Кто сдает квартиру

Типы квартиросъёмщиков. Кому не стоит сдавать квартиру, а кому стоит. Личный опыт

Кто сдает квартиру

Здравствуйте, дорогие читатели. Первый раз я начал сдавать свою квартиру в центре Красногорска 3 года назад. Я был абсолютным профаном в этом деле. Я думал тогда так: ведь я и сам много снимал квартиры, и искал для себя без залога и без комиссии. Не понимал всех этих хитрых схем со 100% комиссией, 100% залогом и оплатой.

Для меня, как для арендатора, это всё было очень не удобно и раздражало. И когда я стал арендодателем я решил, что я буду открыт к квартиросъёмщикам, буду выступать на их стороне и не буду использовать все эти приёмы.

Ведь когда я искал квартиры, мне хотелось видеть именно такого собственника (забегая вперёд, скажу, что буквально недавно я поплатился за такую свою позицию, но об это позже).

Я выставил объявление: сдам, от собственника, без комиссии, без залога, оплата за 1 месяц вперёд, сдам на длительный срок. Не было у меня никаких, как мне казалось, расистских приписок, типа “только славяне” и тд.

У меня есть друзья армяне, грузины, азербайджанцы, дагестанцы, дружу с ребятами из Зимбабве и Нигерии. Знаком хорошо с несколькими чеченцами и абхазами. В общем это я всё к тому, что я не понимал смысла писать, что сдаю только славянам. Тогда я думал так “главное чтобы люди были приличные”.

И плюс в принципе все кого я знал, были приличные или более менее приличные люди.

Самые первые звонки пошли от риэлторов, которые предлагали свою помощь в сдаче моей квартиры. Потом стали звонить ребята со слабым русским. Я приглашал всех на просмотр.

В принципе, в первый же день на просмотр договорились с 5 разными людьми (при чём всех кто был после первых, я сразу предупреждал, что вот смотрят люди и если всё нормально, то я вам перезвоню и скажу, что квартиру сдали).

Я вообще думал, что сдам первым или вторым или в крайнем случае третьим, потому что думал, что может быть моя квартирка не понравится первым, ну уж кому-то из первых точно понравится. То есть я не думал, что люди могут не понравиться мне.

И вот приходят смотреть первые люди. Два парня из Таджикистана, лет по 25-27. И я решил у них спросить, вдвоём ли они будут жить. На что получил ответ: что у каждого есть жена, у одного 1 ребёнок, а у второго 2. То есть 4 взрослых и 3 ребёнка.

А у меня, чтобы вы понимали, 1-комнатная квартира.

Я им отказал. Все остальные запланированные на этот день, даже с именами Наталья и Сергей, оказывались также из Таджикистана, Узбекистана, парочка была из Азербайджана.

И у всех претендентов планируемый состав для проживания был больше 4 человек…

Я отредактировал объявление. Указал конкретно “сдаём 1-2 людям, в приоритете семейной паре, граждане”. Звонков стало поменьше.

Через день я снова записал несколько человек на просмотр. Первыми пришла русская девушка Татьяна и её молодой человек лет 45 по имени Азиз.

Азиз сразу достал деньги и мы было уже собирались заключить договор.

Но Татьяна сказала, что жить тут будут не они, а работники Азиза, и иногда может сам Азиз будет ночевать, а они сами живут вообще в Нарофоминске. С ними мы тоже не стали заключать договор.

Потом был слишком уверенный в себе мужчина, который приехал на камри, сказал, что ему тут удобно жить, жить будет с женой. Созвонился с женой по видеосвязи, она поговорила с нами, посмотрела по видео квартиру (это ещё всё за 2 года до коронавируса если что). В общем стали заключать договор.

Я в договоре чётко прописал пункт “в квартире имеют право проживать 2 человека” и нужно было вписать данных тех, кто будет проживать. Мужчина что-то занервничал. Но вписал свои данные и данные своей жены вроде как. Отдал деньги, получил ключи и мы разошлись.

Проходит минут 40, он звонит и говорит что жена закатила ему истерику и уже не хочет жить в нашей квартире, в общем давайте вот ваши ключи, давайте мне деньги обратно. Так и сделали.

Потом были 2 русских парня (а до них были 2 брата чеченца, но адекватные, увидели, что в квартире 1 спальное место и не стали снимать). Вот а 2 русских парня, из Воронежа или Костромы или Вологды, я уже не помню. Сказали что занимаются ремонтами в Красногорске и Нахабино, у них открыто ИП (я его проверил по базе, работающее ИП), жёны там в их городах.

Парни планируют пару месяцев подзаработать, потом у них приезжают жёны, и одна пара остаётся в этой квартире, а вторая снимает рядом другую. Ну вроде всё нормально, договорились. Они заплатили за месяц.

Проходит 2 недели, звонит один из парней и говорит, что у них дела не идут, и вообще там в их городе какие-то дела, в общем они уезжают, приехал, отдал ключи, деньги никакие назад не просил.

Приезжали смотреть квартиру семья из Украины, смотрела также семья из Молдавии (но их составы также были больше 4х, а я принципиально уже решил, что максимум 2 человека). Звонил парень который собирался жить с мамой, женой и 2 годовалой дочкой.

Звонила какая-то женщина из ТРЦ ВЕГАС, искала квартиру для их командировочных, потом оказалось, что никаких не командировочных, а для персонала из средней Азии. Звонили какие-то азербайджанцы от Азиза из истории выше, типа им Азиз сказал, что договорился и они могут снять у меня квартиру.

Звонили люди из регионов, которые хотели отправить мне предоплату, а сами приехать через 2 недели…

Очередная корректировка в объявлении “Сдаём на длительный срок. Строго граждане РФ. Максимум 2 человека! В приоритете семейная пара”.

Сдали девушке по имени Нагима (она казашка, но из Оренбурга). Нагима со своим молодым человеком. Она работала менеджером в фикс прайс где-то на Сходненской, а он дальнобойщик, уходил в рейсы неделя через неделю. Прекрасные люди. Платили во время, вежливые, никаких с ними проблем. Повезло.

Проходит год. И Нагима говорит, что они с молодым человеком расстались, она сама платить не сможет и поэтому съезжает и будет с подружкой снимать комнату где-то на Сходненской, уже всё нашли и оплатили. Предупредила за месяц, съехала за 5 дней до окончания срока. Хорошая, добрая, улыбчивая девушка, надеюсь у неё всё хорошо.

Опять началась история с поиском квартиросъёмщиков. Но уже с опытом. С категориями описанными выше, даже не назначали просмотры.

Позвонила девушка, сказала, что будет жить с сыном, ему 16 лет, он тут заканчивает школу недалеко, и поэтому им тут очень удобно. Приехала на bmw x1 с белорусскими номерами. Прилично одетая, с неплохим парфюмом, с последним айфоном. Гражданка Беларуси, сын гражданин России. Но как-то не придав этому значения, заключили договор.

Проблемы начались сразу же, она сказала, что подвезёт деньги к нам домой, мы тогда жили на Октябрьском поле, часов в 10 вечера, там же заберёт договор и ключи. Ну хорошо. Приехала в 10:30, всю сумму дала разными бумажками по 5000, 1000, 500, 100 и ей не хватило 100 рублей. Ну что такое 100 рублей, подумал я и зря.

Каждый месяц она переводила или давала то на 50 рублей, то на 100 рублей меньше. У неё постоянно что-то случалось в квартире, то вышибает пробки, то что-то с сантехникой. А я в квартиру обычно не заходил. Но тут один раз решил зайти…

Это был ужас, вся квартира захламлена, нет свободного места вообще, в углу оборудовано какое-то спальное место из коврика для йоги и одеяла…

Но если вы думаете, что на этом всё, нет. Через 5 месяцев она сказала, что съезжает. Ну съезжаете и съезжает, я даже был рад, потому что с ней реально были постоянно какие-то проблемы. Но оказалось что чтобы съехать ей нужно ещё 2 недели, платить за которые ей нечем.

Я ей обозначил, что вот давайте не 2 недели, ну максимум вот ещё эта неделя до выходных. После чего она перестала брать с меня трубу.

Зато мне стал звонить какой-то резкий парень, представившись молодым человеком этой девушки, по разговору я понял, что он там тоже живёт и что он неадекватный. То есть он мог наорать на меня матом, бросить трубку и потом писать в ватсап, что сильно извиняется.

За несколько таких разговоров, он сказал, что он “за базар отвечает, что он мужик и даёт мне слово, что к пятнице они съедут”. Оказалось слово он держать не умеет.

В общем и так уже затянул эту статью, если дочитали до сюда, то вы большие молодцы. Вкратце напишу чем история закончилась: самостоятельно эти паразиты покидать помещение отказывались, пришлось с друзьями и газовым балончиком выселять их. Квартиру они ушатали конкретно. Сломали шкафы, была блювотина на ковролине и на шторах, сигаретные окурки в батареях, в общем жесть…

Теперь я очень тщательно подхожу к вопросу поиска квартиросъёмщиков. Теперь и у меня есть залог, сдаю только гражданам РФ, тщательно проверяю по разным базам… Такие дела.

Источник: https://zen.yandex.ru/media/progressiveoutlook/tipy-kvartirosemscikov-komu-ne-stoit-sdavat-kvartiru-a-komu-stoit-lichnyi-opyt-5ef9ae20d247603cea2e1598

Как сдать квартиру без посредников?

Кто сдает квартиру

Для большинства россиян сдача квартиры в аренду – вынужденная мера. Из-за финансовых трудностей иной раз даже приходится съезжаться с родственниками, чтобы освободить площадь.

Такие собственники обычно арендодатели неопытные. Конечно, среди них есть и профессионалы, однако эта статья не для них.

Наша аудитория – новички, которым будет полезно узнать, как самостоятельно сдать квартиру на длительный срок.

Итак, с чего начать? Процедура сдачи квартиры в аренду состоит из нескольких шагов: подготовительных работ, написания объявления и его публикации, показов квартиры, заключения договора и передачи ключей. Остановимся на каждом подробнее.

Шаг 1. Готовим квартиру

Для начала нужно подготовить квартиру к аренде. Первое, что нужно сделать – вывезти все личные вещи. Второе – сделать косметический ремонт, ведь «свежая» квартира сдастся быстрее и дороже. Третье – нужно позаботиться о меблировке: избавиться от захламляющей квартиру мебели и завезти недостающую.

Быстрее сдается квартира визуально полупустая. В идеале на кухне должен быть гарнитур, стол и несколько стульев. В гостиной – диван, кресло, журнальный стол, комод, обеденный столик, стулья. В спальне – удобная двухспальняя кровать, платяной шкаф, тумбочки.

Если квартира трехкомнатная, во второй спальне тоже должна быть кровать одно- или полутораспальная и письменный стол со стулом, небольшой шкаф или полочка для бумаг, книг. Многие арендаторы требовательны к санузлам, все должно сверкать чистотой и быть исправным.

Четвертым пунктом идет бытовая техника. Плита и холодильник должны быть в квартире обязательно.

А вот наличие микроволновой печи, электрочайника и другой бытовой техники скорее необязательное условие: арендатор решает этот вопрос по своему усмотрению.

Кондиционер – дополнительное преимущество, если, конечно это не элитное жилье. С учетом того, что жара у нас длится недолго, многие не обращают внимания на его отсутствие.

Почти все арендаторы хотят, чтобы в квартире был интернет. Но на практике провайдер, с которым есть договор, может не устроить жильцов. И они могут захотеть сами подключиться к более качественной беспроводной связи. Так что если в квартире интернета нет, спешить с выбором провайдера не стоит.

Пятый  пункт – подготовка документов. Заранее позаботьтесь об оплате всех счетов и коммунальных платежей. Отсутствие задолженности – требование любого арендатора, который поселится в квартире.

Также нужно подготовить документы о собственности на квартиру – наверняка перед заключением договора будущий квартирант захочет удостовериться, что жилье сдает собственник или его доверенное лицо.

В последнем случае на руках должна быть доверенность на право заключения договора третьим лицом.

Совсем не лишним будет застраховать квартиру. Ведь в случае непредвиденных обстоятельств может пострадать не только квартира с имуществом собственника, но и жилье с имуществом соседей. Например, страховка конструкций квартиры на 3 млн рублей и гражданской ответственности на 300 тыс. рублей в компании «Ресо Гарантия» обойдется в 7,1 тыс. рублей.

Шаг 2. Пишем объявление 

Второй важный этап – написание объявления и размещение его на специализированном ресурсе. В настоящее время львиная доля объявлений о сдаче квартир размещается на электронных носителях, а не на бумаге. Это и проще, и удобнее.

Но прежде чем разместить объявление, его нужно грамотно составить. И здесь есть свои тонкости. В начале текста следует назвать целевую аудиторию, на которую оно рассчитано. Например, квартира для молодой семьи с ребенком или квартира для холостяка, небольшая квартира для двух студенток.

Эта информация поможет избежать «лишних» звонков. Текст объявления лучше написать в деловом стиле, так он будет понятнее. Описывать квартиру нужно четко, выделяя преимущества.

Если поблизости есть метро, так и напишите – «квартира рядом с таким-то метро», а если парковая зона – «квартира рядом с парком».

В тексте укажите общую площадь квартиры и жилую площадь каждой комнаты, а также площадь кухни, санузла, коридора. Эта информация позволит потенциальным арендаторам представить квартиру и сориентироваться отвечает ли она их требованиям.

Если в квартире установлены новые стеклопакеты, нужно обратить внимание и на них, равно как и упомянуть о наличии кондиционера. Нужно коротко рассказать о меблировке и бытовых приборах. Также необходимо прописать ваши требования. Например, что в квартире не могут проживать животные, запрещено курить.

Важно указать на какой срок сдается квартира и будет ли возможность продлить договор.

Текстовая часть должна содержать не более 20 предложений. Указав цену в начале объявления, желательно в конце текста сообщить, согласны ли вы на торг или ставка окончательная.

Вместе с объявлением нужно загрузить фотографии квартиры. Желательно сделать их в ракурсе, чтобы сохранился реальный масштаб. Уловки типа «сфотографирую так, чтобы комната казалась больше», вряд ли пройдет, так как при просмотре все станет на свои места.

Окончательное решение принимается не благодаря художественному мастерству фотографа, а после реального просмотра.

Желательно фото делать в солнечный день: тогда помещение само по себе выглядит просторнее, а интерьер – лучше. Загружать огромное количество фотографий вряд ли стоит.

Главное показать все комнаты, если их несколько, кухню, санузел, коридор, а также виды из окон. Оптимальное количество фотографий – около 10.

Этого вполне достаточно, чтобы составить общее представление о квартире.

Шаг 3. Устраиваем показы

После публикации объявления начинают поступать звонки. Чтобы не тратить свое и чужое время, нужно сразу в беседе задать все интересующие вопросы и сделать вывод о том, насколько вам подходит кандидат. При положительном решении назначайте время просмотров.

Главное на показах – порядок и чистота в квартире. Впрочем, запах свежесваренного кофе никогда не помешает.

Отправляясь на показ, захватите с собой правоустанавливающие документы на жилье и паспорт. Во-первых, эти документы захотят увидеть наниматели перед тем, как примут решение. А во-вторых,  может случиться так, что договор они решат заключить сразу. Размер задатка обсуждается, а его получение подтверждается распиской. 

Впрочем, чтобы безопасно сдать квартиру без посредников спешить не стоит. Нужно проверить паспортные данные потенциального арендатора, а также попросить у него справку с места занятости. Справка потребуется для того, чтобы убедиться в его платежеспособности.

Плюс к этому в интернете есть сервисы, с помощью которых по номеру паспорта и номеру мобильного телефона можно проверить «надежность» нанимателей, а также удостовериться в том, что они не состоят в «черных списках», как неплательщики. Также в социальных сетях есть свои списки, с содержанием которых неплохо было бы познакомиться.

Поэтому даже если наниматель понравился, лучше взять у него задаток, а подписание договора назначить на следующий день или дату, которая всех устроит.

Шаг 4. Заключаем договор 

Последний этап – подписание договора. Ее форму можно найти в интернете, дополнив своими пунктами. Для заключения договора понадобятся два, а лучше три комплекта бланков (на случай, если какой-то лист будет испорчен), паспорта обеих сторон, а также лиц, которые будут проживать с арендатором в квартире. Хозяин еще должен иметь с собой документ о собственности на квартиру.

При заполнении бланка договора в него вносятся паспортные данные, сведения о квартире, указывается срок, на который заключается договор. Что же касается срока, то договор до 11 месяцев не подлежит регистрации в Росреестре. При бОльшем сроке это обязательная процедура для договора, имеющего юридическую силу. Максимальный срок действия договора – пять лет.

По сложившейся практике, первый долгосрочный договор заключается на 11 месяцев, если не оговорен более короткий срок. далее заключается новый договор.

Важный пункт, на который нужно обратить внимание, – оплата. В нем фиксируется не только действующая на данный момент ставка найма, но и срок внесения очередного платежа, возможность пересмотра платежей, а также дополнительные платежи. Чаще всего – это коммунальные расходы.

И здесь обязательно нужно указать, за что платит наниматель, фиксированная ли это сумма или расчет ведется на основании показаний счетчиков. В отношении интернета следует прописать, может ли наниматель перейти на другого провайдера и установить другое оборудование.

По существующей практике, расходы по интернет-трафику полностью оплачивает арендатор, но не лишним будет упомянуть это в тексте договора.

Раньше «яблоком раздора» между хозяевами и арендаторами был стационарный телефон. Интернет «пестрил» случаями, когда квартиранты съезжали, оставляя после себя огромные счета за междугородние или международные переговоры. Сейчас в век мобильных телефонов, городской телефон не является востребованной опцией. Так что во избежание неприятных разборок телефон можно его и отключить.

Еще один «финансовый пункт» касается депозита. Точнее, его размера и порядка возврата. Как правило, этот платеж не является денежной суммой, внесенной за последний месяц проживания, как считают многие наниматели.

Депозит – это  залоговая денежная масса, с которой будут вычтены все платежи по нанесенному ущербу квартире или имуществу. Если претензий нет, то вся сумма возвращается после подписания акта приема-передачи (на этом мы остановимся чуть позже).

Если, скажем, наниматели сломали стиральную машину, холодильник или что-то еще и не отремонтировали сами, деньги за ремонт или на покупку новой бытовой техники будут вычтены из залога. Также это относится к сломанной мебели или другим предметам интерьера, сантехнике.

Хозяин может вычесть стоимость ремонта, если  есть незначительные повреждения: сколы в плитке, оборваны обои и пр.  

В договоре зафиксируйте как часто вы будете приезжать в съемное жилье и можете ли вы это делать без присутствия жильцов.

Важный пункт – условия пользования квартирой. В нем прописывается, что квартира сдается только для проживания, разрешается ли проживание других лиц и на какой срок, а также то, что несоблюдение условий ведет к расторжению договора и, скажем, невозврату депозита.

Ответственность сторон можно прописать и в отдельном пункте – «досрочное расторжение договора». В нем будут перечислены условия, при наступления которых договор может быть расторгнут сторонами и с какими финансовыми потерями.

В договоре указывается и дата освобождения квартиры, в случае если он не будет продлен на нужный срок. Не лишним окажется пункт, касающийся уборки или ее стоимости, если жильцы не удосужатся это сделать.

Это как раз простимулирует арендаторов освободить квартиру в надлежащем виде.

Юристы рекомендуют вносить в договор пункт, регламентирующий порядок решения спорных вопросов.

То есть, необходимо написать, что если сторонам не удастся «разрулить» конфликт, так сказать, по обоюдному согласию, то его решением займется суд.

В принципе, это естественное решение любых споров, но тем не менее, лучше об этом проинформировать заранее. Вдруг обращение к этому пункту поможет решить вопрос без участия карающих органов?

Шаг 5. Акт приема-передачи жилья 

К договору прилагается акт приема-передачи жилья. В нем описывается состояние квартиры и указываются дефекты, если таковые есть. Например, царапины на паркете или пятно на обоях. Дается опись всей мебели с указанием состояния каждого предмета интерьера. Желательно всю мебель сфотографировать, чтобы впоследствии была возможность для сравнения.

Конечно, такие нюансы больше важны для владельцев квартир с качественным ремонтом и соответствующей меблировкой. «Бабушкины» квартиры, как может показаться, вряд ли есть смысл детально описывать. Хотя и при сдаче старой квартиры лучше подстраховаться, чем потом о чем-то жалеть.

То бишь, комод-то был прабабушкин, а на нем арендаторы кастрюли с супом ставили, испортили всю поверхность!

Еще один перечень в акте – вся бытовая техника, которую хозяин квартиры оставит жильцам с указанием ее рабочего состояния.

После всех описаний в акте следует отметить, что в случае утраты первоначального вида квартиры, мебели и поломки бытовой техники, наниматели компенсируют потери или ремонтируют все сами. То есть, квартира на момент освобождения должна быть в том же состоянии, что и до заселения.

  В акт записываются показания всех счетчиков учета (электричества, воды, газа) и в будущем наниматель будет производить платежи исходя из них.

Договор заключается в двух экземплярах и подтверждается подписями сторон: один остается в наймодателя, а второй у нанимателя.

Шаг 6. Расчет

Завершающий этап – расчет. Арендатор отдает собственнику причитающиеся деньги – сумму оговоренного депозита и ставку месячной аренды. Собственник пишет в двух экземплярах расписку о получении денег (для двух сторон). После этого хозяин квартиры передает арендатору ключи, и они договариваются о дате следующей встречи.

Источник: https://www.cian.ru/stati-kak-sdat-kvartiru-bez-posrednikov-288643/

Личный опыт: я сдаю 5 квартир в аренду и живу на эти доходы

Кто сдает квартиру

У меня в собственности — пять квартир под сдачу. Я получил их по договорам пожизненного содержания с иждивением: на протяжении нескольких лет ухаживал за пожилыми людьми, покупал им продукты и лекарства, а после их смерти квартиры доставались мне. Вложения в каждую из квартир (только уход за пожилым человеком в течение 5–7 лет) составляли до 500–700 тысяч ₽. 

Мои квартиры — однокомнатные, метражом от 30 до 36 квадратных метров. Они находятся в старых домах возле метро в хорошем районе (не центр). Рыночная цена каждой из них на момент наступления полноправного владения — от 3 миллионов ₽ (сейчас они стоят 4–4,5 миллиона ₽). Получается, каждая квартира доставалась мне примерно за 1/8 стоимости (в нынешних ценах).

Около восьми лет назад я перестал работать по найму и переключился на сдачу квартир, так что сейчас это моя полноценная работа и единственный доход. Звучит неплохо, но на самом деле быть профессиональным рантье — далеко не всегда выгодно.

Первоначальные расходы

Перед тем как начать сдавать каждую из квартир, я делаю в них косметический ремонт: меняю обои и сантехнику. Мебель обновляю по минимуму (кровать, комод), докупаю самую необходимую технику — чаще всего стиральную машину, иногда холодильник. На это уходит минимум 100 тысяч ₽.

Не сразу при сдаче, но на каком-то шаге в каждой квартире менялись окна. Это стоило по 30–40 тысяч ₽. Ещё не везде обновлён пол. Все квартиры доставались со старым скрипучим паркетом, кое-где переложен ламинат или линолеум (каждое такое дело — порядка 50–70 тысяч ₽).

Для сантехнических работ или циклёвки пола могу привлечь работника за 3 тысячи ₽ в день. Но деньги на это не всегда есть, так что почти всё стараюсь делать сам. Из-за этого ремонт иногда затягивается по времени. Последняя квартира, к примеру, стояла мёртвым грузом почти три года.

Как устроена аренда

Все квартиры сдаются на длительный срок. Жильцов ищу с помощью постоянного риелтора. Его разовую комиссию (50% от стоимости аренды в месяц) оплачивают сами арендаторы. И ещё 50% от стоимости аренды я беру в качестве залога, который возвращается при выезде человека, если он ничего глобально не испортит или не сломает.

Аренда моих квартир сейчас стоит 18 тысяч ₽ в месяц плюс коммунальные услуги. В период коронакризиса из одной квартиры человек съехал, и сдать её пока не удалось. При этом в последнюю квартиру (которая долго стояла и недавно наконец стала готова к сдаче) как раз в мае нашёлся арендатор.

Регулярные траты

Поскольку вся моя недвижимость в старом фонде и без капитального ремонта, каждый месяц где-то что-то происходит. К примеру, в этом году в двух квартирах ломалась газовая колонка. Ремонт с заменой комплектующих — 10 тысяч ₽, эту сумму пришлось отдать дважды.

Когда люди съезжают, то оставляют что-нибудь поломанным или испорченным. Чаще всего — ламели на кроватях (это каркасные рейки под матрацем), краны на смесителях, двери на шкафах. И постоянно пачкают обои. Всё это нужно восстанавливать.

Траты на возвращение квартире нормального вида после жильцов подсчитать сложно, потому что они всегда разные.

На всякие мелочи уходит около 5–7 тысяч ₽: вызвать сантехника, чтобы он поправил смеситель, и плотника, чтобы отремонтировал пару ламелей (хотя это можно сделать самостоятельно).

Убрать квартиру тоже можно самому, но если заказывать уборщицу — 2500 ₽. Если человек долго жил и надо менять обои, то материалы и работа обойдутся в 20–25 тысяч ₽.

Да, залатывать дыры экономически неэффективно. Лучше отремонтировать всё хорошо, чтобы долго не ломалось. Но это уже другие первоначальные затраты, могут потребоваться заёмные средства — а залезать в кредиты мне совсем не хочется.

Доходы

Пять квартир приносят мне 90 тысяч ₽ в месяц — это в лучшем случае, когда они все сданы, но иногда бывают простои.

Из этого дохода вычитаем коммуналку за жильё, где я сейчас живу сам (около 7 тысяч ₽ со светом и интернетом), и постоянные расходы на машину (около 5 тысяч ₽ в месяц). Ещё 8 тысяч ₽ я трачу на пожилого человека, за которым сейчас ухаживаю. Итого на жизнь мне остаётся 70 тысяч ₽. Это средняя зарплата в Санкт-Петербурге, по данным Петростата.   

Но квартиры требуют постоянных трат. Их содержание сжирает, по сути, весь доход. Остаётся только на питание и небольшие покупки: одежда, по необходимости — новый телефон, и так далее. Откладывать ничего не удаётся. Все лишние деньги уходят на ремонт жилья для сдачи в аренду.

Поскольку я сам занимаюсь сдачей квартир, то не могу надолго уехать, например, из города. Регулярно требуется моё личное участие. Только недавно получилось съездить в отпуск первый раз за 15 лет.

Проблемные арендаторы

Прошлым летом из одной квартиры съехала девушка, которая оставила после себя клопов! Пришлось выбрасывать ВСЮ мебель, вызывать санэпидстанцию на обработку, а затем снимать линолеум и делать косметический ремонт в комнате.

Общие незапланированные затраты за три месяца — 130 тысяч ₽. Залог девушки, который удержали при выезде, — 4 тысячи ₽.

Это квартира, которая была впервые сдана за год до этого, принесла за 13 месяцев в общей сложности 221 тысячу ₽ (сдавалась по 17 тысяч ₽), после чего сожрала больше половины этого дохода. Невероятно обидно.

Я стараюсь не сдавать квартиры людям с животными, чтобы по итогу ремонт не был испорчен ещё сильнее. Одну из квартир однажды арендовала молодёжь, и соседи постоянно жаловались на шум, так что студентов я с тех пор тоже избегаю. 

Вообще, приятнее всего сдавать квартиру семье с уже подросшим ребёнком. Такие люди более склонны поддерживать чистоту, при этом не устраивают пьяных дебошей.

Выводы

Я не советовал бы покупать квартиру за свои или, ещё хуже, за кредитные деньги, чтобы сдавать её в аренду. Это постоянная головная боль и куча проблем.

Средняя окупаемость небольших квартир в Петербурге, по данным портала «Мир квартир», около 14 лет.

Но при арендной ставке в 18 тысяч ₽ (а сейчас кризис, и дороже стоят только квартиры с хорошим ремонтом) и затратами на ремонт и доделки, 14 лет превращаются примерно в 20.

Сдавать может быть выгодно только жильё, которое досталось по наследству или по иной схеме без полных затрат. Или это должны быть классные апартаменты в дорогом районе, где можно было бы сдавать посуточно.

В моём случае при первоначальных затратах (содержание бывшего владельца квартиры + косметический ремонт) окупаемость составляет 3–4 года. Но после этого затраты тоже продолжаются. В общем, это такой вариант, который позволит уйти с наёмной работы и просто жить без излишеств.  

Советы тем, кто собирается сдавать квартиру в аренду

1. Периодически обязательно осматривайте квартиру на предмет поломок. Во всех договорах аренды прописано, что собственник вполне может делать это раз в месяц — например, при приёме очередной оплаты.

2. Найдите хорошего риелтора и сотрудничайте только с ним. Пусть он, как ваш стоматолог, всё про вас знает: и особенности квартир, и ваши пожелания к жильцам. Риелторы всегда работают качественнее с постоянными клиентами.

3. Если жильцы хотят интернет, то пусть вызывают провайдера и заключают договор на себя: мало ли какие дела они там собираются вести. Это неочевидные, но необходимые меры предосторожности в наше время.

4. Совет из личного опыта. Будет лучше, если при любых проблемах с квартирой (газовая колонка, сантехника и пр.) арендаторы будут не сами вызывать мастеров, а ставить в известность хозяина. Это позволяет контролировать процесс ремонта, чтобы горе-мастера ничего не наворотили и не взяли втридорога.

5. Не включайте коммуналку в общую оплату аренды. Это особенно актуально, если есть счётчики. Недавно был случай, когда резко у жильца вырос счёт за электричество. Думали, майнит, так много уходило киловатт. Оказалось — электронная музыкальная установка. Сколько потратил — столько и оплатил. Было бы неприятно, если бы плата была фиксированной.

Анна Левочкина

Источник: https://www.Sravni.ru/text/2020/6/25/lichnyj-opyt-ja-sdaju-5-kvartir-v-arendu-i-zhivu-na-ehti-dokhody/

Как правильно сдавать квартиру

Кто сдает квартиру

Еще до недавнего времени можно было спокойно неофициально сдавать жилую недвижимость и не платить налоги. Сейчас же многие арендодатели вынуждены выйти из тени, так как государство серьезно взялось за тех, кто решил стать рантье.

Сдавать квартиру или комнату не так просто, как кажется на первый взгляд. И речь идет не только о поисках добропорядочных жильцов, но и о законодательной базе.

Налог на прибыль: ответственность перед государством

Первым делом стоит определиться, как вы планируете уплачивать налоги: как физлицо или как ИП. Следует помнить о том, что тот, кто является нанимателем по договору социального найма, сдает жилье только как физлицо и платит 13% от полученного дохода.

Он также обязан получить разрешение от Департамента городского имущества. Затем арендодатель в свободной форме заключает договор найма с будущими жильцами (поднайма, если квартира находится в соцнайме).

В конце года сдает в налоговую декларацию по форме 3-НДФЛ и платит подоходный налог.

Остальные могут зарегистрировать ИП, купить патент на сдачу жилого помещения, заключить договор с квартиросъёмщиком. Другие налоги предприниматель не платит. Стоимость патента рассчитывается исходя из площади, расположения недвижимости.

К примеру, по предварительным расчётам за годовой патент для квартиры ОП до 50 кв.м. в районе Алексеевский (СВАО) нужно будет примерно заплатить 18 000 рублей, в районе Внуковское (ТиНАО) – 12 600 рублей. Данный вариант наиболее выгоден тем, кто сдает несколько квартир.

Можно обойтись одним ИП. Здесь нужно будет платить 6 % от дохода, плюс фиксированный взнос в Пенсионный Фонд России – 29 354 рублей.

Оформление договора аренды

Если недвижимость сдается на год и более, необходимо регистрировать договор в Росреестре. Именно поэтому некоторые собственники заключают его на 11 месяцев.

После подписания договора хозяин обязан зарегистрировать арендаторов по месту пребывания. Именно это и останавливает многих владельцев, так как они боятся, что жильцы могут отобрать недвижимость.

Но не стоит путать временную регистрацию с пропиской.

Строгих требований к оформлению договора нет, то там обязательно должно быть указано:

  • предмет договора. Что именно вы сдаете: дом, квартиру, комнату, койко-место. Следует прописать полный адрес, площадь помещения, этаж и т.д.;
  • стоимость. Как производится оплата, есть ли залог, имеет ли право собственник повышать ценник и на каких условиях, будет ли возвращен задаток, есть ли штрафы;
  • паспортные данные;
  • дата и место заключения, срок действия договора.

Если не прописать сроки действия договора, он автоматически считается действительным пять лет. Чтобы обезопасить себя и свое имущество, обязательно нужно уточнять, каким образом можно расторгнуть договор (несвоевременные платежи, отсутствие оплаты, проживание посторонних лиц и т.д.).

Желательно составить акт приема-передачи, в котором следует указать, что находится в квартире на момент заезда, есть ли дефекты, повреждения.

Только в таком случае можно будет доказать, что, например, дверь была целая, стиральная машинка исправна, а на кухне стоял холодильник. Недобросовестные квартиранты при переезде могут забрать даже то, что им не принадлежит.

И только с помощью заблаговременно составленного акта можно будет доказать, что на момент заезда это имущество находилось в квартире.

Денежный вопрос

Арендатор может оплачивать жилье как наличными, так и на расчетный счет в банке. В первом случае арендодатель обязан выдавать расписку, в которой указывается сумма, дата, назначение платежа.

Ответственность при нарушении закона

Передать информацию о том, что владельцы занимаются незаконной сдачей недвижимости, могут соседи, обиженные квартиранты, органы правопорядка. Если у ФНС будет достаточно доказательств, подтверждающих нарушение закона, дело передается в суд.

Безусловно, без договора будет сложно доказать, что жилье сдавалось на самом деле. Поэтому в качестве свидетелей могут быть привлечены соседи. И если арендодатель будет утверждать, что в квартире живут родственники, у него могут потребовать подтвердить родство.

В случае если удастся доказать факт неуплаты налогов, нарушителя ждет:

  • штраф от 20 до 40 % от суммы недоимки;
  • штраф 5 % за неподачу декларации за каждый месяц просрочки;
  • пеню за просрочку платежа.

«При размере неуплаты более 900 тысяч собственник может быть лишен свободы сроком до года, более 4 миллионов – сроком до трех лет. Также могут потребовать оплатить налог, штраф до 300 тысяч рублей.

Если сдавалось более двух квартир, могут обвинить в незаконной предпринимательской деятельности.

А это лишении свободы сроком до двух лет или штраф до 300 тысяч!» – рассказывает Алексей Шмонов, генеральный директор и сооснователь интернет-портала о недвижимости Move.ru.

Источник: https://move.ru/articles/kak_pravilno_sdavat_kvartiru/

Афиша Город: Как правильно сдать квартиру – Архив

Кто сдает квартиру

Совет Федерации принял закон, ужесточающий ответственность для тех, кто сдает жилье с нарушениями, — прежде всего, людям без регистрации. В частности, собственникам будет грозить штраф до 5000 р. «Город» узнал у юриста, как сдать квартиру по всем правилам — и при этом сэкономить на налогах.

Жанна Колесникова ведущий юрист отдела недвижимости и инвестиций адвокатского бюро «Плешаков, Ушкалов и партнеры»

«Подписывать договор аренды может только собственник. Часто бывают ситуации, когда квартира принадлежит девушке, которая живет заграницей, а квартиру сдает ее мать. Это незаконно. Договор должен подписыватьлибо тот, кто владеет квартирой на праве собственности, либо тот, у кого есть доверенностьот собственника на сдачу квартиры в аренду. 

Что нужно посмотреть при заключении договора: в первую очередь свидетельство о праве собственности. В идеалеможно еще запросить свежую выписку из ЕГРП (государственного реестра, в которомрегистрируются права на недвижимость).

Однако могут быть ситуации, когда правособственности на квартиру не зарегистрировано в ЕГРП и выписку получить нельзя.Например, если квартира была приобретена до 1998 года.

Пугаться в такой ситуации не стоит, просто нужно тщательно проверить другие имеющиеся у собственникадокументы».

Прежде чем сдавать квартиру, лучше описать имущество, которое в ней находится: от дивана до стиральной машины

Фотография: www.flickr.com/photos/dysturb

«Как только найдетсяпотенциальный квартиросъемщик, нужно подготовить договор и составить акт приема-передачи квартиры. Нужно сделать опись имущества — либо в договоре, либо вакте — чтобы зафиксировать, что именно находится в квартире и в каком состоянии.Это делается скорее для подстраховки: чтобы не былоспоров о том, чья это мебель, холодильник или стиральная машина. 

Но главное — это договор,где четко прописана арендная плата и прочие условия. Сложного здесь ничего нет.

 Важно помнить, что в случае если квартиросъемщикомявляется физическое лицо, то должен заключаться договор найма жилого помещения.

Его следует отличать от договора аренды, который заключаетсятолько в случае если квартиросъемщиком является юридическое лицо (например,если организация арендует жилье для сотрудников).

По объему договор может быть разным — все зависит от воображения сторон. Он может состоять и из 10 страниц, но я видела и совсем простые договоры на одной-двух страницах.

 Примеры таких документов можнонайти в интернете; неплохие варианты, к примеру, есть здесь — но надо понимать, что это только образцы, которыенельзя слепо копировать. В принципе, даже человек без юридического образования может с этимсправиться.

Главное — четко понимать, чего вы хотите, и зафиксировать в текстедоговоренности сторон, чтобы избежать конфликтов в будущем.

Договор найма жилогопомещения не подлежит госрегистрации. Также не требует таковой идоговор аренды, который заключается на срок менее года или без указания срокааренды. Если хочется заключить договор на более долгий срок (допустим,на 4–5 лет), то его нужно зарегистрировать в Росреестре».

Как платить налоги

«Уплата налогов — головная боль арендодателя. Арендатора она никак не касается.

При этом факт уплаты или неуплаты налогов никак не влияет на судебное разбирательство по поводу, к примеру, просрочки арендной платы.

 Однако вполне возможно, что если арендодатель захочет подать в суд на арендатора, тот факт, что первый не платил налоги, теоретически может настроить против него судью — но тут уже все от человека зависит.

Налоги нужно платить раз в год. К примеру, если вы сдавали квартиру в 2013 году, то до 30 апреля 2014 года нужно прийти в налоговую и заполнить декларацию. Дело это не самое легкое. В интернете можно найти специальные программы, которые упрощают процесс. Также образцы есть на стендах в самой налоговой, и ее сотрудники помогают в заполнении.

Ставка налога на доходы физлиц (НДФЛ) — 13%. Можно платить и меньше — в случае если вы зарегистрируетесь в качестве индивидуального предпринимателя и будете сдавать квартиру в этом статусе. Стать ИП не очень сложно: регистрация в налоговой займет пять рабочих дней. Также придется заплатить госпошлину (800 р.) и оплатить услуги нотариуса (от 1300 р.). 

Нужно учитывать, что выгода от регистрации ИП появится, только если жилец платит вам больше 25000 рублей в месяц. Если же речь идет о сумме в 85000 рублей в месяц, или вы сдаете больше одной квартиры, то выгоднее купить патент (его стоимость — 60000 рублей в год) — тогда налоги будут еще меньше, чем просто при регистрации ИП (подробнее об этих опциях можно прочитать здесь)».

Выгнать плохого жильца может быть непросто, если в договоре не прописаны условия его расторжения

Фотография: www.flickr.com/photos/lucas_fox_luxury_properties_apartments_houses_for_sale_rent_spain

«Налоговая не может узнать, что вы сдаете квартиру, если договор не регистрируется в органах Росреестра. Как я уже упоминала, не регистрируются договоры найма жилого помещения, а также аренды на срок меньше года или бессрочные.

Однако даже если договор не регистрируется, это не освобождает от уплаты налогов. Более того, налоговая может узнать о том, что вы ничего не платите, из других источников. Соседи сейчас часто пишут письма в налоговую или жалуются участковому, особенно если вы сдаете квартиру каким-нибудь шумным жильцам и соседям это не нравится. Поэтому краткосрочный договор аренды не панацея.

Неуплата налогов влечет за собой штраф в размере от 20% до 40% от неуплаченной суммы (зависит от умысла нарушителя). Однако ответственность может быть и уголовной, если налоговые органы недополучили более 600000 р. в течение трех финансовых лет.

Тут размер штрафа может доходить до 300000 р. В качестве наказания может применяться и лишение свободы до одного года.

Если подобное преступление совершено впервые, то можно отделаться полной выплатой суммы недоимки и соответствующих пеней, а также суммы штрафа, который определяет налоговая.

У того, кто снимает квартиру на период дольше трех месяцев, должна быть регистрация по месту пребывания. В противном случае владельцу жилья грозит штраф до 2500 р. Аналогичные штрафы предусмотрены и для квартиросъемщиков.

Для регистрации новый жилец должен предоставить в местное отделение ФМС паспорт, заявление (образец), под которым должна быть подпись того, кто сдает квартиру, а также договор найма.

Заявление можно подать через портал госуслуг».

Если вы сдаете квартиру незаконно, соседи могут запросто пожаловаться на вас в налоговую или участковому

Фотография: www.flickr.com/photos/28361137@N02

«Какие-то арендодатели предпочитают сами оплачивать квитанции: приходят раз в месяц, забирают все платежки и сами их оплачивают, а потом эту сумму требуют с арендатора.

Иногда договариваются, что арендатор платит какую-то твердую сумму, а вся коммуналка лежит на собственнике.

Можно заставить оплачивать все это арендатора и присылать собственнику сканы платежек — словом, возможны варианты».

Как расторгнуть договор

«Условия, при которых договор можно досрочно расторгнуть, лучше прописать в его тексте. Если в нем ничего про это не написано, то расторгнуть его можно по основаниям, предусмотренным законом. Они различаются в зависимости от того, кто является квартиросъемщиком.

Если квартиросъемщик — физлицо и, соответственно, заключен договор найма жилого помещения, то наниматель может расторгнуть договор без указания причин, уведомив наймодателя за три месяца.

По инициативе хозяина квартиры это возможно, только если наниматель нарушает условия договора, например, не уплачивает арендную плату или ухудшает состояние квартиры.

Но эта процедура непростая и проходит только через суд.

Если квартиру снимает организация, то договор аренды может быть расторгнут досрочно, только если одна из сторон нарушает его условия. Бессрочный договор аренды можно расторгнуть, предупредив того, кто снимает квартиру, за три месяца до выселения.

В случае когда выселение произошло до конца срока регистрации жильца по месту пребывания, собственник может подать заявление в произвольной форме в ФМС, указав, что с такого-то числа этот человек больше в квартире не проживает».

Источник: https://daily.afisha.ru/archive/gorod/architecture/kak-pravilno-sdat-kvartiru/

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.