Покупка квартиры менее 3 лет в собственности

Содержание

Риски при покупке квартиры в собственности менее 3 лет

Покупка квартиры менее 3 лет в собственности

» Купля-продажа квартиры » Риски при покупке квартиры, находящейся в собственности менее 3 лет

523 просмотров

Значительная часть квартир продается задолго до того, как срок их владения составит 3 года и более. Считается, что покупка такого жилья более рискованная, чем тех видов недвижимости, которые находились в собственности продавца более трех лет. Это утверждение во многом правдивое. Существует три основных типа рисков, актуальных именно для такой недвижимости.

Дарение квартиры

Чем грозит покупка квартиры, которая была получена в собственность менее трех лет назад на основании договора дарения? Тут все достаточно просто: даритель может отменить свой дар, тем самым вернув себе права собственности на недвижимость. Как следствие, все действия, которые одаряемое лицо совершало с жильем, будут признаны недействительными.

В результате покупатель квартиры будет обязан вернуть жилье предыдущему владельцу, а деньги он должен будет стребовать с того человека, который ему эту квартиру продал.

Как доказывает практика, процедура взыскания таких денег – это очень долгий процесс, так как продавец может просто заявить, что денег у него нет (потратил), никаких сбережений тоже нет, а зарплата не позволяет выплачивать подобный долг.

В конечном итоге, через суд, можно будет с огромным трудом добиться хотя бы ежемесячных небольших выплат, но как легко догадаться, растянуться они даже не на годы, а на десятилетия.

Срок исковой давности в данном случае составляет 1 и 3 года, в зависимости от того, что нужно: признать сделку оспоримой или ничтожной.

Чтобы решить данную проблему, необходимо убедиться, что даритель ничего не имеет против продажи его бывшей квартиры и, что даже более важно, в договоре дарения есть четкие пункты, на основании которых договор может быть признан недействительным, расторгнут, отменен и так далее. Однако даже при таких условиях никто не сможет дать никаких гарантий. Рекомендуется воздержаться от приобретения подобного жилья.

Пример: Отец подарил своему совершеннолетнему сыну квартиру, в которой выросло несколько поколений семьи, и которая из-за этого представляет для отца серьезную ценность.

Когда отец дарил ребенку жилье, он предполагал, что его сын будет проживать именно в этой квартире. Однако сын решил иначе и предпочел продать жилье третьему лицу. Отец, узнав об этом, расторгает договор дарения.

В результате третье лицо обязано вернуть квартиру отцу, а вот деньги оно будет требовать с сына.

Если квартира находится в собственности менее трех лет и была получена по завещанию или в наследство, есть серьезная вероятность, что другие наследники не согласятся с тем, что один из них забрал целую квартиру себе в собственность и не поделился с ними.

Как следствие, они могут подать в суд и признать распределение наследства неверным/недействительным. В результате продавец теряет право собственности на жилье и, что логично, сделка купли-продажи также признается незаконной.

Покупатель обязан вернуть квартиру и может требовать деньги с продавца. Общие принципы тут аналогичны описанной выше ситуации. Проще говоря, квартиру вернуть придется все равно, а вот стребовать деньги будет проблематично.

Решить проблему можно убедившись, что все остальные наследники также получили имущество усопшего соразмерно квартире продавца и не имеют на нее никаких претензий. Еще лучше, если продавец – единственный наследник.

Нужно учитывать тот факт, что даже через 3 года и более право взыскания на квартиру могут восстановить, если для этого есть уважительные причины. Например, если один или несколько наследников не знали и не могли знать о том, что они теперь наследники.

Пример: Квартира была получена по завещанию и сразу продана третьему лицу. Другие наследники не согласны с завещанием и смогли через суд добиться его отмены по той причине, что завещатель на момент составления этого документа не отдавал отчета своим действиям.

Покупатель теряет жилье и будет вынужден со спорным результатом требовать деньги с продавца-наследника по завещанию.

Несмотря на тот факт, что два указанных выше варианта проблем абсолютно реальны, на практике они встречаются значительно реже, чем занижение стоимости жилья по договору купли-продажи. Это может быть актуально в том случае, если, например, собственник получил квартиру в дар от близких родственников и хочет продать ее так, что минимизировать сумму налогов или вообще их не платить.

Дело в том, что при продаже квартиры, которая находится в собственности менее 3-5 лет (в зависимости от того, каким образом она досталась владельцу) нужно платить НДФЛ в размере 13% от суммы продажи за вычетом необлагаемого минимума (одного миллиона).

Пример: Если жилье стоит 4 миллиона, то заплатить 13% придется только с трех миллионов. Это составит 390 тысяч рублей – достаточно внушительная сумма.

Для того, чтобы не платить налоги или, хотя бы, уменьшить их размер, продавцы сознательно занижают цену квартиры в договоре, однако фактически расчет между продавцом и покупателем ведется по полной стоимости.

Пример: В договоре сказано, что жилье стоит 1 миллион рублей. Однако покупатель передает продавцу не 1, а все 4 миллиона. Разумеется, впоследствии доказать тот факт, что за жилье на самом деле заплатили полную стоимость будет практически невозможно.

Мало того, что такая операция сама по себе является достаточно сомнительной, так еще и добавляют риски того, что продавец признает сделку недействительной. Например, на том основании, что он неправильно оценил квартиру или вообще продавал жилье, не понимая его истинной стоимости (находясь в недееспособном состоянии и так далее).

В таких ситуациях суд чаще всего становится на сторону продавца. В результате покупатель обязан вернуть жилье предыдущему собственнику, а в ответ получает не всю стоимость, которую он заплатил, а только 1 миллион, указанный в договоре.

Способов решить проблему практически не существует. Частично поможет расписка, в которой будет указана полная сумма платежа, однако этот документ передается продавцу и обычно составляется в одном экземпляре. Логично, что продавец может просто заявить, что никакой расписки не получал.

От любой сделки, которая планируется с занижением реальной стоимости квартиры лучше отказываться.

Несмотря на тот факт, что сделки по покупке квартир, которые находились в собственности менее трех лет наиболее опасные, именно они и встречаются чаще всего. Как следствие, отказываться от всех – не самое удачное решение, намного лучше нанять опытного юриста, который поможет разобраться в проблемах и заранее предупредит о возможных последствиях. На бесплатной консультации специалисты расскажут о популярных спорных ситуациях, и они же могут сопровождать всю сделку, делая ее менее рискованной.

Для вас работают БЕСПЛАТНЫЕ КОНСУЛЬТАЦИИ! Если вы хотите решить именно вашу проблему, тогда:

  • опишите вашу ситуацию юристу в онлайн чат;
  • напишите вопрос в форме ниже;
  • позвоните +7(499)369-98-20 – Москва и Московская область
  • позвоните +7(812)926-06-15 – Санкт-Петербург и область

Источник: https://ros-nasledstvo.ru/riski-pri-pokupke-kvartiry-nahodyashhejsya-v-sobstvennosti-menee-3-let/

Риски покупки квартиры менее 3 лет

Покупка квартиры менее 3 лет в собственности

Покупка квартиры в собственности менее 3 лет риски покупателя увеличивает значительно. Помимо мошеннического фактора, здесь значение приобретает и невозможность получения некоторых правовых льгот.

Кроме того, сама по себе продажа недавно приобретённого жилья должна настораживать людей, планирующих купить его.

Ведь просто так купленную квартиру никто сразу не продаёт, так что стоит ознакомиться с причинами продажи, а также взвесить все риски.

Что если квартира в собственности менее трёх лет?

От того, находилось ли жильё в собственности владельца менее или более трёх лет, в основном зависит налоговая составляющая вопроса продажи или покупки. Жилые помещения являются особым объектом собственности, который имеет стратегическое значение для страны. По этой причине в налоговом законодательстве закреплены некоторые льготы в отношении лиц, покупающих и продающих жильё.

На сегодняшний день от срока владения жильём более или менее трёх лет зависят следующие налоговые особенности:

  1. Лица, продающие квартиры, которые были в их собственности более трёх лет, освобождаются от уплаты налога на полученные в результате продажи жилья денежные средства.
  2. Лица, впервые приобретающие жильё, которое было во владении продавца более трёх лет, получают налоговый возврат по сумме, выплаченной за квартиру.

Соответственно, если квартира находилась в собственности меньше трёх лет, рассчитывать на такие налоговые поблажки не приходится.

По этой причине рекомендуется покупать и продавать жильё лишь после трёхлетнего фактического и юридического владения им.

Кроме того, три года в гражданско-процессуальном законодательстве отмечены в качестве максимального срока, в течение которого лица могут обжаловать сделку по поводу продажи жилья.

Соответственно, если продавец владеет жильём более трёх лет, то никаких проблем и претензий со стороны третьих лиц покупателю угрожать не будут.

К сожалению, из-за высокой волатильности рынка недвижимости очень часто такой рекомендации не придерживаются.

Такие положения законодательства становятся удобным инструментом в руках мошенников, которые путём обмана получают прибыль. Поэтому жилые помещения, которые находились во владении продавца меньше трёх лет, необходимо тщательно проверить.

Как проверить квартиру?

Разумеется, каждый хочет проверить продавца, квартиру, перед тем как купить её.

Для начала стоит отметить, что при наличии следующих признаков нужно насторожиться и приступать к проверке:

  • продажа осуществляется по доверенности через представителя;
  • квартира была во владении продавца меньше трёх лет;
  • продавец сам официально не зарегистрирован в продаваемой квартире;
  • помимо собственника, в квартире прописаны ещё и другие лица;
  • сомнительная причина продажи квартиры;
  • заниженная стоимость квартиры и так далее.

При наличии одного из вышеуказанных признаков лучше всего отказаться от покупки, но если квартира показалась достаточно привлекательной, то всё же следует проверить её по нескольким источникам.

Так:

  1. Следует получить кадастровую выписку из ГКН (государственного кадастра недвижимости), которая покажет сведения о владельце жилья, его кадастровую стоимость и иную полезную информацию.
  2. Следует получить выписку из жилищной организации, где указываются все лица, официально зарегистрированные в указанной квартире.
  3. Обратиться к любому нотариусу для получений сведений о наличии обременений квартиры.
  4. Обратиться в Росреестр за получением сведений о наличии запретов и ограничений на осуществление регистрационных действий с данным жильём.

Разумеется, о наличии мошеннических мотивов указанные сведения не скажут, однако основные правовые аспекты квартиры по ним установить будет можно. Это значит, если в указанных документах всё будет в порядке, то можно не бояться за последствия покупки, так как покупатель будет иметь юридические основания для защиты своего права собственности.

Мошеннический аспект

К сожалению, помимо правовых проблем при покупке квартиры зачастую встречаются недобросовестные продавцы, которые преднамеренно обманывают покупателей, чтобы заполучить их деньги.

Вот несколько самых распространённых методов, которыми пользуются мошенники:

  1. Зачастую продажу осуществляют по подложным документам. Правда, на такую удочку попадают слишком доверчивые люди, которые абсолютно не осведомлены в специфике подобных дел. Наиболее опасным вариантом по подлогу документов является подлог доверенности. Ведь проверить доверенность порой довольно сложно. Кроме того, сделав настоящую доверенность можно добиться признания сделки в последующем недействительной, что также нежелательно для покупателя.
  2. Мошенники зачастую после продажи обращаются в суд, чтобы добиться признания сделки недействительной. В большинстве случаев стороны в договоре продажи квартиры указывают более низкую стоимость, чем цена фактическая. В таких случаях после признания сделки недействительной покупателю возвращается сумма, указанная в договоре, а оставшаяся часть сохраняется за продавцом. Таким образом, мошенники благодаря одной квартире могут иметь приличный доход.
  3. Одним из самых изощрённых способов обмана при продаже квартиры является одновременная продажа нескольким покупателям. Таким образом, за одну квартиру мошенники получают в три, четыре, а то и больше раз денег, а потом продавец просто исчезает. Обманутые покупатели же будут вынуждены годами оспаривать купленную квартиру.

Разумеется, это далеко не полный перечень методов мошенников, однако самые распространённые способы обмана при продаже квартиры. Таким образом, от покупателей требуется чрезмерная осторожность, чтобы не быть обманутым и не потерять денег.

Общие риски покупателя

Риски при покупке квартиры довольно серьёзные.

Помимо того, что покупатель может остаться и без денег, и без квартиры, существуют менее значимые последствия, которые могут наступить вследствие покупки квартиры, находившейся во владении продавца менее трёх лет:

  • претензии со стороны предыдущих владельцев (тех, что владели квартирой до продавца);
  • отмена договора;
  • невозможность получения налоговых льгот;
  • обременения на имуществе.

В следующих случаях могут иметь место претензии со стороны третьих лиц:

  1. Когда квартира была подарена продавцу менее трёх лет назад, даритель может оспорить факт продажи, а также факт дарения.
  2. Когда продавец квартиры менее 3 лет назад покупал её, предыдущие владельцы могут оспорить соответствующую сделку, тогда как новый покупатель будет лишь третьим лицом, без права подачи иска.
  3. Когда на квартире имеется обременение со сроком давности менее трёх лет, кредитор может потребовать изъятия обременённой квартиры в счёт погашения долга.
  4. Если в квартире прописаны третьи лица, они могут в судебном порядке потребовать своего права проживания.
  5. Когда квартира находилась в совместном владении нескольких лиц, любой из совладельцев может оспорить сделку в судебном порядке.
  6. Если для приобретения квартиры, принадлежащей несовершеннолетнему или же недееспособному лицу, не было получено разрешение органа опеки.
  7. Если квартира приватизировалась на платной основе, но выплаты ещё не были окончены, то уполномоченный орган может затребовать погашения остатка от покупателя.
  8. Если идёт бракоразводный процесс в семье продавца, то по его окончании супруг или супруга могут предъявить претензии к действительности сделки.

Любая из указанных ситуаций может стать основанием для признания сделки недействительной. Вследствие признания сделки таковой все её последствия отменяются, соответственно, деньги возвращаются покупателю, а квартира продавцу для дальнейшего определения её судьбы.

На данном этапе возникает казус между налоговой составляющей и действительностью сделки. Как уже говорилось, в целях меньшего налога продавцы настаивают на указании в договоре более низкой цены, чем фактически уплаченной. При признании сделки недействительной деньги покупателю возвращаются лишь в пределах указанной в договоре суммы.

Разумеется, покупатель может указать на фактически уплаченную сумму. Но в таком случае стороны рискуют получить санкции со стороны налогового органа. Причём за уклонение от уплаты налогов ответственность может быть даже уголовной.

Особые случаи продажи

Есть несколько особых случаев, при которых приобретать квартиру крайне нежелательно:

  1. В некоторых случаях продажа квартиры осуществляется согласно доверенности. В таких случаях под сомнение может быть поставлена легитимность такого документа. Если доверенность будет признана незаконной и не имеющей юридической силы, то сделка, совершённая по ней, тоже будет признана незаконной.
  2. Продажа квартиры, полученной по наследству, тоже является делом рисковым. Ведь, как правило, у наследственного имущества больше одного собственника, которые могут не согласовать между собой действия, что становится причиной возникновения споров.

Во всех подобных ситуациях дело доходит до суда. Редко какие продавцы, обманутые дольщики или покупатели соглашаются мирно решить вопрос.

Если в таких случаях продавец или иное лицо, предъявляющее претензии, согласится на мирное урегулирование вопроса, к примеру, путём доплаты, то, скорее всего, это работа мошенников.

Ведь большинство покупателей не хотят проблем в суде, считая это бесполезным действием. Недостаточная юридическая подкованность лиц заставляет их становиться жертвами мошенников.

Любое мирное соглашение по данному вопросу, которое не утверждено соответствующим актом суда, не будет достаточным основанием для страховки от проблем в последующем. В любом случае необходимо решить вопрос актом суда, иначе рано или поздно подобное может повториться.

Разумеется, в идеале лучше не доводить дело до суда, а внимательнее отнестись к объекту покупки и к продавцу непосредственно перед заключением сделки. Специалисты обычно не рекомендуют приобретать квартиру, которая находилась в собственности продавца меньше 3 лет.

Способы перестраховки

Наилучшим способом перестраховаться при покупке квартиры является обращение к специалистам, риелторам и другим профессиональным участникам рынка недвижимости. Как правило, такие организации ведут учёт сведений о каждом потенциальном объекте купли-продажи.

Но для тех, кто впервые сталкивается с такими вопросами, но по каким-либо причинам не желает обращаться к специалистам, существуют следующие рекомендации:

  1. Необходимо тщательно изучить продавца. Как правило, продажа осуществляется посредством риелторских организаций. У них и можно выяснить все подробности о продавце, а также легитимности факта продажи.
  2. Не будет лишним получить выписку из ГКН, в которой указываются все сведения о собственниках недвижимости, причём и о тех, что владели объектом ещё до продавца.
  3. Нужно навести справки в жилищной организации, под управлением которой находится продаваемая квартира. Таким образом можно будет выявить сведения о лицах, правомочных проживать в указанной квартире, а также о наличии задолженностей за коммунальные услуги.
  4. Необходимо получить справку из налоговой службы, чтобы удостовериться в отсутствии долгов по обязательным платежам.
  5. Нужно проводить сделку под надзором нотариуса, который прямо скажет, есть ли какие-либо ограничения или обременения на продаваемой квартире.

Пусть даже эти процедуры занимают достаточно много времени и могут потребовать некоторых финансовых затрат, так можно будет удостовериться в безопасности покупки. Это также позволит не ввязываться в сомнительные сделки, которые могут в дальнейшем вылиться в ещё большие проблемы.

Тщательная проверка объекта купли-продажи, а также самого продавца является основным условием проведения безопасной сделки. Предварительная проверка является залогом предотвращение нежелательных последствий. Рискованная квартира не сулит ничего хорошего.

Существует много частных организаций, которые за определённую плату проведут весь комплекс исследовательских работ и дадут профессиональное заключение. Однако и риелторским организациям также не стоит сильно доверяться. Ведь зачастую мошеннические действия осуществляются самими риелторами либо с их подачи.

В любом случае возникновения проблем с недавно приобретённой квартирой или предъявления претензий со стороны третьих лиц необходимо сразу же обращаться в суд. Обычно лишь таким образом можно сохранить за собой права на квартиру либо вернуть уплаченные за неё деньги.

Основным правилом покупки квартиры является правильное составление договора. Несмотря на никакие уговоры продавца нельзя занижать цену сделки в договоре, а фактически уплачивать больше, иначе купишь дом с сюрпризом. Это может означать не только мошеннические действия, но и угрозы быть привлечённым к ответственности согласно налоговому законодательству.

Точное соблюдение буквы закона при заключении сделки является своего рода гарантом обеспечения законных прав и интересов сторон.

Мошенники редко соглашаются на точное соблюдение рамки закона и, если продавец не идёт на это, то, скорее всего, от покупки такой квартиры лучше отказаться.

Источник: https://ZhiloePravo.com/vopros/pokupka/kvartiry-menee-3-let-riski.html

Как продать квартиру в собственности менее 3 лет и не платить налог

Покупка квартиры менее 3 лет в собственности

В интернете есть популярное видео про мальчика, который расплакался над настольной игрой “Монополия”. “Что случилось?”, – спрашивают у него. “Налоги!”, – отвечает он. “Налоги меня разорили! Так не должно быть в жизни.

Это не весело!” Ну и какой взрослый станет спорить с этим ребёнком?! Нет, конечно, платить налоги необходимо, а уклоняться от них – противозаконно, однако всё это отнюдь не делает данный процесс приятным. И если уж есть хоть какая-нибудь возможность уклониться от уплаты налога, но при этом не нарушить закон, грех её не использовать.

Рассказываем, как сделать это, если вы хотите продать квартиру, которая находится у вас в собственности менее трёх лет.

Что это вообще за налог такой?

Итак, обо всём по порядку. Если вы хотите продать квартиру, собственником которой являетесь менее пяти лет (да-да, пяти – о трёх годах поговорим позже), вам нужно заплатить налог государству. О справедливости или несправедливости этого правила мы спорить не будем.

Понятно, что государство на рынке недвижимости отстаивает свои интересы, а в его интересах не только уменьшение количества перекупщиков, но и увеличение количества людей, которые проживают в собственных квартирах на его территории.

В общем, закон такой есть, и ему необходимо следовать.

Какой же сам налог? Возьмите сумму, полученную в результате продажи квартиры. Отнимите от неё миллион рублей – это так называемая налоговая льгота. И от полученного отнимите ровно 13%. Вот эти 13% вам и нужно будет заплатить государству.

Если вспомним, какие суммы сейчас крутятся на рынке недвижимости, то поймём, что число будет очень и очень значительное.

А ведь для тех, кто не живёт и не работает в России, то есть не является её резидентом, ставка ещё выше – целых 30%!

Но не спешите расстраиваться, потому что у нас есть для вас и хорошие новости, причём сразу две. Во-первых, закон о пяти годах в собственности вступил в силу только 1 января 2016-го года, тогда как раньше этот срок ограничивался тремя годами.

А так как обратной силы закон не имеет, любую квартиру, ставшую вашей собственностью до этого числа, уже с начала 2019-го года можно продавать, не выплачивая никакой налог. Во-вторых, есть квартиры, которые можно продавать без налога, владея ими только три года.

Их особенность, которая позволяет с ними так поступать, заключается не в их площади или, скажем, классе, а в том, каким образом они перешли к вам в собственность. Остановимся на этом моменте поподробнее.

Какие квартиры можно продать без налога после всего трёх лет в собственности?

Ждать пять лет не нужно, если…

  • Квартира получена в собственность в результате приватизации. Ну, тут всё понятно! Если государство уже пошло навстречу людям, проживавшим в этом помещении, и полностью передало его им, зачем ему заставлять новых собственников жить там пять лет? Часто сам факт приватизации подразумевает, что жильцы квартиры захотят её продать.
  • Квартира получена в собственность по договору о ренте с обязанностью пожизненного содержания с иждивением. Это случай, конечно, не такой уж частый, да ещё и подразумевающий дополнительные обязательства, с которыми многие могут и не справиться. Не будем вдаваться в детали, чтобы не влезать в морально-этическую дискуссию, однако упоминание сделаем – да, имейте в виду, так тоже можно.
  • Квартира получена в собственность по наследству. Помните, что вашей собственностью она становится сразу с открытия наследства, другими словами – с дня смерти наследодателя.
  • Наконец, квартира получена в собственность как подарок члена семьи или близкого родственника. Как бы вы ни были близки с двоюродной тётей, она в этот список не входит, а входят бабушки, дедушки, родители, братья, сёстры, дети, внуки и супруги. К слову, если родственники оказались не такими уж щедрыми и не подарили, а продали вам квартиру, это тоже считается – пять лет в таком случае вам ждать не нужно, достаточно будет трёх.

Отдельно хочется отметить, что всё перечисленное верно не на всей территории России, а в столичном регионе.

В некоторых других областях (скажем, в республике Алтай) и правила немного другие, и там они не такие строгие – ограничения в пять лет нет вообще, только три года.

Так что если вы собираетесь продавать квартиру не в Москве и не в Московской области, сначала на всякий случай проверьте, какие условия продажи диктует вам местный закон.

И всё-таки – а можно не платить налог вообще?

Но если даже три года – это всё равно слишком большой срок для вас, вы можете не дожидаться его окончания и при этом точно так же в рамках закона избежать уплаты налога. Более того, вариантов, как это осуществить, есть сразу несколько.

Помните про налоговую льготу от государства в миллион рублей? Это та, которая вычитается из суммы, полученной от продажи квартиры, перед тем, как отнять от неё, собственно, 13% налога.

Так, а что, если квартира стоит ровно миллион, ну или меньше? Льгота всё ещё работает? Вы, возможно, удивитесь, но да, никаких ограничений в этом плане нет. Получается, что миллион вычтут из миллиона, 13% нужно будет отнимать от ноля, ну и налог в таком случае составит тоже ноль рублей.

Доплачивать, если вы продадите квартиру за сумму меньше миллиона, вам не будут, но согласитесь, и без того уже неплохо!

Хотя если вы хотя бы чуть-чуть знакомы с рынком российской и уж тем более столичной недвижимости, то наверняка понимаете, что миллион рублей и меньше квартира на нём стоить никак не может.

Это должен быть какой-то совсем уж редкий и непривлекательный вариант – такой, продать еще сложнее, чем купить.

Тут в вашей голове могла появиться одна интересная, пусть и не совсем чистая и честная мысль… Но мы сразу вас от неё предостережём!

Имейте в виду, что схитрить при продаже квартиры не получится. Продать жильё по совсем уж заниженной цене вам не позволит его кадастровая стоимость.

Если ваш ценник будет гораздо ниже, чем она (а именно – меньше 70% кадастровой стоимости), то государство при высчитывании налога предпочтёт ориентироваться на неё.

Ну а даже если вы каким-то чудом обойдёте эту загвоздку стороной и, скажем, просто захотите продать квартиру за сумму большую, чем прописанная в документах… Помните, что на любого недобросовестного продавца всегда найдётся ещё более недобросовестный покупатель.

Ни на какие устные договорённости, личные отношения и честные лица тут полагаться не стоит, ведь в случае чего доказать что-либо в суде вам не удастся. И тогда экономия на налоге покажется вам, что называется, не такой уж экономной.

Как ещё можно использовать налоговую льготу?

Однако не спешите отбрасывать в сторону вариант с налоговой льготой, даже если ваша квартира стоит гораздо больше миллиона рублей. Дело в том, что льгота в миллион предоставляется не на всю квартиру, а на каждого её собственника.

Получается, если помещение в равных долях поделено на две (ну, или более, что в данном случае только лучше!) части, на каждой из них удастся сэкономить миллион. Правда, в таком случае перед продажей вам нужно будет договориться со всеми другими собственниками квартиры и очень внимательно отнестись к документам.

Впрочем, что это мы! В операциях с недвижимостью к документам всегда нужно относиться особенно внимательно – даже тогда, когда кажется, что они и вовсе не нужны.

Допустим, что вам удалось избежать налоговой выплаты, а вернее, сумма налога, который вы должны выплатить государству, равна нулю. Так вот, даже в таком случае вам необходимо пойти в налоговую и заполнить там соответствующую декларацию.

Сроки и правила её заполнения лучше узнавать прямо на месте, тем более что налоговые инспекторы наверняка и сами напомнят вам о ваших обязанностях за пару месяцев до наступления критичной даты.

И имейте в виду, что если вы их проигнорируете и в налоговую всё-таки не пойдёте, в будущем вам предстоит раскошелиться не только на пени, но и на ежемесячный штраф. Глупо будет допустить подобную ошибку, раз уж вы так мечтаете сэкономить на налоге.

А как ещё сэкономить на продаже квартиры?

Ещё один предлагаемый нами метод вряд ли позволит вам совсем не выплачивать налог с продажи, однако поможет существенно сэкономить и не переплатить.

Вам понадобятся документы, подтверждающие все ваши расходы на квартиру в собственности – как на её приобретение, так и на ремонт.

Достать последние, понятно, не всегда просто, ведь часто приводить жильё в надлежащий вид нам помогают работники, нанятые за наличные деньги, а иногда и вообще друзья. Так что если в будущем вы планируете перепродать квартиру, озаботьтесь этим вопросом заранее.

Единственный минус использования этого метода с вычитанием расходов из доходов заключается в том, что его не удастся использовать вместе с вычитанием налоговой льготы.

Нужно будет выбрать – либо минус миллион рублей, либо минус все расходы.

Задумались и никак не можете определиться? Погодите с решением, ведь сейчас мы представим вам, наверное, самый оптимальный способ продажи квартиры без налога.

Как осуществить налоговый взаимозачёт?

Почему же вам так не терпится продать квартиру, полученную в собственность в результате приватизации, ну или в качестве наследства и подарка? Возможно, вам просто нужны деньги.

Однако высока вероятность, что эти деньги вы потратите на приобретение нового жилья. Ну, мало ли, вдруг в этом вас что-то не устраивает (состояние, расположение, площадь…), а вот какая-то новостройка вдруг полюбилась одним лишь своим внешним видом.

И в таком случае вам точно не помешает использование налогового вычета.

Допустим, что вы продаёте квартиру за пару миллионов рублей, а после покупаете ещё одну квартиру, которая стоит на пару миллионов рублей дороже. Из первой суммы вы вычитаете миллион рублей и отнимаете 13%, это вы наверняка уже запомнили.

Однако так как вы не только продаёте, но и покупаете, то есть по сути остаётесь собственником квартиры в стране, государство идёт вам навстречу и позволяет воспользоваться налоговым вычетом. Отсчитайте 13% от дополнительно потраченных вами на приобретение новой квартиры двух миллионов (но не больше, потому что сумма вычета тоже не бесконечна).

Забавно, что таким образом вы можете не просто не потратиться на налог, а получить дополнительные деньги. Получается своеобразный налоговый взаимозачёт.

Правда, для получения налогового вычета да и просто для того, чтобы воспользоваться этой схемой, необходимо соблюсти несколько важных условий. Во-первых, нужно работать в России и, соответственно, на регулярной основе платить налоги, то есть формировать государственный бюджет. Во-вторых, нужно делать налоговый вычет впервые.

Воспользоваться им можно только один раз, ежегодно зарабатывать таким образом у вас не получится. Наконец, в-третьих, продать и купить квартиру нужно в пределах одного календарного года. Поэтому действовать лучше оперативно, в идеале – уже зная, что и где вы хотите приобрести.

К счастью, рынок недвижимости сейчас достаточно богат, чтобы вам было из чего выбрать.

Подводим итоги

Раз уж государство придумало, что все, кто является собственником квартиры на протяжении небольшого срока, должен платить налог с её продажи, избежать и даже сократить его, понятно, довольно тяжело. Однако это не невозможно, нужно просто знать несколько условий. Повторим их для закрепления в памяти.

  • Квартира, которая досталась вам определённым образом (посредством приватизации, в качестве подарка от близкого родственника, в наследство или по особому договору о ренте), может быть продана без уплаты налога после трёх, а не пяти лет в собственности.
  • 13%-й налог вычитается не из всей суммы, полученной вами за продажу квартиры, а из суммы меньше этой ровно на один миллион рублей. Если же вы умудрились продать квартиру за миллион или меньше, налог платить не нужно.
  • Налоговую льготу в миллион рублей можно использовать даже тогда, когда собственниками квартиры являются сразу несколько человек – и причём предоставляется она не всем вместе, а каждому по отдельности.
  • Сократить размер налога можно, если предоставить данные о расходах на квартиру. Тогда они будут вычтены из полученного вами дохода.
  • Если сразу после продажи одной квартиры приобрести другую, вы сможете не только не платить налог, но и немного заработать.

Конечно, все перечисленные способы потребуют от вас активных действий, а некоторые из них возможны далеко не в любой ситуации, но главное, что все они абсолютно легальны и по-настоящему работают

Какая влажность должна быть в квартире

Как восстановить документы на квартиру

Источник: https://zen.yandex.ru/media/novostroev/kak-prodat-kvartiru-v-sobstvennosti-menee-3-let-i-ne-platit-nalog-5e0075a10be00a00af5ba67b

Риски при покупке квартиры, находящейся в собственности менее 3 лет

Покупка квартиры менее 3 лет в собственности

Не хотите неприятных сюрпризов, приобретая квартиру, находящуюся в собственности менее 3-х лет? Проверьте ее до покупки. Рассказываем, на что обратить внимание и снизить риски.

Чаще всего продавцы, которые владеют квартирой менее трех лет, спешат продать ее по вполне объективным причинам. Например, собственник получил работу в другом городе и всей семьей готов переехать.

Или в семье рождается второй ребенок и нужно задуматься о смене жилплощади. Или продавцу просто срочно нужны деньги на решение своих личных проблем. Вариантов развития событий может быть много.

Но почему же покупатели не столь охотно идут на такие сделки.

Будет ли налоговый вычет?

Начнем, пожалуй, с самого распространенного страха. Многие покупатели думают, что, если они купят квартиру, которая была в собственности 3 года, они не получат налоговый вычет с ее покупки. Спешим развенчать этот миф. Вернуть свои положенные деньги с НДФЛ можно. Главное, чтобы соблюдались условия:

  • покупатель – гражданин Российской Федерации;
  • получает официальную зарплату и платит налоги;
  • сделка не заключается между взаимозависимыми людьми, проще говоря, муж не покупает у жены, дети – у родителей, подчиненный не покупает у начальника, и наоборот;
  • покупатель не оплачивает квартиру за счет материнского капитала, бюджетных денег и за него не платит работодатель.

Во всех остальных случаях покупатель имеет право на налоговый вычет, даже если квартира, которую он покупает, была у продавца во владении менее трех лет. Так что стоит опасаться других недостатков.

Квартира оказалась «котом в мешке»

По закону, если квартира в собственности меньше пяти лет, а человек решил ее продать, ему придется платить налог – 13% с продажи.

Тут покупатель имеет право задуматься: какая причина заставляет продавца идти на дополнительные траты и съезжать. Здесь разумно узнать настоящую причину.

Например, в квартире оказалось очень холодно или соседи сверху так шумят, что мешают жить. Вполне возможно, что продавец хочет таким образом избавиться по-быстрому от имущественной обузы.

Мошенники

Одно дело, когда перед вами непорядочный человек, другой – когда вы натыкаетесь на настоящего мошенника.

Если квартира находится в собственности менее 3-хлет, речь может идти о продаже жилья через на подставных лиц. Сделки проводят очень быстро, чтобы жертвы ничего не заподозрили.

Вы внесете предоплату, а потом окажется, что «собственник-то не настоящий!». Или вы окажетесь не единственным покупателем этой квартиры.

Квартира по завещанию

Обязательно стоит досконально изучить вопрос и проверить документы, если квартира находится в собственности менее 3-х лет и продавец получил ее по завещанию. Дело в том, что наследственный документ можно оспорить в определенный срок.

Если наследники считают, что завещание было написано под давлением, тогда они могут обратиться в суд в течение года.

А если выявятся ошибки при составлении завещания или окажется, что наследник-продавец недееспособен, тогда оспорить можно на протяжении трех лет.

Продажа квартиры по доверенности

При таких сделках стоит быть внимательным в любом случае. И если возникнут какие-то подозрения, отказаться от покупки. Неважно, сколько лет квартирой пользовался собственник: меньше трех лет или больше. Если сделка проводится через третье лицо, то нужно обратить внимание на следующие моменты.

Прежде всего, обязательно попросите контакты продавца и выйдите с ним хотя бы на видеосвязь. Если общению с собственником всячески препятствуют, это серьезный сигнал. Во-вторых, попросите доверенность и тщательно изучите ее. Лучше с юристом.

Человек, который называет себя доверенным лицом может быть мошенником, а вам будет показывать фальшивый документ.     

Что нужно сделать, чтобы себя обезопасить?

Прежде всего, нужно помнить, любая покупка недвижимости может таить в себе определенные риски и быть к этому готовым. Неважно, сколько лет квартира была в распоряжении у продавца.

Кроме того, не стоит «кидаться» на очень выгодные предложения. За такими схемами могут скрываться мошенники.  Например, если цена на квартиру значительно ниже рыночной, либо сразу откажитесь от такой сделки, либо стоит заключать сделку с помощью юриста. 

Если ваш продавец в браке или находится в разводе, узнайте, когда он покупал квартиру: до свадьбы или после. Если имущество было приобретено в браке, тогда на него претендует и муж, и жена. В этом случае попросите у продавца согласие второго или бывшего супруга. Документ должен быть заверен у нотариуса. 

Обязательно выясните, что вам продает жилье вменяемый и дееспособный человек. Нельзя заключать сделки с алкоголиками, наркоманами или психически больными. Они могут, например, продать жилье без ведома родственников, которые также имеют имущественные права. Если такое произойдет, вас могут затаскать по судам. Это в лучшем случае. А в худшем, вы лишитесь денег.

Обратите внимание на то, есть ли в квартире перепланировки. Все изменения в жилплощади должны быть узаконены. В противном случае, решать проблемы придется через суд.

Убедитесь, чтобы продавец собрал все документы на сделку и тщательно изучите их. Кроме того, один из документов вы можете посмотреть заранее.

Это выписка ЕГРН, ее можно заказать, зная только адрес объекта недвижимости или его кадастровый номер.

Эта справка расскажет о всех обременениях на квартиру, сколько собственников и кто настоящий, сколько было владельцев «до», а также вы сможете изучить точные технические характеристики еще до осмотра квартиры.  

  Дарья Морозова

Источник: https://egrnreestr.ru/articles/riski-pri-pokupke-kvartiry-nakhodyashcheysya-v-sobstvennosti-menee-3-let

Если продать квартиру и сразу купить другую, нужно ли платить налог?

Покупка квартиры менее 3 лет в собственности

Доход от продажи квартиры по общему правилу облагаетсяналогом. Однако закон предусматривает возможность для освобождения от уплатыподоходного налога или снижения налогового бремени.

В том случае, если продатьквартиру и сразу купить другую, нужно ли платить налог? Возможен ли взаимозачетпри продаже и покупке квартиры в один налоговый период? Надо ли платить налог, еслипродать квартиру раньше 5 лет и купить новую дороже? Ответим на эти и другиевопросы в нашей публикации.

Продажа и покупка квартиры рассматриваются как две различныесделки, каждая из которых имеет свои особенности в части налогообложения (определенияналоговой базы при расчете НДФЛ).

При продаже квартиры, получив доход,налогоплательщик рассчитывает и платит НДФЛ (в некоторых случаях обязанностиплатить подоходный налог не возникает), а при покупке квартиры налогоплательщикили возвращает удержанный НДФЛ или просто его не платит.

Возможен ли взаимозачетпри продаже квартиры и покупке квартиры — нужно ли платить налог с продажиквартиры, если сразу покупаешь другую? Перед тем как ответить на эти вопросынеобходимо правильно определить срок владения проданной квартирой.

Сроквладения квартирой перед продажей и покупкой новой квартиры

Если проданная квартира была в Вашей собственности болееустановленного в законе минимального предельного срока владения, то полученныйот продажи доход освобождается от налогообложения. Предельный срок владенияможет быть 3 или 5 лет в зависимости от того:

  • когда была приобретенапродаваемая квартира (до 1 января 2016 года или позже),
  • каким образом продаваемаяквартира оказалась в Вашей собственности (приобретена по договорукупли-продажи, дарения, при наследовании и т.д.)
  • является ли квартираединственной или нет.

Подробнее об установленном в законе минимальном предельно сроке владения, от чего он зависит и сколько составляет, можно прочитать здесь.

Таким образом, ответ на вопрос, нужно ли платить налог, еслипродал квартиру и купил другую, зависит от того, сколько времени Вы владелипроданной квартирой.

Очень важно правильно рассчитать срок владения продаваемой квартирой. Так, момент начала владения может исчисляться по-разному. Это зависит от того, покупали ли Вы квартиру по договору купли-продажи, по ДДУ, получали ли в наследство и т.д. (подробнее в этой публикации).

В любом случае, если квартира была в Вашей собственностиболее 5 лет, от налога доход от продажи квартиры освобождается. Но надо платитьналог, если продать квартиру раньше 5 лет и купить новую? Это может зависеть оттого, происходила ли покупка и продажа квартиры в одном году.

Покупка ипродажа квартиры в одном налоговом периоде

Как было сказано выше, продажа и покупка квартирырассматриваются как отдельные действия, которые имеют разные последствия сточки зрения налогообложения. Если Вы продали квартиру, которой владели менееминимального предельного срока владения, Вам необходимо рассчитать и уплатитьНДФЛ.

А при покупке квартиры налогоплательщик может получить имущественныйналоговый вычет (при наличии права на данный вычет), то есть вернуть налог. Расчетналога при продаже квартиры и расчет налогового вычета при покупке квартирыпроизводится в налоговой декларации 3 НДФЛ, которая подается за календарный год(налоговым периодом признается календарный год).

Нужно ли платить налог, еслипродать квартиру и сразу купить другую, но покупка и продажа квартирыосуществлялись в разные годы? В этом случае налогоплательщик сначалаподает декларацию за год, когда он продал квартиру и получил доход, в которойрассчитывает НДФЛ к уплате.

А потом для получения вычета при покупке квартирыподает в налоговую инспекцию декларацию за год приобретения квартиры (илиполучает указанный вычет через работодателя без подачи декларации).

Пример

В 2020 годуженщине досталась квартира в наследство. В 2020 года она продала унаследованнуюквартиру, а в начале 2021 года приобрела другую. В этом случае необходимоподать декларацию за 2020 год, рассчитать  и заплатить налог при продаже квартиры. В 2022году женщина подаст декларацию за 2021 год и получит налоговый вычет припокупке квартиры.

Но можно ли сделать взаимозачет при продаже и покупкеквартиры в один налоговый период — надо платить налог, если продать и купитьквартиру в один год?

Покупка ипродажа квартиры в один год: налоговый вычет

Согласно статье 220 Налогового кодекса РФ налогоплательщикимеет право

При продаже квартиры

  • На получение имущественногоналогового вычета в размере доходов, полученных налогоплательщиком в налоговомпериоде от продажи жилых домов, квартир, комнат, включая приватизированныежилые помещения, садовых домов или земельных участков или доли (долей) вуказанном имуществе, не превышающем в целом 1 000 000 рублей;
  • Или вместо полученияимущественного налогового вычета налогоплательщик вправе уменьшить сумму своихоблагаемых налогом доходов на сумму фактически произведенных им и документальноподтвержденных расходов, связанных с приобретением этого имущества.

Пример

Женщинапродала квартиру за 5 млн. рублей (за год до продажи квартира была приобретеназа 4 млн. руб.). Уменьшив налогооблагаемый доход от продажи квартиры на расходыпри покупке квартиры, женщина заплатит налог в размере 130 тыс. руб.((5 000 000 – 4 000 000)*0,13).

При покупке квартиры

  • На получение  имущественного налогового вычета в размере фактически произведенных налогоплательщиком расходов на новое строительство либо приобретение на территории РФ жилых домов, квартир, комнат или доли (долей) в них, приобретение земельных участков или доли (долей) в них, предоставленных для индивидуального жилищного строительства, и земельных участков или доли (долей) в них, на которых расположены приобретаемые жилые дома или доля (доли) в них (максимальный размер данного вычета 2 000 000 рублей);
  • На получение имущественного налогового вычета в сумме фактически произведенных налогоплательщиком расходов на погашение процентов по ипотеке.

Пример

Мужчинаприобрел квартиру за 4 млн. руб. Он официально трудоустроен, поэтому мужчинавправе получить имущественный налоговый вычет в размере 2 млн. руб. и вернуть260 тыс. руб. (2 000 000 * 0,13).

Но можно ли при покупке и продаже квартиры в одном налоговомпериоде одновременно получить вычет при продаже и вычет при покупкенедвижимости?

Если продалквартиру и купил другую, нужно ли платить налог?

Закон не предусматривает прямую возможность произвестивзаимозачет при продаже и покупке квартиры (зачесть стоимость новой купленнойквартиры при расчете НДФЛ при продаже старой квартиры).

И если продать квартируи сразу купить другую (даже дороже проданной) это, по общему правилу, неявляется основанием для освобождения от налогов.

Однако если Вы продаликвартиру и в этом же календарном году купили другую квартиру, Вы вправе одновременнооформить вычет при продаже квартиры и вычет при покупке квартиры, тем самымпроизвести налоговый «взаимозачет» при продаже и покупке квартиры.

Минфин по данному вопросу дает разъяснения: «Если продажаодной квартиры и оформление свидетельства о государственной регистрации правасобственности на другую квартиру (квартиры) произведены в одном налоговомпериоде (календарный год), то налогоплательщик имеет право на получениеодновременно имущественных налоговых вычетов, предусмотренных подпунктами 1 и 3пункта 1 статьи 220 Кодекса путем уменьшения суммы налогооблагаемого дохода,полученного от продажи квартиры, на сумму имущественного налогового вычета,предусмотренного при приобретении квартиры (квартир)» (Письмо Минфина России от11 февраля 2016 г. N 03-04-05/7154, Письмо Минфина РФ от 30 декабря2011 г. N 03-04-05/1-1135). И в некоторых случаях ответ на вопрос, нужноли платить налог, если продать квартиру и сразу купить другую, будетотрицательным.

Пример

В 2020 годумужчина продал квартиру за 4 млн. руб. (в 2019 году он приобрел ее за 3 млн.руб.). Также в 2020 году мужчина приобрел другую квартиру за 6 млн. руб.

В начале2021 года мужчина подает декларацию 3-НДФЛ за 2020 год, в которой рассчитываетналог при продаже квартиры и применяет вычет при покупке новой квартиры в этомже году (ранее вычет при покупке квартиры он не получал). Налог при продажеквартиры составит 130 тыс. руб. ((4 000 000 – 3 000 000)*0,13).Налоговый вычет при покупке квартиры составит 260 тыс. руб.

(2 000 000* 0,13). То есть согласно расчетам мужчина платить налог при продаже квартиры в2020 году не будет, а при наличии других доходов, облагаемых по ставке 13 %,получит еще 130 тыс. руб. (260 тыс. руб. – 130 тыс. руб.).

При выполнении расчета налога при продаже и покупке квартирыв одном году нужно учесть следующие моменты:

  • У Вас должно быть право на получение имущественного налогового вычета при покупке квартиры (если, например, ранее Вы получали этот вычет, то, возможно, применить его в этот раз не удастся, подробнее здесь).
  • Вы должны иметь право на получение имущественного вычета при покупке квартиры в том же налоговом периоде, в котором Вы продали квартиру Подробнее о том, когда можно получить вычет при покупке квартиры – здесь. Отметим, что право на получение вычета при приобретении квартиры в новостройке по ДДУ налогоплательщик получает в год подписания акта приема-передачи квартиры.
  • При определении налоговой базы по доходам, полученным при продаже квартиры, необходимо учитывать положения статьи 214.10 НК РФ (в некоторых случаях в расчет будет браться не цена продажи квартиры по договору, а кадастровая стоимость квартиры с учетом понижающего коэффициента).

Рассмотрим некоторые другие вопросы, связанные налогообложениемпродажи и покупки квартиры в один год.

Нужно липодавать декларацию, если продал и купил квартиру в один год?

Если Вы продаете квартиру, которой владели менее минимальногопредельного срока владения, Вам необходимо подать декларацию 3-НДФЛ. Если Выпродали квартиру и сразу купили другую квартиру (в одном налоговом периоде), вдекларации Вы вправе применить имущественный вычет при продаже квартиры, атакже имущественный вычет при покупке новой квартиры.

Можно лисделать взаимозачет при продаже и покупке квартиры неработающему?

Налоговый вычет при покупке квартиры может быть получентолько при наличии доходов, облагаемых по ставке 13 % (например, это официальнаязаработная плата). Можно ли применить взаимозачет налога при покупке — продажеквартиры пенсионеру, который не работает, и остальным категориямнетрудоустроенных граждан?

Имущественный налоговый вычет при покупке квартиры может бытьприменен к доходам от продажи квартиры, если продажа одной квартиры и покупкадругой были произведены в одном налоговом периоде (Письмо Минфина РФ от 27января 2012 г. N 03-04-05/5-81).

Если продажа одной квартиры и оформление права собственностина другую квартиру (квартиры) произведены в одном налоговом периоде, тоналогоплательщик имеет право на получение одновременно имущественных налоговыхвычетов, предусмотренных пп. 1 и 3 п.

1 ст. 220  НК РФ путем уменьшения суммы налогооблагаемогодохода, полученного от продажи квартиры, на сумму имущественного налогового вычета,предусмотренного при приобретении квартиры (квартир) (Письмо Минфина России от11 февраля 2016 г. №03-04-05/7154).

Если продавал и покупал новую квартиру неработающий пенсионер, он в определенных случаях вправе перенести налоговый вычет при покупке квартиры на предыдущие периоды, когда он работал (такая возможность есть и у работающих пенсионеров).

Нужно липлатить налог с продажи квартиры, если сразу покупаешь другую квартиру дороже?

Фактически взаимозачета стоимости продаваемой и покупаемойквартир в целях налогообложения не происходит. Поэтому, чтобы ответить навопрос, нужно ли платить налог, если продать квартиру раньше 3 лет и купитьдругую дороже, необходимо учесть, например, следующие нюансы:

  • наличие документов,подтверждающих расходы на приобретение продаваемой квартиры,
  • наличие права наимущественный налоговый вычет при покупке квартиры,
  • совершение сделок покупки ипродажи квартиры в одном году и т.д.

Публикация носит ознакомительный характер. По вопросу уплаты НДФЛ при продаже квартиры и покупки другой квартиры конкретно в Вашем случае обратитесь в налоговые органы.

Итак, мы выяснили, нужно ли платить налог, если продать квартиру и сразу купить другую. Как таковой взаимозачет при продаже и покупке квартиры в один налоговый период не происходит.

И даже, если Вы продали квартиру раньше 5/3 лет и купили новую дороже, этот факт не будет являться основанием для освобождения от уплаты НДФЛ, Однако в декларации 3 НДФЛ за тот налоговый период, когда Вы продали одну квартиру и купили другую, Вы вправе применить имущественный вычет при продаже квартиры и вычет при покупке квартиры, тем самым уменьшить сумму налога к уплате или свести НДФЛ к нулю.

Источник: https://just-ice.info/2020/12/22/prodat-kvartiri-srazu-kupit-druguyu-nalog/

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.