Можно ли квартиру сдать под офис

Содержание

Сдача квартиры под офис: кто не рискует, тот…?

Можно ли квартиру сдать под офис

Владельцы квартир, расположенных в центре Москвы и ли в людных, проходимых местах, особенно если квартира – на первом этаже, часто встают перед дилеммой: продолжать сдавать ее для проживания, либо “переоформить” под офисную площадь.

На портале Metrinfo вышла обстоятельная статья, в которой сравниваются все плюсы и минусы обоих вариантов.

Если говорить об официальном переоформлении жилья в нежилое помещение с тем, чтобы потом сдавать квартиру серьезным арендаторам – юрлицам, то это, с одной стороны, самый надежный и перспективный вариант, но с другой – требующий вложений, и менее жизнеспособный в случае экономических кризисов. Хотя, возможная “прибавка” к арендной плате может составить от 15 до 80%, по оценке разных экспертов.

При этом, другие эксперты высказывают “интересную” мысль о том, что по Жилищному Кодексу квартира на совершенно законных основаниях может служить офисом в тех случаях, когда работает в ней человек, проживающий на законных основаниях.

Например, вы можете сдать квартиру под офис Индивидуальному предпринимателю, который сразу оформит в ней временную регистрацию.

Вопрос в том, будет ли он готов платить повышенную арендную плату “как за офис” – это зависит от того, насколько ему будет удобна именно ваша квартира и важно расположение офиса в определенном месте.

Цитаты из статьи “Модный офис в квартире. Фирма выгоднее жильцов? Чем рискует хозяин квартиры” в MetrInfo:

“У задачи имеется очевидное решение: перевод в нежилой фонд. Используется оно, кстати, не так уж и редко – во многих районах Москвы, застраивавшихся в советские годы (тогда, как мы помним, был явный перекос: жилья много, а магазинов почти нет) в бывших квартирах на первых этажах сегодня размещаются небольшие магазинчики, предприятия бытовых услуг, фирмы.

Официальное превращение квартиры в нежилой объект имеет то преимущество, что все происходит именно официально – впоследствии к нахождению магазина в данном помещении у госорганов не будет претензий.

Однако имеются и существенные недостатки:

– перевод стоит денег – их придется заплатить за юридическое согласование.

– обязательна перепланировка – в подавляющем большинстве случаев нежилому помещению, расположенному в жилом доме, потребуется отдельный вход. Это, как мы понимаем, новые траты.

– помещение становится дороже в смысле эксплуатации – воду, тепло и прочие блага коммунальные службы станут поставлять вам по коммерческим тарифам, которые существенно выше тех, что для населения.

– недвижимость подешевеет – если говорить о ее цене при продаже. Так что в случае необходимости продать объект собственник потеряет деньги.

– квартира станет непригодной для проживания.

Кризисы всегда сильнее бьют по коммерческой недвижимости: в 2008-9 годах жилая аренда практически не пострадала (ну, чуть просели цены), тогда как по коммерческим площадям просто прошел ураган – остряки утверждали, что каждый второй магазин тогда назывался «Сдается!».

И владелец «переведенной» площади, решивший в кризисный момент объявить ее опять жилой, обнаружит, что это невозможно: нужен новый юридический перевод, на этот раз из нежилья в жилье. Тоже небесплатный.

– на нежилье выше налоги. Уже объявлено, что рамках обещанной реформы квартиры будут облагаться по ставке 0,1% в год, тогда как нежилые объекты – 0,5%.

Одним словом, хотя перевод в нежилой фонд – весьма распространенная процедура (см. статью «Бизнес в квартире: экономика должна быть экономной»), многие владельцы квартир поступают иначе: оставляют квартиры юридически жилыми, а под офис сдают втихаря.

40%, но это «средняя температура по палате»
Естественен вопрос «зачем?». Чего ради сдавать квартиру именно фирме? Ответ понятен – большая арендная плата. А вот с конкретными размерами «денежного выхлопа» у опрошенных нами экспертов получилась изрядная разноголосица.

В числе «максимальных оптимистов» оказалась Евгения Борзова, руководитель департамента коммерческой недвижимости «НДВ-Недвижимость». По ее мнению, разница в цене может оказаться двукратной.

«Квартира площадью 100 кв. м без евроремонта, расположенная в центре Москвы в старом жилом доме, как жилье будет стоить 60-80 тыс. руб. в месяц, – говорит эксперт.

– А если сдавать ее под офис, то можно будет заработать уже 140-160 тысяч».

Еще более аппетитные цифры называет Павел Лепиш, генеральный директор компании «Домус финанс». По его словам, квартира в те же 100 кв. м, но расположенная непременно на первом этаже и на первой линии оживленной московской магистрали, будет стоить 50-100 тыс. руб. в месяц (как жилье) и «не менее 150-300 тыс. руб.

» (как нежилье). Тут автор позволит себе немного усомниться. Последняя цифра вполне реальна – но в случае легальной аренды, т.е. перевода в нежилой фонд и целевого офисного ремонта. Если же мы сдаем просто квартиру, да еще и просим арендатора никому не говорить, что у него тут офис – заявленные 300 тыс., на мой взгляд, недостижимы”.

“Мария Жукова, первый заместитель директора компании «МИЭЛЬ-Аренда»:
Согласно статье № 17 Жилищного кодекса РФ, жилое помещение может использоваться для реализации профессиональной и индивидуальной деятельности гражданами, проживающими в этой квартире на законных основаниях, если это не нарушает права и законные интересы других граждан и соответствует требованиям пожарной безопасности, санитарно-гигиеническим, экологическим и иным нормам законодательства, предъявляемым к жилым помещениям. При осуществлении пользования жилым помещением не допускается деятельность, приводящая к порче жилого помещения и нарушающая чистоту и порядок в местах общего пользования. Порча жилых домов, их самовольная перепланировка и использование не по назначению влечет за собой административную ответственность в виде предупреждения или штрафа в размере от 1000 до 1500 руб.

Таким образом, теоретически в квартире может располагаться офис, если основное функциональное назначение квартиры, а именно проживание, не будет изменено и помещение будет содержаться в надлежащем состоянии. Немаловажно, чтобы деятельность такого офиса не доставляла дискомфорт соседям”.
Читать полностью: http://www.metrinfo.ru/articles/117339.html

Чтобы не пропустить важные новости для арендодателей, подписывайтесь на нашу e-mail рассылку, RSS, либо добавляйте нас в свою ленту обновлений через соцсети!

: http://www..com/moskvarenta

: https://.com/moskvarenta

: http://www.odnoklassniki.ru/group/51562092691589

Источник: https://moskvarenta.ru/sdacha-kvartiry-pod-ofis-kto-ne-riskuet-tot/

Бизнес на аренде квартир: выгодно ли сдавать посуточно? Плюсы бизнес плана

Можно ли квартиру сдать под офис

Инвестирование средств в недвижимость – популярный вид бизнеса.

Он позволяет не только получать доход от имеющихся помещений, но и гарантированно сохранять вложенные в объект денежные средства.

Продавать или сдавать квартиру — что выгоднее?

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер. 

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему – обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону 8 (800) 302-76-94. Это быстро и бесплатно!

Показать содержание

В чем выгода?

В чем состоят плюсы и минусы бизнеса на аренде квартир? В зависимости от целей и намерений собственника, пустующее жильё подлежит имущественной сделке. Наиболее распространёнными из них являются аренда или продажа.

Некоторые собственники предпочитают продать жилище. Но перед ними встаёт вопрос о реализации и сохранении средств, вырученных с продажи.

Естественно, если конкретные планы в виде развития бизнеса или приобретения другого дорогостоящего имущества отсутствуют, продажа может обернуться убытками, выражающимися:

  • в форме инфляции;
  • сравнительно небольшого процента при вложении в банк;
  • покупки имущества, без которого можно обойтись;
  • рисков, связанных с вопросом хранения денежных средств.

В то время как наличие недвижимости – гарантия сохранности инвестиций.

Ей не страшна инфляция в силу того, что стоимость апартаментов возрастает пропорционально её росту.

Но и содержать пустующее жилище нецелесообразно. Ведь оно требует вложений за квартплату, эксплуатацию помещения и иные расходы, связанные с содержанием. Эти моменты сподвигают многих собственников пустующего жилья на сдачу его в наем.

Когда сдаешь жилище в наем существуют несомненные преимущества:

  1. Получение дохода от квартиросъёмщиков, который позволяет оплатить расходы по содержанию и остаться в прибыли.
  2. Помещение будет находиться под присмотром квартиросъёмщиков.
  3. В случае возникновения аварийных ситуаций будут предприняты срочные меры по их устранению.
  4. Помещение, в котором проживают квартиросъёмщики, избавит от притязания на жилплощадь со стороны родственников и знакомых.

Читайте наши статьи о правах и обязанностях квартиросъемщиков, а также о том, за что они должны платить.

Здесь же можно выделить некоторые «острые углы», которые являются минусами в решении вопроса о сдаче жилища:

  1. Можно наткнуться на недобросовестных граждан или лиц с мошенническими наклонностями.
  2. Жильцы потребуют регистрации по месту проживания.
  3. Если у них есть несовершеннолетние дети или ребёнок родится в период проживания на арендуемой территории – выписать их будет практически невозможно.

  4. Помещение могут «пересдать» и получать прибыль в обход собственника.
  5. Неаккуратное обращение с имуществом собственника приведёт его к убыткам.
  6. Противоправное поведение жильцов приведёт собственника к конфликту с органами правосудия.

Узнайте из нашей статьи о том, как выгнать недобросовестных квартирантов из собственного жилища.

Правильный подход

Как выгодно сдать квартиру? Каковы «подводные камни» подобного бизнеса? При правильном подходе к делу проблем можно избежать, а прибыль увеличить до максимальных размеров.

Главное – составить письменный договор, в котором требуется указать все правила проживания на территории жилища.

А вселение и выселение жильцов проводить актом приёма-передачи.

В акте стоит указывать:

  • характеристики жилища;
  • её техническое и косметическое состояние;
  • состояние сантехники;
  • наличие и состояние мебели.

О том, как составить опись имущества при сдаче жилища в наем, вы можете узнать из нашей статьи. Договор, как и акт приемки, могут включать в себя все сведения, которые полезны арендодателю и помогут ему регламентировать отношения с жильцами.

В их число могут входить запрет на субаренду, отказ в праве регистрации, а также все недопустимые с точки зрения владельца действия.

В этом случае договорённости будут исполняться, а он станет регламентировать отношения по своему усмотрению.

Читайте на нашем сайте о правах и обязанностях арендодателя.

Как заработать?

Стоит ли открывать бизнес в этом направлении? Бизнес по сдаче пустующего объекта имеет разные уровни реализации, которые начинают отсчёт от сдачи жилья с частичными удобствами, либо без таковых в малочисленном населённом пункте.

Как сдать апартаменты дороже? С точки зрения человека со среднестатистическим уровнем благополучия, такие модели зарабатывания средств к бизнесу не относятся. Но для самих владельцев жилья, получаемый доход весьма существенен.

Какое жилье выгоднее сдавать в наем? Естественно, доход, получаемый с элитного жилья, расположенной в престижном столичном районе или, как минимум, в областном либо краевом центре, способен обеспечить владельца недвижимости финансовым ресурсом полностью. То есть решение о разворачивании бизнеса территории имеющейся квартиры – полностью в ведении собственника.

О том, как приобрести патент на сдачу жилища в аренду, вы можете узнать на нашем сайте.

Сдавая жилище, можно заработать несколькими способами:

  • сдать по договору для использования по усмотрению арендатора;
  • передать в доверительное распоряжение;
  • сдавать посуточно.

Каждый вариант может иметь свои преимущества, которые обеспечат максимальную прибыль.

Если не брать в расчёт элементарный факт, что дорогое жильё заведомо устанавливает высокую цену аренды, а исходить из концепции бизнес-решений, то нужно предусмотреть все характеристики, которые повлияют на приток денежных средств. К ним относятся:

  • метраж жилья;
  • район, в котором она расположена;
  • техническое состояние;
  • наличие и качество ремонта.

Бизнес концепция строится с учётом совокупности имеющихся характеристик. Допустим, при наличии большой территории объекта, отсутствии ремонта и удалённости от центра, вполне целесообразно сдавать его бригаде строителей или другим приезжим рабочим в качестве койко-места.

Если территория достаточно большая, но на ней чисто, уютно — здесь можно поселить студенток (студентов), распределив между ними оплату. Однушку удобнее сдавать семье. А если она ухожена и расположена в престижном районе – можно сдавать посуточно.

Такие сочетания очень важны. От того, насколько чётко скомпонует их предприниматель, зависит успех бизнеса и объём полученного дохода.

С юридической точки зрения такая сдача жилья равнозначно может, определяться предпринимательской деятельностью или нет. Ответ зависит:

  • от числа мероприятий, проводимых арендодателем и объёма, получаемой им прибыли;
  • от числа участников деятельности;
  • от намерений и планов арендодателя оформить ИП.

В соответствии со ст. 608 ГК РФ, сдача в аренду не связывает арендодателя, собственника помещений, с обязательством оформлять ИП. Однако от выплаты налога он не освобождается.

Гражданский кодекс РФ Статья 608. Арендодатель

Право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду.

Позиция налоговой инспекции на этот счёт однозначна: арендодатель вправе сдавать жильё, выплачивая налог и заполняя декларацию по форме 3-НДФЛ, т.к он получает доход от сдачи жилища в наем. Форма декларации регламентирована Приказом ФНС РФ, за № ММВ-7-3/760, утверждённого 10 .11.11 г.

О том, какая ответственность грозит за нелегальную сдачу квартиры в аренду, вы можете узнать из нашей статьи.

ФНС РФ и местные отделения инспекции руководствуются:

Источник: https://pravovoy-standart.ru/gilishnoe-pr/nedvigimost/kvartira/arenda-kv/biznes.html

Можно ли использовать жилое помещение под офис? – ЛАБНЕД

Можно ли квартиру сдать под офис

Предприниматели, начинающие свой бизнес, задают такой вопрос достаточно часто. Оно и понятно. Прибыли нет, расходы есть, а денежная подушка очень тонкая. Поэтому предприниматели и пытаются сократить расходы по максимуму и постараться использовать свою квартиру под офис.

  • С какой целью мы планируем использовать жилье?
  • А что у нас с законодательством?
  • Кто может использовать жилое помещение для бизнеса?
  • В каких целях жилье можно использовать?
  • Что грозит предпринимателям за использование квартиры или дома в нарушение их назначения?

С какой целью мы планируем использовать жилье?

Мы заразвитие бизнеса и поэтому постараемся максимально полно ответить на этотвопрос.

 На самом деле предприниматели ищут ответ на дваразных вопроса:

  1. Можно ли вести бизнес, заниматьсяпредпринимательской деятельностью в квартире, то есть использовать квартиру подофис, склад или производство.
  2. Можно ли зарегистрироватьюридическое лицо в квартире.

Первыйвопрос в основном задают предприниматели, у которых либо ограниченныефинансовые ресурсы, либо, у которых просто нет потребности в аренде каких-тодополнительных помещений.

Где искать офис в аренду: ТОП 7 главных источников информации в интернете.

А на второйтакже и те, кто хочет начать бизнес через юридическое лицо, как правило,общество с ограниченной ответственностью.

Нормативная база

В общем ицелом, квартиру для занятия предпринимательской деятельностью использоватьможно.

Компанию вквартире или жилом доме, или точнее по адресу квартиры или дома,зарегистрировать тоже можно.

Естьопределенные нюансы, которые мы сейчас рассмотрим.

Еслиговорить о законодательстве, которое регулирует данный вопрос, то речь идет оследующих документах:

  1. Гражданский кодекс РФ.
  2. Жилищный кодекс РФ.
  3. Кодекс об административныхнарушениях РФ
  4. Уголовный кодекс РФ
  5. Федеральный закон от 08.08.2001 N129-ФЗ «О государственной регистрации юридических лиц и индивидуальныхпредпринимателей»

Далее мыбудем часто ссылаться на эти документы при изучении нашего вопроса.

Кто может зарегистрировать бизнес в жилом помещении?

Давайтесначала разберемся, кто может быть зарегистрирован в жилом помещении с целью осуществленияпредпринимательской деятельности.

  1. Самозанятые
  2. Индивидуальные предприниматели
  3. Юридические лица.

Самозанятые — физическиелица и индивидуальные предприниматели, которые получают доход от своейпрофессиональной деятельности без работодателя и привлечения наемных работниковпо трудовым договорам, а также доход от использования имущества.

В настоящее времяданный режим действует не по всей стране, но уже во второй половине 2020г. егопланируют распространить на все субъекты РФ.

Самозанятыми, например,могут быть те, кто оказывает следующие услуги:

  • оказывают косметологические услуги
  • проводят фотосъемку и видеосъемку
  • продают товары своего производства
  • оказывают юридические консультации
  • оказывают бухгалтерские услуги
  • сдают жилую недвижимость в аренду
  • оказывают грузопассажирские перевозки
  • оказывают услуги по ремонту и строительству

Болееподробно по вопросам регистрации, разрешенных видов деятельности, налоговыхставках можно узнать в Федеральном законе РФ «О проведении эксперимента поустановлению специального налогового режима «Налог на профессиональный доход» N422-ФЗ.

Индивидуальныепредприниматели могут быть зарегистрированы по адресу места жительства согласноп. 3. ст. 8 ФЗ-129. Закон не содержит никаких ограничений в части регистрациипо адресу жилого помещений нет.

Немного сложнее в части регистрации юридического лица.

Тот же самыйФЗ-129 устанавливает, что «Государственная регистрация юридического лицаосуществляется по месту нахождения его постоянно действующего исполнительногооргана, а в случае отсутствия постоянно действующего исполнительного органа —иного органа или лица, уполномоченных выступать от имени юридического лица всилу закона, иного правового акта или учредительного документа, если иное непредусмотрено настоящим Федеральным законом.» То же самое указано в ст. 54 ГКРФ.

В переводе сюридического на нормальный язык это означает, что юридическое лицо может бытьзарегистрировано по адресу проживания учредителя (одного из учредителей),который одновременно является его единоличным исполнительным органом.

При этом,если учредитель и директор не являются собственниками жилья, то необходимополучить согласие от всех собственников жилого помещения на возможностьрегистрации юридического лица по адресу квартиры или дома.

Можно ли использовать жилое помещение под офис или другой вид предпринимательской деятельности.

Общий подходсформулирован в ст.

17 Жилищного Кодекса РФ, которая устанавливает, что любоежилое помещение может быть использовано для профессиональной деятельности илииндивидуальной предпринимательской деятельности ее собственником или лицами,проживающими в данном помещении на законных основаниях. То есть индивидуальныепредприниматели и самозанятые могут использовать свое жилье для предпринимательскойдеятельности.

Кстати, тоже самое относится и к сотрудникам, которые работают на «удаленке», чтостановится в последнее время все более популярным.

Может лиюридическое лицо использовать квартиру под офис. Формально вроде как нет, таккак нигде четко не прописано. В то же самое время, мы полагаем, что вполне себеможет. Раз юридическое лицо может быть зарегистрировано по адресу директора, тодиректор имеет право осуществлять свою профессиональную деятельность в своеквартире или доме, одновременно, представляя юридическое лицо.

Если уж совсемпойти далеко в наших рассуждениях, то сотрудники, которые работают по трудовымдоговорам с компаниями на дому, с формальной точки зрения используют свое жильедля осуществления предпринимательской деятельности этого юридического лица иизвлекают прибыль для своей компании.

Такимобразом, получается, что юридические лица также могут использовать жилье подпредпринимательские цели.

Ограничения по использованию жилья для бизнеса

Другое дело,что есть определенные виды ограничений в части того, как может бытьиспользовано жилье.

Например, таже ст. 17 ЖК РФ запрещает использовать жилье для создания промышленныхпроизводств, гостиниц и, как не странно, миссионерской деятельности. При этомне стоит делать вывод, что все другие виды деятельности предпринимательской деятельностив квартирах и жилых домах разрешены.

Предпринимательскаядеятельность не должна нарушать:

  • прав изаконных интересов других жителей квартиры и соседей.
  • требованийпожарной безопасности.
  • санитарно-гигиенических,экологических и иных требований законодательства.

Инымисловами, вы не сможете, например, открыть магазин в своей квартире, так как этонарушит покой и интересы других жителей квартиры или соседей.

Также вы несможете осуществлять лицензируемые виды деятельности. Например, банковскую илиобразовательную, так как для получения лицензии необходимо иметь нежилоепомещение в собственности или аренде.

На самомделе и полноценный офис создать в квартире также вряд ли получится, так как вэтом случае могут быть нарушены требования пожарной безопасности и санитарныенормы.

Из всегоэтого можно сделать вывод, что в целом использовать жилое помещение можно, нотолько для ограниченных видов деятельности, в качестве офиса, например, итолько в ограниченном варианте. Когда в квартире или доме работают оченьограниченное количество людей. В противном случае есть риск нарушениясанитарных правил и, что более страшно, противопожарной безопасности.

Если же вашбизнес выходит за рамки локального офиса, вам необходимо помещение дляразмещения большого количества сотрудников, получения лицензии, открытиярозничного или ресторанного бизнеса, тогда нужно уже покупать или арендоватьнежилое помещение.

Покупка коммерческой недвижимости физическим и юридическим лицом: 6 этапов и пошаговая инструкция.

В этомслучае Вы можете обратиться к профессионалам, например, в компанию «Лабораториянедвижимости», которая найдет для вашего бизнеса оптимальное помещение.

Ответственность за ведение коммерческой деятельности в жилом помещении.

Статья 7.21 КоАП РФ определяет, что заиспользование жилья не по назначению может быть наложен штраф в размере от20 000 – 30 000 руб.

Это на текущий момент единственная санкция именноза использование жилого помещения не по назначения.

Какие еще могут быть наложены санкция. Самыесерьезные относятся к области противопожарной безопасности, так как последствияих несоблюдения самые серьезные. Конечно, эти требования относятся и к нежилымпомещениям, но нежилые помещения чаще проверяют, поэтому вероятностьнаступления печальных последствий все-таки меньше, хотя не исключена совсем.

Жилые помещения проверяют гораздо реже и из-заэтого риски для людей, которые пребывают в жилых помещениях и используют их непо назначению гораздо выше. К сожалению, довольно часто приходится слышать опожарах в жилых помещениях, в которых страдают люди из-за их использования непо назначению и в нарушение правил пожарной безопасности.

В случае нарушения правил пожарной безопасностистепень ответственности зависит от тяжести последствий. От штрафов – доколонии.

Статья 20.4.КоАП РФ Нарушение требований пожарной безопасности. От 200 000 до1 000 000 руб., а также приостановку деятельности и дисквалификацию.

Статья 219УК РФ. Нарушение требований пожарной безопасности. От штрафа – до 7 лет лишениясвободы.

Поэтомуследует очень ответственно подходить к решению вопроса об использовании жилогопомещения в целях, для которых оно не предназначено.

Как выбрать офис? Инструкция и чек-лист выбора офиса.

Резюме

  1. Регистрация индивидуального предпринимателя и юридического лица в жилом помещении возможна.
  2. Жилое помещение использовать под офис с учетом ограничений, установленных законодательством, также возможно.
  3. Для осуществления видов деятельности, которые могут нарушить права и законные интересы других жителей квартиры или жилого дома и соседей, лицензируемых видов деятельности, производств, необходимо покупать или арендовать нежилые здания и помещения.
  4. За нарушение правил использования жилых помещений, возможна дисциплинарная, административная или уголовная ответственность.

Источник: https://labned.pro/mozhno-li-ispolzovat-zhiloe-pomeschenie-pod-ofis/

Незаконные офисы в многоквартирных домах и постоянные нарушения прав жильцов – как с этим бороться?

Можно ли квартиру сдать под офис

Такое явление, как офис в квартире, сегодня встречается довольно часто. Это весьма прибыльный бизнес, ежемесячно пополняющий «кубышку» владельца площади на приличную сумму. «Цена вопроса» окрыляет, а все препятствия на пути к благоденствию и процветанию просто игнорируются. Включая жильцов дома, для которых такое соседство становится подчас настоящей проблемой.

Можно ли избавиться от незаконного офиса в многоквартирном доме, и как это сделать?

статьи:

Почему жители многоквартирных домов против организации офисов в квартирах?

Причинами для недовольства жильцов при появлении офиса в их доме чаще всего являются:

  1. Постоянный шум (как с лестницы, так и из квартиры-«офиса»), нередко превышающий дневную норму в 40 дБ.
  2. Незнакомые люди, которые непрерывным потоком посещают офис через их подъезд. 
  3. Грязь и мусор, которые появляются к концу каждого дня на лестнице.
  4. Запах табака на лестничных площадках.
  5. Установка камер слежения по всему подъезду (для охраны офиса).
  6. Лифт, который всегда «занят».
  7. Случайные, «ошибочные» звонки в дверь.
  8. Раскодированный домофон. 
  9. Отсутствие свободных мест на собственной парковке возле дома (все свободные места заняты автомобилями клиентов офиса), «перебор» посторонних автомобилей перед домом, загазованность воздуха под окнами и пр.
  10. Риски для целостности самого здания при незаконной перепланировке квартиры под офис или при прорубании отдельного входа через стену/окно.

Имеет ли право собственник жилья сделать офис на своей площади или сдать свою квартиру под офис в жилом доме? Имеет. Но при условиях, определенных ЖК РФ.

  1. Проживать в квартире (ст.17 ЖК РФ) имеет право непосредственно собственник площади, его друзья или близкие, арендатор. 
  2. Работать в квартире, не переводя ее в нежилой фонд, разрешено при тех видах профессиональной или предпринимательской деятельности, которые не ущемляют законные интересы и права других граждан (в данном случае соседей), и не нарушают требований, что законом предъявляются к жилым помещениям. А также при условии, что человек, который пользуется квартирой, имеет на это право и может подтвердить его соответствующими документами (договор аренды, документ о праве собственности или дарении, и пр.), и его деятельность является законной. На заметку: письменное согласие членов семьи собственника также одно из условий.
  3. Адрес жилой квартиры может быть использован в качестве юридического адреса фирмы.

Обобщая: гражданин может сделать офис из своей квартиры, если у него (или у арендатора) есть право в ней находиться, если «кипучая деятельность» офиса не мешает соседям, не нарушает закона и прав людей. То есть, закон будет на стороне фрилансеров, репетиторов, бухгалтеров и людей творческих профессий. 

Не является законной деятельность в жилой квартире, предполагающая какое-либо производство, ясли, мини-гостиницы, прачечные, магазины, салоны красоты и пр. В этих случаях следует переоформлять недвижимость в разряд коммерческой, если это разрешено законом.

Запрещено законом и сдавать квартиру под офис юридическому лицу. Для начала придется сменить ее статус с жилого на нежилой. И это не так-то легко сделать, как кажется на первый взгляд.

  1. Члены семьи собственника против.
  2. Помещение не имеет отдельного входа (то есть, выход из офиса – прямо в подъезд), а также отсутствует возможность для создания такого входа. 
  3. Часть помещения остается жилой.
  4. Квартира обременена правом 3-х лиц, сдана в аренду, является банковским залогом и пр.  
  5. Помещения под «офисом» являются жилыми. 
  6. Помещение не отвечает требованиям закона. 
  7. Нет письменного согласия 2/3 всех соседей.
  8. Нет письменного одобрения муниципальных депутатов. 
  9. Нет письменного согласия жильцов на использование имущества, которым имеют право распоряжаться все жильцы дома.

То есть, недовольные соседи могут избавиться от незаконного офиса в своем доме, если появление офиса противоречит вышеописанным требованиям. 

На заметку: участок, на котором располагается дом (ст.36 ЖК РФ), все несущие конструкции, придомовая территория, лестницы, подвальные/цокольные этажи, технические и мансардные, и пр. – это общее имущество дома, которым имеют право распоряжаться все жильцы.

То есть, жильцы являются собственниками общего имущества дома со всеми вытекающими последствиями, и чтобы использовать что-либо «общее» в личных целях, нужно спросить разрешения у всех остальных. 

Львиная доля всех договоров аренды под офисы не отвечает действующему законодательству. И многие жители таких домов вынуждены терпеть неудобства, не зная, куда пожаловаться, и даже не зная, что их права нарушены.

  1. Государственная жилищная инспекция.
  2. Комитет Жилищно-Коммунального Хозяйства.
  3. Ведомство управления архитектуры и градостроительства (если, например, имеет место незаконно прорубленный вход в помещение или перепланировка жилого помещения под офис без разрешения соответствующих органов). 
  4. Прокуратура и Администрация города.
  5. Управляющая компания.
  6. Налоговая инспекция.

Как мы выяснили, в большинстве случаев, использование квартиры под офис не является законным.

Если помещение жилое, то и использоваться оно должно по назначению. Если появилось новое назначение – следует поменять статус помещения на «нежилое».

Что грозит организатору незаконного офиса в жилом доме?

  1. Незаконное использование жилого помещения под офис.
  2. За незаконную перепланировку квартиры, остающейся жилым помещением, под офис.
  3. За неуплату налогов и пр.
  1. Штраф за незаконное использование жилого помещения (ст.7.21 КоАП, ст.17 ЖК РФ) – 1000-1500 рублей для физического лица.
  2. Судебное разбирательство и решение суда – «вернуть все, как было!».
  3. При неисполнении решения суда – продажа недвижимости с публичных торгов. 

Остались вопросы? Просто позвоните нам:

Источник: https://pravo812.ru/useful/446-nezakonnye-ofisy-v-mnogokvartirnykh-domakh-i-postoyannye-narusheniya-prav-zhiltsov-kak-s-etim-borotsya.html

Как превратить квартиру в офис и законно ли это?

Можно ли квартиру сдать под офис

Сегодня широкое распространение получил фриланс, надомная работа. Одни пекут торты, другие вяжут вещи на заказ, третьи разрабатывают дизайн-проекты. В любом случае требуется специальное рабочее место. И мы не раз рассказывали, как такое место обустроить. Но может ли отдельная комната или вся квартира стать офисом на вполне законных основаниях? Давайте разбираться.

Что говорит закон о превращении квартиры в офис?

Теоретически каждый владелец жилого помещения может превратить свою квартиру в офис. Это не запрещает ни Конституция РФ, ни Жилищный кодекс. Но есть ряд ограничений:

  • квартира должна располагаться строго на первом этаже многоквартирного жилого дома;
  • у этой квартиры должен быть отдельный вход;
  • она не должна быть в залоге у банка;
  • в ней не должны быть прописаны люди и особенно несовершеннолетние;
  • она не должна находиться в доме, который признан объектом культурного наследия;
  • дом, в котором находится квартира, не должен быть аварийным;
  • к дому должны быть подведены все инженерные коммуникации;
  • если изменилась планировка квартиры, эта процедура должна быть узаконена.

Если все эти требования выполняются, можно идти по инстанциям и собирать пакет документов. А начать нужно с соседей. Таков закон. С 21 мая 2019 года для того чтобы превратить квартиру в офис, требуется согласие жильцов многоквартирного дома. Не абсолютно всех жильцов, достаточно получить согласие ⅔ собственников.

В первую очередь тех, кто живет по соседству с вашей квартирой: соседей по лестничной площадке и соседей сверху. Они должны дать письменное согласие. Эти бумаги позднее и нужно будет предоставить в муниципалитет, сотрудники которого займутся законным переводом квартиры в разряд нежилых помещений. В нашем случае в офис.

Какие потребуются документы?

Подать заявление в местную администрацию можно лично, через МФЦ или направить его по электронной почте. Но одного только заявления недостаточно. Следует приложить пакет документов:

  • Официальные бумаги, подтверждающие право собственности на квартиру (свидетельство, договор, решение суда). Подлинники не нужны. Понадобятся копии, заверенные нотариусом.
  • Техпаспорт квартиры и план всех этажей дома. Эти документы выдают сотрудники БТИ.
  • Выписка из домовой книги о том, сколько человек прописаны в этой квартире.
  • Проект перепланировки. Составление проекта перевода квартиры в офис лучше доверить специальной организации, у которой есть необходимая лицензия.
  • У квартиры несколько собственников? Если никто не против, чтобы она стала офисом, каждый должен дать письменное согласие. Бумаги должны быть заверены нотариусом.
  • Решение общего собрания жильцов и письменное согласие соседей.
  • Если квартира принадлежит юридическому лицу, понадобятся его учредительные документы. Тоже копии и тоже заверенные нотариусом.

При каждом ведомстве есть специальная комиссия, которая занимается переводом жилого помещения в нежилое. И члены этой комиссии обратятся в Роспотребнадзор, МЧС и другие ведомства, чтобы проверить статус вашей квартиры и соседних. Окончательное решение комиссия примет, когда получит ответ от указанных организаций. На это уйдет более месяца.

Поэтому, чтобы сэкономить свое время, сделайте следующее. К упомянутому выше списку приложите заключение МЧС, что перепланировка вашей квартиры не противоречит нормам пожарной безопасности. Также не лишним будет и заключение Роспотребнадзора, что ваше жилое помещение соответствует санитарно-эпидемиологическим нормам.

И справка управляющей компании о статусе (назначении) тех квартир, что находятся на одной лестничной площадке с вашей.

Какое жилое помещение нельзя превратить в офис?

По закону вы не сможете превратить в офис только одну комнату в квартире. Если жилое помещение находится в долевой собственности, то перевести эту долю в нежилое тоже не получится.  

Как показывает практика, собственникам жилых помещений довольно часто отказывают в переводе квартиры в помещение нежилое. И причин тому несколько. Самая распространенная — соседи, которые наотрез отказываются жить рядом с офисом чьей-либо компании.

Не дать свое согласие может и МЧС, в том случае, если превращение квартиры в офис становится опасным для всех жильцов дома.

Ну и самая банальная причина. В переводе жилого помещения в нежилое отказывают, если заявитель предоставил не все документы.

Отказ можно обжаловать в суде в установленные законом сроки.

Если же получено согласие, приемочная комиссия осматривает объект, составляет акт. Имея на руках этот документ, можно обращаться в Росреестр, чтобы зарегистрировать новый офис. К нему следует приложить паспорт владельца помещения и ксерокопию паспорта. А также свидетельство о праве собственности, кадастровый паспорт и квитанцию об уплаченной госпошлине.  

Не забывайте о том, что каждый случай индивидуален. И прежде чем превратить свою квартиру в офис, посоветуйтесь с опытным юристом.

Алена Асташева

______________________________________________________________________________

Вам понравилась статья? Ставьте лайк! И подписывайтесь на наш канал на Дзене!

Читайте и другие статьи на схожие темы:

«Да» и «нет» домашним вещам в офисе
Каким может быть офис винной компании
Как изобразить честность дизайном? Прозрачный офис для «прозрачной» организации

Источник: https://blog.postel-deluxe.ru/novosti/kvartira-ofis-zakon-kak-prevratit-zhiloe-pomeshchenie-v-nezhiloe/

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.