Можно ли продать заложенную в банке квартиру

Содержание

Можно ли продать квартиру в залоге у банка и как это сделать?

Можно ли продать заложенную в банке квартиру

Ипотечный кредит обычно заключается на длительный срок: 10, 20 и даже 30 лет. Однако потребность в отчуждении жилого помещения может возникнуть намного быстрее: кому-то необходимо увеличить жилплощадь, а кто-то становится не в состоянии вносить ипотечные платежи. В статье подробно разобрано, можно ли продать залоговую квартиру и как это осуществить.

Если у вас возникнут вопросы, можете бесплатно проконсультироваться в чате с юристом внизу экрана или позвонить по телефону 8 (800) 333-05-49 Бесплатный звонок для всей России.

Можно ли продать квартиру в залоге по ипотеке?

Сразу оговоримся, что речь пойдет именно о залоге, возникшем в силу ипотеки. Если недвижимость находится в залоге в качестве обеспечения потребительского, автокредита или иного вида кредита, то возможность ее отчуждения будет зависеть от условий кредитного договора и ряда других факторов.

Продать квартиру в залоге возможно. Право собственника на продажу, дарение и отчуждение иными способами предусмотрено ст. 37 ФЗ «Об ипотеке».

Главное условие продажи – получить от банка согласие на продажу. Поскольку сделки с залоговым имуществом происходят довольно часто, банки идут навстречу продавцу и дают согласие на их проведение.

Проблема в том, что процедура оформления такой сделки законодательно не урегулирована, и каждый банк разрабатывает свой порядок выдачи закладной, необходимой для регистрации купли-продажи ипотечной недвижимости. Тем не менее все способы продажи квартиры под залогом у банка сводятся к нескольким вариантам:

  • погасить ипотеку досрочно и произвести отчуждение без участия банка;
  • погасить ипотеку за счет средств покупателя;
  • переоформить кредит на покупателя;
  • поручить продажу квартиры в залоге банку.

Пройдите опрос и юрист бесплатно расскажет как не допустить ошибок по сделке купли-продажи квартиры в вашем случае

Способ первый: досрочное погашение ипотеки продавцом

Если долг по ипотеке сравнительно небольшой, можно получить краткосрочный потребительский кредит либо иным способом привлечь средства для погашения ипотеки, можно попробовать обойтись без участия кредитора.

Порядок проведения сделки:

  1. Погасить обязательства перед ипотечным кредитором досрочно за счет привлеченных средств.
  2. Снять обременение с жилого помещения. Сбербанк осуществляет снятие обременения автоматически после полного погашения кредита без участия заемщика. Если кредит взят в другом банке, заемщику придется самостоятельно получать закладную и обращаться в Росреестр за регистрацией снятия обременения.
  3. После снятия обременения жилое помещение можно продавать без участия кредитора обычным способом.
  4. Закрыть кредит средствами с продажи недвижимости.

Сроки: Снятие обременения и регистрация договора купли-продажи в совокупности займут до двух месяцев. Если обременение снимается самостоятельно, для более быстрого проведения сделки можно одновременно подать в Росреестр документы и на снятие обременения, и на регистрацию купли-продажи.

Плюсы:

  • самый простой и надежный способ;
  • сделка не требует участия кредитора;
  • проще всего найти покупателя;
  • возможность продать недвижимость по рыночной цене.

Минусы:

  • необходимо искать средства на досрочное погашение ипотеки;
  • ипотечным или кредитным договором может быть предусмотрено условие о выплате заемщиком штрафа за досрочное погашение кредита;
  • продавец самостоятельно несет риски по сделке.

Способ второй: погашение долга по ипотеке покупателем

Если удалось найти покупателя, имеющего на руках всю запрашиваемую сумму, то погасить долг по кредиту можно в процессе сделки.

Порядок проведения сделки:

Вариант 1 (если сумма погашения долга небольшая):

  1. Получить согласие кредитора на отчуждение.
  2. Заключить предварительный договор купли-продажи квартиры в залоге, согласно которому покупатель передает задаток в счет уплаты за жилое помещение.
  3. Закрыть задатком ипотеку, снять обременение.
  4. Заключить и зарегистрировать основной договор купли-продажи, после чего покупатель передаст продавцу оставшуюся сумму по сделке.

Вариант 2:

  1. Получить согласие кредитора на отчуждение.
  2. Обратиться к кредитору за сопровождением сделки. Банк открывает 2 ячейки (для наличных денег) либо 2 счета-аккредитива (для безналичных денег). В одну ячейку покупатель закладывает сумму невыплаченного остатка по ипотеке, в другую – оставшуюся сумму от цены недвижимости.
  3. Зарегистрировать Росреестре договор купли-продажи жилого помещения.
  4. Продавец и банк получают доступ к ячейкам после предъявления договора купли-продажи с отметкой Росреестра.
  5. Обременение переходит к покупателю вместе с правом собственности с возможностью его последующего снятия.

Сроки: от двух месяцев в зависимости от степени сложности сделки.

Плюсы:

  • В конце сделки закрывается кредитное обязательство и обременение;

Минусы:

  • услуга кредиторов по аренде ячеек или аккредитивов – платная;
  • сложность оформления документов, требующая привлечения квалифицированной юридической помощи;
  • сложность с поиском покупателя, связанная с отсутствием требуемой суммы и нежеланием идти на риск и отдавать деньги до регистрации договора купли-продажи (особенно в виде задатка).

Надоело читать?Расскажем по телефону и ответим на ваши вопросы

Способ третий: переоформление ипотеки на покупателя

Если покупатель хочет приобрести жилье в ипотеку, он может получить решение банка-кредитора продавца с последующим переоформлением ипотеки продавца на покупателя. Некоторые банки предусматривают кредитование покупки жилых помещений, находящихся в залоге у другого кредитора. О наличии данной возможности необходимо узнавать не посредственно в интересующем банке.

Порядок проведения сделки:

  1. Получение ипотечного решения покупателем и согласия банка на перемену лиц в кредитном обязательстве.
  2. Заключение и регистрация в Росреестре договора купли-продажи квартиры и договор цессии (уступки права требования), согласно которому все обязательства продавца перед банком переходят к покупателю, а квартира остается в залоге у банка.
  3. Выплата продавцу разницу между ценой договора купли-продажи и остатком долга по ипотеке.

Сроки: процесс согласования и подписания документов с банком может растянуться до полугода.

Плюсы:

  • Возможность для покупателя купить квартиру в залоге у банка в ипотеку.

Минусы:

  • кредитор может не дать согласие на проведение сделки;
  • согласно п.1 ст. 38 ФЗ «Об ипотеке» к покупателю переходят все обязательства продавца по ипотеке перед банком, в том числе штрафные санкции за несвоевременную уплату долга;
  • чтобы найти покупателя, квартиру придется продавать дешевле;
  • сложность проведения сделки, для составления договоров лучше привлечь юристов.

Способ четвертый: поручить продажу квартиры банку

Можно обратиться в банк и поручить ему продажу квартиры в залоге. Такой способ – самый невыгодный для владельца квартиры, поскольку банк будет действовать в своих интересах и продавать имущество наиболее быстро по заниженной цене, чтобы возместить свои убытки. При этом вырученной на торгах суммы может не хватить даже для покрытия всех обязательств бывшего владельца перед банком.

Порядок проведения сделки:

  1. Кредитор может начать обращение взыскания на имущество в залоге после получения согласия заемщика или в случае ненадлежащего исполнения им обязательства по уплате долга (ст. 50 ФЗ «Об ипотеке»).
  2. По общему правилу взыскание проводится в судебном порядке, но кредитным договором или закладной может быть предусмотрен внесудебный порядок обращения взыскания (ст. 55 ФЗ «Об ипотеке»).
  3. Банк самостоятельно занимается оценкой квартиры и продажей ее с торгов. Вырученные деньги закладываются в две ячейки: в первой находится возмещение убытков банка (остаток долга по ипотеке, сумма штрафов, возмещение судебных расходов и расходов на проведение торгов), во второй – оставшаяся сумма, причитающаяся бывшему владельцу квартиры.
  4. Доступ к ячейкам открывается после регистрации сделки.

Плюсы:

  • возможность избавиться от долговых обязательств в случае невозможности дальнейшей выплаты кредита;
  • сделка происходит без участия заемщика.

Минусы:

  • существенная потеря в стоимости имущества;
  • затяжная процедура обращения взыскания, особенно в судебном порядке.

Отдельные вопросы продажи заложенной квартиры

Можно ли продать квартиру в залоге, если для ее приобретения был использован материнский капитал?

Можно, но только посредством досрочного погашения ипотеки.

После снятия с квартиры обременения продавец должен выделить доли в собственности детям, получить разрешение опеки на продажу квартиры и только после этого заключать договор купли продажи.

Возможен также вариант возврата средств материнского капитала государству и последующей продажи недвижимости в залоге у банка любым способом.

Как продать ипотечную квартиру, если банк не дает согласия на сделку?

В этом случае остается два варианта: гасить ипотеку досрочно своими силами или брать у покупателя залог на ее погашение. Однако покупателя во втором случае будет найти довольно сложно, поскольку далеко не каждый пойдет на такой риск.

Заключение эксперта

Итак, продажа квартиры в залоге у банка возможна. Важно выбрать способ продажи, к конкретной ситуации. К примеру, наиболее выгодным для продавца является возможность досрочного погашения ипотеки, но он также делает невозможным контроль сделки со стороны банка, что повышает риски стать жертвой мошенничества.

По сути, продажа квартиры в залоге у банка отличается от обычной продажи наличием третьей стороны – банка, и связанными с этим дополнительными этапами сделки. Каким бы способом квартира в залоге не продавалась, сделка будет сложной и многоэтапной, поэтому для ее проведения необходима квалифицированная юридическая помощь.

Источник: https://SocPrav.ru/kak-prodat-kvartiru-v-zaloge-u-banka

Можно ли продавать заложенный дом – Бинкор

Можно ли продать заложенную в банке квартиру

Дом человека – его крепость, его тихая гавань и его надежный тыл. Но бывает так, что недвижимость приходится заложить, например, в случае возникновения необходимости в получении крупной суммы на бизнес, ремонт, лечение, обучение или другие цели.

С этого момента значимые манипуляции с жильем владелец должен согласовывать с банком. Самой серьезной операцией с залоговым жильем является, конечно, его продажа.

Любой заемщик, который заложил свое жилье в банк, задает себе вопрос: можно ли продавать заложенный дом?

Причины продажи жилья в залоге

Если речь идет об ипотечном кредитовании, что также является формой залога недвижимости, то ясно одно: продавать такое жилье в Москве и области стоит лишь в крайнем случае, когда все способы погасить кредит испробованы и оказались провальными.

Но, кроме глубокого финансового кризиса, не позволяющего соблюдать график погашения кредита, могут быть и другие причины продажи заложенного дома:

  • переезд в другой город, другой регион и даже другую страну, когда жилье становится якорем и его необходимо продать;
  • жилье, купленное несколько лет назад, перестало подходить по размерам или другим параметрам: возможно, у заемщика сильно увеличилась семья или нужна квартира не в области, а в центре города;
  • жилье стало не по карману, и человек хочет погасить долг и купить вариант поскромнее.

Все эти причины, включая и самую важную – невозможность ежемесячно гасить взятый в банке кредит и желание не наращивать просрочку – вполне убедительны. И, конечно, заложить дом, а потом продать его – в определенных случаях можно. На определенных условиях и с определенными дисконтами и оговорками. Существует несколько схем продажи залоговой недвижимости.

Можно ли продавать заложенный дом – спросите у банка

Если дом в столице или области пришлось заложить, но его нужно продать, самое важное отличие от стандартных сделок купли-продажи – участие и даже доминирующая роль третьего лица, в данном случае, кредитора.

Любой способ продать залоговое жилье по умолчанию будет непростым, потому что без согласия банка это невозможно и незаконно.

Если провести сделку, не уведомив банк и без его согласия, продажа будет признана незаконной по суду, и нарушителя будут ждать два неприятных варианта развития событий: либо принудительное досрочное погашение всей суммы кредита, либо покупатель вернет дом продавецу – полученные средства, и все вернется на круги своя.

Поэтому, при всех прочих жизненных проблемах, решать вопрос отчуждения дома в залоге с кредитором придется непременно. Без согласия финансовой организации, в которой заложено жилье, ни одна схема продажи не сработает.

Как законно продать дом в залоге

Если жилье заложено по кредиту, то покупателей на него найти достаточно сложно. Недвижимость с банковским обременением, особенно в пригороде или области – не слишком привлекательный продукт, да еще и стопроцентная вероятность волокиты с документами.

Потому для покупателя дом, который пришлось заложить, выгоден лишь тем, что цену на него можно просить существенно ниже средней по рынку недвижимости, с большим дисконтом.

Если же покупателя удалось найти, то законных схем сделки купли-продажи существует всего четыре.

Первая схема – досрочное погашение. Покупатель сначала гасит долг, а потом, после снятия обременения, покупает дом в собственность. Это сделка на чистом доверии, и потому в дело идут банковские ячейки: в одну покупатель кладет сумму для банка, а во вторую – для продавца. Обе сделки проходят параллельно.

Вторая схема – перезаём, когда залог остается прежним, а кредит переходит покупателю. Банки не очень любят этот вариант, потому что меняют при этом проверенного заемщика на кота в мешке, да и кредитную ставку по новому договору обязательно поднимут.

Третий вариант – когда залог продает собственно банк. Всеми бюрократическими процедурами – снятием арестов и обременений, поиском покупателя, организацией сделки – занимается кредитор. Это удобно экономией времени продавца, но может очень сильно повлиять на стоимость недвижимости, и тогда заемщик рискует сильно проиграть в деньгах.

Последний вариант – самый простой и действенный. Продать дом, который заложен, за наличные своими силами.

По этой схеме продавец сам (или с помощью покупателя по договоренности) гасит остаток по кредитному договору, снимает обременение с залоговой недвижимости и продает ее как обычное свободное жилье.

В этом случае сделка будет выглядеть для банка всего лишь как досрочное погашение кредита. При этом заемщику еще на стадии оформления кредита под залог дома необходимо убедиться в отсутствии штрафных санкций за досрочное погашение.

Источник: https://binkor.ru/news/vazhno-znat/mozhno-li-prodavat-zalozhennyy-dom/

Как продать квартиру в залоге у банка

Можно ли продать заложенную в банке квартиру

Можно ли реализовать жилье, находящееся под обременением? Да, можно. Существует, как минимум, четыре законных варианта оформления таких сделок. Расскажем, как продать залоговую квартиру без лишних расходов, самостоятельно и быстро.

Продать квартиру в ипотеке

Причин, по которым собственник желает избавиться от ипотечного жилья, бывает много. Смена места работы, переезд в другой город или страну, рождение детей и необходимость в приобретении квартиры большей площади – все эти ситуации могут случиться с каждым.

От реальных действий в таких случаях людей удерживает мнимое опасение, что они не смогут распорядиться жильем до момента окончательного расчета с банком. Так ли это? Способов продать квартиру, взятую в ипотеку, есть несколько.

Вариант 1. Традиционный

Он подразумевает полное погашение задолженности перед банком. В зависимости от обстоятельств, ликвидировать долг перед кредитным учреждением и снять обременение с продаваемой квартиры можно:

  • за счет собственных резервов – если в наличии имеются необходимые средства, ипотеку можно погасить досрочно;
  • при отсутствии нужной суммы можно перекредитоваться – попробовать получить потребительский займ в размере долга за жилье перед банком;
  • найти покупателя, готового разделить платеж на две части – первую внести на счет банка в погашение долга по ипотеке, а вторую перечислить продавцу после снятия обременения с покупаемого жилья.

Изыскать необходимые резервы из собственного бюджета удается не всегда.

Перекредитование также не считается самым удачным вариантом, ведь процентная ставка по потребительским займам гораздо выше ипотечной. Кроме того, размер долга перед банком может и не покрыться вторым кредитом. Этот вариант подойдет, если осталось погасить небольшую сумму.

Как правило, все хотят продать квартиру в ипотеке, используя для досрочного погашения средства покупателя. В таком варианте есть  свои сложности:

  • поиск желающих приобрести квартиру может затянуться. В текущих условиях рынок недвижимости переполнен предложениями, риелторы предлагают множество других, более удобных и менее рискованных вариантов;
  • придется понести дополнительные расходы. Потенциальный покупатель захочет минимизировать свои риски – продавцу придется арендовать банковскую ячейку для хранения в ней суммы для расчета, при необходимости привлекать независимых оценщиков или юристов для контроля за сделкой;
  • если долг перед банком составляет больше 30-40% от общей стоимости жилья, найти покупателя, готового погасить такую сумму будет трудно.

Кроме того, срок проведения сделки будет несколько растянут, ведь на закрытие ипотечного договора с банком придется потратить некоторое время.

Один из вариантов – продать квартиру не физлицу, а агентству.

Если недвижимость относится к быстроликвидной на существующем рынке, оно охотно выдаст аванс в размере 20-30% от стоимости, позволяющий погасить имеющийся долг по ипотеке и снять ограничения на продажу.

Минус такого решения – меньшая цена, за которую удастся сбыть жилье. Плюс – быстрота оформления и минимальное взаимодействие с банком.

Вариант 2. Продажа квартиры банку

Если есть потребность реализовать недвижимость срочно, проще всего обратиться к заемщику с предложением о выкупе ее у собственника. Однако такой вариант не назовешь экономически обоснованным, ведь банк заинтересован, прежде всего, в получении суммы долга. Будет ли справедливой цена, по которой квартира будет реализована, и какая сумма достанется в итоге заемщику – вопрос спорный.

Чаще всего жилье уходит с торгов, когда заемщик не имеет возможности в дальнейшем обслуживать кредит. Причиной может быть потеря работы и регулярного дохода, распад семьи и необходимость делить нажитое по суду.

Важно! Это очень невыгодный для владельца вариант. При возникновении негативных жизненных обстоятельств юристы советуют не торопиться с принятием решения. Прежде чем делать банку предложение о выкупе залогового жилья, нужно постараться решить вопрос путем переговоров. Может быть, кредитор пойдет на встречу и реструктуризирует долг, либо найдется новый источник дохода.

Вариант 3. Продажа со сменой заемщика

Продать квартиру в залоге у банка будет несложно, если покупатель сам планировал брать кредит на жилье. В таком случае нужно быть готовым к тому, что сделка несколько затянется. Дополнительное время потребуется банку для проведения проверки потенциального заемщика и изучение его кредитной истории.

При проведении сделки будущий владелец выплачивает продавцу разницу между полной стоимостью квартиры и его долгом перед кредитным учреждением. Долг по старому кредиту погашается будущим заемщиком путем заключения с банком нового ипотечного договора.

Это самый удобный, но не всегда надежный способ продать залоговое жилье. Банк может отказать в смене заемщика по разным причинам. Ненадежная кредитная история, сомнение в платежеспособности покупателя, нежелание идти на дополнительные финансовые риски часто становятся причинами отклонения запроса на совершение такой сделки.

Вариант 4. Продажа для смены жилья

Случается так, что в процессе выплаты ипотеки у владельца возникает потребность в приобретении большей квартиры. Причиной может быть и улучшение материального состояния и желание перебраться в лучший район, и рождение в семье детей. Как правило, банки охотно идут навстречу заемщику, если он хочет улучшить свои жилищные условия и купить жилье большей площади и более дорогое.

В таких случаях клиенту разрешается реализовать имеющуюся квартиру традиционным способом. При этом часть оставшегося долга гасится при продаже, а оставшаяся от продажи сумма вносится в качестве первоначального взноса при заключении последующего ипотечного договора.

Банки не очень охотно соглашаются на такую схему, если жилье приобретается более дешевое и меньшее по площади, ведь, по сути, они теряют часть своей выгоды. Нужно быть готовым к тому, что такую сделку кредитные специалисты будут держать на жестком контроле.

Важно! Новое жилье также находится в залоге у банка до момента полного погашения собственником долга по кредиту.

Для реализации ипотечного жилья лучше привлекать юриста, специализирующегося на договорах с недвижимостью.

Это несколько увеличит расходы и снизит прибыль от продажи, но позволит минимизировать риски отказа со стороны банка.

Профессиональный контроль за оформлением сделки повысит доверие со стороны потенциального покупателя, сэкономит время и силы владельца, обеспечит легитимность всех совершаемых действий.

Незаконные пути продажи квартиры, находящейся в залоге, могут привести к негативным финансовым и юридическим последствиям. Законодательство прямо запрещает проводить какие-либо сделки с имуществом, на которое наложено обременение.

Исключение составляют ситуации с наследованием, когда кроме владения квартирой к наследнику переходят и обязательства по погашению кредитов и прочих долгов. В таких случаях банки получают официальное уведомление о смене заемщика и не могут отказать ему в перезаключении ипотечного договора.

Все остальные варианты перепродажи залогового жилья будут отнесены к мошенническим, и сделки будут признаны по суду ничтожными. Инициатору может грозить как минимум финансовые санкции, а как максимум уголовное преследование.

Светлана Курылева

Источник: https://egrnreestr.ru/articles/kak-prodat-kvartiru-v-zaloge-u-banka

Залоговые квартиры: как продать и купить

Можно ли продать заложенную в банке квартиру

Долгое время залоговое имущество считалось проблемным: с ним не хотели связывать ни риелторы, ни потенциальные покупатели. Большинство услышав, что недвижимость выступает в качестве залога в банке, сразу отказывалось даже осматривать жилье. Но какие подводные камни могут скрывать при покупке квартир с обременением?

Вопреки распространенному мнению, залоговая недвижимость может продаваться не только банком на торгах (по решению суда), но и самим собственником.

Заемщик, взявший квартиру в ипотеку, мог не рассчитать свои силы, потерять основной источник дохода, в результате чего возникла проблема с погашением долга.

Чтобы не потерять жилье из-за просрочки, владелец квадратных метров выставляет объект на продажу. Но здесь есть свои нюансы, о которых следует знать и покупателю, и продавцу.

Вопросы продажи и покупки

Ввиду увеличения в последние годы объема покупки недвижимости в ипотеку, на сегодняшний день купля/продажа залоговых квартир составляет отдельный сегмент рынка реализации жилья. Так, на начало 2017 года сумма кредитов на приобретение жилых помещений составляла около 320 миллиардов рублей, из которых 55 миллиардов рублей являлись просроченной задолженностью.

«Залоговые квартиры продаются не только по причине неплатежеспособности заемщика, а отсюда – принудительного изъятия недвижимости и продажа его на торгах. В последнее время условия предоставления кредитов несколько ужесточились, по сравнению с «докризисными» годами (по 2013 г).

Кредитные организации скрупулезно проверяют платежеспособность и закредитованность заемщиков, поэтому продажа жилья чаще связана с семейными обстоятельствами (разводом, переездом в другой город и подобными).

Хотя и личное банкротство заемщика имеет место быть» – рассказывает Алексей Шмонов, генеральный директор и сооснователь интернет-портала о недвижимости Move.ru.

Особенности сделки с залоговой недвижимостью

Отличительными свойствами сделок купли/продажи недвижимости с обременением (залоговой) является отсутствие у собственника оригиналов правоустанавливающей документации, которая хранится у залогодержателя.

Так, потенциальный покупатель не сможет детально изучить документы на этапе заключения предварительного договора даже при условии оплаты задатка.

Такая ситуация не исключает нескольких доверчивых претендентов на квартиру, отдавших задаток под копии документов на право собственности.

Следует отметить, что до полного погашения кредитного остатка за жилье, квартира принадлежит банку, поэтому любые сделки с ней требуют официального согласия организации, что усложняет процедуру купли/продажи.

Поэтому намерение продавать недвижимость с обременением следует согласовать с кредитной организацией, что довольно непросто, так как может означать досрочную оплату кредита, а отсюда – недополученные проценты.

Положительные и отрицательные стороны

При сделке с недвижимостью, заложенной в банке, плюсы и минусы зависят от способа покупки, то есть – добровольно или принудительно квартира продается. Возможны три варианта:

  1. При наличии задолженности жилье изымается государственными приставами по решению суда без согласия заемщика. Далее такое помещение выставляется на торги по заниженной стоимости. Если покупателя таким образом найти не удается – квартира становится на баланс кредитной организации с дальнейшей реализацией по среднерыночной цене.
  2. С задолженностью по кредиту, но на добровольных началах на этапе досудебных разбирательств. В этом случае стоимость квартиры устанавливается заемщиком, который стремиться ее завысить с целью увеличения денежного остатка после закрытия кредита.
  3. Добровольная продажа жилья с обременением без кредитной задолженности по личным причинам заемщика. Такой вариант покупки недвижимости является наименее рискованным, так как исключает в дальнейшем оспаривание сделки бывшим владельцем или его отказ продавать недвижимость после погашения кредитного остатка.

Сделки по купле/продаже залоговой недвижимости безопаснее всего осуществлять с участием кредитной организации, что минимизирует мошеннические схемы. Так, положительными сторонами подобных сделок являются:

  • более низкие цены. Помещения, продаваемые с торгов, оценивают, как правило, на 10-20% дешевле среднерыночной стоимости. Но при этом некоторые банки возлагают на покупателя выселение предыдущих владельцев. При покупке квартиры с обременением в кредит, многие финансовые учреждения предлагают льготные ставки – на 1 – 1,5% ниже среднегодовых при обычной ипотеке;
  • юридическая чистота сделки. То есть, не нужно на проверку всех собственников и правомерность предыдущих сделок по квартире привлекать риелтора, который за эту услугу берет немалые деньги. Есть уверенность в отсутствии незаконных перепланировок жилья, так как оно являлось залоговым имуществом банка и проверялось его сотрудниками;
  • для продающей стороны поиск покупателя квартиры с обременением можно возложить на залогодержателя;
  • при покупке залоговой недвижимости с участием банка, оформлением необходимой документации занимается непосредственно кредитор.

Но есть и свои минусы у такой процедуры. Они связаны, в основном, с бюрократической сложностью сделки из-за появления третьего участника купли-продажи, а также с недобросовестными продавцами. Отрицательными моментами являются:

  • длительность и сложность процесса продажи, что связано со сменой заемщика или закрытием кредитного остатка по квартире;
  • при насильственной продаже жилья через суд высока вероятность оспаривания бывшим собственником правомерности судебного решения и законности реализации квартиры с торгов в пользу последнего. Претензии предыдущего владельца могут основываться на невыгодности условий сделки либо несоответствии параметров недвижимости прописанным в договоре и подобных нюансах;
  • прошлый собственник квартиры с обременением может заявить о личном банкротстве и чинить препятствия к вселению нового собственника;
  • сделка может быть признана незаконной по причине прописки в квартире несовершеннолетних детей. Как правило, такая недвижимость не подлежит принудительному изъятию и продаже. Но иногда родители по каким-либо причинам не регистрируют ребенка отдельно, а он получает автоматическую прописку по месту регистрации матери;
  • при произведенной незаконно и втайне от залогодержателя перепланировке квартиры, новому собственнику придется восстанавливать недвижимость до исходных параметров либо самостоятельно перерегистрировать в соответствующих органах.

Перечислены основные трудности при покупке жилья с обременением, но зачастую они компенсируются выгодой предложения. Очень многое зависит от способов купли/продажи кредитной недвижимости.

Сделка с участием залогодержателя

Купля/продажа жилья с обременением при участии залогодержателя полностью сопровождается последним при содействии аккредитованного риелтора. Для этой процедуры надежнее всего будет арендовать 2 банковских ячейки, в которых разместить: сумму на остаток по кредиту для банка и оставшиеся деньги для бывшего владельца (согласно договору).

После погашения долга залогодержателю, он выдает справку для нотариуса, подтверждающую отсутствие задолженности, затем квартира подлежит выводу из реестров ипотеки и снятию с нее обременения. Затем сделка фиксируется в договоре купли/продаже, производится вторая часть выплаты стоимости квартиры и оформляются правоустанавливающие документы на нового собственника жилья.

При такой покупке квартиры, кредитная организация выступает гарантом сохранности денег покупателя, предоставляя ему в пользование ячейку.

Покупка недвижимости в кредит

При приобретении недвижимости с обременением в кредит, брать его рекомендуется в той же финансовой организации. Обычно для таких заемщиков предлагаются льготные условия: ниже ставка, уменьшенный первоначальный взнос и быстрое оформление.

Выбрать залоговую квартиру можно на банковских сайтах, куда обычно помещают информацию о балансовой недвижимости, не проданной с торгов. Стоимость ее в этом случае будет рыночной, но возможны небольшие дисконты.

Купить жилье можно и с торгов. Такая недвижимость, как правило, оценена ощутимо дешевле среднерыночной стоимости ввиду принудительного изъятия у заемщика. Информацию о торгах размещают на банковских сайтах и в специализированных СМИ. Но такая покупка связана с перечисленными выше рисками.

Сама процедура приобретения квартиры с обременением в кредит происходит по такой схеме: при удовлетворительных результатах проверки платежеспособности, кредитной истории и документов покупателя, банк соглашается кредитовать. Далее погашается существующий заем и оформляется новый.

Приобретение недвижимости у заемщика

Возможен вариант покупки квартиры с обременением напрямую у хозяина, но с непременным согласием кредитной организации. Это предполагает оплату заемщику всей стоимости жилья либо суммы, требуемой для погашения долга банку.

После закрытия кредитного остатка, с недвижимости снимают обременение, и совершается обычная сделка купли/продажи. Но внесение аванса до вывода жилья из залога чревато отказом настоящего собственника от дальнейшей продажи.

Доказать передачу денег будет сложно, если не заключался предварительный договор, фиксирующий полностью суть сделки.

Может быть выкуплена квартира непосредственно и долг за нее. То есть, происходит покупка недвижимости вместе с обременением («переуступка долга»). Суть ее заключается в передаче заемщиком своих кредитных обязательств и права собственности на жилье за определенное вознаграждение.

Стоит ли покупать квартиру с обременением

Если купля/продажа квартиры с обременением происходит по доброй воле, то она представляет собой достаточно выгодное предприятие: банк возвращает задолженность по кредиту (иногда – с процентами), с продавца снимается обременительный долг, а покупатель получает желанное жилье (зачастую – дешевле).

Правда, процедура имеет свои особенности и риски, но избежать их возможно, придерживаясь следующих рекомендаций:

  • все действия согласовывать с залогодержателем (помимо продавца);
  • уточнить в Росреестре сведения о хозяине и квадратуре недвижимости;
  • передача денег должна производиться посредством банковских ячеек;
  • любые расчеты обязательно сопровождать распиской;
  • следует ознакомиться с выпиской из домовой книги на предмет регистрации не заявленных продавцом жильцов;
  • не передавать заемщику денег на досрочное погашение кредита без заключения предварительного договора;
  • лучше риски сделки и все свои шаги обсудить с опытным юристом.

Если быть начеку и не поддаваться излишней доверчивости – от потенциально выгодной сделки не стоит отказываться.

Источник: https://move.ru/articles/zalogovye_kvartiry_kak_prodat_i_kupit/

Как продать квартиру банку: когда уместно, нюансы, продажа залоговой недвижимости

Можно ли продать заложенную в банке квартиру

Вопрос “Как продать квартиру банку?” возникает, как правило, в двух ситуациях: есть требующие быстрого погашения большие долги, имеется необходимость в срочной продаже недвижимости. Ввиду того факта, что такие обстоятельства у граждан – не редкость, некоторые кредитно-финансовые организации целенаправленно занимаются скупкой и реализацией жилья.

Плюсы взаимодействия с крупной компанией, известным брендом очевидны. Например, можно не опасаться мошенничества. Взаимодействие с клиентом сопровождается юридически.

Минусы также есть. Продажа по высокой цене практически исключена. Банковские специалисты оценивают недвижимое имущество, его состояние. В итоге стоимость будет сильно ниже рыночной.

О прочих нюансах читайте в представленной статье.

Когда продавать квартиру банку уместно?

Банковские компании не занимаются скупкой жилья у граждан в том масштабе, какой характерен для работы риэлторских агентств. Такой тип деятельности не является приоритетным, как понятно: всё же банки – про кредиты, инвестиции, карты и счета.

Однако некоторые кредитно-финансовые организации приобретают квартиры и дома. Цель у них одна – выставить впоследствии имущество на продажу ипотечным и прочим клиентам.

Продают своё жильё обычно в следующих ситуациях:

  • оно является залоговым, а выплатить задолженность по ипотечному займу нельзя (нет возможности);
  • его необходимо быстро реализовать – с целью скорейшего получения денег;
  • есть непокрытые займы, требующие немедленного погашения.

Примечание 1. Следует помнить: продажа жилья для получения денег, с помощью которых можно будет расплатиться по кредитам, уместна при наличии другого недвижимого имущества. Клиенту банка нужно думать о том, где будет жить он сам.

Ряд официальных веб-ресурсов банковских организаций содержит раздел, посвящённый выставленным на продажу конфискованным квартирам.

Покупка или приобретение в рамках сервиса банковской структуры требуют подготовки пакета документации. Компания при этом будет тщательно проверять юридическую составляющую поданных бумаг. Ввиду этого факта граждане, нуждающиеся в быстрой продаже своей недвижимости и не желающие нарваться на мошенников, отдают предпочтение кредитным учреждениям.

Реализация квартиры/дома часто требует услуг эксперта-оценщика.

Помимо прочего, гражданин обязан позаботиться о наличии и готовности к использованию документов – свидетельства о праве собственности, технического паспорта, договора купли-продажи, выписки из Единого госреестра недвижимости и т.п.

Нюансы продажи своего жилья

Один из наиболее интересующих обывателя вопросов звучит так: можно ли продать квартиру кредитно-финансовой организации, если жильё – в собственности физлица и не находится в залоге?

Российское законодательство не ограничивает банки в этом моменте. И всё же далеко не все они занимаются скупкой недвижимости.

Крупные учреждения, такие как “Сбербанк”, создают свои сервисы, цель работы которых – помогать клиентам выгодно и быстро продавать жилую недвижимость. Как это работает:

  • физлицо выкладывает объявление о продаже, в котором описывает все параметры и особенности жилой площади;
  • банк предлагает более выгодные условия по ипотеке.

Таким образом, граждане-продавцы облегчают себе жизнь в процессе поиска покупателей и получения денег от них (при успешной сделке), а банковское учреждение привлекает новых заёмщиков.

Продажа жилья банку имеет ряд нюансов:

  1. Недвижимость должна быть оформлена на одного собственника, который и продаёт его, – в лучшем варианте. При наличии нескольких владельцев требуются их официальные разрешения на проведение сделки.
  2. Недвижимость не должна быть в залоге у других кредитно-финансовых организаций. Квартира, являющаяся залоговой и находящаяся в обременении, не будет куплена банком.
  3. Все банковские компании перед покупкой жилья тщательно его проверяют. Оно должно пребывать в хорошем состоянии, с ремонтом и удобствами. При этом важно, чтобы дом не был аварийным. Принимают во внимание и район расположения. Востребованность и благоустроенность последнего сильно повышают шансы банка на перепродажу.
  4. Дети не должны быть прописаны в продаваемой квартире. Также сложнее реализации поддаётся жильё, купленное в т.ч. на маткапитал (здесь требуются разрешение органов опеки и предоставление жилплощади ребёнку на тех же условиях и в том же размере).

Сделка купли-продажи между гражданином и банком сопровождается заключением официального договора. Поэтому идти на такое мероприятие стоит без опасений.

Примечание 2. Важно знать: банкротство банковской организации не аннулирует куплю-продажу.

Специфика продажи залоговой недвижимости

Продажа залогового жилья и выплата остатка задолженности требуют обращения в банк.

Кредитная компания не во всех случаях стремится выкупить недвижимость. Обычно она даёт согласие на его продажу другому лицу – по установленной цене.

Реализация залогового жилья подразумевает заключение трёхстороннего договора. Участвуют продавец, покупатель и кредитор. Такой вариант является самым надёжным для всех.

Алгоритм дальнейших действий следующий:

  • открывается банковская ячейка (индивидуальный банковский сейф – ИБС);
  • покупатель передаёт в ИБС деньги;
  • кредитор высчитывает остаток по задолженности и забирает его;
  • открывается ячейка для продавца – там находится сумма за вычетом долга;
  • снимается обременение с жилой недвижимости.

Типовая схема продажи залогового имущества:

  • определение цены и доплаты (второе – в случае планирования покупки др. квартиры);
  • получение согласия банка (на продажу);
  • выставление квартиры на продажу;
  • поиск лица, готового купить жильё, и заключение с ним сделки;
  • оформление требуемых бумаг;
  • аннулирование обременения;
  • поиск и выбор новой жилой площади.

Продать квартиру кредитно-финансовой организации и приобрести новую – не так легко. Сделка на всём своём протяжении контролируется кредитором. После осуществления продажи залоговой недвижимости банку отходит положенная ему часть задолженности, остаток – заёмщику.

Примечание 3. Приобрести новую жилплощадь можно с помощью ипотеки. Однако здесь есть нюанс: заимодатель обязательно проверит кредитную историю. В ней фиксируется продажа залогового имущества, а это снижает шансы на одобрение обращения.

Заключение

Продать квартиру банку можно. Сделать это не так сложно, если следовать указанным выше требованиям и алгоритмам. Другое дело – насколько такое мероприятие уместно. Рекомендуем как следует всё взвесить, прежде чем приступать к реализации задумки.

Учитывайте имеющиеся нюансы. Цена, сроки, документы – всё имеет значение. Если решение окончательное и продуманное, прежде выберите организацию, с которой хотите взаимодействовать. И не стесняйтесь заранее проконсультироваться у банковских специалистов по любым вопросам в связи со сделкой. Если позволяют средства, также стоит прибегнуть к помощи стороннего юриста.

Источник: https://FininRu.com/dohody-i-rashody/kak-prodat-kvartiru-banku

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.