Налог с продажи доли квартиры

Это требование законное, но есть вариант ничего не платить

Налог с продажи доли квартиры

В 2014 году с супругой купили квартиру за 8,2 млн рублей, оформили на нее. Я свой вычет использовал раньше. Пока платили ипотеку, родился второй ребенок — получили маткапитал и погасили им часть кредита. Оформили обязательство о выделении долей всем членам семьи.

В 2018 году разделили квартиру у нотариуса на всех: нам с женой по 45/100 и детям по 5/100. Потом продали эту квартиру и купили новую, побольше.

И вот получаем от налоговой письма: вы все, мол, должны подать декларацию, так как владели квартирой меньше трех лет.

То есть мы продали нашу квартиру, которую купили четыре года назад, и просто разделили между членами одной семьи, чтобы выполнить требования господдержки.

И теперь должны заплатить налог, потому что право собственности на доли возникло в 2018 году. Причем налог должны платить и мы с женой, и наши маленькие дети.

Что это за дичь вообще? Сначала государство дает 450 тысяч рублей, а потом хочет забрать миллион рублей в виде налогов?

Объясните, права ли налоговая? Кто и что должен платить в такой ситуации, когда квартиру делят между членами семьи, а потом продают. Нужно ли подавать декларацию и отдавать 13% с каждой доли?

Александр

Я расскажу, как ответить на требования налоговой и вообще ничего не заплатить в бюджет.

При любых сделках с недвижимостью налоговая получает данные из Росреестра: этот гражданин продал квартиру, этот купил, тут договор дарения, вот даты и суммы. Это нужно для начисления налога на имущество, НДФЛ и проверки вычетов.

Собственником вашей общей семейной квартиры была жена. Потом она всем выделила доли, и получилось, что с 2018 года у членов семьи возникло право собственности. Росреестр сразу передал это в налоговую. И вот что она увидела.

Стоимость доли

3 700 000 Р

Стоимость доли

3 700 000 Р

При продаже недвижимости возникает налогооблагаемый доход и появляется обязанность подать декларацию. Но только если продажа раньше минимального срока владения. Для квартир, которые купили до 2016 года, это три года — как раз ваш случай.

Изначально собственником квартиры была ваша супруга. Квартира общая: ее купили в браке. В 2018 году супруга выделяет вам долю, и вы становитесь собственником 45/100 по документам. При продаже этой доли в том же году налоговая хочет декларацию и 13% от 3,7 млн рублей. Но она ничего не получит — и вот почему.

Когда супруги распределяют между собой общее имущество, право собственности считается с того момента, когда оно возникло у первого супруга. В вашем случае — у вашей жены, то есть в 2014 году.

Это значит, что вы хоть и получили выписку из ЕГРН о собственности на 45/100 квартиры в 2018 году, но считались ее владельцем с 2014 года.

И для налогов период владения начинается именно с 2014 года, а не с 2018, как считает ваша инспекция.

Вот цитаты из свежего разъяснения Минфина на этот счет:

Изменение состава собственников, в том числе переход доли имущества от собственника к другому лицу (изменение права с собственности на долевую собственность), не влечет для первого прекращения права собственности на указанное имущество.

Минимальный предельный срок владения объектом недвижимого имущества супругами исчисляется с даты первичной государственной регистрации супругом права собственности на квартиру, приобретенную в совместную собственность супругов.

Это значит, что у вас и вашей жены право собственности на доли возникло не в 2018, а в 2014 году. Переоформление тут ничего не меняет. Вы не обязаны подавать декларацию и платить 13% от стоимости своих долей, даже если налоговая прислала напоминание.

А теперь неприятное. Когда семья, которой дали материнский капитал, выделяет доли детям, налоговая узнает об этом. И когда детские доли продаются, она тоже узнает и видит даты: сколько времени прошло от покупки до продажи.

И как бы это ни казалось странным, но при продаже раньше минимального срока у детей возникает обязанность подать декларацию и начислить налог.

То есть вы просто соблюдаете формальности и выделяете детям кусочек общей квартиры, которую купили пять лет назад. А при продаже государство хочет от вас 13% этих долей.

При этом расходы на покупку квартиры дети учесть не могут. Как правило, родители дарят им доли или выделяют по соглашению.

Получается, что ваши дети стали собственниками 5/100 квартиры, — расходов у них при этом нет. А потом эти дети в том же году продали свои 5/100. И налоговая говорит: дети были собственниками меньше минимального срока, мы ждем от них декларацию и деньги. Родители, конечно, в шоке: какую еще декларацию от детей? Но формально налоговая права.

Право собственности несовершеннолетних детей считается не с того дня, когда родители купили квартиру, а с того, когда детям выделили в ней доли.

Минфин говорил об этом уже много раз:

Минимальный предельный срок владения объектом недвижимого имущества супругой исчисляется с даты первичной государственной регистрации права собственности на квартиру, а в отношении несовершеннолетних детей — с даты государственной регистрации права собственности на долю в квартире.

При продаже имущества раньше минимального срока владения можно использовать вычеты, которые уменьшают доход:

  1. В сумме расходов на покупку доли. У ваших детей их нет, так как они ничего не платили.
  2. В размере миллиона рублей без подтверждения расходов. Это ваш вариант.

Доход от продажи детских долей можно уменьшить на сумму вычета. А вот как именно, это зависит от оформления продажи.

Если продать долю по отдельному договору, тогда у каждого ребенка вычет составит миллион рублей. Это пригодится тем, кто выделяет детям большие доли — например, 25%. Но нужен именно отдельный договор. Так делают редко, но это законная схема.

Если продать доли одним договором, тогда вычет придется распределить между детьми. Его дадут не каждому ребенку, а миллион рублей на всю квартиру. У детей будет по 5% вычета, то есть доход каждого можно уменьшить на 50 тысяч рублей. Общую сумму распределяют пропорционально долям в квартире.

Налоговая может нахлобучить вас на сотни тысяч рублей и потребовать больше денег, чем вы получили по программе господдержки. Вот как этого избежать:

  1. Не спешите выполнять требования налоговой и подавать декларацию. Сначала разберитесь со сроком владения. Для супругов он отсчитывается с даты первой регистрации, для детей — с даты регистрации права на долю.
  2. Если налоговая требует декларацию, а вы не должны ее подавать, отправьте пояснения по поводу сроков.
  3. Если дети владели долями меньше трех или пяти лет, за них придется подать декларацию. Даже если налога к уплате не будет, все равно подайте, а то оштрафуют.
  4. Если планируете продавать квартиру с детскими долями, выделяйте им такую часть, чтобы по стоимости она была меньше вычета. Если продавать доли одним договором, миллион рублей вычета придется разделить между детьми пропорционально их долям.
  5. Если продаете квартиру раньше минимального срока, заранее просчитайте налоговые риски за детские доли. Иногда лучше подождать, чем терять огромные суммы на несправедливых налогах.
  6. При продаже квартиры родители могут использовать вычет в сумме расходов на покупку. Дети — нет.
  7. Если есть налог к уплате, за несовершеннолетних детей его платят родители.

Если у вас есть вопрос о личных финансах, правах и законах, здоровье или образовании, пишите. На самые интересные вопросы ответят эксперты журнала.

Источник: https://journal.tinkoff.ru/ask/roditeli-v-shoke/

Налог с продажи доли в квартире в 2021 году

Налог с продажи доли квартиры

Время чтения 7 минутСпросить юриста быстрее. Это бесплатно! Размер шрифта: A+ | A−

Сделки с недвижимостью, как и любые операции с имуществом, находятся под пристальным вниманием контролирующих органов и подлежат обязательному налогообложению.

Продажа одной или нескольких долей в квартире довольно распространенная, но не всегда понятная с точки зрения расчета сборов в бюджет, операция. Законодательно утверждены определенные льготы и вычеты, а также послабления для собственников имущества.

Сегодня мы поговорим о том, как платить налог с продажи доли в квартире в 2018 году.

Нужно ли платить налоги?

Облагается ли продажа доли квартиры налогом? Ответ на этот вопрос неоднозначен – это зависит от суммы сделки, порядка оформления, срока владения имуществом.

Основным видом сбора, которым облагается реализация недвижимости, является налог на доходы физических лиц, сокращенно НДФЛ. Ставка для данного вида операций стандартная – 13 %.

Сумма исчисляется независимо от того, продается ли квартира целиком или же лишь ее часть (доля).

Например, Петрова И.С. реализовала свою долю за 1,5 млн.  рублей. В таком случае стандартный расчет налога будет выглядеть так:

1500000 * 13% = 195000 рублей

Как снизить налог?

Государство предоставляет гражданам России ряд послаблений, которые позволят им снизить налоговое бремя при продаже имущества. Разъяснения предоставлены с учетом поправок в НК РФ, вступающих в силу 01.01.2017 г.

Срок владения

Значительное влияние на расчет суммы налога оказывает длительность владения имуществом. В частности, собственник имеет право не платить в бюджет никаких отчислений с договора купли-продажи, если он владеет недвижимостью определенное количество лет.

Согласно новым требованиям минимальный период владения доли квартиры для пользования этой льготой – 5 лет.

При этом стоит учитывать, что под этим сроком понимается именно календарный период, т.е. 60 месяцев с даты приобретения статуса собственника.

Имущество, находящееся в собственности более 3 лет, также подпадает под льготу лишь в следующих ситуациях:

  • получено в дар или по наследству от родственника;
  • приватизировано;
  • приобретено в рамках договора пожизненной ренты с иждивением.

Если же имущество находилось в собственности менее 3 лет, то продавец может применять другой вид льгот, чтобы снизить свою налоговую нагрузку.

Немного об определении срока владения имуществом

Основным документом, устанавливающим факт владения долей квартиры, является свидетельство о праве собственности, которое выдается контролирующими органами. Для удобства расчета минимального срока стоит ориентироваться на дату, указанную в данной форме. В действительности момент начала владения имуществом наступает в день регистрации пакета документов.

Немного более сложный порядок с долями. Например, Сидоров А.М. в 2011 г. приобрел квартиру в совместное владение со своими родителями, т.е. стал собственником 1/3 имущества. В 2014 году умер его отец и передал ему по завещанию свою долю.

В 2017 Сидоров решает продать свои доли. В этой ситуации он имеет полное право не платить налоги со сделки, поскольку впервые он стал владельцем части квартиры в 2011 году.

Важна дата получения первой доли, а не каждой отдельно взятой!

Расходы на приобретение

Одним из способов значительно уменьшить сумму налога с продажи доли в квартире, является документальное подтверждение расходов на ее приобретение. Если же владелец не может никак доказать понесенные убытки по покупке недвижимости, то он может воспользоваться следующим видом льготы – фиксированным имущественным вычетом.

Лодыгин Р.Д. приобрел долю в квартире в 2016 году за 2,5 млн.  рублей. В 2017 он реализует свою часть имущества по цене 3,6 млн. рублей. В такой ситуации расчет налога будет следующим:

(3600000 – 2500000) * 13% = 1100000 * 13 % = 143000 рублей.

Казалось бы, что мешает указать в договоре купли-продажи меньшую сумму и не платить никаких налогов. Однако, законодательно утвержден порядок определения минимальной стоимости реализуемого имущества. В ст. 217.

1 НК РФ четко указано, что сумма дохода, получаемая от продажи недвижимости не должна быть меньше, установленной кадастровой стоимости имущества на 1 января года совершения сделки, уменьшенной на коэффициент 0,7. При этом не всегда есть требуемые данные об объекте.

В такой ситуации собственник не ограничен требованиями данного пункта (п. 5 ст. 217.1 НК РФ).

Доброва А.Ж. продала свою долю – ½ квартиры за 4,5 млн. рублей. Кадастровая стоимость всего имущества составляет 15 млн. рублей. Пример расчета налогооблагаемого дохода со сделки:

15000000/2 * 0,7 = 5250000 рублей.

Поскольку стоимость продажи существенно ниже кадастровой, то при расчете НДФЛ используется сумма 5,25 млн. рублей.

Имущественные вычеты в фиксированном размере

Статья 220 НК РФ содержит развернутую информацию о таком способе уменьшения налога как имущественный вычет. Фиксированный размер льготы установлен в пределах 1 млн. рублей. Важно понимать, как его применять:

  • на один объект недвижимости;
  • в разные налоговые периоды.

Немного интереснее ситуация происходит при применении вычета для сделок с продажей долей квартир. Собственники недвижимости могут выбрать три сценария получения льготы в зависимости от конкретной ситуации.

Рассмотрите примеры расчета на основе следующих данных:

Лопатин А.Д. и В.Д. решили продать квартиру, полученную в наследство, за 3,5 млн. рублей. Оба работают, поэтому вправе применять вычеты. Каждый владеет ½ имущества.

Использование вычета на целый объект недвижимости. В такой ситуации оформляется договор купли-продажи квартиры, и совладельцы могут применить льготу в размере 1 млн. рублей пропорционально своим долям.

1000000/2 = 500000 рублей

(3500000/2 – 500000) * 13 % = 162500 рублей. Именно такую сумму налога заплатит каждый собственник квартиры в бюджет.

Использование вычета на доли квартиры. Совладельцы реализуют свою часть отдельно по разным договорам купли-продажи. Это возможно при наличии свидетельств о праве собственности на каждую долю. Тогда расчет будет выглядеть следующим образом:

(3500000/2 – 1000000) * 13 % = 97500 рублей.

Еще один интересный вариант решения вопроса возможен, если один из совладельцев является собственником более установленного минимального срока. В такой ситуации при продаже имущества заключается дополнительное соглашение, в котором указывается распределение дохода от сделки:

Лопатин А.Д – 3 млн. рублей (собственник более 3 лет)

Лопатин В.Д. – 500 тыс. рублей (пользуется имущественным вычетом на свою долю в размере 500000 рублей). Таким образом продавцы недвижимости полностью освобождаются от уплаты НДФЛ.

Как видно из примера, разный подход к юридическому оформлению долей имущества, позволяет значительно снизить размер налога с продажи части квартиры. Важно правильно и точно сопроводить сделку, поскольку наличие ошибок или неточности дают возможность ФНС признать ее недействительной, а порядок применения вычетов изменить в сторону увеличения налоговой нагрузки.

Как уведомить о доходах контролирующие органы?

Уплата налога с продажи доли квартиры ничем не отличается от установленного порядка по сделкам с другой недвижимостью.

Владелец части имущества обязан в срок до 30 апреля предоставить информацию о сделках в прошлом году, предоставив в ФНС отчетность по форме 3-НДФЛ.

Не нужно передавать налоговую отчетность в контролирующие органы при продаже имущества, которым владели более установленного срока. В остальных же случаях важно показать, что собственник воспользовался вычетом или снизил налог на расходы по покупке недвижимости.

Крайней датой перечисления сумм налога в 2017 году является 15 июня. Уплатить взнос возможно лишь после подтверждения правильности оформления декларации и получения реквизитов в контролирующей организации.

Граждане не вправе производить расчет с бюджетом наличными средствами, поэтому потребуется обращаться в банк или использовать интернет-ресурсы.

За нарушение сроков уплаты налогов и подачи декларации предусмотрены штрафы.

Если у вас есть какие-либо вопросы или вам требуется помощь в заполнении налоговых деклараций, то наш дежурный юрист онлайн готов оперативно вас проконсультировать.

Источник: https://law03.ru/finance/article/nalog-s-prodazhi-doli-v-kvartire

Налог с продажи доли в квартире. Налоговый вычет при продаже доли квартиры менее 3 лет

Налог с продажи доли квартиры

476 просмотров

Каждый гражданин обязан платить налоги в государственный бюджет. Сборами облагаются большинство доходов. Среди них и сумма, полученная при продаже недвижимости. Рассмотрим, как рассчитать налог с продажи доли в квартире и как избежать его оплаты.

Налогообложение при продаже доли в квартире

В случае продажи доли в квартире, продавец должен оплатить подоходный налог. Он составляет 13% от стоимости доли.

Для того, чтобы проинформировать ИФНС о совершении сделки, необходимо подать декларацию. Не нужно пытаться скрыть сведения о продаже от уполномоченного органа. При государственной регистрации, Росреестр формирует списки граждан и подает в ИФНС.

Если продавец не подает декларацию, то ему начисляется штраф в размере 1000 р. если квартира была продана всеми собственниками, например, одной семьей, то штраф будет выписан каждому совладельцу.

Если в составе сособственников входят несовершеннолетние дети, то штрафные санкции возлагаются и на них. Однако обязанность по погашению штрафа возлагается на родителей.

Льготы при налогообложении

В отдельных ситуациях, налогоплательщики могут воспользоваться льготами, для уменьшения выплат.

Варианты, предусмотренные для физических лиц в 2021 году

№ п/пВиды льгот
1Сроки владения
2Расходы на приобретение
3Фиксированный вычет

Данные виды льгот не могут применяться одновременно. При продаже объекта можно воспользоваться только 1 льготой. Каждый гражданин может использовать каждый вид неоднократно.

Сроки владения

С 01.01.2017 изменились правила по освобождению от налогообложения граждан в связи со сроками владения объектом.

Чтобы не платить налог, необходимо постоянно и непрерывно владеть долей в квартире в течение последних 5 лет. Исключение составляют следующие ситуации:

В этих ситуациях достаточно владеть объектом в течение 3 лет. Отсчет начинается с момента регистрации права собственности на объект в Росреестре.

Порядок расчета изменяется, если объект был приобретен в период брака. Если квартира была куплена в браке, то она относится к совместной собственности супругов, вне зависимости от того, на чье имя оформлена.

Если супруги выделяют доли в квартире, делят собственность по соглашению или через суд, датой возникновения права собственности является первоначальный момент приобретения права.

Пример. Супруги приобрели квартиру в период брака в 2014 году. В период развода в 2018 году они поделили ее по ½ доле. Мужчина продал свою часть бывшей жене. Так как сделка по покупке была проведена до вступления в силу нового закона, то новые правила не распространялись на данную сделку. Так как 3 года уже истекло, мужчина был освобожден от уплаты налога.

Расходы на покупку

Альтернативным способом уменьшения расходов на налоги является подтверждение расходов. Налог выплачивается от разницы между суммой приобретения и стоимостью продажи.

Расчет налога происходит по следующей формуле:

(ЦП-Цпр)*13%=СН, где

ЦП – цена покупки доли;

ЦПр – цена продажи доли;

СН – сумма налога.

Таким образом, такой вариант можно использовать только в случае наличия затрат на покупку объекта. Если доля получена в наследство, в дар, выиграна в лотерею, то использовать данную льготу нельзя.

Пример. Кирилленко А.У. купил долю в квартире в 2018 году. Стоимость объекта составила 2 000 000 р. В 2019 году он продал ее за 2 300 000 р. Налог составил (2 300 000 – 2 000 000)*13% = 39000 р.

Ст. 217.1 НК РФ предусматривает законодательное регулирование минимальной стоимости недвижимости. Если цена доли меньше, чем 0,7 от кадастровой стоимости объекта на 01.01. текущего года, то налог составит 0,7 от кадастровой цены.

Фиксированный вычет

Каждый сособственник имеет право на получение фиксированного вычета. Его размер составляет 1 000 000 р.  Порядок использования вычета регламентирован Письмом Минфина от 04.09.2017.

Правила использования фиксированного вычета:

  1. Сделка совершается общим договором. Вычет делится между всеми совладельцами в соответствии с размером долей.
  2. Сделка совершается при заключении отдельных договоров на каждую долю в квартире. Каждый из продавцов имеет право на вычет в размере 1 000 000 р.
  3. Несовершеннолетние собственники имеют право на вычет в общем порядке.

Пример. Семья Ильченко купили квартиру в ипотеку. Они использовали маткапитал для погашения части ипотеки. После погашения кредита, родители выделили доли детям (по 1/4 каждому).

Стоимость каждой части составила 900 000 р. При продаже квартиры каждый из сособственников заключил отдельный договор. Поэтому каждый продавец воспользовался правом на фиксированный вычет.

Семье не пришлось платить налог.

Правила уведомления ИФНС

Декларация в ИФНС подается в году, следующем за годом продажи доли в квартире. Закон строго регламентирует даты окончания декларационной кампании. Документы необходимо подать в ИФНС по месту регистрации налогоплательщика до 01.04. декларационного года.

До 01.06 нужно оплатить налог. Его нужно внести любым способом, предусмотренным законом:

  • через отделение банка;
  • через банкомат;
  • через терминал;
  • через онлайн-банк;
  • через электронный кошелек;
  • через личный кабинет на портале Госуслуги;
  • через личный кабинет на сайте ИФНС.

При продаже недвижимости продавец должен оплатить налог. Его размер составляет 13%. Зачастую сумма получается значимой. В ряде случаев, гражданин может уменьшить сумму или освободиться от долга полностью. Чтобы получить консультацию о правилах оплаты налога, необходимо связаться с нашими юристами на сайте. Они окажут вам поддержку в удобное для вас время.

  • В связи с постоянным изменением законодательства, подзаконных актов и судебной практики, порой мы не успеваем обновлять информацию на сайте
  • Ваша юридическая проблема в 90% случаев индивидуальна, поэтому самостоятельная защита прав и базовые варианты решения ситуации зачастую могут не подходить и приведут лишь к усложнению процесса!

Поэтому обратитесь к нашему юристу за БЕСПЛАТНОЙ консультацией прямо сейчас и избавьтесь от проблем в дальнейшем!

Сохраните ссылку или поделитесь с друзьями

Источник: http://allo-urist.com/nalog-s-prodazhi-doli-v-kvartire/

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.