Продам дом в залоге

Содержание

Можно ли продавать заложенный дом – Бинкор

Продам дом в залоге

Дом человека – его крепость, его тихая гавань и его надежный тыл. Но бывает так, что недвижимость приходится заложить, например, в случае возникновения необходимости в получении крупной суммы на бизнес, ремонт, лечение, обучение или другие цели.

С этого момента значимые манипуляции с жильем владелец должен согласовывать с банком. Самой серьезной операцией с залоговым жильем является, конечно, его продажа.

Любой заемщик, который заложил свое жилье в банк, задает себе вопрос: можно ли продавать заложенный дом?

Причины продажи жилья в залоге

Если речь идет об ипотечном кредитовании, что также является формой залога недвижимости, то ясно одно: продавать такое жилье в Москве и области стоит лишь в крайнем случае, когда все способы погасить кредит испробованы и оказались провальными.

Но, кроме глубокого финансового кризиса, не позволяющего соблюдать график погашения кредита, могут быть и другие причины продажи заложенного дома:

  • переезд в другой город, другой регион и даже другую страну, когда жилье становится якорем и его необходимо продать;
  • жилье, купленное несколько лет назад, перестало подходить по размерам или другим параметрам: возможно, у заемщика сильно увеличилась семья или нужна квартира не в области, а в центре города;
  • жилье стало не по карману, и человек хочет погасить долг и купить вариант поскромнее.

Все эти причины, включая и самую важную – невозможность ежемесячно гасить взятый в банке кредит и желание не наращивать просрочку – вполне убедительны. И, конечно, заложить дом, а потом продать его – в определенных случаях можно. На определенных условиях и с определенными дисконтами и оговорками. Существует несколько схем продажи залоговой недвижимости.

Можно ли продавать заложенный дом – спросите у банка

Если дом в столице или области пришлось заложить, но его нужно продать, самое важное отличие от стандартных сделок купли-продажи – участие и даже доминирующая роль третьего лица, в данном случае, кредитора.

Любой способ продать залоговое жилье по умолчанию будет непростым, потому что без согласия банка это невозможно и незаконно.

Если провести сделку, не уведомив банк и без его согласия, продажа будет признана незаконной по суду, и нарушителя будут ждать два неприятных варианта развития событий: либо принудительное досрочное погашение всей суммы кредита, либо покупатель вернет дом продавецу – полученные средства, и все вернется на круги своя.

Поэтому, при всех прочих жизненных проблемах, решать вопрос отчуждения дома в залоге с кредитором придется непременно. Без согласия финансовой организации, в которой заложено жилье, ни одна схема продажи не сработает.

Как законно продать дом в залоге

Если жилье заложено по кредиту, то покупателей на него найти достаточно сложно. Недвижимость с банковским обременением, особенно в пригороде или области – не слишком привлекательный продукт, да еще и стопроцентная вероятность волокиты с документами.

Потому для покупателя дом, который пришлось заложить, выгоден лишь тем, что цену на него можно просить существенно ниже средней по рынку недвижимости, с большим дисконтом.

Если же покупателя удалось найти, то законных схем сделки купли-продажи существует всего четыре.

Первая схема – досрочное погашение. Покупатель сначала гасит долг, а потом, после снятия обременения, покупает дом в собственность. Это сделка на чистом доверии, и потому в дело идут банковские ячейки: в одну покупатель кладет сумму для банка, а во вторую – для продавца. Обе сделки проходят параллельно.

Вторая схема – перезаём, когда залог остается прежним, а кредит переходит покупателю. Банки не очень любят этот вариант, потому что меняют при этом проверенного заемщика на кота в мешке, да и кредитную ставку по новому договору обязательно поднимут.

Третий вариант – когда залог продает собственно банк. Всеми бюрократическими процедурами – снятием арестов и обременений, поиском покупателя, организацией сделки – занимается кредитор. Это удобно экономией времени продавца, но может очень сильно повлиять на стоимость недвижимости, и тогда заемщик рискует сильно проиграть в деньгах.

Последний вариант – самый простой и действенный. Продать дом, который заложен, за наличные своими силами.

По этой схеме продавец сам (или с помощью покупателя по договоренности) гасит остаток по кредитному договору, снимает обременение с залоговой недвижимости и продает ее как обычное свободное жилье.

В этом случае сделка будет выглядеть для банка всего лишь как досрочное погашение кредита. При этом заемщику еще на стадии оформления кредита под залог дома необходимо убедиться в отсутствии штрафных санкций за досрочное погашение.

Источник: https://binkor.ru/news/vazhno-znat/mozhno-li-prodavat-zalozhennyy-dom/

Можно ли и как продать квартиру в залоге у банка – договор купли продажи квартиры в залоге у банка (образец)

Продам дом в залоге

» Купля-продажа квартиры » Как продать квартиру в залоге у банка

5 499 просмотров

Иногда бывает так, что платить за квартиру, купленную в ипотеку, нужно еще несколько лет, а то и десятилетий, а продать ее необходимо прямо сейчас. Причины для этого могут быть самыми разными, начиная от сокращения на работе и заканчивая прибавлением в семье, из-за которого необходимо приобретать уже другое, более просторное жилье.

Можно ли продать квартиру в залоге

Можно. Квартира, купленная в ипотеку и/или находящаяся в залоге (это не всегда один и тот же объект недвижимости) находится под обременением. Как следствие, просто так продать такое жилье, без разрешения банка, невозможно. Однако существует 4 варианта, при помощи которых можно реализовать такое жилье. Часть из них требует вмешательства банка, а другие можно реализовать самостоятельно.

Досрочное погашение кредита

Данный вариант наиболее простой с технической точки зрения, но маловероятный с финансовой. Суть в том, чтобы продавец квартиры прежде чем реализовать свою недвижимость полностью погасил долг и снял все обременения. Сразу после этого он может продавать свою квартиру на общих основаниях и не оглядываться на то, что скажет банк.

Сложность в том, что обычно у человека нет денег на полное досрочное погашение, иначе он бы и так закрыл кредит заранее, чтобы не переплачивать.

Как следствие, придется срочно изыскивать недостающие средства.

В качестве варианта можно рассмотреть возможность оформить потребительский кредит для погашения ипотеки и, сразу же после получения денег от покупателя – досрочно закрыть потребительский заем.

Следует учитывать, что для досрочного погашения необходимо уведомлять банк заранее (обычно за 1 месяц). Как правило, никаких штрафов за такое погашение не бывает, однако вполне могут быть какие-то завуалированные комиссии.

Из всех доступных способов – это единственный вариант продать жилье по реальной рыночной стоимости и с минимальными усилиями в плане подготовки процедуры купли-продажи. Все остальные варианты сложнее реализовать и, как правило, стоимость квартиры значительно падает.

Пример: У человека есть квартира, купленная в ипотеку. Нужно погасить еще 1 миллион рублей до того момента, как долг будет закрыт полностью.

Эту сумму человек берет в качестве потребительского кредита и сразу же вносит в качестве досрочного погашения. С жилья снимают все обременения и квартиру можно продавать. Общая ее стоимость составляет 5 миллионов рублей.

Получив причитающуюся сумму с покупателя, продавец погашает потребительский кредит (1 миллион) и оставляет себе остаток суммы.

Вторая система предполагает тот факт, что у потенциального покупателя квартиры есть вся необходимая сумма на руках. То есть, приобретать жилье он будет не в кредит. Также нужно будет договариваться о том, что деньги будут выплачены за жилье (целиком или частично) до того, как жилье будет передано покупателя.

Обычно деньги передаются уже при подписании акта приема-передачи, что происходит на последних минутах процедуры купли-продажи, зачастую даже после регистрации права собственности на нового владельца.

Значительная часть потенциальных покупателей не хочет так рисковать и потому отказывается от сделки. Свести возможные проблемы к минимуму можно, но это потребует дополнительных затрат и усилий.

Например, можно арендовать в банке ячейку. Покупатель вкладывает в нее деньги, а договор аренды ячейки составляется так, чтобы продавец могу получить деньги только при условии, что они одновременно пойдут на погашение всей задолженности. Как правило, при таких сделках активно участвуют и представители банка, которые регулируют и контролируют всю процедуру.

На практике, лучше всего применять этот метод только в том случае, если остаток задолженности по кредиту сравнительно небольшой и его можно погасить при помощи небольшой части стоимости квартиры (до 20%). Эту сумму реально получить в качестве аванса за жилье.

После получения аванса достаточно погасить долг, снять обременение и логично завершить договор купли-продажи на общих основаниях с получением остатка суммы уже после подписания акта приема-передачи.

Пример: За квартиру осталось выплатить 1 миллион рублей заемных средств. Жилье стоит 10 миллионов рублей. Покупатель в качестве аванса выплачивает продавцу 1 миллион рублей (10% от суммы). Продавец сразу же погашает долг перед банком, и снимает обременение. Дальнейшая процедура купли-продажи производится на общих основаниях.

Этот варианта актуален для тех ситуаций, когда покупатель сам планирует оформлять ипотечный кредит для приобретения квартиры.

Стороны, вместе с представителем банка, могут обсудить ситуацию и договориться о том, что продавец как бы передает все свои обязательства перед банком другому человеку.

С этого момента уже новый собственник будет погашать остаток задолженности на тех же условиях, что и продавец до этого.

При такой системе важной особенностью является тот факт, что потенциального нового клиента-покупателя банк будет проверять так же тщательно, как и продавца в своей время. Как следствие, далеко не всегда можно получить одобрение.

Лучше всего, когда у покупателя финансовое состояние значительно лучше, чем у продавца или же, когда с продавцом начинают возникать проблемы.

Пример: Продавец потерял работу и именно поэтому хочет продать квартиру, так как выполнять свои обязательства перед банком он не в состоянии.

Логично, что начинают возникать просрочки и начисляются штрафы.

В такой ситуации банк с готовностью пойдет на подобную сделку, если поймет, что потенциальный новый клиент имеет возможность обслуживать долг значительно качественнее, чем продавец до этого.

Следует учитывать, что данная схема является абсолютно законной. Если залогодатель даст свое разрешение, то согласно ст.37 Закона об ипотеке, объект залога (в нашем случае – квартиру) можно продать.

Учитывая тот факт, что подобные сделки сложны и не особо популярны, цена квартиры, как правило, занижается примерно на 10-20%. Такая «скидка» позволяет покупателю смириться с неизбежными трудностями в оформлении. А вот продавец вряд ли обрадуется тому, что он получит значительно меньше, чем рассчитывал. Тем не менее если других вариантов нет, приходится хвататься за любую возможность.

Продажа квартиры с торгов

Последний, четвертый вариант, предполагает самостоятельную продажу квартиры банком. Если клиент не может обслуживать долг, это все равно произойдет рано или поздно. Чтобы ускорить процедуру, покупатель может согласиться на такую продажу без всяких предварительных судов и других подобных проблем, которые могут затянуться даже на несколько лет.

В данном случае покупатель просто дает разрешение на продажу жилья и больше ничего не контролирует. С одной стороны – удобно.

С другой – стоимость жилья, которое продается с торгов, как правило, устанавливается в таком объеме, чтобы гарантировано погасить кредит. Интересы заемщика не учитываются.

Как следствие, жилье могут продать и за половину стоимости или даже меньше. Это и является самым очевидным минусом данной схемы.

Пример: Остаток задолженности составляет 2 миллиона рублей. Квартира стоит 5 миллионов рублей. Банк выставляет ее на торги за 3 миллиона, лишь бы быстрее купили.

Но при этом, на торгах, если не будет заинтересованных лиц, стоимость жилья могут еще сбить до 2-х миллионов. Банк вряд ли пойдет на дальнейшее снижение, иначе погасить задолженность за счет вырученных средств не получится.

В результате вместо того, чтобы полностью закрыть кредит и остаться еще с 3 миллионами рублей на руках, клиент получает только закрытый долг и ни копейки сверху.

При продаже квартиры, находящейся в залоге у банка, используется немного нестандартный образец договора. Рассмотрим его подробнее.

договора

В таком документе обязательно должны быть следующие пункты:

  • Данные сторон сделки. В данном случае тут должен фигурировать еще и банк как залогодержатель.
  • Информация о квартире. Площадь, адрес, этажность и так далее.
  • Стоимость жилья. Указывается как цифрами, так и прописью.
  • Условия сделки. Тут можно описать, кто, как и когда получает деньги и так далее.
  • Обременения. Это обязательный пункт, в котором указывается, что данная квартира находится под обременением (в залоге у банка).
  • Подписи и дата.

В зависимости от того, какой именно вариант выбран, а также до чего договорились стороны, могут добавляться и дополнительные пункты/особенности будущей купли-продажи.

Для оформления такого договора нужно подготовить примерно такой перечень документов:

  • Паспорта сторон. От представителя банка, который будет ставить свою подпись на документе обычно требуется еще и доверенность.
  • Документы на квартиру. Обычно достаточно договора купли-продажи (или иного правоустанавливающего документа), выписки из ЕГРН, техпаспорта, справки из управляющей компании и выписки из домовой книги.
  • Договора кредита и залога. Предоставляются как старые, на предыдущего заемщика, так и новые, на нового клиента. Обычно подписание этих документов производится одновременно с подписанием договора купли-продажи.

Могут требоваться и другие документы, если стороны договорились об этом. Например, разрешение от супруги на кредит от покупателя или разрешение от органов опеки на ребенка продавца.

Образец договора

Скачать образец договора купли-продажи квартиры в залоге у банка Продать квартиру, которая находится в залоге достаточно сложно, но вполне реально. Другое дело, что подобные сделки имеют даже больше рисков и потенциальных проблем, чем обычные варианты купли-продажи.

На бесплатной консультации опытные юристы укажут, на что именно нужно обращать внимание в первую очередь. Они также могут сопровождать всю процедуру купли-продажи, тем самым сводя любые возможные проблемы к нулю.

Для вас работают БЕСПЛАТНЫЕ КОНСУЛЬТАЦИИ! Если вы хотите решить именно вашу проблему, тогда:

  • опишите вашу ситуацию юристу в онлайн чат;
  • напишите вопрос в форме ниже;
  • позвоните +7(499)369-98-20 – Москва и Московская область
  • позвоните +7(812)926-06-15 – Санкт-Петербург и область

Источник: https://ros-nasledstvo.ru/kak-prodat-kvartiru-v-zaloge-u-banka/

Как продать ипотечную квартиру, когда она в залоге у банка – пошаговая инструкция

Продам дом в залоге

Жизнь штука не простая и предугадать в ней все невозможно. Вот, например, купил человек квартиру с помощью ипотечного кредита сроком на 15 лет. Неожиданно жизненная ситуация человека резко меняется и, например, нужно срочно менять место жительства.

Ситуаций может быть масса, и жизненные планы имеют обыкновения резко меняться. А тут ипотека почти на пол жизни. Что делать? Как и кому продать обремененную недвижимость, находящуюся в залоге у банка? Ответ – можно. Причем есть несколько способов решить эту задачу.

Обо всем этом подробнее, ниже в этой статье.

Ипотека — это обременение или ограничение на распоряжение квартирой, наложенное банком, выдавшим ипотечный кредит заёмщику для покупки этой квартиры. Такое обременение будет наложено до полного погашения заемщиком ипотечного кредита.

После того как квартира куплена, заёмщик регистрирует в Росреестре право собственности и одновременно с этим регистрируется обременение на квартиру в единой базе недвижимости. Это ограничение будет видно каждому, кто закажет выписку из Росреестра. Снять обременение можно будет после того как кредит будет погашен.

Вернемся к нашей истории, когда есть квартира с ипотечным обременением, которую нужно продать. Продать такую квартиру можно как самостоятельно, так и с помощью самого банка. Основная проблема при продаже такой квартиры заключается в финансовых расчетах.

По документам собственник у квартиры один и это подтверждается правом собственности, а по факту деньги от продажи квартиры получат физическое лицо (заемщик) с одной стороны и банк-кредитор с другой. При этом каждый участник такой сделки будет отслеживать исключительно свои интересы.

неприятность здесь в том, что при такой продаже продавец в нашем случае это заёмщик понесет существенные финансовые потери. Почему? Подробности далее в статье.

Варианты реализации недвижимости обремененной ипотекой

Решить задачу продажи обремененной недвижимости можно 4 способами:

4. Обратиться в банк кредитор с просьбой о помощи в продаже этой квартиры.1. Досрочное закрытие ипотечного кредита.2. Погашение кредита за счет денег покупателя при ее продаже.

3. Продажа залоговой квартиры вместе с ипотечным кредитом.

Далее будет рассматриваться каждый вариант более подробно.

Продажа квартиры путем досрочного погашения кредита

Этот вариант решения задачи самый простой и в то же время самый сложный. Дело в том, что в этом случае заемщик должен полностью погасить остаток кредитной задолженности перед банком. Необходимой суммы для погашения, как правило, нет. Заемщику нужно где-то достать необходимую сумму.

Для этого можно обратиться в другой банк и взять потребительский кредит. В этом случае можно получить отказ, если кредитная нагрузка заемщика очень большая. Если же потребительский кредит получен заемщик, просто гасит остаток по ипотеки и спокойно продает квартиру.

Перед этим обязательно нужно получить от банка справку подтверждающую закрытие кредита и передать ее в Росреестр для снятия обременения.

После проведения всех этих процедур квартира становиться полностью в распоряжении гражданина, и он может спокойно продавать ее в обычном режиме.

При этом нужно отметить, что после того, как обременение будет снято, квартира станет более привлекательной для потенциальных покупателей и соответственно ее можно будет продать дороже, чем можно было бы продать ее с обременением.

Потребительский кредит можно будет закрыть сразу же после получения денег за проданную квартиру.

Стоит отметить, что некоторые банки в своих кредитных договорах указывают, что в случае, если заемщик досрочно погашает ипотечный кредит, он выплачивает банку некоторый штраф. По этой причине такой вариант решения задачи может быть финансово не очень выгоден заемщику.

Также стоит отметить, что это единственная возможность продажи недвижимости с ограничением ипотекой по максимальной рыночной цене. Другие варианты несколько сложнее и их реализация предполагает некоторый ценовой дисконт.

Продажа квартиры и погашение кредита деньгами покупателя во время сделки

Это второй вариант решения задачи по продаже ипотечной квартиры. Он предполагает, что покупатель пришел со своими деньгами, то есть наличными и согласен купить квартиру с ипотечным обременением. В этом случае часть денег покупателя уходят банку на погашение оставшейся задолженности заемщика, а вторая часть передается продавцу (заемщику). Как это реализовать?

Если остаток по ипотеке не большой можно с покупателем договориться с покупателем чтобы он передал необходимую сумму денег в качестве аванса.

Закрыть этими деньгами долг перед банком, снять ипотечное ограничение и продать недвижимость уже «чистой». Аванс можно внести по предварительному договору покупки квартиры.

Это послужит для покупателя гарантом того, что квартира ему достанется в любом случае.

В случае если остаток по ипотеке превышает разумные размеры аванса, то получить такую сумму в качестве аванса не получиться. Тогда придется к сделке привлекать банк-кредитор. Расчеты по сделке будут проходить с использованием двух банковских ячеек.

К одной из ячеек доступ получает представитель банка кредитора, в которой предварительно будет заложена сумма долга по кредиту, а во вторую ячейку получит доступ продавец квартиры, то есть заемщик.

И банк, и заемщик получать доступ к ячейке только после того, как право собственности на квартиру перейдет покупателю.

Нужно отметить, что вместе с переходом собственности на имя покупателя ему также достанется квартира с ипотечным обременением, которое он может сразу же снять, потому что кредитные обязательства перед банком закрыты. Банк выдаст покупателю справку, подтверждающую факт погашения задолженности.

Это самый распространенный способ продажи залоговой квартиры. При такой сделке банк-кредитор предоставляет услуги депозита с ячейками для проведения расчета по сделке.

Если предполагается безналичный расчет можно воспользоваться аккредитивом. Аккредитив — это тоже ячейки только виртуальные. Доступ к деньгам здесь тот же, как и в случае с ячейками.

Стороны получают деньги только после того как собственность на квартиру перейдет на имя покупателя.

Полезно будет почитать:Ипотека: какой вид погашения кредита выбрать?

Продажа недвижимости вместе с ипотечным кредитом

Этот вариант возможен, когда покупатель предварительно дал свое согласие на покупку квартиры, находящуюся в залоге у банка, но при этом не имеет необходимой суммы для ее покупки и готов купить ее с использование ипотеки. Здесь банк может пойти навстречу покупателю.

В такой сделке происходит продажа не только квартиры, но и долговых обязательств включая обременения. Другими словами, в такой сделке банк продает остаток по кредиту с тем же залогом на квартиру новому заемщику. Это очень выгодная для банка сделка, так как он зарабатывает на процентах от выданного кредита. Чем дольше будет кредит, тем больше банк на этом заработает.

Если продавцу повезло, и нашелся именно такой покупатель, то по согласованию с кредитором организуется перемена участников по кредитным обязательствам. Банк заключает с покупателем два договора. Первый – договор цессии, а второй – договор приобретения квартиры.

После этого покупатель оформляет собственность на квартиру вместе с обязанностями по выплате кредита. Статус квартиры при этом не изменяется, и она по-прежнему будет находиться в залоге у кредитора до полного погашения кредита.

Важно отметить, что факт наличия обременения квартиры в виде ипотеки не доставляет большой радости потенциальным покупателям.

Поэтому при таких сделках для того, чтобы сделать покупателя более сговорчивым такие квартиры предлагаются с дисконтом в 15-20% ниже рынка. Нужно отметить, что это не самый худший вариант.

Худший вариант уничтожающий весь оптимизм продавца происходит, когда банк сам продает квартиру. Об этом ниже.

Продажа квартиры банком через торги

Этот вариант кошмарный для заемщика потому, что квартиру продает сам банк. Такое может случиться в том случае если заемщик по стечению обстоятельств не может обслуживать свои кредитные обязательства и не может найти покупателя на свою квартиру. В этом случае банк через суд взыскивает остаток по кредиту через продажу квартиры на аукционе.

Через аукцион банк продает квартиру быстро и дешево потому, что заинтересован в возврате своих денег, а на все остальное ему наплевать.

При такой продаже стоимость недвижимость может составлять всего лишь 50% от рыночной стоимости, но которая гарантирует банку возврат своих средств. Именно в возврате этих средств кровно заинтересован банк, а интересы заемщика его не интересуют.

Этот вариант является худшим из возможных. Его следует избегать и стараться решать вопрос продажи квартиры другими способами.

Также читайте по этой же теме:

Где купить квартиру по льготной ставке 6,5%

Ипотека и падения рубля

Если тебе понравилась наша статья, не забудь поставить лайк

Источник: https://zen.yandex.ru/media/move/kak-prodat-ipotechnuiu-kvartiru-kogda-ona-v-zaloge-u-banka-poshagovaia-instrukciia-5fae82b8f2466e181061b451

Покупка дома в залоге у банка. Какие есть риски при приобретении заложенной недвижимости? на сайте Недвио

Продам дом в залоге

В современном мире финансовое состояние населения не всегда стабильно. Судьба может преподнести ряд неожиданных изменений. И так часто случается, что эти перемены не являются позитивными.

Экономический кризис, массовое сокращение штата на предприятиях, безработица и другие ситуации могут повлиять на снижение доходов. Вследствие этого человек может потерять свой постоянный заработок. Затем он постепенно лишается всех своих накоплений. Ипотечные платежи становятся непомерной ношей и есть все шансы, что дом перейдет в собственность банка…

Процесс перепродажи залоговой собственности банком

Банки охотно кредитуют недвижимость. Ведь это надежный, долгосрочный и прогнозируемый актив.

На сегодняшний день большая часть граждан приобретает жилье в ипотеку. Это определенный риск, так как дом находится в залоге у банка в течение длительного срока. Если своевременно не погашать задолженность, это грозит штрафом и начислением пени.

Если оплата по кредиту прекращается вовсе, то, согласно договору, дом переходит в собственность банка. Владелец не сможет сделать возврат вступительного взноса и ранее уплаченных платежей. Поэтому к покупке имущества в кредит необходимо подходить очень ответственно.

Схема отчуждения и реализации недвижимого имущества банком выглядит обычно следующим образом:

Для того, чтобы обезопасить себя от такой ситуации, кредиторам следует внимательно изучить все варианты ипотечных программ и рассчитать сумму ежемесячного платежа. Ведь, в случае неспособности заемщика выплатить кредит, его признают банкротом.

После этого объект кредитования переходит к банку. В дальнейшем имущество будет реализовано на торгах. И скорее всего залоговый дом будет выставлен на продажу ближе к минимальной цене на рынке в период проведения аукциона, так как для банка это непрофильный актив, под который резервируются (замораживаются) его другие активы.

Основные риски при приобретении залогового жилья

В тех случаях, когда дом не получается продать, финансовая организация для возврата своих вложений принимает решение об уменьшении цены на 30 или даже 50 процентов. При выкупе залогового имущества можно столкнуться с некоторыми неприятностями:

1. Претензия бывшего владельца к банку

Перед сделкой нужно выяснить, выдвигает ли прежний плательщик иск или нет. Также стоит уточнить у банка, ведет ли он с первоначальным хозяином судебные тяжбы.

Если это так, то, скорее всего, на данное жилье будет наложен судебный арест, и он будет действителен до завершения разбирательства. Скорее всего, купить этот дом с залога будет уже невозможно.

Важно также изучить историю заложенной недвижимости, и почему она выставлена на торги.

Следует учесть, что если сделка была проведена между сторонами, а банк не сообщил о наличии претензионных разбирательств, то операция не считается юридически грамотной и не имеет никакой силы. Денежные средства, перечисленные за долгожданные квадратные метры, не будут возвращены.

2. Разбирательства с бывшим собственником по истечению определенного времени

Если даже в период покупки дома судебных тяжб нет, это не гарантирует возникновения такой ситуации в дальнейшем.

Погасив долги, предыдущий заемщик может выдвинуть запрос на возвращение ему жилплощади через суд. Это обстоятельство затруднит процедуру покупки объекта недвижимости.

3. Регистрация заемщиком в объекте недвижимости третьих лиц

Факт прописки чужих людей в залоговом имуществе может выясниться уже после его приобретения.

Бывший обладатель мог зарегистрировать родственников или других людей, не поставив об этом в известность банк. Ситуация осложнится, если выяснится факт регистрации несовершеннолетних детей.

Чтобы выписать ребенка, необходимо будет предоставить другую площадь, которая будет равнозначна предыдущей.

Таким образом, приобретая залоговое жилье, можно прилично сэкономить, но вдобавок к этому приобрести немало проблем и сложностей. Для безопасности сделки важно тщательно разузнать все особенности потенциальной покупки, а также привлечь профессионального юриста по профилю таких операций.

Сделки с недвижимостью

Была ли эта статья для вас полезной? Пожалуйста, поделитесь ею в соцсетях:

Не забудьте добавить сайт Недвио в Закладки. Рассказываем о строительстве, ремонте, загородной недвижимости интересно, с пользой и понятным языком.

Источник: https://Nedvio.com/pokupka-doma-v-zaloge-u-banka/

Можно ли продать недвижимость в залоге у банка?

Продам дом в залоге

Существует несколько способов как это сделать, но при этом все ваши действия, в обязательном порядке, необходимо предварительно согласовывать с банком.

Стандартный вариант продажи залоговой недвижимости

На продажу залогового жилья заёмщиков толкают разные причины. Так, к примеру, потеряв работу или выйдя в декрет заёмщик может стать неплатёжеспособным, кому-то нужно переехать в другой город и сменить место проживания, ну или же срочно понадобилась крупная сумма денег.

Какой бы ни была причина, нужно сначала обратиться в банк, который является вашим кредитором

В зависимости от конкретной ситуации банк не всегда может дать соглашение на ваш запрос. Реакция банка в большей степени зависит от условий прописанных в кредитном договоре. Но в большинстве случаев, если заёмщик даст обязательство на досрочное погашение кредита в его полном объёме, то вероятность согласия банка на продажу залогового имущества существенно возрастет.

Происходит это следующим образом:

Определение рыночной стоимости залоговой квартиры с последующим выставлением жилья на продажу и поиском на неё покупателя. Когда будет найден покупатель – оформляется сделку купли-продажи таким образом, чтобы общая стоимость от квартиры была впоследствии разделена покупателем на две части – величину кредитной задолженности продавца-заёмщика и на оставшуюся часть от стоимости квартиры.

Каждая из этих частей, от общей стоимости жилья распределяется в соответствующие банковские ячейки, одна из которых принадлежит банку, а вторая продавцу.

После получения кредитором своей части от совершённой сделки, он передаст в палату регистрации необходимые документы о снятии обременения с квартиры и бланки для регистрации соответствующей сделки.

Обе сделки при этом заключаются параллельно друг с другом.

Продажа залоговой квартиры со сменой заёмщика

Существует и другой вариант. Если же найденный покупатель не имеет необходимой суммы средств для покупки жилья, то в этом случае возможна продажа залогового имущества со сменой прав заёмщика.

Покупатель выплачивает продавцу лишь разницу между общей стоимостью квартиры и размером непогашенной банковской ссуды, оставшуюся часть которой впоследствии и выплачивает банку взяв на себя права заёмщика.

Хотя такие случаи происходят довольно часто, банки не всегда приветствуют подобные сделки.

Это объясняется тем, что новоиспечённого заёмщика ещё нужно проверить на предмет платёжеспособности, а саму ставку по кредиту нужно будет рефинансировать, так как с момента оформления ипотеки прошлым заёмщиком она могла значительно измениться. Этот вариант не всегда выглядит привлекательным для покупателя недвижимости.
  1. Во-первых, ему приходится достаточно долго ждать переоформление документов собственности после того как жильё было выведено из под залога, а этот процесс может растянуться на один-два месяца.
  2. Во-вторых, размер авансового платежа обычно получается в разы большим, нежели при покупке обычного, не ипотечного жилья.

Продажа залоговой квартиры банком

Если же ситуация дошла до того, что заёмщик не может найти покупателя на залоговую недвижимость и не в состоянии своевременно вносить платежи по кредиту, то на основании предварительного решения суда жильё будет продано банком с аукциона.

Помимо этого для того чтобы банк смог в судебном порядке изъять недвижимость заёмщика, необходимо соблюдение двух условий: Общая сумма по задолженности должна составлять не менее 5% от стоимости жилья указанной в кредитном договоре при его оформлении.

Период просрочки по ежемесячным платежам должен быть не менее трёх месяцев.

При этом, в зависимости от условий кредитного договора, заёмщик может запросить отсрочку по выплатам задолженности до одного года по причине семейных или тяжёлых финансовых обстоятельств.

В том случае если квартира всё же будет выставлен на торги, для совершения продажи необходимо наличие как минимум двух покупателей. Это достаточно сложный и трудоёмкий для банка процесс и, как правило, такие ситуации случаются достаточно редко.

Продажа залоговой недвижимости после досрочного погашения займа

Если заёмщик уже выплатил по ипотеке большую часть задолженности, то кредитные организации рекомендуют изучить принцип продажи залоговой недвижимости после досрочного погашения займа.

Таким образом, если банк оформил заёмщику ипотеку на сумму в один миллион рублей, а на этот момент заёмщик остался должен ещё 200 тысяч рублей, то должник самостоятельно получив эти деньги может досрочно погасить долг.

После чего кредитор незамедлительно снимет обременение с недвижимости. А сам заёмщик таким образом без лишних трудностей сможет продать квартиру получив обратно свои деньги.

Существует два варианта ответа на вопрос – где же взять эти недостающие 200 тысяч рублей? Первый состоит в том, чтобы взять потребительский кредит в другом или этом же банке.

Если заёмщик зарекомендовал себя как обязательного и платёжеспособного клиента с положительной кредитной историей, то отказ вряд ли последует, а погасить ипотечный займ можно будет сразу после продажи недвижимости.

Второй способ – это договорится с покупателем жилья о задатке в размере оставшейся суммы на погашение кредита. В данной ситуации есть определённый риск для покупателя, но взамен продавец может снизить стоимость квартиры.

Изменение жилищных условий в большую сторону

Также в банковской практике встречаются случаи, когда уже довольно продолжительное время выплачивающий ипотеку заёмщик решает продать залоговую недвижимость по причине нужды в жилье большего размера. Другими словами, с целью улучшения своих жилищных условий.

Эта ситуация вполне привычна для кредиторов и часто они удовлетворяют подобный запрос клиента дав согласие на продажу залоговой недвижимости по вышеописанным схемам.

При этом вырученная часть суммы от продажи квартиры идёт на погашение текущей задолженности, а часть средств которые остались, расходуются на первичный взнос при покупке более комфортабельного жилья, но уже по другому кредитному договору.

Изменение жилищных условий в меньшую сторону

Бывает и так, что заёмщик, не рассчитав свои силы и средства, берёт в ипотеку жильё которое ему крайне трудно оплачивать и в результате возникает желание обменять его на более скромную квартиру.

Такой вариант продажи залоговой недвижимости тоже возможен, но в отличии от предыдущего варианта менее приветствуется банками и проводится при обязательном согласии кредитора под его строгим наблюдением.

Продажа залогового жилья незаконно

Напоследок стоит упомянуть о незаконной продаже залоговой недвижимости.

Нюанс в том, что большинство кредитных организаций заключая договор с заёмщиком, включает в договор пункты следуя которым имущество залога не может быть передано в собственность третьим лицам, при одном лишь исключении – универсального приёма прав при получении наследства.

При нарушении данного условия не только становится недействительной сделка продажи залогового жилья, но и возникает большая вероятность того, что банк потребует досрочного погашения кредита в полном его объёме невзирая на то, кому принадлежит недвижимость в данный момент.

Источник: https://credits.ru/publications/222400/mozhno-li-prodat-nahodyaschuyusya-v-bankovskom-zaloge-nedvizhimost/

Прощай, ипотека

Продам дом в залоге

Рассказываем о том, как можно продать заложенную по ипотечному кредиту квартиру и рассчитаться с долгом

Анна Беликна/Интерпресс/ТАСС

Необходимость продать ипотечную квартиру может возникнуть неожиданно. Например, в связи с финансовыми трудностями у заемщика или если отпала надобность в приобретении квартиры. В большинстве случаев залоговое жилье реализуется с целью улучшения жилищных условий, переезда в более просторную квартиру или другой район, считают в компании «Метриум».

Доля ипотечных квартир составляет 7–10% от общего объема предложения на вторичном рынке Москвы, сообщила управляющий партнер компании «Метриум», участник партнерской сети CBRE Мария Литинецкая. Таким образом, почти каждая десятая вторичная квартира продается с обременением по ипотеке (в залоге у банка).

Если заемщик больше не может нести долговые обязательства, он вправе продать залоговую квартиру. Однако найти покупателя, который согласится иметь дело с ипотечным имуществом, не так просто.

«Каждому хочется купить квартиру без долгов и обязательств, а таких объектов на вторичном рынке предостаточно», — говорит руководитель отдела ипотеки и кредитов компании «НДВ-Супермаркет недвижимости» Ирина Ячменева.

Согласия кредитора при такой схеме не требуется, но должнику следует предупредить банк о досрочном погашении кредита. Стороны заключают предварительный договор купли-продажи или договор задатка.

Одновременно заемщик получает от покупателя сумму, равную остатку долга по ипотеке. На эти средства он выплачивает кредит и получает в банке справку об отсутствии задолженности и закладную на квартиру.

Далее ему необходимо подготовить пакет документов — паспорт, заявление о снятии обременения, закладную, свидетельство о регистрации права собственности или выписку из ЕГРН. «Росреестр проверяет заявку, и если все документы в порядке, то обременение с квартиры снимается. Завершающим этапом становится подписание уже основного договора купли-продажи», — объясняет Мария Литинецкая.

Заемщику останется лишь переоформить недвижимость на нового собственника и получить свои деньги. Следует иметь в виду, что за досрочное погашение кредита банк может потребовать комиссию, рассказывает старший юрист независимой юридической группы «Стрижак и Партнеры» Александр Лысяков.

Есть и другой вариант — заключение трехстороннего договора с участием кредитора. Для потенциального покупателя эта схема надежнее. В первом случае желающий приобрести залоговую недвижимость рискует остаться без денег и квадратных метров.

«Есть вероятность того, что, погасив задолженность, продавец откажется от переоформления квартиры. Конечно, с большой вероятностью суд встанет на сторону потерпевшего (покупателя).

Вот только возврат уже внесенных средств может растянуться на неопределенное время», — говорит Мария Литинецкая.

Чтобы получить согласие банка на продажу недвижимости, нужно написать заявление в свободной форме в любом удобном отделении банка, объясняет начальник управления ипотечного кредитования МКБ Ирина Простакова.

Деньги будущего собственника квартиры при этом закладываются в две депозитные ячейки.

Средства в первой принадлежат залогодержателю и предназначены для погашения долга по ипотеке, во второй — для выплаты оставшейся части заемщику.

«После этого регистрируется договор и предоставляются документы для раскрытия первой ячейки. Вслед за полным досрочным погашением ипотеки банк снимает обременение и раскрывает продавцу ячейку с разницей между стоимостью квартиры и остатком по ипотеке», — рассказывает Ирина Простакова. Таким образом, погашение залога происходит одновременно с переходом права собственности.

Другой способ — купить не квартиру, а ипотечный кредит. В этом случае новый покупатель переоформляет на себя обязательства по ипотеке, в результате чего происходит смена ипотечного заемщика и переход права собственности.

Процедура перекредитования почти не отличается от обычного оформления ипотеки. Покупатель точно так же предоставляет в банк пакет документов для рассмотрения его кандидатуры.

«Если клиент соответствует условиям, составляется новый договор.

Согласно этому документу жилье продолжает оставаться в банковском залоге, но деньги по кредиту выплачивает уже другой клиент», — объясняет Ирина Ячменева из «НДВ».

В таком случае перерегистрацию обременения в Росреестре из-за смены владельца производит сама кредитная организация. А от прежнего заемщика потребуется только подписать дополнительное соглашение о переуступке долгового обязательства.

«Однако этот способ не всегда выгоден для будущего покупателя, так как вместе с необходимостью погашения основного долга и процентов могут перейти и другие обязательства. Например, по погашению неустойки в связи с ненадлежащим исполнением договора», — предупреждает Александр Лысяков.

Отказаться от участия в продаже

При таком способе банк будет вести сделку от начала и до конца — участие заемщика не потребуется. Эта схема подходит тем собственникам, которые по каким-либо причинам не могут лично контролировать продажу залоговой квартиры. Например, из-за переезда в другую страну, длительной командировки или проблем со здоровьем.

Тогда банк самостоятельно организует поиск покупателя и проводит сделку купли-продажи.

При этом кредитор берет на себя подготовку всех документов, занимается оценкой стоимости недвижимости, ее страхованием и снятием обременения в Росреестре.

Бывшему собственнику останется лишь поставить свои подписи. А положенный ему остаток суммы можно забрать из банковской ячейки сразу после регистрации сделки.

Если же дело дошло до суда, то кредитор почти наверняка будет реализовывать квартиру сам, предупреждает эксперт «Юридического бюро № 1» Юлия Комбарова. «Банк может добиться права на взыскание залогового имущества. В этом случае квартира будет продаваться в рамках исполнительного производства», — добавляет генеральный директор компании «Современная защита» Леонид Файнберг.

Источник: https://realty.rbc.ru/news/5bac999a9a79477bec0b4c9b

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.