Как продать квартиру по дарственной

Содержание

Законный способ сэкономить 13% от стоимости квартиры

Как продать квартиру по дарственной

Вот что нужно знать тем, кто получил в подарок недвижимость или транспорт.

Это касается всех, кто в 2019 году продал или только планирует продать подаренное имущество. В основном — тех, кто продает недвижимость и машины, полученные в дар не от близких родственников.

Например, тетя подарила племяннице на свадьбу квартиру. Через год семья решила продать это жилье и купить новое, побольше. Раньше налоговый кодекс работал так: сначала племянница платила 13% от стоимости квартиры при дарении.

А потом — еще 13% при продаже. Если квартира стоила 2 млн рублей, то с учетом минимального вычета налоговая забирала 390 тысяч рублей.

Просто потому, что подарок был от тети, а не от мамы и его продали через год, а не через пять лет.

Заберите свое у государства!Как получать вычеты, льготы и пособия, рассказываем в нашей рассылке раз в месяц. Подпишитесь!

Налог при дарении. Вообще, с подарков налог не платят. Но есть исключение, когда придется начислить НДФЛ:

  1. Если дарят недвижимость или транспорт.
  2. И даритель не близкий родственник.

Когда мама дарит дочери квартиру, налога нет. А когда тетя дарит племяннице — нужно подать декларацию и отдать государству 13% от стоимости квартиры. Если кадастровая стоимость квартиры составляет 2 млн рублей, племянница заплатит 260 тысяч.

Эти вычеты дают без подтверждающих документов, но только один раз в году на все объекты. Если подаренную квартиру продали за 2 млн рублей, при продаже нужно отдать в бюджет 130 тысяч:

(2 000 000 Р − 1 000 000 Р) × 13% = 130 000 Р

Если продать подаренную машину за 500 тысяч, налог к уплате составит минимум 32 500 рублей:

(500 000 Р − 250 000 Р) × 13% = 32 500 Р

И это в лучшем случае: права на минимальный вычет может и не быть, если его использовали для другого объекта в том же году.

Основной проблемой было отсутствие подтвержденных расходов. Это еще один вид вычета, который можно использовать при продаже чего угодно раньше минимального срока владения: доходы уменьшаются на подтвержденные расходы.

Например, если квартиру купили за 2 млн рублей, а потом продали за 2,5 млн, то НДФЛ начисляют только на разницу — получится 65 тысяч рублей: (2 500 000 − 2 000 000) × 13%.

Если квартиру купили за ту же сумму, что потратили на покупку, налога вообще нет.

Теперь все изменится.

При продаже имущества, которое досталось в подарок, доход можно уменьшить на ту сумму, с которой был начислен и уплачен налог при дарении. Эти суммы нужно подтвердить.

Например, в 2018 году тетя подарила племяннице квартиру. Ее кадастровая стоимость — 2 млн рублей. Племянница заплатила в бюджет 13% НДФЛ — 260 тысяч рублей. В 2019 году квартиру продали за 1,8 млн рублей. По прежним правилам нужно было бы заплатить 104 тысячи рублей НДФЛ:

(1 800 000 Р − 1 000 000 Р) × 13% = 104 000 Р

Но благодаря поправкам племянница ничего не заплатит: доходы от продажи она уменьшит на 2 млн рублей, потому что с этой суммы заплатила налог при дарении. Налоговая база будет равна нулю, потому что отрицательной она быть не может.

Поправки появились в сентябре, но заработали задним числом. Они касаются всех сделок по продаже подаренного имущества с начала 2019 года.

Если племянница продала подаренную тетей квартиру в 2018 году, действуют прежние нормы — налог придется платить два раза. Если в 2019 году — доход можно уменьшить на ту сумму, с которой заплатили НДФЛ при дарении.

Декларации о доходах за 2019 год нужно подавать в 2020 году, поэтому получится учесть расходы.

Если продали подаренную недвижимость или машину в 2019 году и собирались платить налог, расслабьтесь: он будет меньше запланированного или расходов на НДФЛ вообще не окажется. Деньги, которые планировалось потратить на бюджетные платежи, можно направить на другие цели — например погасить часть ипотеки или открыть ИИС, чтобы получить налоговый вычет.

Вычесть из доходов можно только ту сумму, с которой заплатили налог при получении подарка. Если при дарении налог платить было не нужно, то и вычитать при продаже нечего.

Планируйте сделку и расходы заранее. Например, если мама подарила дочери на свадьбу квартиру, налога нет. Значит, при продаже квартиры ранее трех лет дочь заплатит НДФЛ со всего дохода за вычетом 1 млн рублей.

Это не все изменения, касающиеся НДФЛ при дарении. В налоговом кодексе даже появилась об этом новая статья. Но в отличие от расходов при продаже подаренного имущества она заработает только с 2020 года. Скоро расскажем, что там важного.

Продаете квартиру? Наш калькулятор поможет разобраться, какой налог вам нужно будет заплатить при ее продаже.

Р'”, “description”: [“'Это сумма налога после применения вычета. Если не использовать вычет, придется отдать государству 13% дохода от продажи — format('+keys.sellPrice_q_8_1*0.13+') Р'+'. Разберемся, как при помощи вычета снизить налог.

'”, “Есть два способа уменьшить налогооблагаемую базу — сумму, которую покупатель заплатит вам за квартиру. Мы рассчитали для вас каждый из вариантов, но воспользоваться можно будет только одним.”, “Вычет расходов на покупку. Вы платите налог не со всей суммы, полученной при продаже жилья, а с разницы между доходом от продажи квартиры и расходами на ее покупку.

Только учтите, что фактические расходы на приобретение квартиры нужно будет подтвердить документами: договором, расписками, квитанциями из банка. Их нужно подавать вместе с налоговой декларацией 3-НДФЛ. Если документы не сохранились, уменьшить налог таким способом не получится.

“, “Как считается: (деньги, полученные от продажи квартиры — расходы на ее покупку) х 13%”, “'Налог после применения вычета: format('+(keys.r_0_extra_calc_1)+')'+' Р.'”, “Имущественный вычет на 1 млн рублей. Если нет документов, которые подтверждают расходы на приобретение жилья, доход от продажи можно уменьшить на один миллион рублей.

И платить налог с разницы. Этот вычет можно использовать только раз в год.”, “Если вы продаете квартиру, которая находится в долевой или совместной собственности, размер имущественного вычета распределяется между владельцами пропорционально доле.

В этом случае удобнее не использовать общий договор купли-продажи, а составлять отдельный договор на каждую долю — тогда вычетом в 1 млн рублей сможет воспользоваться каждый из собственников.”, “Как считается: (Деньги, полученные от продажи квартиры − 1 000 000 Р) × 13%.”, “'Налог после применения вычета: format('+(keys.r_0_extra_calc_2)+')'+' Р.

'”, “Нужно ли подавать декларацию. Обязательно. Налоговая декларация подается по форме 3-НДФЛ не позднее 30 апреля года, следующего за годом продажи квартиры. Декларацию нужно будет подать даже при нулевом налоге.

“]}, “r_1”: {“heading”: “Налог с продажи платить не нужно”, “description”: [“Вам не придется платить НДФЛ после продажи квартиры, потому что вы купили квартиру до 2016 года и владеете ею больше трех лет. В вашем случае уже истек минимальный срок владения жильем, после которого налог не начисляют.

Даже если сделка принесет вам большой доход, подавать декларацию и платить налог не нужно.

“, “Сохраните в закладки:
Как подготовить квартиру к продаже
Как продать квартиру”]}, “r_2”: {“heading”: “Налог с продажи платить не нужно”, “description”: [“Вам не придется платить НДФЛ после продажи квартиры, потому что вы владеете квартирой больше трех лет и на момент продажи это единственное жилье.

В вашем случае уже истек минимальный срок владения, после которого налог не начисляют. Даже если сделка принесет вам большой доход, подавать декларацию и платить налог не нужно.

“, “Сохраните в закладки:
Как подготовить квартиру к продаже
Как продать квартиру”]}, “r_4”: {“heading”: “Налог с продажи платить не нужно”, “description”: [“Вам не придется платить НДФЛ после продажи квартиры, потому что вы владеете квартирой больше пяти лет. В вашем случае уже истек минимальный срок владения, после которого налог не начисляют.

Даже если сделка принесет вам большой доход, подавать декларацию и платить налог не нужно.

“, “Сохраните в закладки:
Как подготовить квартиру к продаже
Как продать квартиру”]}, “r_5”: {“heading”: “Налог с продажи платить не нужно”, “description”: [“Вам не придется платить НДФЛ после продажи квартиры, потому что вы владеете квартирой больше трех лет. В вашем случае уже истек минимальный срок владения, после которого налог не начисляют. Для квартир, полученных в наследство, в подарок от близкого родственника, в обмен на уход за пожилым человеком или приватизированных такой срок составляет 3 года. Даже если сделка принесет вам большой доход, подавать декларацию и платить налог не нужно.

“, “Сохраните в закладки:
Как подготовить квартиру к продаже
Как продать квартиру”]}, “r_6”: {“heading”: “'После продажи квартиры нужно заплатить налог: format('+(keys.r_6_extra_calc_2)+')'+' Р'”, “description”: [“'Это сумма налога после применения вычета.

Если не использовать вычет, придется отдать государству 13% дохода от продажи — format('+keys.sellPrice_q_8_2*0.13+') Р'+'. Разберемся, как при помощи вычета снизить налог.'”, “Имущественный вычет на 1 млн рублей. Доход от продажи можно уменьшить на один миллион рублей и платить налог только с разницы. Этот вычет можно использовать раз в год.”, “Если вы продаете квартиру, которая находится в долевой или совместной собственности, размер имущественного вычета распределяется между владельцами пропорционально доле. В этом случае удобнее не использовать общий договор купли-продажи, а составлять отдельный договор на каждую долю — тогда вычетом в 1 млн рублей сможет воспользоваться каждый из собственников.”, “Как считается: (Деньги, полученные от продажи квартиры − 1 000 000 Р) × 13%.”, “'Налог после применения вычета: format('+(keys.r_6_extra_calc_2)+')'+' Р.'”, “Нужно ли подавать декларацию. Обязательно. Налоговая декларация подается по форме 3-НДФЛ не позднее 30 апреля года, следующего за годом продажи квартиры. Декларацию нужно будет подать даже при нулевом налоге.

“]}, “r_7”: {“heading”: “'После продажи квартиры нужно заплатить налог: format('+(keys.r_7_extra_calc_1

Источник: https://journal.tinkoff.ru/news/prodai-podarok-bez-naloga/

Можно ли продать дарственную квартиру?

Как продать квартиру по дарственной

Дарение недвижимости в виде квартиры, дома или дачи является одной из самых распространенных видов сделок с имуществом. Главное отличие дарственной от других способов передачи квартиры или доли в ней – ее безвозмездность. Заключая такой договор, один из его участников передает объект соглашения другому лицу совершенно бесплатно, без каких-либо условий и обязательств.

Выступая в роли дарителя, вы получаете право владения, пользования и распоряжения подаренным имуществом, иначе говоря, вы можете осуществлять с ним любые сделки – куплю-продажу, дарение, ренту или передачу в наследство.

В связи с этим возникает вполне закономерный вопрос – можно ли продать подаренную квартиру? В этой статье мы подробно рассмотрим, какие нюансы следует учесть для заключения договора купли-продажи и через сколько времени можно осуществить эту процедуру.

Когда можно осуществить сделку?

Продажа квартиры – всегда непростой процесс, тем более, когда еще совсем недавно она выступала подарком. Если у владельца появилась необходимость продать подаренную недвижимость, он может это сделать на вполне законных основаниях, но только при наличии следующих условий:

  • Собственник квартиры является дееспособным гражданином;
  • Доверенность представляет собой нотариально заверенный документ;
  • Владелец получил согласие супруга на продажу;
  • Сделка осуществляется на добровольной основе.

Что касается срока продажи имущества, полученного по договору дарения, то принять участие в сделке купли-продажи квартиры можно сразу с момента перехода права собственности от дарителя к получателю.

То есть, как только одаряемый получит свидетельство о регистрации данного права, он может приступать к составлению договора купли-продажи.

Более того, с этого момента он может сдать, подарить или завещать квартиру, то есть, распоряжаться ею по своему усмотрению.

Особенности процедуры

Процедура продажи подаренной квартиры практически ничем не отличается от аналогичной сделки с недвижимостью, которая изначально была приобретена, например, по договору купли-продажи. Для этого необходимо всего лишь руководствоваться следующей инструкцией:

  • Подготовить все правоустанавливающие документы, предоставленные по договору дарения;
  • Заключить предварительное соглашение с потенциальным покупателем;
  • Оформить договор купли-продажи;
  • Произвести расчет и передать квартиру покупателю;
  • Зарегистрировать сделку в Росреестре.

После составления договор не обязательно заверять у нотариуса. Но это не возбраняется, наоборот, нотариус поможет составить текст соглашения и проверить актуальность всей указной в нем информации.

Затем отнесите договор в Росреестр для регистрации права собственности покупателя на квартиру.

Там же вам придется оплатить госпошлину в размере 2000 рублей и предоставить следующие документы:

  • Паспорта участников сделки;
  • Квитанцию об уплате госпошлины;
  • Свидетельство о регистрации права собственности на квартиру;
  • Копию договора дарения;
  • Кадастровый паспорт недвижимости;
  • Выписку из домовой книги;
  • Финансово-лицевой счет на жилое помещение;
  • Справку об отсутствии задолженности по квартплате и коммунальным платежам;
  • Справку ЕГРП;
  • Письменное согласие других владельцев недвижимости;
  • Доверенность на совершение сделки (при необходимости);
  • Свидетельство о регистрации брака (если требуется);
  • Согласие супруга на продажу;
  • Согласие органа опеки и попечительства.

Внимание!

Имейте в виду, что правильно подготовленная документация может оказать значительное влияние на сроки оформления сделки. Поэтому стоит обратить особое внимание на наличие всех требуемых для регистрации бумаг, а также уточнить срок действия каждого документа.

Структура договора

Все намерения сторон сделки по продаже квартиры должны быть оформлены в письменном виде. Именно поэтому так важно заключить договор купли-продажи подаренной квартиры.

Его следует оформить по нижеуказанному образцу с соблюдением всех требований, установленных на законодательном уровне.

Неправильное составление данного документа может повлечь за собой ничтожность указанных в нем обязательств, а также потерю уплаченной покупателем суммы. Итак, соглашение о купле-продаже должно содержать следующие пункты:

  • Вводную часть. В правом верхнем углу укажите название населенного пункта, в котором заключался договор, а также дату составления документа. Во вторую строку впишите ФИО, место жительства и паспортные данные продавца, а затем укажите все те же сведения о покупателе. Не забудьте прописать полное название документа – «Договор купли-продажи квартиры»;
  • Информационную часть. Этот пункт подразумевает максимально полную информацию об объекте сделки – квартире. Укажите количество ее комнат, этажность, общую площадь, а также стоимость недвижимости – числом и прописью. Если в квартире есть какие-либо обременения, также пропишите этот факт в договоре. Обратите внимание, что все сведения о квартире должны в точности совпадать с информацией, указанной в соответствующих правоустанавливающих документах. Впишите срок, в течение которого продавец обязуется передать будущему собственнику недвижимое имущество. Кроме того, укажите максимально полный перечень предметов, которые покупатель вместе с квартирой сразу получит после совершения сделки. Это могут быть как различные документы, так и ключи;
  • Заключение. Эта часть подразумевает условия, при которых данный договор может быть расторгнут. Затем перечислите все документы, приложенные к соглашению.

Образец договора купли-продажи квартиры.doc
Бланк договора купли-продажи квартиры.doc

Лучше оформить договор сразу в трех экземплярах, один из которых предоставляется в регистрационные органы, а два других остаются у сторон соглашения. Участников сделки необходимо именовать как «покупатель» и «продавец».

После того, как данный документ оформлен, внимательно проверьте подлинность всех данных, указанных в нем. Только после этого вы можете оставить свою подпись в последней строке соглашения.

Не забудьте проставить соответствующие отметки на каждом экземпляре договора.

Размер налога

Как только речь заходит о продаже подаренной квартиры, всех собственников волнует вопрос о налогообложении данной сделки.

Какую сумму придется заплатить в этом случае? Чтобы ее рассчитать, для начала выясните, как долго подаренная недвижимость находится в вашей собственности. Если этот срок составляет менее 5 лет, то данная сделка облагается налогом в размере 13% от полученного дохода.

Соответственно, при владении имуществом больше этого срока, платить ничего не придется. Обязанность уплаты НДФЛ при этом возлагается на продавца.

Источник: https://vsenaslednikam.ru/mozhno-li-prodat-darstvennuyu-kvartiru.html

Продажа по договору дарения

Как продать квартиру по дарственной

 Некоторые владельцы недвижимости предлагают оформить право собственности на покупателя по договору дарения. Разумеется, не бесплатно. Деньги за объект передаются параллельно с подписанием дарственной.

Обычно в такой схеме заинтересован продавец. Интерес покупателя – в низкой стоимости объекта. Впрочем, такая сделка в будущем может обернуться серьезными сложностями.

Риски для обеих сторон настолько велики, что иногда риэлторы в таких сделках даже не берутся участвовать.

Мотивы

К схеме продажи недвижимости по договору дарения прибегают достаточно редко. По статистике разных агентства недвижимости, с подобным предложением в агентства продавцы обращаются всего несколько раз в год. К продаже по договору дарения прибегают только в крайних случаях:

1. Сложность продажи доли

При продаже доли продавец обязан получить от других сособственников отказ от использования преимущественного права выкупа. Это право закреплено за ними Жилищным кодексом РФ. Без получения отказа сделка не будет зарегистрирована в управлении Росреестра.

Соблюсти процедуру возможно двумя способами: при подписании бумаг у нотариуса или отправления извещений о продаже по почте заказным письмом с уведомлением. В извещении должна быть указана стоимость квартиры и срок для ответа (один месяц). Согласно Гражданскому кодексу РФ, отказом может считаться отсутствие ответа.

Таким образом, если в течение месяца никто не ответил, то Росреестр зарегистрирует сделку на основании отправленных извещений.
Правда, если извещение не было получено вовремя, то по закону совладелец вправе в течение трех месяцев после сделки вправе требовать в суде перевода покупки на себя

Казалось бы, схема простая. Но, как показывает практика, совладельцы нередко изъявляют желание выкупить долю. И сделать они это планируют по максимально низкой цене.

Для этого используются все возможные рычаги воздействия на собственника. Впрочем, к злоупотреблению правом преимущественного выкупа прибегают не только для демпинга.

Особенную сложность представляют случаи, когда отношения между владельцами испорчены, и сособственники препятствуют продаже доли из принципа.

Виктор Кац, исполнительный директор АН «ЛиКом»:
« Дарение затевают ради того, чтобы не получать согласие остальных дольщиков. В этом случае оно не требуется.

Долю можно продать, если отношения между совладельцами нормальные, а если нет, то продать бывает сложно, так как те ребята в последний момент начинают чинить препятствия. Они заявляют о том, что будут приобретать сами, сделка распадается, а сособственники в итоге тоже не покупают.

Если найден новый покупатель, дольщиков надо снова уведомлять, а они снова изъявят желание и будут «тянуть резину» и так далее».

Еще больше проблем с выкупом долей добавили многоквартирные дома, построенные на землях ИЖС. В таком случае, сособственников может быть не один десяток.

Ольга Мельникова, специалист по недвижимости АН «Новосел»:
«На землях ИЖС многоквартирный дом оформляется как индивидуальный, в котором продаются доли – квартиры. Продать квартиру здесь будет непросто. Для того чтобы всех жителей дома не уведомлять, обычно продают через дарение».

Аналогичная ситуация складывается при продаже машино-места в подземном паркинге. Парковочные места обычно оформляются застройщиками как доли.

Александр Бабичев, директор РК «Проспект»:
«У нас в работе сейчас парковка, где 98 сособственников. Парковка сдана как единый объект, который разделен на 98 долей. Там практически нереально связаться со всеми и получить от них согласие. В этом случае используют договор дарения. Люди действуют из оптимального способа затрат своей энергии».

2. При нежелании выплачивать налог при продаже

При продаже объекта, который был в собственности менее трех лет, продавец обязан выплатить налог в размере 13% от его стоимости. В случае продажи через договор дарения обязанность выплатить налог перекладывается с продавца на покупателя, так как, формально, в такой сделке покупатель является одаряемым.

От выплаты налога при дарении освобождены только родственники дарителя. Согласно Семейному кодексу РФ, при дарении недвижимости близкими родственниками (супругами, родителями и детьми, дедушкой, бабушкой и внуками, полнородными и неполнородными братьями и сестрами) налог не взимается.

В остальных случаях, в соответствии с Налоговом кодексом РФ, одаряемый обязан самостоятельно исчислить НДФЛ (13% от стоимости квартиры) с полученного дохода. Если стоимость подарка не определена, то в расчет принимается оценочная стоимость квартиры БТИ, которая обычно в разы ниже рыночной.

Виктор Кац, исполнительный директор АН «ЛиКом»:
« Одаряемый платит налог от оценочной стоимости БТИ. Она небольшая.

Или второй вариант: если в договоре дарения указывается стоимость даримого имущества, то в этом случае с нее выплачивается налог.

Но если она окажется чувствительно меньше оценочной стоимости БТИ, то налоговая запросит справку из БТИ об оценочной стоимости и возьмет налог с этой суммы».

Преступление

Дарение является безвозмездной сделкой. Одаряемый принимает подарок в том виде, в каком он преподносится – со всеми долгами и правами других лиц. И предъявлять какие-либо претензии дарителю он не в праве.

Василий Сосновский, партнер Юридической компании «Генезис»:
«Если был заключен договор дарения и право собственности перешло к Одаряемому, который впоследствии узнал о правах третьих лиц на жилое помещение, то никаких претензий к Дарителю он не сможет предъявить, по той причине, что договор дарения не предусматривал встречное исполнение со стороны Одаряемого за исключением принятия дара».

В отличие от договора купли-продажи, где фиксируется, что имущество передается свободным от прав третьих лиц, договор дарения этого не предусматривает.

Александр Бабичев, директор РК «Проспект»:
« Деньги передали, ваши проблемы – примерно такая позиция может быть у суда. Скорее всего, иск о возмещении расходов суд не примет, потому что договор дарения безвозмездный».

Единственный способ вернуть деньги – расторгнуть сделку в судебном порядке. Для этого покупателю предстоит доказать, что под видом дарения была проведена сделка купли-продажи. В соответствии с Гражданским Кодексом РФ, такая операция является притворной сделкой. При наличии доказательств или свидетельских показаний такая сделка легко оспаривается в суде.

Василий Сосновский, партнер Юридической компании «Генезис»:
«Притворной сделкой по закону признается сделка, которая совершена с целью прикрыть другую сделку.

Если по договору предполагается встречная передача вещи или права либо предполагается встречное обязательство со стороны одаряемого, то такой договор согласно п. 2 ст. 170 и п. 1 ст. 552 ГК РФ признается притворной сделкой.

Если была заключена притворная сделка, то такую сделку через суд могут оспорить стороны, а также заинтересованные лица (долевые собственники, наследники). Все полученное по такой сделке должно будет вернуться каждой из сторон».

При расторжении сделки суд обяжет продавца вернуть полученную от покупателя сумму. Учитывая, что цена объекта нигде не зафиксирована, стоимость будет определяться исходя из рыночного уровня. А эта величина с момента совершения сделки может измениться.

Впрочем, гораздо чаще инициаторами расторжения подобной сделки выступает не покупатель, а третьи лица. Обычно ими являются родственники дарителя, у которых были собственные планы на «подаренный» объект.

В судах доказывается, что владелец не отдавал отчет своим действиям, когда дарил свое жилье незнакомому человеку. Особенно правдоподобно это выглядит в тех случаях, когда дарение существенно ухудшило жилищные условия дарителя.

Расторжение притворной сделки возможно даже после перепродажи квартиры.

Ольга Мельникова, специалист по недвижимости АН «Новосел»:
«По закону при перепродаже следующий покупатель является добросовестным приобретателем. Хотя были случаи оспаривания и таких сделок. Например, когда доказывается, что это было сделано специально.

Когда продавец знал, что будет оспариваться сделка дарения, но все равно продал объект. 
Был случай, обратилась женщина. Ее отец в возрасте, когда уже был слепым, подарил земельный участок мужчине, который за ним ухаживал.

После этого прошло шесть лет, дочь подала в суд для оспаривания этой сделки, она пыталась доказать, что пожилой человек не понимал, что делал. Процесс затянулся, мужчина перепродал участок знакомому, который тоже перепродал.

В итоге, несмотря на две возмездные сделки, суд признал сделки ничтожными. Дочь стала обладательницей участка».

Дарение является безвозмездной сделкой, и передача денег нивелирует факт дарения. Чтобы исключить доказательную базу для оспаривания сделки, при продаже по договору дарения расписки не пишутся.

Деньги передаются продавцу без каких-либо подтверждающих документов. Причем, это происходит еще до регистрации права собственности на покупателя. В большинстве сделок, деньги передаются при подписании дарственной.

Притом, что дарственная может быть отозвана в любой момент.

Василий Сосновский, партнер Юридической компании «Генезис»:
«Даже, если заявления о государственной регистрации находятся на рассмотрении в Управлении Росреестра, то даритель вправе подать в письменной форме заявление о возврате документов без проведения государственной регистрации прав. В таком случае государственная регистрация приостанавливается на срок не более чем месяц, если одаряемый не обращался с аналогичным заявлением».

Наказание

Наказание за совершение притворных сделок законодательством не предусмотрено.

Василий Сосновский, партнер Юридической компании «Генезис»:
«Конкретного наказания за заключение притворной сделки в законе не существует. Для определения данного вопроса необходимо будет производить анализа всех событий связанных с этой сделкой, включая мотивы совершения сделки».

Покупателя обяжут вернуть квартиру, а продавца – деньги, которых у него уже может не быть.

***

Из-за злоупотребления правом первоочередного выкупа доли или из-за большого количества содольщиков, продавцы иногда оказываются заложниками ситуации. Участники рынка считают, что в этом вопросе должны произойти изменения на законодательном уровне, поскольку сегодня подобная схема может быть использована не только для продажи недвижимости, но и для мошенничества.

Источник: https://www.metrtv.ru/pravovaja_informatsija/prodaza_po_dogovoru_darenia

Продажа подаренной квартиры после дарения: платится ли налог, когда продать, какие нужны документы?

Как продать квартиру по дарственной

Многих одаряемых после получения дара интересуют различные вопросы.

Можно ли продать квартиру при живом дарителе? Как правильно оформить документы? Если на квартиру оформлена дарственная, через какое время ее можно продавать? После того, как дарственная прошла регистрационную процедуру в компетентном госоргане, одариваемому на руки выдается свидетельство о праве собственности и он становится полноправным владельцем недвижимости.

Свидетельство о праве владения позволяет новому владельцу совершать действия с недвижимостью по своему усмотрению. Из этого становится понятно, что факт получения гражданином недвижимости по договору дарения не накладывает ограничений на ее использование.

Когда можно продать квартиру, полученную в дар?

Квартиру, полученную по дарственной, сразу же после регистрации в Росреестре и подтверждения права собственности можно продать.

Человеку становится доступна возможность распоряжаться по своему усмотрению квартирой (домом), полученной в дар, как любым другим видом имущества с момента перехода права собственности от дарителя к получателю.

Регистрируется подобная сделка в Росреестре, и результатом является получение свидетельства о праве собственности. Когда можно продать квартиру после дарения, нужно узнать в компетентных органах.

ЧИТАЕМ ПОДРОБНО: как оформить в МФЦ договор дарения квартиры?

Важно помнить, что отданная одному из супругов жилплощадь не является имуществом, нажитым совместно, и решение о ее продажи может быть принято одним из супругов без согласия второго.

Если в продаваемой квартире на момент проведения сделки купли-продажи прописаны несовершеннолетние дети, продавцу необходимо получить разрешение от опекунского совета об отсутствии ущемления их прав.

Если факт ущемления прав несовершеннолетнего подтвердится, сделка будет считаться недействительной.

Наличие дарственной на жилье не означает наличие ограничений на его эксплуатацию. Этот момент затрагивает и выбранное время для выполнения сделок с недвижимостью, которое не может быть ограничено какими-либо рамками.

Если на вырученные средства от продажи квартиры, полученной в результате дарения, в браке приобретается новая жилплощадь, то она уже относится к совместно нажитому имуществу и, следовательно, подлежит разделу в случае развода супругов. Во избежание негативных последствий, например, при разводе, рекомендуется:

  • подготовить соглашение о разделе нового имущества, в котором четко прописать, что оно является собственностью супруга (супруги), так как приобреталось на вырученные средства от продажи полученной недвижимости;
  • заверить его у нотариуса.

Какие документы нужны для продажи?

Перечень документов на продажу жилой квартиры, полученной по дарственной, во многом схож со списком бумаг для совершения других сделок с недвижимостью:

  • документы, удостоверяющие личности участников сделки;
  • свидетельство о собственности на продаваемое жилье;
  • паспорт на жилую площадь;
  • данные о лицах, прописанных в продаваемой квартире;
  • договор купли-продажи, составленный в 3 экземплярах;
  • квитанция об оплате госпошлины.

В случае отсутствия каких-либо необходимых документов их возможно донести в установленный законом срок. Если это не сделать, сделка совершена не будет.

Налог на сделку купли-продажи дарственного жилья

Налог на продажу квартиры, полученной по дарственной, так же имеет место быть. Когда речь идет о продаже подаренной квартиры, то налоговый вопрос волнует собственников больше других.

Каков размер налога, подлежащего уплате после продажи дареного жилья? Подаренной жилой недвижимостью собственник может распорядиться на свое усмотрение. Ее можно продать, подарить, оставить себе, передать по наследству.

При этом имущество, подаренное одному из супругов даже в период брака, является исключительно его личным. Разделу оно не подлежит в большинстве случаев.

ИНТЕРЕСНО: через какое время после покупки квартиры можно ее продать?

Как уже говорилось выше, тут есть некоторая особенность. Условно всю недвижимость можно разделить на две части:

  • квартиры, которые находятся в личном пользовании у гражданина более трех лет;
  • недвижимость, находящаяся в пользовании меньше трех лет.

Собственно, тут все понятно. Недвижимость, которая была подарена недавно, облагается налогом, а если быть точным, то налог платится продавцом с полученной прибыли. При этом сохраняется право на осуществление налогового вычета. Его размер составляет один миллион рублей, т. е. с суммы, превышающей миллион, потребуется уплатить налог в размере тринадцати процентов.

До 3-х лет

Жилая недвижимость, подаренная менее 3 лет назад, при продаже облагается налогом. Точнее, налогооблагаемую базу составляет доход, полученный собственником после продажи.

Более 3-х лет

Особой, исключительной категорией является недвижимость, подаренная и перешедшая в собственность более трех лет назад. Жилье, отданое более 3 лет назад, не облагаются налогами на доход. Процесс оформления сделки купли-продажи происходит в соответствии с требованиями, указанными в действующем законодательстве.

Как снизить сумму налога?

Согласно налоговому законодательству, налог при получении подарка не платится в следующих случаях:

  1. если вы получили от другого человека в подарок денежную сумму или имущественный товар, не относящиеся к недвижимости, транспорту, акциям;
  2. если вы получили имущество в дар от члена семьи или близкого родственника.

В соответствии с налоговым законодательством, к числу таких родственников относятся супруги, родители и дети. Любое имущество (включая недвижимость), полученное в подарок от этих лиц, не облагается налогом.

Нюансы продажи дарственной недвижимости

Любой получатель подаренной жилплощади рано или поздно задает себе вопрос, можно ли продать подаренную жилую площадь и сколько надо платить налогов, чтобы оформить доли недвижимости.

Сделка купли-продажи на подаренную жилплощадь имеет несколько особенностей, которые следует учесть. Халатное и невнимательное отношение к предоставленной документации может повлечь за собой серьезные последствия вплоть до признания сделки недействительной.

Чтобы этот процесс прошел успешно, необходимо четко знать свои права и обязанности:

  • После регистрации договора дарения одаряемый получает в Регистрационной палате документ, подтверждающий его право собственности на недвижимость. Ею с данной минуты он может распоряжаться по своему усмотрению.
  • Договор дарения безвозмездный и не может содержать условия относительно одаряемого. Однако по обоюдному согласию сторон в договор можно включить пункт о том, что даритель будет проживать с одаряемым на одной жилплощади до конца своих дней и до момента продажи квартиры. В этом случае пункт теряет свою силу.
  • Если на момент состояния в браке одному из супругов достается в дар квартира, она не является совместно нажитым имуществом и разделу не подлежит. Однако может случиться такое, что один из супругов в браке получает квартиру, затем выставляет ее на продажу с целью покупки другого объекта недвижимости. Здесь новое жилье уже считается совместным имуществом, которое супруги приобретали, будучи в браке.
  • Совершить сделку продажи квартиры, отданной несовершеннолетнему ребенку, может только его родитель, законный представитель или опекун. Но взамен необходимо предоставить молодому гражданину жилплощадь, по квадратуре не меньше, чем он имел в собственности.

Прежде чем приступить к оформлению сделки, необходимо внимательно изучить все основные моменты. При допущении ошибок в оформлении документов сделка считается недействительной. В этом случае необходимо повторить процедуру, но уже с предоставлением исправленных документов.

Источник: https://SemPravorf.ru/imushhestvo/prodazha-podarennoj-kvartiry.html

Продажа подаренного имущества (квартиры, автомобиля): налог с продажи, порядок и особенности сделки

Как продать квартиру по дарственной

Продажа подаренного имущества осуществляется с учетом норм гл. 30 ГК РФ и иных законодательных актов. Продавцу придется платить НДФЛ, в некоторых случаях он перечисляется дважды. Рассмотрим особенности продажи подарков в виде недвижимости или транспортных средств, а также тонкости составления договора, требуемые документы, налогообложение и способы уменьшения НДФЛ.

Если у вас возникнут вопросы, можете бесплатно проконсультироваться в чате с юристом внизу экрана или позвонить по телефону 8 (800) 333-05-49 Бесплатный звонок для всей России.

Можно ли продать подаренное имущество?

Продать подаренное имущество можно. Согласно ст. 572 ГК РФ, в сделке участвуют две стороны – даритель и одаряемый.

Обычно дарится недвижимость, транспортные средства, деньги, паи, акции, бытовая техника, электроника, ювелирные изделия и другие ценные вещи.

После получения по договору дарения (далее – ДД) они переходят в собственность к одаряемому, который вправе распоряжаться подарком по своему усмотрению.

Важно! Даритель не может ограничивать право одаряемого распоряжаться подарком: продавать, дарить, менять. Такой договор по закону считается ничтожным.

Дарение совершается безвозмездно. Момент возникновения права собственности зависит от типа договора:

  1. Устный. Актуален для денег, мелких подарков. Одаряемый становится собственником с момента получения подарка, ключей или правоустанавливающих документов.
  2. Письменный реальный. Письменная форма обязательна при отчуждении недвижимости, дарении подарка стоимостью свыше 3 000 руб. от юридического лица. Право собственности возникает после подписания дарственной сторонами, в случае с недвижимостью – с момента госрегистрации в Росреестре.
  3. Письменный консенсуальный (договор обещания дарения). Дата начала исполнения устанавливается дарителем, может быть приурочена к определенному событию. Право собственности устанавливается в момент получения подарка или регистрации в Росреестре. Продать подарок может только после этого.

Ниже рассмотрим особенности продажи детально.

Продажа квартиры после дарения

Особенности купли-продажи регламентируются гл. 30 ГК РФ. Оформив квартиру в собственность, владелец-одаряемый вправе сразу продать ее любому человеку. Если документы только поданы на регистрацию, но право не зарегистрировано, сделка недопустима.

Какие лица не могут выступать в качестве продавцов:

  • дети до 14 лет;
  • дети от 14 до 18 лет без согласия родителей или иных законных представителей;
  • недееспособные граждане;
  • ограниченно дееспособные, действующие без согласия опекуна.

Для остальных граждан ограничений и запретов нет.

Исключение – признаки недействительности сделки: продажа с нарушением законодательства, реализация для прикрытия другой сделки или без цели дальнейшей передачи продаваемого имущества, подписание договора под влиянием шантажа или угроз. При наличии любого из указанных признаков договор купли-продажи может быть оспорен в суде.

Важно! Если продается подаренная доля в квартире, остальным собственникам предоставляется преимущественное право покупки (ст. 250 ГК РФ). Нужно направить им письменные уведомления о намерениях продать долю. Если они в течение месяца откажутся от выкупа или не дадут ответа, можно заключить договор с посторонним покупателем. Цена доли определяется продавцом.

Совет юриста: уведомление можно отправить почтой или отдать лично в руки. Лучше дождаться ответа или истечения срока, и только потом продавать квартиру. Если сделать это в нарушение норм ст. 250 ГК РФ, второй собственник сможет оспорить сделку.

Продажа подаренного автомобиля

Продать подаренный автомобиль можно в любой момент. По закону одаряемый должен поставить его на учет в течение 10 дней после подписания дарственной, но для последующей продажи делать это необязательно.

Регистрация в ГИБДД дает возможность передвигаться на транспортном средстве по дорогам на законных основаниях, но не означает наличие права собственности.

Если одаряемый не собирается ездить на машине, а хочет сразу продать, в ГИБДД можно не обращаться.

Если машину хочется продать сразу после получения в дар, вносить изменения в ПТС тоже необязательно. Достаточно иметь при себе документы, подтверждающие основания возникновения права собственности у дарителя, чтобы в дальнейшем у одаряемого не возникли проблемы с постановкой на учет в ГИБДД.

К таким документам относятся:

  • договор купли-продажи, мены или иной правоустанавливающий документ;
  • свидетельство о праве на наследство;
  • договор дарения.

Важно! При продаже транспортного средства покупателю нужно передать ДД – он подтверждает право собственности, возникшее у продавца.

Пройдите опрос и юрист бесплатно поделится планом действий по договору дарения в вашем случае

Как продать подаренное имущество: пошаговая инструкция

Проще всего продать транспортное средство: достаточно найти покупателя и оформить договор купли-продажи.

Снимать машину с учета в ГИБДД необязательно – он аннулируется с момента регистрации автомобиля новым собственником.

Если тот в течение 10 дней не обратится в инспекцию, продавец вправе аннулировать учет самостоятельно, подав соответствующее заявление. Это нужно, чтобы не пришлось платить транспортный налог и штрафы.

Если продается подаренная квартира, процедура состоит из нескольких этапов:

  1. Отправка уведомлений остальным собственникам. Это нужно, если продается доля в праве. Если они соглашаются на выкуп, процедура производится в общем порядке. Препятствовать сделке они не могут.
  2. Поиск покупателя, согласование стоимости и иных условий сделки.
  3. Заключение договора купли-продажи.
  4. Подача документов на регистрацию в Росреестр. Сделать это можно через МФЦ или при непосредственном обращении в ведомство.
  5. Получение выписки из ЕГРН. Она выдается новому владельцу по прошествии 10 календарных дней с момента обращения.

Продавец недвижимости получает прибыль, и ему придется заплатить НДФЛ после подписания договора в установленные сроки.

договора купли-продажи недвижимости

Для составления договора понадобятся следующие данные от продавца и покупателя:

  • Ф.И.О., адреса регистрации, паспортные данные, даты рождения сторон;
  • предмет договора (недвижимость): адрес, площадь, количество комнат, кадастровый номер, основание возникновения права собственности у продавца, дата сдачи объекта в эксплуатацию;
  • цена договора (стоимость недвижимости), срок и способ передачи денег продавцу, реквизиты банковского счета;
  • права и обязанности сторон;
  • ответственность за нарушение условий сделки;
  • основания для изменения или расторжения договора.

В конце ставятся подписи. Если от имени покупателя или продавца действует третье лицо, понадобится доверенность. Ее реквизиты указываются в договоре.

Образец договора купли-продажи квартиры:

Документы

Для сделки покупатель предоставляет паспорт.

От продавца понадобится широкий перечень документов:

  • паспорт;
  • выписка из ЕГРН;
  • дарственная.

В некоторых случаях может понадобиться кадастровый паспорт и технические документы.

Налоги при продаже подаренного имущества

Если недвижимость получена в дар, и продавец владеет ею более трех лет, НДФЛ платить не придется. В остальных случаях минимальный срок владения составляет пять лет. Одаряемый платят налог дважды: первый раз – при получении жилья в дар, второй – при продаже.

Исключение – дарение между близкими родственниками: если одаряемый приходится дарителю родителем, супругом, ребенком (рожденным или усыновленным), бабушкой, дедушкой, внуком, внучкой, сестрой или братом, после оформления дарственной НДФЛ уплачивать не нужно. Но придется платить при последующей реализации имущества, если не соблюден минимальный срок владения.

Важно! В 2019 году в НК РФ внесены поправки, касающиеся расчета НДФЛ при продаже подаренного имущества (кроме акций). Если одаряемый заплатил налог при дарении и сохранил декларацию, при продаже он вправе уменьшить доход на сумму, с которой ранее уплачен НДФЛ.

Как рассчитать НДФЛ?

Если уплачивается НДФЛ при дарении, из кадастровой стоимости недвижимости нужно вычесть 13% — это будет сумма налога. Например, если квартира стоит 3 млн. руб., придется заплатить 390 000 руб.

При продаже раньше минимального срока налог тоже перечисляется в размере 13% от дохода.

Пример:

Гражданину подарил квартиру друг, кадастровая стоимость составляет 2 000 000 руб. Размер НДФЛ равен 260 000 руб. Через год собственник продает недвижимость за 2,5 млн. руб. Сколько придется заплатить:

2 500 000 – 2 000 000 = 500 тыс. руб. Вычитается млн. руб.: с этой суммы НДФЛ уже уплачен.

500 000 х 13% = 65 000 руб.

Если бы не нововведения с 2019 году, продавцу пришлось бы заплатить 325 000 руб.

Совет юриста: сохраните декларацию по НДФЛ при дарении. В дальнейшем на эту сумму вы сможете уменьшить базу при реализации недвижимости.

Надоело читать?Расскажем по телефону и ответим на ваши вопросы

Налоговый вычет при продаже подаренного имущества

При реализации недвижимости размер вычета составляет 1 000 000 руб., транспортных средств – 250 000 руб. На эту сумму можно уменьшить налогооблагаемую базу.

Пример:

Девушке от матери подарена квартира стоимостью 2,7 млн. НДФЛ при дарении не платится. При продаже за аналогичную цену она может уменьшить базу на 1 млн. и заплатить 221 тыс. вместо 351 тыс.

Оспаривание договора дарения после продажи подаренного имущества

Договор дарения в судебном порядке оспаривается при наличии оснований, предусмотренных ГК РФ:

  • подписание дарственной недееспособным собственником;
  • заключение сделки под влиянием заблуждения, угроз, насильственных действий;
  • заключение ДД в нарушение требований законодательства;
  • совершение одаряемым преступления против жизни и здоровья дарителя;
  • смерть дарителя по вине одаряемого.

Если подаренное имущество уже продано, вернуть его не получится: с большой долей вероятности суд признает покупателя добросовестным приобретателем.

Но продавец обязан будет вернуть дарителю деньги, равные стоимости проданного имущества.

Если же покупатель знал о незаконном совершении сделки, оспорить можно и договор купли-продажи, при этом ценности возвращаются первоначальному владельцу – дарителю.

Судебная практика

Договоры дарения и купли-продажи нередко оспариваются, но суды не всегда принимают сторону истцов.

Однако есть примеры положительных решений:

По вышеуказанным делам дарителям удалось вернуть подаренное имущество обратно.

Ответы юриста на правовые вопросы

Нужно ли согласие супруга на продажу недвижимости, полученной продавцом по дарственной в браке?

Нет. Согласно ст. 36 СК РФ, если имущество получено по дарственной супругом в браке, он владеет им единолично.

Каков срок уплаты налога при продаже квартиры?

Декларация 3-НДФЛ предоставляется до 30 апреля года, следующего за датой сделки. НДФЛ уплачивается до 15 июля.

Можно ли продать дом без земельного участка, на котором он построен?

Нет. Согласно ст. 35 ЗК РФ, жилье отчуждается вместе с земельным участком.

Можно ли продать подаренную квартиру под арестом?

Нет. Если на жилье приставами наложен арест, покупатель не сможет зарегистрировать право собственности.

Будет ли делиться квартира при разводе, если деньги на ее покупку получены от продажи подаренной недвижимости?

Да. Чтобы этого не произошло, рекомендуется оформить брачный договор.

Заключение Эксперта

Подведем итоги:

  1. Даритель не вправе запрещать одаряемому продажу подаренного имущества.
  2. НДФЛ уплачивается одаряемым дважды: первый раз – при получении подарка, второй – при реализации.
  3. Если одаряемый приходится дарителю близким родственником, налог при дарении не уплачивается. Перечисляется только при продаже.
  4. Налогооблагаемую базу можно уменьшить на сумму расходов, понесенных дарителем на покупку подарка.
  5. Если продавец официально трудоустроен, он вправе оформить налоговый вычет при продаже подаренной недвижимости или транспортного средства.

Если вам требуется профессиональная помощь, обращайтесь к нашим юристам. Они работают круглосуточно. Для консультации достаточно описать проблему в специальной форме, ответ получите уже через 5 минут!

Источник: https://SocPrav.ru/prodazha-posle-dareniya

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.