Особенности покупки доли в квартире

Покупка доли в квартире: риски и проблемы

Особенности покупки доли в квартире

Долей в жилом помещении называется некоторый процент от общей площади, оформленный по закону. Такая форма собственности отличается от совместного владения тем, что совладельцы определяют размер части, принадлежащей каждому. Сложными считаются продажа и покупка доли в квартире: риски и проблемы, связанные с этой процедурой, считаются максимальными среди сделок с недвижимостью.

Отличия долевой собственности

Один объект недвижимости может быть закреплён за несколькими собственниками по-разному:

  • совместное владение: жилплощадь по документам закреплена за одним человеком, но по факту собственников два, так как они оба участвовали в приобретении. Например, квартира, купленная супругами: продать или поменять её возможно только с согласия обоих;
  • доли, выделенные в натуре, иным словами, «коммунальная» квартира: площадь документально разделена на несколько объектов, каждый собственник платит за свою комнату по специальному счёту в коммунальных службах и имеет право распоряжаться имуществом по своему усмотрению (однако, при продаже он обязан сначала получить от остальных собственников отказ от преимущественного права покупки);
  • долевое владение: каждый владелец имеет документ на свою часть квартиры, при этом объект недвижимости остаётся единым. Обычно часть обозначается в процентах: половина, треть, четверть. У доли нет материального выражения в виде конкретной комнаты. Это незримая часть, подтверждающая, что владелец вложил свои деньги в покупку или получил её в дар.

Долю можно продать, обменять, подарить.

Для покупателя эта сделка связана с большим количеством рисков и подводных камней.

Правила покупки доли

Есть несколько обязательных условий, без соблюдения которых в сделке купли-продажи может быть отказано, либо она будет легко признана недействительной.

Документальное оформление

Для начала долевое право должно быть зарегистрировано в Росреестре. При совместном владении продать свою часть не получится: прежде право нужно оформить. Основаниями для регистрации в Росреестре могут быть:

  • свидетельство о праве на наследство. Квартира, доставшаяся наследникам, будет поделена между ними в равных долях, если они сами не решат вопрос по-другому до дня закрытия наследственного дела. Получив свидетельство о наследовании, человек может оформить его в Росреестре, и тогда он будет записан в ЕГРП как собственник доли;
  • совместная покупка квартиры. В момент, когда несколько человек вскладчину приобретают жильё, они могут выбрать, как его зарегистрировать: на одного человека или за каждым закрепить долю. Это касается и покупки жилья супругами: тогда их имена будут фигурировать не только в договоре купли-продажи, но и в ЕГРП;
  • договор дарения. Если жилое помещение было подарено нескольким лицам одновременно, они становятся собственниками каждый своей доли, как в случае с получением наследства;
  • договор купли-продажи. Собственник может продать часть квартиры другому лицу. В договоре купли-продажи прописывается процент от общей площади, который по праву ему переходит. Этот договор нужно зарегистрировать в Росреестре.

Главное – чтобы собственник доли был отражён в данных Единого Государственного Реестра Права. Только в этом случае он может распоряжаться своим процентом от квартиры.

Опасность для покупателя: мошенник может предложить выкупить его часть квартиры, хотя не является собственником ни доли, ни всей жилплощади.

Способ избежать проблему: покупатель должен получить выписку из ЕГРП о том, что продаваемая часть квартиры действительно находится во владении продавца.

Личность продавца

Долю в квартире может продать лицо:

  • совершеннолетнее;
  • дееспособное;
  • не находящееся под давлением.

Если доля принадлежит несовершеннолетнему, сделка может быть осуществлена только с согласия его законного представителя (родитель, опекун) и органов опеки. Последние следят за тем, чтобы сделка не оказалась невыгодной для ребёнка.

Опасность для покупателя: если покупку удаётся оформить без разрешительной бумаги от органов опеки, позже сделка может быть признана недействительной.

Способ избежать проблему: требовать предъявления документов из опеки, если собственник – несовершеннолетнее лицо.

Под дееспособностью понимается возможность контролировать свои действия и отвечать за поступки. Если человек в момент продажи находился в состоянии аффекта, не был достаточно адекватным, а так же если на его решение влияли другие лица (угрозами, шантажом), сделка может быть признана недействительной. Главное – предоставить судье доказательства этих фактов.

Опасность для покупателя: мошенники нередко используют эту схему – продают свою долю, а затем доказывают свою недееспособность.

Решением суда сделка признаётся недействительной, продавца обязуют вернуть полученные деньги, но если они уже потрачены, сделать это будет практически невозможно. Вместо вложения денег покупатель доли теряет время и лишается денег.

Способ избежать проблему: все этапы сделки производить в присутствии нотариуса. Не совершать покупку при наличии любых сомнений в добропорядочности продавца. От сомнительной сделки лучше отказаться сразу.

Право преимущественного выкупа

Прежде чем продать свою долю в жилом помещении, владелец должен предложить её покупку остальным собственникам.

В идеале от каждого нужно получить письменный отказ от выкупа: он одновременно станет доказательством того, что владелец проинформирован и не против продажи доли третьим лицам.

Сложность в том, что отказ должен быть оформлен по правилам: личной явкой собственника в Росреестр или заверением бумаги у нотариуса. Не все владельцы своих долей готовы тратить на это время и деньги. Владелец вовсе может проживать в другом городе.

К документальному отказу от права преимущественного выкупа относят:

  • заявление, переданное лично собственником в Росреестр;
  • нотариально заверенная бумага;
  • отправка заказного письма с информацией о будущей продаже доли и подтверждение его получения (если в течение 30 дней не был получен ответ от собственника).

Опасность для покупателя: если кто-то из собственников не дал своего отказа от покупки оставшейся части квартиры, он может потребовать признать сделку недействительной.

Способ избежать проблемы: прежде чем купить долю, нужно проверить, есть ли отказы от всех оставшихся владельцев помещения.

Примечание: если владельца квартиры найти вовсе не удалось, продажа не состоится. В этом случае собственник доли может её подарить. Однако, такая сделка будет признана притворной, если найдутся доказательства. Лучше отказаться от покупки, если недостаточно бумаг.

Заключение

Основной риск при покупке доли в квартире – возможность признания сделки недействительной. Как минимум, покупатель потеряет время. Но вместе с ним могут пропасть и деньги, отданные за долю, если продавец их уже потратил.

Если выкуп доли осуществляется в «коммуналке», и в купленной комнате предстоит жить, нужно проверить соседей на адекватность: не будет ли проблем с проникновением на свою жилплощадь. Они могут причинять неудобства, отказываться впускать нового собственника, а решение этого вопроса затянется на годы.

Чтобы не нарваться на проблемы, нужно:

  1. понимать, для чего покупается доля: чтобы жить в комнате, или просто вложить деньги;
  2. все этапы проходить под контролем юриста и нотариуса;
  3. проверять документы на подлинность;
  4. интересоваться личностью продавца. В идеале покупать долю только у проверенных, знакомых и добропорядочных граждан.

Источник: https://pravorf24.ru/zhilishchnoe-pravo/kupit-dolyu-v-kvartire/

Купля-продажа доли в квартире: особенности сделки

Особенности покупки доли в квартире

30.09.2019 | 10:00 22318

Как продать или купить долю в квартире, что следует учитывать перед проведением сделки и что может измениться в ближайшее время с точки зрения законодательства.

Долгое время сделки с долями считались наиболее криминализированной частью рынка недвижимости. Сейчас этому положен конец, а в скором времени условия совершения таких сделок станут еще более жесткими.

Доля-долюшка

Но обо всем по порядку. Для начала разберемся: что есть доля?

Ответ на этот вопрос дает Гражданский кодекс в статье 244. Итак, это имущество, находящееся в собственности двух или нескольких лиц и принадлежащее им на праве общей собственности. При этом долю каждого из собственников можно выделить, и тогда недвижимость будет находиться в долевой собственности, но можно этого и не делать – тогда это совместная собственность.

По данным Росреестра за 2019 год, в долевой собственности в Москве находится 45% всех квартир, в Санкт-Петербурге – 86%, в Екатеринбурге – 52%.

Представление, будто в Петербурге долями владеют исключительно жители коммуналок в историческом центре, – не более чем заблуждение. Коллективной собственностью могут быть и квартиры в новостройках, в том числе недавно сданные.

Типична ситуация, когда доли возникают в результате развода супругов, совместно приобретавших квартиру. Или когда умирает владелец, а его родственники вступают в права наследства.

В более старых домах основная причина возникновения совместной собственности – это приватизация жилья: квартира оформлялась сразу на всех имеющих такое право.

Кто покупает и зачем

Вроде бы доля в квартире, особенно небольшая, – товар специфический, и найти на него покупателя очень трудно. Но есть все же категории граждан, заинтересованные и в таком виде собственности. В первую очередь это иногородние, которые приобретают долю, чтобы получить регистрацию. Прописанному и работу легче найти, и ипотечный кредит взять, чтобы купить жилье уже нужного размера.

Вторая категория покупателей доли – те, кто приобретает ее с целью фактического проживания. Им не хватает средств на покупку комнаты в коммуналке, а арендовать жилье они не могут или не хотят.

И, наконец, третий тип покупателей – риэлторы, то есть профессиональные участники рынка. Они выкупают доли, рассчитывая впоследствии на оставшуюся жилплощадь, чтобы потом продать целую квартиру.

Это получается, конечно, не всегда. Тогда определяется порядок пользования общим имуществом. Таким образом можно выделить комнату и продать уже ее.

Определение порядка пользования – это фактическая привязка доли к одной из комнат.

Если, допустим, собственник владеет 1/2 двухкомнатной квартиры, он может либо по добровольному согласию остальных собственников (с нотариальным удостоверением), либо по решению суда определить, что его собственность – не просто абстрактная доля, а конкретная комната. Правда, нужно учитывать, что претендовать на жилплощадь он может лишь в том случае, если метраж доли не меньше метража этой комнаты.

Привлекают дешевизной

В 2014 году вступил в силу так называемый закон о резиновых квартирах (376-ФЗ). Затем последовал ряд судебных определений и разъяснений. В результате в Петербурге сложилась практика, по которой собственник доли может получить право фактического проживания и прописки только в том случае, если владеет долей не менее 4 кв. м жилой площади.

Продажа

Студия|10 м2|1/5 этаж

1 700 000 ₽

Дудко ул., 29

Показать номер

Продажа

Студия|13 м2|2/2 этаж

2 150 000 ₽

11-я линия дом 20Б

Показать номер

Структура рынка изменилась. Все, что меньше 4 кв. м, стало практически невостребованным. Цены на них – от 50 тыс. руб.

Затем идут доли «под прописку», 4 метра и чуть больше, они стоят уже от 200 тыс. руб.

Вдвое (а то и более) дороже стоят объекты, где проживать можно не только теоретически, но и практически, а вот порядок пользования с привязкой к конкретной комнате определить невозможно. Например, 1/2 однокомнатной квартиры.

Долой криминал!

Всего несколько лет назад сюжеты с выкупом долей все чаще ассоциировались с мошенничеством. И в большинстве случаев небезосновательно. С помощью фиктивного дарения доли, притворных сделок недобросовестные граждане часто обходили действующее законодательство. Но законодатель проснулся и положил предел беззаконию.

С 2015 года в России для всех сделок по возмездному отчуждению долей стало обязательным нотариальное удостоверение.

А с июня 2016 года действует закон, по которому любая смена собственника долей недвижимости (в том числе и при дарении) должна оформляться исключительно через нотариуса.

Профессионалы рынка (и сами нотариусы) говорят о том, что эти нормы пошли на пользу, и порядка стало больше, а криминалу выставлен жесткий заслон.

По действующему законодательству, правом преимущественного выкупа доли в квартире сегодня, как, впрочем, и раньше, пользуются сособственники продавца.

Перед тем как выставить свою долю на продажу, собственник обязан предложить ее соседям. Извещение о продаже должно быть составлено в письменной форме с обязательным указанием цены. Предложение о покупке доли может быть выслано сособственникам почтовым отправлением с уведомлением о вручении.

Если остальные собственники долей не приобретут продаваемую долю в течение месяца со дня извещения либо в письменной форме откажутся от реализации преимущественного права покупки до истечения этого срока, продавец вправе продать свою долю любому лицу.

Лазейка в этом механизме в свое время была найдена такая. Собственник доли сначала дарил ее маленькую часть (в пересчете на квадраты такой подарок мог составить 1 кв. м), после чего уже без проблем с законом продавал новому сособственнику оставшуюся часть.

Без нотариуса никак

Теперь эта лазейка закрылась. Сегодня, дарите вы долю или продаете ее, без нотариата сделать это невозможно. Подразумевается, что именно нотариус должен проверить, не является ли сделка дарения притворной, маскирующей скрытую сделку купли-продажи. Кстати, нотариальный тариф для удостоверения сделок с долями сегодня составляет 0,5% от стоимости объекта, но не более 20 тыс. руб.

Нотариус обязан удостовериться, что все совладельцы квартиры должным образом проинформированы о предстоящей продаже доли в ней. Ведь они имеют первоочередное право на ее выкуп. В извещении обязательно фигурирует стоимость доли, и ниже этой суммы продать ее нельзя. В противном случае сделку можно оспорить в суде.

Совладельцы, которые приобретать долю не намерены, должны оформить соответствующий отказ в нотариальной конторе. Безусловно, могут быть сложности: не всегда легко выяснить местонахождение и адрес одного или нескольких соседей, тем более если они проживают в другом городе или даже стране.

Если нотариус отказал в регистрации сделки, можно, конечно, обратиться в суд. Но вряд ли туда пойдут люди, намерения которых изначально были нечисты. Зато добросовестным участникам сделки совершать ее через нотариуса стало даже удобнее: он может сам сформировать пакет документов и отправить их в Росреестр, причем в электронной форме, что значительно ускоряет процесс ее регистрации.

Еще жестче

В Госдуме уже прошел первое чтение законопроект «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации (в части конкретизации прав собственника жилого помещения)».

Он предполагает, что для прописки уже будет недостаточно «микродоли». Минимальную долю предлагается привязать к учетной норме – для Петербурга это 10 кв. м в отдельной квартире и 15 кв.

м в коммунальной.

Второе чтение состоится скорее всего уже в 2020 году, и есть основания полагать, что законопроект пройдет.

Игорь Аболемов, генеральный директор АН «Доли.ру»:

– Владельцу доли, чтобы получить максимальную цену за свой объект, нужно договориться с остальными собственниками и разделить средства, вырученные от продажи квартиры как единого целого. Но это удается довольно редко.

Сроки проведения сделок с долями квартиры зависят от сложившейся ситуации. Если нет согласия с сособственниками, процесс может затянуться на неопределенное время. В этом случае самое простое – продать свою долю через агентство, которое специализируется на этих вопросах, имеет профессиональных юристов и отработанные схемы работы.

В 2019 году предложение в данном сегменте рынка существенно выросло, и уровень цен снизился. Почему стали больше продавать? Потому что заработала система взыскания долгов с собственников за коммунальные платежи. Теперь это происходит, можно сказать, автоматически.

Игорь Воронин    Vinicius Amano on Unsplash   

Источник: https://www.bn.ru/gazeta/articles/250135/

Покупка квартиры в долях: пошаговая инструкция

Особенности покупки доли в квартире

Время чтения 8 минутСпросить юриста быстрее. Это бесплатно! Размер шрифта: A+ | A−

Покупка квартиры в долях имеет свои особенности. Конечно, собственник вправе самостоятельно распоряжаться своим имуществом, но когда речь идет о части общей собственности, то имеются некоторые ограничения в распоряжении ею. Покупая долю в квартире, нужно помнить о юридических тонкостях. Ведь неверное оформление может повлечь признание сделки недействительной.

Что такое долевая собственность?

​Законодательство определяет, что имущество, принадлежащее более чем двум собственникам, относится к общей собственности, которая может быть долевой и совместной.

Долевое владение предполагает, что помещение поделено на части, равные либо нет. Выдел производится по желанию владельцев или по решению суда.

Каждому собственнику выдается правоустанавливающий документ на часть принадлежащей ему квартиры.

Жилое помещение может оказаться в долевой собственности, когда:

  • Оно приватизируется на всех заинтересованных в нем лиц на момент проведения процедуры;
  • Осуществляется раздел жилья, находившегося в совместной собственности семейной пары;
  • Наследуется квартира несколькими наследниками.

Если владельцы не могут договориться о разделе самостоятельно, то такой вопрос передается на разрешение судебного органа.

Надо отметить, что обычное жилое помещение очень сложно физически разделить. Для этого необходимо, чтобы у него был сделан отдельный вход, раздельные подключения к газовым, водо- и электрическим сетям. Сделать это можно лишь в доме на земле, когда он делится на несколько реальных долей претендентами на наследство. В остальных случаях появляются «идеальные доли».

Продаваемая доля в квартире должна быть выделена в натуре либо в форме соотношения к общей площади. У владельца части имущества должен быть документ, в котором доля проставляется в дробном или процентном выражении.

Доля представляет собой юридическое понятие, при котором собственники совместно используют жилплощадь, поэтому при продаже необходимо получить согласие совладельцев на вселение нового хозяина.

Преимущественное право выкупа

Положения статьи 246 ГК РФ определяют, что все правовые действия, затрагивающие законные интересы владельцев долевой собственности, могут производится только по взаимному согласию.

Статьей 250 ГК РФ определен порядок приоритетного права выкупа при продаже части общего имущества заинтересованному лицу. Поэтому прежде, чем совершить сделку, собственник обязан предложить выкупить его долю другим владельцам.

И только получив письменный отказ можно реализовать часть недвижимости третьим лицам. Уведомление о продаже формируется в письменной форме, в нем устанавливается стоимость продаваемой части объекта, а также договорные обязательства.

В извещении должна указываться реальная продажная цена, за которую в дальнейшем доля будет продаваться другим субъектам.

Скачать уведомление о продаже доли в квартире (образец 2021)

При совершении будущей сделки c посторонними лицами нельзя указывать цену менее той, которая была предложена сособственникам. Они должны принять решение о покупке части недвижимости в течение одного месяца либо отказаться от приобретения.

Если в установленный срок ответ не поступил, продавец вправе продать долю любому субъекту. Если же отказ поступит ранее определенной даты, то сделка может быть совершена сразу.

Несоблюдение преимущественного права при реализации доли в совместном имуществе позволит остальным владельцам опротестовать проведенную сделку в течении трех месяцев с момента её совершения.

Но сделка при этом не отменяется, только меняется покупатель. Им становятся сособственники. Если же они отказываются от выкупа части помещения, а продавец решает изменить условия договора, потребуется снова уведомлять совладельцев и дождаться от них ответа.

Законодательное урегулирование

Продажа долевого имущества регулируется ст.244 – 259 ГК РФ. Отдельные нормы предусмотрены законом о приватизации жилого фонда.

Регистрация перехода права собственности определяется ФЗ-218 от 13.07.15г. «О государственной регистрации недвижимости».

В 2016 году правила оформления долевого имущества были изменены и в настоящее время сделки по отчуждению части совместного имущества необходимо обязательно удостоверять у нотариуса.

Положения статьи 250 ГК РФ устанавливают преимущественное право выкупа части имущества остальными собственникам объекта, но не раньше, чем через месяц. Кстати, они же и определяют правовые последствия несоблюдения такого права, в частности возможность оспаривания сделки в течение трех месяцев.

Процедура продажи производится в стандартном порядке, договор должен соответствовать требованиям ст.554-555 ГК РФ. В соответствии со статьей 556 ГК РФ доля должна передаваться по акту приема-передачи. Договор должен быть зарегистрирован в Росреестре.

Порядок оформления продажи

Покупку квартиры в долевой собственности невозможно осуществить, если квартира является общей собственностью. Обусловлено это тем, что фактически доли не существует. Сначала необходимо её выделить и закрепить свое право на неё.

Если же выделение состоялось и в ЕГРН внесены данные о такой доле с указанием владельца, можно начинать процедуру. Она заключается в следующих этапах:

  1. Обсудить предстоящую продажу недвижимости с остальными сособственниками. Уведомление нужно направлять в письменном виде с указанием условий и цены.
  2. Получить ответ от сособственников. Если поступит отказ, можно начинать оформлять сделку с посторонним субъектом. В противном случае потребуется дождаться истечения месячного срока.
  3. Поискать покупателя, если отказались другие владельцы. Поиск может осуществляться любыми доступными средствами. Это могут быть агентства недвижимости, сеть Интернет, объявления в СМИ и прочее.
  4. Обсуждение договорных условий с потенциальным покупателем. Они должны соответствовать тем требованиям, которые были указаны в уведомлении. Если покупатель будет настаивать на изменение договорных условий, ему придется ждать новый месячный срок, чтобы получить новый ответ от сособственников имущества. При этом может получиться так, что кого-то из них привлечет новое предложение.
  5. Заключить договор о продаже доли. Он подписывается сторонами и удостоверяется у нотариуса.
  6. Составление акта приема-передачи. Он прилагается к договору и является его неотъемлемой частью.
  7. Регистрация сделки в Росреестре. Для этого потребуется представить необходимую документацию. Присутствия всех сторон не требуется, так как договор удостоверен нотариально.

Нюансы сделки

При проведении процедуры необходимо учитывать следующие тонкости:

  • Если в квартире прописан несовершеннолетний ребенок, то потребуется получать согласие органов опеки, так как в жилом помещении возможно проживание постороннего человека;
  • Если в квартире проведена незаконная перепланировка, её потребуется узаконить. В итоге должен быть получен технический паспорт с проведенными изменениями жилой площади;
  • Приобретая долю, необходимо получить согласие супруга, если покупатель находится в браке.

Особое внимание уделяется сделкам при продаже доли, принадлежащей лицу, не достигшему 18 лет. Жилье запрещено продавать, если нет другого помещения, которое он может получить.

Чтобы продать детскую долю нужно чтобы:

  • У малыша должна быть другая жилплощадь, которая подходит для постоянного проживания;
  • Он может проживать по другому адресу и быть прописан там же;
  • После продажи принадлежащей ему части, ему было приобретено иное жилье, не хуже прежнего.

При этом необходимо получать разрешение органа опеки на совершение процедуры. Для этого потребуется обратиться в соответствующую службу и предоставить следующие документы:

  • Заявление о получении разрешения на заключение сделки;
  • Гражданский паспорт опекуна;
  • Свидетельство о рождении дитя;
  • Правоустанавливающая документация на жилье;
  • Бумаги на покупаемую жилплощадь;
  • Иные документы, свидетельствующие о соблюдении законных интересов ребенка.

До достижения ребенком 18 лет его представителями являются родители или законные опекуны.

Требуемая документация

Чтобы оформить право собственности на долю в квартире, необходимо представить:

  • Гражданские паспорта сторон;
  • Выписка из ЕГРН, содержащая величину доли, подлежащей продаже;
  • Документы – основания для получения правомочий собственника;
  • Кадастровый паспорт объекта, содержащий его основные характеристики;
  • Техпаспорт, подтверждающий отсутствие незаконной перепланировки;
  • Отказ других совладельцев от приобретения доли или квитанции об отправке соответствующего извещения;
  • Разрешение органов опеки, если доля принадлежит несовершеннолетнему или в квартире прописан ребенок;
  • Нотариально удостоверение согласие второго супруга о проведении сделки, когда продавец находится в брачном отношении.

В зависимости от обстоятельств могут быть затребованы иные документы. Это могут быть выписка из домовой книги либо справка об отсутствии долга по коммунальным услугам.

Как составить договор

Соглашение имеет стандартную форму, но существуют некоторые особенности, которые нужно учитывать при его составлении. Основной является необходимость точного описания продаваемой части имущества с обязательным указанием дробного или процентного соотношения к общей площади помещения.

Документ должен включать следующие пункты:

  1. Сведения о сторонах сделки, их ФИО и паспортные данные.
  2. Предмет продажи (адрес его места расположения, основные параметры, описание доли).
  3. Перечень людей, остающихся проживать после продажи квартиры.
  4. Схема расчетов.
  5. Права и обязанности участников.
  6. Порядок передачи имущества.
  7. Подписи участвующих лиц.

В соглашение могут включаться иные условия, детализирующие договоренности.

Сделка отчуждения доли требует обязательного удостоверения у нотариуса. Специалист может сам составить договор продажи с учетом пожелания сторон и с соблюдением правовых актов. Кроме того, он может провести регистрацию сделки в соответствующей службе. Такие услуги повлекут дополнительные материальные затраты.

Источник: https://law03.ru/finance/article/pokupka-kvartiry-v-dolyax

Покупка доли в квартире: необходимые документы и нюансы сделки

Особенности покупки доли в квартире

Покупка квартиры является достаточно сложным и энергозатратным процессом. Не менее сложным становится и выкуп отдельной доли в жилье. Связано это, в первую очередь, с юридическими тонкостями приобретения существующего жилья по частям, так как законодатель рассматривает в приоритете единых собственников помещений.

Основные действия

Приобретение доли в квартире осуществляется с некоторыми отличиями от стандартной процедуры купли-продажи жилой недвижимости, которая выкупается полностью. Для того, чтобы осуществить выкуп доли недвижимости, требуется выполнить следующие действия:

  • Между продавцом и покупателем заключается соглашение о том, что покупатель выкупит долю продавца в конкретном жилом помещении при условии, что других потенциальных покупателей не будет.
  • Продавец должен уведомить своих сособственников о том, что он желает продать долю другому человеку. Уведомление осуществляется в письменном виде, а совладельцы жилого помещения в срок не более тридцати дней с момента получения уведомления должны сообщить о своем желании выкупить представленную к продаже долю или подготовить письменный, нотариально заверенный отказ от покупки (то есть отказаться от права преимущественного выкупа жилого помещения в добровольном порядке).
  • Продавец и покупатель должны подготовить все документы, которые будут подтверждать законность совершаемой сделки, в том числе, имеющиеся правоустанавливающие документы на представленные к продаже квадратные метры.
  • Происходит подписание договора купли-продажи и передаточного акта, которые подтвердят осуществление перехода права собственности на жилье для его последующей регистрации.
  • Последним этапом станет регистрация осуществившегося перехода права собственности от одного собственника к другому путем подачи всех имеющихся документов в Росреестр и получения выписки из Единого государственного реестра прав на недвижимость о наличии в собственности доли жилого помещения.

Для того, чтобы сделка по купле-продаже доли в квартире была действительной, необходимо подготовить ее документальное сопровождение, которое будет отличаться от сопровождения сделок относительно целой квартиры.

Документы

Перечень документов, которые потребуется подготовить для совершения сделки по купле-продаже доли в квартире, будет носить расширенный характер.

К числу необходимых документов будут относиться:

  • правоустанавливающие документы на имеющуюся в собственности у продавца недвижимость (в том числе, понадобятся те документы, которые смогут подтвердить законность возникновения права собственности, например, договор дарения доли недвижимости, купли-продажи части квартиры и т.д.);
  • согласие совладельцев находящейся в долевой собственности квартиры на совершение сделки и нотариально заверенный отказ от использования права преимущественного выкупа имеющейся доли жилого помещения;
  • согласие супруга на совершение сделки (если обе стороны состоят в зарегистрированном браке, согласие потребуется от обоих сторон, а документы должны быть нотариально заверены);
  • технический план квартиры с указанием на нем конкретной доли (при возможности выделить ее в фактическом виде, например, отдельной комнаты), а также с указанием информации о том, были ли осуществлены какие-то строительные работы по перепланировке помещения.

Данный перечень документов может быть еще расширен в случае, если при совершении сделки могут быть затронуты интересы несовершеннолетних или недееспособных лиц.

Взаимодействие с сособственниками

В силу того, что квартира, находящаяся в долевой собственности, представляет собой сложный имущественный объект, для любых действий по реализации доли в ней потребуется согласие других совладельцев.

Исключение из данного правила используется только при совершении дарственной владельцем доли в отношении своих близких родственников.

Согласие на совершение каких-либо манипуляций с долей в конкретном жилом помещении будет оформляться в заверенном нотариально виде. В том же случае, если такого согласия со стороны хотя бы одного совладельца нет, потребуется либо обращение в судебные органы для принуждения такого совладельца дать согласие, либо сделка рискует быть признанной недействительной.

Риски

При приобретении доли в квартире или доме для потенциального покупателя есть некоторые риски, вероятность возникновения которых должна быть учтена для того, чтобы избежать признания сделки недействительной:

  • если продавец при совершении сделки не предоставил отказ других собственников от права преимущественного выкупа выставленной на продажу доли в конкретном объекте жилого фонда, сделка может быть оспорена одним из лиц, не высказавших свое мнение по вопросам приобретения жилья, а договор купли-продажи признается недействительным;
  • сделка также может быть признана недействительной в том случае, если кто-то из совладельцев помещения не высказал в письменном виде с осуществлением нотариального заверения согласия на осуществление каких-то юридически значимых действий с конкретным помещением;
  • если одним из совладельцев помещения является несовершеннолетнее или недееспособное лицо, то в сделке может быть отказано до тех пор, пока не будут предоставлены документы, подтверждающие факт того, что интересы такого лица не затронуты.

Выкуп доли в квартире, несмотря на кажущуюся простоту сделки, на самом деле требует более тщательной подготовки, нежели покупка всего жилого помещения.

Такая проработка сделки потребуется для того, чтобы она была признана действительной.

Не нашли ответа на свой вопрос? Звоните на телефон горячей линии 8 (800) 350-34-85. Это бесплатно.

Источник: https://zakonguru.com/nedvizhimost/priobretenije/pokupka/doli-v-kvartire-2.html

Покупка доли в квартире в 2020 году: пошаговая инструкция

Особенности покупки доли в квартире

› ИМУЩЕСТВО

17.10.2019

Источник: https://zakonportal.ru/imushhestvo/pokupka-doli-v-kvartire

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.