Как правильно продать свою долю в квартире

Содержание

Как правильно продать долю в квартире?

Как правильно продать свою долю в квартире

Обычно долевое имущественное хозяйство встречается в крупных городах. После проведения приватизационного процесса коммунального жилья его хозяевами могут стать от двух до семи человек.

Причем это могут быть родственники, чужие граждане или те, кто утратил родственную связь. Со временем к одному из владельцев придет мысль о том, чтобы переехать и продать свои законные метры.

И тут перед хозяевами встает вопрос: как правильно продать долю в квартире на выгодных условиях? Давайте разбираться.

Как происходит выделение доли

Чтобы продать свою долю, необходимо пройти процедуру, состоящую из нескольких этапов. Но стоит понимать, что без разрешения других дольщиков прописать нового жильца или изменить интерьер комнат, не получится. То же самое касается продажи долевой части имущественного хозяйства.

Но самостоятельно продать долю в приватизированном жилье все-таки можно. Правда, перед началом процедуры, потребуется выделить доли. То есть каждый собственник будет иметь свою законную часть.

Ее могут выразить дробно. К примеру, рассмотрим двухкомнатную жилплощадь, где есть два хозяина. Это значит, что квадратные метры каждого из них будeт составлять ½. Получается, что каждому владельцу отводится по одной комнате, а кухней, коридором и кладовкой они будут распоряжаться на общих основаниях.

Важная информация! Совместное имущественное хозяйство тоже поддается разделу. Это сложный процесс, после которого общее имущество будет аннулировано, а владельцем станет один человек.

Продажа доли имущественного хозяйства

После выделения квадратных метров в квартире собственник вправе заключить на нее договор купли-продажи. Но перед этим потребуется предложить осуществить выкуп своей доли другому собственнику.

Прежде чем владелец захочет продать свои законные метры, оставшиеся собственники должны получить письменное уведомление с предложением совершить покупку (по желанию).

В этом документе отмечают стоимость и технические характеристики имущественного хозяйства. Любой совладелец может принять решение о покупке продаваемой части в течение месяца. Такое уведомление обычно приходит заказным письмом.

Это необходимо в том случае, если другие собственники подадут в суд, что они не получали никакого письма, а у вас будут доказательства.

Пошаговое руководство продажи доли в квартире

Для начала процедуры продажи жилья владелец должен установить стоимость и условия сделки.

Важно! Установление условий циркуляра о перепродаже своих метров происходит между собственником и приобретателем, остальные постояльцы не имеют права влиять на переговоры.

Первый шаг проведения сделки

Для совершения процедуры собственнику и приобретателю необходимо договориться по следующим вопросам:

  • необходимо выдвинуть характеристики квадратных метров в объекте недвижимости, уточнить размер и зафиксировать информацию о жилплощади;
  • также оговариваются стоимость циркуляра и условия оплаты (фиксируется полная стоимость за долю, а также способ получения денег);
  • иные условия сделки (в каждом случае свои).

Все вышеперечисленные условия будут использованы при соблюдении процесса перепродажи с остальными совладельцами.

Второй шаг проведения сделки

После уточнения всех нюансов по оплате и стоимости жилья, необходимо остальным постояльцам отправить заказное письмо, откуда они и узнают о продаже квадратных метров их общего имущественного хозяйства. Если этого не сделать, то сделку могут признать фиктивной.

Что стоит учитывать при отправлении уведомления:

  1. Каждому дольщику должно направляться распоряжение с указанием подробностей процедуры продажи, в том числе стоимости циркуляра.
  2. Заказное письмо необходимо направить, даже если покупателем выступает один из собственников части.
  3. В течение месяца дольщики имеют право согласиться на покупку продаваемой части или отказаться.

В содержательной части этого циркуляра должны входить следующие пункты:

  • реквизиты отправителя заказного письма;
  • информация о предстоящей продаже;
  • описание условий проведения процедуры.

В уведомительном распоряжении не нужно указывать реквизиты приобретателя, так как это не имеет значимости.

Такое заказное письмо принесут домой и вручат только после получения подписи или направят почтовым отправлением с распоряжением о получении. После этого дольщикам дается месяц для принятия решения:

  1. Если в указанный период ни один из постояльцев не выразит своего мнения, то продажа состоится на условиях, указанных в договоре.
  2. Если дольщики откажутся приобретать продаваемые квадратные метры, то сделка состоится сразу после получения письменного отказа.
  3. Один из постояльцев пожелает приобрести продаваемую часть. В этом случае первоначальная продажа не состоится.

Важная информация! Если через месяц от дольщиков не придет никакого ответа (ни отказа, ни согласия), то собственник вправе осуществить продажу только на тех условиях, что были указаны в заказном письме.

Если в ходе рассмотрения письма продавец снизит стоимость, потребуется заново проводить всю процедуру. Если это требование не учтется, то сделку могут аннулировать.

Третий шаг проведения сделки

По закону любое отчуждение частей должно сопровождаться циркуляром, заверенным нотариально. Без печати нотариуса будет невозможно оформить сделку в органах Росреестра.

Для этого продавец и приобретатель обращаются в нотариальную контору, где специалист проверяет условия продажи и требования об уведомлении остальных собственников своих частей.

По итогам проверки нотариальный заверитель ставит свою подпись и печать на циркуляре купли-продажи. После чего специалист вносит все изменения в реестр.

Заключительный шаг проведения сделки

Переход права владения на часть имущественного хозяйства может состояться с момента внесения сведений в Росреестр. Для этого собственник продаваемой территории и покупатель должны обратиться в Росреестр или МФЦ.

Перед обращением обоим участникам процесса необходимо оплатить государственную пошлину около 2 тыс. рублей. Чек об оплате прикладывается к заявлению о регистрации. Помимо этого, прилагаются следующие документы:

  • договор купли-продажи, заверенный нотариусом;
  • паспорт из кадастровой палаты на имущественное хозяйство;
  • разрешение второй половинки, если долю приобрели в браке;
  • заказное письмо для дольщиков о свершении сделки;
  • паспорта участников сделки.

Если по каким-то причинам один из участников не может присутствовать при регистрации, свое дело можно доверить третьему лицу, оформив на него доверенность. После проведения процедуры данные вносятся в ЕГРН, а на договоре ставится отметка о получении регистрации.

Участники процесса получают на руки следующую документацию:

  • выписку из ЕГРН, подтверждающую право владения метрами нового хозяина;
  • кадастровый паспорт на жилплощадь;
  • договор купли-продажи с печатью о регистрации.

Продажа состоялась, новый владелец приобрел продаваемую долю по закону.

Что делать, если совладельцы против проведения сделки

Если на имущество установлена совместная собственность, любые манипуляции с ним требуют согласия обеих сторон. Но часто случается так, что супруги развелись, а один из них желает продать свои метры, чтобы получить деньги. Но можно ли составить договор купли-продажи, если второй собственник против? Конечно, нет.

Продажа имущества без письменного согласия второго хозяина не состоится ни при каких обстоятельствах. Потребуется перевести жилье в совместную собственность или разделить через суд.

Суд может вынести несколько решений:

  • выделит супругам равные доли;
  • распределит имущество в неравномерных долях, с учетом того, как один из супругов относился к семейному бюджету (добросовестно или нет);
  • передача недвижимости во владение одного из супругов с условием выплаты компенсации мужу/жене за его часть.

Если суд постановил выплатить компенсацию одному из супругов, то ее стоимость будет рассчитана по рыночной системе. Если вышло постановление о разделе жилплощади, нужно обратиться в Росреестр и зарегистрировать свои части имущественного хозяйства.

Даже при совместной форме собственности, отсутствие разрешения второго собственника влияет только на общий срок проведения процедуры, но не право продать свою часть. Чтобы сделка прошла безопасно и по закону, обратитесь за помощью к специалистам.

Уважаемые читатели!

Статья описывает типовые ситуации, но каждый случай уникальный.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему – задайте вопрос юристу через форму (внизу), либо через онлайн-чат или закажите обратный звонок через форму онлайн-консультанта и дежурный юрист сам перезвонит вам.

Это быстро и бесплатно!

Источник: https://pravoved365.ru/nedvizhimost/prodazha-kvartiry/kak-pravilno-prodat-dolju-v-kvartire

Как продать долю в квартире

Как правильно продать свою долю в квартире

/ Квартира / Доля в квартире

Продажа доли в квартире в силу своей правовой специфики является достаточно сложной сделкой с недвижимостью, связанной с определенными юридическими трудностями. Это связано с тем, что собственник доли не может единолично распоряжаться квартирой и совершать с ней юридически значимые действия без учета мнения других собственников долей.

Однако, как показывает практика, многие долевые собственники не могут договориться между собой и начинают препятствовать продаже одной доли в совместной квартире. Ситуация осложняется и тем, что во многих случаях квартира делиться на доли лишь на бумаге, а в реальности собственники точно не могут указать, где заканчивается площадь одного, и начинается территория другого.

Кроме того, даже при согласии всех собственников, продажа доли в совместной квартире должна выполняться с четким соблюдением всех формальных требований, предусмотренных российским жилищным законодательством.

Правовой режим и законодательное регулирование долевой собственности

В российском Гражданском кодексе установлено, что, квартира, принадлежащая нескольким собственникам (двум и более) может находиться в долевой и совместной собственности. Главное отличие между этими правовыми формами состоит в том, что при долевой собственности каждый из собственников имеет свою выделенную долю в общей квартире.

Основная особенность правового регулирования сделок с долевой собственностью – это наличие согласия всех собственников жилья на пользование и распоряжение этой жилой недвижимостью. Владение и пользование долей в квартире отличается от владения, например, одной из комнат.

Сложность состоит в том, что долю практически нереально отделить от других долей границей и запретить другим собственникам пользоваться «чужой» территорией. Доля в совместной квартире записывается в юридической документации в виде дроби (к примеру, ½, ¼ и т.п.).

Чтобы продать долю в общей квартире, необходимо соблюдение обязательного условия, а именно преимущественного права других собственников на покупку данной квартиры.

Это означает, что при продаже одной из долей жилой недвижимости все остальные собственники (например, бывший супруг) вправе выкупить эту долю прежде, чем она будет предложена другим покупателям. Следовательно, владелец одной из долей не имеет права искать других покупателей, пока не получит отказ от всех собственников квартиры.

Порядок продажи доли в общей жилой недвижимости

Итак, чтобы продать свою долю в общей квартире, находящейся в долевой собственности, ее собственник должен:

  1. Назначить цену и предложить выкупить принадлежащую ему долю другим собственникам данной квартиры. Для этого ему необходимо известить каждого из собственников в письменном виде о своем намерении продать долю в общей квартире, а также указать в уведомлении цену и другие важные условия продажи;
  2. Если кто-то из собственников выразит желание купить долю в квартире, оформить сделку. В этом случае сделка оформляется также, как и при продаже целой квартиры;
  3. Если собственники откажутся от приобретения продаваемой доли в общей квартире, нужно получить их письменный отказ и приступать к продаже своей части в квартире посторонним лицам. Если письменный отказ не получен, собственник не имеет права выставлять квартиру на продажу в течение 1 месяца. По истечении одного месяца продавец может продать долю любому покупателю, если никто из других владельцев общей долевой собственности за это время не приобретет продаваемую долю. Однако в этом случае у продавца должно быть подтверждение, что все собственники получили уведомление о продаже доли.

При продаже доли постороннему лицу собственник, как правило, должен вместе со всеми остальными документами представить в регистрирующий орган отказ остальных собственников (в письменном виде) либо документы, подтверждающие, что все собственники получили соответствующее уведомление о продаже доли в общей квартире более месяца назад, и никто из них не изъявил желания приобрести отчуждаемую долю.

Если сразу несколько владельцев долевой собственности изъявили желание выкупить продаваемую долю, собственник по собственному желанию может выбрать, кому из них он продаст принадлежащую ему долю.

Если продавец при продаже своей доли нарушил преимущественное право покупки остальных владельцев жилья, то любой из дольщиков может обратиться в суд, чтобы восстановить свое право. Законом установлен трехмесячный срок исковой давности, в течение которого владелец долевой собственности может оспорить продажу доли в общей квартире.

Этот срок начинает отсчитываться с того дня, когда один из собственников доли в общей квартире, чье право на преимущественную покупку было нарушено продавцом, узнал либо должен был узнать о факте продажи доли в общей квартире постороннему покупателю.

Как уже говорилось, владелец доли в общей квартире может столкнуться с определенными трудностями при отчуждении своей доли. Прежде всего, они связаны с нежеланием других собственников квартиры на продажу ее части другим лицам, даже если они не намерены сами выкупать эту долю.

На практике, нередко бывает, что участники долевой собственности специально уклоняются от получения уведомления, в котором заявлено о продаже доли в общей квартире.

В результате, владелец доли, желающий ее продать третьему лицу, не может зарегистрировать сделку, так как у него нет ни письменного отказа других владельцев квартиры, ни подтверждения того факта, что они получили уведомление о намерении продать долю.

Еще сложнее обстоит ситуация, когда владелец отчуждаемой доли не знает адресов местонахождения других собственников, и, следовательно, не может направить им письменное уведомление.

В этом случае закон разрешает направить письменное уведомление по последнему известному ему адресу.

Однако в этом случае нельзя исключать того, что владельцы других долей попытаются оспорить правомерность совершения сделки по продаже доли в общей квартире, обратившись в суд.

В названных случаях продавцу доли рекомендуется собрать как можно больше письменных доказательств того, что он сделал все от него зависящее и предпринял все возможные меры для того, чтобы известить всех собственников общего жилья о своем намерении продать долю. Это поможет ему доказать в суде свое право на продажу доли постороннему лицу в случае возникновения спора.

Бывают и такие случаи, когда другие владельцы долевой собственности намеренно затягивают процесс продажи. Для этого они дают согласие на покупку доли, не собираясь ее выкупать.

Узнайте, на какой налоговый вычет при покупке квартиры в ипотеку вы сможете рассчитывать.

Как создать товарищество собственников жилья подробно рассказано в этой статье.

В некоторых сложных случаях, когда собственнику доли по каким-либо причинам не удается продать свою часть недвижимого имущества, используются следующие схемы продажи:

  • обращение в суд с требованием выкупить свою долю. Закон допускает, что в случае невозможности совместного использования общей квартиры (например, в однокомнатной квартире), находящейся в долевой собственности, владелец меньшей доли может в суде, при отсутствии соглашения, потребовать от другого владельца выкупа своей доли;
  • оформить договор дарения. Сложность оформления сделки по продаже доли в квартире привела к тому, что продавцы вынуждены совершать эту сделку под видом дарения, так как владелец доли при ее дарении не должен уведомлять других дольщиков. В этом случае стороны купли-продажи подписывают договор дарения, а деньги передаются или непосредственно продавцу, или через депозитарную банковскую ячейку.

Другие участники долевой собственности могут попытаться оспорить данную сделку в суде, но, на практике, им будет очень сложно доказать, что произошла именно продажа части долевой собственности, а не дарение. Однако используя данную схему, нужно помнить, что при дарении возникнет обязанность уплатить налог на дарение.

Еще один вариант, который сведет к минимуму возможность оспаривания сделки, это «подарить» покупателю небольшую часть доли (например, несколько квадратных метров), а потом предложить ему, как одному из собственников общей квартиры, выкупить оставшуюся часть.

Аналогичный вариант продажи части в долевой собственности – использование договора залога, когда документально покупатель выступает залогодержателем данной доли и получает ее в результате «неисполнения» должником (продавцом доли) обязанности выплатить долг.

Используя данные схемы, продавцу и покупателю доли в квартире, находящейся в долевой собственности, не стоит забывать, что данные сделки все-таки могут быть признаны судом притворными.

Таким образом, самое сложное в продаже доли в общей квартире – это уведомление других собственников и соблюдение их преимущественного права выкупа данной доли в общей собственности. После того, как остальные дольщики согласились или отказались выкупить долю, процесс купли-продажи доли ничем не отличается от продажи всей квартиры.

Источник: https://infonedvizhimost.com/kvartira/dolya-v-kvartire/kak-prodat.html

Продать долю в квартире: как это сделать по закону?

Как правильно продать свою долю в квартире

Тема «Продажа доли в квартире» вызывает много вопросов у граждан, а юридическая практика показывает, что с этой процедурой всё не так просто, как хотелось бы.

Суды каждый год разрешают огромное количество конфликтов между собственниками жилья.

Основная причина размолвок между владельцами недвижимости – это решение одного из дольщиков продать свою часть квартиры.

Вне зависимости от сложившейся между владельцами жилья ситуации, получили они свои доли по наследству, праву дарения или совместно нажили имущество, процедура отчуждения регулируется законодательно, значит одинакова для всех. В данной статье речь пойдет только о приватизированном имуществе, если ваша квартира до сих пор не оформлена, рекомендуем прочитать этот материал: ссылка.         

Чтобы узнать, как продать долю в квартире, нужно понимать несколько ключевых юридических аспектов.

  1. Процедура отчуждения может быть произведена только в случае, если собственник имеет выделенную часть жилплощади.
  2. Между совместной и долевой собственностью, если речь идет о разделе имущества (выделении долей) нет разницы, положения данной операции регламентируется статьями 252 и 254 ГК РФ.
  3. Все собственники имущества принимают прямое участие во всех манипуляциях с недвижимостью, производимым одним из владельцев. Если распоряжение имуществом производится без их ведома, все заключенные сделки могут быть признаны недействительными

Для продажи части квартиры необходимо выделить долю, то есть совершить раздел имущества, при котором за собственником закрепится его часть, выраженная в квадратных метрах и долях (напр., 20кв. м, 1/3).

Выделить долю

Акт выделения доли совершается согласно статье 252 ГК РФ, может быть добровольным – по обоюдному согласию всех собственников жилья, либо производиться в судебном порядке.

В первом случае заключается соглашение, под которым подписывается каждый из жильцов (вариант идеален, чтобы продать долю в квартире срочно).

Во втором случае заинтересованное лицо подает иск в суд для разрешения выделения принадлежащей ему доли, таким образом процесс выделения доли откладывается на несколько месяцев, если вообще суд в конечном счете удовлетворит требование истца.

Договорной выдел: образец соглашения

Договорной выдел подразумевает буквально следующее: собственники садятся за стол переговоров и приходят к соглашению, какая часть имущества кому принадлежит. Затем они составляют и подписывают письменное соглашение, где отражается суть их обоюдного решения.

Скачать образец

Подписанное соглашение необходимо направить в Росреестр, сделать это можно в режиме онлайн на официальном сайте – для этого понадобятся электронные сканы паспортов собственников и подписанного соглашения.

После внесения изменений в реестр, владелец, заинтересованный в продаже своей части жилья, может собирать пакет документов для проведения сделки: копия договора купли-продажи, технический паспорт, выписка из ЕГРН и т.д.

Судебный выдел

Когда собственники не могут прийти к компромиссу в акте выделения долей, без суда ситуация не разрешается. Чтобы добиться справедливости и продать часть квартиры, которая по праву принадлежит гражданину, ему необходимо подавать исковое заявление в суд с требованием разрешить конфликтную ситуация, а именно помочь выделить свою долю.

В большинстве случаев суд удовлетворяет исковое требование. Постановление суда является достаточным основанием для обращения в Росреестр за регистрацией права собственности на полученную долю.

В юридической практике бывает масса исключений, обычно они связаны с нестандартными ситуациями, например, у двухкомнатной квартиры 10 собственников, поэтому доля истца незначительно мала – суд выносит решение о выплате компенсации дольщику остальными собственниками. Таким образом выделить долю для продажи третьему лицу у собственника не получилось, а интересы остальных владельцев жилплощади удовлетворились.

Очень часто до суда доходит раздел имущества между супругами после расторжения брака, если это именно ваш случай, рекомендуем прочитать статью: «Как делится приватизированная квартира при разводе» – она содержит важные подробности по вопросу распределения долей, включая ситуации, когда в семье есть несовершеннолетние дети.

Нюансы продажи: юридический аспект

Продать долю в квартире – это не сложно, но есть важные нюансы. Они касаются непосредственно отчуждения, законодательство предусматривает ограничение: все манипуляции с совместным имуществом производятся только с согласия остальных собственников.

Юридическая практика нередко сталкивается с ситуациями обхода ограничения на отчуждение доли.

Совладельца жилья интересует продажа своей доли в квартире, он действует по следующей схеме: малую часть выделенной доли он отдает потенциальному покупателю по праву дарения, таким образом третье лицо становится полноправным собственником имущества и затем ему без получения разрешения от остальных собственников продается оставшаяся часть.

Однако в большинстве случаев такие сделки признаются недействительными в судебном порядке (не желающие продавать долю третьему лицу собственники легко доказывают суду факт наличия притворной сделки дарения).

Как известно, незнание законов не освобождает от ответственности, если дольщик не понимает, как правильно продать долю в квартире, он может создать себе ненужные проблемы: являться на судебное заседание, решать финансовый вопрос с покупателем и т.п.

Преимущественное право покупки

Зачем нужно приоритетное право покупки?

1. Моральная сторона вопроса. Приоритетное право на покупку доли одного из собственников установлено законодательством РФ.

Его можно объяснить тем, что в большинстве случаев дольщики являются родственниками, которые вступили в наследство по завещанию, а значит между ними есть взаимное уважение друг к другу. Нередко между близкими людьми случаются конфликты.

Государство выступает за сохранение семейных отношений, поэтому устанавливает ограничение на владение частью общего имущества.
2. Практическая сторона. Представьте, что 3-х комнатной квартирой владеет муж, жена и их совершеннолетний сын.

Последний продает свою долю третьему лицу – и посторонний человек вскоре заселяется в квартиру. Не очень удобно жить в одной квартире с чужим человеком, это может привести к серьезным конфликтам. Поэтому закон и ввел преимущественное право покупки для остальных собственников.

Согласно 1 пункту статьи 250 ГК РФ дольщики (остальные хозяева жилплощади) имеют приоритетное право покупки отчуждаемой части жилья одним из собственников. Это означает, что владелец части имущества не может настоять на том, чтобы его имущество было приобретено третьим лицом – на это нужно согласие остальных жильцов.

Для продажи выделенной доли, необходимо оповестить в письменном виде собственников жилья о планируемом предприятии отчуждения, в направленном лично им документе должна быть указана цена реализации и дополнительные условия продажи доли в квартире, если они предусмотрены договором купли-продажи. Установить завышенную цену, чтобы собственники не смогли купить часть квартиры – не получится.

Обратите внимание! Суды загружены делами, где излагается нарушение дольщиками преимущественного право покупки, практически все они решаются в пользу истцов.

Если ни один из собственников не пожелает приобрести продаваемую часть жилья в течение 1 месяца, либо напишут письменный отказ в её покупке, владелец доли волен выбирать, кому можно продать долю в квартире: в качестве покупателя может быть любое третье лицо.

Продажа доли третьему лицу

Сделка с подписанием договора купли-продажи между дольщиком и третьим лицом может быть заключена не раньше, чем спустя 1 месяц со дня извещения остальных дольщиков о намерении продать часть квартиры. Если они дали письменные отказы, преград к заключению договора с третьим лицом (статья 421 ГК РФ) нет, его можно подписывать раньше отведенного срока.

Договор купли-продажи и акт приема-передачи имущества составляется совместно покупателем и продавцом, первый должен быть согласен со всеми выдвинутыми условиями и подтвердить это подписью. Следующим шагом нужно заверить данные документы у нотариуса, только так сделка обретет законность.

Описанный порядок продажи доли в квартире третьему лицу соблюдать необходимо, в ином случае сделка может признаться недействительной.

Образец договора купли-продажи

Договор купли-продажи обязательно должен отражать всю суть производимой операции отчуждения.

  1. Личные данные каждой из сторон сделки: ФИО, номера паспортов, адреса прописок.
  2. Полную стоимость сделки согласно статье 555 ГК РФ.
  3. Подробное описание продаваемого имущества: адрес квартиры, расположение комнаты, размер доли в процентах и квадратных метрах согласно статье 554 ГК РФ.

Рекомендуется ознакомиться с образцом договора купли-продажи, чтобы иметь приблизительное представление о его содержании. Без данного документа, составленного верно, невозможно оформление продажи доли в квартире.

Скачать образец

Помощь профессиональных юристов: нужно ли обращаться?

При составлении договора купли-продажи лучше всего обратиться к профессиональному юристу, чтобы избежать возможных проблем.

Нотариус только контролирует процедуру: проверяет правильность составленного документа и предупреждает о последствиях при нарушении преимущественного права покупки, – но не дает советов.

Правила продажи доли в квартире знать нужно, но этого не всегда достаточно для заключения чистой с юридической точки зрения сделки.

Пример из практики.

В жизни бывают разные ситуации, например, в отчуждаемой квартире есть трещина во всю стену, в договоре это не упоминается, потому что продавец не счел нужным освещать эту подробность покупателю – нотариус всего этого знать не будет и заверит документ. Спустя некоторое время новый собственник обнаружит изъян в квартире, проведет экспертизу и обратится в суд с требованием отменить сделку купли-продажи, иск будет удовлетворен.

Обращение к юристу – это устранение любых возможных проблем с законом, которые могут возникнуть в будущем. В первую очередь собственнику выгодно правильно продать долю квартиры, чтобы к нему нельзя было предъявить претензий и отменить сделку.

Набор нужных для проведения отчуждения доли в квартире документов не отличается от стандартных, необходимых для проведения сделки купли-продажи.

  1. Паспорт собственника.
  2. Отказ совладельцев в покупки доли.
  3. Заверенный договор купли-продажи.
  4. Правоустанавливающий документ.
  5. Технический паспорт недвижимости.
  6. Выписка из ЕГРН.
  7. Выписка об отсутствии долгов по коммунальнымплатежам.
  8. Выписка из домовой книги.
  9. Договор задатка (если оформляется через него).

В отдельных случаях могут понадобиться дополнительные документы, такие как справка из психоневрологического диспансера, справка об отсутствии долгов за интернет, телефон, домофон и так далее. Законодательство не устанавливает четкий порядок продажи доли в квартире, поэтому предоставлять дополнительные документы нужно по требованию покупателя.

Продавец понесет некоторые расходы при продаже квартиры, он может составить с покупателем контракт, в котором будет оговорено, что все или часть материальных издержек на оформление сделки стороны будут выплачивать поровну.

  1. Услуги юриста для оформления договора – стоимость зависит от региона и конкретной организации.
  2. Услуги нотариуса для сделок с долями в квартирах обязательны (ст. 42 ФЗ от 2015 года № 218) – 0,5% от суммы сделки.
  3. Госпошлина при регистрации прав в Росреестре – 200 рублей.
  4. Подоходный налог (действует, если продавец владеет имуществом не больше 3-х лет) – 13% от суммы продажи доли.

Расходы на оформление сделки обычно несоразмерны доходу от неё, поэтому продавцы не особенно беспокоятся о финансовой стороне вопроса продажи доли.

по теме

Следующая

Источник: https://pravned.ru/kvartira/prodat-dolyu-v-kvartire-kak-eto-sdelat-po-zakonu

Продажа доли в квартире другому собственнику в 2020 году: порядок действий, список документов, налог – Ваш юрист

Как правильно продать свою долю в квартире

Владея долей в праве на квартиру, собственник может распоряжаться ею практически без ограничений. Единственной сложностью будет уведомление других совладельцев квартиры, регистрация договора через нотариуса.

Однако требовать разрешение или согласие нужно только у органа опеки, если продается часть недвижимости несовершеннолетнего ребенка.

Разберем, как проходит продажа доли в квартире, какие документы нужны для совершения сделки.

Условия для продажи доли в квартире

Режим долевой собственности дает право распоряжаться своей частью квартиры по любым гражданским сделкам – продажа, дарение, мена. Законом допускается продажа доли в квартире, полученной по наследству, приобретенной на первичном или вторичном рынке жилья, приватизированной из муниципального фонда.

Выделим общие особенности, которые ГК РФ предусматривает для таких сделок:

  • продать долю можно любому лицу – другому собственнику этой же квартиры, постороннему субъекту;
  • стоимость доли определяется по согласованию сторон, однако, эту же цену придется указать в уведомлении другим владельцам жилого помещения;
  • хотя продавать долю можно без согласия других собственников, уведомительный порядок предусматривает для них преимущественное право выкупа по той же цене.

Справка! Сделка отчуждения долевой собственности проходит удостоверение через нотариальную контору, после чего ее зарегистрируют в Росреестре.

Новый закон и новые правила предусматривают направление документов на регистрацию непосредственно через нотариуса, т.е. в электронной форме. Однако такая возможность до сих пор есть не в каждом регионе страны, поэтому продавцу и покупателю может потребоваться личная явка в МФЦ или Росреестр.

Таким образом, собственнику нужно самостоятельно найти покупателя, согласовать с ним все условия сделки, подготовить проект договора. После этого нужно приступить к уведомительному порядку, при котором дальнейшие действия будут зависеть от решения других совладельцев. Право на преимущественный выкуп возникнет в соответствии со статьей 250 ГК РФ.

Пошаговая инструкция для продажи доли в квартире

Согласовав с покупателем условия сделки, в том числе стоимость продаваемой доли, нужно оформить письменное уведомление на каждого из других собственников.

В этом документе нужно указать на намерение продать долю, предложить воспользоваться правом преимущественного выкупа по статье 250 ГК РФ.

Если хотя бы один из совладельцев даст согласие на преимущественный выкуп, дальнейшие этапы сделки пройдут с его участием.

Алгоритм действия продавца при отчуждении доли предусматривает следующие шаги:

  • вручение или направление по почте уведомления (нужно сохранить документ о вручении или получении, так как с этой даты отсчитывается срок на рассмотрение уведомления);
  • в течение 30 дней остальные владельцы квартиры должны дать ответ на уведомление;
  • если все совладельцы дали отказ ранее 30 дней, можно сразу обращаться с договором в нотариальную контору;
  • если на уведомление ответ не получен, обращаться к нотариусу можно только по истечении 30 дней.

При удостоверении договора нотариус проверит соблюдение уведомительного порядка. Поэтому с собой нужно взять сам экземпляр уведомления, доказательства вручения или направления по почте, полученные отказы (при наличии). Однако в случае конфликта между собственниками лучше уведомлять через телефонограмму.

Дополнительным этапом будет получение согласия в органах опеки, если доля принадлежит несовершеннолетнему собственнику.

Чтобы оформить согласие, нужно подтвердить приобретение на ребенка другого жилья, которое не хуже по площади и степени благоустройства.

Если новое жилье будет приобретено после совершения сделки с долей, в согласии органа опеки будет указан срок на соблюдение такого обязательства.

  Как перевести нежилое помещения в жилое?

Для нотариального удостоверения сделки стороны должны явиться лично, либо поручить это представителям. Полномочия представителя нужно заверить в доверенности, а документ представить нотариусу.

После удостоверения договора можно обращаться в МФЦ или Росреестр, если нотариус сам не направил документы на регистрацию.

Срок регистрационных действий зависит от способа обращения и подачи документов (в электронной форме, через МФЦ или Росреестр).

Переход права собственности на долю будет подтвержден выпиской ЕГРН. С июля 2016 года этот документ выдается вместо свидетельства о праве.

Также при покупке доли в квартире покупатель получит зарегистрированный экземпляр договора, сможет приступить к иным формальностям, подать документы на вычет по НДФЛ.

Прописаться в квартире можно в случае, если размер площади, приходящейся на долю, позволяет реально проживать в квартире. По санитарным правилам этот норматив составляет не менее 6 кв. м. на человека.

Перечень документов для продажи доли

Точный список документации всегда зависит от особенностей конкретной сделки. На предварительной стадии, при проверке юридической чистоты сделки, продавец может потребовать справки о составе семьи, выписки из домовой книги, справки об отсутствии долгов за услуги ЖКХ. На официальных этапах сделки эти документы не требуются.

Согласно нормам ГК РФ и Закона № 218-ФЗ, для продажи доли в квартире понадобятся следующие бланки и формы:

  • паспорта участников сделки, либо свидетельство о рождении на ребенка до 14 лет;
  • нотариальные доверенности на представителей (если стороны выбрали такой вариант защиты интересов);
  • правоподтверждающие и правоустанавливающие документы на долю недвижимости (выписка ЕГРН, свидетельство о праве, свидетельство на наследство, договор по предыдущей сделке и т.д.);
  • расписка о передаче денежных средств, платежное поручение или иной документ, подтверждающий расчет по договору (эти документы представлять для регистрации сделки не нужно);
  • согласие отдела опеки на продажу доли ребенка;
  • уведомления в адрес других правообладателей квартиры;
  • отказ от преимущественного права выкупа.

Внимание! Если долю продает несовершеннолетний ребенок, его интересы будет представлять родитель, либо иной законный представитель. Полномочия законных представителей подтверждаются свидетельством о рождении, либо актом муниципального органа (для опекунов и попечителей).

Нотариус не выдает какого-либо документа об удостоверении договора, так как прямо на нем ставится штамп.

Последствия нарушений при продаже доли

Если не пройти нотариальное удостоверение договора купли-продажи доли, документы будут возвращены из Росреестра или МФЦ. Более серьезные последствия могут наступить, если будет нарушен уведомительный порядок.

Например, если в уведомлении будет указана не та цена, по которой в итоге была продана доля, другие собственник через суд могут потребовать перевода на себя права собственности.

По этой причине нужно всегда указывать в уведомлении реальную стоимость, соответствующую проекту договора с покупателем.

Если вообще проигнорировать требование закона об уведомлении, нотариус откажет в удостоверении договора. Такие же последствия наступят, если документы будут переданы в нотариальную контору до истечения 30 дней. Чтобы соблюсти все указанные нюансы, желательно воспользоваться поддержкой юриста на всех этапах сделки.

«Без нотариуса»: продать квартиру стало проще?

В 2019 году вступили в силу поправки в Федеральный Закон № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (далее – ФЗ № 218), которые упрощают жизнь владельцев недвижимости в долевой собственности.

Теперь оформить ипотеку, купить или продать такую недвижимость можно без участия нотариуса. Главное условие – участие в сделке всех совладельцев.

Как работает такая схема, что она меняет, и какие упрощения вносит в порядок регистрации?

Что изменилось?

С 2016 года сделки с долями в недвижимости были невозможны без участия нотариуса.

Купля-продажа, дарение, обмен и иные договоры, где у недвижимости было сразу несколько собственников, требовали обязательного нотариального удостоверения сделок – без нотариуса никак.

Его присутствие, якобы, исключало возможность заключения притворных договоров и защищало права сособственников от мошенничества. Но на практике – лишь усложнило и повысило стоимость оформления. Законодатели взялись устранить эту проблему.

И вот уже 31 июля 2019 года вступили в силу поправки в ч. 1 ст. 42 ФЗ № 218. В действующей редакции норма выглядит так:

…Сделки по отчуждению или договоры ипотеки долей в праве общей собственности на недвижимое имущество подлежат нотариальному удостоверению, за исключением сделок при отчуждении или ипотеке всеми участниками долевой собственности своих долей по одной сделке,… а также договоров об ипотеке долей в праве общей собственности на недвижимое имущество, заключаемых с кредитными организациями».

Что это значит? Теперь участие нотариуса не обязательно в двух случаях:

  • если это отчуждение или ипотека долей в праве собственности, где в одной сделке участвуют все собственники недвижимости;
  • если это ипотека долей, заключенная с банком или иной кредитной организацией.

Упрощение регистрации сделок с долевой собственностью коснется десятков миллионов людей: по сведениям Росреестра на март 2019 года, в ЕГРН зарегистрировано более 65 млн прав граждан на общую долевую собственность.

Стало проще и дешевле

Основой смысл упрощения – это оформление купли-продажи, дарственной или ипотеки в простой письменной форме в случаях, когда:

  1. дом или квартира находится в общей долевой собственности нескольких совершеннолетних лиц, и их доли определены;
  2. в сделке участвуют все сособственники, и все они отчуждают свои доли;
  3. все участники сделки согласны на оформление договора без нотариуса.

Источник: https://genprokufo.ru/novosti/prodazha-doli-v-kvartire-drugomu-sobstvenniku-v-2020-godu-poryadok-dejstvij-spisok-dokumentov-nalog.html

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.