Неуплата налога за сдачу квартиры в аренду

Содержание

Зачем сдавать квартиру легально

Неуплата налога за сдачу квартиры в аренду

Мои знакомые снимают квартиру без договора, потому что хозяйка не хочет платить налоги. Это нелегально.

Сергей Болдин

юрист, сдает квартиру

Такие жильцы не могут зарегистрироваться в квартире, они избегают участкового, а их ребенок не может ходить в детский сад около дома. Они оплачивают проживание наличкой или с назначением перевода «материальная помощь», а соседям говорят, что они родственники хозяйки.

Хозяйка не хочет слышать про официальную сдачу: для нее это потеря денег и времени. В нюансах официального найма она разбираться не хочет. И так сейчас живут многие арендаторы в России.

Я юрист и тоже сдаю квартиру, только делаю это законно. Я знаю, что жильцам нужна регистрация, чтобы ребенок мог ходить в детский сад рядом с домом. Мои жильцы зарегистрированы в квартире, а я плачу НДФЛ с доходов от сдачи. Я не боюсь афишировать сдачу квартиры и хочу рассказать, зачем самому собственнику легализоваться. Легализация полезна всем.

Как правило, при нелегальной аренде договор никто не составляет. А если и составляет, то никому не показывает, чтобы не афишировать сдачу.

Такой договор все равно не работает: собственник не сможет предъявить претензии нанимателю и потребовать в суде компенсацию за порчу имущества или за просрочку оплаты, потому что иначе он может попасть в поле зрения налоговой инспекции. А наниматель не сможет зарегистрироваться по месту пребывания.

Базовые обязанности нанимателя и наймодателя закреплены в главе 35 ГК РФ. Но некоторые из них можно изменить договором.

Например, читатели Т⁠—⁠Ж часто спрашивают: кто должен платить за мелкий ремонт в сдаваемой квартире — жилец или собственник? По статье 681 ГК РФ, текущий ремонт должен организовывать и оплачивать наниматель, но в договоре с хозяином можно предусмотреть иное — как договоритесь.

Я сдавал квартиру после генеральной уборки. В договор включил пункт о том, что жильцы при выезде тоже обязаны оставить после себя убранную квартиру. Если бы они не убрались, я бы вычел стоимость уборки из обеспечительного платежа (в жизни его часто называют депозитом) — это я тоже прописал в договоре.

Чтобы мои жильцы были дисциплинированными плательщиками, я добавил в договор условие о штрафе за несвоевременную оплату. Еще мы предусмотрели удобную процедуру одностороннего расторжения договора: просто договорились известить друг друга по смс или электронной почте.

Еще я добавил условие о том, что все возможные споры будут разрешаться в удобном для меня суде, а не в суде по месту жительства ответчика.

Расторгнуть наш договор можно в одностороннем порядкеСпоры будем решать в ближайшем к квартире судеПеред выселением мои жильцы должны будут прибраться в квартире

Многие хозяева скрывают от соседей, что сдают квартиру, а жильцов вынуждают притворяться своими родственниками. Они опасаются недоброжелателей, которые могут пожаловаться на нелегальную аренду.

С договором скрываться не нужно. Если зачем-то придет участковый, налоговый инспектор или сотрудник управляющей компании, то мои квартиранты просто покажут им договор и скажут, что я плачу налоги.

Кроме соседей, о нелегальной аренде могут узнать сотрудники ЖЭКа — слышал, что их привлекают к поквартирным рейдам. С управляющей компанией у меня не такие хорошие отношения, как с соседями, — однажды она уже проиграла мне суд. Но так как я сдаю квартиру официально, то никакие претензии от УК мне не страшны.

Договор дает собственнику дополнительные рычаги воздействия на жильцов. Можно обговорить штрафные санкции за нарушение договора и рассчитывать на их реальное применение.

Например, в договоре я предусмотрел неустойку за просрочку в оплате, поэтому мои жильцы платят исправно и без задержек.

За каждый день просрочки я бы взимал с жильцов штраф — 500 рублей. Но они знают об этом и платят вовремя

Если наниматель испортит что-либо в квартире, с договором на руках хозяин квартиры сможет получить компенсацию. Это работает, даже если сумма ущерба превысит размер оставленного депозита. Рекомендую детально прописать в договоре ценное имущество, которое есть у вас в квартире.

В договоре я описал мебель и технику, которая была в квартире изначально

Договор с жильцом поможет, если вы хотите застраховать квартиру на случай внезапного залива или других неприятностей.

А если отношения с квартирантами оформлены официально, риски, связанные с ответственностью нанимателя, можно застраховать. Если наниматель повредит имущество в квартире или затопит соседей, ущерб соседям и собственнику компенсирует страховая компания.

В случае с заливом бывают неоднозначные моменты. Например, кто должен компенсировать ущерб соседям, если залив произошел из-за прорыва подводки к стиральной машине? А если залив произошел из-за того, что наниматель не закрыл кран? Если собственник сделает страховку, таких неопределенностей не будет. В договоре страхования все подобные нюансы будут оговорены.

Вопрос с расходами на страхование квартиры мы с жильцами решили так. Я в любом случае собирался ее страховать, потому что мне так спокойнее. Страховка, которая меня устраивала, стоила примерно 7000 Р. Если добавить условие, что квартира сдается, то сумма увеличивалась на 3000 Р. Я оплатил страховку полностью, а жильцы компенсировали мне 3000 Р.

Так выглядит мой страховой полис. Обратите внимание, там есть отметка о том, что квартира сдается

Еще одно преимущество официальных взаимоотношений — оплату можно перечислять безналично.

Не надо каждый месяц встречаться для передачи денег, составлять расписки и хранить их.

Можно сделать простой безналичный перевод и честно указать, что суммы перечисляются за проживание в квартире, а я потом честно уплачу с них налог, когда буду подавать налоговую декларацию.

Я думаю, что эту статью читают не только собственники квартир, но и арендаторы. Если вы нормальные люди, скорее всего, хозяин квартиры сам заинтересован в том, чтобы вы жили в его квартире и оплачивали аренду. Вы можете провести с ним переговоры и договориться о тех условиях, которые вам подходят. Расскажу на своем примере.

Через какое-то время жильцы попросили зарегистрировать их в квартире. Я честно ответил, что при той цене, о которой мы договорились, не готов нести дополнительное налоговое бремя. Я предложил поднять стоимость аренды на размер налога — они согласились. Если бы я изначально сдавал квартиру по рыночной цене, я бы согласился разделить налоги пополам.

Дальше разберу несколько стратегий переговоров с хозяином квартиры в зависимости от его страхов и предубеждений.

Нежелание платить налоги. Это понятно: ваши первоначальные договоренности не учитывали уплату налога. С налогом хозяин будет получать меньше.

Обсудите увеличение оплаты. Поскольку легальная аренда дает преимущества и арендодателю и арендатору, предложите разделить сумму налога поровну.

Увеличение расходов на ЖКХ. Из-за регистрации в квартире новых жильцов, стоимость коммунальных услуг может вырасти. Выясните, какие платежи в счете зависят от числа зарегистрированных. Обычно это водоснабжение, если в квартире нет счетчиков. Возьмите эти траты на себя.

Мои жильцы сами платят за коммунальные услуги по счетчикам.

Опасение, что все это долго и сложно. Кажется, что придется тратить много времени на подачу налоговой декларации и оформление временной регистрации.

Но заполнить налоговую декларацию можно в личном кабинете на сайте налоговой. Сервис сводит вероятность ошибки к минимуму и упрощает процесс заполнения. Подать декларацию можно там же дистанционно либо почтой.

Как это сделать, мы подробно писали в статье «Платим НДФЛ самостоятельно».

Если хозяина квартиры все равно пугает необходимость заполнять декларацию, предложите ему в этом помочь.

Регистрация делается в ближайшем МФЦ. Это быстро, и документов нужно минимум.

Никакой госпошлины платить не нужно. На всякий случай стоит еще взять с собой документ, подтверждающий право собственности на квартиру, и договор найма.

Документы также можно подать электронно или почтой. Для регистрации своих квартирантов я обращался непосредственно в МВД, а на прием записался через портал госуслуг. О записи мне пришло такое уведомление:

Право собственности на квартиру остается у арендодателя и к жильцу не переходит. Так же как и право регистрировать кого-либо еще в этом жилье.

Если договор аренды расторгнут досрочно, собственник может обратиться в то же самое МФЦ с заявлением о снятии арендатора с регистрационного учета. Это заявление можно написать в свободной форме.

Я потратил около получаса на регистрацию жильцов по месту пребывания. Столько же времени планирую потратить на подачу налоговой декларации по итогам года.

Мои жильцы платят больше той суммы, на которую рассчитывали сначала, зато у них есть регистрация. Вместе мы потратились на страховку квартиры.

Это плата за то, что я не боюсь претензий от налоговых органов, а жильцы в моей квартире чувствуют себя как дома.

Собственник, который сдает квартиру и не платит налог, рискует получить уголовный штраф в размере 100—300 тысяч рублей или другие неприятности вплоть до лишения свободы.

Например, собственник получает за квартиру — 30 000 Р в месяц. Это 360 000 Р в год. За год он должен заплатить НДФЛ 13% — это 46 800 Р. До 30 апреля 2019 года он должен подать налоговую декларацию, а до 15 июля перечислить сумму налога в бюджет.

Допустим, собственник налоги не платил. Налоговая инспекция 15 июля 2020 года обнаружила нарушение и привлекла его к ответственности. Просрочка для представления декларации собственника — 15 месяцев. Штраф за непредставление налоговой декларации считают так:

5% × 46 800 Р × 15 месяцев = 35 100 Р

Это превышает 30% от суммы неуплаченного налога, поэтому штраф составит 30%, то есть 14 040 Р.

Еще 18 720 Р составит штраф за умышленную неуплату налога. Считаем как 40% от суммы неуплаченного налога.

А еще есть пеня — 1/300 ключевой ставки Банка России за каждый день просрочки в уплате налога.

Судебная практика. К уголовной ответственности собственников квартир за неуплату налогов привлекают редко. Я нашел два таких случая. В 2009 году Головинский районный суд Москвы приговорил собственника к штрафу в 100 000 Р за неуплату налогов в сумме 115 000 Р. Тогда к ответственности по статье 198 УК РФ привлекали за неуплату налогов от 100 000 Р.

А в 2012 году Хамовнический районный суд Москвы приговорил еще одного собственника к штрафу в 150 000 Р, правда, там сумма неуплаченного налога превышала миллион.

Суммы, которые должен уплатить собственник, в судебном акте не указаны, как и не указано, каким образом проходила выездная налоговая проверка. Но наиболее вероятно, что налоговики получили информацию о сдаче квартиры в аренду от участкового или от соседей.

В общем, рекомендую легализоваться.

Источник: https://journal.tinkoff.ru/legal-rent/

Наказание за сдачу квартиры в аренду без уплаты налогов

Неуплата налога за сдачу квартиры в аренду

Наказание за сдачу квартиры в аренду без уплаты налогов. Впервые задумываешься об этом, когда, однажды, сдаешь свою квартиру в аренду. В процессе, рано или позно, возникает конфликтная ситуация с арендаторами, решение которой вынуждает вас удержать с арендатора залог, а он начинает угрожать сдать вас в налоговую за неуплату налогов с аренды квартиры.

Другая ситуация, когда соседи начинают жаловаться на шумных квартирантов и обращаются в налоговую с просьбой прекратить это безобразие и провести проверку.

Штраф за сдачу квартиры в аренду без уплаты налогов

Неуплата или неправильная уплата налога, если такое деяние не содержит признаков налоговых правонарушений, предусмотренных статьями 129.3 и 129.5 Налогового Кодекса, влечет взыскание штрафа в размере 20 процентов от неуплаченной суммы налога.

Если арендатор умышленно уклоняется от уплаты налогов за сдаваемую квартиру в аренду, то ему грозит взыскание штрафа в размере 40 процентов от неуплаченной суммы налога.

Стоить помнить, что Закон в этом вопросе стоит на стороне налоговой службы и предоставляет им достаточно широкие полномочия для выявления фактов незаконной сдачи жилья и привлечения к ответственности лиц, уклоняющихся от уплаты налогов.

Как налоговая выявляет тех, кто сдает квартиру в аренду

И так, давайте разберемся с вопросом, как налоговая выявляет тех, кто сдает квартиру в аренду?

Естественно, сама налоговая служба не начнет проверку без веского повода, а какой повод нужен налоговой службе для того, чтобы начать проверку по факту неуплаты налогов со сдачи квартиры в аренду.

Жалоба соседей. Всем известен факт, какими шумными бывают арендаторы, особенно молодежь. Старики или люди с маленькими детьми, после нескольких просьб вести себя потише идут и жалуются в налоговую службу с просьбой провести проверку.

В приличных домах инициатором жалобы могут стать управляющая компания или участковый, которые уведомляют налоговую службу об известных им фактах незаконной сдачи жилья.

Ну и не забывайте про самих арендаторов, которые в отместку арендодателю, могут тоже пожаловаться на его незаконную деятельность, да еще и в добавок предоставить свой образец договора аренды и ежемесячные акты приема-передачи денег за аренду квартиры или выписки из банка о ежемесячных переводах в счет уплаты аренды.

Некоторые люди считают, что налоговая может получить сведения из Росреестра. С целью выявления владельцев нескольких квартир.

Где возникает разумный вопрос, а во всех ли проживают квартирах и какие могут сдаваться в аренду.

С одной стороны это бредовая идея, а с другой стороны, если налоговой дадут указания прошерстить всех владельцев недвижимости на которых числится несколько объектов недвижимости, то тогда возможно.

Не следует забывать и про иностранцев, которые приехав в Россию получают временную регистрацию по месту проживания. В этом случае налоговая служба может использовать базу данных МВД о миграционном учете иностранных граждан. Налоговая периодически проверяет, учтены ли квартиры, в которых зарегистрированы иностранцы, в числе официально сдаваемые.

Зачастую, крупные компании арендуют жилье для своих сотрудников, а в последствии в отчете перед налоговой указывают об этом в графе расходов. Агенты недвижимости оказывающие услуги по поиску квартир в аренду в последствии отчитываются пред налоговой о своих доходах. В обоих случаях информация дойдет до налоговой.

Налоговая проверка о незаконной аренде

Налоговая служба имеет право проводить камеральные и выездные проверки в отношении граждан на которых была получена жалоба о незаконной аренде. В ходе проверки налоговая служба собирает доказательства правонарушения. В качестве доказательства незаконной сдачи в аренду жилья может быть использовано:

  • Опрос собственника квартиры, арендодателей (если они известны), а также соседей, иные лица, кому что-либо известно о сдаче жилья в аренду. По факту опроса составляется протокол.
  • Документы, подтверждающие факт получения платы за сдачу жилья: договор аренды, договор с агентством недвижимости, расписки в получении денег и т.д.

Налоговики могут отправить запрос в банк, в котором открыт счет арендодателя, об операциях по счету за последнее время (какие были поступления и от кого).

Привлечение к ответственности за незаконную аренду

По итогам налоговой проверки, если действительно подтвердится факт незаконной аренды жилья, налоговая составляет акт и выносит решение о применении санкций.
Взыскание недоимки по налогу, пеней и штрафов с физических лиц возможно только в судебном порядке, поэтому арендодателя ждет суд.

Ст.

198 Уголовного кодекса Российской Федерации гласит, что  уклонение физического лица от уплаты налогов, сборов и (или) физического лица — плательщика страховых взносов от уплаты страховых взносов путем непредставления налоговой декларации (расчета) или иных документов, представление которых в соответствии с законодательством Российской Федерации о налогах и сборах является обязательным, либо путем включения в налоговую декларацию (расчет) или такие документы заведомо ложных сведений, совершенное в крупном размере, — наказывается штрафом в размере от ста тысяч до трехсот тысяч рублей или в размере заработной платы или иного дохода осужденного за период от одного года до двух лет, либо принудительными работами на срок до одного года, либо арестом на срок до шести месяцев, либо лишением свободы на срок до одного года.

То же деяние, совершенное в особо крупном размере, — наказывается штрафом в размере от двухсот тысяч до пятисот тысяч рублей или в размере заработной платы или иного дохода осужденного за период от восемнадцати месяцев до трех лет, либо принудительными работами на срок до трех лет, либо лишением свободы на тот же срок.

Граждане, прибывшие для временного проживания в жилых помещениях, не являющихся их местом жительства, на срок более чем 90 дней, обязаны до истечения указанного срока обратиться к лицам, ответственным за прием и передачу в органы регистрационного учета документов, и представить:

  • документ, удостоверяющий личность;
  • заявление установленной формы о регистрации по месту пребывания;
  • документ, являющийся основанием для временного проживания гражданина в указанном жилом помещении (договоры найма (поднайма), социального найма жилого помещения, свидетельство о государственной регистрации права на жилое помещение или заявление лица, предоставляющего гражданину жилое помещение)

Арендодатели не предоставившие письменное согласие на временную регистрацию и не подавшие документы для временной иностранного гражданина в своей сдаваемой квартире  попадают под административную ответственность.

Статья 19.15.2.

Кодекса Российской Федерации об административных правонарушениях гласит, что нарушение правил регистрации гражданина Российской Федерации по месту пребывания или по месту жительства в жилом помещении, если эти действия не содержат признаков уголовно наказуемого деяния, — влечет наложение административного штрафа на нанимателей, собственников жилого помещения (физических лиц) — от двух тысяч до пяти тысяч рублей. Это же нарушение совершенное в городе федерального значения Москве или Санкт-Петербурге, — влечет наложение административного штрафа на нанимателей, собственников жилого помещения (физических лиц) — от пяти тысяч до семи тысяч рублей.

Нарушение без уважительных причин нанимателем или собственником, предоставившими жилое помещение гражданину Российской Федерации, установленных законодательством Российской Федерации сроков уведомления органа регистрационного учета о проживании данного гражданина в указанном жилом помещении без регистрации либо представление в орган регистрационного учета заведомо недостоверных сведений о регистрации гражданина Российской Федерации, если эти действия не содержат признаков уголовно наказуемого деяния, — влечет наложение административного штрафа на граждан в размере от двух тысяч до трех тысяч рублей. Это же нарушение совершенное в городе федерального значения Москве или Санкт-Петербурге, — влечет наложение административного штрафа на граждан в размере от трех тысяч до пяти тысяч рублей.

Если в квартире проживают незарегистрированные жильцы, это отражается и на плате за коммунальные услуги (фактически ресурсов потребляется больше, чем начисляется в оплату по количеству официально проживающих).
Законодательство о предоставлении коммунальных услуг претерпело изменения: теперь сотрудники ЖКХ имеют право вести учет незарегистрированных жильцов и делать перерасчет услуг.

Законные способы не платить налоги за сдачу квартиры в аренду

Подоходный налог за аренду квартиры не выплачивается, когда:

  • соглашение оформлено на 360 дней – наем жилья в этом случае осуществляется без пошлинных сборов. Многие арендодатели, чтобы гарантированно избежать налогов, оформляют договор аренды на одиннадцать месяцев;
  • оформить договор o безвозмездном пользовании – это также способ не оплачивать налог и не сталкиваться c налоговой инспекцией. В этом документе хозяин квартиры  составляет те же пункты, что и в обычном договоре между арендодателем и квартиросъемщиком, при этом величина оплаты не фиксируется, поскольку на основании этого контракта подразумевается проживание бесплатно. Таким образом, вы страхуете свою собственность от возможного ущерба квартиросъемщиком и, ни правоохранительные органы, ни налоговая инспекция не застанут вас на том, что вы получаете средства за сдаваемые апартаменты, a заплатить налог не желаете;
  • уничтожение договора поможет не уплачивать пошлину. Период предоставления декларации оканчивается в конце апреля. После этого срока можно порвать соглашение и составить новое. Если отсутствует подписанный обеими сторонами контракт на сдачу внаем, то значит денег хозяин не получил, a налогообложением в таком случае облагаться он не должен. Но в этой ситуации также присутствуют риски для арендодателя и квартиросъемщика. Никто из них не имеет гарантий получения платежей и возможны нарушения устного договора.

В этой статье мы подробно разобрались в том, какое наказание за сдачу квартиры в аренду без уплаты налогов ожидает владельца квартиры. Так же мы разобрали все законные способы не платить налог за сдачу кварты в аренду.

Друзья, а что Вы думаете про наказание за сдачу квартиры в аренду без уплаты налогов

Источник: https://law-raa.ru/nakazanie-za-sdachu-kvartiry-v-arendu-bez-uplaty-nalogov.html

Сдача квартиры и налоги: размер уплаты для ИП и физлица, какой штраф можно получить за «теневую» аренду?

Неуплата налога за сдачу квартиры в аренду

Сдавать квартиру в аренду можно двумя способами – официально, когда заключается договор, обладающий полной юридической силой, в котором четко прописываются все права и обязанности сторон, и неофициально, когда договор не составляется.

При выборе первого варианта обязательна уплата налога, размер которого определен НК РФ.

Во втором случае ни собственник жилья, ни его арендатор не защищены законодательно. К тому же если факт нелегальной сдачи квартиры в наем откроется – владелец квартиры получит штраф за укрытие дохода и проблемы с налоговой службой.

Хотя доказать то, что владелец квартиры получает доход от незаконной сдачи-съема в аренду квартиры довольно сложно, такие случаи все же встречаются. Нарушителя ждут штрафные санкции.

В первую очередь, Федеральная налоговая служба потребует погасить образовавшуюся задолженность по бюджетным сборам.

Это обусловлено тем, что основным нарушением в случае незаконной аренды выступает сокрытие полученных доходов от аренды и последующая неуплата НДФЛ.

Штрафы и пени

  1. Штраф за неуплату налога (ст.122 НК РФ). Его размер составит 20% от суммы задолженности. Он может возрасти до 40% в том случае, если в процессе судебного разбирательства будет доказано, что уклонение от выплаты налогов было совершено преднамеренно.

    Чаще всего имеет место именно второй вариант.

  2. Штраф за несвоевременную сдачу декларации 3НДФЛ в налоговый орган (ст.119 НК РФ).

    Срок подачи декларации – до 30 апреля года, следующего за отчетным. Начисляется в размере 5% за каждый месяц просрочки.

  3. Важно! Размер штрафа не может в сумме превышать 30% от общей суммы задолженности, и не может составлять менее 100 рублей.

  4. Пеня за несвоевременную уплату налога (ст.75 НК РФ). Рассчитывается на ежедневной основе начиная с последнего дня уплаты, который определен в НК, до дня фактического совершения платежа. Для того чтобы определить сумму начисленных пеней необходимо сумму долга умножить на результат, полученный после деления действующей ставки рефинансирования на 300.

Внимание! Если нарушение выявлено не в первый раз – штрафы возрастают вдвое.

В некоторых случаях возможна уголовная ответственность:

  • Если общая задолженность по сборам составит более 300 000 рублей – сумма налогов может составить от 100 до 300 тысяч рублей, либо лишение свободы собственника жилья на срок до 1 года.
  • Если доход от нелегальной сдачи в аренду жилья превышает 2 млн рублей в год. Если в результате судебного процесса вина арендодателя будет доказана – ему грозит лишение свободы на срок до 3 лет.

Перечисление с собственника как физического лица

Если квартира сдается в аренду физическим лицом, который не имеет статуса индивидуального предпринимателя (в т.ч. пенсионером) – размер подоходного налога составит 13% от полученных от арендаторов средств.

Важно! Применяемая для исчисления НДФЛ ставка изменится, если гражданин в текущем году проживал на территории РФ менее 183 дней и составит 30% от суммы полученных доходов.

Пример: в 2016 году гражданин сдавал в аренду 2 квартиры, и общий доход от этого составил 400 тысяч рублей за отчетный год.

Так как гражданин имеет статус налогового резидента – НДФЛ будет рассчитан по ставке 13% и составит 52 000 рублей.

Эту сумму необходимо перечислить в бюджет.

Как подать декларацию на сдаваемую площадь?

Декларация по форме 3НДФЛ должна быть передана в налоговый орган в срок до 30 апреля года, следующего за годом, в котором были получены доходы.

Исключение возможно только в том случае, если из-за праздничных дней и выходных рабочий график налогового органа смещен. Тогда срок сдвигается до ближайшего рабочего дня.

Внимание! При заполнении декларации 3НДФЛ обратите внимание на бланк документа – его версия должна соответствовать отчетному году.

Заполнить декларацию можно 4 способами:

  • от руки, получив бланк документа в ФНС или скачав его с портала налоговой службы;
  • заполнить электронно, использовав для этого специальную программу;
  • заполнить декларацию онлайн;
  • обратиться за помощью в заполнении декларации в посредническую фирму.

Общие рекомендации по заполнению формы 3 НДФЛ включают следующие пункты:

  1. Декларация 3НДФЛ должна быть заполнена от руки либо распечатана. Допускается использование только синих или черных чернил.
  2. Важно! Ни при каких обстоятельствах не допускается печать декларации с обеих сторон листа.

  3. При заполнении допускается использование программ, выводящих на страницы декларации двухмерного штрих-кода для последующей обработки.
  4. Не допускается наличие помарок и исправлений.
  5. Скрепляя листы декларации механически нельзя допускать сминания листов, влекущих утрату данных и деформацию штрих-кода.
  6. Каждый показатель необходимо вписывать в отдельное поле формы, состоящее из определенного числа ячеек.
  7. Все финансовые показатели в форме 3НДФЛ отражаются в рублях и копейках. При расчете суммы налога НДФЛ сумма с остатком менее 50 копеек округляется в меньшую сторону, а более – до полного рубля.
  8. Если доход был получен в иностранной валюте — перед тем как вписать его в форму 3 НДФЛ необходимо пересчитать сумму в рубли исходя из курса ЦБ, действующего на момент получения дохода.
  9. Все записи в полях декларации делаются начиная с крайней левой ячейки.
  10. На каждой заполняемой странице декларации сверху должен быть проставлен ИНН гражданина, а также его фамилия и инициалы.

Скачать бланк декларации

Индивидуальный предприниматель, находящейся на общей системе налогообложения и получающий доход от сдачи квартиры в аренду также имеет обязательства по уплате подоходного налога.

Доходы ИП на ОСН облагаются по ставке 13%.

При этом ИП обязан вести книгу учета доходов и расходов, и в пятидневный срок после истечения месяца, в котором появились доходы от сдачи квартиры в аренду, должен сдать в ИФНС декларацию 4НДФЛ. После этого предприниматель обязан уплачивать авансовые платежи в соответствии с п. 9 ст. 227 НК РФ на основании налоговых уведомлений.

Помимо прочего ИП имеют право на получение профессиональных налоговых вычетов. Это означает, что предоставив подтверждающие расходы документы предприниматель может уменьшить свою налогооблагаемую базу. Граждане, не имеющие статуса ИП, прав на профвычет не имеют.

В случае если получаемый доход по каким-либо причинам изменился более чем на 50%, ИП должен предоставить в ФНС новую декларацию.

Налоговый орган по итогам рассмотрения этого документа произведет перерасчет авансовых платежей.

Пример: ИП, находящийся на ОСН, в отчетном году получал доход от сдачи квартиры в аренду. Итоговая сумма дохода составила 250 000 рублей.

Так как ставка налога для этой системы налогообложения составляет 13% — сумма подоходного налога, которую ИП должен будет уплатить в бюджет, составит 32 500 рублей.

УСН 6%

Чаще всего ИП на УСН при сдаче жилья в аренду применяется ставка 6% (объектом налогообложения в этом случае являются доходы).

Для справки: ИП может существенно уменьшить сумму полученных доходов, если отчисляет страховые взносы на себя и наемных сотрудников.

В течении года предприниматель должен перечислить 3 авансовых платежа по итогам квартала и по итогам года рассчитать налог за прошедший налоговый период:

  • за 3 месяца – до 25 апреля;
  • за 6 месяцев – 25 июля;
  • за 9 месяцев – до 25 октября;
  • по итогам года – до 30 апреля года, следующего за отчетным.

Пример: В 2017 году гражданин имел статус ИП и применял УСН по ставке 6%. В этом же году им были получены доходы от сдачи в аренду квартиры, сумма составила 560 000 рублей. Сумма перечисленных взносов во внебюджетные фонды за отчетный год составила 17 200 рублей.

Таким образом, по итогам года предприниматель должен будет выплатить подоходный налог в размере 16 400 рублей.

Патент

Если квартиру сдает в аренду ИП на патенте – размер налога на доходы устанавливается законодательством в размере 6%.

При патентной системе налогообложения существует разница между понятиями «сумма фактически полученного дохода» и «сумма потенциального дохода».

Важно! Главное преимущество патента — отсутствие необходимости ежегодной сдачи налоговой декларации.

На практике, это означает, что ИП выплачивает налог сразу же, исходя из рассчитанной суммы потенциального дохода.

В этом случае стоимость равна сумме потенциального дохода умноженного на 6%. Сумма потенциального дохода определяется законодательно.

Таким образом, фактически полученный от сдачи квартиры в аренду доход прямо налогом не облагается.

Налог уплачивается по месту регистрации ИП в следующие сроки:

  • Если срок действия патента менее 6 месяцев – оплачивается полная сумма в течении 25 дней с момента начала его действия.
  • Если срок патента превышает 6 месяцев – в размере 1/3 если оплата производится до истечения 25 дней с момента покупки патента и в размере 2/3, если позже.

Пример: Индивидуальный предприниматель сдавал квартиру в аренду в 2016. Так как жилье находится в районе, который входит в Центральный административный округ города Москвы стоимость патента на год составила 27 000 рублей.

Если сдавать на 11 месяцев, нужно ли нести ответственность перед ФНС?

Платить НДФЛ за сдачу жилья необходимо независимо от срока, на который был заключён договор аренды, в т.ч. облагается посуточный найм, если сдаете недвижимость в краткосрочную аренду.

Договор аренды, заключенный между арендатором и владельцем жилья необязательно регистрировать, если он был заключен на срок менее 12 месяцев, однако, налоговым кодексом РФ предусмотрена обязанность для каждого резидента страны подавать декларацию о доходах, полученных в отчетном году.

Внимание! Срок действия договора аренды и его регистрация в налоговых органах влияния на налогооблагаемую базу не оказывают.

вместо заключения

Собираясь сдавать квартиру в аренду, тщательно изучите все возможные системы налогообложения и рассчитайте предполагаемый ежегодный доход. Это позволит минимизировать ваши расходы и подобрать наиболее удобную форму уплаты подоходного налога.

Помните, что нарушения норм налогового законодательства грозят нарушителю начислением штрафов, и даже уголовной ответственностью в некоторых случаях.

, пожалуйста, выделите фрагмент текста и нажмите Ctrl+Enter.

Источник: https://expravo.com/zhilishhnoe-pravo/kvartira/arenda-kvartiry/sdacha/nalogi-shtrafy.html

Платить ли налог на аренду квартиры, чем грозит неуплата, способы оформления дохода

Неуплата налога за сдачу квартиры в аренду

Правожил.com > Аренда > Зачем платить налог на аренду квартиры и чем грозит неуплата

Наличие одной или нескольких квартир – это хороший источник постоянного дохода. Можно сдавать жилплощадь практически без вложений, если повезет с порядочными квартиросъёмщиками. Но иногда сдача квартиры в аренду может обернуться нервотрёпкой и убытками, если не подойти к делу ответственно: начиная с договора найма и завершая уплатой налога на аренду квартиры.

Договор найма заключают физические лица. Если одна из сторон или обе являются юридическими лицами, то составляется договор аренды.

Договор найма может заключаться сроком до 12 месяцев или более 1 года. Долгосрочный договор требует оплаты госпошлины (2 000р.) и регистрации соглашения в Росреестре, откуда сведения попадут уже в налоговую.

Чаще всего участники подписывают краткосрочный договор найма. Регистрировать такой договор не нужно, и с каждым следующим годом он продлевается автоматически. То есть в этом случае о ваших доходах государство узнать не может, и только вам решать, оповещать ли налоговые органы о доходах с аренды или нет.

Случается такое, что жильцы наносят вред имуществу, не платят, пропадают, приносят убытки. Если на руках нет договора или только договор аренды, то взыскивать с нерадивых жильцов и в том, и другом случае придётся в частном порядке.

Подать на них в суд будет означать свидетельствование против себя же, так как придётся публично признаться в уклонении от уплаты налогов и оплатить все положенные штрафы.

Как налоговая служба узнает о сдаче квартиры

Обо всех наших доходах нужно оповещать наше государство, ФНС следит за исполнением закона. Как налоговая может обнаружить незадекларированные доходы?

  • Налоговая служба может производить выездные проверки. Чаще всего это происходит по наводке соседей, управляющей компании или полиции. Налоговая служба может запросить данные в Росреестре и проверить, в какой квартире проживает собственник.
  • Другой вариант, когда владелец сдаёт квартиру трудовым мигрантам. Если у них отсутствуют необходимые документы на пребывание в стране и разрешение на работу (патент, регистрация). В этом случае соседи могут обратиться с жалобой в миграционную службу. Тогда квартиранты будут депортированы, а собственник получит административный штраф. Если же хозяин предоставляет им временную регистрацию, то налоговые органы могут проверить, числится ли квартира в числе официально сдаваемых.
  • Также налоговая служба может отправить запрос в банк об операциях на счету квартировладельца.

В этом видео есть информация о том, как налоговая выявляет тех, кто сдает квартиры в аренду:

Штрафы за сокрытие доходов

Если налоговая декларация не было предоставлена в срок и налоги не платились, согласно Налоговому кодексу предполагается административная ответственность в виде штрафов.

  1. За несвоевременную подачу декларации уплата штрафа составляет 5% за каждый месяц от налога, который не был уплачен, но не более 30% от суммы всего налога и не меньше 1000 р.
  2. Штрафа за то, что собственник не платил налоги – 20%, но если доходы скрывались умышленно, то 40%.
  3. Пеня размером в 1/300 от ставки ЦРБ за каждый день просрочки.

Пример: Лариса Н. от сдачи квартиры получила годовой доход в размере 300 000р. Налог за год составляет 300 000*13%=39 000р. Но Лариса Н. не подала декларацию вовремя. Налоговая инспекция через год это обнаружила.

  • Штраф за отсутствие декларации: 39 000*5%=1950р. за месяц. За 12 месяцев =23 400р. – это больше 30% от суммы налога, поэтому оплачивается только 30% — 11 700р.
  • За неуплату налога: 39 000*40%=15 600р.
    Итого сумма штрафов за неуплату без пени будет составлять 27 300р. – это уже больше, чем доход от сдачи квартиры за месяц, и соответственно невыгодно.

Если неуплата налогов происходит в крупном размере – более 600 000р. в пределах 3 лет для физлиц и 2 млн руб. для юридических лиц, то уголовная ответственность в виде штрафа будет составлять от 100 000 до 300 000 р. или сумму заработной платы виновного от одного до двух лет. А также возможны принудительные работы, арест.

Каждый случай рассматривается индивидуально. Чтобы избежать дополнительных расходов и лишнего напряжения, нужно задекларировать свои доходы и уплачивать налоги.

НДФЛ

Если арендодатель физическое лицо, он облагается налогом на доходы физических лиц (НДФЛ). Резиденты РФ платят 13%, для граждан, живущих в России меньше 183 дней в году, то есть нерезидентов, налог составляет 30%.

Платится налог единовременно за год, декларацию подают самостоятельно по форме 3-НДФЛ. Декларацию за предыдущий год необходимо предоставить не позднее 30 апреля. Если владельцев несколько, тогда декларацию подаёт каждый и оплачивает свою долю.

Декларация 3-НДФЛ

Задекларировать доходы 2019 года нужно до 30 апреля 2020 года. Для этого нужно заполнить по форме 3-НДФЛ декларацию в письменном или в электронном виде. Доходы подтверждаются следующими документами: справкой 2-НДФЛ с работы, копией договора найма жилого помещения, выписками из банка или копиями расписок о получении денег.

  • Чтобы заполнить декларацию, можно воспользоваться программой «Декларация» на сайте ФНС nalog.ru/rn77/program/5961249/. Программа автоматически создаёт декларацию по форме 3-НДФЛ и проверяет их, что позволяет избежать ошибок при заполнении самостоятельно.
  • Можно заполнить декларацию онлайн в «Личном кабинете» на сайте ФНС lkfl2.nalog.ru/lkfl/login. Электронную подпись можно будет сделать, скачав её тут же на сайте. Также можно приложить остальные документы и сразу отправить весь комплект в налоговый орган.
  • Традиционный способ – заполнить декларацию на бумаге, обратившись в налоговую инспекцию по месту своей регистрации.
  • С 2020 года подавать декларацию можно также через МФЦ.

Скачать бланк декларации здесь

Скачать образец [877.15 KB]

Платить налог, начисленный в декларации за 2019 год, нужно до 15.07.2020.

Пример: Оксана Г. Сдавала квартиру за 25 000 рублей в месяц. Итого её доход за год =300 000 р. 300 000 * 13% =39 000 р.
То есть налог составляет 39 000, а доход за год= 261 000 рублей.

ИП на «упрощёнке»

Можно зарегистрироваться как индивидуальный предприниматель (ИП) на упрощённой системе налогообложения (УСН).

  • УСН с объектом «Доходы», ставка 6% от годового дохода.
  • УСН «Доходы — Расходы», налог составляет – 15%.

Помимо налога и в том, и в другом случае нужно делать взносы на обязательное медицинское и пенсионное страхование.

Открываем ИП

Чтобы открыть ИП на УСН, нужно подготовить следующие документы:

  • заявление;
  • паспорт;
  • ИНН;
  • чек об оплате госпошлины (800 р.);
  • заявление о переходе на упрощённую систему налогообложения.

Можно лично подать документы в налоговую инспекцию или сделать это онлайн через портал Госуслуги или сервис ФНС при наличии электронной подписи. И уже через три дня стать индивидуальным предпринимателем. На упрощёнке подавать декларацию нужно так же до 30 апреля, но оплата происходит ежеквартально.

Страховые взносы

Помимо 6% с дохода необходимо будет делать страховые взносы. В 2020 г. их размер составляет:

  • 8426 р. в фонд ОМС;
  • 32 448 р. на обязательное пенсионное страхование.

Итого 40 874 р. – взносы за 1 сотрудника.

Если доход будет больше 300 000 р., тогда оплачивается дополнительный взнос в пенсионный фонд в виде 1% с разницы между доходом и 300 000 р.

Если сотрудник один в лице ИП, то из налога можно вычесть сумму страховых платежей. Если сумма взносов выходит больше налога, то оплачиваются только обязательные взносы.

Пример 1: Карина Т. сдаёт квартиру за 25 000 руб., доход за квартал =75 000. Страховые взносы, сделанные за 1 квартал = 10 218 р. Сумма налога за 1 квартал: 75 000*6%=4 500 р. – платёж по УСН. Страховые суммы больше налога, поэтому его платить не надо, оплачиваются только взносы – 10 218 р. 

Пример 2: Тимофей Р. сдаёт квартиру за 150 000 р., доход за квартал =450 000. Налог за 1 квартал 450 000 *6% =27 000р. Авансовые взносы в фонды – 10 218р.

27 000 – 10 218р.= 16 782 р. – платёж по УСН за первый квартал.

Важно! Авансовый платёж на ОМС и ОПС нужно производить строго до 31 марта текущего года за первые три месяца. Если оплачивать позже, налоговый вычет за этот квартал не осуществляется.

Платёж необходимо вносить каждый квартал, оплату за двенадцать месяцев необходимо произвести до 30 апреля следующего года. Страховые отчисления вносят до 9 января следующего года, а 1% в пенсионный фонд до 1 июля следующего года.

ИП с патентом

ИП может выбрать патентную систему налогообложения (ПСН). В этом случае приобретается патент. Налог так же будет 6%, но от усреднённого годового дохода арендодателя для данного региона. Цена патента будет зависеть от региона, области, района, метража квартиры. Стоимость патента можно рассчитать на сайте ФНС — patent.nalog.ru/info/.

Пример: Иван Л. Сдаёт квартиру в Москве на Арбате площадью 55 кв.м. Цена годового патента будет составлять 54 000 р. В Санкт-Петербурге при сдаче квартиры с таким же метражом, патент на год будет стоить 36 300р.

Помимо этого также придётся делать отчисления по ОПС и ОМС, но вычеты как при упрощенке тут не предусмотрены.

Самозанятость 4%

Арендодатели также могут легализовать свой доход, оформив статус самозанятого. Налог на профессиональный доход был введён 1 января 2019 г. в Москве, Московской, Калужской областях и Татарстане в тестовом режиме. С 1 января 2020 г. территория охвата распространилась ещё на 19 субъектов РФ. С 1 июля 2020 г. налоговый режим распространится по всей территории России.

Особенности НПД

Зарегистрироваться в статусе самозанятого можно из дома. Необходимо создать личный кабинет на сайте ФНС и открыть приложение «Мой налог».

Процентная ставка налогообложения составляет 4% для физических лиц и 6%, если съёмщики являются ИП или организациями. В случае самозанятого декларацию подавать не надо, взносы в страховой и пенсионные фонды не производятся. Налог платится ежемесячно.

Вдобавок существует налоговый вычет 1% с четырёхпроцентной ставки и 2% с шестипроцентной. Он действует до тех пор, пока сумма экономии не составит 10 000р. То есть по факту первое время физлицо платит 3% вместо 4%. Есть один нюанс, годовой доход самозанятого должен быть не более 2,4 млн рублей. Если доход превысит эту сумму, то произойдёт переход на традиционные системы налогообложения.

Пример: Дмитрий Е. сдаёт квартиру за 30 000р. 30 000*4%=1200р. Вычет: 30 000*1%=300р. Итого: 1200-300= 900р. – ежемесячный налог в качестве самозанятого.

Эта система налогообложения действует до 2028 года в режиме эксперимента, и в любой момент в закон могут быть внесены поправки.

Как сдать квартиру и избежать уплаты налогов

Первый вариант – это сдача жилья без договора. В этом случае арендодатель не защищён, да и съёмщики к подобным предложениям относятся с подозрением.
Другой вариант – арендодатель не платит налоги, если квартира сдаётся безвозмездно. Тут есть два способа.

  1. Можно заключить договор безвозмездной аренды. В нём будет зафиксировано, что плата за аренду не взимается. Этот вариант хорош, когда есть доверие жильцам и уверенность в их добропорядочности.
  2. Жилая площадь сдаётся родственникам, которые проживают на безвозмездной основе. Заключается похожий договор с указанием отсутствия арендной платы, в котором также будет документально подтверждено родство между владельцем и жильцами.

Из этого видео можно узнать о способах экономии при сдаче жилья в аренду:

Мы рассмотрели все возможные способы аренды квартиры с уплатой налога и без. Хозяева квартир обычно хотят чувствовать себя в безопасности, но могут пугаться сложностей с документами.

С введением нового налогового режима процедуры оформления и оплаты максимально упростились.

Налог на профессиональный доход или статус самозанятого на данный момент является оптимальным, простым и выгодным для арендодателя.

Выделите ее и нажмите Ctrl+Enter, чтобы сообщить нам.

24 Фев 2020      Виктория М.         1104      

Источник: https://PravoZhil.com/arenda/nalog-na-arendu-kvartiry.html

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.