Ип сдача квартиры какой пункт выбирать

Содержание

Ип для сдачи квартиры в аренду

Ип сдача квартиры какой пункт выбирать

Какие налоги нужно платить, сдавая квартиру в аренду? Нужно ли оформлять ИП? Как декларировать доход и что будет, если не подавать налоговую декларацию. На эти и другие вопросы мы ответим в этой статье.

Когда открывать Ип для сдачи квартиры в аренду

Есть два варианта аренды квартир:

  • Временная. Квартира покупалась для себя, была получена в наследство или подарена и временно сдаётся в аренду
  • Постоянная. Квартира (одна или несколько) куплена специально для сдачи в аренду и получения постоянного дохода

Первый вариант позволяет не открывая ИП, сдавать квартиру в аренду.  Во втором случае ваша деятельность будет квалифицирована, как предпринимательская. Для того чтобы к вам не возникало вопросов со стороны контролирующих органов, оформляйте ИП.

Сдача квартиры в аренду, связанная с тем, что временно отсутствует необходимость её использования, не может быть признана незаконной предпринимательской деятельностью

Варианты сдачи квартиры

Владельцы недвижимости имеют право выбирать, как сдавать свою квартиру: как физлицо или в качестве индивидуального предпринимателя. Физлица платят НДФЛ, ИП уплачивают налоги в соответствии с выбранным режимом налогообложения.

Рассмотрим основные плюсы и минусы каждого варианта:

Сдача в аренду квартиры физическим лицо

Преимущества

  • не нужно оформлять ИП
  • НДФЛ платится 1 раз в год

Недостатки

  • высокая ставка налога — 13%
  • обязательна уплата налога на имущество

Сдача в аренду квартиры ИП

Преимущества

  • низкая ставка налога (упрощенка 6%)
  • не нужно платить налог на имущество физлиц
  • большая часть налога (до 100%) идет на пенсионные накопления ИП и медицинскую страховку

Недостатки

  • ежеквартальные налоговые выплаты
  • обязательная уплата фиксированной суммы взносов в ПФР и ФМС, независимо от дохода

При посуточной сдаче квартир в аренду ФНС всегда трактует данный бизнес, как предпринимательскую деятельность. Рекомендуем открывать ИП, если вы решили организовать сдачу квартир посуточно.

Открыть ИП

Какой вариант выгоднее, сдавать, как физлицо или ИП? Всё зависит от стоимости аренды и количества сдаваемых квартир. Если у вас несколько дорогих объектов, вы получаете приличный доход, конечно, оформляйте ИП, выбирайте упрощёнку или приобретайте патент. Если вы сдаете одну или пару недорогих квартир, подавайте декларацию и платите НДФЛ.

Аренда от физлица

У вас есть квартира, которая сейчас не используется, и вы решили сдавать её в аренду. Действуйте, вы имеете на это полное право. Что нужно сделать, чтобы к вам не было вопросов у налоговых органов? Заключите договор с арендаторами и заплатите налог на доход.

Сдаём декларацию

Арендодатели обязаны сдавать налоговую декларацию, где будут указаны доходы от аренды, полученные в прошедшем году. Сделать это необходимо до 30 апреля следующего года. Чтобы избежать ошибок при заполнении документа рекомендуем заполнить электронную форму на сайте ФНС или на портале Госуслуг.

Но для того, чтобы её заверить понадобится электронная подпись. Оформляется она в удостоверяющих центрах, ознакомиться с полным списком можно на сайте налоговой.

В подтверждение доходов к декларации прикладывается договор, заключённый с арендатором, выписки с банковских счетов, другие документы по требованию налоговой.

Рассчитываем и уплачиваем налог

Сумма, которую нужно заплатить, составляет 13% от арендной платы, полученной за год. Например, вы сдавали квартиру по 20 тысяч в месяц в течение 10 месяцев, получили доход за год 200 тысяч. НДФЛ составит 26 тысяч рублей.

Сумму, которая должна быть уплачена, налоговая рассчитает самостоятельно и начислит вам оплату. Заплатить нужно до 15 июля года, следующего за тем, в котором вами получен доход.

Проще всего внести оплату на сайте налоговой, заполнив специальную форму.

Аренда от ИП

Вы купили одну или несколько квартир, чтобы сдавать в аренду, или решили заняться посуточной арендой? Открывайте ИП, поскольку данная деятельность будет считаться предпринимательской.

Открываем ИП

Зарегистрироваться в качестве индивидуального предпринимателя достаточно просто.

Необходимо заполнить заявление, подготовить копию паспорта, заплатить госпошлину (в 2019 года её размер составляет восемьсот рублей) и сдать документы в налоговую.

В течение 3 рабочих дней они будут рассмотрены и при отсутствии ошибок ИП регистрируется. Документы, подтверждающие регистрацию ИП, отправляются заявителю на электронную почту.

При заполнении заявления необходимо указать вид деятельности (код ОКВЭД), которым будет заниматься будущий предприниматель.

Ип для сдачи квартиры в аренду необходимо выбрать раздел 68— «Операции с недвижимым имуществом», подраздел «Аренда и управление недвижимым имуществом».

Поскольку в заявление должен быть внесёт четырёхзначный код, дальше конкретизировать не нужно. Достаточно указать 68.20.

Какие проблемы могут возникнуть при создании ИП? Чаще всего налоговая отказывает в регистрации, находя ошибки при заполнении заявления. Чтобы избежать проблем, рекомендуем создавать ИП с помощью банков. Это довольно новая услуга, но очень быстро набирающая популярность.

И это понятно, ведь создать ИП в банке можно удалённо, быстро и бесплатно.

Все необходимые документы для регистрации подготовят сотрудники банка, создадут для заявителя ЭЦП, которой будет заверено заявление, ещё и откроют расчетный счет, куда можно будет принимать оплату от арендаторов.

Сдаём отчётность

ИП обязан предоставлять налоговую отчетность до 30 апреля следующего года в ФНС по месту регистрации своей деятельности.

Уплачиваем налоги и сборы

Размер налога будет зависеть от системы налогообложения, которую выбрал ИП. Одним из самых популярных является «Упрощённый режим налогообложения» доходы 6%. В данном случае ИП платит 6% от всей суммы дохода.

Кроме налога предприниматель обязан платить страховые взносы. Их размер постоянный, не зависит от того, сколько вы зарабатываете. В 2019 году эта сумма составляет 36 238 рублей.

Но, только пока ваш годовой доход не превысит триста тысяч рублей. Если вы заработали больше, должны заплатить один процент с дохода, который превысил 300 тысяч в ПФР.

Это касается только пенсионного фонда, размер взносов в ФОМС не меняется.

Внимание! Страховые взносы обязаны платить все ИП, независимо от того, есть у них доход или нет, ведут они предпринимательскую деятельность или ничем не занимаются

Несомненным плюсом ИП на упрощёнке 6% без сотрудников, является возможность произвести вычет из налога суммы страховых взносов. Вычитать разрешается до 100%. Например, вы получили доход от аренды 300 тысяч рублей.

Должны заплатить налог 18 тысяч рублей и страховых взносов 36 238 р. Вычитаете сумму страховых взносов 36 238 р. из 18 000 р. налога и получатся, что налог вы не платите, а только уплачиваете взносы, которые пойдут на вашу будущую пенсию и страховую медицину. Но есть нюанс.

Для того, чтобы оформить вычет вы должны платить взносы ежеквартально.

Оформляем патент

Ещё один вариант — приобрести патент. Для этого оформляется ИП и подаётся заявка на патент. Срок его действия от месяца до года, но в пределах одного календарного года.

Стоимость патента зависит от срока, региона и сдаваемой квартиры, её площади, местоположения.

При оформлении патента менее чем на полгода, его стоимость вносится сразу, авансом, если патент оформлен на больший срок, его можно оплатить частями.

Заключение договора аренды

Зафиксируйте ваши договоренности с арендатором, заключив договор аренды.

Установленной формы документа не существует, вы можете составить любое соглашение, внести в него самую разную информацию, лишь бы она устроила обе стороны.

Договор, заключенный на срок менее года не нужно заверять у нотариуса и регистрировать в Росреестре, достаточно его просто подписать. Обычно в договор вносится:

  • адрес, по которому расположена недвижимость
  • характеристики квартиры (площадь, число комнат, этаж, техника и т.п.)
  • сумма арендной платы, условия оплаты, порядок расчетов, варианты увеличения стоимости
  • условия аренды, ограничения, права и обязанности сторон
  • реквизиты арендодателя и арендатора

Срок аренды указывается в договоре. Можно в дополнении предусмотреть условия автоматической пролонгации, если стороны с этим согласны.

Внимание! Если вы включите в арендную плату стоимость коммунальных услуг, с них также придётся платить налог, поскольку данная сумма будет считаться вашим доходом. Поэтому рекомендуется при указании арендной платы исключать коммуналку. Её арендатор должен платить отдельно, согласно суммам, начисленным поставщиками

НДФЛ при продаже квартиры, сдаваемой в аренду

Зачастую физические лица не открывали Ип для сдачи квартиры в аренду. Дело в том, что если ИП сдавал квартиру, недвижимость считалась используемой в предпринимательской деятельности, и при её продаже начислялся НДФЛ.

С 2019 года всё изменилось. Теперь ИП, продавая свои квартиры, не будут платить НДФЛ, даже если они использовали их для ведения бизнеса, например, сдавали в аренду. Налог не платится, если недвижимость принадлежала им в течение установленных законом сроков:

  • квартира, купленная до 2016 года, полученная в наследство или в дар, а также по договору ренты или путём приватизации — 3 года
  • недвижимость, купленная после 2016 года — 5 лет

Если вы сдаете в аренду квартиру или дом, получаете с этого регулярный доход, регистрируйтесь, как ИП. Вы сэкономите на уплате налогов, а при условии владения квартирой больше минимального срока, сможете продать её и не платить НДФЛ.

Гарантийный платёж

Чтобы компенсировать потери при неожиданном отъезде арендаторов раньше оговоренного срока, наличии задолженности по коммунальным услугам, испорченной мебели, сантехники, другого имущества, рекомендуется оговорить в договоре внесение гарантийного платежа. Обычно это сумма за 1 месяц. Она может стать компенсацией убытков арендодателя или пойти в счет оплаты за пользование квартирой.

Открыть ИП

Гарантийный платёж считается авансом. Вносить его в декларацию не нужно, кроме случаев, когда он включается в счёт оплаты за месяц проживания или вы забираете данную сумму, чтобы компенсировать нанесение вреда имуществу. Если вы возвращаете аванс, он не будет вашим доходом.

Акт приёма-передачи

Оформите акт приема-передачи квартиры. Укажите её состояние, ценное имущество, которое остаётся, технику. При наличии акта вам будет проще доказать, нанесение ущерба при оформлении договора с недобросовестными арендаторами, и получить компенсацию.

Ответственность при нелегальной сдаче квартиры

Если собственник сдаёт квартиру в аренду, но не платит налоги, что его ждёт? В случае обнаружения нарушения, налоговая может потребовать выплаты налогов и наложить штраф за неуплату и неподачу декларации.

Если сумма, которую арендодатель не заплатил в бюджет более 4 миллионов рублей, либо доказан факт незаконного предпринимательства с доходом более 2 млн рублей, нарушителю может грозить уголовная ответственность.

Как выявляется нарушение? Участковому могут сообщить соседи или человек, проживающий в квартире, совершил правонарушение.

При составлении протокола выявляется, что он живёт на арендованной площади, но её владелец налогов не платит.

Доказательством сдачи квартиры в аренду может быть проведение опроса соседей, их письменные заявления, и, конечно, договор, зарегистрированный в базе Росреестра либо, находящийся на руках у арендатора.Открыть ИП бесплатно

Источник: https://zen.yandex.ru/media/id/5e4c364b95ed5c05adb31d3f/ip-dlia-sdachi-kvartiry-v-arendu-5e54df8411638a2a18c16ff8

Какие налоги платит ИП когда сдает квартиру

Ип сдача квартиры какой пункт выбирать

Гражданин РФ без образования юридического лица может заниматься предпринимательской деятельностью после обязательного прохождения государственной регистрации в качестве индивидуального предпринимателя. Так же существуют возрастные ограничения для регистрации ИП.  Государственная регистрация проходит после занесения записи в Единый государственный реестр индивидуальных предпринимателей.

ИП ведет предпринимательскую деятельность самостоятельно на свой риск. От своего лица заключает договора, сделки с физическими и юридическими лицами, в результате которых получает доход.

Так же бизнесмен должен встать на учет в налоговую инспекцию и оплачивать все предусмотренные законодательством РФ сборы и налоги.

Но вначале нужно собрать все необходимые документы для регистрации ИП и зарегистрироваться.

Индивидуальный предприниматель приравнивается к деятельности юридического лица,  являющегося коммерческой организацией, так как деятельность ИП и юридического лица регламентируются одинаково. Поэтому ИП является равноправным участником предпринимательской деятельности.

Обратите внимание, что если гражданин уже занимается предпринимательской деятельностью, но не проходил государственную регистрацию в качестве ИП, к нему также будут применены все правила об уплате налогов. Соответственно, с гражданина будут взысканы все сборы и налоги, которые должен уплачивать предприниматель.

Сдача квартиры в аренду для ИП и физических лиц

Обратите Ваше внимание, когда физическое лицо сдает в аренду имущество, которое принадлежит ему по праву собственности, то регистрироваться в качестве ИП не обязательно.

Если физическое лицо, не зарегистрированное как предприниматель, приобретает для личного пользования недвижимое имущество, но при необходимости в использовании временно сдает в аренду, при этом получая прибыль от сделки, это действие не рассматривается как незаконное предпринимательство.

Собственник имущества имеет право совершать подобные действия со своим имуществом, если это не противоречит закону.

Таким образом, единственное условие, позволяющее гражданам сдавать в аренду жилое помещение, это наличие прав собственности на данное помещение.

В случаи сдачи ИП квартиры в аренду собственник жилья и наниматель составляют гражданско-правовой договор – договор о найме жилья, заключенного по правовым нормам.

В договоре найма собственник жилья обязуется предоставить нанимателю жилое помещение за оплату во владение и пользование для временного проживания в нем.

Для юридических лиц жилое помещение предоставляется во владение и (или) пользование на основе договора аренды или иного договора. Юридическое лицо имеет право использовать жилое помещение только для проживания граждан.

А так же сдача в аренду собственником жилого помещения не может так же признаваться экономической деятельностью.

Так как экономическая деятельность подразумевает использование ресурсов (рабочий силы, оборудования) для организации производственного процесса, в конечном этапе которого получается прибыль от производства продукции или оказания услуг. Поэтому сдавать помещения не требует регистрации ИП, так как не является экономической деятельностью.

Налоги при сдаче квартиры в аренду для ИП и Физического лица

Арендная плата при сдаче квартиры в аренду является доходом, который должен облагаться налогом по закону РФ. Но заплатить его можно в удобной для вас форме.

Способ первый: уплата налога на доходы физических лиц (НДФЛ)

Физическим лицам, которые получают доход от сдачи в наем жилья, надлежит уплата налога в размере 13%. Лица, которые не являют гражданами России, ставка составляет 30%. Налог на доходы физ. лиц необходимо платить раз в год.

Эта процедура совершается путем налоговой декларации по месту жительства до 30 апреля года, который следует за истекшим налоговым периодом (считается 1 календарный год). То есть, если вы осуществляете сдачу квартиры в период с января 2011 года по декабрь 2011, то декларация подается до 30 апреля 2012 года.

Заполнить ее можно самостоятельно или воспользовавшись услугами специалиста. Этим вы уведомляете налоговый орган о получении дохода. Далее, сумму налога, которую рассчитываете самостоятельно, нужно оплатить в банке не позднее 15 июля 2012 г. Реквизиты на оплату можно получить в налоговой инспекции.

В случае, если квартира сдается бесплатно (к примеру, близким друзьям или родственникам по заключенному договору безвозмездного пользования), то НДФЛ платить не нужно.

Расчет налога с дохода, получаемого от сдачи жилья в аренду – пример для физических лиц:

Ежемесячная плата по договору аренды составляет 10 000 руб.;

Годовой доход, получаемый от сдачи в аренду равен 120 000 руб.;

НДФЛ за прошедший год, который налогоплательщику нужно заплатить, равен 15 600 руб. (это 13% от годового дохода в 120 000 рублей).

Для иностранных лиц, которые не имеют гражданство РФ, придется платить 30%. Что от 120 000 рублей составляет 36 000.

Так же необходимо знать, что если в договоре аренды существует пункт, который предусматривает оплату коммунальных услуг арендатором, то налоговая может начислить 13% налог на сумму коммунальных платежей. Такая позиция обусловлена тем, что арендодатель экономит на оплате коммунальных услуг и получает тем самым дополнительный доход.

Способ второй: регистрация ИП для сдачи жилья (квартиры) в аренду

Гражданин России имеет право стать предпринимателем. Видом деятельность будет сдача жилья (квартиры) в аренду.

Если предприниматель использует упрощенную систему налогообложения, то в этом случае он обязан уплачивать 6% от дохода. (Объект налогообложения – «доходы»). Существует так же другой вариант – «доходы минус расходы». И ставка тут составляет 15%. Но расходов на данном виде предпринимательской деятельности очень мало (в основном коммунальные платежи и средства на ремонт).

Расчет налога с дохода, получаемого от сдачи жилья в аренду – пример для ИП:

В договоре аренды прописана ежемесячная арендная плата в 10 000 рублей;

Годовой доход, получаемый от сдачи в аренду равен 120 000 рублей;

Сумма налога, который должен заплатить индивидуальный предприниматель за прошедший год равна 7 200 рублей (это 6% от годового дохода в 120 000 рублей)

При таком подходе необходимо учесть некоторые особенности: ИП должен вести книгу учета доходов и расходов, уплачивать взносы в пенсионный фонд, фонд социального страхования.

Кроме того каждый квартал необходимо вносить авансовые платежи по налогу. До 30 апреля года, следующим за истекшим календарным годом, нужно уплачивать окончательный налог.

Могут понадобиться услуги бухгалтера, которые, скорее всего, так же не бесплатные.

Хотя налог при сдаче квартиры в аренду для ИП меньше, нежели при оплате НДФЛ, остаются спорны преимущества данного варианта.

Источник: https://for-ip.ru/obshhee-ob-ip/plyusy-i-minusy-predprinimatelskoj-deyatelnosti-ili-kak-sdat-kvartiru-ip.html

Сдаем квартиру в аренду: все о налогах в 2020

Ип сдача квартиры какой пункт выбирать

Сдача квартиры в наем предполагает получение арендодателем материальной выгоды, поэтому вся полученная прибыль по закону облагается налогом. В зависимости от выбранного собственником налогового режима, размер ставки может варьироваться от 4% до 13%.

Налогоплательщик должен сам заполнять декларацию 3-НДФЛ и подавать ее в ФНС не позже 30 апреля следующего за отчетным периодом года (в 2020 году срок подачи декларации за 2019 год, в связи с эпидемиологической ситуацией продлен до 30 июля 2020 года). В противном случае будет грозить штраф в размере от 20% до 40% от неуплаченной суммы.

Существует ряд нюансов, которые помогут сэкономить и избежать налоговых санкций при сдаче квартиры в аренду.

Размер налога за сдачу квартиры в 2020 году

Во время сделки по аренде квартиры заключается договор найма жилого помещения. В нем обязательно прописана стоимость услуги, то есть сумма, которую арендодатель получает ежемесячно.

Именно с этого дохода собственник и должен платить налог, причем обязанность эта возникает автоматически с момента, когда был получен первый платеж.

Сдавать квартиру в наем и не платить за это налоги можно, только если был заключен договор безвозмездного пользования жильем.

Арендодатель вправе выбрать одну из четырех систем налогообложения, от которых будет зависеть ставка налога:

НДФЛ — 13% для граждан РФ, 30% для нерезидентов, то есть тех, кто проживает в России меньше 183 дней в течение предыдущих 12 календарных месяцев (фактически исчисляется предыдущий календарный год).

Это самый распространенный и простой вариант при сдаче квартиры. Арендодатель заключает с проживающими договор найма, а налог платит исходя из прописанной в нем стоимости.

Декларацию по форме 3-НДФЛ собственник подает самостоятельно.

Патент — 6% (только для ИП). Собственникам, которые имеют статус индивидуального предпринимателя, возможно приобрести патент сроком от 6 до 12 месяцев. Тогда налог в размере 6% от среднего годового дохода требуется заплатить единовременно.

УСН — 6% (только для ИП). Кроме того, индивидуальные предприниматели могут платить налог по упрощенной системе: 6% от установленной договором арендной платы. Также ежеквартально предусмотрены авансовые налоговые платежи.

Налог на профессиональный доход — 4% для граждан и 6% для ИП. Граждане и индивидуальные предприниматели могут зарегистрироваться с помощью сайта или мобильного приложения «Мой налог» в качестве самозанятых. Размер налога для первой категории составит 4% от размера арендной платы, для второй — 6%.

Однако, стоит отметить, что несмотря на то, что самозанятый может сдавать в аренду любое количество квартир, его общий доход в год не должен превышать 2 400 000 миллиона рублей, то есть в месяц не должен получать больше 200 000 рублей.

Последняя налоговая система, предназначенная для самозанятых, действует лишь с 1 января 2019 года. Сначала она была доступна только в Татарстане, Москве, Калужской и Московской областях.

С 1 января 2020 года этим правом также можно воспользоваться в Санкт-Петербурге, Республике Башкортостан, Красноярском и Пермском крае, Ненецком АО, ЯНАО, ХМАО, Тюменской, Ленинградской, Воронежской, Волгоградской, Омской, Сахалинской, Ростовской, Нижегородской, Новосибирской, Самарской, Свердловской и Челябинской областях.

Что будет, если не платить налог

Часто возникает вопрос, как налоговая может узнать о факте сдачи квартиру внаем, если декларация не подается.

На самом деле, большинство случаев — бытовые, то есть об этом могут рассказать соседи, участковый или управляющая компания.

Особенно часто это случается, если квартиросъемщики нарушают правила проживания в многоквартирном доме, например шумят, организовали на дому бизнес или ведут асоциальный образ жизни.

В целом, налоговая служба обладает довольно широким спектром полномочий, в том числе может осуществлять выездные проверки.

В том числе, такие рейды могут быть осуществлены на основании данных Росреестра, особенно если за собственником числится много квартир или в них числятся временно зарегистрированные граждане.

Еще один вариант контроля — запрос в банк, чтобы узнать регулярные операции по счету собственника квартиры.

Можно ли сдавать квартиру и не платить налоги?

Единственный вариант, когда налоги платить не требуется — когда недвижимостью разрешают пользоваться бесплатно. Официально это можно оформить по договору безвозмездного пользования. Его можно заключить с родственниками или посторонними людьми.

Заключать такое соглашение можно на ограниченный или бессрочный срок, важно указать, что право пользования жилым помещением устанавливается на безвозмездной основе. Все другие права и обязанности обеих сторон, вроде расходов в отношении коммунальных платежей, распоряжения находящимися в квартире мебелью и техники, прописываются в таком договоре, аналогично стандартному.

Особенность договора безвозмездного пользования состоит в том, что плата за проживание не взимается, а значит дохода, с которого надо платить налог, нет.

Сдача квартиры в аренду: тонкости

Многих арендодателей смущает формулировка уплаты налога за прошедший календарный год. Часто возникает вопрос, надо ли платить, если срок аренды был менее года, например, 11 месяцев. Здесь ответ однозначный: платить надо, учитывая общий доход по всем месяцам прошедшего года, года за сдачу недвижимости поступал доход.

Есть и еще один важный момент: если договор заключен на срок от 12 месяцев и более, то его обязательно надо регистрировать в Росреестре. При этом придется уплатить пошлину в размере 2 000 рублей.

Все предпочитают заключать договора на 11 месяцев, а по истечении срока их можно продлить на аналогичный или любой другой период.

Давайте рассмотрим какой из вариантов наиболее выгоден для собственников элитных квартир при их сдаче в аренду (наем) на примере одной из квартир:

Кемская, 7 (140,1 кв.м.) – стоимость аренды 280.000 руб. / месяц

В этом случае, возможно использование любой из систем, за исключением налогообложения в качестве самозанятого, так как общий доход за год превышает лимит, установленный для данной категории граждан.

НДФЛ – 13%

Арендодатель сдает квартиру за 280 000 руб.

/ месяц, ИП не регистрирует: соответственно, его налоговая ставка по НДФЛ составляла 13%. За год его доход составит 3 360 000 руб. Соответственно, ему придется заплатить налог в размере 436 800 руб.

Итого: 436 800 руб.

Индивидуальный предприниматель (УСН)

Арендодатель сдает квартиру за 280 000 руб.

/ месяц, регистрируется в качестве индивидуального предпринимателя (ИП) и выбирает упрощенную систему налогообложения (УСН) со ставкой 6%.

За год его доход составит 3 360 000 руб., налог составит 201 600 руб. При этом, ИП также обязан оплатить страховые взносы в размере 40 874 руб. (в 2020 году) и 1% с доходов, превышающих 300 000 руб.

, а именно 30.600 руб.

Итого: 201 600 + 40 874 + 30 600 = 273 074 руб.

Индивидуальный предприниматель (Патент)

Арендодатель сдает квартиру за 280 000 руб.

/ месяц, регистрируется в качестве индивидуального предпринимателя (ИП) и приобретает патент, его стоимость определяется в зависимости от площади и региона нахождения объекта, в нашем случае стоимость патента на 1 год составит – 92 466 руб.

ИП также обязан оплатить фиксированные страховые взносы в размере 40 874 руб. (в 2020 году) и 1% с потенциально возможного к получению годового дохода, превышающего 300 000 руб. – 12 411 руб.

Итого: 92 466 + 40 874 + 12 411 = 145 751 руб.

Источник: https://evspb.ru/sdaem-kvartiru-v-arendu-vse-o-nalogax-v-2020/

Ип для сдачи в аренду квартиры: порядок оформления и регистрации

Ип сдача квартиры какой пункт выбирать

  • 2 Декабря, 2018
  • Законодательство
  • Оксана Яцкевич

ИП для сдачи квартиры в аренду в России вызывает немало вопросов. Граждане не знают, как легально оказывать подобные услуги.

А нелегальный бизнес и получение прибыли – это определенные проблемы. Особенно среди тех, кто регулярно получает деньги за сдачу жилья.

Ниже будет рассказано о самых спорных моментах, связанных с регистрацией предпринимательской деятельности.

Регистрироваться или нет

Как сдавать квартиру как ИП? И нужно ли вообще вставать на налоговый учет в качестве предпринимателя для реализации поставленной задачи?

На территории Российской Федерации судебная практика не демонстрирует никакой выработанной системы принятия решений. Дело все в том, что судьи принимают во внимание многие жизненные факторы. В зависимости от них будет решаться вопрос о незаконном ведении предпринимательской деятельности.

Как правило, ИП для сдачи квартиры в аренду – это гарант безопасности в будущем. Правда, придется заплатить 13 % от получаемого дохода. Тем не менее, законодательство РФ не требует от граждан обязательной регистрации предпринимательской деятельности, если у них есть “лишнее” жилье, которое время от времени используется для получения прибыли.

Что могут счесть предпринимательством

Регистрация ИП для сдачи квартиры в аренду рекомендуется, но, как уже было сказано, в обязательном порядке становиться предпринимателем не нужно. Правда, спать спокойно у собственника жилья не получится. Его могут обвинить в незаконной предпринимательской деятельности.

Обычно за ведение бизнеса без регистрации в ФНС принимают:

  • сдачу нежилых помещений и офисов в аренду;
  • многократное перезаключение договора об аренде;
  • заключение соглашений о сдаче недвижимости на долгий срок;
  • сдачу имущества юридическим лицам;
  • покупку собственности специально для ее сдачи.

Нужно ли ИП для сдачи квартиры? Скорее желательно. Это избавит от проблем с налоговыми органами.

Тем не менее, если у гражданина есть “лишнее” имущество, оно может сдаваться без постановки на учет в качестве предпринимателя. Доказать и подтвердить подобный факт в современных реалиях проблематично.

Преимущества легализации

Сдать квартиру как ИП на первых порах кажется трудным. Только на практике это совсем не так. Да, гражданин должен будет отдавать определенный процент своих доходов за сдачу жилья, но это обезопасит его в будущем от непредвиденных ситуаций.

Например, можно будет без особых затруднений отсудить у нанимателей жилья долги. У налоговых органов не возникнет вопросов относительно сокрытия прибыли.

Вообще, с юридической точки зрения, легализация сдачи жилья в аренду – это безопасность и выгода. Гражданин фактически будет получать трудовой стаж, работая предпринимателем. Он должен производить взносы на медицинскую страховку и в ПФР на будущую пенсию. Официальный статус предпринимателя вызывает больше доверия.

Чем грозит незаконное предпринимательство

Создание ИП для сдачи квартиры в России – это выгодное и безопасное решение, хоть оно и вызывает у населения немало вопросов. Чтобы не было сомнений в том, что нужно вставать на учет в ФНС РФ, стоит разобраться в последствиях незаконной предпринимательской деятельности.

За подобное нарушение, как правило, с собственника жилья взимают налог за весь период получения незаконной прибыли, а также начисляют пени (порядка 8 %). Штраф тоже положен. Он составляет 20 % от не поступивших от гражданина денежных средств.

Что считается покупкой не для сдачи

ИП для сдачи квартиры в аренду, как уже было сказано, не требуется, если жилье было приобретено изначально без цели получения прибыли в будущем. Этот момент вызывает у судей немало трудностей. Дело все в том, что не совсем понятно, при каких условиях считается, что жилье приобреталось для себя, а потом стало “лишним”.

На сегодняшний день не вставать на учет в качестве ИП можно, если недвижимость получена вследствие:

  • дарения;
  • наследования;
  • давней покупки.

В остальных случаях регистрация ИП является крайне важным моментом. В противном случае гражданина могут обвинить в ведении незаконной предпринимательской деятельности со всеми вытекающими последствиями.

Какие режимы используют

Как сдавать квартиру как ИП? Нужно просто зарегистрироваться в качестве предпринимателя, затем – составить официальный договор об аренде, зарегистрировать его и декларировать получаемую от деятельности прибыль. Звучит легко, но на практике встречаются определенные трудности.

Например, нужно правильно выбрать систему налогообложения при регистрации предпринимательства. На сегодняшний день гражданин может воспользоваться:

Для освобождения от бумажной волокиты будущий предприниматель может купить патент или зарегистрировать ИП с системой уплаты налогов по принципу “доходы”. В последнем случае человек должен будет платить 6 % от получаемой от сдачи жилья прибыли.

Самозанятость и сдача жилья

При создании ИП для сдачи квартиры стоит обратить внимание на то, что с 2019 года в России вводится налог для самозанятых. Под данную категорию попадают граждане, сдающие недвижимость в аренду.

Согласно установленным правилам, подобным лицам предлагается упрощенная регистрация в ФНС. Все, что им потребуется – установить специальное приложение “Мои налоги” и платить налог в уменьшенных размерах. Если недвижимость сдается физическим лицам – 4 % от дохода, если юридическим – 6 %. Очень выгодно!

Более того, вопрос о перечислении денежных средств во внебюджетные фонды остается за каждым самозанятым. Правительство предлагает им самостоятельно решить, как копить на пенсию – своими силами или путем перевода денег в ПФР.

Воспользоваться данным полномочием может человек, который в год получает не более 2 400 000 рублей. Правда, это пилотный проект, действующий в Москве, Подмосковье, Калужской области и Татарстане. В остальных регионах следует озадачиться регистрацией ИП для сдачи квартиры в аренду.

Краткое руководство

Но как справиться с поставленной задачей? Дело все в том, что в целом процесс начала ведения предпринимательской деятельности един. Основные трудности возникают при выборе системы налогообложения. Эксперты рекомендуют использовать УСН “доходы” и отдавать всего 6 % от получаемых денежных средств.

Как оформить ИП для сдачи квартиры? Если представить себе эту процедуру кратко, она сведется к следующим шагам:

  1. Выбор ОКВЭД.
  2. Определение системы налогообложения для дальнейшей работы.
  3. Сбор документов для начала ведения предпринимательской деятельности.
  4. Обращение в уполномоченные органы за соответствующим обслуживанием.
  5. Уплата пошлины за начало ИП-деятельности.
  6. Получение регистрационных документов.

Все, что теперь останется – это заключить официальный договор с нанимателями жилья. Ничего трудного или непонятного в этом нет. Правда, придется как-то подтверждать своими доходами. Например, путем выдачи расписок о получении наличных или посредством зачисления денежных средств на расчетный счет предпринимателя.

Какие коды выбирать

Огромную роль играют ОКВЭД для ИП. Сдача квартир в аренду имеет отдельный уникальный классификатор. Его придется указать при оформлении в качестве предпринимателя.

Основным кодом необходимо выбрать 70.20. В качестве дополнительного ОКВЭД придется указать 70.20.01. Более подробные данные гражданину могут сообщить в ФНС при регистрации предпринимательства.

Уполномоченные органы

Как сдавать квартиру как ИП? Справиться с подобной задачей намного проще, чем кажется. Легализация доходов от сдачи жилья – это гарант безопасности каждого собственника жилья. Правда, можно не “открываться”, если прибыль получается не на регулярной основе, а в качестве разовой “акции”.

Куда подать заявление о регистрации в качестве предпринимателя? Можно направить ходатайство в:

При этом допускается как личное обращение в уполномоченный орган, так и действия посредством почтовых услуг или доверенных лиц. Дистанционно открыть ИП тоже представляется возможным. Для этого предлагается воспользоваться следующими ресурсами:

  • официальный сайт ФНС РФ;
  • портал ЕСИА “Госуслуги”.

При этом во втором случае у пользователя должен быть зарегистрированный и активированный аккаунт. В противном случае дистанционное обслуживание окажется недоступным.

Работа с “Госуслугами”

Регистрация ИП для сдачи квартиры в аренду требует небольшой подготовки. Предположим, что у пользователя уже есть активированный профиль на “Госуслугах”. Тогда встать на учет в качестве предпринимателя проще, чем кажется. Всего несколько минут – и дело сделано.

Инструкция по созданию ИП для сдачи квартиры в аренду в РФ через ЕСИА выглядит следующим образом:

  1. Открыть “Госуслуги” и войти в свою учетную запись.
  2. Выбрать раздел “Электронные услуги”.
  3. Отыскать услугу под названием “Регистрация ИП”.
  4. Осуществить заполнение электронной анкеты. Некоторые данные будут внесены в заявление из “Личного кабинета”.
  5. Указать место выдачи регистрационных документов.
  6. Выбрать дату и время предстоящего визита в уполномоченные органы.
  7. Отправить запрос на обработку.
  8. Внести денежные средства за регистрацию предпринимательской деятельности.
  9. Дождаться приглашения в уполномоченный орган.

Все, что теперь нужно – это явиться с заранее подготовленными справками в ФНС или МФЦ, а затем забрать документы о постановке на учет в качестве предпринимателя.

Срок обслуживания

Как быстро гражданин может стать ИП? Как правило, это довольно быстрая услуга. Она не отнимает много времени и сил. Во всяком случае, если речь идет о непосредственной регистрации в налоговых органах.

Выдать регистрационные справки гражданину должны в течение 3 дней после подачи официального запроса установленной формы. Если обращаться в МФЦ, человеку придется ждать дольше – от 5 до 15 суток. Более точные данные гражданин может в выбранном уполномоченном органе.

Стоимость услуги

Во сколько обойдется открытие ИП для сдачи квартиры? Обычно подразумевается непосредственную постановку на учет в ФНС РФ. За подобную услуги взимается госпошлина.

На данный момент она составляет 800 рублей. Гражданин, переводящий деньги через “Госуслуги”, получит скидку в размере 30 % от суммы платежа.

Дополнительно предпринимателю, как правило, приходится тратиться на открытие счета (от 500 рублей в месяц) и составление грамотного договора о сдаче недвижимости в аренду.

Документы для операции

Как оформить ИП для сдачи квартиры? Ответ на этот вопрос больше не доставит никаких хлопот. Главное – подготовить определенный пакет бумаг.

Он минимален. Сдача недвижимости в аренду не требует ни специальных разрешений, ни лицензии. Поэтому достаточно взять с собой в уполномоченный орган:

  • паспорт;
  • заявление о регистрации в качестве предпринимателя;
  • ходатайство об использовании специального режима налогообложения;
  • правоустанавливающие документы на жилье (рекомендуется);
  • чек об уплате государственной пошлины.

Этого будет достаточно. Ничего трудного или непонятного в процессе нет. Все перечисленные бумаги заявителю придется приносить в уполномоченные органы в оригиналах.

Роль регистрации

Еще один важный момент – это оформление ИП для сдачи квартиры в аренду не по прописке. Можно ли так поступить?

По закону гражданин должен регистрироваться в качестве предпринимателя с учетом своей прописки. Подразумевается и временная, и постоянная прописка. Просто в первом случае ИП-деятельность тоже будет осуществляться на временной основе.

Не по прописке вставать на учет нельзя. Придется либо воспользоваться почтой, либо назначить своего представителя. А вот вести ИП-деятельность можно на всей территории Российской Федерации. Главное официально оформиться и декларировать вовремя свои доходы. Открыть ИП для сдачи квартиры не так трудно!

Источник: https://fin-az.ru/445388a-ip-dlya-sdachi-v-arendu-kvartiryi-poryadok-oformleniya-i-registratsii

Ип сдает квартиру/дом: особенности договорных отношений

Ип сдача квартиры какой пункт выбирать

Существующая законодательная база дает две возможности для сдачи жилья:

  • От имени физического лица;
  • От имени индивидуального предпринимателя (ИП).

Еще можно передать жилье в доверительное управление, но этот вариант мы сейчас оставим «за скобками». Если у вас много объектов или вы сдаете квартиру посуточно, то скорей всего государство будет ждать от вас регистрации в форме ИП и ведения предпринимательской деятельности.

В остальных случаях у арендодателя есть выбор. Как его сделать? – Взвесить плюсы и минусы.

Индивидуальный предпринимательФизлицо
Плюсы:

·         6% налогов вместо 13% – это всегда приятно

·         Если у вас уже есть ИП, то вы можете его «использовать с пользой»

Плюсы:

·         Не надо нигде регистрироваться

·         Вы можете использовать все льготы при продаже квартиры (в случае владения больше 5 лет)

·         Сдается одна декларация НДФЛ и один раз (за прошлый год) платится налог

·         Можно использовать льготы по НДФЛ: например, социальные вычеты и имущественный вычет – очень полезно, если Вы недавно купили жилье и особенно с ипотекой

·         Никаких проблем с получением оплаты наличными и на карту

·         При необходимости можно оформить отношения в виде «безвозмездного использования» – для физ.лиц это не запрещено

·         Если вы сдаете квартиру предприятию в аренду – оно само заплатит за вас налог как налоговый агент, и не надо подавать декларацию

Минусы:

·         Самый большой минус: вы можете лишиться налоговых льгот при продаже квартиры, если сдавали ее от имени ИП, и потери будут намного больше, чем выигрыш от налогов. Подробней см. здесь.

·         Социальные платежи придется платить даже в том случае, если дохода от аренды не будет

·         Нельзя оформить «безвозмездной использование» (бесплатную аренду) – предприниматель на то и предприниматель, чтобы получать доход

·         Получать оплату наличными не очень удобно – нужно оформлять дополнительные документы

·         Если вы не зарегистрированы как ИП – придется регистрироваться. Это не очень сложно, но 1-2 дня «на все» уйдет, и процесс займет до 5 дней

·         Практически нельзя нормально оформить залог за последний месяц

·         Объем отчетности и организационных задач (типа отчетности в Росстат) растет. Вы уже «засветились», так что могут быть проверки и т.п.

·         Для получения оплаты безналом может потребоваться открыть счет ИП в банке, а это расходы на банковские услуги

Минусы:

·         13% налогов вместо 6% – это всегда неприятно

·         Если у вас уже есть ИП, то скорей всего придется сдавать две декларации – и для ИП, и по НДФЛ


Важно: НДФЛ платится за прошлый год, а вот платежи ИП надо вносить в течение года. Так что решить «задним числом», кем же вы были – ИП или просто физлицом – не получится.

Как вы заметили, основное преимущество ИП – чисто финансовое.

Для более детального анализа финансовой стороны дела можно использовать разработанный проектом «Правильная Аренда» калькулятор, который позволяет детально сравнить сдачу от имени физлица и ИП на примере Москвы.

Например, если вы сдаете квартиру за 15 тысяч, то выгодней окажется НДФЛ чем ИП.

Итак, если вы все же решили сдавать квартиру как ИП, нашли жильца – то Вам надо заключить договор. Где взять текст? – В сети есть множество бесплатных редакций договоров. Некоторые из них вполне подробные, некоторые короткие и содержат много «умолчаний», а некоторые просто противоречат законодательству. При этом примеры договоров от имени ИП найти непросто.

Хорошо, что есть два выхода.

Выход 1 – взять договор для физлица и слегка его модифицировать. Основные изменения такие:

  1. Не меняется тип договора. Если вы сдаете физлицу, то это найм. Если вы сдаете юрлицу, то это аренда.
  2. Реквизиты наймодателя/арендодателя. Для ИП нужно указывать ОГРНИП, ИНН, дату регистрации ИП, а также банковские реквизиты (при наличии);
  3. Прием платежей. Осуществляется безналично на счет или карту или наличными, и оформляется согласно законодательству (в настоящее время по чеку или с использованием БСО);
  4. Налоги. Необходимо указать, что сумма за найм указана без НДС, а арендодатель не является плательщиком НДС в связи с тем, что использует Упрощенную или Патентную систему налогообложения (УСН или ПСН);
  5. Соответственно, арендатор-юрлицо не будет являться налоговым агентом (для ИП); ИП сам уплачивает налоги.

Если вы не уверены в своих способностях, то есть Выход 2

Источник: https://moskvarenta.ru/rentalagreements/ip-sdaet-kvartiru-dom-osobennosti-dogovornyh-otnoshenij/

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.