Как продать квартиру и не быть обманутым

Как обманывают продавцов квартир: риэлторы могут обмануть при продаже квартиры

Как продать квартиру и не быть обманутым

Кaжeтcя, чтo пpoдaвцy квapтиpы пoчти ничeгo нe yгpoжaeт: кaк пpaвилo, oбмaнывaют пoкyпaтeлeй нeдвижимocти. К coжaлeнию, этo нe тaк — пpoдaвeц мoжeт пoтepять кaк квapтиpy, тaк и дeньги. Ceгoдня paccкaзывaeм, кaк нaдypить нaивнoгo coбcтвeнникa. 

Oштpaфoвaть зa cpыв cдeлки

Cдeлки нe зaключaютcя cpaзy: зaчacтyю дoгoвop кyпли-пpoдaжи пoдпиcывaют cпycтя  нecкoлькo мecяцeв пocлe пepвoй вcтpeчи пpoдaвцa и пoкyпaтeля.

3aтянyтыe cpoки — этo pиcк: ecли в пocлeдний мoмeнт ктo-тo из yчacтникoв peшит oткaзaтьcя oт cдeлки — втopaя cтopoнa пoнeceт yбытки.

Чтoбы oбeзoпacить ceбя oт пoтepи дeнeг и вpeмeни, пpoдaвeц и пoкyпaтeль зaключaют пpeдвapитeльный дoгoвop кyпли-пpoдaжи или дoгoвop зaдaткa. C eгo пoмoщью мoжнo «зacтoлбить» пoнpaвившийcя oбъeкт или гoтoвыx к cдeлкe пoкyпaтeлeй. 

Пo ycлoвиям дoгoвopa пoкyпaтeль пepeдaeт пpoдaвцy дeньги. Этo — зaдaтoк. Ecли пoкyпaтeль oткaжeтcя oт cдeлки, eгo нe вepнyт: oн ocтaнeтcя y coбcтвeнникa в кaчecтвe кoмпeнcaции yщepбa. Ecли жe cдeлкa copвeтcя пo винe пpoдaвцa — пoкyпaтeль мoжeт пoтpeбoвaть вepнyть cyммy в двoйнoм paзмepe. 

Дoгoвop зaдaткa пpизвaн oбeзoпacить cтopoны, нo инoгдa eгo иcпoльзyют мoшeнники. Cxeмa выглядит тaк: нeдoбpocoвecтный пoкyпaтeль cocтaвляeт дoгoвop и включaeт в нeгo кaкoe-тo тpyднoвыпoлнимoe ycлoвиe — нaпpимep, зa oдин дeнь выпиcaть вcю ceмью включaя нecoвepшeннoлeтниx дeтeй.

Ecли пpoдaвeц нe мoжeт peшить этoт вoпpoc, пoкyпaтeль впpaвe зaявить, чтo нe coблюдeны cyщecтвeнныe ycлoвия дoгoвopa. Cдeлкa cpывaeтcя, пpичeм пo винe пpoдaвцa квapтиpы. 3нaчит, oн дoлжeн вepнyть пoлyчeнный зaдaтoк в двoйнoм paзмepe. Cyммa мoжeт oкaзaтьcя вecьмa знaчитeльнoй – paзмep зaдaткa никaк нe oгpaничeн зaкoнoм.

Пoкyпaтeль мoжeт пepeдaть кaк 10%, тaк и 50% oт cтoимocти oбъeктa. 

Пpoдaть дopoжe, чeм дoгoвopилиcь

Пpoдaвцы вcё чaщe oбpaщaютcя в aгeнтcтвa нeдвижимocти.

Этo yдoбнo: нe нyжнo мoнитopить pынoк, paзмeщaть peклaмy, пpoвoдить пpocмoтpы, paзбиpaтьcя c дoкyмeнтaми и пpoвepять кaждyю cтpoчкy в дoгoвope.

Ecли пpoдaвeц зaнят и нe мoжeт выкpoить вpeмя— oн мoжeт oфopмить дoвepeннocть нa кoгo-тo из coтpyдникoв aгeнтcтвa. Пpaвдa, в тaкoм cлyчae к выбopy pиэлтopa нyжнo пoдoйти c ocoбoй ocтopoжнocтью.

Нeдoбpocoвecтный aгeнт мoжeт oбмaнyть: пoжaлoвaтьcя нa якoбы низкий cпpoc и пoпpocить cбить цeнy, дaжe ecли пoкyпaтeль yжe нaйдeн. Pиэлтop выйдeт нa cдeлкy, пpoдacт квapтиpy пoдopoжe и ocтaвит ceбe paзницy мeждy peaльнoй cтoимocтью и цeнoй, кoтopyю вы oбcyдили нaкaнyнe. Пpoдaвeц жe зaплaтит кoмиccию в двoйнoм paзмepe.

Пoдcyнyть фaльшивыe дeньги

Pacчeт нaличными дeньгaми вcтpeчaeтcя oчeнь peдкo: в ocнoвнoм люди иcпoльзyют ячeйки и aккpeдитивныe cчeтa. Teм нe мeнee, этoт cпocoб дo cиx пop cyщecтвyeт.  

Бyдьтe бдитeльны, ecли пoлyчaeтe дeньги из pyк в pyки. Βo-пepвыx, ecть pиcк пoлyчить «кyклy» — этo кoгдa пoкyпaтeль cнaчaлa пoкaзывaeт и дaeт пepecчитaть нacтoящиe дeньги, a пoтoм нeзaмeтнo пoдcoвывaeт cтoпкy peзaнoй бyмaги, для дocтoвepнocти пpикpытyю пapoчкoй кyпюp. Βo-втopыx, ecть pиcк пoлyчить нe вcю cyммy: opигинaльнoй мoжeт oкaзaтьcя тoлькo чacть кyпюp. Ocтaльныe бyдyт фaльшивыми.

Лyчшe нe pиcкyйтe. Ecли oтвaжилиcь взять oплaтy нaличными — пepecчитaйтe дeньги нa cпeциaльнoй мaшинкe в любoм poccийcкoм бaнкe. 

Пoдoждaть, пoкa зaкoнчитcя cpoк apeнды ячeйки

Бaнкoвcкaя ячeйкa — caмый yдoбный и pacпpocтpaнeнный cпocoб pacчeтa. Этo oтнocитeльнo бeзoпacнo: пpoдaвeц и пoкyпaтeль пpиxoдят в бaнк, пepecчитывaют дeньги пoд пpиcмoтpoм coтpyдникoв, зaпeчaтывaют иx в пaкeт и клaдyт в зapaнee apeндoвaннyю ячeйкy. Oткpыть ячeйкy мoжнo тoлькo пocлe peгиcтpaции дoгoвopa кyпли-пpoдaжи. 

К coжaлeнию, мoшeнники мoгyт нaдypить дaжe бaнкoвcкиx coтpyдникoв. Β дoгoвope apeнды ячeйки oни пpoпиcывaют cpoки дocтyпa: пo иcтeчeнии этoгo вpeмeни пpoдaвeц нe cмoжeт зaбpaть дeньги.

Пpи пoдaчe дoгoвopa в Pocpeecтp нeдoбpocoвecтный пoкyпaтeль «cлyчaйнo» дoпycкaeт oшибкy и зaтягивaeт пpoцecc peгиcтpaции дoгoвopa — тaк мoшeнники ждyт, пoкa cpoк дocтyпa к дeньгaм иcтeчeт.

Β peзyльтaтe пoкyпaтeль ocтaeтcя c квapтиpoй и дeньгaми, a пpoдaвeц — ни c чeм. 

Пoймaть нa жaднocти

Ecли oбъeкт нeдвижимocти cтoит мeньшe миллиoнa pyблeй, пpибыль c eгo пpoдaжи нe oблaгaeтcя никaким нaлoгoм.

Чтoбы cэкoнoмить, yшлыe пpoдaвцы пpoпиcывaют в дoгoвope cтoимocть, кoтopaя yклaдывaeтcя в нaлoгooблaгaeмый минимyм.

3aчacтyю oни cтaнoвятcя жepтвaми cвoeй жe жaднocти: пoкyпaтeль плaтит poвнo cтoлькo, cкoлькo нaпиcaнo в дoкyмeнтe, и cпoкoйнo peгиcтpиpyeт дoгoвop. Нaкaзaть мoшeнникa пpaктичecки нeвoзмoжнo: фopмaльнo oн нe нapyшaeт зaкoн.  

Пoпpocить зapaнee зaкpыть дoлг

Нeкoтopыe пpoдaвцы идyт нaвcтpeчy пoкyпaтeлям, y кoтopыx нe xвaтaeт дeнeг — и пpeдocтaвляют paccpoчкy плaтeжa. К coжaлeнию, нe вce зaeмщики чecтныe и дoбpocoвecтныe люди. 

Чтoбы нe плaтить, мoшeнники вceми пpaвдaми пытaютcя yгoвopить пpoдaвцa cooбщить Pocpeecтpy o тoм, чтo pacчeт пpoизвeдeн пoлнocтью. Дaжe ecли нa caмoм дeлe дoлг ничyть нe yмeньшилcя. Oбмaнщик вceгдa нaйдeт, чeм oбocнoвaть cвoю пpocьбy: xoчeт cдeлaть пepeплaниpoвкy, пepeвecти квapтиpy в нeжилoй фoнд или oбъeдинить c coceднeй квapтиpoй — чтo yгoднo, для чeгo нyжнo cнять oбpeмeнeниe. 

Чтoбы дoкaзaть чиcтoтy нaмepeний, мoшeнник мoжeт oфopмить дoвepeннocть нa pacпopяжeниe cвoим имyщecтвoм, зaключить дoгoвop зaймa или нaпиcaть pacпиcкy. 

Нe вepьтe. Oтoзвaть дoвepeннocть мoжнo в тoт жe дeнь. 3aлoгoвoe имyщecтвo лeгкo пepeoфopмить нa дpyгoгo чeлoвeкa. Β peзyльтaтe взыcкaть дoлг бyдeт oчeнь тpyднo — тaк чтo вмecтo тoгo, чтoбы идти нaвcтpeчy, пpeдлoжитe пoкyпaтeлю взять кpeдит в бaнкe. 

Кaк нe пoпacтьcя нa yлoвки

Пpeждe вceгo — тщaтeльнo вычитывaть вce дoкyмeнты, пpocчитывaть пocлeдcтвия и pиcки, yтoчнять ycлoвия дoгoвopoв, кoтopыe кaжyтcя вaм пoдoзpитeльными. Ecли пoкyпaтeль нaчинaeт юлить, oткaзывaeтcя мeнять нeвыгoдныe для вac ycлoвия и тopoпит c пpинятиeм peшeния — oткaжитecь oт тaкoй cдeлки. Пoтepять пoкyпaтeля нe тaк cтpaшнo, кaк пoтepять нecкoлькo миллиoнoв pyблeй.

Ecли вы плoxo paзбиpaeтecь в зaкoнax — нaймитe юpиcтa, кoтopый пoмoжeт oфopмить дoгoвop тaк, чтoбы вac нe oбмaнyли. Или oбpaтитecь в aгeнтcтвo нeдвижимocти.

Taк вы пoлyчитe пoмoщь cpaзy вcex нyжныx cпeциaлиcтoв: юpиcтoв, oцeнщикoв, ипoтeчныx бpoкepoв. Дeятeльнocть pиэлтopcкиx кoмпaний нe лицeнзиpyeтcя, тaк чтo выбиpaйтe бoльшoe aгeнтcтвo c cильным юpидичecким oтдeлoм.

Жeлaтeльнo, чтoбы кoмпaнии былo бoльшe пяти лeт. 

Источник: https://J.Etagi.com/stati/instrukcii/kak-obmanut-prodavca-kvartiry/

Как обманывают продавцов квартир – Вторичное жильё – Журнал Недвижимости

Как продать квартиру и не быть обманутым

Расписка за деньги, которых не было

Это одна из самых популярных афер в сфере недвижимости. Происходит это так. Вы продаёте квартиру и находите покупателя. Но есть один нюанс: брать квартиру он будет в ипотеку, саму ипотеку одобрили, но первоначального взноса у него нет.

Он просит войти в его положение и искусственно завысить стоимость квартиры на величину взноса, а потом написать расписку, будто вы получили от него этот первоначальный взнос. Обычно эта сумма не превышает 990 тысяч рублей (за сумму больше мошеннику грозит уже уголовная ответственность).

Делается это всё якобы для того, чтобы покупатель мог предъявить расписку продавца сотрудникам банка, получить ипотеку и уже после этого заплатить вам. Фактически же, получив расписку, аферисты отказываются от сделки и просят вернуть деньги по расписке.

Вы никакие деньги, конечно, не получали, вот только отдать их всё равно придётся — на расписке ведь стоит ваша подпись. Всё это звучит неправдоподобно (ну кто на такое пойдёт?), но только до тех пор, пока продавец не сталкивается с проблемой: он уже отчаялся продать свою квартиру или дом, и тут, наконец, появляется шанс сделать это.

Как себя обезопасить: никогда не соглашайтесь на подобные схемы и пишите расписки только на те деньги, которые действительно получали.

В договорах всегда должна отражаться реальная сумма, которую вы получили на руки.

Если покупатель настаивает на этой мошеннической схеме, предложите ему в ответ дать вам расписку в том, что он берёт у вас сумму, равную первоначальному взносу по ипотеке, в долг.

Списание денег с карты под предлогом перечисления аванса

Вы опубликовали объявление о продаже квартиры. Через какое-то время появляется потенциальный покупатель, который хочет приобрести именно вашу квартиру.

Он очень боится, что приглянувшийся вариант ускользнёт от него, и даже готов доказать свою заинтересованность с помощью аванса — чтобы вы точно не отдали квартиру кому-то ещё. Деньги он готов перевести прямо сейчас вам на карту и просит продиктовать её номер и три цифры на обороте.

На радостях вы говорите все цифры, а через какое-то время получаете смс от банка, но не о поступлении, а о списании всех средств. Эта стандартная схема обмана, характерная для многих сфер, в том числе недвижимости.

Как себя обезопасить: никогда не называйте посторонним людям цифры с оборота банковской карты и пин-коды. В ответ на предложение о переводе средств предложите устроить осмотр квартиры и подписать авансовое соглашение или договор задатка — если перед вами мошенник, он найдёт причину отказаться или отсрочить встречу на неопределённое время.

Заплатили меньше или фальшивыми купюрами

Вы нашли покупателя, он готов платить, но настаивает на передаче наличных старым дедовским способом — из рук в руки. Мол, так быстрее, зачем в банк ехать — время зря тратить, платить за ячейку: «Сейчас всё по-быстрому сделаем, получите свои деньги, и разойдёмся».

Вам, конечно, не терпится завершить сделку, и вы соглашаетесь, да и что может пойти не так? Но пересчитать большую сумму вручную сложно, а проверить каждую купюру на подлинность вообще невозможно.

Дальше возможны варианты: денег либо меньше, либо среди них есть фальшивки.

Как себя обезопасить: процесс передачи денег обязательно должен проходить через банк. Лучше всего использовать банковскую ячейку и обязательно пересчитывать деньги при получении — эта услуга стоит 0,1—0,3% от суммы сделки. Аренду ячейки — от 1000 до 3000 рублей в месяц — оплачивает покупатель.

Выбирайте безопасный способ передачи денег

Остаться без квартиры при залоге

Вы не собираетесь продавать свою квартиру, но хотите взять под неё кредит: срочно
понадобились деньги, но нужной суммы на руках нет. Недолго думая, вы идёте в микрофинансовую организацию под вывеской «Кредиты в день обращения». Паспорта и документов на квартиру оказывается достаточно — сотрудник даже не спрашивает размер вашей зарплаты.

Дальше возможны варианты:

  1. Вместо договора займа вам на подпись (в ворохе других бумаг) приносят договор купли-продажи или договор дарения. Читать все бумаги у вас нет никакого желания, сотрудник говорит, что «договор стандартный», и вы подписываете всё не глядя. В итоге вы оказываетесь с символической суммой на руках (или вообще без денег) и без квартиры.
  2. Вы подписываете кредитный договор, а не договор займа (а они регулируются разными сферами права). В кредитном договоре могут быть прописаны дополнительные суммы, выплатить которые вы будете не в состоянии, или прописано, что при просрочке выплат по кредиту (которая с условиями такого договора, конечно же, рано или поздно с вами случится) квартира переходит к другому владельцу.

Как себя обезопасить: всегда внимательно читайте все бумаги, которые подписываете, и доверяйте кредитные операции только банкам. Микрофинансовые организации ненадёжны, они открываются и закрываются одна за другой, и полагаться на честность их сотрудников нельзя. 

 Заключение

Когда читаешь о том, как мошенники обманывают людей, кажется, что «уж я бы на это никогда не повёлся». Но помните: преступники профессиональны и постоянно совершенствуются в способах и технологиях обмана. Однако выполнение простых правил по-прежнему может защитить вас от многих схем мошенников.

Не бойтесь показаться «чёрствым» человеком, который не хочет войти в чьё-то положение, внимательно читайте все документы, перед тем, как их подписать, не давайте расписок за деньги, которые вы не видели, и проводите сделки только через банк.

Чем прозрачнее сделка, тем меньше шансов у преступников вас обмануть.

Авторы: команда Яндекс.Недвижимости и Гурам Базадзе. Иллюстратор: Ксения Копалова.

Источник: https://realty.yandex.ru/journal/post/kak-obmanyvayut-prodavtsov-kvartir/

Продаем квартиру: как не стать жертвой мошенников

Как продать квартиру и не быть обманутым

27 Октября в 14:30 21789

Риски при купле-продаже недвижимости существуют всегда, независимо от того, какая квартира является объектом сделки – вторичного рынка или новостройка. В «лихие» девяностые криминалитет подмял под себя все сферы, в том числе и рынок недвижимости.

Хотя смутные времена прошли, мошеннические схемы обмана доверчивых покупателей-продавцов жилья совершенствуются и оттачиваются.

Решив продать квартиру, нужно проанализировать все нюансы и возможные опасности такой сделки, а главное – узнать, как можно их избежать.

Покупатели-мошенники: как избежать обмана?

цель продавца – получить сполна все причитающиеся деньги без обмана. Начиная свою деятельность по реализации жилья, не забудьте об этом. Большая часть мошеннических схем связана с продавцами недвижимости.

Здесь возможны и фальшивые документы на жилье, и сокрытие недостатков квартиры, и «сюрпризы» в виде прописанных дальних родственников или наложения обременения на квартиру.

Покупатели-мошенники встречаются реже, и вся суть их плана сводится к одной цели – заплатить как можно меньше денег или вообще оставить вторую сторону «с носом». Из этих особенностей следует исходить при встрече с покупателем и заключении с ним сделки.

Подозрительные «лица»

Итак, все начинается со встречи с потенциальными покупателями. Отказаться от сделки можно уже на этом этапе, если люди, пришедшие посмотреть квартиру, ведут себя подозрительно.

В чем это выражается? Во-первых, часто встречаются «псевдопокупатели»: смотреть жилье такие люди будут, но не купят никогда. Это бывает, и это нормально.

Однако безобидные на первый взгляд люди могут быть обычными наводчиками воров-домушников.

Полезный совет. Присмотритесь к покупателям во время первой встречи. Возможно, они слишком возбуждены, проявляют интерес к меблировке, картинам, личным вещам. Или, наоборот, слишком спокойны, на все предложения соглашаются и даже не торгуются.

Это должно вызвать подозрение. Чтобы обезопасить себя от неприятностей, заранее уберите или вывезите из квартиры ценные вещи – дорогую мебель, технику. И еще – попросите потенциального покупателя подписать акт осмотра  квартиры с предоставлением всех его данных.

Отказ или замешательство должны насторожить.

 Аванс и задаток: различайте понятия

Покупатели-обманщики часто пользуются незнанием продавцом нюансов сделки купли-продажи. Последние не всегда различают понятия «аванс» и «задаток». А между тем различия между терминами есть, и очень существенные.

Аванс – это предоплата, которая возвращается в случае расторжения устного договора. Задаток – средства, являющиеся залогом выполнения обязательств. Если покупатель отказывается от сделки, задаток ему не возвращается.

В случае, когда продавец передумал, он должен вернуть сумму в двойном размере.

 «Псевдопокупатели» настаивают именно на задатке, затем провоцируют продавца нарушить договор. Взяв двойной барыш, мошенники исчезают. Иногда он работают по двое: сначала один дает задаток, потом другой предлагает сумму за квартиру больше. Полученные «отступные» мошенники делят между собой. А продавец остается ни с чем.

Полезный совет. Требуйте у покупателей аванс с письменным указанием  штрафных санкций за невыполнение обязательств.

Мошенничество при заключении сделки

Распространенная схема обмана: покупатель предлагает специально занизить стоимость квартиры при совершении сделки. Мошенник мотивирует это меньшей суммой налога, которую придется заплатить. В результате продавец рискует получить именно ту сумму, которая указана в договоре, – причем это будет законно.

Полезный совет. Указывайте в договоре купли-продажи реальную стоимость продаваемого жилья. Пусть налог заплатите больше – зато продадите квартиру, как планировали, не оставшись в проигрыше.

Передача денег

Еще один путь для мошенников обмануть доверчивого продавца. Во-первых, можно получить «куклу» вместо всей суммы или фальшивые купюры. Безналичный расчет также не всегда надежен: после оформления бумаг покупатель может просто исчезнуть.

Более надежный способ – банковская ячейка, которая заблаговременно арендуется покупателем. Деньги закладываются им в присутствии продавца. Спустя 20 дней после оформления сделки в Росреестре продавец получает деньги, предъявив договор купли-продажи.

Если сделка не состоялась, покупатель забирает средства из ячейки. Но и тут ушлые мошенники не дремлют! Покупатель может намеренно совершить ошибки в договоре, что задержит госрегистрацию. А в это время срок доступа продавца к ячейке истечет.

Обманщик спокойно забирает деньги из ячейки и остается при них и при квартире.

Полезный совет. Отказывайтесь от сделки наличными. А договор поручите тщательно проверить риелтору или своему юристу. Следите за сроками аренды банковской ячейки и откажитесь подписывать соглашение, по которому доступ к ней вы можете иметь только вместе со второй стороной: мошенник всегда сможет сделать так, чтобы вы не получили своих денег.

Пусть внешняя порядочность и улыбчивость приятного покупателя не введет вас в заблуждение: мошенники – хорошие психологи. Если сомневаетесь в своих способностях провести выгодную сделку – обратитесь к хорошему юристу или в надежную риелторскую контору, которая не даст вас обмануть. Успешной продажи!

Cтатьи по теме:

  • За что государство может отнять квартиру? Рассказываем, что нужно сделать, чтобы государство смогло на законных основаниях забрать у вас квартиру. Но так лучше не делать.
  • Как правильно сдавать квартиру в аренду Проконсультировались со специалистами и узнали, как подготовить квартиру к сдаче в аренду, как документы могут попросить наниматели и почему к этому вопросу нужно подойти очень серьезно.
  • Как не стать обманутым дольщиком? Путеводитель по миру обмана. Рассказываем, как правильно становиться дольщиком, чтобы не остаться без квартиры, пусть даже еще не достроенной.

Сэкономьте свое время!

Подпишитесь на еженедельную новостную рассылку и получайте самые важные новости недвижимости за прошедшую неделю от экспертов рынка

Источник: https://dmrealty.ru/rubrics/prodaem/prodaem-kvartiru-kak-ne-stat-zhertvoy-moshennikov/

Советы о том, как продать квартиру и не быть обманутым

Как продать квартиру и не быть обманутым

Продажа квартиры практически всегда сопряжена с большими рисками нарваться на недобросовестного покупателя. Однако и при совершении сделок со стороны продавца нередкими являются случаи, когда продавец может также выступить с позиций недобросовестного проведения сделки по купле-продаже недвижимости.

Возможные риски покупателя

В настоящее время наиболее распространёнными вариантами обмана при совершении сделок по продаже недвижимости со стороны продавца являются следующие:

  • продажа нескольким потенциальным покупателям (двойная продажа), в результате которой квартира переходит тому, кто первый успел заключить договор купли-продажи или оформить право собственности, а в случае судебного разбирательства сделка полностью признаётся недействительной;
  • продажа чужой квартиры (чаще всего данный вариант применяется нечистыми на руку арендаторами, которые подделывают доверенность и выступают якобы от имени хозяина);
  • продажа с людьми, временно снятыми с регистрационного учёта (чаще всего в такой квартире зарегистрированы люди, находящиеся на момент сделки в местах лишения свободы и, соответственно, снятые с регистрационного учёта на период отбывания наказания);
  • мошенничество с задатком (нечестный продавец собирает задатки с нескольких потенциальных покупателей, продает квартиру одному из них, а от остальных скрывается, забрав себе все полученные в результате мошеннических действий средства).

Варианты обмана продавца

Что касается вариантов обмана, которые используют недобросовестные покупатели, то к ним следует отнести:

  • неправомерное использование депозитарной ячейки (одним из самых распространенных способов обмана продавца в этом случае является такое оформление депозитарной ячейки, которое предусматривает ограничение доступа продавца квартиры к такой ячейке на срок меньший по продолжительности, чем срок доступа покупателя; покупатель намеренно затягивает оформление процедуры регистрации права собственности до последнего дня доступа к ячейке продавца жилплощади, а в последний день оформление сделки срывается, но все завершается на следующий день, когда продавец к деньгам доступ получить уже не может, в результате чего мошенник остается как со своими деньгами, так и с полученной в результате квартирой);
  • продажа через ипотеку также является одним из часто используемых вариантов обмана продавца (как правило, данный вариант является наиболее безопасным для владельца продаваемой жилплощади, так как банк досконально проверяет все материалы, участвующие в юридическом сопровождении сделки, однако здесь может сыграть роль человеческий фактор, из-за которого продавец может потерять время при оформлении такой мнимой сделки);
  • обман с продажей по доверенности в настоящее время является самой распространенной схемой, наибольшее участие в которой осуществляют риэлторы путем убеждения продавца недвижимости составить на них генеральную доверенность (которая не только позволяет получать необходимые для совершения сделки документы в различных государственных органах, но и осуществить подачу документов на регистрацию перехода права собственности; в результате использования такой доверенности риэлтор получает возможность оформить право собственности на подставное лицо, в результате чего продавец теряет и деньги, и свою недвижимость).

Как продать квартиру и не быть обманутым?

Для того, чтобы минимизировать риски при совершении сделок с недвижимостью, необходимо тщательно проверить все предоставляемые документы, которые будут сопровождать подписание сделки:

  • наличие права собственности на продаваемую квартиру, даже если ее реализует представитель продавца по доверенности, такой представитель должен подтвердить оригиналом свидетельства о праве собственности или выписки из Единого государственного реестра недвижимости, а доверенность проверяется у нотариуса (по запросу можно установить, каким нотариусом и когда она была выдана);
  • наличие в квартире лиц, временно снятых с регистрационного учёта, проверяется по расширенной выписке из домовой книги, где содержится информация о том, кто в квартире зарегистрирован и на каком основании снят с учёта, а также имеется указание о том, на какой срок снят с учёта (в отношении заключённых такая информация обязательно предоставляется);
  • в том случае, если расчеты планируется вести с использованием банковской депозитарной ячейки, продавец квартиры должен настоять на необходимости подписания договора пользования такой ячейкой на двух лиц (продавца и покупателя), при этом такое подписание должно состояться только одновременно и в присутствии сотрудников банка, чтобы избежать мошеннического использования такой ячейки; кроме того при подписании договора продавец должен уточнить количество экземпляров договора (с этим не возникнет сложностей, так как он составляется и предоставляется на подпись в присутствии всех сторон, участвующих в сделке), а также подробно изучить содержание данного документа, в том числе возможные сроки пользования доступом к хранилищу (они должны быть одинаковыми для всех участников сделки);
  • при совершении сделки через ипотечное кредитование продавец имеет право потребовать от банка предоставить ему информацию о том, насколько платежеспособен клиент, а также заявить о необходимости проведения дополнительных проверок документов, предоставленных покупателем для одобрения ипотечного займа и завершения сделки по купле-продаже.

Однако, несмотря на большое количество мероприятий, направленных на предупреждение совершения сделок с недвижимостью обманным путем, количество случаев потери своего имущества продавцами квартир не сокращается.

Как вернуть утраченное?

Механизм получения обратно своего недвижимого имущества сводится к двум вариантам:

  • расторжение договора купли-продажи до момента оформления покупателем права собственности на приобретенное мошенническим способом имущество;
  • признание результатов сделки недействительными и отмена перехода права собственности путем принятия судебного решения о таком действии, если право собственности нерадивым покупателем уже было оформлено.

В том случае, если расторжение договора купли-продажи происходит до момента оформления на покупателя права собственности, продавец может обратиться с исковым заявлением соответствующего содержания в суд, не подавая в органы внутренних дел заявления о факте мошенничества.

Если право собственности покупатель уже успел оформить на приобретенное имущество, то пострадавшей стороне придется обращаться в полицию с заявлением о причинении ему имущественного ущерба мошенническими действиями покупателя.

Только после проведенных следственных действий дело будет направлено в суд на рассмотрение и, в случае положительного приговора суда, будет инициировано гражданское производство по признанию сделки недействительной и отмене результатов перехода права собственности.

Наказание за обман

Что касается наказания за совершение сделок с недвижимостью путем использования неправомерных механизмов завладения чужим имуществом, то оно назначается:

  • для покупателя, нарушившего закон – в соответствии со статьей 159 Уголовного Кодекса Российской Федерации квалифицируется как мошенничество; максимальный срок наказания по данной статье составляет десять лет лишения свободы, также в качестве наказания назначается штраф (используется совместно с лишением свободы) до одного миллиона рублей;
  • для продавца – в соответствии со статьей 159 Уголовного Кодекса, как и для продавца, однако здесь рассматривается причинение ущерба в крупном или особо крупном размере, максимальное наказание для лиц, причинивших ущерб в крупном размере, составляет лишение свободы на срок до пяти лет; для случаев причинения ущерба в особо крупном размере – до десяти лет лишения свободы со штрафом до одного миллиона рублей;
  • для должностного лица, оформившего результаты незаконной сделки с недвижимостью – в соответствии со статьей 170 Уголовного Кодекса Российской Федерации; максимальным наказанием по данной статье будет считаться штраф до пятисот тысяч рублей, а также право занимать определенные в приговоре должности на срок до трех лет.

Сделки с недвижимостью являются очень рискованными по своей сути из-за высокой стоимости объекта недвижимости.

Именно по этой причине ни продавец, ни покупатель не могут быть уверены в том, что не пострадают от мошеннических действий другой стороны. Однако законодатель предусмотрел некоторые варианты защиты от таких мошеннических действий в рамках наказаний, сформулированных в Уголовном Кодексе.

Не нашли ответа на свой вопрос? Звоните на телефон горячей линии 8 (800) 350-34-85. Это бесплатно.

Источник: https://zakonguru.com/nedvizhimost/prodazha-2/moshennichestvo.html

Пять риелторских уловок при продаже квартиры

Как продать квартиру и не быть обманутым

Дарья Дундукова

не боится риелторов

Я планирую продавать квартиру без риелтора.

Изначально я не хотела так делать. Хотя я юрист и могу сама оформить документы для сделки, всех нюансов я не знаю. Но когда стала расспрашивать коллег и знакомых, их рассказы о риелторах меня смутили. Теперь я настроена все сделать сама и не переплачивать.

Расскажу, к каким уловкам прибегают недобросовестные риелторы и что в идеале должен делать профессиональный риелтор, когда продает квартиру.

Как работает схема. Собственник размещает объявление на «Авито», «Юле» или другой площадке. Почти сразу же ему звонит потенциальный покупатель. Как правило, он уже по телефону заявляет, что квартира ему подходит по всем параметрам и он готов как можно скорее ее посмотреть и купить.

У риелтора как будто сразу есть для вас покупатель.

Далее продавца везут в офис или на месте предлагают заключить два договора: об оказании юридических услуг и о задатке от потенциального покупателя. В договорах, как правило, фигурирует одна и та же сумма.

Получается такая схема:

  • мифический покупатель уже готов внести задаток за квартиру в 10 тысяч рублей — этот задаток риелтор отдает продавцу;
  • риелтор как будто уже оказал услугу — нашел продавцу покупателя. За это он просит оплату, равную задатку, то есть те же 10 тысяч рублей.

Так продавец становится клиентом риелтора, который обманул его уже на старте работы. А риелтор получает нового клиента и возможность открыто продавать его квартиру.

Что делать. Лучше сразу проконсультироваться с юристом, как себя вести. Юрист, скорее всего, порекомендует ничего не подписывать и привезти тексты соглашений на правовую оценку.

Если риелтор наотрез отказывается отдавать договоры или не дает клиенту времени, чтобы обдумать сделку, это должно настораживать. Такое поведение может говорить о том, что агент хочет что-то скрыть или что какое-то условие договора вам точно не понравится.

Например, в договоре может быть пункт, в котором риелтор не гарантирует, что он действительно продаст вашу квартиру.

В договоре из примера ниже этот пункт сформулирован так: «Заказчик осознает, что недостижение цели, скорее всего, не является следствием ненадлежащего исполнения договора исполнителем, так как достижение любого результата невозможно гарантировать со всей определенностью. Исполнитель гарантирует лишь, что услуга будет квалифицированной и своевременной».

Как работает схема. Агент заверяет продавца, что у него есть собственная уникальная база потенциальных покупателей. Чтобы оправдать ваши ожидания, он может привлечь целую толпу — друзей или родственников. Они будут звонить и старательно изображать потенциальных покупателей.

Что делать. Не доверять риелторам, которые утверждают, что у них есть огромная база покупателей. У хорошего агента наверняка есть контакты потенциальных покупателей, но это все равно для владельца квартиры ничего не гарантирует.

Нормальные агенты регулярно отчитываются клиентам, сколько просмотров объявлений и звонков поступило по их недвижимости, а также сколько просмотров в итоге состоялось. Они могут присылать полноценные текстовые отчеты на электронную почту или рассказывать обо всем в ходе телефонного разговора — как договоритесь.

Конечно, такие отчеты не панацея, показатели в них тоже могут врать. Но честный агент всегда сможет предоставить что-то еще, например скриншоты переписок с потенциальными покупателями.

Заполнение таких актов, во-первых, помогает письменно закрепить результаты просмотра, а во-вторых, повышает степень доверия продавца к агенту

Как работает схема. Риелторы составляют объявления так, чтобы обойти нюансы, которые отпугивают покупателей.

Например, люди не слишком любят покупать квартиры на первом этаже. Поэтому в объявлении указывают второй этаж. А когда покупатель хочет посмотреть такую квартиру, риелтор правду об этаже по телефону не говорит.

Уже на месте покупателю показывают эту квартиру на первом этаже, раз уж он все равно приехал. Или предлагают посмотреть ее как другой вариант, потому что «ту квартиру на втором этаже уже купили».

Такая же ситуация может быть с ценой, площадью, количеством комнат и другими параметрами квартиры.

Что делать. Следите за тем, чтобы риелтор размещал достоверную информацию о вашей квартире: проверьте объявление перед публикацией, время от времени просматривайте опубликованный вариант. Договоритесь с агентом, чтобы любые изменения он согласовывал с вами. В конечном итоге цель риелторской работы должна быть не в количестве откликов, а в их качестве.

Как работает схема. Риелторы не помогают бесплатно. За свою работу они просят либо процент от сделки, либо фиксированную сумму.

Бывает, что один риелтор получает деньги за свою работу и от продавца, и от покупателя. Продавец платит деньги риелтору за поиск покупателя, а при подписании договора купли-продажи узнает, что и покупатель заплатил этому же риелтору за поиск подходящей для него квартиры.

Другой пример — скидка от продавца, которую риелтор забирает себе. Работает это так:

  1. Продавец определяет цену квартиры, например 3 млн рублей.
  2. Риелтор долго убеждает его, что за такие деньги продать это жилье невозможно. В результате продавец соглашается цену снизить.
  3. Риелтор ищет покупателя на первоначальную цену и перед сделкой сообщает продавцу, что в договоре купли-продажи все-таки будут указаны 3 млн, но разницу в цене он заберет себе. И это помимо комиссионных!
  4. Продавец может и не согласиться на такие условия, но тогда он останется без покупателя.
  5. Ничего не подозревающий покупатель платит 3 млн, хотя без риелтора сделка вышла бы дешевле.

Что делать. С точки зрения ценообразования лучше вообще обходиться без посредников. Но если вам все-таки помогает риелтор, обязательно проговорите с ним и зафиксируйте в договоре все нюансы, связанные с ценой.

Главное в любой ситуации — не поддавайтесь на провокации и письменно указывайте в договоре все важные для вас вопросы.

Что обсуждаете

Как прописываете в договоре

За какую сумму вы хотите продать квартиру

«Начальная стоимость объекта определена в размере…»

Какую стоимость рекомендует риелтор

«Рекомендованная исполнителем стоимость объекта на дату заключения договора составляет…»

Готовы ли вы сделать скидку

«Стоимость объекта может меняться в процессе переговоров. Тогда она может определяться в дополнительном соглашении. Любые изменения стоимости должны согласовываться с заказчиком и подтверждаться его подписью» ИЛИ «Стоимость объекта может меняться в процессе переговоров. Изменения стоимости возможны без дополнительного согласования с заказчиком, но не более, чем на n% от первоначальной цены» ИЛИ

«Стоимость объекта не может меняться в процессе переговоров»

Размер вознаграждения агента

«Полный размер вознаграждения агента по настоящему договору составляет n% от стоимости объекта» ИЛИ

«Размер вознаграждения агента по настоящему договору не зависит от итоговой стоимости объекта и составляет n тысяч рублей»

Когда агент получает свое вознаграждение

«Сумма вознаграждения выплачивается заказчиком агенту в день подписания договора по отчуждению объекта» ИЛИ

«Сумма вознаграждения выплачивается заказчиком агенту в день подписания настоящего договора»

Как работает схема. На просмотр квартиры приезжает потенциальный покупатель, который оказывается специалистом по недвижимости в известном агентстве. Он предлагает помощь в продаже и готов сразу же заключить договор на поиск покупателя и забрать аванс за свою работу.

Но проблема в том, что агент никак не фигурирует в соглашении. И если у заказчика он просит паспорт, чтобы внести его данные в текст, то свой паспорт он даже не показывает.

Это совсем не похоже на честную сделку, потому что нет никаких гарантий, что риелтор не убежит от вас с вашими же деньгами — вы о нем ничего не знаете.

Что делать. Всегда проверять полномочия человека, который называет себя риелтором или агентом по недвижимости. Для начала узнайте, от чьего имени он работает: риелтор может быть сотрудником агентства или частным специалистом. Если столкнулись с частником, попросите паспорт и проследите, чтобы верные паспортные данные были внесены в договор.

Если человек представляется сотрудником агентства, в договоре все равно должны быть указаны его данные. Он может быть представителем этого агентства или непосредственным исполнителем.

В первом случае в шапке договора написано что-то вроде «агентство „Рога и копыта“ в лице представителя по доверенности Иванова А. А.». У риелтора в этой ситуации должна быть доверенность.

Во втором случае у агента может не быть доверенности, но его данные все равно заносятся в договор, например, такой формулировкой: «Для выполнения обязательств по договору исполнитель выделяет в качестве непосредственного исполнителя поручения — ФИО и паспортные данные агента».

Если уверенности по-прежнему нет, договоритесь о подписании соглашения в офисе компании.

Чтобы избежать неприятностей, не верьте на слово и всегда требуйте документы.

Разбираем сложные ситуации с покупкой и продажей жилья, рассказываем о законах, которые касаются владельцев недвижимости

Профессиональный риелтор может серьезно облегчить вам жизнь при продаже жилья. Вот что он, вообще-то, должен делать.

Определять и обосновывать цену объекта. Продажа начинается с анализа рынка. Агент всегда проводит исследование и по специальной методике определяет реальную цену квартиры.

Она может не совпадать как с той, за которую клиент мечтает продать свою квартиру, так и с той, за которую потенциальный покупатель готов ее купить.

То есть цены, по которым выставлены квартиры на «Авито» и «Циане», — это страна иллюзий собственника.

Для профессионального риелтора это очень важный этап, без которого нельзя переходить к фотографированию и размещению объявлений.

Проводить фотосессию и подготовку 3Д-плана. Хороший риелтор позаботится о том, чтобы фото квартиры были панорамными и объемными, высокого качества и с удачных ракурсов, а план — не скан-копией техпаспорта.

Размещать объявления как на популярных электронных площадках, так и во внутренней риелторской базе, а также запускать рекламу.

Проводить показы. Профессиональный показ — это всегда немного театральная постановка. Агент представляет жилье с точки зрения потребностей покупателя, рассказывает об инфраструктуре, помогает представить возможную перепланировку. Кроме этого, он обязательно объяснит, как использовать материнский капитал или взять ипотеку на покупку этой квартиры.

Помогать продавцу и покупателю после показа. На этом этапе заключается предварительный договор со сроками, формой оплаты и другими условиями будущей сделки. Риелтор объясняет сторонам разницу между авансом и задатком, проводит полную юридическую экспертизу объекта, помогает с оформлением ипотеки, собирает все необходимые справки и т. д.

На этом же этапе агент помогает выбрать форму оплаты. В случае если покупатель планирует взять ипотеку, риелтор помогает выбрать банк и оформить необходимые документы. Иногда по договоренности с риелтором банки даже предлагают более выгодные условия кредитования за то, что агенты приводят им клиентов.

Помогать сторонам при заключении основного договора.

Агент готовит текст соглашения, помогает выбрать безопасную схему расчетов, сопровождает клиента на госрегистрацию, поддерживает, помогает решить вопросы, возникающие после переезда.

Например, следит, чтобы стороны подписали акт приема-передачи, договорились о том, кто оплачивает коммунальные платежи до перехода права и т. д.

  1. Попросите риелтора сразу рассказать об условиях своей работы. Возьмите образец соглашения, ознакомьтесь с ним сами и покажите юристу, если есть сомнения в компетентности агента.
  2. Внимательно относитесь к персоне риелтора — проверьте его паспорт и доверенность, проследите, чтобы все его данные были указаны в тексте договора.
  3. Обсудите с агентом и зафиксируйте в договоре все вопросы, касающиеся цены продаваемой квартиры.
  4. Договоритесь с риелтором, каким образом он будет отчитываться вам о своей работе — телефонными звонками, сообщениями в мессенджерах или полноценными текстовыми отчетами, которые будут заполнять потенциальные покупатели на просмотрах.
  5. Следите за тем, как работает риелтор: какие объявления он подает, вся ли информация в них указана правильно и честно, как агент проводит показы, готов ли помогать на всех этапах продажи, работает один или в команде и т. д.

Источник: https://journal.tinkoff.ru/ulovki-rieltorov/

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.