Как продать квартиру без уплаты налога

Содержание

Как уйти от налогов при продаже недвижимости?

Как продать квартиру без уплаты налога

По общему правилу, доход от продажи недвижимости – квартиры, дачи, дома, земельного участка – как и любой другой доход подлежит налогообложению. Рассмотрим случаи, когда налог при продаже недвижимости можно не платить, либо значительно его снизить.

Совсем не платим налоги

В соответствии с 217 ст. НК РФ не подлежат налогообложению доходы от продажи объектов недвижимого имущества, а также долей в указанном имуществе с учетом особенностей, установленных статьей 217.1

В статье 217.1 рассмотрены все случаи, когда не платится налог с дохода, полученного от продажи недвижимости.

Налог не платится, если вы владеете недвижимостью более трёх лет и выполняется одно из условий:

  1. недвижимость унаследована или подарена членом семьи и (или) близким родственником;
  2. недвижимость приватизирована;
  3. недвижимость приобретена по договору ренты.

В остальных случаях нужно владеть недвижимостью более пяти лет, чтобы при продаже доход не облагался налогом.

PS При наследовании право собственности возникает с момента открытия наследства (т.е. смерти наследодателя). Еще один момент – если вы владели долей в объекте, а потом унаследовали другую долю, то срок исчисляется с момента начального владения.

Уменьшаем налог

Итак, вам “посчастливилось” не попасть под действие ст 217.1 НК РФ и доход от продажи квартиры будет облагаться налогом. Но не надо паники – есть законные способы уменьшения налога вплоть до нуля.

Сначала поймём, какой налог возникает при продаже недвижимости. В кодексе – вакханалия из букв, не поймёшь и с пятого раза:

В случае, если доходы налогоплательщика от продажи объекта недвижимого имущества меньше, чем кадастровая стоимость этого объекта по состоянию на 1 января года, в котором осуществлена государственная регистрация перехода права собственности на продаваемый объект недвижимого имущества, умноженная на понижающий коэффициент 0,7, в целях налогообложения налогом доходы налогоплательщика от продажи указанного объекта принимаются равными кадастровой стоимости этого объекта по состоянию на 1 января года, в котором осуществлена государственная регистрация перехода права собственности на соответствующий объект недвижимого имущества, умноженной на понижающий коэффициент 0,7.

По-простому:

  1. На сайте Росреестра смотрим кадастровую стоимость своего объекта недвижимости и умножаем на 0,7.
  2. Выбираем большее из двух величин – цена квартиры в договоре и величина в п 1. Это и будет налогооблагаемый доход.

Пример:
Продали квартиру за 3 000 000, кадастровая стоимость 4 500 000. 70% от кадастровой стоимости составит 3 150 000. Поскольку эта величина больше цены договора, доходом будет считаться 3 150 000.

Обычно кадастровая стоимость ниже рыночной, поэтому доход в виде 70% от кадастровой стоимости нечасто увидишь в налоговой декларации.

И государство мечтает получить 13% от суммы дохода. Но наша задача – не платить налоги совсем использовать налоговые вычеты, предусмотренные законом.

Делай раз – вычеты по статье 220 НК РФ

И так, мы владели квартирой два года и продали её за 3 000 000 рублей. Если не указывать никаких других сведений, то мы должны задекларировать этот доход и заплатить 13% – 390 000 рублей.

Но мы читаем умные статьи, чтобы не платить налоги. Поэтому используем право на вычет из ст 220 в следующем размере:

в размере доходов, полученных налогоплательщиком в налоговом периоде от продажи жилых домов, квартир, комнат, включая приватизированные жилые помещения, дач, садовых домиков или земельных участков или доли (долей) в указанном имуществе, находившихся в собственности налогоплательщика менее минимального предельного срока владения объектом недвижимого имущества, установленного в соответствии со статьей 217.1 настоящего Кодекса, не превышающем в целом 1 000 000 рублей;в размере доходов, полученных налогоплательщиком в налоговом периоде от продажи иного недвижимого имущества, находившегося в собственности налогоплательщика менее минимального предельного срока владения объектом недвижимого имущества, установленного в соответствии со статьей 217.1 настоящего Кодекса, не превышающем в целом 250 000 рублей;

Таким образом, продав квартиру за 3 000 000 мы можем задекларировать вычет 1 000 000, тогда налогооблагаемый доход составит 2 000 000, а налог – 260 000 рубле. То есть, 130 000 сэкономили.

Но это не предел. Читаем дальше

2) вместо получения имущественного налогового вычета в соответствии с подпунктом 1 настоящего пункта налогоплательщик вправе уменьшить сумму своих облагаемых налогом доходов на сумму фактически произведенных им и документально подтвержденных расходов, связанных с приобретением этого имущества.Это интереснее – если вышеупомянутую квартиру вы купили за 2,7 млн, а продаете за 3 млн, то вправе свой доход уменьшить на стоимость покупки. И заплатить налог = 13% от (3 000 000 – 2 700 000) = 39 000 рублей.

Мы законно уменьшили налог в 10 раз!

Ключевые особенности этого пункта:

  • Вправе. То есть, нужно указать вычет в декларации. Государство не собирается напоминать вам о ваших правах. Не указали вычет – заплатили по полной.
  • Фактически произведенных. Сумма покупки берется из вашего договора купли-продажи. И если вы покупали за 2 700 000, но в договоре указали меньше – вычет будет меньше. Это одна из причин, почему не стоит занижать цену в договоре.
  • Документально подтвержденных. Требуется расписка от продавца или выписка по счёту.

Зачастую продавцы недвижимости злоупотребляют тем, что “занижают” стоимость объекта недвижимости до цены покупки (либо до 70% от кадастровой стоимости). Способ рабочий, но здесь мы рассматриваем только законные методы.

Сводим налог к нулю

Предыдущими шагами мы уже уменьшили налог в 10 раз. Теперь сведем его на нет.

Обратимся к статье 219.1 “Инвестиционные налоговые вычеты”, который позволяет получить вычет до 400 тысяч в год при инвестировании в ценные бумаги.

В результате нашей арифметики остался доход 300 000 рублей. Эту сумму можно вывести из под налогообложения, если разместить её на ИИС – индивидуальном инвестиционном счёте. Для того, чтобы не платить налог эта сумма должна находится на ИИС более трёх лет.

Если вы ничего не смыслите в акциях и облигациях и не хотите рисковать, средства с ИИС можно разместить в консервативном инструменте ETF FXMM, которые обеспечивает небольшую стабильную доходность.

Налог не заплатите, еще и 7% годовых заработаете

Для более отважных ребят можно поиграть на фондовом рынке. Например, купив на 287 000 рублей 2000 акций Сбербанка в ноябре 2016 года за три года заработали 180 тысяч на росте акций (90 рублей на акцию), плюс примерно 68 000 дивидендов (34 рубля на акцию – 6 в 2017, 12 в 2018 и 16 в 2019 г).

Резюмируем – незнание налогового кодекса не освобождает от уплаты налога. А знание – освобождает!

Источник: https://zen.yandex.ru/media/id/5bfebd327825d50b42b481ed/kak-uiti-ot-nalogov-pri-prodaje-nedvijimosti-5da8b2f292414d00aeffceb0

Как не платить налог при продаже квартиры | Финтолк

Как продать квартиру без уплаты налога

Продал квартиру — получил доход. С дохода нужно заплатить государству налог — 13 % от разницы цены покупки и продажи. Однако есть законные способы избежать налоговой нагрузки.
Финтолк разобрался в том, кто, как и почему может не платить налог, когда продаёт квартиру.

От трёх до пяти

Платить налог не надо, если вы продаете квартиру, которая принадлежит вам пять лет и больше.
Не придётся делиться с государством и в том случае, если вы за что купили, за то и продаёте. Или продали квартиру дешевле, чем купили.

Нет дохода — нет налога.
Справедливости ради заметим, что некоторые «деловые люди» оформляют сделку именно так, занижая в договоре цену. Этот способ — экономическое преступление.
А налоговая старательно работает в этом направлении.

Если попадётесь, беды не миновать.

Вернёмся лучше к законным способам. Из правила пяти лет есть исключения, когда квартиру можно продать через три года.

Как не продешевить при продаже квартиры

Раз квартира, два квартира

Если это у вас единственная квартира, можете смело продавать уже через три года. Налога не будет.
Если квартир у вас, например, две, то одну из них можно без налога продать только через пять лет.
Тут есть момент: если вторую квартиру вы купили незадолго до продажи первой (в течение трёх месяцев), то срок опять же равен трём годам.

Первую квартиру Петя взял в марте 2018 года, а в декабре 2020 года купил вторую. В марте 2021 года Петя может продать свою первую квартиру и не платить налог, хотя на момент продажи она у него не одна.

Красиво жить: топ-10 самых дорогих квартир в России

Квартира по наследству или в дар

Квартиру, которая досталась вам по наследству (или вы стали собственником по договору дарения), также можно продать через три года, и неважно, сколько ещё у вас этих квартир.

Отсчёт времени, если вы наследник, начинается со дня смерти человека, который завещал вам жильё. Когда именно вы как наследник вступили в свои права — неважно.

Такие же права у вас есть, если вы приватизировали свою квартиру или получили её по договору ренты пожизненного содержания с иждивением.

Со сроками тут просто: отсчёт идёт с момента, когда вы зарегистрировали своё право.

Считаем налог с продажи: вы купили квартиру в 2020 году за 5 млн рублей и в этом же году продали за 6 млн. Ваш доход — миллион. Сумма налога = 130 000 рублей (13 %).

Право дольщика

С января 2021 года налоговые льготы при продаже жилья получили дольщики — те, кто купил квартиру на этапе строительства. Раньше по закону отсчёт владения квартирой наступал лишь с момента оформления жилья в собственность.

Несколько обидный факт, если учесть, что часто дольщики вносят за квартиру всю сумму, когда дом ещё на стадии котлована. Многоэтажный дом в России строят не за один день и чаще всего даже не за один год.

А если вспомнить обманутых дольщиков, совсем караул.

Петя купил квартиру в 2015 году, через два года застройщик обанкротился. Дом так и остался котлованом. Четыре года стройка стояла заброшенной. Наконец в 2020 году новый застройщик пообещал достроить дом.

Теперь ждать ещё около трёх лет. По старому закону Петя смог бы продать эту квартиру без уплаты налога только в 2028 году.

Теперь же отсчёт идёт с той даты, когда Петя полностью внёс всю стоимость квартиры на счёт прежнего застройщика.

Как купить квартиру, которая платит ипотеку сама за себя

Продаём квартиру раньше срока

Бывает, что ждать некогда. Квартиру нужно продать срочно, позарез. Тогда можно уменьшить сумму дохода с продажи.
Согласно закону, если вы продаёте квартиру, которая у вас в собственности меньше трёх или пяти лет, вы имеете право получить налоговый вычет. Считать его будут с суммы в миллион рублей. То есть вы отобъёте таким образом 130 000 рублей.

Если вы продаёте в течение года две или три квартиры, то вычет получите только за одну.

Важный момент: налоговый вычет вы можете получить только в случае, если официально работаете или сами ежемесячно отчисляете подоходный налог — 13 % от дохода.

Петя официально работает. Из зарплаты в 30 000 рублей каждый месяц 13 % — 3 900 рублей — его работодатель отчисляет в Пенсионный фонд России. За год таких отчислений у Пети получается 46 800 рублей. Если Петя продаёт квартиру и подаёт декларацию на налоговый вычет с миллиона, то чтобы выбрать все 130 000 рублей, у Пети на этой работе уйдет примерно два года и восемь месяцев.

Вам пришло в голову, что можно не париться? Не обольщайтесь.

Написал в договоре миллион, закрыл налог вычетом и дело сделано? Нет, государство так просто не проведёшь. Ваше жильё уже оценили по кадастровой стоимости. Цена продажи не должна быть меньше, чем по кадастру с умножением на коэффициент 0,7.

Как получать пассивный доход? Инструкция от народного финансиста

Продаём и снова покупаем!

В России есть ещё один налоговый вычет — при покупке жилья. Однако его, в отличие от ежегодного вычета с продажи, можно получить один раз в жизни. Если не получали такой — вперёд!
Он составит 260 000 рублей, так положено с 2 млн рублей. Можно подать два вычета — один с продажи, следующий — с покупки.

Петя в 2018 году приобрёл квартиру за 3,4 млн рублей. Право на вычет не использовал. Через два года продал её за 4,4 млн рублей и в этом же году купил другую квартиру за 3,2 млн рублей.

Складываем вычеты — получаем 3 млн рублей. Из стоимости продажи вычитаем эту сумму (4,4 −3 = 1,4). НДФЛ с 1,4 млн рублей равен 182 000 рублей. Петя его заплатил и спит спокойно.

Просто он не знал про второй вариант.

Второй вариант немного приятнее:

  1. От вычета с продажи отказываемся.
  2. Подтверждаем расходы на новую покупку: (4,4 — 3,7 = 0,7).
  3. 13 % от 700 000 рублей = 91 000.
  4. Полностью используем вычет в 2 млн рублей.
  5. Из 260 000 вычитаем 91 000 и остаёмся в прибыли на 169 000 рублей! Жизнь удалась!

Важно! Чтобы подтвердить расходы, в декларации нужно показать затраты на ремонт этой квартиры и предоставить в налоговую официальные документы. Например, договор подряда со строительной организацией, акт выполненных работ и квитанцию, чеки на покупку стройматериалов и прочее. Налоговая будет рассматривать это как затраты, которые вычтут из прибыли.

Сдача квартиры по суткам: хорошая идея для бизнеса или головная боль

Как быть, если вы в доле

Если вы продаёте квартиру, где вам принадлежит лишь доля, вы тоже можете получить налоговый вычет в миллион. Однако его придётся делить со всеми совладельцами.

Если вы владеете долей больше пяти лет, а остальные доли выкупили позже, например, всего год назад, платить налог при продаже вы не будете, так как учитывается срок, когда вы стали собственником именно первой доли.

P.S.:
Если вовремя не сдать в налоговую декларацию о доходах после продажи квартиры, будет штрафв 1 000 рублей.

Причём подавать нужно даже нулевую декларацию — когда вы продали недвижимость, которая была вашей менее трёх или пяти лет.
Подают декларацию до 30 апреля года, следующего после года заключения сделки.

Налог, чтобы обойтись без штрафов, нужно заплатить до 15 июля.

Источник: https://fintolk.pro/kak-prodat-kvartiru-i-ne-platit-nalog/

Законные способы, как не платить налог с продажи квартиры

Как продать квартиру без уплаты налога

Обычно граждане продают жилье, чтобы приобрести другое — лучше и дороже, либо при острой денежной нужде. В любом случае уплачивать с полученных денег проценты в бюджет никто не пожелает. Как не платить налог с продажи квартиры, рассмотрим в статье.

Когда не нужно платить?

Наличие определенных условий и обстоятельств позволяет продать квартиру, не уплачивая налог. К ним, в частности, относятся:

  • срок нахождения в собственности;
  • использование вычета;
  • предъявление расходов;
  • оформление документов.

Изменения в законодательстве усложнили применение некоторых способов освобождения от налога при продаже квартиры.

Сколько лет нужно владеть?

До конца 2015 года действовала норма п. 17.1 ст. 217 Налогового кодекса РФ, согласно которой налог за продажу квартиры начислялся, если она находилась в собственности менее 3 лет. Если более — обязанность по уплате налога не возникала.

Однако Федеральным законом от 29.11.2014 № 382- ФЗ в Налоговый кодекс были приняты поправки, изменившие срок владения для освобождения от НДФЛ при продаже недвижимости. В свете этого закона в кодексе появилась статья 217.1, содержащая новые условия.

Так, введено понятие минимального срока владения, которое необходимо, чтобы не платить НДФЛ при продаже недвижимого имущества.

Минимальным сроком признается 3 года, если:

  • квартира оформлена в собственность в результате приватизации социального имущества;
  • квартира получена по наследству или подарена близкими родственниками или членами семьи (согласно Семейному кодексу РФ такими лицами считаются родители, дети, супруг/а, бабушки и дедушки, внуки, братья и сестры);
  • квартира передана в собственность по рентному договору с обязанностью пожизненного содержания с иждивением рентополучателя.

Во всех остальных ситуациях минимальный срок нахождения объекта в собственности для продажи его без уплаты налога составляет 5 лет.

Новый срок действует в отношении недвижимости, полученной с 1 января 2016 года. Для квартир, которые приобретены до 2016 года, период владения остался прежним – от 3 лет.

Ограничение по срокам связано с экономическими особенностями — за такой короткий промежуток владелец теоретически может извлечь прибыль из операций покупки и продажи или может вести такую экономическую деятельность без образования ИП.

Законодатель считает, что по прошествии 3 или 5 лет инфляция и износ жилья снижают его рыночную стоимость, а гражданин не преследует коммерческую цель, поэтому ему предоставляются льготы при продаже квартиры. Ведь, как правило, граждане продают недвижимость для улучшения жилищных условий, а налогообложение операции не способствует реализации этой цели.

Иногда налоговые органы не осведомлены о сроках владения квартирой и, получив информацию по продаже имущества, направляют уведомительное письмо продавцу объекта недвижимости о возникновении у него обязанности по уплате налога.

В такой ситуации не нужно тревожиться, достаточно явиться в отделение инспекции и предъявить документы, доказывающие освобождение от уплаты фискального платежа.

Как исчисляется срок?

Налог при продаже квартиры, находившейся в собственности менее 3 лет, не всегда исчисляется с даты регистрации права собственности в Росреестре, в различных ситуациях моментом получения объекта в собственность считаются разные даты.

В случае купли-продажи срок будет отсчитываться с даты, указанной в договоре (если квартира приобретена на вторичном рынке) либо в справке-счете (если квартира куплена у застройщика) до даты заключения договора о реализации.

В случае наследования независимо от сроков фактического приема наследства, получения свидетельства о праве на наследство и регистрации подтвержденного права, для целей налогообложения учитывается дата открытия наследства. Если наследодатель умер, то это дата смерти. Если наследодатель признан умершим, то срок начинает исчисляться с даты вступления в действие судебного определения.

Признание лица пропавшим без вести не служит основанием для распоряжения его имуществом. Но когда человек пропал без вести при обстоятельствах, предполагающих гибель или высокий риск для жизни, суд может утвердить приблизительную дату его смерти (например, человек пропал при стихийном бедствии), которая и будет взята за дату открытия наследства.

Когда квартира получена в результате дарения (выигрыша, приза, благотворительности), то датой отсчета также считается дата, указанная в договоре.

Если имущество приобретено частями, например, гражданин сначала купил 1/3 квартиры в 2010 году, затем еще одну треть в 2013 году и, наконец, последнюю часть приобрел в 2016 году, то моментом получения объекта во владение считается дата получения первой доли — 2010 год.

Имущественный вычет

Одним из способов избежания уплаты налога при продаже квартиры является использование имущественного налогового вычета.

В соответствии с п. 2 ст. 220 НК РФ гражданин, продавший квартиру и обязанный уплатить налог с суммы сделки, может уменьшить свою налоговую базу на 1 миллиона рублей.

Базой считается сумма сделки либо 70 процентов кадастровой стоимости квартиры – в зависимости от того, какая из величин больше. Правило введено также Федеральным законом от 29.11.2014 № 382- ФЗ и распространяется на недвижимость, полученную с 2016 года. Если квартира куплена раньше, то за налоговую базу принимается продажная цена.

Кадастровая стоимость определяется при постановке объекта на кадастровый учет и применяется для целей налога на имущество физических лиц. Сведения об этой стоимости можно увидеть в выписке из ЕГРН или кадастровом паспорте объекта.

Вычет сведет налог к нулю, если продажная или кадастровая стоимость равны или меньше 1 миллиона рублей. К примеру, квартира продана в 2017 году за 950 тысяч рублей, куплена в 2015 году.

Налоговая база: рыночная цена – вычет, т.е. 950 000 – 1 000 000. Поскольку налоговая база не может быть отрицательной, она считается равной нулю. Сумма налога: налоговая база * налоговая ставка, т.е.

0 * 13 % = 0 рублей.

Даже если после расчета получился нулевой налог, гражданин не перестает быть плательщиком — недопустимо игнорирование налогового уведомления. Обязательно требуется посетить отделение инспекции, сдать декларацию со всеми подтверждающими документами.

Недостаток этой льготы в том, что ее можно использовать только один раз в год. Если гражданин продал не одну, а больше квартир, то имущественный вычет возможно использовать только в отношении одной из них. Однако для таких случаев предусмотрен следующий метод уменьшения налоговой базы.

Доходы минус расходы

Если у собственника сохранились документы о расходах на приобретение недвижимости, то имеет смысл воспользоваться таким методом уменьшения базы обложения, как доходы за минусом издержек.

Для этого необходимо представить расходные документы при покупке квартиры.

Способ удобен, если продать квартиру до истечения 3- летнего срока и по цене, превышающей 1 миллион рублей, тогда налог можно уменьшить на полную сумму расходов. Если же цена продажи равна или меньше миллиона, то проще использовать имущественный вычет – не требуется прилагать документы для подтверждения расходов.

Налоговое законодательство позволяет использовать одновременно и вычет, и метод предъявления затрат, но только по разным объектам, например, если в течение года проданы 2 квартиры. По одному объекту не допускается уменьшение и на затраты, и на вычет.

Оформление сделки

Продать квартиру и избежать уплаты налога, возможно, когда жилье находится в долевой собственности. Налоговая служба позволяет распределять доходы от сделки в любых пропорциях, поэтому большую их часть можно отнести к тем собственникам, которые имеют наиболее выгодное положение.

Например, если родители получили свои доли более 3 или 5 лет назад, а недавно выделили часть собственности ребенку, то в договоре купли-продажи можно произвести оптимальное распределение.

Допустим, квартира продана за 3 миллиона рублей, родители распределили в свою пользу по 1 миллиону и, поскольку срок владения недвижимостью для освобождения от НДФЛ у них есть, не платят налог, а оставшийся миллион, отнесенный на ребенка, уменьшили на вычет. В итоге налоговая база равна нулю.

Кроме того, исходя из содержания разъяснений ФНС, на каждого дольщика можно составить отдельный договор продажи каждой доли – тогда объектом вычета будет не вся квартира целиком, а отдельные доли, т. е.

каждый собственник сможет использовать свой полноценный вычет в 1 миллион рублей.

Если же составить один договор, то вычет будет предоставлен на всех собственников и не позволит как уйти от налога при продаже квартиры, так и свести его к минимуму.

Одним из рискованных методов избежания обязанности по уплате налогов при продаже квартиры является указание в договоре купли-продажи суммы меньше реальной, т. е. либо равной размеру вычета, либо равной размеру расходов при покупке. Разумеется, такое действие требует согласования с покупателем. Здесь есть 2 риска:

  • при возникновении спорных ситуаций в будущем невозможно будет доказать реальную цену сделки;
  • при камеральной проверке налоговая инспекция может проверить стоимость продажи на соответствие рыночным ценам согласно нормам раздела Налогового кодекса о сделках между взаимозависимыми лицами и если фальсификация будет выявлена, обе стороны ждут санкции и разбирательства со стороны налоговой.

Такие же последствия возможны при оформлении вместо договора купли-продажи дарственной. Налоговые льготы при продаже квартиры лучше получить законным, честным способом, так как велика вероятность выявления фактов предоставления ложных сведений с последующим доначислением налога, наложением штрафа и пени.

Подача документов

Даже если при продаже недвижимости удалось избежать уплаты налогов и налоговая база будет равна нулю, гражданин все равно обязан подать в налоговую инспекцию декларацию 3-НДФЛ.

Отчет сдается строго до 1 мая года, наступающего за годом продажи. С учетом праздничных и выходных дней по рабочему календарю срок может сдвигаться на 3-4 мая.

Если после использования всех методов освобождения от уплаты НДФЛ при продаже недвижимости, осталась сумма, которую необходимо перечислить в бюджет, срок для такой транзакции – 15 июля наступающего года.

Например, если квартира продана в 2017 году, декларацию 3-НДФЛ нужно сдать до конца апреля 2018 года, а уплатить сумму — до 15 июля 2018 года.

Налоговые инспекции, как правило, направляют уведомления о необходимости подать отчетность и уплатить налог предварительно за 1-2 месяца до сроков, чтобы граждане заранее подготовили необходимые документы.

Если не подать декларацию вовремя, то со следующего дня начисляется пеня — за каждый день 1/300 от ключевой ставки Банка России.

Кроме того, на нарушителя накладывают штраф:

  • % от суммы, которая должна была быть указана в декларации;
  • не меньше 1 тысячи рублей;
  • штраф начисляется каждый месяц, но его общий размер не может превышать 30 % от суммы налога.

А если до 15 июля начисленную сумму фискального платежа гражданин не перечислил в бюджет, то на него действуют пеня и штраф за неуплату налога. Пеня — 1/300 от ключевой ставки. Штраф — 20 % от суммы неуплаченного налога.

Источник: https://novostroyki.guru/stati/kak-ne-platit-nalog-s-prodazhi-kvartiry-poslednie-izmeneniya-v-zakonodatelstve-i-vozmozhnosti/

Как продать квартиру менее 3 лет в собственности и не платить налог?

Как продать квартиру без уплаты налога

После прочтения статьи для вас не останется неожиданностей со стороны налоговой инспекции. Вы узнаете не только, какие расходы вам грозят, но и как продать квартиру менее 3 лет в собственности и не платить налог.

Более 10 лет держался привычный нам порядок начисления и уплаты налогов, но с 2016 года многое изменилось. С 1 января 2016 года начал действовать новый, более сложный механизм калькуляции налогов при отторжении жилья физическими лицами.

В собственности менее 3 лет – что значит?

Предположим, что вы владеете жилым помещением. Перечислю конкретные варианты его получения, которые имеют прямое отношение к этому периоду – 3 года:

  • Жилье унаследовано
  • Подарено близким родственником
  • Было приватизировано
  • Получено по договору пожизненного найма

Если жилище досталось вам одним из перечисленных способов, то после трех лет владения вы можете продать его без затрат. Если же объект находится в вашей собственности менее 3 лет, то после его продажи налоговый орган предъявит вам требования о перечислении подоходного налога. Как этого избежать читайте ниже.

Еще одной категорией владельцев, на которую распространяется 3-летний срок, являются те собственники, которые сделали покупку до 1 января 2016 года. Объясняется это тем, что закон не имеет обратной силы. И если приобретение было сделано до того момента, как новый порядок расчета вступил в законную силу, то есть до 01.01.2016, то на них распространяется действие старой редакции закона.

В собственности менее 5 лет — что значит?

На все остальные способы, которыми жилое помещение могло стать вашей собственностью распространяется период 5 лет.

Это может быть долевое участие, переуступка прав требования, получение пая в строительном кооперативе и т.д. Но самый распространенный вариант получения дома в собственность – это его покупка.

И прежде всего именно для этого случая владение собственностью в течение 5 лет становится очень важным ограничением и проблемой.

Продажа жилья до истечения 5-летнего срока владения также влечет обязательства продавца калькулировать сумму будущей оплаты в казну.

Способы минимизации налогов при реализации имущества, состоящего в собственности менее 3 лет, такие же как и при владении объектом менее пяти, но более трех лет. Если вам удастся избежать уплаты налога, владея квартирой менее трех лет, это же вы сможете сделать и с объектом, которым владеете менее 5 лет.

Способ 1

Самый простой и очевидный – продажа квартиры стоимостью не более 1 млн рублей. Размер налоговой льготы полностью перекрывает цену сделки:

1 млн – 1 млн = 0

Исчезает сама налогооблагаемая база, превращаясь в ноль, а с ноля пошлины не платятся.

Недостатки:

  • Очень небольшой процент сделок лежит в ценовом диапазоне до 1 млн рублей;
  • Налоговой льготой можно воспользоваться только раз в году. Вы не сможете продать несколько квартир в течение одного календарного года и каждый раз применять вычет.

Безусловно, продавец может искусственно занизить сумму договора, но есть опасность, что стоимость объекта на бумаге станет меньше, чем кадастровая цена, умноженная на понижающий коэффициент 0,7. В этом случае закон не обратит внимание на содержание договора и просто рассчитает объем вашего обязательства, исходя из кадастровой цены как описано ниже.

Выходом здесь может быть выяснение кадастровой стоимости жилища на 1 января. Кадастровая оценка может быть заметно ниже рыночной, особенно в сегменте вторичного жилья.

Кроме того, можно обнаружить, что ваш объект, по каким-то причинам, вообще не имеет кадастровой оценки. Тогда основываться на данных кадастра невозможно и вы можете определять цену продажи самостоятельно.

Еще одной причиной, по которой уточнение кадастровой оценки полезно это предотвращение возможных штрафных санкций.

Старый объект действительно может быть продан недорого, дешевле 70% кадастровой оценки. В этой ситуации налоговики не только обратят на это внимание, но и сочтут это уклонением от уплаты.

По таким правонарушениям предусмотрен штраф 20% от величины недополученного бюджетом налога.

Способ 2

Этот способ уместен, если жилище было продано с целью приобретения другой квартиры или дома. 13% затрат на приобретение нового жилья вы можете вычесть из налога, который должны оплатить.

Более того, этот способ интересен своими дополнительными возможностями по сокращению налогооблагаемой базы и перспективой возврата денежных средств из бюджета. Поясню.

К примеру, в течение одного календарного года вы продали квартиру стоимостью 2,5 млн рублей и приобрели другое жилье стоимость 4 млн рублей.

С первой сделки вам следует рассчитать и оплатить ваше налоговое обязательство перед бюджетом. Для простоты ситуации предположим, что у вас не сохранилось никаких подтверждающих документов о приобретении этого объекта. Тогда вам остается единственный приемлемый вариант подсчета – с использованием фиксированного налогового вычета 1 млн руб.:

(2,5 млн – 1 млн) х 13% = 195 тыс.руб.

195 тыс.рублей — это размер вашего налогового обязательства.

Однако, в течение этого же года вы приобрели объект ценой 4 млн рублей. Это не значит, что можно претендовать на вычет со всей стоимости покупки, так как закон ограничивает цену приобретаемого жилья для целей налогового вычета двумя миллионами рублей. Поэтому, сделав такую покупку, сумма налогового вычета не превысит 260 тыс.рублей (2 млн руб. х 13% = 260 тыс.руб.)

Но даже в этом случае вам не только не придется тратиться на платежи в казну, но появляется возможность получить из бюджета государства причитающиеся вам деньги:

Вы должны государству – 195 тыс.руб.

Вам должно государство – 260 тыс.руб.

Итого: вы можете вернуть из госбюджета 65 тыс.руб. (260 тыс. – 195 тыс. = 65 тыс.)

Заметьте, никаких искажений и злоупотреблений, только знание закона.

Недостатки:

  • Как было отмечено выше, средства, которые вы можете вычесть из своего налогового обязательства не более 260 тыс.рублей;
  • Обе сделки – и покупка и продажа – должны состояться в течение одного календарного года;
  • Прибегнуть к налоговому вычету при покупке жилья можно один раз в жизни. Размер зарплаты не важен.

Подробности этого способа на видео:

Калькуляция налогового обязательства

Если вы поверхностно знакомы с расчетом отчислений в бюджет при отторжении жилого помещения, то в этой главе сжато опишу все используемые варианты. Способов расчета конечной суммы налога всего три. Причем налогоплательщик вправе сделать выбор в пользу некоторых из них по своему усмотрению.

С налоговой льготой

Государство предоставляет гражданам налоговую льготу – 1 миллион рублей, которую следует вычесть из цены продажи. От оставшейся суммы нужно вычислить 13%, которые и надлежит перечислить в бюджет.

Пример:

Владелец продал квартиру в 2017 году за 1,5 млн рублей. В следующем, 2018 году, он подает в инспекцию справку по форме 3-НДФЛ со следующим расчетом:

1,5 млн – 1 млн (налоговая льгота)= 500 тыс. руб.

500 тыс. руб. х 13% = 65 тыс. руб.

65 тыс. руб. – подоходный налог, который продавец обязан перечислить в бюджет

Доход минус затраты

Физическое лицо вправе уменьшить налогооблагаемую базу на величину денежных средств, которые он потратил для покупки жилого помещения и его ремонта. Естественно, для этого нужно сохранить на руках подтверждающие документы.

Договор о покупке, вероятно, у вас сохранится, а квитанции и чеки о проделанном ремонте могут не только не сохраниться, но даже не существовать в принципе. С ремонтными и строительными бригадами часто расплачиваются наличными.

Поэтому, если планируете дальнейшую продажу, озаботьтесь этим заранее и потребуйте от монтажников официальных подтверждающих документов.

Пример:

Дом продан за 4,5 млн рублей. До этого, годом ранее, он был приобретен за 2,5 млн рублей. На ремонт потрачено 800 тыс.руб. База для подсчета подоходного налога составит:

4,5 млн – 2,5 млн – 800 тыс.руб. = 1,2 млн руб.

Налог к оплате бывшим собственником:

1,2 млн руб. х 13% = 156 тыс.руб.

Привязка к кадастровой цене

Если вдруг, продавая квартиру, вы указали цену имущества ниже, чем 70% ее кадастровой стоимости, то закон, для лучшей собираемости налоговых платежей, определяет контрактную цену вашей квартиры самостоятельно следующим образом:

Цена квартиры для целей налогообложения = 0,7 х кадастровой стоимости,

Далее сам налог к уплате определяется одним из приведенных выше способов:

  1. Налог с продажи = (Цена квартиры для целей налогообложения – 1 млн руб.) х 13%
  2. Налог с продажи = (Цена квартиры для целей налогообложения – официальные затраты на покупку) х 13%

Так, законодатель стремится исключить договоренности между продавцом и покупателем об указании в договорах «липовых» цен. «Договорняки» между физическими лицами имеют давнюю традицию. До вступления в силу новых поправок это было возможно и стороны этим пользовались часто.

Однако, с 2016 года это стало затруднительным, поскольку прописав в договоре купли-продажи цену дома в 1 миллион, при его кадастровой оценке в 3 миллиона, налоговый орган посчитает, что продавец получил доход в 3 миллиона. А значит, он обязан перечислить в бюджет государства 273 тыс.

рублей:

3 млн х 0,7 х 13% = 273 тыс.рублей

Примечание:

  • Для расчета налогового платежа этим способом применяется кадастровая стоимость квартиры, установленная на 1 января года, в котором состоялась сделка;
  • Если кадастровая стоимость на требуемую дату не установлена, то этот способ подсчета налога не применяется. Вы можете использовать два предыдущих;
  • Для жилых объектов, права собственности на которые возникли до 01.01.2016г., этот способ также не применяется.

Через сколько можно продать квартиру?

Итак, резюмируя, можно обобщить большинство ситуаций, которые возникают при продаже жилого помещения физическим лицом:

  • Если вы реализуете объект, доставшийся вам по наследству, дарению, приватизации или пожизненному найму, то для вас критичен срок 3 года. Это касается и тех квартир, собственность которых определена до 1 января 2016 года. Во всех остальных случаях нужно контролировать период 5 лет.
  • Отсчет времени владения начинается с даты, указанной в свидетельство о праве собственности либо с даты его регистрации в Росреестре. Лишь при наследовании эта дата начинает отсчет со дня смерти умершего родственника.

Таким образом, ответ на вопрос: через сколько можно продать квартиру? – становится очевидным. Если вы имущество унаследовали, приватизировали либо вам его подарили, то ждать нужно 3 года. Если свидетельство на право собственности было оформлено до 2016 года – то же самое. В иных вариантах вступления в права собственности – ждать 5 лет. Либо применять способы оптимизации платежной нагрузки.

Сроки подачи справки и платежа

Отчитаться перед налоговым органом о проданной квартире или машине мы обязаны на следующий год после года самой сделки, до 30 апреля. Оплатить налог необходимо до 15 июля.

Хочу подчеркнуть еще одну важную деталь. Сроки владения имуществом для целей расчета налогов могут изменяться региональными властями. Им дано право сокращать этот период вплоть до нуля. Поэтому в каждом конкретном регионе этот критерий следует уточнять индивидуально.

Так выглядят самые реалистичные и законные способы того, как продать квартиру менее 3 лет в собственности и не платить налог. Вероятно, арсенал этих приемов будет пополняться благодаря предприимчивости и находчивости наших сограждан.

Желаю вам удачных покупок и не платить лишних сборов!

Источник: https://2urist.ru/kak-prodat-kvartiru-menee-3-let-v-sobstvennosti-i-ne-platit-nalog/

Как продать квартиру без уплаты налога: реальные способы

Как продать квартиру без уплаты налога

Платить налоги мало кому нравится, а тем более, когда продаешь свое имущество и нужно часть дохода отдать государству. Поэтому вопрос «А можно ли продать жилье и не платить налог с дохода» распространен. Ответим на него подробно в статье далее.

О каком налоге вообще идет речь?

С полученного дохода гражданин РФ должен уплатить налог 13%. Известный всем как НДФЛ – налог на доход физических лиц. Если жилье продает не резидент Российской Федерации, то ставка налога для него 30%.

Неуплата налога влечет за собой санкции со стороны ФНС: они начислят штраф за неуплату, пеню за каждый день просроченного платежа и сам налог тоже все равно придется уплатить. Если налогоплательщик не будет выполнять свои обязанности, то ФНС передает дело приставам, которые долг будут взыскивать в принудительном порядке: арестуют карты, заберут оттуда деньги в счет погашения долга.

Когда НЕ нужно платить налог?

НДФЛ с продажи квартиры не нужно будет платить, если:

  • Если в собственности жилье больше 3 лет, и оно единственное*. Каким образом оно получено в собственность значения не имеет. Это может быть и договор купли-продажи, вступление в права наследования, договор дарения.
  • Если продаваемая квартира не единственная, но была получена в собственность до 1 января 2016 года и срок владения не меньше 3 лет.
  • Если продаваемая квартира в собственности после 1 января 2016 года и в собственности она больше 5 лет.

Из этих правил есть исключения. Продавать жилье без налогообложения после владения им трех лет можно, если:

  • Оно было получено в наследство.
  • Оно было куплено у близкого родственника: родные братья или сестры, бабушки или дедушки, родители, дети.
  • Оно было получено по договору пожизненного содержания с рентой.

Единственным жильем считается, если в собственности продавца больше нет квадратных метров. Учитывается как свое жилье и доля в каком-то доме, имущественные права на часть жилья.

Рассмотрим типичную ситуацию:

Иванов продал свою однокомнатную квартиру, которая была у него в собственности 4 года.

Но, кроме квартиры он также имеет имущественную часть (1/2) в однокомнатной квартире, которая осталась после расторжения брака.

Иванову придется платить налог с продажи, потому что формально он продал не единственное жилье, а проданная квартира была у него во владении меньше, чем 5 лет, она не получена по наследству или в дар.

Как определяется налог на квартиру?

При расчете налога учитывается 4 фактора:

  1. Когда было куплено жилье – до 2016 года или после.
  2. Стоимость квартиры в договоре купли-продажи (именно поэтому многие намеренно занижают стоимость жилья, чтобы с суммы меньше считали налог).
  3. Какие расходы понес гражданин, когда покупал квартиру.
  4. Был ли использован имущественный вычет, весь или полностью, возможно какая-то сумма с него осталась.

Если квартира была куплена до 1 января 2016 года, то за основу налоговой базы будет браться сумма, которая указана в договоре купли-продажи.

А вот если жилье было куплено уже после 1 января 2016 года, то за основу налоговой ставки будет браться кадастровая стоимость квартиры.

Это может быть невыгодно, потому что: кадастровая цена жилья иногда не соответствует действительности, она завышена. Выходит, что по факту продавец должен заплатить налог с той суммы, которой не получал.

И если разница существенна, то лучше обратиться в суд для пересмотра кадастровой оценки жилья, а уже потом платить налог.

Можно ли вообще не платить налог с продажи?

Если ваш случай не относится к тем, которые мы перечислили выше, то совсем не платить налог не получится. Но, можно его снизить, использовав имущественный вычет или уменьшить стоимость квартиры на размер расходов на ее покупку. Оба варианта дальше рассмотрим предметно.

Использование имущественного вычета

Вычет – самый простой способ. Полученную за квартиру сумму можно уменьшить на один миллион рублей. Именно столько составляет имущественный вычет. А уже от оставшейся суммы будет считаться налог НДФЛ.

Эту возможность раньше люди использовали как лазейку вообще уйти от налога по сделке ДКП. В договоре писали, что квартира продается за 1 миллион рублей, а так как эта сумма входит в лимит налогового вычета, платить налог с дохода уже не нужно. Способ так себе.

Потому что если дело дойдет до суда по каким-то причинам, и покупатель захочет расторгнуть сделку, то продавец получит обратно квартиру, а покупатель только 1 миллион рублей – все же должно быть по договору. Продавцу ничего, а покупатель остается в дураках.

Уменьшение стоимости квартиры на размер расходов на ее покупку

Звучит несколько запутанно. Объясним, как это работает.

Под расходами на покупку жилья подразумевается не только цена в ДКП, но и сопутствующие траты. Например, проценты по ипотеке, кредиту, расходы на оформление. На сумму этих расходов можно уменьшить стоимость квартиры. Как с имущественным вычетом.

На примере: Маша купила квартиру в ипотеку за 5 миллионов рублей. А продает ее за 6,5 миллионов рублей. Ее доход в такой сделке только 1,5 миллиона рублей, и именно эта сумма будет облагаться налогом.

Продавец сам решает, какой метод снижения налоговой ставки ему выбрать: имущественный вычет или снижение стоимости квартиры на размер ее расходов. Один способ не исключает второй: в этом году можно применить вычет, а в другой раз снижение расходов. Но, совсем не платить налог, если не вышел срок его давности – не получится.

Подведем итог

Не платить налог с продажи можно, если она в собственности больше 3 или 5 лет (в зависимости от даты регистрации права собственности). Во всех остальных случаях не платить налог вообще не получится. Но, можно уменьшить базу налогообложения, если применить имущественный вычет или расходы на покупку жилья.

Если вам нужна консультация юриста по вопросам купли-продажи недвижимости, обращайтесь к нам. Пишите в обратную связь или звоните по указанным контактам – юридическая помощь у нас бесплатна.

Источник: https://estatelegal.ru/oformlenie/nalogi/mozhno-li-prodat-kvartiru-bez-uplaty-naloga-rasskazyvaem/

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.