Квартира под выкуп

Из арендатора в собственники: как выкупить съемную квартиру

Квартира под выкуп

Что нужно для оформления сделки и в чем преимущества перед ипотекой

Сегодня наиболее распространёнными схемами приобретения жилья считаются долевое участие встроительствеи покупка квартиры навторичном рынке. Однако существуют и другие способы. Например, покупка квартиры на условиях аренды с правом последующего выкупа. Журналист N1.RU разобрался в особенностях сделок такого типа.

Согласно Гражданскому кодексу РФ, в законе или договоре аренды возможно указать, что арендованное имущество перейдёт в собственность арендатора либо после истечения срока аренды, либо если собственнику будет выплачена вся выкупная цена, указанная в договоре. Рассмотрим основные нюансы такого способа покупки жилья.

«Как правило, жильё на подобных условиях продают не рядовые собственники, а профессиональные игроки рынка недвижимости. Так, например, существуют инвестиционные компании, специализирующиеся конкретно на этом виде деятельности.

Безусловно, это не только квартиры, но и иная недвижимость.

Кроме того, некоторые застройщики начинают сейчас предлагать подобный механизм покупки квартиры, однако должного распространения это пока не получило», — рассказывает специалист юридической компании «ЮЭСКОМ» Станислав Зайцев.

Как оформить сделку

По большому счёту, схема проведения сделки не сильно отличается от стандартной процедуры приобретения квартиры. Чтобы выкупить арендованное имущество, достаточно заключить договор, в котором будет прописана сумма выкупной цены, размер ежемесячного платежа, срок аренды, наличие или отсутствие первоначального взноса. Эти условия обговариваются собственником квартиры и её покупателем.

При оформлении договора стоит уделить внимание следующим моментам:

1) не рекомендуется использовать двоякие формулировки в договоре, так как это может стать причиной последующего отказа собственника в выкупе квартиры;

2) договор аренды имущества стоит заключать в формате, предусмотренном для договора купли-продажи имущества;

3) важно установить цену квартиры и прописать её в договоре аренды с правом выкупа.

«Помните, это не простой договор аренды, он смешанный и состоит из двух договоров: аренды и купли-продажи. Соответственно, нужно согласовать ещё и цену квартиры и указать лиц, имеющих право на пользование недвижимостью. После заключения договора его необходимо зарегистрировать в Росреестре», — объясняет Станислав Зайцев.

Обговаривая ежемесячный платёж, арендатор должен оценить свои возможности и рассчитать, какую сумму получится выплачивать в качестве взноса. Ведь именно от него будут зависеть основные условия сделки: итоговая стоимость жилья, длительность рассрочки, сумма выплаты, первоначальный взнос — его размер или вообще отсутствие.

При этом выплата делится на две части: в счёт аренды и в счёт выкупа квартиры. Соотношение этих платежей фиксируется в документах и остаётся неизменным на протяжении всего срока рассрочки. Право собственности переходит только после оплаты всей суммы.

Плюсы аренды с последующим выкупом

Нестандартный способ приобретения жилья удобен для арендатора-покупателя, так как позволяет проживать в квартире до её фактического приобретения. К тому же в зачастую не требуется первоначальный взнос, а также подтверждение доходов будущего владельца квадратных метров.

«Аренда с правом выкупа — это по сути договор рассрочки, только с меньшими платежами и на более длительный период. В отличие от договора купли-продажи с условием выплаты всей суммы, в рассрочку продавец будет ждать выплаты на протяжении нескольких лет», — резюмирует риелтор-юрист агентства недвижимости «Мечта в квадрате» Маргарита Васюнина.

Фактически этим финансовым инструментом может воспользоваться любой желающий. Для непосредственного заключения договора требуется только паспорт и страховое пенсионное свидетельство.

Аренда с выкупом привлекательна тем, что, в отличие от ипотеки, можно выйти из сделки на любой стадии. Арендатору не начисляются штрафные санкции, повышенные проценты и пени. К тому же при разрыве сделки его кредитная история не пострадает.

По словам Станислава Зайцева, данный инструмент выгоден покупателю, так как финансовое бремя не ложится на него разово в большом размере, а равномерно распределяется в течение определённого периода времени, кроме того, нет первоначального взноса. Но и тот, кто продаёт, также не остаётся в накладе. Подобные сделки позволяют продать жильё дороже, так как арендные платежи не идут на 100 % в счёт выкупной цены: соотношение составляет в среднем 60 к 40.

Минусы выкупа съёмного жилья

Несмотря на то, что аренда с выкупом не требует первоначального взноса, покупка квартиры таким способом получится накладнее обычного ипотечного кредита. Потому что выкупная стоимость квартиры рассчитывается исходя из рыночной цены с прибавкой 30 % при покупке в рассрочку на 15 лет.

К тому же, по условиям договора, клиент становится собственником жилья только после полного погашения платежа. Весь период рассрочки — 10–15 лет — будущий собственник имеете только права арендатора. А это значит, что невозможно по своему усмотрению сделать перепланировку, зарегистрировать родственников, воспользоваться налоговым вычетом.

Жильё на правах аренды с условием выкупа подойдёт тем, кто уже снимает квартиру и по каким-то причинам не может получить ипотеку в банке. Такой способ приобретения недвижимости в первую очередь привлечёт людей с невысоким доходом, у которых нет возможности откладывать на первоначальный взнос.

Полина Квасенко
N1.RU

Источник: https://zen.yandex.ru/media/n1_realty/iz-arendatora-v-sobstvenniki-kak-vykupit-semnuiu-kvartiru-5bbad9ad77860f00aa3d666f

Аренда с последующим выкупом квартиры

Квартира под выкуп

Среди различных методов приобретения недвижимого имущества, особое место занимает аренда квартиры с последующим выкупом.

Подобный вариант практикуется сравнительно редко, однако позволяет получить в собственность недвижимость на условиях своеобразной рассрочки.

При этом арендатор вступает в право собственности лишь после окончания срока аренды либо после выплаты оговоренной в договоре суммы денежных средств.

Аренда квартиры с правом выкупа

Аренда с выкупом квартиры представляет собой не что иное, как рассрочку с возможной уплатой дополнительных процентов.

Её основным отличием от обычной аренды, представляется передача права собственности по истечении срока действия договора арендатору.

Основными участниками процесса выплаты представляется собственник жилья, арендатор, желающий выкупить квартиру, а также юрист.

Последний отвечает за грамотное составление подобного рода документа между сторонами, а также за соблюдение условий соглашения. Как правило, выплаты арендатора делятся на 2 основные части — первая представляется стандартной платой за съем квартиры, а вторая идет в счет погашения стоимости недвижимости.

Таким образом, квартиросъемщик одновременно арендует и приобретает жилплощадь. Среди ключевых особенностей подобного способа покупки, представляется отсутствие у сделки жестких рамок. При желании в договоре можно прописать различные условия, что делает его универсальным, позволяет использовать его в различных ситуациях.

Сделка позволяет приобрести квартиру в рассрочку

Снять квартиру с последующим выкупом довольно сложно, так как подобные сделки не пользуются популярностью на территории РФ. Это обусловлено малой осведомленностью, отсутствием подобного рода предложений среди большинства риэлторских агентств.

Нормативное регулирование

Как и многие другие варианты имущественных отношений между гражданами, аренда дома с последующим выкупом регулируется действующим законодательством, а именно статьями 30 и 34 Гражданского Кодекса. Подобные нормы предусматривают закрепление за сторонами соглашения прав и обязанностей, прописанных в договоре, после его подписания.

Выкуп полученного во временное пользование имущества предусматривается другой законодательной нормой — статьей 624 ГКРФ. Это позволяет заключить подобного рода договор уже после того, как арендатор начал проживать в съемной квартире. Сумма, уже уплаченная им ранее, будет зачислена в счет стоимости квартиры.

Важно учесть, что согласно 617 статье Гражданского Кодекса, смерть нанимателя или переход права собственности на арендуемое имущество другому лицу не может выступать в качестве основания для разрыва заключенного соглашения.

Поскольку подобные договоры заключаются на срок более года, они должны быть зарегистрированы официально в соответствии со статьей 609 ГКРФ.

При этом момент, когда регистрация должна быть осуществлена, законодательством не указывается.

Согласно статье 551 ГКРФ, целесообразно регистрировать договор лишь после полной выплаты суммы, при переходе права собственности от бывшего собственника к нанимателю.

Если по каким-либо причинам потребовалось аннулировать заключенный между сторонами договор, сделать это можно лишь в судебном порядке, что следует из 619, 620 статьи ГКРФ.

Сроки и стоимость аренды

Как было сказано ранее, аренда жилья с последующим выкупом может быть заключена на различных условиях, которые зависят от возможностей нанимателя, пожеланий собственника. Из-за этого, переплата и срок действия договора в теории могут быть любыми, однако чаще всего используются типовые схемы соглашений.

Они, как правило, предполагают заключение сделки на следующих условиях (расчеты для квартиры стоимостью 3 млн рублей):

  • срок 1-2 года, без переплат, размер платежа 125-250 тыс./мес;
  • срок 2-5 лет, переплата 10%, плата 55-125 тыс./мес;
  • срок 5-7 лет, перплата 15%, плата 41-55 тыс./мес.

Исходя из подобных расчетов можно отметить, что с увеличением сроков договора увеличивается процентная ставка и уменьшается размер ежемесячного платежа. Как правило, подобные соглашения заключаются максимальным сроком до 10 лет, так как большинство собственников желают реализовать свое имущество как можно быстрее.

Сумма переплаты зависит от срока сделки

Преимущества и недостатки

Подобная форма приобретения недвижимости имеет свои преимущества и недостатки, которые целесообразно учитывать прежде, чем оформлять соглашение. Среди основных достоинств аренды с выкупом, наиболее значимыми представляются:

  • возможность поселиться на жилплощади сразу же после заключения соглашения;
  • отсутствие посреднической финансовой организации, что позволяет избежать дополнительного начисления процентов, а также сбора множества документов для подтверждения платежеспособности;
  • при расторжении соглашения наниматель потеряет лишь ту часть платы, которая была установлена в качестве аренды;
  • для собственника квартиры подобный договор выгоден потому, что позволяет реализовать имущество, которое сложно продать другими методами, а также дает возможность получать стабильный ежемесячный доход.

Выкуп имущества, взятого в аренду, установлен в качестве права нанимателя и не является обязательным. Это означает, что он может отказаться от него и выплачивать лишь арендную плату.

Оформление сделки

Для того, чтобы избежать возможных проблем и ошибок, важно при составлении соглашения использовать образец договора аренды квартиры с последующим выкупом и, при необходимости, прибегнуть к услугам профессионального юриста. Аренда квартиры с правом выкупа осуществляется в несколько основных этапов:

  1. Определение условий, на которых будет заключено соглашение. Особое внимание целесообразно уделить размеру регулярного платежа, первоначального взноса, а также подсчитать стоимость жилья — она, как правило, будет выше среднерыночных показателей.
  2. Поиск подходящего варианта.
  3. Сбор документов, необходимых для подписания соглашения между сторонами.
  4. Заключение договора и исполнение его условий покупателем и продавцом.

После того, как все условия договора будут исполнены и имущество перейдет в собственность нанимателя, соглашение потребуется зарегистрировать в соответствующей инстанции.

Риски

Существует сразу несколько рисков, которые связаны с подобной схемой реализации недвижимости, что сделало её малопопулярным вариантом. Прежде всего, это смерть нанимателя, в результате которой, нанимателем будет считаться наследник, что может создать дополнительные проблемы.

Жилье переходит в новую собственность после выплаты всей суммы

Кроме того, важно помнить и о других возможных рисках:

  • получение собственником денежных средств в банке под залог недвижимости. При неисполнении обязательств имущество перейдет финансовой организации, а наниматель не получит права собственности, даже если условия договора были выполнены;
  • снижение стоимости имущества;
  • смерть арендодателя.

Для того, чтобы сократить вероятность подобных проблем, важно отразить их в соглашении еще на этапе составления договора.

Подготовка документов

При заключении соглашения, потребуется предоставить ряд документов. Прежде всего, это паспорт гражданина РФ, а также следующие бумаги:

  • документация, подтверждающая право собственности;
  • письменное согласие супруга(и) — если имущество является совместным;
  • справка из Росреестра об отсутствии обременений и ограничений, а также документ из УК об отсутствии долгов по квартплате;
  • техпаспорт, который следует обновлять каждые 5 лет.

Стоимость реализуемой недвижимости определяется сторонами в договорном порядке либо с помощью услуг независимой оценки со стороны сертифицированных компаний.

Оценка недвижимости

Одним из важнейших этапов представляется оценка квартиры, так как от её результатов зависит стоимость имущества, приобретаемого в рамках соглашения. В случае аренды с выкупом, необходимо заказать оценку рыночной стоимости объекта. На ценовые показатели квартиры будут влиять следующие параметры:

  • планировка, число комнат и площадь;
  • наличие коммуникаций;
  • инфраструктура и район расположения;
  • состояние ремонта и степень износа.

Проведенная оценка, как правило, действительная на протяжении 6 месяцев, после чего потребуется проводить оценку объекта заново, что обусловлено быстро меняющимся рынком недвижимости.

Договор стоит заключать с привлечением юриста

Образец договора аренды квартиры с выкупом

Для того, чтобы избежать ошибок, крайне важно руководствоваться образцом подобного рода договора. Он обязательно должен включать следующие пункты:

  • реквизиты, наименования нанимателя и собственника;
  • подробное описание объекта, являющегося предметом соглашения;
  • схема внесения платежей, размер и даты;
  • условия расторжения, а также прочие нюансы, по желанию сторон.

Помимо прочего, у сторон имеется возможность оформить страховку, что позволит получить компенсации при условии наступления непредвиденных обстоятельств.

Скачать образец договора

Регистрация соглашения

Для того, чтобы договор имел полную юридическую силу, он должен быть зарегистрирован в Росреестре. Чтобы сделать эту процедуру более комфортной, граждане могут обратиться за услугами в ближайший МФЦ. Стоимость регистрации составит 2 тысячи рублей для физлиц и 22 для юрлиц.

Регистрация будет успешной, если специалистам МФЦ будет предоставлен полный пакет документов:

  • заполненная заявка о регистрации;
  • соглашение аренды в 2-х экземплярах;
  • паспорта сторон;
  • тех.документация на квартиру;
  • согласие супруга(и) при наличии;
  • квитанция об оплате пошлины;
  • документация, подтверждающая право собственности.

При предоставлении полного пакета документов заявление гражданина будет рассмотрено и по нему будет вынесено решение о регистрации, при условии отсутствия ошибок в соглашении.

Заключение

Аренду квартир и домов с выкупом нельзя назвать популярным вариантом, что обусловлено потенциальными рисками, однако при условии грамотного составления договора и добросовестного исполнения сторонами обязанностей, она представляется выгодной. Для того чтобы избежать проблем, важно руководствоваться при составлении договора действующим законодательством и установленным образцом.

Источник: https://fintolk.ru/o-raznom/arenda-s-posleduyushhim-vykupom-kvartiry.html

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.