Оформление покупки комнаты в коммунальной квартире

Содержание

Пошаговая инструкция покупки комнаты в коммунальной квартире. Преимущественное право соседей

Оформление покупки комнаты в коммунальной квартире

Приобретение недвижимости – отличная инвестиция, а если на покупку отдельной жилплощади не хватает средств, можно рассмотреть вариант приобретения комнаты в общежитии или коммунальной квартире. Чтобы грамотно провести такую сделку необходимо тщательно изучить возможные риски и подводные камни, которые могут ожидать покупателя.

Сделка осложняется необходимостью соблюдения преимущественного права выкупа жилплощади соседями по квартире. Это право регламентировано статьёй 250 ГК РФ.

Согласно её положениям преимущественное право покупки возникает у лиц, проживающих в других помещениях коммунальной квартиры, т. е. соседей.

Продажа жилья третьим лицам возможна только после получения продавцом письменного отказа от всех соседей. На принятие решения о выкупе им отводится 30 календарных дней с момента поступления предложения. Цена и прочие условия сделки при этом не должны отличаться от условий, предлагаемых сторонним покупателям.

Как купить: пошаговая инструкция

Процедура покупки состоит из нескольких этапов:

  1. Поиск и осмотр комнаты и помещений общего пользования.
  2. Знакомство с будущими соседями и собственниками других комнат.
  3. Сбор необходимых документов и проверка подлинности предоставленных продавцом бумаг.
  4. Получение письменных отказов соседей от покупки.
  5. Оформление договора купли-продажи.
  6. Регистрация сделки в Росреестре.
  7. Подписание передаточного акта.
  8. Получение покупателем ключей и сопутствующих документов.

Самостоятельный поиск или помощь профессионала: что лучше выбрать?

Поиск комнаты, которая по всем пунктам удовлетворит запросы покупателя – сложная процедура, но её вполне можно провести своими силами, осуществляя поиск через знакомых или просматривая объявления на популярных сайтах.

На этапе документального оформления и проверки чистоты сделки лучше всего всё же воспользоваться помощью юристов, так как сделка имеет некоторые особенности, которые сложно учесть непрофессионалу.

После того как вариант найден – покупатель должен провести осмотр помещения. В процессе стоит обратить внимание на:

  • Местоположение объекта (район, улица).
  • Состояние дома (год постройки, сроки проведения ремонтных работ, когда ожидается капитальный ремонт здания).
  • Состояние коммуникаций.
  • Транспортная доступность.
  • Наличие объектов инфраструктуры в пешей доступности.
  • Знакомство с соседями и обсуждение условий совместного проживания (их отношение к животным, курению и др.).
  • Наличие перепланировок указанного помещения, а в том случае если они имели место – получить информацию об их законности.

Документы

Участникам потребуется собрать следующий пакет документов:

  • Паспорта участников сделки.
  • Правоустанавливающие документы.
  • Документ, подтверждающий основание владения жилплощадью.
  • Кадастровый паспорт комнаты.
  • Технический паспорт объекта.
  • Справка, подтверждающая отсутствие долгов по коммунальным услугам.
  • Выписка из домовой книги.
  • Письменные отказы соседей от приоритетного права покупки.
  • Если участники сделки действуют через третьих лиц – нотариально заверенные доверенности.
  • Если объект недвижимости был приобретён в браке — нотариально оформленное согласие супруга на продажу.
  • Если собственник не достиг совершеннолетия – потребуется также письменное разрешение на совершение сделки от органов опеки.

Как проверить подлинность документов?

  1. В первую очередь, покупатель должен сверить персональные данные, указанные в паспорте собственника с данными в других документах.

  2. Если недвижимость была приобретена продавцом до смены фамилии (был заключён или расторгнут брак) – потребуется предоставление свидетельства о регистрации/расторжения союза и нотариально заверенная справка, подтверждающая факт смены персональных данных.

  3. Если у покупателя возникли сомнения в подлинности паспорта владельца недвижимости – он может обратиться в полицию для их подтверждения.
  4. Также стоит обратить внимание на психологическое состояние продавца, и если оно вызывает подозрения – запросить справку из психоневрологического и наркологического диспансера.

  5. Покупатель также должен убедиться в том, что продавец является полноправным владельцем недвижимости. Для этого нужно отправить запрос в ЕГРН.

Все документы продавец должен предоставить в оригинале. Если по каким-либо причинам это невозможно – допускается представление нотариально заверенной копии (кроме паспорта гражданина РФ и правоустанавливающих документов).

Согласно положениям ГК РФ соседи имеют право преимущественного приобретения. Фактически, продать комнату стороннему покупателю можно только после того, как все соседи в письменной форме откажутся от покупки указанной жилплощади.

Получить отказ от собственников можно двумя путями:

  1. Направив заказные письма с извещением о продаже комнаты. В нём должны быть зафиксированы все характеристики объекта, цена, условия сделки и порядок расчётов между продавцом и покупателем. Если в коммунальной квартире имеются неприватизированные помещения – о продаже следует уведомить местную администрацию.
  2. Также можно вместе с собственниками других комнат в квартире обратиться к нотариусу для оформления письменного отказа.

Договор должен быть составлен в письменной форме в трёх экземплярах. В тексте должны присутствовать следующие разделы:

  • Предмет договора. В этом разделе должен быть подробно описан отчуждаемый объект недвижимости, указан его точный адрес и технические характеристики.
  • Стоимость указанной комнаты.
  • Персональные данные участников сделки.
  • Порядок расчётов.
  • Срок освобождения жилплощади продавцом и передачи ключей.
  • Основания для разрыва этого соглашения.
  • Дата заключения договора.
  • Подписи участников сделки.

К договору в обязательном порядке должен прилагаться акт приема-передачи недвижимости.

Согласно положениям НК РФ все лица, получающие доход, обязаны уплачивать подоходный налог в размере 13% от прибыли. В том случае, когда гражданин приобретает объект недвижимости – он фактически теряет свои средства, не получая при этом прибыли т. е. подоходный налог с него не взимается.

После приобретения комнаты в собственность, покупатель берёт на себя ответственность по её содержанию и обязанность по выплате налога на имеющееся имущество. Порядок исчисления и уплаты имущественного налога утверждён в главе 32 НК РФ.

Для продавца

В соответствии с законодательством РФ собственник, продавший имеющуюся у него недвижимость, обязан заплатить подоходный налог.

Важно! До 2016 г. НДФЛ не взимался, если объект недвижимости был продан через 3 года и более его нахождения в собственности.

После внесённых поправок в НК владелец обязан перечислить налог, если продажа состоялась менее чем через пять лет после приобретения. В том случае, если недвижимость была приобретена до 1 января 2016 года — действуют старые правила исчисления и уплаты подоходного налога.

Нотариальное заверение бумаг

С 1 января 2016 года все сделки с объектами недвижимости, находящимися в долевой собственности, в обязательном порядке заверяются нотариально.

Подписание акта приема-передачи, передача ключей

Передаточный акт – документ, фиксирующий факт исполнения участниками сделки своих обязательств. Составляется он в свободной форме, не менее чем в 2 экземплярах, в присутствии всех участников сделки и не требует государственной регистрации.

До того, как будет подписан акт приема-передачи жилья, за квартиру отвечает её старый владелец, с момента подписания – все права и обязанности по содержанию комнаты переходят покупателю. Чаще всего этот документ подписывается после окончания регистрации сделки в соответствии с договором купли-продажи, в котором должен быть указан срок её физического освобождения.

После того как передаточный акт подписан сторонами – продавец должен передать покупателю ключи и квитанции об оплате коммунальных платежей на текущую дату.

Условия, при которых сделка является действительной

  1. Владелец жилого помещения в полной мере осознаёт суть своих действий. При этом он не должен состоять на учёте в диспансере, находиться в алкогольном или наркотическом опьянении.
  2. Соблюдены правила оформления документации. Сделка заверена у нотариуса.
  3. Произведена государственная регистрация сделки в Росреестре.

  4. Учтены интересы несовершеннолетних и др. заинтересованных лиц.
  5. Было учтено право преимущественной покупки, получены письменные отказы от владельцев других помещений квартиры.
  6. Указаны существенные условия договора — цена и предмет (согласно статье 454 ГК РФ).

В том случае, если какое-либо из этих условий не соблюдено – сделка может быть оспорена.

Подводные камни

  • Невыделенные доли. Если границы долей между собственниками коммуналки не определены — от выкупа такой доли лучше отказаться, так как она может оказаться как целой комнатой, так и её частью или местом общего пользования.
  • Если не представляется возможным доподлинно установить историю жилья. Если комната неоднократно перепродавалась или в ней ранее были прописаны лица, чья судьба на данный момент неизвестна – стоит сделать запрос в ЕГРН для получения информации о прописанных в ней гражданах.
  • Соседи. Если другие собственники комнат в коммунальной квартире против продажи и не соглашаются добровольно оформить отказ — следует направить извещение почтой с обязательным уведомлением о вручении письма и подождать оговорённый законом срок.
  • Перепланировки. Если они не были согласованы с БТИ – комнату будет сложно зарегистрировать после покупки.
  • Наличие обременений. Если на жильё наложено обременение – любые регистрационные действия с ним могут вызвать проблемы.
  • Замена договора купли-продажи договором дарения. Этот способ позволяет обойти необходимость получать отказы от других собственников помещений в квартире, но для покупателя сделка становится гораздо более рискованной. Договор дарения предполагает безвозмездную основу сделки, поэтому, если она будет оспорена и аннулирована – покупатель лишится переданных продавцу средств.

Таким образом, процедура купли-продажи комнаты в коммунальной квартире имеет свои особенности и подводные камни, которые следует учитывать при оформлении сделки.

, пожалуйста, выделите фрагмент текста и нажмите Ctrl+Enter.

Источник: https://expravo.com/zhilishhnoe-pravo/kvartira/kuplya-prodazha-kvartiry/kommunalnaya-kvartira/instrukciya.html

Покупка комнаты в квартире: подводные камни

Оформление покупки комнаты в коммунальной квартире

Время чтения 12 минутСпросить юриста быстрее. Это бесплатно! Размер шрифта: A+ | A−

Покупка комнаты в квартире становится выходом в том случае, если денег в обрез, а приобрести собственное жилье необходимо. Действующее законодательство позволяет купить не всю квартиру, а только ее часть – главное, правильно оформить документы. О том, как совершить такую покупку, и какие риски она может за собой повлечь, читайте в нашей статье.

Прежде чем решиться на приобретение комнаты в коммуналке, стоит изучить все плюсы и минусы такого объекта недвижимости, тем самым избавив себя от неприятных сюрпризов в будущем.

Преимуществами комнаты являются:

  1. Низкая стоимость по сравнению с отдельными квартирами (даже студийного типа).
  2. Возможность инвестирования небольших денежных сумм – комнату можно купить за небольшие деньги и сдавать посуточно или на длительный срок (в этом случае важно учесть уровень спроса на жилье – предпочтение стоит отдавать комнатам, рядом с которыми есть вокзал, учебное заведение, предприятие, на которое приезжают работники-вахтовики или командировочные и пр.);
  3. Возможность получения регистрации в определенном городе. Несмотря на то, что закон позволяет гражданам России беспрепятственно перемещаться по ее территории и получать любые услуги (например, медицинские или образовательные) в любом городе, на практике без регистрации попасть в поликлинику или устроить ребенка в детский сад не так-то просто. Купив комнату, вы можете зарегистрироваться в ней, а продолжить жить в более комфортных условиях (например, на съемной квартире).

Помимо преимуществ, комнаты имеют ряд очевидных (и весьма существенных) недостатков:

  1. Низкая ликвидность недвижимости. Продать комнату довольно непросто – в большинстве городов активно ведется строительство новых жилых домов; покупатели предпочитают приобретать квартиры именно в них – со скидками от застройщика купить небольшую студию можно за вполне доступную сумму.
  2. Общие ванная комната, туалет и кухня. Их придется делить с соседями, причем никого не будет волновать, что вы опаздываете на работу или учебу, и вам срочно нужно умыться и позавтракать.
  3. Соседи. Они бывают разные – возможно, вам повезет, и собственники соседних комнат будут тихими и вежливыми, однако практика показывает, что чаще всего в коммуналках селятся люди с не самым правильным образом жизни и отношением к окружающим.
  4. Сложность в получении ипотечного кредита. Предметом залога по ипотеке является приобретаемое жилье – комнаты не особо интересуют банки, поэтому и кредитуют они таких ипотечников неохотно. Можно оформить потребительский кредит, но для него предусмотрены более высокие процентные ставки, чем для ипотечного. Кроме того, в такой ситуации не получится воспользоваться льготными программами, действующими в отношении ипотечного жилья.

Особенности и подводные камни

​При покупке отдельной комнаты в квартире стоит понимать, чем она отличается от доли квартиры, принадлежащей одному человеку на праве долевой собственности.

Долевая собственность – это разделение имущества с определением долей, принадлежащих каждому из ее собственников (п. 2 ст. 244 ГК РФ). Доля не имеет четких границ – в документах не может быть указано, что одному из собственников принадлежит спальня, а второму – гостиная.

Официально доли могут быть зафиксированы только в количественном выражении – например, 14,0 и 18,0 кв. метров соответственно.

При этом такое разделение вовсе не будет означать, что сособственникам принадлежат именно спальня и гостиная – в этом и заключается сложность определения доли.

Чтобы продать именно часть квартиры (отдельную комнату), необходимо эту квартиру разделить и выделить из нее отдельную долю. Эта процедура проводится в соответствии с правилами ст. 252 ГК РФ, согласно п.

2 которой участник долевой собственности вправе потребовать выделения из нее своей доли. Для этого потребуется заключить соответствующее соглашение со всеми собственниками квартиры.

На основании этого соглашения Росреестр зарегистрирует право собственности на выделенную долю, т.е. на отдельную комнату (или несколько комнат). В случае, если остальные собственники квартиры не согласны на заключение такого соглашения, выделять долю придется через суд.

Основанием для регистрации права собственности на комнату в этом случае станет решение суда, принятое в пользу выделяющегося собственника.

Будьте внимательны при покупке – доли стоят дешевле, чем отдельные комнаты, на которые оформлено право собственности, но и проблем своему собственнику они принесут немало.

В частности, долю нельзя будет продать без согласия остальных собственников, которые обладают преимущественным правом на ее покупку (ст. 250 ГК РФ).

Кроме того, вам придется определить порядок пользования комнатами в квартире, ведь фактически по документам определенная комната за вами закреплена не будет.

Порядок действий

Чтобы купить отдельную комнату, необходимо:

  1. Выбрать подходящий объект недвижимости. Важно оценить состояние комнаты и квартиры в целом, убедиться, что в комнате не было проведено неузаконенных перепланировок, изучить район и имеющуюся инфраструктуру (магазины, детские сады, школы и пр.), познакомиться с будущими соседями.
  2. В том случае, если вы решили приобрести долю в квартире, убедитесь, что ее владелец предлагал остальным собственникам выкупить эту долю, и получил письменный отказ. Если вы покупаете отдельную комнату, этот шаг можно пропустить.
  3. Проверить документы на комнату (о перечне этих документов читайте ниже).
  4. Заключить договор купли-продажи.
  5. Зарегистрировать договор в Росреестре и получить право собственности на комнату (свидетельство о праве собственности больше не выдается – вместо него вы получите выписку из ЕГРН – Единого государственного реестра недвижимости).

Какие документы требуются

Прежде чем заключить договор купли-продажи комнаты, потребуйте у продавца следующие документы:

  • документ, подтверждающий наличие у продавца права собственности на долю в квартире или на отдельную комнату;
  • нотариально заверенные отказы других собственников недвижимости от приобретения доли;
  • техническая и кадастровая документация на жилье;
  • справки об отсутствии задолженности по коммунальным платежам;
  • справка о прописанных в квартире жильцах;
  • согласие органа опеки и попечительства на продажу комнаты (в том случае, если в составе собственников жилья есть несовершеннолетние дети).

Договор купли-продажи можно составить самостоятельно, а можно обратиться за помощью к квалифицированному юристу. Если решите составлять самостоятельно, можете скачать на нашем сайте шаблон готового документа. Помните, что в договоре обязательно должна быть указана следующая информация:

  • паспортные данные сторон договора – продавца и покупателя;
  • предмет договора (доля квартиры или отдельная комната, с полным ее описанием);
  • цена договора (стоимость комнаты, которую покупатель заплатит продавцу);
  • порядок проведения расчетов;
  • конкретный срок фактического перехода жилплощади от продавца к покупателю;
  • условия расторжения договора;
  • ответственность сторон за несоблюдение условий договора;
  • дата составления документа и подписи его сторон.

Договор купли-продажи недвижимости обязательно должен быть зарегистрирован в Росреестре.

Скачать договор купли-продажи комнаты в коммунальной квартире

Договор купли-продажи доли в квартире

Советы юриста

Если вы все же решились на приобретение комнаты, внимательно изучите наши советы – они вам пригодятся:

  1. Об этом мы уже говорили, и все же – имейте в виду, что покупка доли в квартире не значит, что вы приобретаете право собственности на определенную комнату, даже если площадь этой комнаты соответствует площади купленной вами доли. Захотите выделить такую долю в отдельную независимую комнату – придется получить согласие остальных собственников жилья или обратиться в суд.
  2. Не соглашайтесь, если риелтор предлагает вам обойти требование закона о преимущественном праве на выкуп доли, заключив договор дарения. Отдать деньги собственнику жилья вам все равно придется, и в том случае, если этот факт станет известен заинтересованным лицам (например, другим собственникам, согласия которых при продаже не получили), договор дарения может быть признан недействительным. Комнату придется вернуть, а вот гарантий того, что продавец вернет вам стоимость покупки, нет – есть риск остаться и без недвижимости, и без денег.
  3. Требуйте все возможные справки – в частности, документы о том, что среди собственников нет недееспособных и несовершеннолетних граждан, а если таковые есть – документы, подтверждающие согласие органов опеки и попечительства на продажу.

Источник: https://law03.ru/finance/article/pokupka-komnaty-v-kvartire

Как купить комнату в квартире, коммуналке или общежитии

Оформление покупки комнаты в коммунальной квартире
Как купить комнату в квартире, коммуналке или общежитии – вопрос юристу по недвижимости.

Прежде всего, давайте разберемся, какой может быть комната, приобретаемая в собственность?

Покупка комнаты – это прекрасная инвестиция, которая позволяет, выражаясь военным языком, занять плацдарм и со временем выкупить остальные комнаты.

А если такой вариант не пройдет – то можно ведь не только купить комнату, но и продать ее потом, обеспечив своим инвестициям сохранность и использовав их для покупки полноценного жилья.

Сделка по приобретению комнаты кажется более простой, чем покупка квартиры, но разница в размерах не означает правовой простоты. Здесь столько же тонкостей, сколько и в покупке других видов недвижимости, и верный вариант можно отыскать, только если быть в курсе этих особенностей.

Рынок комнат предлагает заинтересованному покупателю три основных варианта: купить комнату можно в квартире, а можно – в коммуналке или в общежитии.

И каждый вариант, помимо особенностей юридического характера, отличается и своими возможностями – степенью обособленности, расположением удобств и кухни и числом соседей.

Юридическая консультациядля жителей Санкт-Петербурга и Ленинградской области: +7 812904-34-26,адрес офиса на Сенной юридическая консультация по недвижимости в Санкт-Петербурге

Как грамотно купить комнату в квартире

С формальной точки зрения, купить комнату в квартире или купить саму квартиру – это практически одно и то же. Но отличия есть, и они очень важны.

Во-первых, даже если в квартире не проживает абсолютно никто, это вовсе не означает, что и прописанных в ней тоже нет. Надо выяснить точно и однозначно, сколько этих прописавшихся и кто они.

Во-вторых, предложение по покупке комнаты может быть выставлено на условиях ее приобретения как доли, и в материальном плане эта доля может быть не выделена никак. В этом случае, если нотариально не удостоверен порядок, в котором эта комната использована – это жилье может стать очень ненадежным приобретением.

В-третьих, если предлагаемая доля составляет одну двадцать пятую или даже меньше – с таким приобретением лучше не связываться совсем: продать ее трудно, а прописаться там часто невозможно, потому как число прописавшихся до вас уже запредельно большое.

Во избежание сложностей и недоразумений, до покупки следует выяснить такие моменты, как:

  • точное число прописанных,
  • наличие твердого порядка пользования санузлом, кухней и прочими помещениями общего пользования;
  • наличие графика уборки и его фактического соблюдения;
  • наличие порядка, в соответствии с которым между сожителями распределяются коммунальные платежи, причем нужно знать – устный ли это порядок или есть бумажное его закрепление.
  • наличие у собственника выписки из Росреестра, хотя можно попробовать и самостоятельно ее получить.

Если вы все-таки твердо намерены купить комнату в квартире, то сделать нужно следующее:

  • совместно со всеми, кто проживает в квартире, определить порядок пользования санузлом, кухней и всеми другими помещениями общего пользования, затем записать все это на бумаге и у нотариуса зарегистрировать;
  • обеспечить себе отдельный счет на коммунальные услуги, которые будут оплачиваться пропорционально доле комнаты в квартире. Это тоже приписывается в соглашении и тоже заверяется у нотариуса.

юридическая консультация по покупке комнаты Юридическая консультациядля жителей Санкт-Петербурга и Ленинградской области: +7 812904-34-26,адрес офиса на Сенной

Насколько просто купить комнату в коммуналке?

Многие из тех, кто посчитал комнату в квартире неприемлемой, обращают свое внимание на коммуналки – может быть, там проблем меньше? И тут их ожидает разочарование, потому что все с точностью до наоборот, и вот почему:

  • Комната в коммуналке может с юридической точки зрения быть и долей в квартире, и отдельной недвижимостью. Различить их можно по свидетельству о праве собственности, ведь у отдельной недвижимости указывается номер комнаты, а у доли – только владелец и величина его доли. Решение купить комнату будет разумным, только если она является конкретной частью жилого имущества, а при покупке можно будет заключить соглашение о порядке ее использования с указанием конкретно принадлежащей именно вам комнаты.
  • Если комната не стала собственностью продающей стороны – ее нельзя купить совсем, ее можно только обменять.
  • Часть коммуналки может быть муниципальной, и в такой квартире могут жить не только собственники, но и наниматели госжилья. Чтобы купить такую комнату, потребуется выданный жилищной комиссией при администрации отказ от покупки этой самой комнаты.
  • Предлагаемая серая продажа посредством договора дарения должна отметаться сразу – это незаконный вариант, который потом нетрудно оспорить в судебной инстанции, и комната вернется изначальному собственнику, а вам вместо возврата денег будет начислен неплохой штраф.
  • Если комнатой владеет несовершеннолетний или недееспособный – и без того непростая покупка такой комнаты усложняется еще на порядок, ведь для этого потребуется согласие попечителей и опекунов.
  • Перед тем, как купить комнату, нужно точно знать, сколько там прописанных, а также выяснить точное число проживающих в ней, возможное стремление собственников-соседей к улучшению собственных жилищных условий, а также способы и основания пользования общим имуществом. И очень важным делом будет выяснение, все ли собственники выразили твердый отказ от предложенного им выкупа, ведь законным ваше приобретение будет только на одинаковых условиях с теми, которые предложили соседи.
  • Для комнаты, которая досталась владельцу по наследству, нужно твердо убедиться, что абсолютно все потенциальные наследники от нее отказались – иначе они могут без труда оспорить ваше приобретение и вернуть имущество себе.

Всегда полезно помнить, что общение с соседями позволяет узнать много интересного о собственнике комнаты и о прошлом этого помещения.

Полезные сведения способна предоставить и развернутая выписка из Росреестра, которая расскажет обо всех перипетиях бытия этой комнаты.

При сопровождении сделки по недвижимости – это обязательный юридический документ, который потребуют юристы покупателя с собственника комнаты.

Какие особенности есть у покупки комнаты в общежитии

Идея купить комнату в общежитии аналогична варианту коммуналки, и нужно учесть все «коммунальные» тонкости. А в дополнение к ним полезно знать еще две особенности «общажного» варианта.

Во-первых, до того, как купить комнату в общежитии, нужно удостовериться в том, что статус этой комнаты аналогичен статусу квартиры. Если это так, в ее паспорте будут указаны ее технические характеристики, а в свидетельстве о праве собственности будет указана конкретная жилплощадь.

Во-вторых, число сособственников у такой комнаты просто не поддается разумному подсчету, поэтому шансы на то, что удастся получить отказ от права преимущественной покупки, равны твердому нулю. И по этой же причине на такую комнату ни одна банковская структура не предоставит ипотеку.

Все перечисленные нюансы, особенности и тонкости должны продемонстрировать простой факт: идея купить комнату сопряжена с преодолением немалых трудностей, требует затрат времени и сил, а также внимательного отношения к юридическим мелочам. Поэтому почти единственный вариант сделать такое приобретение без удручающих последствий – это участие в процессе покупки грамотного юриста, который подскажет, где могут быть недоработки, где – мошенничество, а где – чрезмерный риск.

Юридическая консультациядля жителей Санкт-Петербурга и Ленинградской области: +7 812904-34-26,адрес офиса на Сенной

Источник: https://zen.yandex.ru/media/id/5be6b5ec0a47b500aab00e70/kak-kupit-komnatu-v-kvartire-kommunalke-ili-obscejitii-5c5813060f810000ad8cad65

Покупка комнаты в коммунальной квартире: уведомление, образец 2021

Оформление покупки комнаты в коммунальной квартире

От того, как оформлена комната в коммунальной квартире, зависит способ ее передачи следующему собственнику. Учесть все тонкости – задача сложная, но выполнимая. Грамотный подход поможет избежать неприятных последствий в виде последующего оспаривания сделки. Сегодня рассмотрим подробнее, как происходит покупка комнаты в коммунальной квартире.

Порядок действий и оформление

Общий алгоритм продажи и покупки комнаты в коммунальной квартире включает следующие действия:

  1. Извещение соседей о намерении продать – соблюдение преимущественного права покупки.
  2. Сбор всех необходимых документов для проведения сделки.
  3. Заключение основного договора купли-продажи.
  4. Регистрация покупки в ЕГРН.

Очень важно совершить все перечисленные действия последовательно и в полном соответствии с законом.

Преимущественное право

Преимущественное право покупки, принадлежащее соседу, означает следующее. По сравнению с третьими лицами, не имеющими в данной коммунальной квартире собственности, сосед имеет особое право выкупить комнату в первую очередь. Если же он отказывается выкупить или игнорирует сделанное ему предложение, то жилплощадь можно продавать постороннему.

Важно! Отличительная черта преимущественного права покупки – предложение выкупить жилье нужно сделать всем имеющимся соседям, а не выборочно кому-то одному.

При этом не имеет значения, оформлена комната как доля в общей собственности или как отдельное изолированное помещение – преимущественное право установлено ст. 42 ЖК РФ для всех коммунальных квартир.

Порядок соблюдения преимущественного права покупки следующий:

  1. Определяется список соседей, которых нужно оповестить. Для этого следует заказать выписку из ЕГРН на коммунальную квартиру, из которой можно установить всех титульных собственников жилья.
  2. Формируется извещение, в котором указываются основные условия покупки, особенно – цена комнаты.
  3. Извещение направляется соседям по коммунальной квартире одним из способов, которые позволяют зафиксировать факт отправки и вручения.
  4. После вручения следует подождать реакции в течение одного месяца.
  5. Если все соседи по коммунальной квартире отказались от покупки или проигнорировали предложение, можно приступать к оформлению сделки.

Скачать образец извещения можно по этой ссылке.

Способы отправки извещения следующие:

СпособДостоинстваНедостатки
Лично в руки соседу.Составляется 2 экземпляра, один передается соседу, а на втором сосед проставляет своей рукой дату получения и свою личную подпись.Экономит время, подходит для случаев хороших отношений с соседями.Самый юридически незащищенный способ вручения. Легко оспаривается в судах аргументом соседа о том, что это не его подпись.
Почтой.Извещение запечатывается в конверт, делается опись и заполняется уведомление о вручении.Самый распространенный способ, позволяет уведомить даже тех собственников, которые не проживают в коммунальной квартире.Занимает много времени: на пересылку, срок хранения и ответ.
Через нотариуса.Нотариус составит уведомление и отправит его по адресу соседа. Спустя установленный срок выдаст свидетельство с результатом.Самый юридически защищенный способ, который не требует от продавца юридических знаний. Дополнительно выдадут свидетельство об извещении.Самый дорогостоящий способ – отправка одного извещения может стоить от 3 000 рублей. Тариф зависит от региона.

Важно! Адрес для отправки извещения можно взять из прописки соседа, а если место его регистрации неизвестно – то письмо направляют по адресу имущества в коммунальной квартире.

Срок ответа на полученное извещение составляет 30 дней с момента вручения, который определяется так:

  • при личном вручении – с даты, которая указана в самом извещении соседом;
  • при почтовой отправке – с даты, указанной в уведомлении о вручении.

Если адресат игнорирует извещение и не получает его с почты, то датой вручения считается день, в которой срок хранения письма истек и оно было выслано назад отправителю.

Отказ соседа по коммунальной квартире от преимущественного права покупки оформляется нотариально.

Договор купли-продажи

Это ключевой документ по сделке покупки в коммунальной квартире. В его тексте указывают:

  • наименование сторон (полные Ф.И.О и адреса);
  • подробное описание продаваемого жилья – предмет договора;
  • цена продажи и порядок оплаты;
  • порядок передачи жилья (по акту);
  • список лиц, имеющих право проживания в комнате;
  • гарантии продавца об отсутствии обременений (залогов, арестов);
  • санкции за просрочку оплаты.

Дополнительно могут быть указаны любые другие условия, необходимые для сторон.

Скачать универсальный образец ДКП для коммунальной квартиры можно здесь. Передаточный акт доступен для скачивания по этой ссылке.

Обязательно ли нотариальное удостоверение

Необходимость обращения к нотариусу зависит от того, как оформлена комната в коммунальной квартире:

  • если идет как отдельное помещение, принадлежащее продавцу на праве личной собственности – удостоверять не нужно;
  • если речь идет о покупке доли в праве общей собственности на коммунальную квартиру – то без нотариуса не обойтись.

Важно! Если в договоре имеется формулировка о передаче «доли в праве» на коммунальную квартиру – это автоматически отправляет стороны на нотариальное заверение, иначе покупка имущества в коммунальной квартире не будет зарегистрирована.

Регистрация покупки

Последний этап – регистрация покупки в ЕГРН. Сегодня данная услуга реализуется через офисы МФЦ, расположенные практически в каждом населенном пункте. Порядок регистрации следующий:

  1. Формируется комплект документов по списку, данному выше. К нему прилагается три экземпляра ДКП и передаточного акта.
  2. Стороны приходят в МФЦ лично или направляют своих представителей по нотариальной доверенности. Записаться на прием лучше заранее.
  3. В ходе приема специалист сформирует заявление, которое нужно подписать.
  4. О приеме документов и заявления каждой стороне выдадут расписку.
  5. По истечении срока регистрации (примерно 14 дней) с распиской нужно явиться в МФЦ, где на руки выдадут выписку из ЕГРН о праве собственности на комнату в коммунальной квартире.

Размер государственной пошлины за данную услугу в 2021 году составляет 2 000 рублей.

Особенности покупки

В некоторых случаях при оформлении сделки нужно учитывать ряд особенностей: чем отличается продажа комнаты в коммунальной квартире соседу от продажи постороннему, можно ли купить комнату в коммунальной квартире за материнский капитал или в ипотеку.

Продажа соседу

Если комнату выкупает сосед, то представлять доказательства уведомления других соседей в Росреестр не нужно, поскольку преимущественное право покупки реализовано. Если несколько соседей решили выкупить комнату, то жилье можно продать тому, кто предложит наибольшую цену. Главное, чтобы цена покупки не была меньше, чем указанная в извещении.

Продажа постороннему

Покупка комнаты в коммунальной квартире третьим лицом влечет обязательное соблюдение преимущественных прав заинтересованных лиц по инструкции, приведенной выше. Если не все комнаты приватизированы, то извещать нужно муниципальное образование (администрацию) точно так же, как и любой другое лицо.

Покупка комнаты за материнский капитал

Чтобы направить средства сертификата на покупку комнаты, должны быть соблюдены требования:

  • комната в коммунальной квартире должна быть обособленным помещением;
  • формально это должна быть покупка именно комнаты, а не доли в праве;
  • комната не должна располагаться в специализированном жилом фонде.

ПФР даст однозначное согласие на реализацию маткапитала, если в результате сделки семья получит в собственность целую квартиру.

Покупка комнаты в ипотеку

Ряд банков предлагает ипотечные программы, подходящие для покупки комнат в коммунальных квартирах. Ключевым фактором здесь станет пригодность комнаты в роли предмета залога, отсутствие иных обременений и ее приемлемая рыночная стоимость.

Подводные камни и схемы обхода преимущественного права

Лица, планирующие покупку комнаты в коммунальной квартире, должны учитывать ряд очень важных нюансов:

  • Цена продажи комнаты, указанная в извещении, должна соответствовать цене продажи, прописанной в договоре. Если, например, условия сделки изменились (например, цена стала меньше), то потребуется направить повторные извещения.
  • Для предварительной фиксации договоренностей с потенциальным покупателем можно использовать предварительный договор купли-продажи. Он даст продавцу дополнительное время на извещение и гарантию, что сделка все-таки состоится.
  • Если комната в коммунальной квартире оформлена в личную собственность, то указывать в договоре о переходе права на долю в местах общего пользования не нужно – это позволит избежать затрат на нотариуса.
  • Если преимущественное право покупки не соблюсти, то с даты заключения сделки у соседей будет три месяца на оспаривание договора. Заинтересованный гражданин может через суд потребовать перевода прав покупателя на себя.

Многие обходят преимущественное право покупки с помощью договора дарения. Формально комната не продается, а дарится покупателю, а деньги передаются под расписку по другому основанию (например, как займ). Это позволяет избежать трат на извещение соседей, но приводит к совершенно другим рискам:

  • риск, что договор будет оспорен заинтересованным соседом, и отменен как мнимая сделка;
  • невозможность применить налоговые вычеты.

Оформление покупки комнаты в коммунальной квартире сопряжено с рядом юридических нюансов. Они имеют очень большое значение, поскольку напрямую влияют на действительность сделки. Преодолеть трудности поможет наша инструкция и шаблоны документов. Задать интересующие вопросы можно через форму комментариев или дежурному юристу в чат.

Также рекомендуем почитать вам про ипотеку на комнату и ипотечный кредит на долю квартиры.

Будем благодарны за оценку поста и репост.

Источник: https://ipotekaved.ru/pokupka/komnaty-v-kommunalnoy-kvartire.html

Преимущественное право покупки комнаты в коммунальной квартире

Оформление покупки комнаты в коммунальной квартире

Наличие собственной жилплощади далеко не всегда означает проживание в особняке со всеми удобствами. Понятие комфорта у каждого своё и представление о том, какая недвижимость соответствует требованиям, тоже у всех различно. Для некоторых граждан приобретение комнаты в коммунальной квартире становится решением жилищной проблемы на многие годы.

Порядок покупки и перечень документов

Законодательством не запрещается купля – продажа отдельной комнаты в коммуналке, важно, чтобы жилье было приватизировано, право собственности на квадратные метры подтверждалось документально и распоряжение его частью происходило с согласия остальных владельцев (ст.246 ГК РФ).

Стоимость такой жилплощади различается в зависимости от региона, инфраструктуры и транспортной доступности района, типа и степени изношенности дома, метража комнаты и состояния квартиры, в которой она расположена.

Со стороны покупателя, готового рассчитаться за жилье собственными денежными средствами, для осуществления сделки требуется только паспорт.

Продавец предоставляет перечень документов, которые полезно проверить до составления и подписания договора:

  • удостоверение личности;
  • свидетельство собственности;
  • кадастровый и технический паспорта объекта недвижимости;
  • выписка из финансово-лицевого счета;
  • справка из единого госреестра об отсутствии обременений на жилплощадь;
  • письменные отказы соседей от приобретения комнаты;
  • согласие супружеской половины (в случае совместно нажитого имущества).

На основании поправок к ФЗ N 218 от 13 июля 2015 года сделка по отчуждению доли недвижимости, которой является передача права собственности на комнату в коммунальной квартире, подлежат обязательному заверению в нотариальной конторе.

Проверка отсутствия причин, делающих невозможной покупку комнаты, тоже возложена на нотариуса.

Выгода приобретения комнаты в коммуналке

Покупка доли в квартире, в том числе коммунальной, представляет собой обретение права совместного владения и распоряжения недвижимым имуществом наравне с другими собственниками (ст.

246-247 ГК РФ). Продажа доли в виде конкретной жилой площади возможна только после выделения ее в натуре.

Попытка получить денежный заём в банке под залог доли чаще всего отклоняется кредитными организациями.

В отличие от доли купленная комната даёт своему владельцу больше преимуществ.

Четко обозначенные в правоустанавливающих документах квадратные метры, ограниченные четырьмя стенами, являются защищенной от вторжения посторонних территорией. Такой недвижимостью владелец распоряжается по своему усмотрению – продает, дарит, закладывает и т.д. Единственный недостаток – возможность приобретения комнаты с помощью ипотечного займа предоставляют далеко не все кредитные организации.

Выгоды заключения подобной сделки следующие:

  • решение жилищной проблемы, наиболее актуальное для иногородних студентов и молодоженов, ограниченных в финансах;
  • получение преимущественного права покупки других жилых помещений в коммунальной квартире, которые могут быть выставлены на продажу;
  • вложение денежных средств, поскольку недвижимость всегда остаётся в цене;
  • при необходимости – сдача в аренду квадратных метров для получения стабильного ежемесячного дохода.

Важно помнить, что владение комнатой дает возможность эксплуатации общего имущества в квартире, продажа жилых квадратных метров подразумевает переход права пользования предназначенными для всех соседей по коммуналке помещениями. Но совершение сделок по отчуждению части коридора или санузла юридически не правомерно (ст.42 ЖК РФ).

Особенности взаимодействия с собственниками

Намерение владельца продать комнату обязывает его уведомить соседей о готовящейся сделке (п.2 ст.250 ГК РФ).

Бумажный вариант извещения с указанием стоимости, единой для всех адресатов, направляется по месту проживания либо предполагаемого нахождения собственников.

В течение месяца с момента получения совладельцы обязаны предоставить письменный отказ от приобретения комнаты, после чего она может быть продана третьим лицам.

В случае изъявления остальными собственниками желания купить комнату, жилплощадь должна быть передана им на основании приоритетного права выкупа.

Отсутствие в течение 30 дней правильно оформленного отказа от совладельцев разрешает хозяину комнаты заключать сделку с третьими лицами.

Покупателю следует удостовериться в наличии письменных ответов остальных собственников, чтобы исключить возникновение конфликтных ситуаций в дальнейшем.

Преимущественное право покупки

Уведомление о продаже жилья преследует ещё одну цель – соблюдение приоритетного права соседей по коммуналке на выкуп продающейся комнаты (п.6 ст.42 ЖК РФ). Порядок и условия покупки жилплощади совладельцами определяется Гражданским кодексом РФ.

Нарушение преимущественного права позволяет в судебном порядке оспорить договор купли – продажи комнаты в течение трёх месяцев с даты заключения сделки с третьими лицами. Покупатель, допустивший передачу права собственности на жилье без соблюдения установленной законом очередности, рискует остаться без жилья.

Риски покупки комнаты в коммуналке

Приобретение комнаты, в первую очередь, имеет психологический риск ежедневного общения с соседями, которыми могут оказаться пьющие и психически нездоровые люди.

Такая покупка сопряжена и с другими возможными неприятностями:

  1. Нет письменного отказа соседей либо документ составлен неправильно.
  2. Продавец имеет право собственности на долю в квартире, а не на саму комнату.
  3. Среди собственников есть несовершеннолетний, на основании чего для реализации жилого помещения требуется разрешение органов опеки (ст.37 ГК РФ), которое не было получено продавцом.

Для соблюдения юридической чисты сделки необходимо удостовериться в наличии:

  • правоустанавливающих документов на жилье у продавца;
  • нотариально заверенной доверенности с неистекшим сроком действия (в случае совершения сделки не самим владельцем);
  • оплаты по коммунальным платежам вплоть до даты продажи комнаты.

Заключение договора

Купля – продажа части жилого помещения представляет собой более сложный процесс по сравнению с передачей в собственность квартиры целиком. Необходимость соблюдения прав остальных владельцев и избежания ошибок предполагает доверение составления договора и наблюдения за ходом сделки квалифицированному юристу.

Образец договора включает:

  • ФИО, паспортные данные, сведения о регистрации покупателя и продавца;
  • характеристику комнаты (метраж и т.д.), адрес ее местонахождения;
  • обязательство продавца передать, а покупателя – принять указанное жилье и документы, подтверждающие владение им;
  • отсутствие взаимных претензий относительно технического состояния недвижимости.

Если по договоренности сторон ремонт в комнате будет сделан силами покупателя и за его счёт, это тоже указывается в документе. Договор купли – продажи недвижимости подлежит обязательной госрегистрации (ст.558 ГК РФ), поэтому составляется и подписывается в трёх экземплярах: по одному для каждой из сторон сделки, третий – для регистрирующего органа.

В соответствии со ст.556 ГК РФ получение покупателем ключей от комнаты происходит на основании акта приема – передачи, после чего новый владелец вправе распоряжаться комнатой по собственному усмотрению.

Чтобы снизить вероятность неприятных сюрпризов, на стадии переговоров с продавцом следует тщательно осмотреть наружный фасад здания, в котором располагается квартира, на наличие свидетельствующих об аварийном состоянии трещин. У хозяина комнаты нужно осведомиться о наличии перепланировки в квартире и документах, подтверждающих ее законность.

Знакомство с соседями и исследование мест общего пользования на предмет присутствия протечек труб, плесени и грибка на стенах, прочих требующих серьезных денежных вложений недостатков позволит избежать лишних трат после переезда и споров с остальными жильцами по этому поводу.

Образец договора купли-продажи комнаты доступен для скачивания по ссылке.

Не нашли ответа на свой вопрос? Звоните на телефон горячей линии 8 (800) 350-34-85. Это бесплатно.

Источник: https://zakonguru.com/nedvizhimost/priobretenije/pokupka/komnaty-v-kom-kvartire.html

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.