Когда выгоднее продавать новостройку

Стоит ли продавать квартиру сейчас или лучше подождать? Вторичный рынок недвижимости в 2021 году

Рынок недвижимости в России стал одним из локомотивов экономики, но многие эксперты уже считают его перегретым из-за льготной ипотечной госпрограммы.

А еще вслед за новостройками начали дорожать квартиры на вторичном рынке, но к настоящему времени рост приостановился.

Так что же делать тем, кто хочет продать что-то из своей недвижимости? Разбираем аргументы за и против продажи жилья в I квартале 2021 года.

Прошлый год для рынка недвижимости прошел не очень просто – после начала пандемии и самоизоляции продажи жилья стали падать (вслед за спадом экономической активности в целом), но потом появилась ипотека с государственной поддержкой и ситуация на рынке совершенно изменилась. Вплоть до конца года на рынке было настоящее «ралли» – недвижимость в новостройках (и в строящихся домах тоже) выросла в цене, по разным оценкам, на 10-20%, а за ней подорожало и вторичное жилье.

Несмотря на то, что льготная ипотека не распространяется на вторичное жилье и по ней нельзя оформить рефинансирование, у таких квартир тоже были причины подняться в цене, в частности:

• некоторые покупатели вообще не рассматривают ипотеку – но вынуждены платить за квартиры в новостройках больше из-за ипотечного бума. В результате они смотрят и на вторичное жилье, владельцы которого видят интерес и поднимают цены;
• ипотека на вторичное жилье тоже подешевела – прежде всего из-за того, что ключевая ставка находится на самом низком уровне в истории России (4,25%). К тому же продолжают действовать другие программы вроде военной ипотеки, куда входит и жилье с вторичного рынка;
• банковские вклады перестали давать нормальную доходность, а недвижимость – всегда популярный способ вложить сбережения.

Кстати, сейчас оформить ипотеку на вторичное жилье можно под 7,5-8% годовых – это минимальные ставки для зарплатных клиентов банка, и при условии оформления страховки по кредитному договору. Конечно, это больше 6-6,5% годовых по госпрограмме, но еще пару лет назад таких ставок не было в принципе.

Жилье на вторичном рынке за прошедший год подорожало во всех крупных и не очень городах.

Сильнее всего за год квартиры подорожали в Омске – там жилье стало стоить на 27% больше, по 22% прибавили квартиры в Воронеже и Нижнем Новгороде.

Лишь к концу 2020 года рынок жилья начал насыщаться – почти все, кто хотел и мог, уже оформили ипотеку и купили жилье в строящихся проектах (и чем позже, тем дороже). Застройщики же столкнулись с проблемой кадров из-за запрета на въезд иностранных трудовых мигрантов, и пока не могут начать новые проекты (и даже будут откладывать ввод в эксплуатацию уже начатых и распроданных домов).

Примерно то же демонстрирует и вторичный рынок – после жесткого «ралли» во второй половине прошлого года, в январе средняя стоимость квартир в крупнейших городах выросла примерно на 2%, и такой небольшой рост был впервые за несколько месяцев. Сейчас квадратный метр жилья в 16 крупнейших городах России стоит 86,3 тысячи рублей – это на 13,5% больше января 2020 года.

Что касается спроса на жилье, представители рынка видят его спад – многие россияне пока не готовы покупать жилье по настолько высоким ценам (причем даже в Москве – цены в 254,7 тысячи рублей за квадратный метр пугают), а владельцы квартир не готовы уступать, видя как растут цены на новостройки. Так что, на первый взгляд, ситуация безрадостная – цены на вторичные квартиры уже не растут, и спроса почти нет.

Продать жилье в таких условиях будет сложно. Но, возможно, жилье стоит придержать? Разберемся, что будет происходить с рынком дальше.

Будут ли цены снова расти?

Выбирая момент для продажи квартиры, важно ориентироваться не только на текущее состояние рынка, но и на его ближайшие перспективы. Возможно, если «придержать» квартиру до более благоприятного момента на рынке, она вырастет в цене больше, чем за этот же момент обесценятся деньги (а обесцениваются они со скоростью в 4% за год).

Если прислушаться к мнению представителей рынка жилой недвижимости, они сходятся примерно в одном – цены на жилье будут расти и дальше, но этот рост будет не таким быстрым, как в 2020-м. Кто-то говорит о замедлении роста вдвое – то есть, за год жилье подорожает примерно на 6-7%. Это не так уж далеко от инфляции, поэтому выбор у владельцев квартир есть всегда.

Вот что представители отрасли говорят о рынке «вторички» в 2021 году:

• «Инком-Недвижимость»: в первые 2 квартала все будет так, как в конце 2020-го (небольшой рост цен), ко второму полугодию цены замедлят свой рост. Маловероятный сценарий – цены будут колебаться до 5%, причем в обе стороны. Вероятнее всего, жилье в 2021 году в среднем будет стоить примерно столько же, сколько и сейчас;
• «Миэль»: серьезных изменений в течение года не ожидается, но все будет определять льготная ипотечная госпрограмма. В Москве некоторые владельцы квартир, возможно, согласятся и на скидки, если их квартиры не продаются с осени прошлого года;
• «Азбука жилья»: цены будут расти, но сильнее, чем в 2020-м, они не вырастут;
• «Доверие»: цены на вторичную недвижимость в России за 2021 год вырастут примерно на 7-10%. Связан рост по-прежнему будет с льготной ипотекой и ее влиянием на рынок недвижимости;
• Realiste: спрос на жилье вырастет, когда в Москву снова будут ехать жители регионов;
• SRG: весь рынок жилья ждет стагнация после рекордного по выдачам ипотеки года – все дело в том, что рост цен на жилье нивелировал экономию от льготной ипотеки, и в перспективе рынок вернется в свое равновесное состояние. Правда, эксперты не исключают и варианта, что в России может повториться ситуация 2014-2015 годов, когда после девальвации рубля и падения объемов строительства вырос спрос на жилье.

Таким образом, средний для всех прогноз будет таким: цены на жилье с вторичного рынка будут расти в 2021 году, но насколько они вырастут – зависит от спроса, продления льготной ипотеки, ключевой ставки Центробанка, ситуации у застройщиков и многих других факторов. В среднем прогнозируется рост цен на 7-8% в течение года – с одной стороны, это не так много, как в 2020-м, но с другой – вдвое выше плановой инфляции.

Продавать сейчас или придержать?

Россияне продают и покупают жилье не так уж и редко – например, в одной только Москве за год фиксируется около 150 тысяч сделок купли-продажи на вторичном рынке недвижимости.

Причины продажи могут быть разными – это может быть продажа небольшой старой квартиры для первоначального взноса за новую и большую, это может быть «фиксация» результата инвестиции (купил – продал через 5 лет), или просто желание использовать деньги на какие-то другие цели.

Именно от цели продажи жилья зависит целесообразность этого сейчас, говорит эксперт по недвижимости Александр Киселев. По его словам, для разных ситуаций стоит придерживаться разных стратегий:

В условиях льготной ипотеки один из самых частых сценариев – продажа старой квартиры, деньги от которой используются как первоначальный взнос по ипотечному кредиту.

В данной ситуации, действительно, ждать смысла нет – вторичное жилье дорожает примерно так же, как и новостройки.

Вместе с ценами на жилье растет и ежемесячный платеж – поэтому чем раньше будет продана старая квартира и оформлен ипотечный кредит, тем лучше для семейного бюджета в последующие годы.

С другой стороны, отдавать квартиру за бесценок тоже не стоит – чем больше удастся выручить за нее, тем больше будет первоначальный взнос и меньше ежемесячные платежи.

Вполне возможно, что самой выигрышной стратегией будет более быстрая продажа квартиры по более низкой цене, а возможно – и наоборот.

Если же квартира была изначально куплена как инвестиция, а сейчас ее нужно продать, чтобы зафиксировать прибыль по ней – лучше всего делать это на пике цен. Как рассказал нам директор агентства недвижимости БЕНУА Дмитрий Щегельский, продавать желательно в ближайшие полтора месяца:

Правда, при продаже «инвестиционной» недвижимости нужно учитывать пару нюансов, о которых скажем дальше.

Итак, по квартирам ситуация ясна – если деньги нужны на покупку нового жилья, ждать нет смысла, и то же касается продажи квартиры как объекта инвестиций. Но если цель продажи – выручить максимальную сумму на какие-то другие цели, есть варианты. Ведь в течение 2021 года все аналитики ожидают роста цен на жилье, поэтому продажа в следующих кварталах принесет больше денег.

Совсем другая картина у владельцев загородной недвижимости.

В период пандемии спрос на частные дома, коттеджи и дачи резко вырос – россияне захотели провести период самоизоляции именно там (удаленная работа и дистанционное обучение этому только способствовали).

Соответственно, в некоторых локациях (вроде ближнего Подмосковья) цены на дома и коттеджи резко пошли вверх, и тенденция такая продолжалась весь год.

Сейчас этот рынок стабилизируется, как и другие, но есть одна проблема – так как сегмент начал расти относительно недавно, пока никто не может дать точного прогноза по ценам на будущее. Как рассказал нам Артур Меркушев из Dominfo, с рынка уже уходят предложения собственников – они решили «придержать» свои дома с надеждой на будущий рост цен:

Правда, владельцы далеко не каждого загородного дома могут рассчитывать на быстрый рост цен. Все зависит от расположения (расстояние до города), инфраструктуры и параметров самого дома. Например, среди «антитрендов» на рынке загородной недвижимости эксперты отметили такие объекты, как:

• дома с неоптимальной планировкой или без отделки;
• дома-«замки» – дома слишком большой площади продаются медленно;
• дома в дачных поселках, ориентированных на сезонное проживание;
• дома с большими счетами за услуги ЖКХ;
• морально устаревшие дома.

Для этих категорий недвижимости «золотая пора» ушла вместе с режимом самоизоляции, и продавать их придется весьма долго. Соответственно, выставлять или не выставлять такой дом на продажу – уже не так важно, потому что размещение объявления еще не означает состоявшуюся продажу.

Когда лучше не продавать

Казалось бы, решение продать квартиру или дом – не самое простое, его принимают после долгих обсуждений и только при наличии какого-то адекватного плана на будущее. Но все же есть несколько ситуаций, о которых продавец не всегда вспомнит.

Итак, есть смысл подождать с продажей в таких случаях:

• если квартиру покупали как инвестицию, и с покупки прошло меньше 5 лет. Тут все просто – чтобы не платить с «прибыли» 13% налога, лучше подождать до полных 5 лет владения. Вычет уменьшит налоговую базу на сумму покупки – поэтому она должна быть четко прописана в договоре купли-продажи. Иначе получится вычесть из стоимости только 1 миллион рублей, и налог будет больше;
• если владелец квартиры больше половины последнего года провел за границей. Тогда он считается налоговым нерезидентом и будет платить НДФЛ по ставке в 30%, причем без права на вычет;
• если продаваемая квартира – единственная, а новая «ипотечная» только строится. Сейчас застройщикам остро не хватает рабочих рук на стройках, поэтому даты ввода домов в эксплуатацию могут сдвигаться. И если продать старую квартиру, а новая будет закончена через пару лет – все это время придется арендовать жилье, и параллельно уже платить за ипотеку;
• если есть риск обмана со стороны риелтора или покупателя. Вариантов может быть множество, но главное помнить – если в действиях риелтора или продавца/покупателя вас хоть что-то смущает, лучше несколько раз подумать, стоит ли проводить такую сделку;
• если есть проблемы с документами. Как правило, в договор купли-продажи включается пункт о неустойке – и если у продавца в последний момент не получится провести сделку, ему придется выплатить покупателю определенную сумму;
• если есть что-то, что сильно портит впечатление от квартиры. Например, во дворе дома или в подъезде идет ремонт, перекрыты дороги, что-то строится рядом и т.д. Хоть это и временные явления, из-за них покупатель получит возможность сбить цену.

Соответственно, чтобы не прогадать и не потерять на ровном месте, в таких случаях лучше подождать какое-то время и не спешить со сделкой. Но если деньги нужны «вчера», то особого выбора у продавца, увы, не будет.

Источник: https://bankstoday.net/last-articles/nedvizhimost-uzhe-ne-dorozhaet-tak-bystro-stoit-li-prodavat-sejchas-ili-priderzhat-do-luchshih-vremen

Лучшее время года для продажи квартиры

Вторичная городская недвижимость в Москве – квартиры и комнаты пользуются у покупателей на рынке стабильным спросом на протяжении всего времени года. Однако, есть на вторичке и сезонные периоды спада и пики продаж, месяцы. когда рынок бурлит и показывает самые высокие показатели и временные отрезки затишья, и мёртвый сезон продаж квартир.

Естественно, все собственники хотят продать свою квартиру как можно дороже, в связи с этим, у них возникают вопросы о том, когда лучше всего продавать квартиру в 2020 году, какой месяц года подходит для продажи лучше всего, в какой сезон выходить на рынок со своим предложением, чтобы продать квартиру максимально дорого и с выгодой для себя.

Квартира – товар по сезону

Хорошая квартира будет пользоваться спросом у покупателей вне зависимости от сезона. Если на квартиру установлена интересная конкурентоспособная цена, то покупатель не заставит себя ждать даже в мёртвый для продаж квартир сезон. Однако, весенние и осенние месяцы наиболее благоприятные для продажи квартиры, в сезон квартиру можно продать быстро и дорого – по лучшей максимальной цене.

Когда лучше продавать квартиру – весной или осенью?

И весной, и осенью есть свои месяцы наиболее выгодные для продажи квартиры. Весной виток деловой активности на рынке вторичных квартир приходится в период с конца февраля и вплоть до майских праздников. Осенью наиболее подходящее время для продажи квартиры— с начала сентября по декабрь включительно.

Осень – лучшее время для продажи квартиры

Осень – самое благоприятное, лучшее время для продажи квартиры на вторичном рынке. Традиционно, в осенние месяцы отмечается всплеск деловой активности на вторичке, который бьёт все годовые показатели – спрос на квартиры намного превышает предложение на рынке.

В осенние месяцы на вторичном рынке можно распродать всякий неликвид – квартиры с явно завышенной ценой, первые и последние этажи, неудачные планировки, эксклюзивное и элитное жильё, залоговые квартиры и недвижимость с непогашенной ипотекой, именно в этот период легче всего осуществить сделку по сложному альтернативному обмену, с применением государственных жилищных субсидий, материнским капиталом, прохождением органов опеки и попечительства…

Осень – это время, когда многие квартиры на рынке обретают наконец-то своих новых хозяев.

Особо расчётливые и дальновидные собственники, которые желают продать свою квартиру подороже, выходят на рынок со своим предложением именно осенью, так как знают что другого шанса и времени продать квартиру дорого у них просто не будет.

Психология и сезонность квартирных продаж

На покупательский спрос влияет также и психологическая составляющая. Люди осенью чувствуют себя отдохнувшими, готовыми к новым свершениям и кардинальным изменениям в своей жизни, ведь переезд на новой место жительства – это большой стресс. А такие потрясения лучше всего перенести в тёплое время года, тогда как зимой менять что-то вряд ли у кого появится желание.

Лето – мёртвый сезон на рынке вторичного жилья

Сезон отпусков считается не самым лучшим временем продавать квартиру, многие заняты совсем другими делами, часть лотов и вовсе снимается с продажи до лучших времён.

Летом внимание покупателей переключается с городской недвижимости на загородную.

Однако, стоит отметить, что летние месяцы являются наилучшим временем именно для покупки вторички, с июня по август можно рассчитывать на выгодную покупку квартиры с хорошей скидкой.

В начале года вторичка спит

Январь и февраль, также, считаются на рынке не самым лучшим временем для продажи квартиры, и для покупки жилья, кстати, тоже. Это уже стало недоброй традицией – с наступлением нового года необоснованно взвинчивать до небес ценники на свои квартиры.

Да и сами клиенты в первые месяцы года не спешат с покупками: кто-то ещё не вышел из праздничного штопора, у кого-то из них резко опустел карман из-за новогоднего веселья – в январе и феврале не до квартир это уж точно.

В торговле вообще два этих зимних месяца считаются самыми скудными и не наваристыми.

Декабрь – лучший месяц для продажи квартиры

Максимальные показатели рынок вторичной городской недвижимости достигает во второй половине осени, ближе к Новому Году. Именно в этот период большинство клиентов на рынке созревают – осознают, что нужно что-то срочно менять.

Для продавцов наконец-то доходит, что если они хотят продать, то надо снизить цену, быть более сговорчивыми и гибкими идти на компромиссы и делать скидки.

До покупателей наконец-то доходит мысль, что если они хотят что-то нормальное купить, то скорее всего необходимо приподнять бюджет для покупки и изыскать дополнительные средства, именно поэтому, осенью отмечается наибольшее количество обращений в банки за выдачей ипотечных кредитов.

Для всех участников рынка психологически очень важно оставить все свои проблемы с куплей-продажей за бортом уходящего года и встретить новый на положительной высокой ноте – для одних наконец-то продать, для других заработать, для третьих – переехать жить в свою новую квартиру. Традиционно, декабрь – месяц рекордсмен по количеству успешно завершённых сделок купли-продажи вторички и статистика тому подтверждение.

Что можно сказать в заключении? Если на вашу квартиру установлена заоблачная цена, то никакой сезон – ни весенний, ни осенний – Вам не поможет продать квартиру.

Помните – хороший товар на полке не залёживается!

Всем выгодных сделок и сезонных квартирных продаж!

Всегда ваша, Татьяна Мамонтова – частный риэлтор в Москве

Источник: https://agent112.ru/stati/kogda-luchshe-prodavat-kvartiru.html

Почему продавать квартиру лучше сейчас, а не ждать еще большего роста цен :: Жилье :: РБК Недвижимость

Как известно, идеальной даты для продажи жилья не существует, однако определенно есть ориентиры, которые могут помочь принять верное решение и не упустить момент

Orini/shutterstock

«РБК-Недвижимость» совместно с руководителем направлений вторичной недвижимости и долгосрочной аренды сервиса «Авито Недвижимость» Русланом Закирьяновым проанализировали основные тренды на рынке недвижимости ушедшего года, чтобы разобраться, что происходило, к чему это привело и почему сейчас все еще подходящее время для продажи жилья.

Ситуация на рынке: ажиотажный спрос и небывалый рост цен

Пpoдaжa нeдвижимocти — это всегда oчeнь oтвeтcтвeнный шaг и сложное решение, успех которого во многом зависит от точности выбранного момента. Например, часто может казаться, что кризис не лучшее время для продажи квартиры и что стоит дождаться стабилизации экономической ситуации. Однако иногда действительность говорит об обратном.

Так, по итогам 2020 года спрос на вторичное жилье превысил аналогичные показатели 2019 года на 35%, несмотря на неравномерную динамику на протяжении года.

В первом квартале на рынке вторичного жилья наметилась положительная тенденция: спрос* на него оказался на 9% выше в сравнении с четвертым кварталом 2019 года.

Во многом подобную смену динамики можно обосновать введением активных мер государственной поддержки рынка, а именно последовательного снижения ключевой ставки ЦБ, появления выгодных предложений ипотечного кредитования и упрощения использования средств материнского капитала. Несмотря на некоторое замедление роста спроса в четвертом квартале, уровень востребованности вторичного жилья остался почти таким же, как осенью: по сравнению с аналогичным периодом 2019 года общероссийский показатель увеличился на 35%.

Динамика спроса и предложения на вторичную недвижимость, вся Россия. 2020 год (изменения указаны по сравнению с предыдущим кварталом)

Росту интереса способствовали и другие факторы. Снижение ставок по банковским вкладам до рекордно низких значений за последние десять лет привело к повышению привлекательности инвестиций в недвижимость с целью последующего предложения ее в аренду как более выгодной альтернативы (доходность депозитов упала уже в апреле, когда ключевую ставку снизили до 5,5% годовых).

Динамика изменения максимальной процентной ставки (по вкладам в российских рублях) десяти кредитных организаций России, привлекающих наибольший объем депозитов физических лиц за период 2019–2021 годов ( по данным Банка России)

По мере ослабления ограничений, связанных с распространением пандемии, многие россияне начали рассматривать вопрос о приобретении квартиры в качестве надежного способа сохранения сбережений в условиях экономической нестабильности и колебания курсов валют. Те, кто раньше только планировал покупку жилья, активизировались из-за опасений, что квартиры резко подорожают.

Характерно, что вслед за спросом на протяжении года стабильно росли и цены — в годовом выражении (четвертый квартал 2020-го к четвертому кварталу 2019-го) их динамика составила +8%. Так, если в конце 2019 года средняя стоимость квадратного метра жилья на вторичном рынке составляла чуть больше 54 тыс. руб.

, то по итогам четвертого квартала 2020 года она превысила отметку в 58 тыс. руб. При этом традиционно самые высокие цены зафиксированы в Москве (в последнем квартале прошлого года стоимость квадратного метра вторичной недвижимости здесь почти в четыре раза превысила средние по стране, составив более 230 тыс. руб. за 1 кв.

м), Санкт-Петербурге (135 тыс. руб.) и Сочи (128 тыс. руб.).

Структура спроса на разные виды вторичной жилой недвижимости при этом оставалась практически неизменной.

При этом в 2020 году средняя стоимость двухкомнатной квартиры по России составила 2,7 млн руб., однокомнатной — 2,1 млн руб., трехкомнатной — 3,5 млн руб., что в среднем на 5% выше уровня цен 2019 года.

На графике ниже видно, как изменилась стоимость квадратного метра на вторичном рынке по стране за 2019–2021 годы. Можно заметить, что квартиры всех типов комнатности выросли в цене, а особенно студии и однушки.

Динамика средней стоимости квадратного метра в квартирах на вторичном рынке. 2019–2021 годы (изменения в разрезе комнатности)

В то же время объем предложения вторичных объектов с начала прошедшего года последовательно уменьшался: в первом квартале снижение практически не было заметно и составило чуть меньше 1% по отношению к концу 2019 года, но уже во втором квартале оно достигло 10% (по сравнению с предыдущим кварталом).

Несмотря на то что в следующем периоде рост спроса в определенной степени стимулировал увеличение предложения — до 8%, по итогам четвертого квартала 2020 года оно опустилось на 9% и оказалось на 11% ниже, чем годом ранее: многие наиболее ликвидные варианты были распроданы.

При этом средний срок покупки и продажи квартир на вторичном рынке также сокращался — покупатели и продавцы торопились с принятием решений, за счет чего сделки совершались быстрее.

Ожидаемо, что в текущий момент многие потенциальные покупатели, обладающие достаточными накоплениями, уже приобрели жилье. В то же время число объектов, выставляемых на продажу, пока растет достаточно медленными темпами, поэтому настоящее время по-прежнему представляется удачным для продажи квартиры по выгодной цене.

Новостройки vs вторичная недвижимость 2.0: переход на эскроу-счета и льготная ипотека

В 2020 году средняя стоимость квадратного метра жилья в новостройках тоже стабильно росла. Если в конце 2019 года она составляла чуть больше 83 тыс. руб., то по итогам четвертого квартала 2020 года была пройдена отметка чуть ниже 99 тыс. руб. за 1 кв. м. Таким образом, в последнем квартале 2020 года цены выросли почти на 19% по сравнению с окончанием 2019-го.

При этом динамика цен вторичного рынка была не столь ярко выражена, за счет чего разрыв между ними и стоимостью первичной недвижимостью сильно увеличился.

Так, для части населения приобретение квартиры в новостройке стало выходить за пределы финансовых возможностей, в то время как другие просто не хотят переплачивать столь значительные суммы.

Динамика средней цены на первичное и вторичное жилье, вся Россия. 2020 год (изменения указаны по сравнению с предыдущим кварталом)

Андрей Соловьев, директор департамента городской недвижимости консалтинговой компании Knight Frank:

— Сегодня мы наблюдаем уникальную ситуацию, когда цены на объекты вторичного рынка растут, следуя трендам первичного рынка недвижимости, при этом качественных квартир остается все меньше.

Особенно сейчас, в условиях пандемии, людей интересует готовое жилье, и многие пересмотрели свои предпочтения и обратили внимание на более просторные варианты, зачастую с террасами, балконами, отдельными рабочими кабинетами.

Об этом думают и состоятельные люди, и те, у кого более скромные бюджеты, — все хотят по возможности улучшить свои жилищные условия. Если у вас небольшая по площади качественная квартира и вы готовы подождать полтора-два года, арендуя жилье, то можете продать ее сейчас, на пике, и приобрести квартиру с большей площадью в новостройке.

Для этого сегодня действительно самый удачный момент. Для покупки квартиры в новостройке на рынке заявлено много проектов во всех ценовых сегментах, но ввод в эксплуатацию стоит ожидать ориентировочно в 2023–2025 годы. Для тех, кто не готов ждать, сейчас самое время обратить внимание на вторичный рынок.

Одним из ключевых событий 2020 года, повлиявших на рост интереса к приобретению квартир в новостройках, стало завершение перехода жилищного строительства на новую модель финансирования, которая предоставляет государственную гарантию для граждан, инвестирующих накопления в недвижимость на стадии строительства. Так, по информации «Дом.

РФ», в декабре 2020 года объем жилья, строящегося с использованием эскроу-счетов, превысил показатели жилья, возводимого по старым стандартам. В итоге проектное финансирование позволило новым дольщикам избежать рисков даже в апреле и мае 2020 года, когда во многих регионах страны строительство жилья практически остановилось.

Как результат, все больше людей стали смотреть в сторону приобретения жилья в новостройках.

Взрывной рост цен на новостройки во многом был также связан с активными мерами государственного стимулирования рынка, особенно в части введения льготных условий ипотечного кредитования и снижения ставок до рекордно низких для страны значений.

Ставка по ипотеке на историческом минимуме

По информации ЦБ, в июле 2020 года средневзвешенная ставка по ипотечным кредитам, выданным в России, обновила исторический минимум — с 7,51% до 7,28%.

причина такого снижения — комплексная программа государственной поддержки рынка жилой недвижимости, которая запущена в мае этого года по поручению президента России Владимира Путина и позднее продлена до 1 июля 2021 года.

Таким образом, у многих россиян появилась возможность взять ипотеку по льготной ставке или с субсидией со стороны государства.

Средневзвешенная ставка по ипотечным жилищным кредитам, предоставленным физическим лицам-резидентам в рублях, %

Источник: https://realty.rbc.ru/news/603630609a794713edcee874

Когда лучше продавать квартиру, или Выгодный сезон

1. Сезонность
2. Как продать квартиру подороже?
3. Небольшие хитрости

Спрос на жилую недвижимость зависит от ряда факторов, которые необходимо учитывать, если вы задались вопросом, когда лучше продавать квартиру. Поэтому не только покупатели интересуются наилучшим временем, в которое приобретение жилья наиболее выгодно, но и продавцы желают знать, когда они смогут продать своё имущество за максимальную его стоимость.

Проведём анализ актуальности продажи жилой недвижимости в различное время года и попробуем узнать, какие факторы в первую очередь влияют на стоимость квартиры.

Сезонность

Если верить мнению экспертов рынка недвижимости, выгодные предложения могут найтись всегда, а если покупатель действительно заинтересован в приобретении недвижимости, никакие, даже самые значимые факторы, на его интерес не повлияют. Но, тем не менее, беспристрастная статистика свидетельствует о том, что время года очень сильно влияет на покупательский спрос.

Наибольшего спада спрос на жильё достигает в январе: в это время количество предложений на рынке недвижимости значительно превышает число покупателей, желающих приобрести квартиру.

Почему так происходит? Такая ситуация вполне логична: добрая половина января приходится на праздничные и выходные дни. В это время люди уезжают в отпуска в заграничные страны, отмечают Новый год и Рождество в семейном кругу, да и просто отдыхают и развлекаются.

Поэтому, если вам срочно нужно продать квартиру в январе, вам, скорее всего, придётся сделать значительную скидку на её стоимость, чтобы привлечь хоть какого-нибудь покупателя. Отсюда вывод: в январе продавать квартиру крайне невыгодно.

Когда лучше продавать квартиру — весной или осенью? Итак, январь как наименее выгодное время для продажи жилья, мы исключили. Однозначно, осенью, потому что в мае покупательский спрос тоже значительно падает. Скорее всего, это обусловлено началом летних каникул.

Большая часть потенциальных покупателей, по статистике, это семьи с детьми, которых в мае волнуют другие, более насущные проблемы: куда отправиться отдохнуть семьёй, как подготовить ребёнка к летним каникулам, помочь справиться со школьными, выпускными экзаменами, как отправить своё чадо на учёбу в лучшее высшее учебное заведение.

Так что выгодно продать квартиру в преддверии лета вряд ли получится.

Когда лучше продавать квартиру — летом или осенью? Если обратиться к статистическим данным и прислушаться к мнениям специалистов, то своего пика покупательский спрос на жильё достигает в период с августа по сентябрь. Именно в это время количество желающих купить квартиру значительно превышает число предложений на рынке недвижимости, что приводит к росту. 

Таким образом, продажа квартиры в данное время наиболее выгодна для продавца: вы можете увеличить стоимость и не бояться, что ваша квартира «застоится» в ожидании покупателя.

Увеличение спроса в августе-сентябре обусловлено тем, что жители городов, хорошенько отдохнув в сезон отпусков, торопятся приобрести новое жильё, чтобы успеть его обустроить к наступлению холодов. Также родители стремятся купить квартиру своим детям, переехавшим на учёбу в другой город.

Итак, мы рассмотрели ответ на вопрос: когда лучше продавать квартиру, сезон наиболее выгодный для продавца определили тоже. Теперь поговорим и о других способах увеличения стоимости жилья.

Как продать квартиру подороже?

Вне зависимости от того, продаёте вы квартиру сами или пользуетесь услугами посредника — риелторского агентства, стоит подумать о некоторых способах приведения жилья в порядок.

Так, например, даже незначительные финансовые вложения в косметический ремонт продаваемого жилища, могут значительно увеличить стоимость квартиры и привлечь большее количество заинтересованных в покупке именно вашей недвижимости покупателей.

Юридическая подготовка

Представьте, что именно вы покупатель, желающий приобрести квартиру.

При равнозначных предложениях какое вы выберете — ту квартиру, документы на которую имеются в полном комплекте, готовы или ту, которую придётся «подождать», потому что собственникам нужно выписаться, получить разрешение органов опеки и прочее. Разумеется, более привлекательным выглядит уже юридически «готовое» предложение.

Поэтому постарайтесь:

• заранее собрать все необходимые для совершения сделки купли-продажи документы;
• выписать из квартиры всех лиц, проживающих и зарегистрированных в ней;
• запаситесь справкой из органов опеки о согласии на сделку, если в квартире прописаны несовершеннолетние;
• получите технический паспорт.

Ремонт

Если вы желаете узнать как и когда лучше продавать квартиру в новостройке, пропустите этот раздел — скорее всего ваше жильё и так выглядит достаточно привлекательно .

А вот продавцам вторичной недвижимости стоит «навести марафет», чтобы добавить привлекательности квартире перед её показом потенциальным покупателям.

Небольшие хитрости

Приведём некоторые рекомендации, которые помогут добавить внешней привлекательности вашей квартире в глазах покупателей и исключат появление негативных эмоций от просмотра.

• если из окна вашей квартиры открывается неплохой вид: на лес или парк, на водные объекты и исторические памятники, настаивайте на том, чтобы показывать жильё в светлое время суток;
• а вот если вид из окна непрезентабелен, прикройте окна занавесками и показывайте квартиру по вечерам;
• если местоположение дома таково, что покупателю придётся долго его искать, разбираясь в хитросплетениях улиц и нумерациях домов, предложите встретить его у остановки;
• чтобы избавиться от запаха домашних животных, затхлости и сырости в помещении, перед показом опрыскайте воздух освежителем и поставьте открытую банку с кофе;
• если запах убрать невозможно, покрасьте стены — «аромат» краски негативных эмоций не вызывает, а, напротив, создаёт ощущение недавнего ремонта, что положительно влияет на решение потенциального покупателя;
• показывать квартиру лучше с мебелью, но её должно быть минимальное количество, чтобы не создавалось впечатление загромождённого пространства;
• приведите в порядок трубы и сантехнику — именно их проверяют покупатели в первую очередь;
• устраните следы протечек на потолках и стенах;
• лучше потратиться и привести окна в идеальное состояние;
• если состояние подъезда запущенное, не поскупитесь — приобретите пару банок краски и хотя бы приведите стены в порядок, замените лампочки и отмойте перила.

Источник: https://DomaNaNeve.ru/info/poleznoe/kogda-luchshe-prodavat-kvartiru-faktory-vliyayuschie-na-stoimost-zhil-ya.html

Покупаю квартиры на этапе

Всем привет! Очень рад, что история из жизни предпринимателя на прошлой неделе “Перепродаю мелкие услуги в своем городе – зарабатываю 100 тысяч в месяц” очень понравилась Вам, моим читателям.

Поэтому, продолжаю традицию, и раз в неделю буду писать посты и интересные истории из жизни своих знакомых.

Сегодня будет история не совсем от предпринимателя. Но при этом, история очень поучительная и не менее интересная.

Знакомьтесь – это Яна, и она риелтор

С Яной мы познакомились не так давно, всего пол года назад. А на прошлой неделе, мы встречались по работе, выдалось с пол часа «простоя», и мы разговорились. Я рассказал чем занимаюсь я, а она в свою очередь «поведала» мне о своих секретах.

Неприметный офис, обычная работа – но сколько возможностей!Работает она риелтором в крупной строительной компании. Они строят многоквартирные дома в нашем регионе, а Яна сидит в офисе и «продает» эти квартиры. За 7 лет работы, она стала старшим риелтором офиса.

Но, как выяснилось из разговора с ней, зарплата риелтора – это совсем не основной источник доходя Яны..

Продажа страховок

Как поведала моя новая знакомая, больше половины всех клиентов – «ипотечники». Квартиры хорошие, дорогие, не все могут себе позволить просто накопить такую сумму.

При этом, банки обязуют заемщиков оформлять страховые полисы (на жизнь и на имущество). Но при этом, в самом банке страховка будет стоить в 2 раза дороже, чем в любой другой страховой компании.

Вот такие вот приятные условия по страховке от Яны

Поэтому, в один прекрасный момент, Яна “подсуетилась” и устроилась агентом в одну из страховых компаний, которая подходит по условиям большинства банков. Стоимость страховки в ее компании была ниже в два раза, а обязательства и надежность – та же.

С каждого проданного полиса, наша героиня имеет свой процент, в среднем это 600-1000 рублей.

По словам Яны, только страховые полисы дает ей почти столько же, сколько основная зарплата.

Но и это не главный ее источник дохода..

Яна покупает квартиры на этапе котлована, и продает через год-полтора

Ну а самым доходным для Яны делом стали инвестиции в недвижимость!

Схема очень интересная:

• Во-первых, Яна имеет свою скидку на квартиры, как сотрудник компании – это скидка в 1000 рублей с квадратного метра;
• Во-вторых, Яна уже опытный риелтор, и знает, какие квартиры реально стоят дороже. Оказывается, даже совершенно одинаковые квартиры в одном доме могут стоить разных денег – важны нюансы и данные статистики по продажам;

Покупаем квартиру в доме на этапе котлована по 45 тысяч за 1 кв.м.

Итак, Яна поделилась со мной информацией по одному из домов, который сдадут через 2 недели в нашем городе. Расчет простой:

Яна первой купила двухкомнатную квартиру в этом доме на этапе «котлована» по договору долевого участия. Она выбрала самую лучшую планировку, самый востребованный этаж (не уточняла какой).

С ее скидкой, цена квадратного метра квартиры, на этапе котлована составила около 45 000 рублей.

Строительная компания очень крупная, надежная – дома строят качественно и быстро. Наша героиня купила жилье примерно год назад.

Слова Яны:

«Спустя год, за месяц до выдачи ключей жильцам, я продала квартиру. Проблем с этим вообще не было, люди до сих пор приходят в офис и спрашивают про этот дом. Причем, спустя год после старта продаж, когда дом еще даже не был сдан, квартиры в нем подорожали до 60 тысяч за квадратный метр! По этой цене я и продала.» Как можно заметить, цена в еще недостроенном доме выросла на 33%!

Именно эту квартиру Яна порекомендовала, как лучшую для инвестиций. Средний подъезд, средний этаж, вид на парк, у этой квартиры есть своя кладовая. Продать будет легко!

Слова Яны:

«Я не одна такая умная – примерно каждая десятая проданная квартира в этом доме покупалась для перепродажи после сдачи. Просто я стараюсь продать свою недвижимость еще до того, как ее поставят на учет – там можно избежать налога. Люди так же, покупают квартиры, пока они стоят дешево, а после сдачи немного подправляют ремонт от застройщика, ставят кухонный гарнитур – и продают уже по 65-70 тысяч за «квадрат»

Откуда взять столько денег?

Я честно поинтересовался у Яны, а откуда ж взять простым работягам столько денег, чтобы можно было несколько миллионов вкладывать в недвижимость?

На что она ответила:

«Когда я покупала квартиру в первый раз – я брала ее в ипотеку. У меня не было полной суммы, о я видела возможность быстро подзаработать. Через полтора года я ту квартиру продала. Да, получилось заработать не так много денег, но 15-20% по-моему я забрала сверху. Перепродать квартиру в ипотеке тоже не сложно, нужен лишь грамотный юрист и нотариус. Так, со временем у меня получилось накопить крупную сумму, которую я сейчас инвестирую в самые интересные дома.»

Вот такая вот поучительная история. И человек не предприниматель, но в то же время мыслит и действует поэффективнее большинства из нас.

Я конечно не спросил, сколько она сейчас покупает квартир в год, и сколько зарабатывает в целом. Но если судить, что только на страховках она делает почти полную зарплату главного риелтора, а это вообще не главный ее источник дохода – сумма там похоже приличная.

Источник: https://zen.yandex.ru/media/predprinimatel/pokupaiu-kvartiry-na-etape-kotlovana-prodaiu-posle-sdachi-doma-30-za-god-istoriia-rieltora-iany-5c7379eb4fbfea00b319a18e