Предварительный договор купли продажи долевой квартиры

Содержание

Предварительный договор купли-продажи доли квартиры. Образец

Предварительный договор купли продажи долевой квартиры

Предварительный договор купли продажи доли в квартире нужен для фиксирования намерений продавца продать долю в квартире, а покупателя – приобрести ее на заданных условиях.

Особенности предварительного договора купли-продажи

Российским законодательством не запрещается продажа доли, а не целой квартиры. Такая сделка может происходить в несколько этапов: вначале подписание предварительного договора, затем – основного.

Предварительный договор купли-продажи фиксирует намерения сторон заключить в перспективе основную сделку. Такой документ не подлежит регистрации в Росреестре и вовсе не является обязательным для оформления.

Между тем, наличие предварительного соглашения, оформленного должным образом, позволяет в принудительном порядке заставить вторую сторону подписать основной договор в установленные сроки.

Также указанный договор позволяет зафиксировать цену продажи доли в квартире и прочие существенные условия, менять которые собственник в одностороннем порядке не имеет права.

Таким образом стороны страхуют себя от дополнительных рисков в виде отказа от покупки квартиры в перспективе или изменения договорной цены недвижимости.

Ключевая особенность предварительного договора состоит в его предмете. Он заключается не в переходе прав собственности на квартиру, а в намерении продавца/покупателя заключить в перспективе сделку на заданных условиях. После подписания базового договора предварительный – автоматически аннулируется. По предварительному соглашению собственник не меняется.

Специфика сделки купли-продажи доли квартиры заключается в том, что продавец первоначально обязан предложить ее другим собственникам. И только после полученного отказа, оформленного документально, он может приступать к заключению сделки с третьими лицами.

Под отказом также понимается отсутствие официального ответа от прочих собственников недвижимости в течение 30 дней.

Если продавец приступит к продаже, минуя правило о преимущественном праве других собственников, то такая сделка легко оспаривается в судебном порядке. Покупатель при этом вправе потребовать компенсации понесенных убытков.

На продавца накладывается еще одно ограничение: он не вправе продавать принадлежащую ему долю дешевле, чем до этого предложил другим собственникам.

предварительного договора

Договор о намерениях сторон заключить сделку купли-продажи доли в квартире составляется по усмотрению сторон. Он не имеет унифицированной формы. Документ составляется в письменной форме, устные договоренности в данном случае не имеют юридического значения.

Примерная структура документа будет следующая:

  • указание на стороны сделки: их ФИО, паспортные данные;
  • предмет: заключение договора купли-продажи, сроки его подписания;
  • характеристика квартиры, в которой продается доля: адрес квартиры, площадь, количество комнат, этаж;
  • подробная характеристика доли, выделенной в натуре или только на бумаге (например, ½ в собственности или комната в коммунальной квартире с отдельным кадастровым номером);
  • цена доли в квартире и порядок расчетов (рассрочка платежа, наличная или безналичная форма, использование банковской ячейки, депозита или услуг нотариуса) – ее стороны вправе определять в договорном порядке, но с учетом предложения продавца другим собственникам;
  • наличие аванса или задатка (задаток при срыве сделки продавцом возвращается покупателю в двойном размере);
  • сведения о других собственниках квартиры и дата получения от них отказа от преимущественного права покупки или отправки официального предложения, которое осталось без их внимания;
  • сведения о наличии прописанных лиц и условия их выселения – например, снятие с регистрационного учета в течение 7 дней после госрегистрации;
  • информация об обременениях или их отсутствии – если обременения есть, но покупатель об этом не был уведомлен, то он может отказаться в дальнейшем от подписания основного договора с возвратом залога или аванса, имея на это все правовые основания;
  • сведения об отсутствии задолженности по коммунальным платежам или порядке и ответственном лице за погашение долга – например, продавца можно обязать погасить все долги из полученного им аванса от покупателя;
  • права и обязанности сторон;
  • дата оформления и подписи сторон;
  • прочие условия по усмотрению сторон: порядок урегулирования споров, форс-мажоры, количество экземпляров.

К договору прилагаются копии технической и правоустанавливающей документации.

Нюансы заполнения

В том случае, если в тексте документа не прописана конкретная дата подписания основного договора, по умолчанию предварительное соглашение действует год.

Одна из сторон должна отправить второй официальное предложение заключить сделку до окончания действия предварительного соглашения.

Само предварительное соглашение не обязательно заверять у нотариуса. Тогда как основной договор по продаже доли квартиры по новым правилам, вступившим в силу в 2016 году, подлежит обязательному удостоверению в нотариальной конторе.

Образец предварительного договора купли продажи доли в квартире можно скачать здесь.

Не нашли ответа на свой вопрос? Звоните на телефон горячей линии 8 (800) 350-34-85. Это бесплатно.

Источник: https://zakonguru.com/nedvizhimost/priobretenije/pokupka/predvaritelnyj-dogovor-2.html

Купля-продажа квартиры с несколькими собственниками: образец договора, условия и порядок заключения договора купли-продажи квартиры находящейся в общей собственности, список документов | Жилищный консультант

Предварительный договор купли продажи долевой квартиры

Купля-продажа любого имущества является неотъемлемым свойством частной собственности, которая введена в Конституции 1993 года. Граждане вольны заключать сделки и свободно передавать имущество, в том числе на основе договора.

Договор купли-продажи отличается от остальных сделок обязательной платностью передачи собственности, обладающей вещными и стоимостными показателями.

Квартира не может быть перемещена и передана как-либо иначе, кроме установления режима проживания и пользования определенной территорией, поэтому регулируется иными правовыми нормами.

В частности, основные условия и базовые принципы договорных отношений в сфере купли-продажи заложены в рамках статьи 454 ГК РФ, но в судебной практике и при заключении самих типовых договоров следует обратить внимание на параграф 7 статью 549. Данная норма определяет порядок пользования и передачи недвижимости, а также формирование цены, форму заключения и особую ответственность сторон. Квартиры, имеющие несколько собственников, регулируются статьей 247.

Внимание. Если у вас возникнут вопросы, можете бесплатно проконсультироваться с юристом по телефону: +7 800 350-83-46 по все России. Звонки принимаются круглосуточно. Позвоните и решите свою проблему. Это быстро и удобно.

Сторонами сделки признаются заинтересованные лица, представленные со стороны покупателя любым физическим или юридическим лицом, а со стороны продавца – собственником.

Требования к квартире при покупке

Квартира также должна соответствовать нормам технического регламента и законодательным нормам:

  • Строение не должно быть списано. Соответствующая информация хранится в БТИ и администрации поселения.
  • Если в квартире выделены доли на нескольких собственников, каждый из них должен пройти процедуру государственной регистрации.
  • Квартира должна быть частной, то есть либо купленной у застройщика, либо приватизированной.
  • В квартире не должна быть произведена незаконная перепланировка.
  • В квартире не должно быть прописанных, особенно несовершеннолетних.

Также важно, чтобы сами стороны сделки могли проводить операции с недвижимостью и отвечали следующим критериям:

  • Обладать дееспособностью. В некоторых случаях покупатель по согласованию с продавцом может привлечь эксперта-психиатра для заключения о возможности лица совершать значимые юридические действия.
  • Быть совершеннолетними. Несовершеннолетние могут владеть имуществом, но продажа квартиры осуществляется законным представителем.
  • Обладать достаточной правоспособностью. Очевидно, что лицо, не являющееся собственником жилья, не может распоряжаться им.

Виды общей собственности

Вне зависимости от причин возникновения, собственность может обладать статусом общей в двух правовых режимах:

  • Долевая собственность – лица имеют право на владение и распоряжение определенной дробной долей в рамках одного объекта недвижимости. При уведомлении второго собственника и предоставлении права приоритетной продажи возможно свободное распоряжение долей.
  • Совместная собственность – лица обладают равными правами на один и тот же объект, при этом равенство не обязательно означает долю (в том числе 50%). Подобное имущество можно разделить, но до момента раздела каждый имеет право соглашаться или отказывать в проведении сделки.

Долевая собственность возникает не только при изначальной долевой покупке. Причиной также может быть наследство, разделенное на перечень наследников, или распавшийся брак. В последнем случае стороны или заключают соглашение о выделении долей, или проводят раздел в суде, как близкие родственники.

Совместная собственность возникает во время заключения брака, но только на то имущество, которое было приобретено в его период.

Супруги могут совместно пользоваться имуществом, но распоряжаться только по обоюдному согласию.

Стоит отметить, что совместная собственность не предполагает наличие нескольких собственников: владелец всегда один, но другой член семьи имеет право в перспективе получить долю.

Порядок оформления договора купли-продажи

В связи с усложненным порядком собственности, этапы и порядок оформления договора также отличаются от простой сделки:

  1. Перед заключением договора необходимо убедиться, что права других совладельцев соблюдены. В частности, продавец должен уведомить их письменно и предоставить 30 дней на приоритетную покупку. Сделка может быть признана недействительной, если данное правило не соблюдено, но лишь в течение одного года (например, если не известно, где находится второй собственник, он может расторгнуть сделку через суд).
  2. Следует проверить, выделена ли доля в натуре (либо факт наличия коммунальной квартиры) или доли лишь определены соглашением. В случае если продавцу принадлежит лишь некая часть (без конкретного указания комнаты, площади), сначала необходимо провести выделение.
  3. Если квартира принадлежит лицу, находящемуся в браке, и является совместной собственностью, необходимо получить письменное согласие супруга на проведение сделки.
  4. Если доля принадлежит несовершеннолетнему, следует получить разрешение из органов опеки. Аналогично, если у лица есть опекун, то оформляется подобное разрешение.
  5. Оформить предварительный договор купли-продажи квартиры, фиксирующий намерения сторон. Посмотреть и скачать можно здесь: [Образец предварительного договора купли-продажи].
  6. Затребовать у собственника справки, подтверждающие отсутствие задолженностей, наложенных арестов и ограничений. Также необходима справка из ФМС, паспортного стола и выписка из ЕГРП, которую покупатель может заказать самостоятельно.
  7. Необходимо изучить причины возникновения долевой (совместной) собственности. Область риска – наследство, в рамках которого можно восстанавливать права сроком до трех лет.
  8. Квартира проверяется на наличие обременений, которые могут не отмечаться в реестрах. Справки должен предоставлять сам собственник.
  9. Подписывается договор купли-продажи на долю или квартиру целиком (при совместной собственности), в рамках которого указывается согласие (или причина отказа) других собственников.
  10. В стандартном договоре указывается порядок прекращения регистрации собственников и финансовые взаимоотношения между ними в случае, если выплаченная сумма должна быть разделена. Заполнение подобного документа может быть связано с привлечением данных лиц к подписанию обязательств.

Порядок регистрации перехода прав собственности

Заключив договор, стороны должны оформить соответствующие права. Более того, возможно внесение задатка на любой из стадий, что также должно быть отмечено в документах. Для проведения государственной регистрации, если договор уже действует, необходимо:

  1. Совместно с собственником определить момент передачи средств. Если он наступает до подачи документов в Росреестр, следует оформить договор задатка или расписку.
  2. С пакетом документов следует обращаться в Росреестр или многофункциональный центр, полномочия которых позволяют рассмотреть заявление собственника, обстоятельства смены записи в реестре.
  3. Спустя 10 дней проходит процедура выдачи свидетельства на нового собственника.
  4. Проводится передача квартиры по акту приема-передачи. В случае если средства (или часть средств) не были уплачены ранее, заключается также акт передачи денежных средств.

Список документов

Какие документы нужны, определено гражданским и жилищным законодательством:

  • Паспорта для идентификации в регистрационном органе.
  • Соглашение, при составлении которого использовался образец договора купли-продажи с несколькими собственниками. Посмотреть и скачать можно здесь: [Образец договора купли-продажи квартиры с несколькими собственниками]. В рамках документа указывается итоговая стоимость, порядок передачи и перечень самих собственников.
  • Заявление в Росреестр с просьбой перерегистрировать право собственности.
  • Копия уведомления прочих собственников.
  • Выписка из ЕГРП.
  • Ранее выданное свидетельство о праве собственности.
  • Предварительные соглашения или договор задатка.
  • Документ, удостоверяющий передачу средств.
  • Технический паспорт помещения.
  • Справки на официальных бланках, свидетельствующие об отсутствии задолженностей.
  • Справка о прописанных лицах.

В отдельных случаях истребуют дополнительные документы. В частности, органы опеки, которые должны письменно выразить согласие в случае проживания в квартире несовершеннолетнего, должны выяснить иное место жительства ребенка. Супруги могут заключить соглашение о выделении долей: при этом документ должен пройти государственную регистрацию.

Многие продавцы также идут на ухищрение, когда пытаются обойти преимущественное право: вместо договора купли-продажи используют договор дарения, в отношении которого подобных ограничений нет.

Порядок передачи средств за квартиру с несколькими собственниками

Денежные средства могут быть переданы как до оформления сделки, так и после, но в обязательном порядке должны быть зафиксированы в рамках акта или расписки. При передаче средств, равно как и при формировании цены, не стоит лукавить.

Одни собственники завышают цену, чтобы отсеять от продажи других владельцев жилья (при этом покупателю часть средств возвращается), а другие наоборот занижают, чтобы сэкономить на налогах.

В случае конфликтной ситуации, доказать присутствие лишних средств будет невозможно.

Покупатель может передавать деньги тремя способами:

  • Самостоятельно при личной встрече.
  • Аккредитивом.
  • Посредством банковской ячейки.

В случае если третьей стороне (совладельцу) положены отступные, оформляется две банковские ячейки на разные имена. Стоит отметить, что в рамках одного договора должна приобретаться только одна доля, либо, если квартира небольшая – оформляется специальный договор с множественными лицами. Применение аккредитива наиболее безопасна, но цена сопровождения такой сделки банком гораздо выше.

Пример по порядку купли-продажи квартиры, у которой два собственника

Гражданин получил наследство от родителей, которое было разделено поровну с его сестрой. Поскольку квартира была небольшой, а брат с сестрой никогда не ладили, гражданин принял решение продать ее, а вырученные деньги направить на улучшение собственных жилищных условий.

Наследство делилось не равными долями: две трети достались брату и лишь одна треть сестре, которая в квартире не проживала.

Узнав о решении брата продать свою долю, она отказалась давать согласие.

У брата была возможность либо обратиться в суд, с целью принуждения к получению компенсации (в связи с небольшой долей), либо проигнорировать ее преимущественное право и уведомление по статье 255 ГК РФ.

В данном случае возможно проигнорировать уведомление совладельца, поскольку он проживает в ином собственном жилье.

При этом, даже в случае уведомления и отказа, лицо, де-факто не проживающее в квартире, не может отказать в продаже доли.

Сам договор будет отличаться тем, что в нем будет указан второй собственник, а также обстоятельства отказа. Для покупателя это не самый лучший вариант, но оспорить сделку будет достаточно трудно.

Заключение

Проведение сделки в отношении жилья, разделенного между различными собственниками, осложняется наличием у них права на приоритетный выкуп долей, а также порядком выражения согласия (несогласия). Законом установлено, что:

  • Проведение сделки возможно как в отношении доли, так и квартиры целиком. При этом может быть заключено несколько соглашений или одно, но с несколькими продавцами. Ознакомиться с подобным документом можно, если скачать образец купли-продажи квартиры 2017 года. Посмотреть и скачать можно здесь: [Образец договора купли-продажи квартиры].
  • Предоставление справок и уведомление иных собственников возложено на продавца.
  • Доля, являющаяся объектом продажи, должна быть выделена в натуре.

Образцы заявлений и бланков

Вам понадобятся следующие образцы документов:

Список законов

  • Статья 454 ГК РФ
  • Статья 549 ГК РФ
  • Статья 247 ГК РФ
  • Статья 255 ГК РФ

Вам будут полезны следующие статьи

Внимание. Если у вас возникнут вопросы, можете бесплатно проконсультироваться с юристом по телефону: +7 800 350-83-46 по все России. Звонки принимаются круглосуточно. Позвоните и решите свою проблему. Это быстро и удобно.

Источник: http://estate-advisor.ru/pokupka/kuplya-prodazha-kvartiry-s-neskolkimi-sobstvennikami/

Предварительный договор купли-продажи доли в квартире: образец 2021, правила составления

Предварительный договор купли продажи долевой квартиры

Чтобы сделка прошла успешно, предстоит оформить предварительный договор купли-продажи доли в квартире и зафиксировать достигнутую с покупателем договоренность. С помощью документа стороны уточняют, на каких условиях, в какие сроки будет проведена сделка и произведены расчеты.

Подготовка к оформлению сделки может растянуться во времени, потребуется собрать ряд документов, согласовать продажу доли с соседями.

Предварительный договор купли-продажи выступает гарантом, что сделка должна состояться именно на тех условиях, которые были вписаны в документ, либо нарушивший обязательство выплачивает второй стороне возмещение.

Что такое предварительный договор о продаже недвижимости и зачем он нужен

Возможность зафиксировать предварительные обещания между покупателем и продавцом устанавливается положениями ст. 429 ГК РФ через подписание предварительного договора купли-продажи (ПДКП), в котором стороны подтверждают свое намерение исполнить сделку на оговоренных условиях.

Сделки с недвижимостью часто занимают от недели до нескольких месяцев. Время ожидания может растягиваться по независящим причинам. Чтобы не заниматься бесконечным пересогласованием условий и иметь возможность планировать дальнейшие действия с вырученной от продажи крупной суммы, в интересах продавца перед оформлением ДКП заключить предварительное соглашение.

В одних ситуациях стороны самостоятельно определяют, оформлять ли предварительное соглашение. В других – ПДКП необходим:

  1. При оформлении ипотечного кредита. Когда банк уже одобрил заявку, и заемщик нашел подходящее жилье, с продавцом составляют предварительный договор, отражая условия будущей сделки и стоимость покупаемой недвижимости.
  2. Если продают долю и нужно потратить время на согласование сделки с соседями. По закону собственник оповещает своих соседей, которым дается 30 дней на принятие решения о покупке. У совладельцев есть право претендовать на выкуп доли в приоритетном порядке, чтобы сделка не сорвалась, с другим продавцом на период ожидания могут заключить ПДКП.
  3. У продавца не дооформлено право собственности. Так происходит, когда наследник планирует вступить в права на наследство, чтобы далее продать недвижимость. Так как принятие наследства длится 6 месяцев, за этот период покупатель может исчезнуть, придется искать новых желающих.
  4. Не завершен процесс приватизации. Будущий собственник ждет получения выписки на приватизированное жилье и собирается продать свою долю. Чтобы удержать покупателя, до момента получения выписки ЕГРН заключают предварительный договор.

Могут возникнуть и иные обстоятельства, вынуждающие удерживать покупателя и продавца на тех же условиях сделки на протяжении длительного периода.

Порядок оформления предварительного договора на покупку доли

К вопросу оформления ПДКП следует подойти с особым вниманием, поскольку на кону стоит сама сделка и деньги, передаваемые продавцу в качестве аванса. Следуя предложенному алгоритму, участники сделки могут самостоятельно подготовить и подписать ПДКП.

Шаг 1. Уведомление остальных собственников долей

Чтобы была возможность продать часть единой жилплощади, вначале ее предлагают выкупить соседям, и лишь после того, как каждый из совладельцев откажется от предоставленного законом преимущественного права выкупа, продавец сможет заключить основной договор купли-продажи с третьей стороной.

Чтобы ускорить процесс продажи, в первую очередь, начинают уведомление всех участников собственности о намерении продать свою часть по установленной цене. Это право обеспечено ст. 250 ГК РФ, регулирующей порядок преимущественного права покупки:

  1. Уведомление должно быть оформлено в письменном виде и включать: стоимость жилья, ниже которой продать жилье будет невозможно, и способ проведения оплаты.
  2. При отправке уведомлений следует учесть необходимость подтверждения даты вручения писем собственникам-адресатам. Именно от этой даты отсчитывается отведенный законом срок принятия решения о преимущественном выкупе в 30 дней.
  3. Если ни один из соседей не захочет расширить свои владения на выкупаемый размер доли, через месяц продавец сможет подписывать договор с другим покупателем.

Сделку можно оформить и ранее, если все остальные собственники нотариально подтвердят свой отказ от сделки. Эти документы станут подтверждением, что при передаче долевого имущества третьему лицу требования ст. 250 ГК РФ были соблюдены.

Шаг 2. Составление предварительного договора

Предварительный договор – не менее важный, чем основной ДКП. Согласно ст.

429 ГК РФ, оба документа должны быть идентичны по форме и включали все необходимые условия, которые помогут в назначенный срок заключить сделку:

  1. Данные на покупателя и продавца. Если вместо одной из сторон выступает представитель, указывают его данные и реквизиты доверенности, заверенной нотариусом.
  2. Описание отчуждаемого объекта должно включать адрес, общую площадь, этажность, этаж, доля.
  3. Условия оплаты, в том числе условия аванса (задатка, предоплаты).
  4. Порядок расчетов предусматривает возможность безналичных расчетов, выплату через ипотечный банк или исключительно через наличные средства.
  5. Период ожидания подписания. Стороны договариваются о крайней дате подписания основного договора и выплате расчетов. Если этот пункт отсутствует, по умолчанию срок на подготовку к сделке устанавливают в 1 год.

Указанные пункты необходимо обязательно обсудить с продавцом до того, как приступать к оформлению договора. Внимательное отношение к каждому из пунктов договора убережет от срыва сделки и судебных споров.

Согласно ст.

445 ГК РФ, если один из подписантов не исполнил обязательств по предварительному договору, вторая сторона вправе потребовать через суд совершения сделки принудительным образом (передача доли по судебному решению).

Скачать образец предварительного договора купли-продажи доли

Шаг 3. Подписание договора

Место подписания ПДКП может быть выбрано любое. Стороны могут самостоятельно подписать договор, либо привлечь на помочь нотариуса.

Если у сторон есть сомнения в добросовестности второго участника, крайне важно обеспечить на подписании контракта присутствие нотариуса.

Нотариальная отметка на подписанном предварительном контракте не оставит у суда сомнений в законности требований истца.

Если стороны не обращались в нотариальную контору, велики шансы для оспаривания положений предварительного контракта без возможности призвать нарушителя договоренности к ответу.

Шаг 4. Завершение сделки через подписание основного договора

Когда все условия соблюдены, документы подготовлены и найдены средства для расчетов, настает время для исполнения договоренностей, упомянутых в предварительном контракте.

При составлении основной купчей следует включать те же условия покупки, что и в ПДКП. Для основного договора купли-продажи необходим визит в нотариальную контору вместе со вместе с документацией, подтверждающей полное соблюдение законной процедуры:

  • Документы на участников;
  • Документы на объект отчуждения;
  • Письменные уведомления с предложением выкупа и отметкой о вручении либо нотариальные отказы.

Если сделки касаются долей несовершеннолетних, дополнительно понадобится разрешение от органов опеки.

Как оформить задаток в предварительном договоре

Одним из ключевых моментов подписания предварительного контракта является оформление задатка. Согласно ст.

380 ГК РФ, условия задатка должны фиксироваться в письменном виде. Можно оформить передачу первого взноса простой распиской, либо включить данные в текст ПДКП.

Смысл действия задатка – защита интересов пострадавшей стороны и привлечение к ответу нарушителя:

  • Если продавец не исполнил договора, покупателю возвращают двойной задаток;
  • При отсутствии активных действий с обеих сторон (если обе стороны передумали заключать сделку), выданный продавцу задаток возвращают покупателю на основании Определения ВС РФ № 18-КГ18-232 от 15 января 2019 г.

Основаниями для возврата задатка со стороны продавца станет отсутствие какой-либо активности при подготовке документации к сделке купли-продажи. Активными действиями в этом случае расцениваются звонки, письма с предложением заключить договор, электронные сообщения, телеграммы.

Если дело дойдет до суда, требования истца удовлетворяют, при отсутствии у ответчика доказательств, что предпринимались действия с целью оформления сделки.

Требуется ли заверять предварительный договор у нотариуса

Недооценивая значимость нотариального заверения, некоторые считают, что экономят, отказываясь от услуг нотариуса, однако в отношении ПДКП это не так. Согласно ст.

429 ГК РФ, предварительный договор по форме должен полностью совпадать с основным. На основании п. 1 ст. 42 ФЗ №218 от 13 июля 2015 года, все сделки по отчуждению долевой собственности требуют заверения у нотариуса.

Раз предварительный контракт и будет касаться сделки отчуждения, следует обратиться в нотариальную контору.

В ходе подготовки к сделке могут возникнуть самые неожиданные обстоятельства, которые приводят к срыву текущих договоренностей.

Находятся более выгодные или лучшей планировки объекты, резко меняются цены на рынке недвижимости, из-за чего свершать сделку на прежних обстоятельствах становится уже невыгодно.

Рассчитывать на компенсацию в суде можно только при наличии юридически значимого, корректно составленного документа. Нотариус, берущий на себя составление и заверение подписанного ПДКП, гарантирует законность и неоспоримость полученного документа.

Документы для оформления предварительного договора

Залог успешной сделки – правильно оформленные документы и отсутствие поводов для оспаривания. Предварительный договор не требует большого пакета документации, однако дает возможность собрать основательный перечень справок, которые могут потребоваться в процессе регистрации сделки.

Для заключения ПДКП достаточно иметь паспорта и документы, дающие основания считать, что сделка должна состояться в пределах обозначенных сроков.

Подготовка к основной сделке требует времени и усилий от обеих сторон.

Что предстоит собрать продавцу

Основная часть документации должна быть собрана именно собственником жилья, намеренным передать свою долю новому владельцу:

  • Гражданский паспорт;
  • Выписка ЕГРН (свидетельство из Росреестра);
  • Выписка из домовой книги;
  • Нотариально заверенные письменные отказы;
  • Заключение об оценке (если требуется обстоятельствами);
  • Разрешение сотрудников отдела опеки (при отчуждении доли недееспособного или несовершеннолетнего);
  • Согласие ребенка на продажу, если собственник не достиг 14-летия;
  • Согласие на сделку от супруга (если долей владеют совместно).

Чтобы договор на продажу доли был успешно зарегистрирован в Росреестре, необходимо обеспечить присутствие всей необходимой документации.

Что готовит к сделке покупатель

Полнота списка для покупателя зависит от вида заключаемой сделки. Если сделка стандартная, достаточно предоставить паспорт и квитанцию об оплате регистрационной пошлины.

Для ипотеки перечень документации от покупателя определяет банк:

  • Российский паспорт;
  • Справка с места работы с информацией о стаже и заработной плате;
  • Заключение оценщика на покупаемую в ипотеку недвижимость;
  • Согласие с ипотечной сделкой со стороны супруга.

Если банку понадобятся дополнительные подтверждения платежеспособности и ответственности, перечень документации может быть расширен.

Для чего нужна помощь юриста

Планируя сделки с долевым имуществом, значение ПДКП увеличивается многократно, ведь перед назначением даты подписания договора покупателю и продавцу предстоит пройти достаточно долгую процедуру согласования с остальными собственниками. Чтобы договор и задаток был оформлен в полном соответствии с законодательством, следует обратиться за помощью к юристам.

Имея опыт в делах составления документов подобного рода, юрист поможет защитить интересы покупателя и продавца, а при возникновении споров представит интересы в суде, оградив клиентов от больших убытков.

Частые вопросы и ответы

Продавец взял задаток, а позже отказался от сделки и не отдает задаток. Что делать? При неисполнении условий предварительного контракта, пострадавший вправе обратиться в суд. Суд обяжет принудительно исполнить договор, если с момента истечения действия договора прошло не более полугода. Какие требования можно заявить в иске, если продавец не исполнил договор? Закон предусматривает принудительное исполнение обязательств по договору. Если это невозможно, по факту несостоявшейся сделки юристы советуют рассчитать убытки, возникшие из-за впустую потраченного времени. При наличии уважительных причин нарушитель может остаться безнаказанным, суд примет во внимание болезнь или длительное отсутствие. Кто вправе требовать расторжения предварительного договора? Обе стороны могут воспользоваться правом на расторжение ПДКП, однако пункт об этом должен быть упомянут в самом договоре. Если продавец просто не станет выполнять условия, деньги задатка нужно будет вернуть в двойном размере. Это часто заканчивается судебными тяжбами. Если отказался покупатель, продавец просто оставляет себе деньги задатка. Планируется покупка квартиры, где два продавца – один покупатель. Как правильнее оформить ПДКП? Если два собственника продают долю одному покупателю, можно обойтись одним договором. Обычно несколько сторон указывают как Продавец 1, Продавец 2 и т.д. Все остальные реквизиты и требования к ПДКП соблюдаются в том же объеме.

Источник: https://Glavny-yurist.ru/predvaritelnyj-dogovor-kupli-prodazhi-doli-v-kvartire-obrazecz.html

Предварительный договор купли продажи доли в квартире (образец) 2021

Предварительный договор купли продажи долевой квартиры

» Жилищные споры » Предварительный договор купли-продажи доли в квартире

7 178 просмотров

Процесс приобретения или реализации жилья подкрепляется договором. Документ — гарантия того, что одна из сторон останется с деньгами, а вторая — получит недвижимость. В нем прописаны условия сделки, порядок оплаты, санкции за невыполнение обязательств.

Накануне оформления документа, позволяющего зарегистрировать право собственности, составляется «предварительный договор». Он является необходимым к предъявлению для оформления ипотеки, выдачи разрешения на продажу от органов опеки и попечительства.

В некоторых случаях расторжение соглашения возможно только через суд.

Что такое предварительный договор купли-продажи?

Понятие предварительного договора купли-продажи (далее — ПДКП) освещено в Гражданском кодексе РФ (ст. 429). Соглашение содержит те же пункты, что будут фигурировать в основном договоре, однако в отличие от последнего, ПДКП может корректироваться при согласии обеих сторон.

Соглашением стороны оформляют обязательства друг перед другом заключить основной договор о продаже имущества: квартиры, доли недвижимости или иного.

Составление предварительного соглашения не обязательно, но желательно для обеих сторон сделки. Это является подтверждением серьезности их намерений.

Как только оформляется основной договор, предварительный аннулируется.

Для чего нужен предварительный договор?

Соглашение о заключении основного договора позволяет продавцу получить гарантии продажи недвижимости, а покупателю — ее получения, если:

  • Покупатель нуждается в дополнительных средствах и ему нужно время для их получения, а продавец готов ждать.
  • Доля не принадлежит продавцу по документам, но ожидается ее оформление. Так часто бывает при наследовании, когда для получения свидетельства необходимо подождать полгода.
  • Одна из сторон планирует вынужденный отъезд, но вторая хочет гарантий, что сделка состоится.
  • Нужно время для сбора дополнительных документов, например — на получение одобрения финансовой организации о предоставлении кредита, или выдачу разрешения на продажу доли от органов опеки и попечительства.
  • Сделка оформляется по субсидии, и получение средств возможно только после процедуры регистрации.
  • Требуется время для снятия обременения с объекта.

Поскольку документ повторяет требования основного договора, к его оформлению необходимо отнестись с максимальной ответственностью.

Подготовка к составлению предварительного договора

Каждый из участников долевой собственности имеет право распорядиться своей долей. Для этого ему необходимо получить согласие остальных содольщиков или уведомить их о предстоящем отчуждении имущества в пользу третьих лиц.

До момента заключения предварительного договора необходимо:

  1. Оповестить содольщиков о продаже. Это даст возможность реализовать право преимущественной покупки (ст. 250 ГК РФ). Рекомендуется отправить совладельцам письмо с уведомлением о намерении продать долю, в котором обязательно указать цену недвижимости. Впоследствии в соглашении нельзя поставить сумму ниже той, что предлагалась в оповещении.
  2. Выждать 1 месяц после того, как содольщики получат уведомления. В течение этого периода они могут принять решение приобрести долю или отказаться.
  3. Получить их отказ или согласие на сделку. Если совладельцы оформят письменные отказы от предложения покупки и заверят их у нотариуса, ждать 1 месяц нет необходимости, можно оформлять сделку незамедлительно. Если ответа не последовало, рекомендуется привлечь нотариуса, который впоследствии подтвердит, что процедура оповещения содольщиков соблюдена. Полученные «корешки» о вручении или согласия содольщиков на продажу необходимо предоставить в Росреестр.
  4. Приступить к оформлению договора.

Если отчуждение имущества планируется в пользу одного или нескольких содольщиков, уведомлять о продаже не требуется.

Документ должен содержать информацию:

  1. Место составления, дату.
  2. Указание сторон сделки, их ФИО, паспортные данные.
  3. Характеристику доли. Описание должно давать возможность идентифицировать объект. Указывается размер доли, адрес квартиры, этажность дома, общая и жилая площадь объекта недвижимости. Если продается доля, выделенная в натуре, что встречается в коммунальных квартирах, указывается ее кадастровый номер.
  4. Стоимость имущества, порядок осуществления расчета. Деньги могут передаваться наличкой, перечисляться по безналу, путем использования банковской ячейки, с привлечением заемных средств.
  5. Наличие аванса или задатка. Отличие понятий в том, что при неисполнении обязательств продавцом последний должен вернуть задаток в двойном размере (ст. 381 ГК РФ). Ранее включение пункта о внесении задатка в предварительное соглашение не имело юридической силы. Впоследствии в судебной практике возникли прецеденты по выплате суммы задатка по предварительному договору купли-продажи пострадавшей стороне (Определение Верховного Суда РФ №53-В08-5 от 22.07.2008 г.). Договор, содержащий пункты о внесенном авансе или задатке, рекомендуется заверить у нотариуса.
  6. Данные о прочих лицах, являющихся совладельцами отчуждаемой недвижимости, а также о гражданах, зарегистрированных в квартире.
  7. Сведения об условиях и сроках заселения-выселения, снятия с регистрационного учета.
  8. Сведения о возможных обременениях. Если после подписания одна из сторон передумает заключать сделку, узнав об обременениях, внесенная сумма возвращается, а от подписания договора можно будет отказаться без негативных последствий.
  9. Данные о наличии или отсутствии задолженности по коммунальным платежам. Если выяснится, что имеется долг, можно включить в соглашение пункт, согласно которому продавец обязуется погасить коммунальные долги из суммы внесенного аванса.
  10. Информацию о том, на кого будут возложены затраты в связи с подготовкой и составлением основного договора.
  11. Пути урегулирования споров.
  12. Прочие условия, касающиеся возможности внесения изменений, действий при форс-мажорных обстоятельствах.
  13. Срок действия. Он может быть не указан. Тогда «по умолчанию» сторонам предоставляется срок в 1 год на оформление основного договора с момента подписания ПДКП.
  14. Реквизиты и подписи сторон.

К соглашению следует приложить правоустанавливающие, технические документы.

Нужно ли заверять предварительный договор у нотариуса

Согласно ст. 429 ГК РФ, форма ПДКП должна соответствовать форме, установленной для основного договора.

В соответствии с п.1 ст. 42 Закона «О государственной регистрации недвижимости» № 218-ФЗ от 13.07.2015 г., сделки, связанные с отчуждением долей в праве общей долевой собственности, подлежат нотариальному заверению.

Поскольку ПДКП будет касаться отчуждения доли квартиры, то по аналогии с основным договором он должен составляться в письменном виде и иметь нотариальное удостоверение. При несоблюдении правил оформления документа возможно признание его ничтожным.

На практике в преимущественном числе сделок удостоверение таких соглашений не проводится, при этом они считаются действительными.

Для предупреждения признания сделки недействительной будет нелишним заверить ПДКП у нотариуса.
Скачать образец типового предварительного договора купли-продажи доли квартиры
Скачать образец предварительного договора купли-продажи доли в квартире

Если принято решение продать долю, принадлежащую несовершеннолетнему ребенку (до 18 лет), потребуется разрешение органов опеки и попечительства.

Дети обладают имущественными правами. Недвижимостью, доставшейся им в процессе приватизации, при покупке жилья за счет материнского капитала, после получения наследства или иным путем, распоряжаются либо родители, либо опекуны. При этом органами опеки контролируется:

  • получат ли дети в результате сделки иную недвижимость;
  • не будет ли площадь, доля в новой квартире меньше той, что была ранее;
  • присутствуют ли вблизи альтернативного жилья объекты инфраструктуры, позволяющие детям развиваться умственно и физически.

Попытки «обойти» ООП будут тщетны. Даже если предварительное соглашение удастся подписать, разрешение на продажу доли ребенка потребует:

  • нотариус;
  • представитель Росреестра.

Для получения разрешения ООП необходимо предоставить документ, где будет отмечено, что несовершеннолетний приобретет в собственность долю не меньшего размера и площади.

Срок ожидания ответа из ООП составляет в среднем 15 дней. Для точного определения срока необходимо узнать, как часто происходят заседания опекунского совета.

Образец предварительного договора купли-продажи квартиры с долями детей

Скачать образец предварительного договора купли-продажи квартиры с долями детей

Предварительный договор продажи квартиры с долями

Квартира может продаваться несколькими собственниками одновременно.

Пример. Супруги, брак которых не сложился, решили разделить совместную собственность. Каждому было выделено по ½ доли в недвижимости. Спустя некоторое время они решили продать квартиру целиком, а сумму продажи поделить, поскольку раздельная реализация долей оказалась невыгодна. В таком случае составляется договор между покупателем и двумя собственниками.

Скачать образец предварительного договора купли-продажи квартиры с долями

При невыполнении одной из сторон обязательств вторая сторона вправе обратиться в суд для принуждения к исполнению условий договора. Если это невозможно, в иске стоит рассчитать величину убытков, понесенных в результате бесцельного ожидания, и попросить об их возмещении.

Если выяснится, что условия не выполнены по уважительной причине (болезнь, срочный отъезд), суд может признать нарушителя невиновным.

Кто может расторгнуть предварительный договор

Если покупатель надумал отказаться от приобретения доли в квартире, он имеет право не выполнять прописанные в соглашении условия. Однако внесенная сумма задатка останется у продавца.

При невыполнении пунктов соглашения продавцом он должен вернуть покупателю задаток в удвоенном размере.

Если при заключении договора задаток не вносился, отказавшись от его исполнения стороны ничего не теряют (кроме случаев истребования суммы упущенной выгоды через суд).

Оформить договор самостоятельно, не имея юридического образования, возможно, но если попадется недобросовестный покупатель или продавец, есть угроза либо лишиться денег, либо приобрести неликвидную, непригодную для жилья долю в квартире.

Не знаете, какие пункты должны быть в предварительном договоре о продаже доли квартиры? Как обезопаситься от срыва сделки? Нужно ли удостоверять предварительный договор при продаже доли? Какие подводные камни ожидают при покупке квартиры в долевой собственности? Ответы на эти и другие вопросы предоставит юрист сайта ros-nasledstvo.ru. Консультация предоставляется бесплатно.

Для вас работают БЕСПЛАТНЫЕ КОНСУЛЬТАЦИИ! Если вы хотите решить именно вашу проблему, тогда:

  • опишите вашу ситуацию юристу в онлайн чат;
  • напишите вопрос в форме ниже;
  • позвоните +7(499)369-98-20 – Москва и Московская область
  • позвоните +7(812)926-06-15 – Санкт-Петербург и область

Источник: https://ros-nasledstvo.ru/predvaritelnyj-dogovor-kupli-prodazhi-doli-v-kvartire/

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.