К существенным условиям договора продажи недвижимости относятся

Какие условия необходимы в договоре купли-продажи квартиры

К существенным условиям договора продажи недвижимости относятся

С точки зрения закона обязательных условий в договоре купли-продажи квартиры немного. Это предмет (описание квартиры), цена и, иногда, список лиц, которые остаются проживать в продаваемой недвижимости. Но для того, чтобы сделка оказалось удачной, этого недостаточно. Рассмотрим, какие еще пункты обязательны ко включению в договор купли-продажи квартиры.

Существенные условия по закону

Существенными условиями считаются те, без согласования которых соглашение не признается заключенным. Поэтому они должны присутствовать в любом договоре купли-продажи квартиры.

Предмет договора

Предметом сделки будет являться сама квартира, продаваемая по договору купли-продажи, а также указание на действие с ней – куплю-продажу. Ее описание должно быть достаточным для того, чтобы сотрудник Росреестра смог внести запись о регистрации права собственности на нее.

В пункте про предмет договора необходимо указать:

  • Что продавец продает, а покупатель покупает квартиру с определенными характеристиками;
  • Кадастровый номер объекта недвижимого имущества;
  • Площадь;
  • Адрес.

Цена сделки

Цена квартиры также должна быть определена в договоре купли-продажи (ст. 555 ГК РФ). Как правило, цена определяется в рублях в виде указания на сумму, которую продавец должен получить от покупателя.

Список проживающих

В соответствии со статьей 558 ГК РФ обязательным условием в договоре купли-продажи является список лиц, которые сохраняют право проживать в продаваемой квартире. Право на пожизненное проживание возникает, к примеру, в случае отказа от приватизации данного жилого помещения.

«Отказник» сохраняет право пользоваться квартирой для проживания, что будет подтверждаться регистрацией по месту жительства.  Отказаться от этого права можно только в добровольном порядке. Принудительно выселить такое лицо нельзя.

Наличие таких лиц существенно ограничит покупателя в использовании купленной недвижимости. Поэтому список лиц с правом постоянного проживания и является существенным условием договора купли-продажи.

Рекомендуемые условия

Перечисленные ниже условия не являются обязательными. Договор может быть заключен и без пунктов, регулирующих эти вопросы. Но их присутствие в договоре позволит избежать многих споров между участниками сделки.

Порядок расчетов

Это условие очень важно, так как определяет, в какие сроки покупатель оплатит, а продавец получит деньги за проданную квартиру.  В зависимости от того, что выгоднее сторонам, оплата может производиться:

  • наличными деньгами прямым платежом или через банковскую ячейку;
  • безналичным путем – также через прямую оплату или аккредитив, с использованием эскроу счета или депозита нотариуса;
  • единовременным платежом или в рассрочку;
  • до или после регистрации права собственности или передачи квартиры.

Все эти моменты необходимо оговорить до сделки и отразить в договоре купли-продажи.

Свои особенности имеет также оплата квартиры за счет кредитных средств. В этом случае на нее регистрируется залог (ипотека) в пользу банка одновременно с куплей-продажей.

Залог в силу закона

С моментом оплаты связано еще одно важное условие в договоре купли-продажи квартиры. Если оплата (полностью или частично) проводится после регистрации права собственности на квартиру за покупателем, в ЕГРЮЛ будет внесена запись о залоге недвижимости в пользу продавца до завершения расчетов.

Основанием для возникновения залога (ипотеки) в силу закона является п. 5 ст. 488 ГК РФ. В соответствии с ним товар, проданный в кредит (то есть, оплачиваемый после его передачи) считается находящимся в залоге у продавца до того момента, пока его цена не будет оплачена в полном объеме.

Передача квартиры

Условие о моменте передачи квартиры также необходимо согласовать в договоре купли-продажи. Передача происходит по соответствующему акту. В этом документе фиксируются:

  • факт передачи жилого помещения от продавца покупателю;
  • состояние недвижимости;
  • наличие или отсутствие долгов по оплате коммунальных услуг;
  • выявленные недостатки;
  • факт передачи и состояние сопутствующего имущества (мебели, бытовой техники), которое передается вместе с квартирой.

Акт составляется в письменном виде за подписью продавца и покупателя. В случае, если передача происходит до государственной регистрации права, в Росреестр необходимо сдать акт приема-передачи вместе с договором купли-продажи.

Оплата коммунальных услуг

Условие об оплате коммунальных услуг становится важным в том случае, если предыдущий владелец накопил существенную задолженность по их оплате.  Стороны могут урегулировать в договоре, кто и в каком порядке обязан ее погасить:

  • остается ли этот долг на продавце, или
  • его оплатит покупатель из своих средств.

Заверения и гарантии продавца

Этот пункт не является обязательным. Однако он может сослужить хорошую службу покупателю в случае, если после сделки возникнут какие-либо проблемы с купленным жильем.

К примеру, продавец может гарантировать покупателю:

  • юридическую чистоту права собственности и отсутствие претензий третьих лиц на продаваемую недвижимость;
  • хорошее техническое состояние;
  • иные вопросы, важные для покупателя.

Однако не следует придавать этому пункту слишком большое значение. Практика взыскания денег на его основе не слишком обширна и не всегда складывается в пользу истцов.

Заключение договора купли-продажи квартиры имеет много особенностей, которые невозможно описать в одной статье. Проконсультируйтесь с юристом и получите точный ответ на ваш вопрос.

Проконсультируйтесь с юристом и узнайте, как правильно действовать в Вашей ситуации

Москва, Московская область: 8 (499) 350-55-06 доб. 226

Санкт-Петербург, Ленинградская область: 8 (812) 309-06-71 доб. 780

Федеральный номер: 8 (800) 555-67-55 доб. 764

Источник: https://fz214fz.ru/dolshiku/kakie-usloviya-neobhodimy-v-dogovore-kupli-prodazhi-kvartiry

Обязательно знать: что является существенными условиями договора купли-продажи?

К существенным условиям договора продажи недвижимости относятся

Договоры купли-продажи (ДКП) применяются часто. Передать в собственность другого человека за определенную плату можно автомобиль, загородный дом, бытовую технику, офис, предприятие, квартиру и т.п. Важно знать, в какой форме и как следует заключать сделку.

Надо понимать, какие существенные условия договора купли-продажи необходимо отразить в тексте документа. Нарушение установленных законом правил и требований приведет к тому, что ДКП не обретет юридическую силу.

Правовое регулирование

Отношения, возникающие в ходе заключения сделки купли-продажи, регулируются разными нормативно-правовыми документами. Главным из них является Гражданский кодекс Российской Федерации (ГК). Он был введен в действие ФЗ №51 30 ноября 1994 года. Договорам купли-продажи посвящена тридцатая глава данного правового акта.

В статьях №454—566 ГК РФ приводится следующая информация:

  • что собой представляет договор купли-продажи, и каких типов он бывает;
  • кто являются сторонами сделки, какие они имеют права и обязанности;
  • существенные и дополнительные условия договоров и ответственность за их невыполнение;
  • качество, ассортимент, срок годности и цена товара;
  • как производится оплата покупки и т.п.

Согласно первому пункту статьи №454 ГК, договор купли-продажи представляет собой сделку, по которой одна сторона обязуется передать товар (это может быть движимый и недвижимый объект, материальные ценности), а вторая – произвести его оплату. Вещь должна быть предоставлена в оговоренном количестве и в установленные сроки.

Если товар был передан низкого качества, то покупатель вправе потребовать от продавца вернуть деньги. Об этом говорится в статье №475 ГК. Если покупатель не принимает товар без веских на то причин, то продавец может отказаться от исполнения положений заключенного договора. Этот нюанс отражен в статье №484 ГК РФ.

Регулировать отношения, возникающие по договорам купли-продажи, могут и другие главы Гражданского кодекса. В большей мере это касается видов и форм заключения сделок.

Например, статьей №429 предусмотрена возможность подписания предварительного договора. Он является своего рода гарантией для двух сторон. По нему участники обязуются в будущем заключить основную сделку.

Регулируют отношения по договору купли-продажи и такие нормативно-правовые акты:

В зависимости от того, в отношении какого товара (объекта) заключается сделка, могут использоваться и положения других нормативно-правовых документов. Например, если продается земля, то дополнительно надо руководствоваться статьями Земельного кодекса. Если речь идет о квартире или частном доме, то стоит учитывать нормы ЖК России.

Основные характеристики договора купли-продажи недвижимого имущества

Чаще всего заключаются сделки на продажу недвижимых объектов. Согласно статье №130 ГК, к такому имуществу относятся квартиры в новостройках и на вторичном рынке, частные дома, наделы, морские и воздушные суда, торговые здания, развлекательные центры, машино-места, предприятия, гаражи и т.п.

Договоры купли-продажи заключаются в пределах страны, а также используются в международной торговле. Они имеют ряд особенностей, которые дают возможность выделить их среди других разновидностей сделок.

Основные характеристики договоров купли-продажи недвижимых объектов:

  • возмездность. Одна сторона должна передать другой за предоставленный товар определенную денежную сумму. В противном случае, заключается договор дарения или мены. Понятие и характеристика возмездных и безвозмездных видов сделок приведены в статье №423 ГК;
  • письменный вид. Все сделки, которые касаются недвижимого имущества, оформляются документально. Об этом говорится в статье №550 ГК. Несоблюдение этого требования влечет за собой признание договоренности недействительной;
  • наличие двух и более сторон. В заключении стандартной сделки принимает участие покупатель и продавец. Может оформляться и трехсторонний договор. Третьим контрагентом в этом случае выступает получатель;
  • консенсуальность. Для оформления договора, продавцу и покупателю достаточно согласовать существенные условия сделки. Недвижимое имущество передается не сразу же после подписания ДКП. Сторонами определяются сроки, когда товар будет предоставлен покупателю. По факту передачи объекта составляется соответствующий акт и проводится окончательный финансовый расчет. Такой документ прилагается к договору купли-продажи. В нем описываются характеристики имущества на момент приема-передачи. Также существуют реальные договоры. Они обретают юридическую силу и исполняются сразу после подписания;
  • добровольность. Это означает, что сделка заключается между сторонами с их воли и желания. Никто не имеет права принуждать купить или продать имущество;
  • взаимность. Каждая из сторон приобретает обязанности и права по отношению к контрагенту.

Какие условия являются обязательными?

В соответствии со статьей №432 ГК, договор купли-продажи признается заключенным и юридически значимым, если его стороны достигли соглашения по существенным условиям. В противном случае, сделка будет считаться ничтожной.

Источник: https://prozakon.guru/nedvizhimost/kvartira/kuplya-prodazha/sushhestvennye-usloviya.html

Существенные условия договора продажи недвижимости

К существенным условиям договора продажи недвижимости относятся

Договор купли-продажи недвижимого имущества — это письменное соглашение, которым закрепляются условия передачи продавцом недвижимой собственности покупателю.

Основание для заключения ДКП недвижимости — это намерение одного участника сделки продать квартиру или дом и желание и готовность другого это купить. Письменное соглашение нужно, чтобы точно описать все условия сделки и зарегистрировать новому владельцу купленную собственность.

В законе понятие, что такое договор купли-продажи недвижимости, регламентируется в ст. 549 – 558 ГК РФ. Отдельная государственная регистрация ДКП отменена в 2013 году, он регистрируется в составе других документов при оформлении покупки в собственность в Росреестре.

После того как соглашение подписано, у продавца и у покупателя возникает обязанность его исполнить. Несмотря на то, что документ составляется в обычной письменной форме, он содержит законодательно обусловленные требования. В противном случае ДКП считают незаключенным.

Какие документы необходимы

Позаботьтесь о правильном оформлении необходимых документов. Есть обязательные при заключении подобных соглашений, есть дополнительные — их покупатель просит предоставить, чтобы убедиться в чистоте сделки или добросовестности продавца.

В перечень обязательных для регистрации входят:

  • паспорта участников сделки;
  • акт передачи.

Какие документы нужны, чтобы проверить чистоту сделки:

  • дополнительные удостоверения личности (права, др.);
  • подтверждающие собственность на продаваемый объект;
  • свидетельствующие об отсутствии задолженностей;
  • актуальный техпаспорт, выданный не ранее 5 лет назад;
  • выписка из ЕГРН;
  • выписка из домовой книги;
  • справки из психоневрологического или наркодиспансера.

В зависимости от обстоятельств сделки, потребуются:

  • если среди владельцев несовершеннолетний — свидетельство о рождении вместе с паспортом одного из родителей;
  • если несовершеннолетний — собственник — разрешение органов опеки (копия и оригинал);
  • если продавец один из супругов — нотариально заверенное согласие второго на заключение договора купли-продажи недвижимости, указанной в соглашении. Это необходимо, даже если они в разводе, кроме случаев, когда квартира — наследство или подарок, подтвержденный документально.

В некоторых случаях документ надо заверять у нотариуса. Это необходимо, когда продается доля, собственность несовершеннолетнего (опекаемого), квартира с пожизненным содержанием — рентой.

Какие условия прописать

Когда могут заключение договора купли-продажи недвижимого имущества объявить ничтожным? Если в нем не указаны существенные условия:

  • идентифицирующие продаваемое имущество. Другими словами, точно описывается квартира (дом), состав (количество комнат, метраж, др.), местонахождение объекта (ст. 554 ГК);
  • цена (ст. 555 ГК РФ);
  • обременение — если в квартире остаются люди, имеющие право на проживание в ней после продажи, неотъемлемая часть ДКП — список этих лиц с подтверждением такого права (ст. 557 ГК РФ);
  • если есть дополнительные условия, по которым необходимо достичь соглашения (ст. 432 ГК РФ).

Выше перечислены существенные условия договора купли-продажи недвижимости. Дополнительно указываются требования, существенные не по закону, а необходимые конкретному продавцу или покупателю.

Например, как будут передаваться деньги, каким образом и в какой срок продавец покинет жилье (если он проживает в продаваемой квартире). Таких условий несколько, не используйте стандартные шаблоны или вписывайте в них то, что для вас важно.

Дополнительно в договор купли-продажи имущества вписывается:

  • если квартира продается с обстановкой — ее полный перечень;
  • по закону, купленный и не оплаченный товар признается находящимся в залоге (ст. 488, п. 5 ГК). Этот пункт защищает права продавца в случае неоплаты. Включать его в текст необязательно, но проследите, чтобы не было условия об отсутствии залога в пользу продавца, если с оплатой начнутся проблемы;
  • гарантии продавца о юридической чистоте сделки и состоянии объекта;
  • возможность расторжения ДКП и возврат средств.

Старайтесь максимально подробно описать условия сделки и обязательства сторон.

Как правильно оформить договор

Законом предусмотрено требование, в какой форме заключается договор продажи недвижимости, — обязательно письменной. Когда ДКП подписан всеми участниками сделки, его считают заключенным. Количество экземпляров изготавливают по числу участников, обычно их три — по одному продавцу и покупателю, и один остается в Росреестре после регистрации.

Источник: https://ppt.ru/forms/nedvizhimost/usloviya-dogovora-prodazhi

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.