Как сдавать жилье и не платить налоги

Содержание

Патент или НДФЛ: как легально сдавать квартиру и платить меньше налогов

Как сдавать жилье и не платить налоги

В Москве существуют четыре способа уплаты налогов с доходов от сдачи квартиры. Рассказываем, какой из вариантов будет самым выгодным и удобным для арендодателя

AntonSAN\shutterstock

В Москве собственники арендных квартир все чаще сдают жилье официально и уплачивают налоги с доходов. В 2019 году налоговые поступления от сдачи жилья в аренду составили 1,2 млрд руб., что больше на 7% по сравнению с 2018-м. Арендодатели подали 27,5 тыс.

налоговых деклараций — на 2% больше, чем годом ранее. В 2019 году арендодателями было приобретено 2,7 тыс. патентов на сдачу жилья, что на 9% больше, чем в 2018-м.

Основной фактор роста рынка легализованной аренды — повышение налоговой грамотности населения, а также работа столичных властей по выявлению квартир, нелегально сдаваемых в аренду, считают риелторы, опрошенные редакцией «РБК-Недвижимости».

Среди тех, кто сдает жилье стандарт-класса, не так много людей, которые платят налоги с дохода от сдачи. В сегментах элитном и бизнес ситуация иная: ответственность за неуплату крупных сумм налогов гораздо серьезнее.

Однако, несмотря на постепенную легализацию, доля «вышедших из тени квартир», по оценке агентства недвижимости «Азбука жилья», составляет порядка 5% от объема столичного рынка аренды.

Рассказываем о способах уплаты налогов с доходов от сдачи квартиры и о том, какой из налоговых режимов будет самым выгодным и удобным для арендодателя.

Сдача квартиры по закону

Наем жилого помещения регулируется гл. 35 Гражданского кодекса (ГК) РФ. Согласно ГК РФ, договором найма считается документ, заключенный в простой письменной форме, подписанный двумя сторонами — арендодателем и арендатором. Нотариального заверения или государственной регистрации он не требует.

При составлении договора в обязательном порядке нужно указать паспортные данные двух сторон, адрес жилого помещения, документы, на основании которых владелец квартиры получил ее в собственность, сроки и порядок оплаты.Помимо Гражданского кодекса, с контролирующей стороны — Федеральной налоговой службы (ФНС) — аренда регулируется Налоговым кодексом:гл. 23 о налогах на доходы физических лиц;гл. 26.

2 об ИП на упрощенке;гл. 26.5 об ИП с патентом;

гл. 32 о налоге на имущество физических лиц.

Что будет, если не платить налоги с аренды квартиры

Участковые выявляют незаконно сдаваемые в аренду квартиры, налоговые органы привлекают собственников и взимают налоги. При этом ответственность несет и арендатор, который не оформил договор аренды. Ему также начисляется НДФЛ за получение дохода в натуральной форме.

За неуплату налогов предусмотрены штрафы.

За непредставление налоговой декларации придется заплатить 5% неуплаченной суммы налога за каждый полный и неполный месяц просрочки, но не более 30% указанной суммы и не менее 1 тыс. руб. За неуплату налога грозит штраф — 20% от суммы неуплаченного налога, а за умышленную неуплату — 40%.

Помимо самого налога и штрафа, собственник обязан заплатить пеню в размере 1/300 ключевой ставки ЦБ.

Как сдавать квартиру легально

Существуют четыре основных способа легальной сдачи квартиры в аренду: путем уплаты НДФЛ как физическое лицо, в качестве индивидуального предпринимателя, где можно уплачивать 6% по УСН (плюс страховые взносы), как самозанятый либо через приобретение патента на 1–12 месяцев.

Сейчас в Москве, по оценке риелторов, порядка 90% участников рынка цивилизованной аренды уплачивают налоги путем подачи налоговых деклараций, остальные — через патенты. Риелторы отмечают, что вариант уплаты налогов зависит от стоимости жилья и для разных рантье будут выгодны свои способы.

В первую очередь уплачивать налог важно тем, кто сдает свои квартиры юридическим лицам, а также тем, кто переводит полученные деньги на счета в иностранных банках, отмечает управляющий директор сети офисов «Миэль» Мария Жукова. По ее словам, для таких операций необходимы документы из налоговой инспекции.

Как правило, это владельцы дорогой недвижимости, которые предпочитают оформлять статус индивидуального предпринимателя (ИП), уточняет эксперт.

Существуют четыре основных способа легальной сдачи квартиры в аренду: путем уплаты НДФЛ как физическое лицо, в качестве индивидуального предпринимателя, где можно уплачивать 6% по УСН (плюс страховые взносы), как самозанятый либо через приобретение патента ( Madhourse\shutterstock)

Размер налога на сдачу квартиры

Первый способ, самый удобный и в то же время невыгодный для арендодателя, — заплатить налог как физическое лицо. Главным минусом уплаты НДФЛ является высокая ставка — 13%. Для этого варианта собственнику необходимо заключить с арендатором договор найма жилого помещения, составить акт приемки квартиры и документ, в котором будет фиксироваться факт ежемесячной оплаты.

Арендодатель должен подать в налоговый орган декларацию по форме 3-НДФЛ, к которой следует приложить договор со всеми приложениями, а также документы, подтверждающие его право владения и распоряжения квартирой.Второй способ — зарегистрироваться как индивидуальный предприниматель, работающий по упрощенной системе налогообложения. В этом случает налоговая ставка составит 6%.

Кроме этого, индивидуальный предприниматель должен оплачивать ежегодные страховые взносы и обязан подавать налоговую декларацию.

Способ уплаты налогов зависит от стоимости жилья. «При арендной стоимости до 60 тыс. руб. в месяц выгоднее платить как физическое лицо. Если аренда от 60 тыс. руб.

, можно открывать ИП и платить 6%», — говорит руководитель департамента аренды «Азбуки жилья» Роман Бабичев.

Налоги для самозанятых

Сейчас самой выгодной налоговой ставкой для наймодателей является налог на профессиональный доход (НПД) — специальный налоговый режим для самозанятых. Закон о самозанятых начал действовать с 1 января 2019 года в четырех регионах России, с 1 июля 2020 года его распространили на всю страну.

Ставки налога для самозанятых — 4%, если они оказывают свои услуги физическим лицам, притом что ИП, которые работают на упрощенной системе налогообложения, платят налог по ставке 6%. Если деньги самозанятым поступают от юридических лиц, то ставка налога составит 6%.Налог на самозанятых касается только тех, кто работает на себя, без работодателя.

Они могут быть как физлицами, так и индивидуальными предпринимателями, но не должны иметь нанятых по трудовому договору работников. Кроме того, воспользоваться новой схемой может лицо, чей доход самозанятого не превышает 2,4 млн руб. в год (это около 200 тыс. руб. в месяц).

Особенности налогового режима заключаются также в том, что налогоплательщику не придется заполнять декларации — в данном случае они не нужны. Не требуется также использование онлайн-кассы. И наконец, НПД отменяет обязательные взносы на медицинское и пенсионное страхование.

Патент для сдачи квартиры

Владелец квартиры, решивший пойти таким путем, также должен зарегистрироваться в качестве индивидуального предпринимателя и платить страховые взносы. Срок действия патента составляет от одного до 12 месяцев, но в рамках одного календарного года. Чем срок патента меньше, тем он дешевле (для равнозначных квартир).

Стоимость патента зависит от площади квартиры и ее расположения в Москве. Собственник может самостоятельно рассчитать стоимость патента для своей квартиры на странице департамента экономической политики Москвы с помощью специального калькулятора.Суть патентной системы состоит в том, чтобы не подсчитывать доход, а единовременно заплатить фиксированную сумму.

Данная сумма различается в зависимости от локации и площади жилья. Так, в ЦАО для квартиры площадью до 50 кв. м она составит 27 тыс. руб. в год. В других административных районах столицы — в среднем 18 тыс. руб.
Удобство такой системы в том, что патент можно приобрести на любой срок в течение календарного года.

Кроме того, патент избавляет от бумажной волокиты с оформлением различных документов и подачей налоговой декларации.

Примеры расчета платежей

Наиболее выгодный вид налогообложения выбирается с учетом стоимости аренды квартиры. Например, стоимость аренды квартиры — 50 тыс. руб. в месяц, платит налог физлицо, получаем: 50 000*13%*12 месяцев = 78 000 — сумма налога.

Если платить как ИП, то получится: 50 000*6%*12месяцев = 36 000, к этой сумме необходимо прибавить обязательные годовые платежи по ИП, что составляет около 30 тыс. руб., плюс каждые три месяца подавать декларации в налоговую, плюс открытие ИП.В целом уплата налогов через патентную систему выгодна владельцам больших и дорогих квартир в наиболее близких к центру локациях Москвы.

Например, владельцы квартиры в ЖК «Шуваловский» (Мичуринский проспект, ЗАО) и в Можайском районе этого округа столицы заплатят по патенту за квартиру 85 кв. м одинаковую сумму — 60 тыс. руб. При этом разница в арендной плате для данных локаций — 125 тыс. против 65 тыс. руб. в месяц.

Таким образом, стоимость патента для владельца данной квартиры в «Шуваловском» составит 4% от его дохода от аренды за год, а для владельца квартиры в Можайском районе — 8%.Минусом упрощенной системы и патентов являются затраты времени по регистрации ИП, а также наличие, помимо ставки налога, страховых взносов, считают риелторы.

Еще один минус патентной системы — возможные убытки, которые возникают в случаях, когда арендодатель оплачивает патент на определенный период городу, а арендодатель съезжает раньше запланированного срока. С другой стороны, владелец квартиры в этом случае освобождается от уплаты имущественного налога на нее, сдав в аренду.

Выгоднее всего приобрести патент или платить как самозанятый 4%. Но не все рантье самозанятые, и в этом случае выгоднее налог по ставке 6% как индивидуальному предпринимателю. Стоимость патента примерно соответствует этим 6%. Однако владелец патента сразу уплачивает за него соответствующую сумму и уже не беспокоится о заполнении деклараций.

Выгоднее всего приобрести патент или платить как самозанятый 4% ( Tramp57\shutterstock)

Как платить налог за сдачу квартиры

Оформление налога происходит следующим образом: выбирается один из способов налогообложения, в налоговый орган предоставляется один экземпляр договора, если это физлицо или ИП, до 30 апреля текущего года за прошедший налоговый год подается налоговая декларация и оплачивается налог. В случае с патентом оплата происходит сразу или частями в срок, на который приобретен патент.

Договор аренды квартиры: как правильно сдать жилье

Договор аренды жилья регламентирует взаимоотношения собственника и квартиранта. И чем подробнее и точнее он составлен, тем проще сторонам решать спорные ситуации.Договоры найма бывают нескольких видов: краткосрочные (сроком до 11 месяцев) и долгосрочные (от года и дольше).

Как правило, собственники заключают договор в простой письменной форме сроком на 11 месяцев с возможностью пролонгации и повышение платы. Причина — договор на более длительный срок требует обязательной регистрации в Росреестре и считается заключенным с момента регистрации.

Краткосрочный договор признается заключенным с момента его подписания и госрегистрации не требует.Сторонами договора выступают собственник жилья (наймодатель жилого помещения) и квартирант (наниматель жилого помещения).

Договор определяет, кто, на какой период и на каких условиях будет проживать в съемном помещении, в какой срок будет производиться оплата, что в нее будет включено, сколько людей будет жить в квартире и т. д. В договоре также прописывается состояние квартиры, качество ремонта и мебель, которая передается.

Чем подробнее прописаны пункты такого договора, тем прозрачнее отношения между собственником и квартирантом и больше гарантий для обеих сторон.Редакция «РБК-Недвижимости» вместе с экспертами подготовила инструкцию о том, как правильно составить договор аренды, на какие нюансы стоит обратить внимание и как съехать с квартиры без штрафов.

Рынок аренды в тени

Источник: https://zen.yandex.ru/media/realty.rbc.ru/patent-ili-ndfl-kak-legalno-sdavat-kvartiru-i-platit-menshe-nalogov-6007e98f267c3f280b00c0d9

Как правильно сдать квартиру и не платить налоги по закону?

Как сдавать жилье и не платить налоги

Сдавать квартиру и не платить налоги – это дилемма, которая возникает в голове у каждого гражданина, планирующего получать доход от найма жилого помещения.

С одной стороны – это удобно, не обременять себя дополнительными расходами, получая только выгоду. Но при этом возникает вторая сторона – риски, как материального, так и морального характера.

Именно поэтому важно подходить к заключению договора и его регистрации с точным знанием закона и контрагента, с которым заключается сделка.

Можно ли сдавать квартиру и не платить налоги?

Сдача жилых помещений в наем возможна как с последующей регистрацией договора, так и без совершения подобных юридически значимых действий. Однако второй вариант является грубым нарушением налогового законодательства.

Любые сделки, связанные с недвижимым имуществом, подлежат государственной регистрации, особенно, если временно проживающей в ней гражданин желает получить временную прописку. Только та сделка, которая подкреплена письменными обязательствами, может считаться надежной и правильной с точки зрения норм и статей гражданского и налогового кодекса.

Налоги на доход от сдаваемой в аренду недвижимости

Основная цель сдачи жилья во временное возмездное пользование – получение прибыли. Именно поэтому законодатель отнес данную категорию к системе НДФЛ, процентная ставка которой равна 13% от общего количества полученных средств за календарный год (от 01 января по 31 декабря включительно).

Выплата налогов на доходы физического лица происходит после предоставления декларации в Федеральную налоговую инспекцию до 30 апреля года, следующего за отчетным периодом. И только после принятия и проверки достоверности данных субъект налогообложения может приступать к выплате денежных средств.

Есть вопрос или нужна помощь юриста? Воспользуйтесь бесплатной консультацией:

Ответственность за уклонение от уплаты налога

В случае возникновения ситуации, при которой налоговым инспектором или иной контролирующей организацией выяснится факт уклонения от уплаты причитающихся денежных средств, то виновное лицо может быть привлечено к административной или даже уголовной ответственности в следующих видах санкций:

  1. Подача декларации в разрез со сроками – штраф в сумме 5% от всей прибыли.
  2. Просрочка уплаты штрафа – 20% от суммы налога или 1 000 рублей.
  3. Скрытие от налогового органа суммы договора в пределах 600 000 рублей и более – наказание в виде выплаты полной суммы, включая погашение штрафа, либо лишение свободы сроком до 1 года.

Как и не платить налоги — уловки арендодателей

При всей пугающей статистике скрытых доходов граждане, которые желают сдать свою квартиру любой ценой, используют любые доступные средства, чтобы избавить себя от ежегодных походов в Федеральную налоговую службу:

  1. Отсутствие договора – рискованный шаг, который усложняет возможность доказывания судом факта заключения сделки с недвижимостью.
  2. Заключение договора без внесения денежных средств в виде арендных платежей – при этом передача денежных средств должна быть только в виде наличных купюр.

При этом фактически арендодатель ставит себя в неудобное положение. Поскольку какими бы хорошими не были отношения между контрагентами, в случае форс-мажорных обстоятельств, велика возможность, что один из участников обратиться за юридической помощью, после чего факт нелегальной юридической сделки будет обнаружен.

Как официально сдавать квартиру в аренду и платить налоги?

Чтобы быть чистым перед законом и получить дополнительные правовые гарантии, необходимо, в первую очередь, решить вопрос относительно договора и условий, которые в нем будут прописаны. Только после этого следует регистрация сделок и последствия в виде налогов и других платежей.

Каждый факт передачи денег должен быть закреплен в виде расписки, сумма которого определяется договором. В противном случае будет сложно доказать в судебном заседании факт исполнения обязательств.

Преимущества законного оформления сделки и полной уплаты налогов

С точки зрения правового подхода, оформление договора и сопутствующих документов будет благоприятно влиять на совершенную сделку со следующей точки зрения:

  • Права и обязанности сторон четко определены;
  • Последствия нарушения условий установлены;
  • В случае грубых нарушений прав и обязанностей можно смело обращаться в контролирующие органы;
  • Упущенные средства в виде налога могут быть значительно меньше, нежели если ваш контрагент нарушит условия при наличии скрытых правоотношений.

Порядок оформления документов

Первоначальными документами, которые должны быть в наличии при заключении договора – это паспорта контрагентов и правоустанавливающие документы на квартиру.

Желательно, чтобы стороны могли увидеть оригиналы и утвердиться в законности сделки.

Далее идет заключение договора с включением обязательных условий и пунктов.

Договор найма жилого помещения

Главными составляющими договора найма квартиры являются:

  • Место и время заключения договора;
  • Наименование и реквизиты сторон;
  • Срок договора – при заключении договора на срок менее года, дальнейшая регистрация в Управлении Росреестра не требуется, но при этом есть свои скрытые условия для пролонгации. При отсутствии указания на период действия, договор считается заключенным на 5 лет;
  • Цена – с обязательным уточнением суммы, периода и порядка передачи. В случае нарушения этих требований, арендодатель может взыскать штрафные санкции;
  • Условия содержания имущества и оплата коммунальных услуг.

Остальные пункты составляются по желанию сторон и должны быть указаны однозначно, без возможности двойной трактовки.

Процедуры уплаты налогов для ИП

В случае если арендодателем является индивидуальный предприниматель, имеются некоторые особенности. Оплата налогов снижена до 6%, однако при этом лицо, осуществляющее предпринимательскую деятельность должно дополнительно направлять взносы в пенсионный фонд, фонд социального страхования и прочее.

Случаи с системой налогообложения «доходы вычесть расходы» налоговая ставка возрастает до 15%, что также является невыгодным в случаях отсутствия других видов деятельности.

Риск – дело благородное, но не в случае с договором найма. Закон требует четкого исполнения условий и в случае неповиновения – уплаты штрафов. Чтобы не доводить себя и своих знакомых до подобного состояния, следует вовремя оформлять все документы и подавать декларацию о доходах в установленные законом сроки.

Внимание! В связи с последними изменениями в законодательстве, информация в данной статьей могла устареть. Вместе с тем каждая ситуация индивидуальна.

Для решения своего вопроса заполните следующую форму или позвоните по телефонам, указанным на сайте, и наши юристы Вас бесплатно проконсультируют!

Источник: https://UrMetr.com/kvartira/arenda/kak-pravilno-sdat-kvartiru-i-ne-platit-nalogi

Налоги с аренды квартиры – можно ли не платить легально, и как правильно составить договор

Как сдавать жилье и не платить налоги

При сдаче в аренду квартиры, ее собственник должен отчислять налоги. Согласно российским законам, налог платить обязательно.

Расскажем, в каком размере и куда направлять налог, можно ли не платить взносы, и рассмотрим, какие последствия могут возникнуть при неуплате.

статьи:

Какой налог необходимо платить при сдаче квартиры в аренду по закону

Владелец недвижимости, которая сдается в аренду, получает определенную сумму, выплачиваемую квартиросъемщиком. Собственник, таким образом, получает доход. Конечно же, этот доход должен облагаться налогом.

По закону, обязанность по уплате налогов за аренду квартиры возникает автоматически — после полученной первой арендной платы.

В 2019-2020 годах налог составляет:

  1. Для физических лиц с российским гражданством— он же НДФЛ — 13%.
  2. Для нерезидентов, которые проживают в России менее 183 дней в году — 30%.

Это – основные показатели, согласно которым россияне выплачивают налог за сдачу квартиры в аренду.

Но существуют и другие схемы, взносы. Перечислим их:

  1. Для предпринимателей на УСН налоговая ставка составит 6% (п.1 ст.346.20 НК РФ). Арендная плата будет считаться доходом предпринимателя, поэтому с ее суммы он будет уплачивать налог.
  2. Для предпринимателей, имеющих патент на аренду жилья.

    Приобрести патент может ИП — собственник квартиры. Он будет выплачивать 6% один раз в год. Сумма рассчитывается, учитывая ежегодный доход предпринимателя от аренды. Приобрести патент на аренду жилья можно только зарегистрированным ИП на срок от 6 до 12 месяцев.

  3. Для самозанятых граждан налог составит 4%. Если ИП — самозанятый, то ставка налога больше — 6%. Обязательно нужно быть зарегистрированным через мобильное приложение «Мой налог».

    Пока что налоговые требования для самозанятых распространены в Москве и Московской области, Калужской области и Татарстане.

Какой способ оплаты выбрать – гражданин должен решить сам.

Если же у вас есть вопросы, наши юристы помогут вам разобраться в них. Консультация бесплатна.

Как сдать квартиру в аренду и не платить налог легально

Многие считают, что можно просто не оповещать налоговые органы о сдаче квартиры в аренду и не платить налог.

Это не так. Сейчас в налоговую службу может обратиться даже ваш сосед, и вы будете обязаны выплачивать взносы. Лучше не нарушать закон, ведь он может быть и на стороне собственников.

Не платить налог можно легально, законно. Это возможно, если квартира сдается бесплатно. То есть, владелец квартиры не получает дополнительный доход, – а значит, что и налог он не будет выплачивать.

Как сдать квартиру в Петербурге в аренду безопасно – советы юристов

Итак, платить налог с аренды жилья не нужно в таких случаях:

  1. Если соглашение об аренде оформлено между родственниками.
  2. Если оформлен договор безвозмездного пользования.

Оба договора можно заключить на любой срок или бессрочно. Обычно в сделке участвуют родственники – или лица, которым доверяют собственники, и которые нуждаются в жилье.

Плата за аренду получается символической, хоть и в договоре о ней не будет ни слова.

Если же вы захотите сдать квартиру чужим людям, оформив договор безвозмездного пользования, то рискуете не получить даже символическую оплату.

Нередко квартиросъемщики не благодарят за предоставление жилья.

Правила составления договора аренды квартиры, чтобы не платить налог

Договор аренды жилого помещения на безвозмездных условиях может оформить собственник и арендатор. Договор оформляется на листах формата А4.

При написании стоит придерживаться таких правил:

  1. Следуйте примеру и форме договора.
  2. Пишите в официально-деловом стиле.
  3. Обозначьте сведения о сторонах, кем они будут являться друг другу. Обязательно включите паспортные данные.
  4. Распишите, что является предметом договора.

    Опирайтесь на техническую документацию или выписку ЕГРН там есть вся информация по квартире.

  5. Укажите права и обязанности каждой стороны.
  6. Не забудьте указать в договоре, что палата за пользование помещением не взимается. Обычно прописывается, что жилье предоставляется на безвозмездной основе.

  7. Ответственность сторон тоже не менее обязательна. Обозначьте, что может быть для того, кто нарушит договор или соглашение.
  8. Зафиксируйте в документе условия расторжения договора.
  9. Желательно прописать порядок разрешения споров и возможность изменения договора.
  10. В заключении должны стоять подписи сторон.

  11. Дата и место заключения договора обозначается вначале документа, после названия.

Образец договора безвозмездного пользования квартирой:

Готовый бланк договора безвозмездного пользования жилым помещением (квартирой) можно бесплатно скачать здесь в формате WORD

Вы можете использовать данный бланк для оформления своего соглашения.

Куда и как оплатить налог за аренду недвижимости?

Владелец квартиры должен платить взносы за аренду жилья в налоговую службу. Перечислять налог на дополнительный доход необходимо самостоятельно, не дожидаясь получения налогового уведомления.

Для этого нужно:

  1. Подготовить декларацию.
  2. Подать ее в отделение ФНС вашего города или района не позднее 30 апреля года, следующего за тем, в котором была получена прибыль.

    То есть для оплаты налога за 2019 год декларация подается до 30 апреля 2020 года. Получается, что налог за 2019 год собственник будет платить в 2020 году.

Обратите внимание: налог нужно заплатить до 15 июля (п. 4 ст. 228 НК РФ).

Как решить квартирные вопросы: все ответы в одной статье!

Оплатить налог можно такими способами:

  1. Через личный кабинет налогоплательщика на сайте налоговой.
  2. В банке, распечатав при этом квитанцию.
  3. Лично придя в налоговую.

Заметьте, если квартиру сдавать не физическому лицу, а компании, ИП, то оплачивать налог будет предприниматель-арендатор.

Он самостоятельно будет перечислять в налоговую службу 13% налог от общей суммы арендной оплаты.

Риски всех способов сдачи жилья в аренду без уплаты налогов – есть ли штрафы, и как может обернуться аренда с измененными условиями

Представители налоговых органов вправе требовать от собственника через судебную инстанцию не только оплаты налога за полученные арендные платежи, но и:

  1. Штрафа за неуплату налога. Сумма штрафа, как правило, составляет 20% от размера неуплаченного налога. Согласно статье 122 НК РФ, если суд присудит умышленное уклонение от оплаты, то размер штрафа может возрасти до 40%.
  2. Штраф за непредставление налоговой декларации — 5% от неуплаченной суммы за каждый месяц просрочки. При этом размер штрафа ограничен 30% от суммы долга, но не может быть меньше 1000 руб.
  3. Пеня в размере 1/300 ключевой ставки ЦРБ за каждый день просрочки.

Взыскать с нарушителей двойной размер штрафов, пеня могут с тех граждан, которые умышленно не платили налог за аренду не в первый раз, и знали об ответственности и последствиях.

Также могут привлечь неплательщика к уголовной ответственности, если он 3 года подряд не платил налоги на сумму более 900 000 руб. Эта сумма должна превышать 10% всех его налогов (ч.1 ст. 198 УК РФ).

Наказания таковы:

  1. Штраф от 100 000 до 300 000 руб.
  2. Принудительные работы на срок до 1 года.
  3. Арест на 6 месяцев.
  4. Лишение свободы на срок до 1 года.

Если же деяние было совершено в особо крупном размере — то есть, гражданин не уплатил налог в размере более 4 500 000 руб. – то, согласно части 2 статьи 198 УК РФ, его будут ожидать такие последствия:

  1. Штраф от 200 000 до 500 000 руб.
  2. Принудительные работы на срок до 3 лет.
  3. Лишение свободы на 3 года.

Помимо налоговой и уголовной ответственности, и собственника квартиры и арендатора могут привлечь за нарушение миграционных правил. Штраф составит 2 000 — 5 000 руб. Привлечь к такой ответственности могут сотрудники МВД.

Конечно же, юристы рекомендуют соблюдать букву закона, ведь последствия для неплательщиков плачевны.

Остались вопросы? Просто позвоните нам:

Источник: https://pravo812.ru/useful/1403-nalogi-s-arendy-kvartiry-dogovor.html

Как сдать квартиру в аренду и не платить налоги

Как сдавать жилье и не платить налоги

Сдача квартиры в аренду без уплаты налогов.

Чем грозит такой вариант действий и возможен ли он? Человек может сдавать квартиру по своему усмотрению, но только с соблюдением условий такого соглашения, как договор найма и, конечно, условий при налогообложении в случае с арендой жилья.

Что будет, если не платить налог? Доказать тот факт, что нарушения были, будет непросто для налоговых органов, но полагать, что сведения останутся сокрыты также не следует. За уклонение от налогов всегда предусматривается наказание.

Именно поэтому на практике всё же были выведены ситуации, когда происходит сдача квартиры в аренду без уплаты налогов. Собственник должен понимать, как избежать мер ответственности, какой штраф может быть на него возложен и куда жаловаться в случае несправедливого решения.

Аренда и налоги

Такой вид отношений, как аренда, представляет собой вариант передачи жилья в пользование лицу на определённых договором условиях.

За такое использование, конечно, подразумевается плата со стороны арендатора, а соответственно, действует главное требования о том, что нужно платить налоги, так как сдача жилья в аренду сопровождается получением некоторого дохода. При этом налоги не являются заботой квартирантов, это обязанность владельца квартиры.

Какой срок найма определяется? Договор заключается обычно на определённый сторонами период.

Точный срок аренды не установлен законом, он никак не ограничивает свободу субъектов в этой части отношений, единственное пояснение, которое можно найти, что если стороны не договорились по срокам, то соглашение будет иметь неопределённый период действия. Это также будет относиться и к уплате налогов, которая должна осуществляться, пока действует подписанный договор.

Сдачу квартиры в аренду всегда нужно сопровождать дополнительными действиями. В первую очередь важно оформить договор, который требует соблюдения формы. Соглашение имеет только письменный вид.

Кроме того, когда речь идёт о найме квартиры, то собственник также должен зарегистрировать договор, так как без данного действия он действителен не будет.

Чтобы понимать, как составить договор, соответственно, как правильно сдавать жильё, достаточно обратиться к Гражданскому кодексу РФ, где сказано, что главное указать существенные условия, а именно предмет соглашения. Остальные условия устанавливаются сторонами.

Договор найма подразумевает получение дохода. Собственник не может освобождаться от уплаты налога в рассматриваемых гражданских отношениях.

Как правильно сдать квартиру? Соблюсти все указанные выше требования. И налогообложение играет важную роль. Если имеется соглашение, то осуществлять наём и не платить налог нельзя.

Кроме того, следует обращать внимание на случаи, когда сосед сдаёт свою квартиру.

Если соседи сдают квартиру и не платят налоги, то следует определиться с тем, куда жаловаться, ведь за подобные нарушения предусматривается ответственность, а именно штраф и даже лишение свободы.

Отдельно следует сказать и о том, какие режимы могут предусматриваться в случае, когда квартира сдаётся, а налог должен быть оплачен:

  • общий порядок, когда у собственников, оформивших доход от аренды, как официальный, взимается налог в зависимости от того, какую сумму они получают, так как именно за счёт неё происходит формирование налоговой базы;
  • упрощённый порядок, когда за основу берётся только налоговая база, а доходы учитываться не будут.

При этом ни один из предложенных вариантов не может полностью освободить от обязанности уплачивать налоги за сдаваемые жилые помещения.

Говоря о том, кто должен платить налог при аренде, следует отметить, что сюда входит каждый собственник объекта, неважно, физическое это лицо или же какая-то организация. Главное правило, собственник должен быть зарегистрирован в данном статусе.

Нередко владельцы задают вопрос, как сдать квартиру в аренду и не платить налог за сдачу квартиры? Условно такие способы есть.

Однако чтобы не платить налог в процессе сдачи квартиры в аренду, нужно знать, куда обратиться и иметь на то веские причины, которые объяснят невыплату платежей по налогам.

В любой ситуации, когда собственник убеждён, что его право как-то ограничивается, он может обратиться в вышестоящие органы, оформив своё обращение в жалобу.

Варианты уплаты налогов

Как не платить налог? Передача в наём квартиры без уплаты налогов интересует не одного владельца, однако, чаще всего это незаконные действия, которые приводят к негативным последствиям.

Без налогов получать доход нельзя, особенно если было его официальное оформление, и подписывался договор. Однако не всегда владельцы стремятся избежать налогов.

Более того, закон предлагает немало вариантов, которые собственник применяет, уплачивая налоги, и при этом экономит денежные средства, даже если квартира сдавалась долгое время.

Срок обязанности по выплате налогов начинает течь со сдачи жилья и, соответственно, подписания съёмщиком договора найма квартиры.

При составлении договора аренды квартиры устанавливается только сколько должно заплатить арендующее лицо, условия о налоговых обязательствах не предусматриваются, они регламентируются отдельно.

Можно ли арендовать жильё без соглашения? На практике такое встречается чаще всего, что не предусматривает налогов за сдачу жилья.

Однако насколько это безопасно для участников отношений? Ведь когда нет соглашения, сложно сказать, куда жаловаться при сдаче в аренду квартиры без официальной документации, так как никаких прав для защиты фактически не существует. Поэтому всегда при сдаче квартиры в аренду должен быть договор.

На сегодняшний день существует несколько вариантов, которые помогут заплатить налог за рассматриваемый вид отношений. Выбирается конкретный метод людьми, то есть участниками отношений, которые должны подготовить для этого необходимые бумаги и обратиться в соответствующие органы власти.
К вариантам уплаты налогов относят следующее:

  1. Уплата налогов гражданами. В процессе сдачи в аренду квартиры владельцы всегда перечисляют полный размер платежа, который будет высчитываться в таком порядке, в каком предусматривает налоговый закон, то есть в зависимости от размера дохода.
  2. Уплата налогов организациями. Наличие соглашения обязательно, в то время как граждане могут избежать договора, регулярно подавая декларацию о доходах. Любое юридическое лицо сообщает о размере как прибыли, так и неуплаченного налога, если таковой имеется, иначе будет привлечено к ответственности. Исчисляется сумма платежа от размера прибыли организации.
  3. Уплата налогов в упрощённом порядке. Данная система предусмотрена для индивидуальных предпринимателей, а также организаций, которые должны обратиться в налоговый орган с заявлением на применение к ним такого режима. Рассматриваемый порядок устанавливает заниженную ставку в шесть процентов. Плюс допускаются авансовые платежи, вносимые каждый квартал.

Избежать налоговых платежей можно при отсутствии соглашения или же в случае непроведения его регистрации, что по закону признаётся нарушением.

Полученный от аренды доход как гражданами, так и организациями должен быть внесён в декларацию, подача которой является обязанностью каждого субъекта отношений даже в случае применения упрощённой системы.

Способы освобождения от обязательства

Передавать в аренду квартиру и не платить налоги является целью многих лиц, занимающихся сдачей жилья.

Особенно часто эта проблема касается граждан, которые попросту не заключают договоры, а если и делают это, то забывают об обязательной процедуре его регистрации.

Такой вариант, безусловно, даёт возможность освободиться от обязательств налогового характера, но при этом может создать и проблемы.

Уклонение от уплаты налогов как для граждан, так и для организаций признаётся правонарушением и предполагает привлечение этих лиц к ответственности, в том числе уголовной.[/attention]

На сегодняшний день существуют определённые способы, позволяющие избежать налогообложения. Однако не все они законны. Именно поэтому такие способы были разделены на две группы: легальные и нелегальные. В первую очередь следует сказать о том, как, не нарушая закон, не платить налоги.

Предполагаются следующие варианты действий:

  1. Заключение соглашения на срок, который не превышает одиннадцати месяцев, он максимальный для того, чтобы избежать налогов. Более длительный период приведёт к налоговым обязательствам.
  2. Соглашение о безвозмездном пользовании. Собственник передаст квартиру без оплаты её пользования, но по факту будет получать доход.
  3. Уничтожение соглашения и заключение нового в период подачи деклараций, а именно с января по апрель.
  4. Отсутствие договора. Чаще такой вариант подходит для граждан, которые сдают свои квартиры. Но это создаёт множество рисков.

Оптимальным вариантом является заключение соглашение на срок одиннадцать месяцев, признать данные действия незаконным возможности не будет.

Вторая группа, это нелегальные способы, которые прямо или косвенно будут определяться, как нарушение закона.

При этом граждане часто их используют, так как органы власти не могут установить и доказать это:

  1. Сокрытие факта сдачи жилья. Никто не контролирует данный процесс, более того, инспектор из налоговой службы не нагрянет с проверкой и не выпишет штраф на месте.
  2. Отрицание факта получения дохода. Если даже квартира сдаётся, то доказать то, что лицо получает какую-то прибыль с этого, причём ежемесячно, нельзя.

Данный перечень способов признаётся нелегальным потому, что по факту может расцениваться, как акт мошенничества.

Однако в большинстве случаев в силу слаборазвитого правового сознания граждане просто не задумываются над тем, что о своих доходах необходимо сообщать в налоговую службу и платить с них налоги.

Кроме того, за злостное уклонение от обязательств будет привлечение к уголовной ответственности, а также назначение наказания вплоть до лишения свободы.

Таким образом, избежать обязательств по налогам в случае со сдачей квартиры в аренду возможно, причём это не всегда незаконные действия, влекущие негативные последствия.

Практика предусматривает как допустимые варианты действий, так и недопустимые. Вторая группа приносит больше рисков, но при этом применяется чаще, так как налоговые органы не осуществляют повсеместный и регулярный контроль над арендными отношениями и доходами, получаемыми от них.

Источник: https://ZhiloePravo.com/nalogi/sdacha-kvartiry-arendu-bez-uplaty.html

Как сдавать квартиру и не платить налоги с аренды? Только законные способы

Как сдавать жилье и не платить налоги

Можно сдавать квартиру без договора, при этом указывать, что в квартире живут Ваши друзья, родственники совершенно безвозмездно. Соответственно никакого дохода Вы не получаете и налог Вам платить не с чего.

Данный вариант несёт определённые риски: возможно, что наниматель просто не заплатит Вам арендную плату либо причинит ущерб Вашей квартире или соседям.

Доказать в этом случае ничего не удастся, Вы как собственник несёте ответственность за вред причинённый чужому имуществу, например если наниматели затопят соседей.

Преимущества законной сдачи квартиры

  1. Не нужно бояться, что арендатор сделает с ней неизвестно что и не сбежит, не заплатив за проживание и коммунальные услуги. Таким простым способом можно исключить возможность аферы с Вашим имуществом.
  2. Не лучший вариант и сдача знакомым или родственникам, заключив «на словах» устный договор.

    Единственный плюс – Вы будете знать людей, которые проживают в Вашей квартире. Но, если сдача квартиры для Вас – это, прежде всего, получение хорошего пассивного дохода, то лучше найти незнакомых арендаторов и оформить сделку по достойной цене и по всем правилам.

  3. Данный способ помогает максимально предвидеть все будущие расходы на квартиру, включая даже оплату телефонных звонков жильцов. Официальный договор аренды включает все пункты оплаты и обязанности обеих сторон.

  4. Кроме того, можно быть спокойным, что проблем с налоговой не возникнет, и Вас не притянут к ответственности за сокрытие прибыли.

Как самостоятельно сдать квартиру в аренду по закону и платить налоги

После того, как договор составлен, акт приема-передачи подписан, следует передать нанимателям ключи, а взамен получить деньги за первый месяц проживания (или за несколько месяцев, а также залог, это все зависит от того, на каких условиях аренды сошлись стороны). Арендодатель может оставить нанимателю расписку, что он получил такую-то сумму в счет аренды жилья, а наниматель взамен дать расписку о получении ключей. В расписке должны быть указаны паспортные данные, стоять число проведения операции и подпись.

Как заключить договор найма (аренды)?

Договор найма заключается с физическими лицами. Договор аренды заключается, если арендатор — юридическое лицо (при этом арендатор может использовать жилое помещение только для проживания граждан).

Договор может заключаться в свободной форме, но должен быть составлен письменно. В нем нужно по максимуму отразить все договоренности, достигнутые сторонами в результате переговоров.

Рекомендуем вам указать:

  • фамилии, имена, отчества и паспортные данные сторон;
  • подробное описание объекта, который сдается (адрес, площадь, количество комнат, этаж и этажность дома); сведения о документах, подтверждающих право собственности владельца на квартиру. Можно приложить к договору и фотографии, иллюстрирующие состояние квартиры;
  • размер суммы, которую арендатор платит ежемесячно, и условия ее пересмотра (сколько раз в год, на каких основаниях);
  • порядок оплаты коммунальных услуг;
  • предельное количество проверок, визитов хозяина квартиры (в месяц, в год) и условия таких визитов;
  • назначение аренды (найма) (фиксация факта, что квартира предоставляется именно для проживания арендатора, а не для субаренды или других нужд);
  • перечень лиц, которые могут постоянно проживать вместе с арендатором;
  • основания для расторжения договора;
  • срок аренды квартиры;
  • другие подробности.

Как оформить?

Договор найма заключается обязательно в письменной форме (ст. 674 ГК РФ).

Если срок его составляет год и более, то договор должен быть зарегистрирован в Росреестре. В случае заключения договора аренды с юридическим лицом его обязательно регистрируют, независимо от продолжительности.

Какие сведения прописать?

В договоре обязательно должны быть прописаны:

  • Предмет договора (квартира, которую на время передают в чужое пользование за деньги).
  • Паспортные данные (полностью) обеих сторон.
  • Указан точный адрес жилья, которое сдается в аренду, а также его подробное описание: состояние квартиры в целом, перечислить имеющуюся там мебель и бытовую технику (с конкретными названиями марок и заводскими номерами).
  • Размер арендной платы, а также способы и сроки ее получения. Варианты оплаты коммунальных услуг.
  • Срок аренды, он же будет сроком действия данного договора.
  • Пункт об ответственности за несоблюдение договоренностей.

Помимо перечисленных основных разделов, можно по желанию добавить дополнительные. Например:

  1. содержание в квартире животных, если они имеются;
  2. запрет на курение в квартире;
  3. возможность проживания гостей;
  4. запрет на субаренду, чтобы не превращать свою квартиру в посуточную гостиницу;
  5. указать сроки и периодичность проверки своей квартиры собственником.

На какой срок заключается?

Справка. Максимально возможный срок заключения соглашения пять лет (ст. 683 ГК РФ).

Лучше не торопиться и не заключать договор сразу на такое длительное время.

Но не стоит сразу надолго договариваться, лучше всего для начала сдать квартиру на несколько месяцев, а потом, если все нормально, продлить договор. За это время можно убедиться, что квартиросъемщики вполне добропорядочны и платежеспособны.

Пять простых правил, как избежать налоговых проблем при сдаче жилья в аренду

Ещё один тревожный симптом – управляющие компании стали брать на заметку слишком многолюдные квартиры. Уже были факты, когда представители УК составляли акты на такие объекты и передавали их в миграционную службу и в налоговые органы.

Пойманного за руку владельца квартиры, сдаваемой в аренду, могут обязать заплатить налог с дохода и оштрафовать. Согласно статье 122 Налогового кодекса размер штрафа составляет 20% от неуплаченной суммы. Если суд посчитает уклонение от уплаты налогов умышленным, штраф составит 40%.

Кроме того, для такой квартиры должен быть сделан перерасчёт по коммунальным услугам, на основании которого владелец заплатит сумму недоимки плюс пени за просрочку.

Рекомендуем прочесть: Выселение из квартиры за долги

Размер налога при аренде

Для того, чтобы определить, как официально сдавать квартиру и платить налоги, необходимо посчитать размер предполагаемых отчислений в бюджет. По общему правилу, при сдаче жилья в наём от полученной от квартирантов суммы должно быть удержано 13%. На сегодняшний день это базовая в России ставка на доход физ. лиц.

Пример. При предоставлении гражданином А. гражданину Б. жилья за 20 000 (двадцать тысяч) рублей в месяц, 13% от этих денег нужно отдать в госбюджет. 20 000 X 0,13 = 2 600 рублей за каждый месяц.

Предоставление в аренду квартиры, находящейся в РФ, иностранным собственником облагается намного выше: нерезидент РФ должен заплатить 30% получаемой им прибыли.

Чем грозит сдача квартиры в аренду на 11 месяцев, если не платить налоги и не оформлять договор

  1. физическое лицо вносит в казну 13% от прибыли. Каждый год ему требуется подавать декларацию в ФНС в период с 1 января по 30 апреля.
  2. Индивидуальный предприниматель – 6% (упрощенная система). Оплата в данном случае происходит не раз в год, а раз в квартал.

    Помимо 6% потребуется еще вносить деньги в Пенсионный фонд.

  3. Покупка патента. Если раньше его приобретение стоило около 60 000 руб., то сейчас его размер зависит от метража объекта и местонахождения. Такая система выгодна для владельцев нескольких апартаментов или элитных дорогостоящих квартир.

Рекомендуем прочесть: Гарантия на товар образец

Сдаешь квартиру нелегально — разоришься на штрафах

НЕ УГОДИЛ АРЕНДАТОРАМ — ПОПАЛ ПОД СУД?

Представители Федеральной налоговой службы (ФНС России) уже не первый год грозятся выводить на чистую воду и наказывать граждан, которые скрывают доходы, полученные от сдачи жилья внаем. Нынешней весной, однако, впервые стало известно о реальном судебном процессе, который закончился весомым наказанием для наймодателя.

Москвич Владимир А. погорел, сдавая в аренду муниципальную квартиру. В 2007 году он заработал на квартиросъемщиках более 880 тысяч рублей и обязан был раскошелиться на 115 400 рублей налогов. Как и большинство хозяев, Владимир решил сэкономить на платежах в казну, но, когда задумал в очередной раз поднять плату за наем, жильцы настучали на него налоговикам.

Суд признал арендодателя виновным в уклонении от уплаты налогов по ст. 198 УК РФ и оштрафовал на 100 тысяч рублей. В придачу к судимости и уголовному штрафу в таких случаях взимается также вся неуплаченная сумма налога и еще несколько штрафов по Налоговому кодексу (см. «Важно!»). В общем, мало не покажется…

ЧТО НАДО СДЕЛАТЬ, ЧТОБЫ СПАТЬ СПОКОЙНО

Как же грамотно выполнить свою обязанность по уплате налога хозяевам съемных квартир и дач? Разъясняет один из ведущих специалистов по налоговому праву, член Экспертного совета Комитета Госдумы РФ по бюджету и налогам Александр Леонов:

— Существует несколько налоговых режимов, которыми могут воспользоваться квартировладельцы-наймодатели.

Вариант 1 — уплатить налог на доходы физических лиц.

Это 13% от суммы выручки за сдачу квартиры внаем. Налог выплачивается по окончании года, в котором получен доход (так, например, в этом году расплачиваются хозяева квартир, сдававшие жилье в 2008 г.). Сначала в налоговые органы по месту жительства подается декларация (в срок до 30 апреля следующего года), а затем, после ее проверки, до 15 июля надо выплатить рассчитанную сумму налога.

Вариант 2 — зарегистрироваться в качестве индивидуального предпринимателя и платить налог как предприниматель.

Здесь возможны несколько вариантов, наиболее простой и выгодный для налогоплательщика выглядит так.

Владелец квартиры или дачи, сдающий недвижимость внаем, регистрируется в качестве индивидуального предпринимателя (госпошлина за регистрацию сейчас — 400 руб.) и уплачивает налог по ставке 6% от суммы полученного дохода.

При этом обязательна постановка на налоговый учет в налоговой инспекции по месту жительства. Налоговая декларация подается раз в год — до 30 апреля года, следующего за годом получения дохода, а налоговые платежи вносятся раз в квартал.

Кроме того, в течение года нужно самостоятельно заплатить взносы в Пенсионный фонд (в 2009 году — из расчета 606 рублей 20 копеек в месяц).

Причем на сумму уплаченных в ПФ взносов (но не более чем на 50%) уменьшается исчисленный по ставке 6% налог с доходов.

На практике, как заверяет наш эксперт, все это несложно и вполне под силу обычному гражданину, не умудренному знаниями налогового законодательства. В то же время такой способ не только выгоден, но и позволяет арендодателю избежать дополнительных юридических проблем, если недвижимость сдается не время от времени (скажем, на летний период), а на постоянной основе.

Дело в том, что регулярная сдача жилья внаем по своим признакам может быть отнесена к предпринимательской деятельности (по закону это деятельность по систематическому извлечению прибыли). И формально такой владелец квартиры в любом случае несет те же обязательства, что и индивидуальный предприниматель.

Прецедентов привлечения квартиросдатчиков к ответственности за что-то большее, чем неуплата налогов, пока не было. Но юристы предупреждают: если вас застукают за неуплату налога, то теоретически заодно могут пришить и штрафы за невыполнение обязанности стать на налоговый учет, платить НДС, ЕСН, пенсионные взносы, и прочее.

В итоге наказание может оказаться гораздо более серьезным.

Следует также обязательно учесть особенности регионального налогового законодательства.

Это связано с тем, что на территориях отдельных субъектов РФ для индивидуальных предпринимателей, осуществляющих сдачу в наем жилых помещений (в том числе возведенных на дачных земельных участках), может быть предусмотрена возможность уплаты налога по УСН в виде оплаты фиксированной стоимости патента. А на территориях отдельных субъектов РФ по данному виду деятельности для предпринимателей может быть введен обязательный для уплаты единый налог на вмененный доход (ЕНВД).

КСТАТИ

Источник: https://vostok-kvartal.ru/kvartira/kak-platit-nalog-za-sdachu-kvartiry.html

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.