не было. 

Чтобы не терять время, мы решили пойти на радикальную меру и снизили цену на квартиру сразу на 250 тысяч ₽, до 4 800 000 ₽. И это помогло.

Спустя пару дней позвонил покупатель, который нашёл нас на Авито, и захотел посмотреть квартиру.

Квартира ему понравилась, и он назначил ещё одну встречу, но уже со своим риелтором, чтобы проверить все документы на недвижимость (договор купли-продажи, выписку о праве собственности, паспорта).  

Риелтор одобрил и квартиру, и состояние документов. На всякий случай мы оставили объявление до заключения сделки — вдруг что сорвётся. Удивительно, но риелтор покупателей его мониторил и попросил удалить с сайта. Нам ничего не оставалось, как пойти ему навстречу. 

Подготовка документов для продажи  

Для продажи квартиры продавец должен подготовить такие документы: 

  • паспорта;
  • выписку из Росреестра о праве собственности; 
  • договор купли-продажи квартиры;
  • экспликацию;
  • справку об отсутствии задолженности по коммунальным услугам;
  • выписку из домовой книги;
  • копию свидетельства о браке;
  • ещё могут попросить предоставить справку из психоневрологического диспансера о том, что вы не состоите на учёте и отдаёте отчёт своим действиям. 

Нам на первом этапе для продажи требовалось сделать экспликацию квартиры — это чертёж с указанием площадей комнат. Получить его можно через БТИ, у застройщика или другие организации, которые имеют на это право. Найти их можно на сайте Росреестра, где есть перечень кадастровых инженеров. В БТИ за услугу попросили 9200 ₽.

Нужно было ждать около 10 дней. Но чтобы не затягивать этот процесс, риелтор предложил услуги другой компании, с которой он уже не раз сотрудничал. Они стоили 7000 ₽. Я отправил ему фото договора купли-продажи с приложениями и перевёл деньги. На следующий день документ был готов. Его забрал сам риелтор и отправил в банк.

  

Оказалось, что экспликация нужна для оценки квартиры, поскольку покупатели хотели приобрести её в ипотеку. Следом нужно было сделать фото квартиры: 

  • жилые комнаты (от окна в сторону дверного косяка (первый кадр) и от дверного косяка в сторону окна (второй кадр));
  • кухня (та же технология, как и с жилыми, но ещё один кадр нужен на кухонный гарнитур, в сумме — три кадра);
  • коридор со всех помещений;
  • туалет и ванная комната по одному кадру;
  • вид из окна;
  • входная дверь квартиры с двух сторон — с внешней и внутренней. 

Потом мы обратились в нашу управляющую компанию за выпиской из домовой книги и справкой об отсутствии долгов по ЖКХ. Сначала позвонили и заказали документы по телефону, а после получили их в офисе УК. Справки делали несколько дней. За документами нужно было прийти с паспортом.  

Когда мы наконец собрали все бумаги, банк оценил квартиру по фотографиям и копиям документов и одобрил ипотеку нашим покупателям.  

Продажа  

Получить деньги при продаже квартиры через ипотеку можно наличными через банковскую ячейку или через аккредитив — это услуга банка, который выдаёт ипотеку и проверяет все документы в сделке. Если всё нормально, то деньги переводятся со счёта покупателя на счёт продавца.  

Брать наличные — слишком рискованно, тебя могут ограбить по пути из банка или выдать неполную сумму, пересчитать вручную будет сложно. Так что мы выбрали второй вариант.  

Для получения денег потребовалось открыть счёт в банке, где оформлялась ипотека. 

И вот 31 декабря 2019 года мы приехали в банк для подписания документов купли-продажи. Договор подготовил сам риелтор, специалист банка его просто распечатал. Мы его заранее изучили — ни одной претензии по содержанию не было, и все поставили свои подписи.  

Дальше нужно было зарегистрировать договор купли-продажи в Росреестре. Сделать это можно через МФЦ, чьи отделения были закрыты все новогодние праздники. Так что нам пришлось ждать до 9 января 2020 года. Покупатель заранее оплатил госпошлину 2000 ₽, и сразу после праздников мы подали документы. 

Регистрация заняла 10 дней. Договор снова нужно было привезти в банк для проверки, и уже на следующий день нам пришло СМС о поступлении 4 800 000 ₽ на наш счёт. 

В тот же вечер мы встретились с покупателями, передали ключи и подписали акт приёмки-передачи квартиры.    

Финансовые итоги  

Мы вложили в покупку квартиры и её ремонт 3 650 000 ₽. Получили — 4 800 000 ₽. Фактически заработали 1 150 000 ₽. Но квартира была в нашей собственности менее пяти лет, потому от её продажи нужно заплатить налог в размере 13%. Платить его надо с разницы между покупкой и продажей. Ремонт не считается. Поэтому налог нам нужно заплатить с 1 750 000 ₽, а это 227 500 ₽.  

Поскольку сделка была зарегистрирована в январе 2020 года, то налог нужно заплатить до 15 июля 2021 года. За вычетом этого сбора чистый доход от продажи составил 922 500 ₽.

Фактически мы заработали 25% за два года.

Думаю, что такая доходность случилась из-за небольшого числа предложений в нашем районе и из-за запуска Московских центральных диаметров, которые повысили инвестиционную привлекательность квартир в Лобне.

С оставшимися деньгами мы поступили так: 

  • 3 700 000 ₽ — отправили на погашение ипотеки на московскую квартиру. Чтобы не платить лишних комиссий, пришлось снимать наличные и нести их в отделение нашего банка. 
  • 500 000 ₽ — вернули долг родителям супруги. Мы занимали у них деньги на досрочное погашение ипотеки, чтобы сэкономить на процентах, пока квартира продаётся.
  • 230 000 ₽ — отложили для уплаты налога в 2021 году. На эту сумму мы сразу купили на бирже паи FXMM, которые дают ежегодную доходность в районе 6–7%. То есть мы заработаем на деньгах для налога ещё около 20 тысяч ₽.
  • 370 000 — отложили на ремонт в московской квартире.

Читайте по теме: 5 ETF, которые выросли больше всего за 5 лет

Ни рубля с этой сделки мы не потратили на себя, развлечения или какие-то покупки, просто раздали долги. Условно мы посчитали, что вышли в ноль после погашения ипотеки — это был главный результат продажи.   

Максим Глазков, инфографика и коллаж — Ламия Аль Дари

Источник: https://www.Sravni.ru/text/2020/6/18/lichnyj-opyt-kak-ja-samostojatelno-prodal-kvartiru-v-podmoskove/

Продажа квартиры после вступления в наследство в 2021 году: можно ли продать и когда это возможно

Продать квартиру через полгода

Наследники, унаследовавшие квартиру, вправе распоряжаться ей по своему усмотрению. В том числе они могут продать ее, но не ранее, чем оформят право собственности в Росреестре.

Сама процедура продажи такого жилья стандартная, так как фактически не зависит от того, как имущество было приобретено в собственность. Если с момента получения квартиры во владение прошло менее 3 лет, то придется заплатить налог на полученный доход.

Сумму налога можно снизить, воспользовавшись одним из имущественных вычетов — уменьшение базы налогообложения на 1 млн. руб. или на сумму потраченных на приобретение затрат.

Квартира как наследственное имущество

По закону вступление в наследство может происходить раньше, чем владелец распорядиться унаследованным имуществом. Ст.

1152 ГК РФ указывает, что срок владения имуществом, принятого наследником, отсчитывается с момента открытия наследства. П. 2 ст.

1153 ГК РФ определяет, что наследник может фактически принять наследство, если еще до обращения к нотариусу он совершил одно из следующих действий:

  • вступил в управление квартирой;
  • оплатил расходы на ее содержание;
  • принял меры по сохранению имущества от притязаний других лиц.

На практике это означает, что принятие квартиры в наследство возможно сразу же после смерти наследодателя. Однако факт принятия должен быть подтвержден решением нотариуса в шестимесячный срок после открытия наследства.

Нотариус не ранее чем через полгода после ухода из жизни наследодателя выдает наследнику свидетельство о праве на наследство. В свою очередь на основании свидетельства наследник может зарегистрировать право собственности.

Можно ли продать квартиру, полученную по наследству?

Гражданин, вступивший в наследство, получает право собственности на свое имущество. Оно предоставляет ему не только право владения и пользования, но и право распоряжения имуществом.

Владелец унаследованной квартиры может ее подарить, сдать под наем, в аренду, по договору безвозмездного пользования. Он может и продать квартиру после ее перехода по наследству.

Законодательство никак его в этом не ограничивает.

Несмотря на то, что принятие наследства может быть осуществлено раньше, чем наследник обратиться к нотариусу, распорядиться имуществом он не может до момента, пока его право собственности не будет зарегистрировано в Росреестре. А для этого придется получать свидетельство у нотариуса.

Можно обратиться в Росреестр сразу после получения свидетельства либо дождаться, пока на квартиру не найдется покупатель. В последнем случае допускается фактически одновременное проведение сразу двух сделок:

  1. Сначала продавец регистрирует свое право собственности.
  2. Сразу после этого стороны подписывают договор и регистрируют сделку.

Прежде чем продать унаследованную квартиру, следует получить выписку из ЕГРН с указанием права собственности продавца. После того, как право собственности зарегистрировано, можно сразу продать квартиру. Искать покупателя можно и раньше, но осуществить сделку до оформления права собственности не получится.

Как продать унаследованную квартиру: пошаговая инструкция

Сама процедура продажи унаследованной квартиры абсолютно стандартная. В таком случае не имеет значения, продается она за наличные, по ипотеке или с использованием государственной программы, например, материнского капитала.

Последовательность действий выглядит следующим образом:

  1. На квартиру находится покупатель, стороны заключают договор аванса или задатка.
  2. Стороны подготавливают сделку, в том числе собирают необходимые документы.
  3. Согласуется и составляется договор купли-продажи. В случае, когда предметом договора выступает наследственная квартира, необходимо указать, что основанием права собственности является выданное нотариусом свидетельство. Необходимо указать имя нотариуса, номер свидетельства и дату его выдачи.
  4. Затем покупатель и продавец подписывают договор и отправляются в отделение Росреестра или в МФЦ.
  5. В срок от 5 до 9 дней покупатель получает выписку из ЕГРН, подтверждающую его право собственности на жилье.

Если в сделке используются заемные или государственные средства, то проект договора должен быть согласован с источником оплаты — банком при ипотеке, ПФР при маткапитале и т. д.

Сроки продажи квартиры зависят от разновидности и сложности сделки — участия третьих лиц, несовершеннолетних, государственных органов или кредитных организаций и т. д.

Нужно ли платить налог?

Доход физических лиц, в том числе полученный от реализации недвижимого имущества, облагается НДФЛ в размере 13 % от полученной прибыли.

Это положение касается всех налоговых резидентов РФ. Для нерезидентов РФ налог еще больше — 30 % от полученного дохода. Никаких исключений для отдельных категорий плательщиков не предусмотрено — даже несовершеннолетние, малоимущие граждане и пенсионеры платят налог, если в результате продажи унаследованного имущества они получают прибыль.

Важно! Пенсионеры освобождаются от налога на имущество, но не от налога на доход от его продажи.

Однако российское законодательство предусматривает, что в отдельных случаях продавец жилья может быть освобожден от декларации дохода и самого налога. Кроме того, продавец может воспользоваться налоговым вычетом и полностью или частично «покрыть» сумму налога: он подает декларацию, но уплачивает налог лишь в случае, если размер вычета не покрывает сумму налога.

В каких случаях продавец освобождается от налога?

П. 17.1 ст. 217 НК РФ устанавливает, что от налога освобождаются граждане, которые получили доход в результате продажи квартиры или иного недвижимого имущества с учетом положений ст. 217.1 НК РФ. Эта статья определяет, что освобождение от уплаты налога допускается, если лица владеют недвижимостью дольше, чем установленный в кодексе минимальный срок владения.

Для большинства имущества срок владения, который освобождает от необходимости платить налог, составляет 3 года. Однако для объектов недвижимости установлены отдельные сроки. Он составляет 3 года, если объект недвижимости:

  • это единственное жилье налогоплательщика;
  • был приватизировано;
  • подарен родственником;
  • был унаследовано.

Для применения условия трехлетнего срока владения достаточно соблюдения хотя бы одного из вышеуказанных пунктов.

В остальных случаях срок, когда можно продать квартиру после вступления в наследство без уплаты налога, составляет 5 лет.

Расчет сроков владения при наследовании имущества

При наследовании имущества срок владения отсчитывается не с момента, когда гражданин оформил право собственности на унаследованное имущество, а с даты открытия дела о наследстве. По законодательству ей считается день ухода из жизни (признания умершим) наследодателя.

Дата, когда наследник зарегистрировал право собственности, при расчете срока владения не применяется. Во-первых, фактически оформить его можно не раньше, чем пройдет полгода после смерти наследодателя.

Во-вторых, фактическое оформление может быть затянуто на любой срок, хоть на год или два. Можно даже оформить право собственности перед сделкой по продаже имущества.

Однако это не значит, что все это время наследник не владел унаследованной квартирой.

Второй важный момент — наследование имущества, которое находилось в совместной собственности наследника и наследодателя, бывших супругов. Согласно ст. 34 СК РФ и ст.

256 ГК РФ имущество, приобретенное в браке, считается совместным, даже если формально собственником является лишь один из супругов. Ст. 1150 ГК РФ утверждает, что супруг сохраняет право на наследование совместно нажитого в браке имущества.

Если муж или жена уходит из жизни, то второй супруг становится наследником минимум 50 % доли от совместного имущества.

При расчете срока владения к учету принимается не дата, когда наследник стал собственником второй доли и и не день смерти супруга, а дата, когда имущество перешло в собственность любого из супругов.

Например, муж приобрел жилье в 2012 году. Умер — в 2017, жена зарегистрировала право собственности годом позже. Супруги находились в браке с 2009 года, значит на 2020 год жена владеет недвижимостью более 3 лет. Платить налог в таком случае не нужно.

Применение налогового вычета

Налоговое законодательство РФ предполагает, что продавец квартиры как налогоплательщик может воспользоваться вычетом при расчете суммы налога. В этом случае налог с продажи квартиры, полученной по наследству, может быть значительно уменьшен.

Виды налоговых вычетов

Предоставление налоговых вычетов при продаже жилых объектов регулируется положениями 220 НК РФ. Налогоплательщик вправе воспользоваться следующими видами вычетов:

  • базовым в 1 000 000 руб. — если стоимость квартиры меньше, то налог не взимается, если больше — то налоговая база для расчета величины дохода уменьшается на эту сумму;
  • в сумме затрат на приобретение объекта недвижимости.

В случае покупки и продажи недвижимости обычно применяется второй вычет, так как часто стоимость купленной квартиры больше, чем 1 млн. руб. Однако с унаследованной квартирой ситуация другая — вряд ли можно потратить на оформление наследства сумму более миллиона.

Пример расчета

База налогообложения — разница между стоимостью продажи и налоговым вычетом. Размер налога составляет ставку налога (13 %) от налогооблагаемой базы. Например, наследник продал квартиру за сумму в 1 500 000 руб. Из данной суммы нужно вычесть стандартный вычет в миллион. Тогда размер налога составляет 500000 × 13 % = 65 тыс. руб.

Второй вариант с теми же водными данными, когда продавец применяет вычет в виде суммы расходов на оформление квартиры в наследство. Предположим, сумма расходов на оформление наследства составила 80 тыс. руб. Налоговая база составляет 1,42 млн., сумма налога — 184 тыс. 600 руб.

Расчет вычета при продаже доли в квартире

Зачастую наследники наследуют не весь объект недвижимого имущества, а лишь долю в нем. В таком случае порядок расчета налогового вычета при продаже остается прежним. Например, квартира находится в собственности двух лиц (наследников), у каждого по ½ доли. Сделка по продаже происходит раньше, чем прошло 3 года с момента открытия наследства.

Сумма продажи по договору составила 2,5 млн. руб., каждый из продавцов получил доход по 1,25 млн. Налоговая база составляет 250 тыс. руб. для обоих продавцов (1,25 млн. минус 1 млн. вычета). Размер налога при ставке 13 % — 32 500 руб. для каждого продавца.

Можно ли указать в договоре цену в 1 млн.?

До недавних пор простейшим способом ухода от налога являлось занижение стоимости квартиры в договоре. В тексте соглашения прописывалось, что цена продажи составляет 1 млн. руб. Разница с реальной стоимостью, определенной сторонами, передавалась покупателем продавцу наличными по расписке.

С ужесточением налогового законодательства такой способ ухода от налога фактически исчез. При определении базы налогообложения применяется кадастровая стоимость недвижимого имущества. Если договорная цена меньше, чем кадастровая стоимость с коэффициентом 0,7, то для определения базы налога будет применена кадастровая стоимость.

Например, сумма в договоре составила 1,1 млн., по расчетам продавца налоговая база — 100 тыс., сумма налога — 13 тыс. руб. Кадастровая стоимость проданной квартиры составляет 1,8 млн. руб. 1,8 × 0,7 = 1,26 млн., что больше, чем стоимость в договоре. Налоговая база в таком случае составит 260 тыс. (цена квартиры минус налоговый вычет). Размер налога — 33 тыс. 800 руб.

Казалось бы, в этом случае разница не велика. Однако если стоимость недвижимого имущества составляет 5-6 млн.

или более, то применение для расчета базы налогообложения кадастровой стоимости имущества позволяет взыскать с продавца несколько сотен тысяч рублей НДФЛ. Например, в случае, когда кадастровая стоимость жилья 6 млн.

, а продавец укажет в договоре 1 млн., размер налога при продаже составит (6 млн. × 0,7 – 1 млн.) × 0,13 = 416 тыс. руб.

Нужна ли помощь юриста?

В случае, если продаваемая квартира находится в собственности менее 3 лет, продавец попадает обязан заплатить налог за полученный доход. Налоговое законодательство РФ позволяет совершенно законно уменьшить базу налогообложения, а значит и саму сумму налога.

Чтобы определить базу налогообложения, рассчитать точную сумму налога при использовании разных видов вычетов, можно проконсультироваться с юристом. Специалист в области налогового и жилищного права поможет законно минимизировать сумму налога или вовсе довести ее до нуля.

Источник: https://Glavny-yurist.ru/prodazha-kvartiry-posle-vstupleniya-v-nasledstvo.html

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.