Квартира требует ремонта

Как правильно: Ремонтировать временную (и не последнюю) квартиру

Квартира требует ремонта
Все выводы в этой статье основаны на моей практике работы интерьерным дизайнером. Довольно часто мне приходится делать проекты квартир с прицелом на их перепродажу в обозримом будущем.

И это сильно меняет подход и к планировочному решению, и к выбору материалов. Расскажу, как именно повысить «продающие» свойства квартиры при помощи ремонта, если вы планируете продать ее уже через пару лет.

А начну с типичных заблуждений.

Нина ФроловаЗаблуждение 1: эта квартира временнаяНет ничего более постоянного, чем временное. Трезво оцените ваши реальные шансы переезда в более новое / просторное / лучше расположенное жилье.

Не переоцениваете ли вы краткость этого периода? Иной раз люди думают, что уже через пять лет будут жить в «трёшке», частном доме или за границей. А жизнь складывается так, что и через 15 лет остаются все в той же квартире.

Факт: Квартира должна быть комфортной для проживания хоть год, хоть 10 лет. Чтобы не пришлось терпеть неудобства, связанные с экономией на ремонте.

Yuri GrishkoЗаблуждение 2: ремонт — это всегда и долго, и дорого (может, ну его?) Встречала убеждение, что нормальный ремонт (работа, материалы и мебель) прямо-таки обязан стоить 50% от цены квартиры. Так, конечно, случается. Но чаще всего либо хозяева — невероятные перфекционисты (могут согласиться только на самое лучшее), либо работы плохо спланированы.Если подойти к ремонту как к бизнес-проекту: контролировать процессы, закупать материалы на распродажах или по акциям — можно прилично сэкономить.

ОБ ЭТОМ…

Ремонт: Быстро. Дешево. Качественно — выбирайте любые два

Совет: Планируйте процессы, считайте бюджет максимально подробно, как это делают интерьерные дизайнеры. Скажем, квартиру на фото выше отремонтировали за два месяца. Причем хозяйка (сама архитектор) также считает ее временной и планирует вскоре переехать.

О ПРОЕКТЕ С ФОТО…

В гостях: Крошка-квартира архитектора на 34,5 метрах

Фото «До»

Наталья ШирокорадЗаблуждение 3: ремонт повысит стоимость квартирыСмотря какой ремонт, конечно. С точки зрения вторичного рынка недвижимости ремонт — это не первый, и даже не десятый по значимости фактор.

Разница в цене между квартирой с дорогим дизайнерским ремонтом и «убитым» объектом, одинаково расположенных на карте города, не составляет и 20%.

Более того, слишком хороший ремонт, наоборот, может отпугнуть покупателя: часто люди ищут «бабушкины» квартиры, чтобы не переплачивать за отделку.

Так стоит ли вообще делать ремонт перед продажей квартиры? Смотрите на состояние жилья.

Квартира не должна быть отвратительной — это главное. А предпродажную подготовку можно свести к тщательному клинингу. Если в помещении плохо пахнет, продать квартиру (даже с ремонтом) будет очень непросто.
Ремонт с прицелом на перепродажу: что учесть

От перепланировки — откажитесь

Перепланировка — это достаточно глубокое переоборудование пространства «под себя». Стоит немало и занимает много времени. Мы же рассматриваем объект как временный, поэтому переплачивать не имеет смысла. Да и продать квартиру стандартной планировки будет проще. Покупатель, если захочет, сам перепланирует ее, как посчитает нужным.

Инженерные сети — не переделывайте

Если застройщик оказался настолько щедр, что проложил в вашей квартире коммуникации, а не только дал вводы сетей, воспользуйтесь этим подарком и не начинайте переделывать все заново. «Под себя» выводы для бра из стены над диваном будет делать хозяин квартиры.Потолок — покрасьте
Серьезно, не нужно делать гипсокартонные или натяжные каскады в несколько уровней — ремонт квартиры для продажи должен быть простым. Понятно, что не всегда можно замаскировать дефекты слоем штукатурки (и придется подшить гипсокартоном), это другой вопрос. Но если цель — именно украсить потолок многоярусной конструкцией из гипсокартона, то лучше не стоит. Возможно, вы сейчас хмыкнули, мол «никто уже так потолки не делает», — увы и ах.

Стены — выравнивайте избирательно

Геометрически идеальные вертикали стен советую выводить только там, где планируется устанавливать мебель (кухню, шкаф торцом). На остальных стенах выравнивание может быть визуальным.

ОБ ЭТОМ…

Хороший вопрос: Как проверить качество штукатурных работ

Обои — купите правильные
Чем массивнее их фактура, тем выше вероятность, что для них чернового выравнивания стартовой штукатуркой окажется достаточно (добиваться идеальной гладкости необязательно). Берем корпусные обои с крупной фактурой. И проверяем, упругие ли они.

Дело в том, что полимерное напыление, нанесенное на поверхность, само по себе достаточно нежное. И за пять лет вся фактура стены покроется бороздами от когтей кошки, ударов мебелью и прочих механических воздействий.

Простой тест — вдавите в фактуру обоев ноготь: если след остался — вам они не подходят.

Факт: Идеально, если материалы легко восстановить или отмыть — вы сэкономите на предпродажной «косметике». Скажем, хоть штукатурку, хоть обои под покраску достаточно перекрасить: через пять лет краска будет «уставшей», особенно если в доме животные и дети.

Даже пять лет — достаточно долгий срок, за который материалы (вроде ламината) успеют износиться. А вот массивную доску можно шлифовать многократно. И при продаже подать это как достоинство квартиры. Отличный вариант — тот же керамогранит и моющиеся обои: тщательная чистка позволяет быстро восстановить их поверхности. Вы даже не задумаетесь, нужно ли делать ремонт перед продажей квартиры.

Идея с фото: красить можно не только ровнооштукатуренные (выровненные) стены, но и кирпич, блоки и даже бетон со следами опалубки — это даже модно. Главное — подобрать выразительный оттенок, приятный глазу, как сделали дизайнеры этого интерьера.

О ПРОЕКТЕ С ФОТО…

Houzz тур: Квартира с библиотекой для тысячи дисков и книг

Сантехника и встройка — недорогие

Всё то, что вы не заберете с собой (унитаз, ванна, кухонный гарнитур, сделанный на заказ) нужно приобретать по максимально доступным ценам, чтобы потом не жалко было оставить. Кроме того, вся эта техника должна быть универсальной, чтобы подходила любому человеку — примерно такую ставят в отелях.Унитазы Jika из ИспанииТот же принцип применим к арматуре и электроустановкам. Безымянная розетка из Турции работает ничуть не хуже, чем испанская. За цену некоторых рамок вы сможете приобрести турецкие или китайские аналоги на всю комнату. Белые рамки дешевле цветных. Максимально бюджетные смесители из средней ценовой категории нормально справляются с задачей. А у любых известных производителей сантехники в линейке обязательно есть экономичный вариант — качественный, но без особых изысков в дизайне.

ПО ТЕМЕ…

Личный опыт: Как я выбирала смеситель для кухниСовет: Заглушите в себе перфекционизм. Вам не нужно доводить это жилое пространство до совершенства. Вам просто нужно сделать его пригодным для жизни и достаточно комфортным. Помните, мы с вами обсуждали вопрос привычки в интерьере? Пройдет 21 день, и вы не будете замечать отделки, она станет привычной.

ОБ ЭТОМ…

Интерьер на 21-й день: Что останется, когда уйдет вау-эффектДекорируем с мыслями о продаже
Теперь к визуальным аспектам. Как мы знаем, дизайн — это всегда решение определенной задачи. У нашей задачи —отремонтировать квартиру перед продажей — в «дано» имеются три искомых параметра.1. В помещении должно быть комфортно и уютно нынешним владельцам.

2. Необходимо минимизировать затраты, так как инвестиции в отделку не окупаются при продаже.

3. Нужно сделать интерьер «продающим», чтобы квартира сама помогла себя продать, когда это будет нужно.

Чтобы решить эту задачу, стоит придерживаться таких принципов:Стиль — лаконичныйВ этом случае минимализм будет во всех отношениях: и в финансовом, и в дизайнерском, как бы банально это ни звучало. Секрет прост: простые фактуры и формы даже при использовании самых дешевых материалов смотрятся достойно. А вот «эконом-барокко», скорее всего, будет выглядеть нелепо. Ключевое правило: чем проще отделка, тем меньше глаз цепляется за дешевизну материалов. Очень важно также избегать «сложной пластики» поверхностей, достигаемой за счет избытка гипсокартона. Многоэтажные потолки, арки и прочие изыски в эконом-интерьере смотрятся жалко.

Оттенки — светлые

Они также хорошо помогают скрывать недостатки и изъяны вроде «заваленных» стен. Если мы говорим о небольшой квартире (а чаще всего именно такие покупают под скорую продажу), за счет светлых стен вы сможете создать комфортную атмосферу для себя, а также сделать интерьер более привлекательным для покупателя в будущем.

Копи — пэйст
Если вы решили придерживаться минимализма, важно соблюдать его во всех деталях. К примеру, в форме межкомнатных дверей, рисунке плитки в ванной, решении потолка в комнатах, светильниках и т.п. То же самое касается и цветовой гаммы: нужно целенаправленно подбирать все виды отделки в нескольких выбранных цветах. Например, белом и красном. Бежевом и кофейном.

Светильники — простыеПомните то самое чувство, когда заходишь в магазин люстр, поднимаешь голову, и она начинает кружиться от многообразия и пёстрых форм? Так вот, всё это в нашей эконом-квартире не нужно.

Дешевый светильник с пластиковым декором будет смотреться особенно жалко и придаст интерьеру ощущение дешевизны. Наш выбор — простые формы и неброские цвета, причем во всех помещениях. И если бюджет позволяет — умные, если нет — обычные светодиодные панели, которые можно заказать из Китая по $30 за штуку.

На фото: лаконичный светильник Xiaomi Yeelight Smart LED Ceiling Light, имеющий форму «таблетки» в металлической окантовке, выиграл многочисленные призы за выдающийся дизайн, включая престижную премию Red Dot Design Award 2017

Мебель, которую заберете — хорошая
А теперь небольшая хитрость: хороший дизайнерский интерьер «берёт» зрителя детализацией и аксессуарами.

Поэтому вся та мебель, которая может выехать из квартиры вместе с вами, должна быть хорошей, качественной и эстетичной — она не только пригодится вам в будущем, но и поможет продать квартиру.

Осматривая будущее жилье, покупатель всегда обращает внимание на интерьер, хоть и понимает, что меблировка в цену не входит. Но если интерьер смотрится выигрышно, это улучшает впечатление от жилища.

Сидорова Юлия

Самая простая мебель, которая останется
Прежде всего это касается кухонного гарнитура. Он должен быть простым, практичным и удобным. Плохая идея — покупать стандартную кухню в надежде забрать её с собой.

Вы промучаетесь с нею все годы в этой квартире, а потом и думать не захотите о том, чтобы тащить её в следующую. Поэтому обязательно сделайте кухню под заказ: она оптимально подойдет к имеющейся геометрии помещения, будет подстроена по высоте.

А вот материалы выбирайте попроще: глянцевые или полуматовые эмалированные фасады. Если же бюджет совсем ограничен — подойдет и ламинация плёнкой ПВХ.

Арт-объекты на стены
Если вы хоть раз бывали в квартире, стены которой декорированы современными арт-работами, голая пустая стена покажется вам самым унылым и непривлекательным явлением в мире.

Мы живем в стране, где обзавестись картинами, фотографиями, различным декором и аксессуарами можно по очень доступным ценам.

Потому, даже если вы собираетесь жить в квартире всего год, позаботьтесь о визуальном разнообразии стен и привнесите нотку искусства.

Шпаргалка: ремонт для продажи — порядок работ

  • Выясните, что уже есть в квартире и каких дополнительных работ можно избежать, использовав готовые решения.
  • Разработайте общую визуальную концепцию на основе имеющейся планировки.
  • Выбирайте светлые цвета. Или светлый основной оттенок и яркий контрастный. Например, бежевый с красным или ярко-синим.
  • Продумайте отделку, выберите все материалы и составьте полную смету. Проведите подготовительные черновые работы с минимальными затратами, учитывая выбранные методы отделки.
  • Дождитесь акций и распродаж — закупите чистовые отделочные материалы.
  • Не стесняйтесь экономить на покупке мебели с экспозиции (такую продают в дисконт-центрах). При покупке придерживайтесь правила: стационарное — берем попроще и оставляем в квартире. То, что заберем с собой — получше. Не скупимся на аксессуары и картины.

ВАША ОЧЕРЕДЬ…
Приходилось ли вам делать временный ремонт перед продажей квартиры? Чем он отличался от ремонта «на века»? Какие решения вы выбрали для временного жилья, а от чего категорически отказались? Поделитесь вашим опытом в разделе комментариев

Источник: https://www.houzz.ru/statyi/kak-pravilyno-remontirovaty-vremennuyu-ne-poslednyuyu-kvartiru-stsetivw-vs~112455468

Эксперты не рекомендуют делать ремонт перед продажей квартиры

Квартира требует ремонта

В текущих экономических условиях легче найти покупателя на недвижимость без ремонта, просто дав скидку. Однако огромная конкуренция на рынке предложения подталкивает продавца к хорошему ремонту: “убитые” квартиры просто не пользуются спросом.

Литинецкая Мария (Управляющий партнер, «Метриум Групп»)

Сложность вопроса предпродажного ремонта связана с тем, что разные покупатели имеют различные предпочтения и финансовые возможности. Активные люди, располагающие достаточным количеством средств и времени, скорее всего, будут ориентироваться на тотальную переделку квартиры под себя, свои вкусы и увлечения.

Таким покупателям нет смысла переплачивать за ремонт, который они всё равно «пустят под нож» как только получат ключи. С другой стороны, немало людей хотят сэкономить время и деньги, отдавая предпочтение квартирам с готовой отделкой, пригодным для комфортной жизни прямо со дня покупки.

И чем дольше в стране наблюдается экономический кризис, тем выше процент таких покупателей. К примеру, количество проектов на рынке первичного жилья эконом- и комфорт-класса, предлагающих квартиры с отделкой, увеличилось более чем в два раза по сравнению с 2013 годом.

А в бизнес-сегменте за два года число проектов с ремонтом выросло в 3,5 раза.

Конечно же, продавая квартиру, физически невозможно удовлетворить запросы всех возможных категорий людей. Однако сделать продаваемое жильё привлекательным для как можно более широкого круга потенциальных покупателей вполне возможно. Исходя из этой установки и нужно решать вопрос с ремонтом.

Если намеченная к продаже квартира имеет крайне выгодное географическое расположение или находится в очень престижном доме, наподобие сталинской высотки, то ремонт, в большинстве случаев, можно и не делать. Спрос на столь престижные объекты будет всегда. Скорее всего, приобретая квартиру в таком легендарном доме, покупатель морально и материально готов к тратам на последующий капитальный ремонт.

Если же квартира, которую вы хотите продать, представляет собой обычное жильё массового сегмента где-нибудь в спальном районе, то определённая предпродажная подготовка необходима. Ремонт выгоден уже тем, что чисто психологически такая квартира производит позитивное впечатление на потенциального покупателя, увеличивая вероятность успешной сделки.

Во всяком случае, квартира с ремонтом повышает шансы продавца на успешный торг и сокращает требуемое для поиска клиента время. Убедить же человека приобрести жильё с облупившейся побелкой, ободранными обоями, протекающим унитазом и ямами под волнообразным паркетом будет довольно проблематично, даже если отделка и предусмотрена его бюджетом.

Однако нужно понимать, что если лёгкий косметический ремонт, обошедшийся в несколько сот тысяч рублей, скорее всего, удастся заложить в цену квартиры при продаже, то серьёзные капитальные переделки стоимостью более миллиона рублей будет не так-то просто «свалить» на покупателя, особенно в том случае, если сумма ремонта составляет ощутимый процент от общей стоимости квартиры.

Так что косметический ремонт, придающий привлекательный внешний вид продаваемому жилью и исправляющий все грубые, бросающиеся в глаза дефекты интерьера и коммуникаций – наша золотая середина. Качественный ремонт, пришедшийся по вкусу покупателю, вполне способен увеличить цену сделки. Так, стоимость однокомнатной квартиры эконом-класса с ремонтом может быть выше на 0,5-1 млн руб.

в сравнении с жильём аналогичного уровня без всякой предварительной отделки.

Помимо сказанного выше, следует добавить, что для предпродажного ремонта необходимо выбирать как можно более нейтральные цвета отделочных материалов, максимально придерживаясь классического стиля.

Так повышается вероятность произвести благоприятное впечатление на широкий круг потенциальных покупателей.

И наоборот, чем более вычурный ремонт с нестандартными цветовыми и архитектурными решениями затеял владелец, чем сильнее он ориентируется на свои личные вкусы, тем сложнее будет ему реализовать такую квартиру на рынке, не прибегая к дисконту.

Перед ремонтом в квартире, намеченной к продаже, необходимо тщательно рассчитать имеющиеся средства. Начатая отделка должна быть непременно завершена. Продать квартиру с явными недоделками будет значительно сложнее.

Гордейко Сергей Геннадьевич (Руководитель аналитического центра, ООО “Русипотека”)

Не имеет особого смысла делать ремонт. За состояние квартиры может быть скидка, а не наценка.

Существует сегмент покупателей, для которых необходима квартира, в которую можно сразу въехать. Состояние квартиры может повлиять на скорость продажи, а не цену.

Можно говорить о приведении квартиры в презентебельный вид.

Ксенофонтова Земфира (Руководитель ЕЦРБ, консультант-эксперт, Единый Центр развития бизнеса)

Однозначно, скорость продажи зависит от основных характеристик квартиры, но свежий ремонт может сократить период продажи.

Каждый покупатель по-своему видит свою будущую квартиру и в любом случае будет все благоустраивать под себя и своих домочадцев. Но есть примеры, когда сделанный ремонт в квартире становится решающим фактором при выборе.

Например, равноценные варианты или квартира покупаемая в ипотеку, когда человек ограничен в средствах на определенный период.

Аристова Юлия (директор, Оценочная компания “Калетта”)

Лёгкий косметический ремонт может представить квартиру в более выгодном свете, что действительно может ускорить продажу, но не более того.

Да, есть те покупатели, которым нужна квартира, где можно жить сразу же после покупки, но есть и те, которые будут делать ремонт в соответствии со своим вкусом, желаниями и возможностями. Если квартира находится в нормальном состоянии, то ремонт не нужен. Если состояние ужасное, можно сделать минимальный ремонт.

Или ничего не делать и продавать квартиру в том состоянии, которое есть, но с большей скидкой – покупатель найдётся и на тот, и на другой вариант.

Фабрицкая Галина (Начальник отдела, «Пересвет-Недвижимость»)

Желательно сделать косметический ремонт, освежить квартиру. Подобные варианты более привлекательны для покупателей и имеют меньший срок экспозиции.

Для эконом класса, чем выше стоимость квартиры, тем, как правило, ее сложней реализовать. То есть, разница между ценой квартиры требующей ремонта, и со свежей «косметикой» не столь существенная. Для однокомнатных квартир эконом класса около 500 тыс. рублей (в среднем 6 млн. и 6,5 млн.

рублей для спальных районов). Поэтому вкладывать существенные деньги в ремонт не стоит, лепнина и прочие изыски в большинстве случаев не оправдываются. Лучше всего сделать ремонт в стиле минимализма, светлые пастельные тона, которые нравятся большинству покупателей.

Это позволит им сразу въехать в квартиру и впоследствии, по мере необходимости сделать ремонт уже по своему вкусу.

Ламин Вадим (Управляющий партнер , агентство недвижимости SPENCER ESTATE)

Для начала надо определиться, что считать экономическим смыслом.

Если речь идет о том, чтобы продать квартиру дороже за счет сделанного ремонта, то скорее всего затраченные суммы не окупятся.

С другой стороны, ремонт в большинстве случаев увеличивает привлекательность и, соответственно, ликвидность квартиры. То есть продать ее получится быстрее, а значит, выгоднее (время – деньги).

Я бы потенциальных покупателей разделил на три группы:

– те, кому ремонт не нужен. Они стремятся купить квартиру как можно дешевле, состояние может быть ужасным, лишь бы дешевле – не наши клиенты.

– те, кто категорически не хочет делать ремонт, рассчитывает на готовый вариант. Как ни странно, в последнее время таких покупателей все больше.

Именно на них и можно рассчитывать, делая предпродажный ремонт. Должен сказать, что здесь «не прокатывает» явная халтура.

Копеечный ремонт с дешевыми обоями и закрашиванием всего, что потерлось и поломалось, на таких людей действия не оказывает.

– те, кто рассматривает все варианты. Здесь не исключен случай, когда слабенький ремонт может оказать продавцу услугу, косметический эффект сработает.

Я бы посоветовал делать добротный, пусть и средний по стоимости ремонт, если уж вообще делать. Хотя, на мой взгляд, гораздо эффективнее слегка снизить цену – можно выиграть силы и время, ведь ремонт – дело не быстрое и не простое.

Источник: https://zen.yandex.ru/media/realtor24/eksperty-ne-rekomenduiut-delat-remont-pered-prodajei-kvartiry-5ac1ee289d5cb350233b8b0e

Как быстро и выгодно продать старую квартиру без ремонта

Квартира требует ремонта

“Добрый день, у меня к вам как риэлтору следующий вопрос. Так как вы скорее всего с подобными случаями в практике сталкивались. Подскажите пожалуйста, как продать квартиру в плохом состоянии, требующую полного капитального ремонта. Поясню: жильё, а точнее 2-х комнатная квартира 44 м.кв.

с изолированными комнатами и балконом, в старом панельном доме 1978 года постройки досталось нам по наследству, долго время в квартире проживал пожилой человек. Предполагаю, а видимо так оно и есть на самом деле, что первый и последний ремонт в помещениях был произведён ещё при сдаче дома в конце 70-х годов.

За это время никаких существенных косметических работ по улучшению не производилось, ну по крайней мере следов указывающих на это не наблюдается.

В ходе нещадной эксплуатации квартира пришла в упадок, то есть сейчас на данный момент она совсем без какого-либо ремонта, хуже некуда: обои ободраны, полы вскрыты, электрику и сантехнику надо менять, трубы подтекают, рамы на окнах рассохлись и перекошены, стёкла местами разбиты, во общем грязь и разруха полная, состояние ниже среднего.

Квартира убитая напрочь, денег на ремонт нет, и тем более не хочется брать кредит и залезать в долги в этой ситуации, а если честно, то и заморачиваться с этим также нет ни времени и никакого желания. Вопрос по существу: если ли вообще шансы продать жильё без ремонта быстро и подороже в таком удручающем состоянии как есть или мой случай совсем безнадёжный и без каких-либо вариантов?”

Ну что же, давайте разбираться по порядку. Итак, по существу могу ответить, что многие собственники жилья ищут и находят проблему там, где её не существует, изначально при продаже старой квартиры занося себя в неудачники, а свой объект в разряд неликвида.

По моему глубокому профессиональному убеждению, такой проблемы как продажа квартиры без ремонта нет и никогда не будет. В риэлторской среде на этот счёт даже есть расхожая фраза, что любая болезнь — недостаток недвижимости лечится ценой.

И здесь вопрос стоит не в том, чтобы отдать убитую квартиру за копейки, потому что она проигрывает аналогичным по косметике, а лишь в том, чтобы глубоко проанализировать ситуацию с продажей, и сделать правильные выводы и на основе заключения вынести решение о стартовой цене продажи такого запущенного жилья — и в крайнем случае и только тогда, если обстоятельства и ситуация действительно того требуют, сделать скидку на состояние, а не слить по-быстрее по бросовой цене.

По большому счёту тема проблематики продажи квартир без ремонта мнимая и надуманная, продать можно абсолютно любую квартиру. А вот какую стратегию избрать и какой тактики придерживаться при продаже квартиры без ремонта, собственнику или его представителю действительно стоит всерьёз призадуматься…

Состояние квартиры — это всё условно и относительно. Давайте прикинем что к чему, задайте себе вопрос и постарайтесь на него ответить сами: Чем обычное жилое состояние отличается от убитой напрочь квартиры?….Да по большому счёту ничем!!!

Скажу ещё больше, отличия от старого ремонта и убитой квартиры практически нет.

Если абстрагироваться от жилого состояния, то по факту это будет такая же квартира в плохом состоянии, только завуалированная.

Очень часто так бывает, что предметы интерьера интегрированы и подобраны таким образом в помещении, чтобы скрыть проблемные места и болячки – общая картина выглядит очень даже пристойно, но когда из комнат будет вынесена мебель и убраны картины и полки, то квартира будет смотреться уже совсем по другому.

Те же яйца — вид сбоку!!! После физического освобождения от личных вещей квартира предстанет в таком же плачевном плохом состоянии.

Вы бы знали, как часто я на акте приёма-передачи жилья наблюдаю разочарование от увиденного у новых владельцев и ловлю у них в глазах мысль: Слушай, а ведь мы смотрели и покупали совсем другую квартиру! А сейчас она похожа больше на помойку! Повелись на хорошее состояние и заплатили за хороший, чуть ли не евро ремонт, а по факту купили квартиру в условно жилом состоянии…Также как и в убитой квартире здесь течёт вода из под крана, горит свет, есть стены и оконные проёмы, но для полноценного комфортного проживания жильё требует капитального ремонта!

Убитая квартира – самый ликвидный товар на вторичке

Самый востребованный товар на рынке вторичной городской недвижимости — это квартира без наворотов, жильё без ремонта, те варианты, при которых не нужно при покупке переплачивать за безупречное состояние.

И это легко объяснимо: в большинстве случаев люди покупают именно стены, местоположение, планировку, этаж, но уж никак не ремонт, он им и подавно не нужен, так как всё равно купленную квартиру новые владельцы будет полностью переделывать под себя.

Исходя из этого, во многих случаях, именно плохое хуже не куда или обычное состояние, я бы отнесла в разряд преимуществ, а не недостатков квартиры, так как скорее всего, в сравнении с аналогичными вариантами, жильё будет чуточку, но дешевле, а цена, как известно, — неоспоримый аргумент в пользу продажи.

Скажу больше, многие потенциальные покупатели на рынке вторичного жилья рассматривают и ищут варианты именно убитых старых квартир, чтобы не переплачивать за ремонт, на рынке за подобного рода жильём идёт если не охота, то погоня так уж точно.

При правильном грамотном подходе, проблем с реализацией жилья, требующего полного или частичного ремонта, возникнуть у собственника или его представителя-агента не должно.

Ремонт затевать в убитой квартире не рекомендую, так как жильё в конечном счёте вырастет в цене и соответственно потеряет в глазах покупателей былую привлекательность, а это напрямую повлияет на сроки реализации объекта. В большинстве случаев ремонт в квартире перед продажей не окупается.

Конечно же, горы мусора, оголённые провода и болтающаяся на одной петле дверь в квартире никого не воодушевят на покупку – простой уборки помещений и устранения недостатков, цепляющих взгляд, будет вполне достаточно

Убитая квартира и психология страждущего нищего

Так откуда дует ветер, кто навевает подобного рода мысли на владельцев и порождает такое колоссальное количество домыслов и слухов о якобы трудностях и проблем с продажей жилья без ремонта? За ответом на этот вопрос далеко ходить не надо.

Попытайтесь припомнить, кто конкретно вложил эту мысль в вашу голову, от кого вы подхватили эту заразу, которая теперь раздирает вас изнутри, и заставляет штудировать аналитические статьи о недвижимости во всемирной паутине.

Предположу, а скорее всего, что оно так и есть на самом деле, что поют песни о нелегкой доле продающего халупу те, кому это выгодно, в первую очередь те, кто в этом непосредственно заинтересован…

Часто запевалами оказываются соседи или хорошие знакомые, а может даже и родственники, положившие глаз на ваше жильё, но не имеющих достаточно средств для покупки. Все приватные разговоры по душам о невозможности продажи квартиры без ремонта направлены на то, чтобы внести ядро сомнения, раздора, неуверенности и сумятицы в стройные ряды ваших мыслей и намерений.

Доброхоты с пеной у рта будут убеждать вас в том, что убитую квартиру либо вообще невозможно будет продать, либо что такое жильё стоит сущие копейки. Оглянитесь – исток сквернословия и профанации скорее всего надо искать поблизости, и припомните – скорее всего от него уже поступало предложение о покупке — естественное желание самим купить за дёшево, да и только…

Чего стоит ожидать на показе убитой квартиры от потенциальных покупателей?

Давайте смотреть правде в глаза – всё старо как мир и никаких лестных слов о своём убитом жилье ждать на просмотре не стоит.

Причитать и сетовать на плохое состояние потенциальные покупатели на просмотре конечно же будут так как, по-моему это вообще один из главных аргументов у соискателей, а подчас, и единственный повод для существенного торга.

И ведь, действительно, что же они ещё могут сказать?! Сходу сдать себя и сказать, что их всё устраивает? Тогда они не смогут выбить из продавца дополнительную скидку или выгодные для себя условия по сделке купли-продажи.

Однако, стоит отметить, что на просмотре жилья воочию потенциальными покупателями может быть применена совсем иная тактика поведения— добрый и злой покупатель: довольный всем и восторгающийся, и недовольный абсолютно ничем, плюющийся ядом направо и налево.

Но, как бы там ни было, уверена в одном, что выдвинутый контраргумент собственника о том, что цена на квартиру уже установлена с учётом плохого состояния, потенциальные покупатели лихо пропустят мимо ушей, ну уж об этом они точно будут помалкивать или при удобном случае обязательно забудут упомянуть…

Какую скидку делать при продаже на плохое состояние?

Размер скидки на состояние будет зависеть от степени запущенности жилья. По опыту могу сказать, что как бы там ни было – какая бы разруха в квартире не царила, размер скидки должен составлять не больше 10-15% от стоимости аналогичных предложений.

Должны быть учтены затраты для приведения квартиры в жилое обычное состояние и только! А уж какой там ремонт новые владельцы захотят забабахать это никого, а уж продавца и подавно, не должно никаким боком волновать! Ремонт можно сделать и за 500 тысяч рублей, и за 5-10 млн, на каждого не угодишь…Аргументы и желание по дизайнерским замыслам потенциальных покупателей продавец квартиры должен строго игнорировать и стоять на своём, только лишь в этом случае можно рассчитывать на выгодную для себя сделку, в противном же – можно не просто попасть впросак – сильно продешевить, но и полностью прогореть на этом деле…

За счёт чего можно старую квартиру без ремонта продать быстро, да подороже

Уверена, что многих владельцев проблемного жилья интересует именно эта сторона медали — не вероятная возможность реализации объекта недвижимости, пришедшего в упадок, а его продажа по максимальной цене, не просто продать старую убитую квартиру, а как это сделать максимально выгодно для себя?

Грамотное позиционирование — основной аспект в продажах. Реализация проблемного жилья – убитой напрочь, требующей полного капитального ремонта, квартиры, в этом плане, конечно же, не исключение.

Если стратегия продажи недвижимости направлена на максимальную выгоду, то в первую очередь собственнику и/или его представителю необходимо принять во внимание все имеющиеся положительные стороны жилья, выявить преимущества объекта и сделать акцент при реализации именно на них.

Постарайтесь полностью раскрыть потенциал жилья, изложите в обращении к потенциальным покупателям все неповторимые качества и характеристики, присущие только вашей квартире.

Не торопите события, не стоит делать преждевременных выводов об отсутствии преимуществ вашего недвижимого имущества.

Если очень захотеть, то можно, почти всегда, найти и с достоинством обосновать положительные стороны в любом, даже самом не очевидном моменте или деле.

Подумайте хорошенько, что вы можете занести себе в актив? Часто так случается, что на первый взгляд ни чем не примечательная, заурядная квартира, при глубоком анализе и доскональном изучении вопроса может показать свои неоспоримые преимущества.

Вспомните возможно ваш дом включен в список зданий культурного наследия, может так случится, что некогда в нём жила и творила историческая личность с мировым именем, дом обладает неповторимой авторской архитектурой и построен по индивидуальному проекту и второго такого и в помине нет на белом свете, а это уже говорит об его исключительности.

Возможно ваша квартира обладает неповторимой уникальной просторной планировкой, быть может из окон отрывается чудесный шикарный вид на жилой массив или лесопарковую зону.

Как бы там ни было, поверьте мне на слово, что при огромном желании и профессиональном подходе обосновать выигрышные стороны жилья и свои притязания на стоимость наверняка получится.

Не зацикливайтесь на состоянии, при этом совершенно забывая о главном!

Варианты продажи убитых квартир очень распространены на рынке и для каждого из них специалисты регулярно находят, предлагают и воплощают своё уникальное решение для логического завершения процесса и успешной реализации объекта.

Для быстрой и выгодной продажи продавец должен внимательно изучить специфические особенности конкретной квартиры и на основе глубокого анализа предложить единственно правильное уникальное решение задачи.

В каких-то случаях продавец может лишь заинтересовать ценой потенциальных покупателей, в других удаётся сыграть на исключительности, неповторимости объекта, где-то получается выехать на местоположении.

Что можно сказать в заключении. Разобраться что к чему при продаже объекта недвижимости бывает действительно очень сложно даже профессионалу дела, я уже не говорю о людях в таких делах неискушённых.

Правда с горечью стоить отметить, что многие специалисты на рынке сами намеренно или ненароком совершают выгодные для них ошибки — при оценке и последующей реализации недвижимости напрочь игнорируют иные показатели и характеристики объекта, зачастую принимая во внимание лишь площадь жилья и состояние.

За всех категорично, безусловно, не скажешь — каждый случай продажи квартиры уникален и каждый необходимо разбирать по косточкам, и лишь тогда можно рассчитывать на выгодную для себя сделку.

Продать можно абсолютно любую квартиру в любом состоянии – есть лишь неправильные цены и непрофессиональный подход.

Выкиньте все предрассудки из головы, начните продажу убитой квартиры с чистого листа, с позитивным настроем, с высокой ноты — и у вас, я уверена, всё обязательно получится.

Все душевного равновесия и выгодных сделок!

Всегда ваша, Татьяна Мамонтова — частный риэлтор в Москве.

Источник: https://agent112.ru/stati/kak-prodat-ubituyu-kvartiru.html

Купить, отремонтировать и продать. Стоит ли игра свеч?

Квартира требует ремонта

Это вроде бы простой рецепт: найти «убитую» квартиру за копейки, отремонтировать ее и продать дороже. Так делают за рубежом, где это довольно популярный бизнес.

На этом зарабатывают 15-20% от вложенных средств, утверждает Ян Вайнрух, генеральный директор компании Alegria, который занимался таким редевелопментом в Испании.

Он приобретал квартиры, делал ремонт и меблировал, после чего перепродавал.

Так поступают и с частными домами. Кстати, сейчас, после кризиса, вызванного ковидом, пошла волна интереса к инвестициям в коммерческую  недвижимость – прежде всего, офисную. Потому что на рынке появилось большое число предложений. 

«После покупки офис переводят в жилой фонд. Операции с офисами более затратны по времени и усилиям и требуют проведения тщательного анализа объекта. Но зато позволяют увеличить доходность инвестиций в 1,5 раза», – рассказывает Ян Вайнрух.

Ну а как дело обстоит у нас, в России? Кто занимается превращениями из ничего в конфетку и много ли зарабатывает на этом?

Финансист

Увы, в нашей стране, чтобы преуспеть в этом бизнесе, необходимо или располагать крупной суммой собственных средств, или иметь быстрый доступ к заемным деньгам с низкой ставкой.

Именно поэтому на данном поприще не встретишь профессиональных инвесторов. Они знают, что есть масса других инвестиционных инструментов с большей и более прогнозируемой доходностью.

На рынке восстановленной недвижимости встречаются только частники. Lori.ru

Покупкой недвижимости для ремонта и последующей продажи занимаются частники. Которым в наследство достался дом или квартира, а собственное жилье уже было в наличии. Они не представляют действительной стоимости ремонта, поскольку никогда не оценивают свой труд в денежном выражении.

Реновацией квартир занимаются очень редко. Их проще сдать в аренду и получать ежемесячный доход. А также потому, что их стоимость в валюте постоянно снижается начиная с 2008 года. И нужно быть реальным фанатом, работающим ради самого процесса, т. к. доходность мероприятия невысока.

Впрочем, Андрей Стригалев, директор «НДВ-Девелопмент», считает:

«Хорошей инвестицией может стать покупка одно- или двухкомнатной квартиры на вторичном рынке. Но именно «бабушкин вариант» по цене 8-10 млн рублей. При этом вложения в ремонт не должны превышать 500-600 тыс. рублей. Перепродать такую квартиру после обновления можно с выгодой в 10-15%».

Титан

Чаще всего ремонтируют и продают дома. На рынке множество недостроев, некоторые из которых «зачаты» еще в 90-х годах прошлого века. Ценообразование коттеджей дифференцированное, зависит от множества факторов. Поэтому стоимость даже двух соседних домов может отличаться на несколько миллионов рублей.

Это позволяет выкупить «замороженную» стройку со значительным дисконтом. Но чтобы не ошибиться в выборе, необходимо разбираться в технологиях строительства в мельчайших деталях. А также представлять объем и стоимость отделочных материалов, которые потребуются для завершения ремонта.

Нелепый интерьер отпугнет покупателей от покупки. NYTimes.com

Но даже в этом случае нужно иметь понимание о предпочтениях потенциальных покупателей. Иначе все труды окажутся напрасны. Нередко коттеджи зависают в продаже годами из-за своеобразного представления хозяев о стилях архитектуры и отделки. Иногда стоит ограничиться лишь прокладыванием коммуникаций.

Вот каково мнение генерального директора IKON Development Антона Детушева:

«Сравнивая сходные варианты «с ремонтом» и «без», потребитель часто отдает предпочтение тому, у которого цена квадратного метра ниже. Справедливо это и для загородной недвижимости Новой Москвы и ближайшего Подмосковья, где значительную часть стоимости составляет земля».

Стоик

Выкупить дом и сделать в нем ремонт – лишь полдела. Основная задача – продать недвижимость на вечно падающем рынке, лавируя между нескончаемыми кризисами. Поэтому нередки случаи, когда такой объект отделывается «под себя», а потом продается в уже обжитом виде. Есть целая когорта людей, кочующих из дома в дом по мере их ремонта и продажи.

Жить в постоянных переездах смогут немногие. Elnur/Bigstock

Признать такой бизнес успешным не представляется возможным. Те немногие, кто в нем преуспел, становятся профессиональными строителями, которые возводят следующие объекты с нуля, а не тратят время и деньги на покупку очередного «кота в мешке».

Все остальные, кому не повезло, занимаются этим по мере своих возможностей. Как правило, у каждого из них есть другой, основной источник дохода. Из которого они черпают ресурсы для продолжения строительства или отделки дома на продажу.

И можно только согласиться с Федором Ушаковым, директором по продажам AFI Development, который уверен:

«Тема реновации жилья для нашей страны не совсем актуальна. Для России более привычна ситуация, когда недвижимость рассматривается как выгодный объект для финансовых вложений, от которого инвесторы хотят максимально быстро получать доход без дополнительных издержек».

Зачем я променял две «двушки» в сталинках на студию в Москва-Сити?

Совместная покупка. Как мы с подругой купили загородные апартаменты на двоих

Продали квартиру – купили турбазу. Думаете, деньги на ветер?

Подписывайтесь на канал МИР КВАРТИР, чтобы не пропустить важное в недвижимости

Источник: https://zen.yandex.ru/media/mirkvartir/kupit-otremontirovat-i-prodat-stoit-li-igra-svech-5ef24b4dd4fbba462b8a04d1

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.