Продать долю в

Как продать долю в квартире – пошаговая инструкция

Продать долю в

Одна из возможностей продать недвижимость – это продажа долей в квартире. Закон, нововведения внесенные в него, определяют новые правила как продать долю в квартире.

Продажа доли в квартире может осуществляться другому собственнику, имеющему долю в данной квартире, или третьему лицу. Для продажи доли собственнику нужно следовать инструкции:

  1. Определить стоимость имущества. Если доля выделена и ее размеры определены, стоит пригласить эксперта, который сможет оценить реальную стоимость жилья на рынке с учетом месторасположения, а также инфраструктуры.
  2. Подготовить правоустанавливающие документы.
  3. Оформить договор и предаточный акт. Составить договор лучше у нотариуса, обозначив нюансы, которые следует указать в договоре.
  4. Заверить договор у нотариуса.
  5. Зарегистрировать переход права собственности.
  6. Оплатить налог на доход физических лиц.

Процедура продажи недвижимости третьему лицу предполагает проведение тех же этапов. Однако при продаже квартиры лицу, не являющемуся собственником одной из долей в квартире, требуется официально оповестить других собственников о продаже доли.

При продаже можно обратиться в суд. Данные меры требуются, если доля, которую хотят продать, является проблемной. К проблемным долям можно отнести часть жилплощади в следующих случаях:

  • невозможность выделить долю в квартире;
  • несогласие других дольщиков на покупку части в квартире;
  • отсутствие возможности дольщика проживать на территории данной жилплощади.

В таком случае владельцу доли необходимо подать иск в суд для получения компенсации от других собственников.

Можно ли продать долю в квартире

Продажа доли в квартире возможна независимо от ее размеров. Однако стоит учитывать важное условие: просто продать долю в квартире третьему лицу сразу нельзя. Собственник доли обязан уточнить у совладельцев жилья, не хотят ли они приобрести долю, а только после этого может искать покупателей.

Для того, чтобы продать долю, квартира должна находиться в долевой, а не совместной собственности. Принципиальная разница межу этими понятиями состоит в том, что квартира в совметсной собственности принадлежит собственникам на равных правах, но для продажи части квартиры нужно вначале выделить долю человека, заключить соответствующий договор и только после этого продавать.

Доля может быть двух видов:

  • идеальная доля предполагает равное разделение между собственниками, когда каждому собственнику причитается определенная часть.
  • реальная доля измеряется в м2. 

Для успешной продажи доли в квартире продавцу следует учитывать следующие факторы:

  • Приоритетное право на покупку доли имеют собственники других долей на территории данной квартиры.
  • Если собственником доли, которая продается, является несовершеннолетний гражданин, то для продаж доли потребуется разрешение органов опеки и попечительства.

Органы опеки не дадут согласия, если ребенку не будет предоставлена другая жилплощадь с выделением ему доли. При этом жилплощадь условиями должна быть не хуже того, что было у ребенка до этого.

  • Если размер доли, которая продается не содольщикам, ниже допустимой нормы по Жилищному Кодексу РФ на 2019 год, то продать ее будет невозможно.

Процедура продажи доли в квартире: новый закон

Изменение в законе № 5242-1 «О праве граждан РФ на свободу передвижения, выбор места пребывания и жительства в пределах РФ» предполагает введение запрета на продажу микродолей в квартире.

Согласно данному закону, запрещается продажа долей, размером меньше установленной нормы жилплощади. Запрещено делить площадь на микродоли, за исключением тех случаев, когда микродоли возникают в следствии приватизации или передачи жилья по наследству.

Минимальный размер долей устанавливается регионами самостоятельно и может составлять от 6 до 15 м2.

Черные риелторы и недобросовестные дольщики не смогут обманывать новых жильцов и делить долю на множество микродолей, непригодных для проживания, с целью получения большей выгоды.

Список необходимых документов

Для продажи квартиры необходимо собрать следующие документы:

  • письменный отказ всех содольщиков от приобретения доли. Если нет письменного согласия, то нужны документы, подтверждающие факт того, что содольщики были оповещены, а также прошел достаточный для принятия решения срок;
  • паспорта всех сторон сделки;
  • если продажа осуществляется несовершеннолетним лицом, нужно разрешение органов опеки;
  • свидетельство о госрегистрации или выписка из ЕГРН;
  • договор купли-продажи.

После заключения сделки нужно обратиться в Росреестр с документами:

  • заявление о государственной регистрации от обеих сторон сделки;
  • договор и акт приема-передачи в трех экземплярах;
  • копии паспортов;
  • если собственник несовершеннолетний – свидетельство о рождении;
  • согласие органов опеки на продажу доли;
  • согласие остальных жильцов-совладельцев на продажу доли в квартире;
  • квитанция об оплате госпошлины.

Налогообложение

При совершении сделки купли-продажи, требуется затратить средства на оплату НДФЛ, госпошлины, а также услуг нотариуса.

Так как средства, полученные собственником, являются доходом, то продавец обязан выплатить налог в размере 13% от стоимости. Госпошлина за регистрацию права собственности составляет 2 000 рублей.

Источник: https://zaoalto.ru/articles/kak-prodat-dolyu-v-kvartire-poshagovaya-instrukciy/

Можно ли продать долю в квартире банку и как это сделать

Продать долю в

Долю в квартире продать сложнее, чем целый объект недвижимости: клиентов мало, так как не многие хотят жить в одной квартире с посторонним человеком, цена такого объекта тоже мала. 

Если найти покупателя из числа физических лиц найти не удается, то остается последний вариант — продажа доли квартиры банку. Такие сделки тоже особенной выгодностью не отличаются, но иногда выбирать не с чего. 

Об особенностях продажи части квартиры юридическому лицу и поговорим дальше.

Почему люди вообще продают недвижимость банку?

Согласно ГК РФ первоочередным правом на выкуп доли в квартире или доме имеют совладельцы. И только если они официально отказываются от такого предложения, собственник доли может начать искать покупателей среди третьих лиц — физических или юридических.

Среди физических лиц желающих купить часть недвижимости и жить в квартире с посторонними людьми (выходит уже коммуналка) мало. К тому же, иногда продавец выставляет невыгодные условия: высокая цена, нет ремонта, странные соседи и так далее.

В такой ситуации остается только один вариант — продать долю юридическому лицу. Это может быть банк или агентство, которое занимается выкупом недвижимости. Но, как первым, так и вторым покупка доли тоже может быть невыгодна.

Что делает в таком случае находчивый продавец? Он берет кредит у банка под залог своей доли, а потом просто его не отдает. Банк за долги, пени и штрафы изымает недвижимость и продает ее с торгов.

Какую долю банк не захочет покупать?

Любое финансовое учреждение, государственное или частное, в первую очередь заботиться о своей выгоде. Поэтому, не всякую долю будет банку интересно покупать, а вот такие он вообще откажется рассматривать не только в плане приобретения, но и залога:

  • дата постройки дома до 1970 года, так как оно считается старым;
  • неудобное расположение: рядом нет общественного транспорта, объектов инфраструктуры;
  • на предлагаемый объект нет спроса на рынке;
  • больше двух совладельцев у объекта, среди них есть дети, недееспособные, престарелые люди;
  • проблемы с собственниками. Например, они категорически не хотят продажи доли, и покупать ее тоже не собираются;
  • доля не выделена.

Не выделенной долей считается так, которая не имеет конкретного ограничения в физическом плане. Например, в документах собственника части квартиры указано, что он владеет ⅓ объекта, но что это за треть непонятно, так как физически это не указано.

Выделенная доля — это та, которая имеет обозначение. Например: 1 комната площадью 14 квадратных метров.

Продажа доли банку: пошаговая инструкция

Порядок действий таков:

  1. рассылка предложения совладельцам выкупить долю;
  2. через 30 дней, если желающих не оказалось, обращайтесь в банк за консультацией. При себе лучше иметь документы на часть недвижимости, оценку объекта и свой паспорт;
  3. если банк заинтересуется вашим предложением, то в назначенный день придет их оценщик. Максимум, что предлагает банк — 70% от реальной стоимости доли;
  4. подготовка к сделке: сбор документов, составление договора купли-продажи в пользу юридического лица;
  5. проведение сделки у нотариуса, составление акта приема-передачи;
  6. регистрация сделки в Росреестре, расчеты банка с продавцом — вы получаете средства в форме, которая была указана в договоре (наличные, на банковский счет, в банковской ячейке).

Продавцу нужно подготовить такие документы:

  1. паспорт;
  2. выписка из ЕГРН о праве собственности или свидетельство о праве собственности;
  3. документ, на основании которого перешло право собственности. Это может быть свидетельство о вступлении в права наследства, договор купли-продажи, договор дарения;
  4. технический паспорт, если он есть;
  5. справка о составе семьи;
  6. справка о том, что на доле нет обременений — ареста, залога;
  7. оценочный акт предоставляется работником банка. Делать свою оценку нет смысла для заключения сделки, потому что банк все равно будет основываться на своем заключении.

Сроки оформления сделки

На все может уйти до 1,5 месяца. На одобрение сделки у банка уходит до 2 недель, оценка занимает от 2 до 4 недель. На заключение договора и регистрацию сделки в Росреестре хватает 1-2 дней, а средства на счет продавца переводят в течение 3 рабочих дней.

Возможные расходы

При продаже доли основные траты ложатся на покупателя — он должен оплатить 2 вида госпошлины:

  • государственная пошлина у нотариуса — 0,5% от стоимости доли;
  • регистрация права собственности в Росреестре — 2000 рублей, если делать это физически и 1400 рублей, если в электронном виде.

Продавец, если он владеет долей меньше 3 лет, должен будет заплатить после закрытия сделки 13% налога от вырученной суммы. Это НДФЛ, платить его нужно обязательно.

Источник: https://estatelegal.ru/nedvizhimost/kak-prodat-dolyu-v-kvartire-banku-za-xoroshie-dengi-rasskazyvaem-podrobno/

Вс объяснил, как принудить собственника доли в квартире продать ее

Продать долю в

Одни из самых сложных гражданских споров в наших судах – споры собственников долей в одной квартире. Сколько в нашей стране таких владельцев долей в квартирах, точно не подсчитано, но известно, что счет их идет на сотни тысяч и постоянно растет.

Происходит этот рост чаще всего из-за деления квартир между несколькими наследниками, при разводах или когда квадратные метры просто дарят.

В итоге у одной квартиры оказывается несколько хозяев, причем нередко совершенно посторонних друг другу людей. Кто-то из них в такой квартире живет, а у кого-то такая доля, что на ней и не поселишься.

Редко кому из таких совладельцев удается договориться полюбовно, продать долю, на которой нельзя жить тому, кто уже обитает в квартире.

Поэтому разъяснения Судебной коллегии по гражданским делам Верховного суда РФ о том, при каких условиях владелец большей части квартиры может принудительно выкупить у других собственников их незначительную долю, может помочь очень многим гражданам.

Верховный суд разъяснил порядок оплаты кредитов во время пандемии

Наша история началась в обычной городской квартире, где проживали супруги и их маленькая дочь. Эта трехкомнатная квартира была в свое время приватизирована поровну на мужчину и его мать. Позже мать свою долю продала. Сыну с женой и ребенком осталась половина трешки. Но фактически они занимали две изолированные комнаты.

Другая же половина квартиры оказалась в собственности некого гражданина, который эту половину купил. Жить в квартире он не планировал и через договоры дарения продал свою часть “по кусочкам” трем разным гражданам.Как только живущей в квартире семье стало известно про этот “подарок”, они стали просить новых соседей продать им свои метры.

Но договориться о цене не вышло.

Тогда семья пошла в районный суд с иском, в котором попросили признать доли новых сособственников незначительными, прекратить их право собственности, выплатить им рыночную стоимость долей.

В районном суде семье просто отказали. Тогда те упорно двинулись дальше. Городской суд посчитал, что требования истцов обоснованы, и удовлетворил иск.

В апелляции пришли к выводу, что доля каждого из ответчиков незначительна, предоставить им изолированное жилое помещение, соразмерное их доле, невозможно. Договориться о праве пользования квартирой у сторон не получилось.

При этом ответчики в ней не зарегистрированы, живут в другом месте, и у них есть другая жилплощадь в собственности. И всего перечисленного достаточно для того, чтобы удовлетворить требования семьи с ребенком.

Тогда новые собственники попытались оспорить решение горсуда. В Верховном суде РФ. Там они настаивали: квартира им нужна, а стоимость доли, представленная оценщиком, была занижена. Правда, о назначении экспертизы почему-то не просили.

Верховный суд разрешил арест имущества в период пандемии

Но Судебная коллегия по гражданским делам Верховного суда РФ встала на сторону апелляции, посчитав ее позицию правильной. ВС напомнил о статье 252 Гражданского кодекса, где разъясняется, когда можно заставить собственника незначительной доли продать ее по рыночной стоимости, без его согласия.

Но какую долю назвать незначительной? Ту, которую в реальности нельзя выделить. И еще – если собственник не заинтересован в использовании общего имущества.

Нужна собственнику его доля или нет, решается в каждом конкретном случае отдельно, сказала Судебная коллегия по гражданским делам.

Но во внимание принимаются возраст человека, о котором идет речь, его состояние здоровья, профессия, наличие у него детей и много других обстоятельств.

Если долю квартиры нельзя сделать отдельным помещением, она считается незначительной

Верховный суд объяснил, как выглядит отсутствие интереса в использовании жилья у собственника небольшой доли. Это информация о наличии у него другой недвижимости (подтверждается выпиской из ЕГРН). Нужны и данные, что в спорной квартире владелец доли никогда не жил.

Надо предоставить суду документы, что главные собственники полностью несут расходы по содержанию квартиры. Имеет значение и степень родства.Возможность выделения доли в натуре оценивается, исходя из общей площади спорного объекта, количества комнат и возможности выделения изолированного помещения.

Иск сособственников может быть удовлетворен только в том случае, если доля “лишнего” соседа настолько мала, что не может быть выделена в отдельное помещение.

Росреестр предлагает упростить получение прав собственности

В этом году появился закон, о котором собственникам долей следует знать. Речь о микродолях. Доля в квартире, согласно этому закону, теперь может быть реализована только в том случае, если ее метраж соответствует установленной норме. Раньше можно было продать даже полметра, теперь это запрещено.

Возможность проведения сделок с микродолями родила массу мошеннических схем. Пришлось разрабатывать специальный закон.

По нему доля в общей собственности на квартиру может быть образована и отчуждена, только если ее итоговый размер позволит владельцу вселиться в помещение и проживать в нем.

Если доля меньше этой нормы – сделку продажи провести не получится. Значение нормы устанавливается отдельно властями каждого региона РФ.

Источник: https://rg.ru/2020/05/11/vs-obiasnil-kak-prinudit-sobstvennika-doli-v-kvartire-prodat-ee.html

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.