Оценить долю

Содержание

Особенности оценки доли в квартире

Оценить долю

Оценка доли в квартире необходима при осуществлении имущественных сделок с недвижимостью, однако как рассчитать долю в квартире, так и определить её стоимость довольно сложно.

Обычно данной процедурой занимаются квалифицированные специалисты-оценщики, так как только они смогут точно учесть ряд факторов, влияющих на цену части жилья, и установить соответствующий понижающий коэффициент, требующийся при расчёте стоимости.

Зачем нужно проводить оценку?

При продаже части имущества могут возникать некоторые трудности, так как покупателям доли жилья придётся проживать в одном помещении с посторонними людьми.

  • Стоит прочесть — материал-инструкция по продаже доли в квартире читайте здесь.

Исключением может являться сделка с родственниками или совладельцами долевой собственности, так как они имеют право преимущественной покупки, на основании 250 статьи ГК РФ. Именно поэтому покупателю доли важно получить от продавца письменное и заверенное у нотариуса согласие от каждого, кто владеет данной квартирой по праву долевой собственности.

В некоторых случаях возможно выделение доли в качестве комнаты, если стороны пришли к взаимному согласию и жилое помещение является многокомнатным.

Оценка доли в квартире требуется в следующих ситуациях:

  • при страховании;
  • при отчуждении части жилья (продаже, покупке, мене и т. д.);
  • при использовании в качестве уставного капитала организации;
  • для разрешения споров имущественного характера (к примеру, при бракоразводном процессе);
  • при оставлении доли под залог для взятия кредита.

Следует отметить, что оценка стоимости части недвижимости невозможна без предварительного определения рыночной стоимости имущества целиком.

Процесс оценки

Правильно рассчитать долю жилого помещения и её стоимость может только квалифицированный специалист. Ошибочно полагать, что исчисление величины суммы за часть жилья происходит путём умножения доли на рыночную стоимость всей квартиры.

Подобный вариант может быть использован при продаже жилого помещения целиком и дальнейшего распределения денег между совладельцами. Однако сам алгоритм расчёта стоимости доли несколько сложнее.

Во-первых, если отчуждается только часть имущества, её рыночная цена несколько ниже, чем оценочная стоимость всей квартиры. Во-вторых, чтобы рассчитать долю, требуется учесть множество факторов, оказывающих существенное влияние на цену.

Специалисты проводят оценку стоимости части жилья по формуле РСД = (РСН х РД) : К, где:

  • РСД – это рыночная стоимость доли;
  • РСН – рыночная стоимость недвижимости;
  • РД – размер отчуждаемой доли;
  • К – понижающий коэффициент, определяемый расчётным способом и представляющий степень реализации имущества.

Данный коэффициент зависит от нескольких факторов (к примеру, от количества комнат в жилье и размеров отчуждаемой при продаже доли). Чтобы определить его величину, также понадобятся услуги профессионального оценщика.

Пример

Рассмотрим пример оценки стоимости 1/2 доли однокомнатной квартиры в центре Москвы в девятиэтажном новом доме, рыночная цена которой составляет 6 000 000 рублей.

Стоимость в данном случае составит около 2 500 000 (снижающий коэффициент должен определяться оценщиками в соответствии со всеми обстоятельствами, влияющими на сумму).

Существенно уменьшить размер стоимости может наличие нескольких собственников и удалённое расположение дома от станции метро. Также немаловажное значение имеет этаж, на котором расположена квартира. Если же в этом жилом помещении продаётся 1/3 доля, её сумма составит приблизительно 1 800 000 рублей с учётом тех же факторов.

Факторы, оказывающие влияние на цену

Перед тем как оценить долю в квартире, первоначально следует ознакомиться с факторами, существенно влияющими на размер понижающего коэффициента и стоимости отчуждаемой части жилого имущества, а именно:

  • отсутствие либо наличие свободного доступа в жильё, где производится оценка;
  • отношение совладельцев, если они имеются, к вселению нового жильца;
  • количество имеющихся в доме комнат (в данном случае возможно выделение отдельной комнаты в качестве доли);
  • общее число жильцов в квартире и всех совладельцев (чем меньше собственников и прописанных по данному адресу людей, тем выше цена);
  • наличие несовершеннолетних совладельцев;
  • общая стоимость жилого помещения целиком;
  • проведение ремонтных работ и степень износа;
  • размер отчуждаемой части жилья;
  • тип жилого помещения (например, новостройка, хрущёвка и т. д.);
  • уровень экономического развития в районе;
  • этажность и месторасположение дома;
  • порядок пользования общей собственностью.

Положительные качества, влияющие на увеличение цены части жилья

При оценке стоимости возможно выделить несколько существенных факторов, которые способны стать основанием для увеличения общей цены жилья и его части:

  • наличие свободного доступа к жилому помещению, в котором происходит оценочная процедура;
  • присутствие нескольких комнат (желательно по числу совладельцев) или большая площадь квартиры;
  • один совладелец (особенно если имеет другое место проживания);
  • возможность осмотреть жильё перед покупкой;
  • хорошее состояние помещения.

Перечисленные выше обстоятельства имеют важное значение при определении цены доли, особенно если речь идёт об её отчуждении, так как любой покупатель отдаст предпочтение той квартире, в которой он сможет проживать на более выгодных условиях.

Документация, требующаяся для оценочной процедуры

При обращении к специалистам, оценка доли в квартире требует предоставления некоторых бумаг, без которых оценщики не смогут вычислить точную величину. К основной такой документации относятся:

  • справки об имеющихся обременениях по жилью;
  • сведения из БТИ (например, о количестве прописанных по адресу граждан, их возрастной категории и т. д.);
  • ксерокопия свидетельства из Росреестра о государственной регистрации прав собственности на долю либо жильё;
  • паспорт владельца;
  • доверенность и удостоверение личности представителя (если необходимо);
  • кадастровый паспорт помещения;
  • справки о проведении перепланировки (если имела место);
  • документ, на основании которого гражданин является хозяином (к примеру, договор дарения или купли-продажи).

Уточнить точный перечень необходимых специалисту бумаг возможно в организации, предоставляющей услуги по оценке.

Источник: https://yuristznaet.ru/kvartira/ocenka-doli-v-kvartire.html

Оценка доли в квартире, факторы влияющие на стоимость доли

Оценить долю

/ Квартира / Оценка доли в квартире

Оценка доли в жилой недвижимости является довольно сложной процедурой даже для профессиональных участников рынка жилья, не говоря уже о людях, никогда не сталкивавшихся с оценкой квартир.

Для определения стоимости целой квартиры можно просто сравнить параметры продаваемой недвижимости со сходными параметрами жилья, выставленного на продажу в конкретном российском регионе. Разница в цене может немного варьироваться от района местонахождения квартиры, качества ремонта и других деталей, однако в целом определить примерную стоимость жилья несложно.

Иначе обстоит ситуация с долями в квартире. Сложность оценки доли в недвижимом имуществе связана, прежде всего, с тем, что доли, обозначенные на бумаге, не так легко выделить в одной общей квартире в реальности. Даже сами владельцы жилья, находящегося в долевой собственности, не всегда могут определить, где начинается и заканчивается территория каждого из них.

Кроме того, цена определенной доли сильно зависит от различных деталей (количества содольщиков, количества комнат в квартире, наличия или отсутствия прописанных в квартире жильцов и многих других факторов).

Узнайте, какой размер налога на наследство квартиры нужно заплатить и какие категории наследников им облагаются.

Где взять выписку из домовой книги, узнаете из этой статьи.

Факторы, влияющие на оценку доли в квартире

Многие владельцы долевой собственности полагают, что можно оценить стоимость принадлежащей им доли в квартире путем простого арифметического соотношения площади доли к общей стоимости всего жилого помещения. Однако в результате такой оценки очень часто происходит завышение (гораздо реже занижение) цены долевой собственности.

Чтобы самостоятельно определить стоимость доли в квартире нужно учитывать множество факторов, влияющих на конечную цену. Назовем некоторые из них.

  1. Наличие или отсутствие у владельцев долевой собственности определенного порядка пользования общим жильем. Как показывает практика, практически в 98% случаев определить порядок пользования общей квартирой при долевой собственности по объективным причинам практически невозможно. Однако если порядок все-таки определен, это является положительным фактором, влияющим на увеличение стоимости доли в квартире.

Для подтверждения того факта, что порядок пользования квартирой содольщиками определен, могут служить только два документа. В большинстве случаев подтверждающим документом является решение суда, определяющее порядок пользования совладельцами жилым помещением.

Стоит отметить, что юридической силой обладает также письменное соглашение о порядке использования общей квартиры, заключенное между владельцами долевой собственности и в обязательном порядке заверенное у нотариуса.

Без удостоверения нотариуса подобные соглашения правовой силы не имеют.

  1. Наличие или отсутствие свободного доступа в квартиру. Здесь речь идет об адекватности содольщиков и их реакции на продажу доли в общей квартире.

Если содольщики согласны на вселение нового жильца (или не согласны, но не собираются препятствовать его вселению), цена доли, как правило, увеличивается.

Если же кто-либо из других владельцев долей настроен негативно, и покупателю придется вселяться в приобретенное жилье через суд, цена доли в квартире сильно понижается. Продать такую долю будет достаточно сложно, так как покупатели редко покупают долевую собственность без предварительного просмотра и общения с другими содольщиками.

  1. Большая общая площадь квартиры, находящейся в долевой собственности, является положительным ценообразующим фактором, увеличивающим начальную стоимость доли в квартире.

Поскольку значительная площадь квартиры предполагает наличие возможности разъезда жильцов в будущем, данное обстоятельство может увеличить стартовую цену доли на треть. Практически каждый покупатель части долевой собственности в будущем надеется на размен общей квартиры и приобретение отельного жилья.

Логично предположить, что размен трехкомнатной квартиры (например, на две однокомнатных) более вероятен, нежели размен однокомнатной квартиры.

  1. Цена доли значительно увеличивается (иногда даже на 50%) при наличии в общей квартире нескольких отдельных комнат, соответствующих числу всех собственников долей. Если покупатель приобретает долю ½ в двухкомнатной квартире или 1/3 – в трехкомнатной, то он может рассчитывать на отдельное проживание в изолированной комнате. Если же продавец желает продать 1/5 часть в однокомнатной квартире, вероятность найти покупателя сильно снижается, не говоря уже о цене такой доли.
  1. Для оценки доли в квартире большое значение имеет общее количество содольщиков. Чем больше владельцев долей в общей квартире, тем ниже цена отдельной доли. Идеальный вариант – когда в продаваемой квартире имеется помимо самого продавца только один содольщик. Данное обстоятельство может повысить стартовую цену доли в квартире примерно на 20%.
  1. Большое значение для оценки доли в жилой недвижимости имеет и общее количество жильцов. Если продается доля в свободной квартире, то есть в жилом помещении, где никто не проживает и не прописан, стоимость доли может увеличиться в 2 раза.

Это связано с тем, что любой покупатель заинтересован в приобретении доли в квартире, если при покупке он хотя бы какое-то время сможет пользоваться всей квартирой целиком.

Большое количество жильцов в общей квартире однозначно снижает цену доли. Даже если в продаваемой квартире имеется только один содольщик, но вместе с ним прописано еще 3-5 человек, спрос на долю в такой жилой недвижимости резко снижается.

  1. Наличие или отсутствие несовершеннолетних собственников долей. Очевидно, что при наличии несовершеннолетних дольщиков процесс возможного размена квартиры в дальнейшем сильно затрудняется, так как в обязательном порядке потребуется разрешение органов опеки и попечительства на переселение детей в другую квартиру. Это обстоятельство снижает стоимость доли квартиры примерно на 40-50%.
  1. Продажа доли в дорогой квартире также сильно снижает ее возможную стоимость. Это объясняется тем, что потенциальный покупатель скорее купит отдельную недорогую квартиру, нежели долю в элитной недвижимости.
  1. Продажа доли без просмотра квартиры является фактором, отрицательно влияющим на стоимость этой доли жилья. Найдется не так много покупателей, для которых не имеют значение состояние квартиры, ремонт и личности других жильцов.
  1. Зачастую на цену доли влияет ее большой размер. Многие владельцы большей части квартиры (например, 2/3 или 5/6) пытаются завысить цену и продать свою долю чуть ли не по цене целой квартиры. Тем не менее, покупатели осознают, что при покупке такой доли в квартире будет содольщик, имеющий такие же права на пользование общей квартирой. Поэтому обычно владельцам больших долей приходится снижать на них цену.

Кроме названных факторов, могут быть и другие обстоятельства, влияющие на ценообразование при продаже доли в общей квартире. Поэтому покупателю лучше одновременно попытаться оценить продаваемую долю самостоятельно и проконсультироваться у профессиональных риэлторов, хорошо ориентирующихся на рынке недвижимости.

Источник: https://infonedvizhimost.com/kvartira/otsenka-doli-v-kvartire/faktory-vliyayushhie-na-stoimost-doli.html

Независимая оценка доли в квартире в Москве и Московской области

Оценить долю

Когда квартира находится в общей долевой собственности нескольких человек, у каждого собственника имеется своя доля в праве на эту квартиру. Каждый собственник имеет право распоряжаться своей долей точно так же, как и любым другим имуществом – он может ее продать, обменять или подарить. Соответственно, долю в квартире можно оценить в денежном эквиваленте.

Чаще всего на практике оценка доли в праве на квартиру необходима в следующих случаях:

  • выкуп доли другим собственником;
  • продажа доли на открытом рынке;
  • раздел имущества между супругами или наследниками;
  • оформление наследства у нотариуса;
  • определение налогооблагаемой базы для правильного исчисления налога.

Кроме того, при обмене жилья часто требуется оценить долю ребенка, прописанного в квартире. Стоимость детской доли не может быть уменьшена в процессе обмена и соответствующий контроль осуществляют государственные органы опеки на основании результатов независимой оценки.

В ситуациях, когда доля в квартире подлежит реализации на открытом рынке (или такая реализация подразумевается), следует оценивать ее рыночную стоимость.

Рыночная стоимость доли в квартире не пропорциональна стоимости всей квартиры. То есть, при продаже доли на открытом, конкурентном, рынке, стоимость 1 кв.м.

общей площади в доле на квартиру будет меньше чем стоимость 1 кв.м. в аналогичной «целой» квартире.

Поясним это утверждение на следующем примере. Если у вас есть 1/2 доля в квартире, то ее рыночная стоимость не будет равна половине стоимости квартиры – она будет меньше. Почему меньше? Дело в том, что, покупая долю в квартире, покупатель фактически приобретает коммунальное, а не индивидуальное жилье, со всеми вытекающими из этого неудобствами и рисками.

Поэтому, доли в квартирах, которые продаются на открытом рынке, стоят дешевле, нежели аналогичные квартиры, продающиеся целиком (в пересчете на один квадратный метр площади). Величина дисконта (скидки) к стоимости 1 кв. метра зависит от размера доли и других условий. В среднем этот дисконт составляет около 35-50%.

Подробнее о расчете дисконта при оценке доли в квартире…

Несколько иная ситуация возникает когда один долевой собственник выкупает долю в квартире у другого долевого собственника этой же квартиры. Здесь собственникам желательно исходить из справедливой стоимости доли, то есть стоимость доли должна быть рассчитана прямо пропорционально величине этой доли.

Возвращаясь к примеру, приведенному выше, справедливая стоимость 1/2 доли в квартире будет равна ровно половине рыночной стоимости квартиры. Только при таком подходе оба долевых собственника (тот, кто продает свою долю и тот, кто покупает) будут находиться в равных условиях.

Однако такой справедливый подход возможен только при обоюдном согласии долевых собственников. Поскольку понятие “справедливая стоимость” в законе отсутствует, то в этом случае независимый оценщик оценивает рыночную стоимость квартиры целиком, а затем долевые собственники сами делят рыночную стоимость квартиры пропорционально имеющимся у них долям.

При несогласии одного из собственников с таким способом расчета, он может требовать определения именно рыночной стоимости доли (что часто и происходит на практике).

Услуги по оценке доли в квартире

Наша компания предоставляет квалифицированные профессиональные услуги по оценке жилья в Москве и Московском регионе уже более 20 лет. Мы проводим как обязательную, так и инициативную оценку.

С процедурной точки зрения, оценка доли в квартире практически не отличается от оценки квартиры, поэтому все общие требования, порядок заключения договора, сроки исполнения и состав необходимых документов в этих случаях одинаковы.
См. Подробнее об порядке оценки квартиры…

При необходимости, мы можем оформить результат оценки на английском языке – как в виде информационного письма, так и в виде полного отчета об оценке.
Подробнее о составлении отчета об оценке на английском языке…
Подробнее об оценке имущества для посольства при получении визы…

Все условия оказания услуги по оценке доли в квартире уточняйте у наших сотрудников по телефону: (495) 726-86-74.

Вы также можете получить информацию о сроках и стоимости проведения оценки отправив

“Запрос о сроках и стоимости услуг по оценке доли в квартире”

Пример отчета об оценке доли в квартире

Приведенный здесь в качестве примера нашей работы типовой отчет об оценке доли в квартире для суда полностью соответствует закону №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в РФ» в редакции, действующей на дату оценки, а также федеральным стандартам оценки ФСО 1-3 и ФСО 7 “Оценка недвижимости”.

Для удобства чтения весь отчет разделен на 4 части, которые можно посмотреть здесь:

Часть 1
Часть 2
Часть 3
Часть 4

Оценка доли в квартире онлайн

Для приблизительной оценки стоимости доли в квартире, расположенной в Москве, можно воспользоваться нашим онлайн калькулятором. С помощью этого калькулятора можно оценить долю не только на текущую дату, но и на любую прошедшую дату, вплоть до октября 2008г.

“Калькулятор стоимости доли в квартире в Москве”

ВНИМАНИЕ: Данный калькулятор дает только примерный ориентир стоимости доли; для получения полноценной и точной оценки обращайтесь к нашим специалистам.

© Корпорация “ОЦЕНКА”. Копирование запрещено.

Источник: http://www.c-a.ru/Ocenka_doli_v_kvartire.htm

Процедура оценки доли в квартире и ее особенности

Оценить долю

Оценка доли в квартире – это важный этап в совершении продажи или обмена недвижимости.

Определение размера доли и оценка ее рыночной стоимости имеют свою специфику, справиться с которой могут только специалисты.

Итак, давайте более детально рассмотрим, как рассчитывается доля в квартире, что способно повысить или понизить стоимость, а также сколько стоит эта услуга и где ее можно заказать.

Зачем нужна оценка?

В отличие от стандартной продажи, оценка доли недвижимости, поиск клиентов и многие другие этапы совершения сделки, будут значительно проблематичней.

Вызвано это следующими особенностями:

  • не многие граждане желают проживать на одной площади с посторонними людьми;
  • в некоторых случаях совладельцы могут всячески препятствовать продаже недвижимости и создавать негативную репутацию собственнику;
  • стоимость зависит не только от самой недвижимости, но и совладельцев, состояния общих помещений и т.д.

Внимание! Конечно же, если выкуп доли недвижимости совершает один из совладельцев, то процедура оценки и многие другие особенности данной сделки будут значительно упрощены. Также не стоит забывать о преимущественном праве совладельцев на выкуп недвижимости (статья 250 ГК РФ).

Оценка доли недвижимости может понадобиться если владелец планирует:

  • застраховать жилье;
  • передать право собственности на свою часть недвижимости;
  • использовать часть квартиры в качестве уставного капитала компании;
  • оплатить имущественные обязательства недвижимостью;
  • использовать квартиру в качестве залога, при оформлении кредита или ипотеки.

Чтобы совершить оценку комнаты, не обязательно производить оценку всей квартиры. Эти две процедуры никаким образом не взаимосвязаны между собой.

Документы

Цена доли в квартире определяется не только при личном осмотре недвижимости, но и при изучении документации на жилье.

Как правило, специалист, производящий оценку, просит предоставить ему следующий пакет документов:

  • выписка о наличии/отсутствии обременений на квартиру;
  • документы из БТИ (справка о прописанных гражданах);
  • копия свидетельства о праве собственности из Росреестра;
  • персональные документы (паспорт, свидетельство о браке/разводе);
  • документы на недвижимость (технический и кадастровый паспорта);
  • правоустанавливающие документы;
  • план перепланировки, утвержденный кадастровым инженером.

Данный список является стандартным. Чтобы предоставить полный пакет бумаг, необходимо вначале проконсультироваться и уточнить, что именно потребуется для оценки.

Кто проводит оценку?

Оказание таких услуг осуществляется специализированными компаниями, которые совершают независимую оценку недвижимости. В результате изучения документов, владельцу предоставляется отчет с детальным описанием каждого этапа.

Прежде, чем обращаться в выбранную частную компанию, необходимо убедиться в том, что:

  • организация имеет государственное разрешение оказывать данный вид услуг;
  • компания является членом СРО (саморегулирующейся организации оценщиков).

Важно! Перед тем, как начать проводить оценку недвижимости, нужно уточнить, является ли квартира «незначительной» или нет. Если у продавца есть другое жилье, то остальные совладельцы могут через суд обязать субъекта продать долю им.

Многие владельцы считают, что оценка совершается следующим образом: рыночная стоимость квартиры умножается на долю. Данное предположение ошибочно, потому как многие факторы при такой оценке просто упускаются.

Профессионально оценить долю в квартире способен только специализированный оценщик, который сможет учесть все положительные и негативные аспекты жилья.

Чтобы, оформить качественную оценку, необходимо учитывать следующие особенности этого процесса:

  1. Фактическая стоимость доли будет меньше, чем полученная сумма от рыночной стоимости квартиры.
  2. При совершении оценки учитывается не только рыночная стоимость, но и многие другие факторы.
  3. Перед тем, как начать расчет, необходимо определить следующие показатели:
  • РСК – стоимость квартиры;
  • РД – размер доли;
  • К – уменьшающий коэффициент.
  1. После того, как все данные будут получены, необходимо совершить расчет по следующей схеме: (РСК х РД) х К = РСД.

Как узнать приватизирована ли квартира?

Понижающий коэффициент зависит от того:

  • сколько комнат в квартире;
  • сколько семей проживают в недвижимости;
  • в каком году была построена квартира;
  • на каком этаже расположено жилье;
  • какой размер доли отчуждается в соотношении со всей квартирой и т.д.

Именно для получения этого показателя необходимы услуги оценочной компании.

Пример: Итак, давайте рассмотрим пример совершения оценки 1/3 двухкомнатной квартиры, расположенной в центре Москвы. Рыночная стоимость этой недвижимости 8 000 000 рублей.

Проводим расчет: 8 000 000 рублей х 1/3 квартиры = 2 640 000 рублей. Далее, нужно определить уменьшающий коэффициент. Он может составить как 0,4, так и 0,8 от стоимости доли. Возьмем средний размер – 0,6.

Проводим подсчет 2 640 000 х 0,6 = 1 584 000 рублей.

Что понижает цену?

Перед тем, как определить стоимость доли в квартире, нужно обратить внимание на факторы, которые способны занизить стоимость недвижимости.

Особое влияние на цену могут оказать:

  • возможность свободно посетить недвижимость, которая оценивается;
  • отношения между владельцами недвижимости (наличие/отсутствие конфликта);
  • количество и размер комнат в квартире (отсутствие отдельных комнат может сказаться на стоимости квартиры);
  • количество прописанных и фактически проживающих субъектов (чем больше людей живет в квартире, тем ниже будет цена);
  • наличие детей-совладельцев;
  • состояние ремонта и изношенность здания;
  • размер доли (если это преимущественная часть, то цена будет значительно выше, а вот 1/3 или ¼ квартиры может быть продана только по заниженной цене);
  • вид здания (общежитие, муниципальная квартира, хрущевка и т.д.)
  • отсутствие транспортной развязки, школ, детских садов, супермаркетов и т.д.

Если некоторые пункты исправить владелец не сможет, к примеру, изменить расположение здания, то сделать косметический ремонт в квартире не составит труда.

Что повышает цену?

Существуют также определенные критерии, оценка которых может повысить стоимость доли в квартире.

К ним относятся:

  • хорошие соседи и минимальное количество совладельцев;
  • удачное расположение здания и комфортная этажность;
  • возможность использовать комнаты, как отдельные помещения (по типу коммунальной квартиры);
  • возможность свободно осмотреть здание для оценки и покупки;
  • наличие хорошего ремонта во всем помещении.

Если найти покупателя на обычную недвижимость владельцу не составит труда, то для продажи доли в недвижимости потребуется много усилий и времени. Мало кто желает стать владельцем недвижимости, где он не сможет спокойно проживать, а потому даже низкая стоимость не всегда привлекает потенциального покупателя.

Помимо оценки недвижимости, владелец доли может столкнуться с судебными разбирательствами из-за несогласия совладельцев отчуждать часть недвижимости. Также могут возникнуть трудности при поиске и продаже квартиры из-за преимущественного права на покупку.

Если при оценке квартиры владелец может самостоятельно сориентироваться в стоимости идентичных зданий и определить примерную цену, то оценку доли лучше заказать у специалиста.

Он не только детально изучит все особенности недвижимости, но и определит степень влияния каждой из них на цену. Важно понимать, что при оценке учитывается и здание, и юридическая история недвижимости, и нынешнее состояние. Определить примерную стоимость и предугадать влияние коэффициента на цену самостоятельно довольно трудно.

бесплатно

Источник: https://yuristproffi.ru/nedvizhimost/osobennosti-otsenki-doli-v-kvartire.html

Как верно оценить долю в квартире?

Оценить долю

Часто квартиры делят на доли, чтобы иметь возможность самостоятельно распоряжаться собственным недвижимым имуществом. При этом владельцы частей ошибочно думают, что смогут, при необходимости, продать свою долю, исходя из рыночной стоимости всей квартиры. Такое мнение является ошибочным, так как цена доли при продаже более низкая и зависит от многих факторов.

статьи:

Из чего складывается стоимость?

Влияние на цену доли в квартире оказывают множественные факторы. Они могут существенно изменять размер понижающего коэффициента, применяемого при оценке стоимости отчуждаемого жилья.

К этим факторам относится:

  • Стоимость всего жилого помещения без выделения долей.
  • Состояние квартиры или дома (наличие ремонта, степень изношенности, возраст жилья).
  • Размер доли.
  • Тип жилого дома (новострой, жилье со вторичного рынка, «сталинка» и др.).
  • Возможность свободного доступа в часть жилья, которая продается (наличие или отсутствие отдельного входа).
  • Согласие совладельцев на вселение новых жильцов.
  • Количество комнат в доме, выделена ли отдельная комната в виде доли.
  • Общее количество совладельцев и фактически проживающих жильцов (чем их меньше, тем стоимость выше).
  • Наличие в числе совладельцев несовершеннолетних.
  • Месторасположение дома, количество этажей, непосредственно этаж.
  • Район размещения дома, уровень его развития, транспортная доступность.
  • Порядок, использования общей собственности.
  • Возможность осмотра доли при покупке.

Чем выгоднее условия для покупателя доли, тем выше ее стоимость.

Калькулятор оценки доли в квартире для продажи

Прежде чем привлекать к оценке доли специалистов, можно самостоятельно произвести расчеты и определить, сколько может стоить та или иная часть квартиры. Для этого можно использовать газетные объявления, сайты недвижимости или онлайн-калькулятор.

Онлайн-калькулятор – это практичный сервис для тех, кто имеет желание самостоятельно оценить квартиру и доли в ней. Все что нужно для такого расчета – ввести в форму калькулятора количество комнат и район расположения квартиры. При этом будет просчитана среднерыночная стоимость жилья по указанному городу и району. Кроме того, цена может зависеть от рыночной ситуации и валютного курса.

Необходимо помнить, что во время сравнения цен на недвижимость нужно учитывать еще и возможность торга.

К нюансам, усложняющим расчет, относится наличие помещений, находящихся в совместном пользовании с разной площадью и целевым назначением – санузел, кухня, лоджия, прихожая. Зачастую установить границы долей совладельцев довольно сложно.

В каждом конкретном случае производить расчет долей владельцев приходится по-разному, так как использование единого правила, которое подходило бы всем, не всегда целесообразно и оправдано.

К примеру, у двух собственников имеется дом на три комнаты: две маленькие и одна большая. На первый взгляд все просто – одному отходит большая комната, второму – две меньших.

Но на практике оказывается, что размер 2 небольших комнат превышает площадь большой. При этом разницу нужно будет компенсировать в денежном эквиваленте.

Размер выплаты за превышающие метры можно установить путем оценки стоимости всей квартиры.

Чтобы выделение жилплощади в долях, расчет стоимости и возможные варианты выдела (в деньгах или натурой) был выполнен максимально правильно, нужно руководствоваться законодательством, регулирующим условия проведения данной процедуры, Семейным кодексом и Гражданским Кодексом.

Сервисы оценки онлайн

Есть большое количество интернет-ресурсов, предлагающих самостоятельно оценить долю в доме или квартире. Такая оценка будет приблизительной, так как при онлайн-расчете во внимание берутся не все факторы, из которых формируется цена.

Калькуляторы на различных сайтах ориентированы на общие для всех критерии оценки такой недвижимости. Рассчитать доли в квартире можно онлайн в процентном отношении. Полученные проценты нужно перевести из десятичной дроби в простую.

Эта цифра и покажет стоимость действительной доли.

Популярными онлайн-калькуляторами расчета долейдолей в квартире является ресурс
«Domofond Оценка».

В форму, предложенную на сайте нужно ввести следующие данные:

  • Адрес, город, номер дома.
  • Тип жилья.
  • Количество комнат.
  • Этаж.
  • Этажность.
  • Материал.

Оценка на этом ресурсе основывается на ценах, которые предлагаются на сайтах Avito.ru, Domofond.ru. Средняя стоимость рассчитывается в соответствии с алгоритмами с учетом характеристик данного объекта недвижимости и соседствующих с ним, имеющих похожие характеристики.

На сайте DOM.RIA также можно воспользоваться сервисом просчета стоимости доли в квартире. Форма калькулятора похожа на предыдущий вариант. На этом ресурсе сравнение цен и ориентировочная стоимость квартиры основывается на объявлениях, выставленных на DOM.RIA.

Сколько стоит оценка доли в квартире и отчет?

Цена услуги по оценке доли в квартире с предоставлением отчета зависит от города, площади оцениваемой недвижимости, квалификации специалиста, выполняющего эту работу. Средняя стоимость этого вида работ сегодня может составить от 2 до 5 тысяч рублей.

Услуга по оценке долей в квартире является одним из наиболее сложных видов оценочных работ. Если доля не выделена, при продаже на рынке вторичного жилья она продается значительно дешевле.

Сложность выполнения оценки объясняется также тем, что подобные варианты продажи жилья довольно редкие. Поэтому выполнить прямой расчет нет возможности.

В связи с этим оценка долей производится в 2 этапа:

  1. Оценка всей квартиры.
  2. На основании собранной статистики о продаже долей за длительный период производится вычисление скидки для продажи невыделенной доли.

Обычно конечная стоимость доли опускается примерно на 30-50%.

Сравнительная таблица – средняя стоимость доли квартиры в городах миллионниках России

ГородСтоимость 1 кв. м., рублей
Москва120 000
Санкт-Петербург70 700
Новосибирск32 270
Екатеринбург47 087
Нижний Новгород44 998
Казань45 735
Челябинск28 840
Омск30 957
Самара42 282
Ростов на Дону41 988

сюжет расскажет как происходит оценка доли в квартире — какие подводные камни могут подстерегать?

Источник: https://pravo-doma.ru/kvartira/kak-verno-ocenit-dolyu-v-kvartire.html

Как оценить долю в квартире и в недвижимости в 2021 году

Оценить долю
Время чтения: 5 минут

В случае отчуждения недвижимого имущества, предоставления сведений для ФНС, суда или страховой компании российские граждане должны сообщать его стоимость. В связи с этим стоит подробно рассмотреть, как оценить долю в квартире и в недвижимости, и зачем вообще нужна оценка имущества.

Цель проведения оценки части имущества

Оценка недвижимости представляет собой процедуру определения ее стоимости согласно поставленной цели и с учетом всех факторов, влияющих на цену объекта.

Федеральный закон от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» определяет перечень ситуаций, в которых определение стоимости объекта является обязательным:

  • национализация имущества;
  • составление брачных договоров;
  • расторжение брака;
  • продажа и отчуждение имущества, которое находится в муниципальной собственности, во владении федерации или ее субъектов, и другое.

Оценка доли земельного участка или квартиры может также потребоваться для:

  • страхования объекта;
  • отчуждения части имущества;
  • использования недвижимости в качестве уставного капитала организации;
  • разрешения имущественных споров;
  • использования объекта в качестве залога при взятии кредита.

Услугами оценщиков могут воспользоваться как частные лица, так и организации. Объектами оценивания выступают дома, квартиры, земельные участки и иное имущество.

Ознакомьтесь детальнее, как происходит оценка квартиры.

Процесс определения стоимости доли

Оценка имущества – довольно сложное мероприятие, так как точность результата зависит от множества факторов. В связи с этим для проведения процедуры желательно обращаться в организации, которые специализируются в данной сфере.

Задаваясь вопросом, как оценить свою долю в квартире для продажи, следует обратиться к профильному закону. Например, к субъектам оценочной деятельности законодательство относит физических лиц, которые соответствуют определенным требованиям:

  • являются членами саморегулируемых организаций оценщиков;
  • застраховали свою деятельность в соответствии с нормами закона.

Стоит учитывать, что оценщик может осуществлять свою деятельность только по тем направлениям, которые указаны в квалификационном аттестате.

Оценка рыночной стоимости доли квартиры подтверждается специальным отчетом.

Что такое кадастровая стоимость доли

Кадастровая стоимость доли жилья – это рыночная цена объекта недвижимости, которая определяется в процессе проведения кадастровой оценки, инициируемой государством. Этот показатель влияет на расчет налога на квартиру. Чем полученная сумма выше, тем, соответственно, больше налоговый взнос.

Кадастровая стоимость доли в квартире важна именно для формирования налоговой базы, однако нередко по этому вопросу возникают различные споры. Для их разрешения в стране существуют специальные досудебные механизмы корректировки – комиссии по оспариванию кадастровой стоимости.

Ознакомьтесь, как узнать кадастровую стоимость недвижимости.

Процедура оценки

Точно рассчитать стоимость объекта недвижимости может лишь специалист. При продаже доли в квартире логично предположить, что цена части жилого помещения окажется существенно ниже, чем если бы продавался весь объект.

Теоретически несложно понять, как определить долю в квартире и провести ее оценку. Для этого используют следующую формулу.

РСД = (РСН х РД): К

При этом под РСД подразумевается рыночная стоимость объекта, РСН – это рыночная цена недвижимости, РД – размер доли, а К – понижающий коэффициент. Последний определяется расчетным способом и представляет собой степень реализации имущества.

Ознакомьтесь детальнее, как происходит оценка недвижимости.

Что влияет на стоимость объекта

Как упоминалось выше, оценка доли в доме для продажи зависит от ряда ценообразующих факторов. К наиболее весомым относят:

  1. Наличие порядка пользования общим жильем. В большинстве случаев документом, который подтверждает такой порядок, является решение суда. Также в этой роли может служить соглашение между собственниками, но на практике его составляют редко.
  2. Доступ в квартиру. В данном случае речь идет о том, как собственники относятся к такой процедуре.
  3. Размеры объекта. Зависят от общей ее площади, что значительно может увеличить цену недвижимости.
  4. Особенности планировки жилья. Повысить стоимость может наличие раздельных комнат, которые соответствуют числу долей.
  5. Количество совладельцев. Большое значение имеет, на скольких собственников приходится делить жилье: на двоих или на пятерых, например.
  6. Общее количество жильцов. Если продается доля в доме, где никто не пребывает и не прописан, – цена имущества будет выше, чем при проживании нескольких других жильцов на квадратных метрах.
  7. Наличие или отсутствие собственников, не достигших совершеннолетнего возраста. Размен помещения, одним из собственников которого является несовершеннолетний, сопровождается серьезными трудностями.
  8. Продажа отдельной доли. Если в квартире одна из долей уже продана, это автоматически снижает шансы в будущем выкупить жилье полностью, что влечет за собой снижение цены.
  9. Состояние жилья. Наличие или отсутствие ремонта, пригодность квадратных метров для проживания, необходимость в проведении тех или иных работ.
  10. Месторасположение квартиры. Немалое значение имеет район и наличие инфраструктуры.
  11. Размер доли. Стоимость рассчитывается пропорционально ей.

Факторы, влияющие на увеличение цены

На увеличение стоимости объекта могут повлиять следующие показатели:

  • свободный доступ к помещению;
  • большая площадь жилья;
  • наличие нескольких раздельных комнат;
  • один совладелец. Еще лучше, если у него есть другое жилье;
  • возможность провести осмотр квартиры перед ее покупкой;
  • хорошее состояние объекта недвижимости.

Перечень требуемых документов

Оценка доли квартиры при совместной продаже требует сбора широкого перечня документов. В комплект входит:

  • документация, подтверждающая наличие или отсутствие обременений на жилье;
  • сведения из БТИ;
  • копия свидетельства из Росреестра о государственной регистрации прав на жилье;
  • паспорт собственника объекта;
  • документы, подтверждающие полномочия представителя, если лицо действует через посредника;
  • кадастровый паспорт помещения;
  • справки о проведении перепланировки, если она имела место;
  • документ, подтверждающий право собственности на жилье: договор дарения, купли-продажи и так далее.

Точный список документов следует уточнять в оценочной организации.

Узнайте, что нужно при оценке квартиры.

Бесплатный онлайн калькулятор для оценки доли

Получить предварительное представление о стоимости своего жилья или преполагаемого объекта покупки позволяет оценка доли в квартире онлайн. Стоит понимать, что разные компании могут несколько иначе оценить один и тот же объект. Поэтому прежде чем обращаться к специалистам, желательно самостоятельно определить диапазон возможных цен.

Для того чтобы воспользоваться бесплатным сервисом, нужно ввести основные параметры объекта, которые влияют на цену жилья. При этом следует учитывать вероятную погрешность метода.

Ознакомьтесь, как проходит оценка комнаты в коммунальной квартире.

Выводы

Популярностью пользуются разные услуги оценщиков: одним заказчикам нужна оценка стоимости доли в ООО, другим – в квартире, жилом доме или земельном участке.

Процедура может проводиться с разными целями, а на сам процесс влияет множество факторов.

Для получения достоверных данных рекомендуем обращаться к профессиональным оценщикам, предварительно выяснив у них перечень необходимых документов.

Источник: https://pravovdom.ru/ocenka/kak-ocenit-dolyu-v-kvartire-i-nedvizhimosti.html

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.