Два собственника продают доли в квартире

Содержание

Что делать если недвижимость в долях, а второй собственник не желает продать?

Два собственника продают доли в квартире

Случаи, когда недвижимость находится в долевой собственности, не редки в практике юристов. И очень часто им приходится решать возникающие из-за этого споры. Сегодня мы постараемся разобраться с вопросом, как быть, когда собственник второй доли недвижимости не желает продавать ее.

Здесь мы рассмотрим ситуацию в общем, но вы можете получить консультацию по конкретной проблеме у юриста компании «Правосфера». Все возможные варианты для связи со специалистом имеются на нашем сайте.

Продажа долевой недвижимости

Если вы владеете долей в квартире или доме, и вас такое положение дел не устраивает, то решить данную проблему можно несколькими способами.

  1. Предложить второму собственнику продать имущество и поделить деньги пропорционально величине долей. В этом случае не имеет значения количество людей, наличие детей или постоянное проживание на данной жилплощади.
  2. Продать свою долю недвижимости второму владельцу или, если он не согласен, постороннему лицу. Однако надо помнить о преимущественном праве выкупа доли совладельцем.
  3. Предложить второму собственнику выкупить долю у него. В дальнейшем квартиру можно будет продать либо пользоваться ей единолично.

Важно! Если второй собственник категорически отказывается мирно решать проблему, то вы можете действовать самостоятельно, например, продать свою часть. Однако в такой ситуации необходимо строго соблюдать законный порядок, чтобы сделку невозможно было оспорить.

Пример. Два брата получили в наследство квартиру отца. При оформлении наследства юрист предложил сразу выделить доли каждого из них, что и было сделано.  Один из братьев предложил второму, чтобы исключить разногласия, продать недвижимость, а деньги поделить пополам, так как каждый из них стал владельцем половины квартиры.

На что был получен категорический отказ, мотивированный тем, что это – память об отце. Долю брата, которому фактически данная жилплощадь была не нужна, так как он проживал с семьей в другом регионе, совладелец также отказался выкупать из-за недостатка средств. Юрист, к которому обратился гражданин, посоветовал продать свою долю постороннему лицу.

Все формальности были соблюдены, и через некоторое время сделка состоялась.

Можно ли заставить собственника доли недвижимости продать ее?

Конечно, никто не может заставить гражданина заключить сделку против его воли, точно так же, как и обязать мириться другого собственника с тем, что он не может полноценно пользоваться недвижимостью. Законом предусмотрены варианты, о которых было сказано выше. Рассмотрим наиболее популярный вариант – продажа собственной доли.

Итак, у вас есть законные права на часть недвижимости, вы не готовы жить в одной квартире с посторонними людьми и желаете решить вопрос, но второй владелец не идет на уступки и отметает любые предложения. Объявить его долю ничтожной вы также не можете, так как она таковой не является. Остается единственная возможность – продать свою часть.

Вам придется пройти несколько этапов.

  1. Предложить второму собственнику выкупит вашу долю. Причем сделать это надо официально, то есть написать письмо и вручить его либо в присутствии нотариуса, либо отослать заказным письмом, чтобы зафиксировать факт получения предложения.
  2. Ожидать 30 дней. Именно такой срок установлен законодательством на обдумывание предложения и принятие решения.
  3. Если владелец второй доли никак не отреагирует на послание, либо ответит отказом (желательно в письменном виде), то вы можете выставлять свою долю на продажу. Главное условие – цена должна быть такой же, за какую вы предлагали выкупить долю второму собственнику.
  4. После того, как будет найден покупатель, вы можете совершать сделку по обычным правилам.

Документы, необходимые для продажи доли недвижимости

Чтобы заключить договор купли продажи доли недвижимости, необходимо собрать такой пакет документов:

  • личный паспорт;
  • правоустанавливающий документ на долю имущества;
  • доказательство отказа владельца второй доли от выкупа части недвижимости;
  • технический паспорт недвижимости с планом, на котором обозначена продаваемая доля;
  • справка о лицевом счете;
  • сведения о прописанных на данной жилплощади гражданах, если такие имеются.

Также в некоторых ситуациях могут понадобиться и другие бумаги.

Юридическое сопровождение продажи доли имущества

Продать долю в недвижимости не сложно, однако следует учитывать некоторые нюансы, чтобы в будущем сделку невозможно было признать недействительной. Проконсультируйтесь у юриста компании «Правосфера», который в зависимости от вашей конкретной ситуации, составит оптимальный алгоритм действий.

Специалист также может направлять вас, чтобы вы не допустили фатальную ошибку. Он будет присутствовать на всех официальных встречах и поможет заключить договор в соответствии с требованиями закона.

Если необходимо, юрист подключится к делу на любом этапе или проведет срочную консультацию в любое время суток.

Наши специалисты работают для вас, поэтому вы можете быть уверены в положительном результате!

Источник: https://pravo-sfera.ru/pravo/chto-delat-esli-nedvizhimost-v-doljah-a-vtoroj-sobstvennik-ne-zhelaet-prodat/

Продажа квартиры с двумя собственниками

Два собственника продают доли в квартире

Подготовили описание типовых ситуаций, с которыми можно столкнуться при продаже квартиры, принадлежащей двум собственникам.

Особенности продажи при нескольких сособственниках

У квартиры или дома, предназначенного для реализации, может быть несколько владельцев. Разница в оформлении прав на недвижимость заключается в распределении долей:

  • жилье может находиться в долевой собственности – в этом случае в свидетельстве о регистрации будут указаны не только фамилии владельцев, но и размер в процентах (реже – площадь или физический показатель), принадлежащей им части;
  • жилье принадлежит владельцам на правах совместной собственности – подразумевается, что на каждого из них приходится по 50% имущества, но конкретных долей не выделено.

Чтобы выставить такую квартиру на продажу, собственнику придется соблюсти несколько формальностей.

Продажа квартиры в совместной собственности

Любая недвижимость, приобретенная во время брака, считается совместно нажитым имуществом. Исключениями составляют случаи, когда:

  • жилье получено одним из супругов в виде наследства либо в дар;
  • имеется брачный договор с подробным указанием распределения приобретенной в период брака собственности.

Во всех остальных ситуациях купленная квартира будет принадлежать мужу и жене на равных правах.

Если свидетельство о праве собственности на недвижимость оформлено только на одного из супругов, для продажи общей квартиры потребуется получить от второго нотариально заверенное согласие на совершение сделки. Договор купли-продажи в таком случае оформляется от имени одного продавца – владельца недвижимости.

Если квартира стала предметом раздела имущества, ее придется переводить из совместной собственности в долевую.

В таком случае по решению суда, либо по договоренности между владельцами официально второму собственнику выделяется зарегистрированная доля.

После получения свидетельства о праве собственности, можно оформлять договор купли-продажи, но только при условии согласия обеих сторон.

Продажа жилья, находящегося в долевой собственности

Ситуации, когда собственниками квартиры становятся двое или больше человек, бывают различными. Чаще всего в долях оформляется полученное по наследству либо в дар от родственников имущество.

Случается и так, что раздельное владение жильем фиксируется между супругами в браке, если они хотят закрепить размер вложений в общую собственность. В свидетельстве о праве собственности в таком случае указывается конкретный размер доли, пропорциональный потраченным на покупку суммам.

Если квартира продается по обоюдному согласию владельцев, сложностей в оформлении сделки не будет. В этом случае заключается договор купли-продажи, в котором фигурируют два продавца и один покупатель, либо два раздельных договора на продажу от имени каждого из владельцев.

На что обратить внимание:

  • можно составить единый договор с тремя участниками сделки;
  • в тексте обязательно должен быть подробно прописан порядок расчета (банковские реквизиты продавцов, либо оплата наличными деньгами) и сумма, причитающаяся каждому из них;
  • все документы по продаже недвижимости несколькими владельцами в обязательном порядке заверяются нотариально.

Когда один из совладельцев не может присутствовать при заключении сделки (например, из-за удаленного проживания или болезни), второй может совершать все необходимые формальности от его лица при наличии доверенности, подписанной у нотариуса. 

Что делать, если же один из владельцев не согласен с продажей жилья?

В таком случае второй имеет право реализовать свою долю, но только при соблюдении некоторых формальностей.

Преимущественное право на покупку доли продавца принадлежит второму собственнику. Поэтому прежде чем выставлять свое имущество на продажу, необходимо уведомить его о своих планах в письменном виде (лучше всего заказным письмом), указав стоимость, по которой планируется сделка и другие существенные условия.

Важно! Чтобы второй владелец не опротестовал продажу на сторону, цена предлагаемой ему доли не должна существенно превышать среднерыночную. При его отказе от преимущественного права на покупку, при оформлении договора купли-продажи продавцу придется полностью соблюсти все условия, предложенные им ранее совладельцу. В противном случае суд может признать совершенную сделку недействительной.

А чтобы впоследствии не возникло проблем с налогообложением сделки, цена должна быть не менее 70% от указанной в кадастровом паспорте квартиры или дома.

Если в течение месяца с момента получения извещения от продажи второй владелец не дал согласие на сделку, доля продавца может быть выставлена на рынок недвижимости и продана.

Один из владельцев – ребенок. Что учесть при продаже

Сложнее обстоит дело, если одним из собственников является несовершеннолетний член семьи.

  1. Если на оплату квартиры был направлен материнский капитал, то в свидетельстве он будет указан таким же собственником, как его родители.
  2. Если квартира приобреталась на собственные средства, но делится между супругами после развода, суд обязательно учтет интересы ребенка и выделит ему долю в совместно нажитом в браке имуществе.

В любом их этих случаев, и даже если доля ребенка не выделена, но квартира приобретена в браке, при ее продаже придется собрать пакет документов и обратиться в органы опеки и попечительства.

Родителям придется доказать, что интересы ребенка при совершении сделки не пострадают и ему будут обеспечены:

  • аналогичные условия проживания – по площади, наличию удобств;
  • соответствующая инфраструктура для его учебы и развития – наличие школ и дошкольных учреждений, детской поликлиники и прочие необходимые административные ресурсы.

Для этого придется найти планируемое к покупке жилье, заключить с продавцом предварительное соглашение на его покупку, и представить все документы в ОПП.

Специальная комиссия их рассмотрит и выдаст разрешение на продажу своей недвижимости, либо даст обоснованный отказ.

При наличии выделенной ребенку доли и если ему не исполнилось 14 лет, все формальности от его имени совершают родители или официальные опекуны. Но осуществить сделку можно будет только после получения согласия от органов опеки.

Документы, которые необходимо будет подготовить для совершения сделки:

  • паспорта всех участников сделки;
  • нотариальные доверенности на представителей (при их наличии);
  • свидетельство о регистрации прав на продаваемое жилье;
  • свежую выписку из ЕГРН и кадастровый паспорт;
  • справки об отсутствии задолженностей и обременений.

В зависимости от ситуации могут потребоваться:

  • согласие супруга на продажу имущества;
  • согласие органов опеки при наличии несовершеннолетних собственников;
  • копия брачного договора, если недвижимость продается в рамках его положений по решению одного из владельцев;
  • отказ совладельцев от преимущественного права на выкуп долей;
  • почтовое уведомление о вручении другим собственникам уведомлений о продаже;
  • справка, подтверждающая дееспособность участников сделки (при необходимости).

Процедура оформления факта продажи не отличается от обычной и включает в себя:

  • составление самого договора;
  • удостоверение его в нотариальной конторе в присутствии всех сторон;
  • государственная регистрация совершенной сделки.

Налогообложение дохода от продажи двумя собственниками

Независимо от количества владельцев, суммы, полученные от продажи недвижимости, признаются доходом и подлежат обложению НДФЛ. Чтобы не возникало разночтений о том, кто из собственников и сколько должен государству, в договоре купли-продажи следует указывать точный размер доли и уплаченных средств.

Налог на доход не будет исчислен только в случаях, когда:

  • реализованная квартира была получена в наследство или в дар не ранее, чем за 3 года до ее продажи;
  • недвижимость покупалась за пять лет до момента ее продажи;
  • стоимость проданной квартиры не превышает 1 млн рублей.

Для всех остальных сделок налог рассчитывается по общим правилам и составляет 13% от полученного дохода.

База для расчета уменьшается на сумму, ранее затраченную на покупку проданной квартиры, но только при условии документального подтверждения этих расходов.

Светлана Курылева

Источник: https://egrnreestr.ru/articles/prodazha-kvartiry-s-dvumya-sobstvennikami

Можно ли и как продать долю в квартире без согласия других собственников в 2021 году?

Два собственника продают доли в квартире

Часто соглашение о продаже заключается не на целую квартиру, а на часть помещения. В этом случае важно соблюсти интересы других владельцев. Приходится решать проблемы, связанные с оформлением документации и извещением собственников долей. Иначе сделка может быть оспорена признана недействительной.

В статье рассмотрим, что представляет собой долевая собственность на жилое помещение, можно ли ее продать без согласия совладельцев, кто обладает преимущественным правом, как правильно заключить соглашение о купле-продаже.

Что представляет собой долевая собственность на квартиру?

Долевая собственность подразумевает под собой, что недвижимость принадлежит двум лицам и более. Доля каждого владельца выражена в виде процентного отношения от общей площади. Самый популярный вариант – распределение собственности в равных долях.

Долевая собственность на жилой объект недвижимости возникает в результате совершения заинтересованными лицами различных сделок, в которых участвует больше двух лиц. Владельцы сами выбирают данный вид владения и распределяют между собой доли в праве на жилье. В практике встречаются следующие ситуации:

  • Члены одной семьи приватизировали жилье в долевую собственность;
  • Супруги разделили жилье на основании нотариального брачного соглашения или судебного решения;
  • Несколько человек унаследовали жилую недвижимость по завещанию или закону.

Раздел совместной собственности на доли производится как по взаимному соглашению совладельцев, так и в судебном порядке. Если состав семьи увеличился (например, в связи с появлением детей), суд может пересмотреть свое решение в пользу одного из владельцев.

Пример 1. Супруги Степановы Е.А. и С.В. приватизировали муниципальную квартиру, находящуюся у них в социальном найме. Вместе с ними проживает несовершеннолетний сын Степанов А.А.

При регистрации в Росреестре права собственности недвижимость поделена на три равные доли, составляющие 1/3 от общей площади. В Росреестр внесены сведения о трех собственниках: Степанове Е.А., Степановой С.В. и Степанове А.А.

На каждого из них выдана выписка из ЕГРПН.

Какие ограничения накладывает долевая собственность?

Обладатели долей имеют равные права на пользование помещением. При этом они должны соблюдать следующие ограничения:

  • Не нарушать интересы прочих собственников;
  • Перед тем, как реализовать свою часть жилья, уведомить об этом других владельцев.

Названные ограничения не лишают собственника права искать покупателей и определять с ними условия контракта о купле-продаже.

Пример 2. Четырехкомнатная квартира является долевой собственностью супругов Антонова Е.И. и Антоновой И.А. После расторжения брака бывшая жена решила реализовать свою долю. Перед заключением сделки она направила письменное извещение в адрес Антонова Е.И. Он выкупил долю, воспользовавшись преимуществом на покупку.

Можно ли продать долю в квартире без согласия других собственников?

Совладельцы имеют приоритет в покупке части имущества перед остальными лицами (статья 250 ГК РФ). Поэтому многие отказываются от таких сделок. Ведь для их совершения нужно получать согласие других собственников.

Если титульные владельцы решат воспользоваться привилегией выкупа, доля передается следующим образом:

  • Один совладелец покупает часть жилого помещения, его доля увеличивается;
  • Несколько совладельцев приобретают долю и определяют, на сколько увеличатся их части в праве на объект недвижимости.

Продать долю без согласия других собственников можно только в двух случаях:

  1. После отправки уведомления о продаже прошел месяц, однако остальные владельцы никак на него не отреагировали. Продавец подписывает соглашение о купле-продаже с любым лицом.
  2. Другие собственники отказались от преимущественного права на покупку в письменном виде. Доля продается любому покупателю до истечения 30 дней.

Если преимущественное право будет нарушено, любой совладелец вправе в течение трех месяцев обратиться в судебную инстанцию с требованием о передаче ему прав и обязанностей покупателя.

Пример 3. Савельева А.А. обратилась в суд с иском к Леонтьевой И.И., в котором просила перевести на нее права и обязанности покупателя на долю в общей долевой собственности. Указала, что является совладельцем коммунальной квартиры.

Она узнала, что ответчик продает комнату, и обратилась к нотариусу. Вместе с ним составила заявление о согласии на приобретение доли. Однако Леонтьева И.И. уклонилась от подписания контракта о купле-продаже и продала долю другому лицу. Суд установил, что Савельева А.А.

дала согласие на покупку, однако не уложилась в месячный срок. Она не совершила действия, направленные на приобретение имущества. Истец должен был внести необходимую сумму на депозит нотариуса или передать Леонтьевой И.И.

По этой причине в иске было отказано (Апелляционное определение Санкт-Петербургского городского суда от 04.12.2018 года № 33-24735/2018).

Как продать долю в квартире без согласия других владельцев: пошаговая инструкция

Процедура реализации доли в квартире отличается от сделок, предметом которых является целый объект недвижимости. Рассмотрим пошагово, как правильно заключить договор, чтобы его нельзя было оспорить.

Шаг 1 – Выделение доли в квартире

Если общая собственность не поделена между владельцами, то необходимо выделить долю в квартире. Сделать это можно двумя способами:

  1. По соглашению с другими собственниками. Составляется соглашение и заверяется у нотариуса. Затем право собственности на долю регистрируется в Росреестре.
  2. По судебному решению. При отказе других владельцев производить раздел следует обратиться в суд с иском. Право собственности на долю регистрируется на основании судебного акта.

В результате гражданин становится владельцем части имущества. Если право собственности на долю уже оформлено, этот этап можно пропустить.

Шаг 2 – Уведомление других владельцев о продаже доли

Продажа доли без согласия других собственников законом не разрешена, поэтому нужно уведомить их о планируемой сделке. Извещение оформляется в письменном виде и должно содержать обязательную информацию:

  • Общие условия сделки;
  • Стоимость доли;
  • Предложение воспользоваться преимущественным правом на покупку;
  • Просьбу дать письменный отказ в случае отказа от преимущественного права;
  • Срок для принятия решения (не меньше одного месяца).

Уведомление необходимо направить способом, позволяющим установить факт вручения.

Скачать образец уведомления о продаже доли

Другие собственники вправе заявить о своем решении сразу, не дожидаясь истечения месячного срока. В случае, когда кто-то из них заявил намерение купить долю, сделка оформляется с ним.

Если в течение месяца никто из совладельцев не отреагировал на уведомление, продавец вправе приступить к оформлению договора купли-продажи с третьим лицом без согласия второго собственника.

Рекомендуем воспользоваться помощью нотариуса, который поможет подготовить уведомление. При отказе других владельцев от получения извещения он составит документ об уклонении от получения корреспонденции. Он приравнивается к надлежащему уведомлению.

Шаг 3 – Заключение договора

После решения вопроса с преимущественным правом продавец согласовывает с покупателем условий договора. Он составляется в соответствии с требованиями главы 30 ГК РФ. В контракт нужно внести обязательную информацию:

  • Сведения о сторонах (ФИО, адреса, контакты, паспортные данные);
  • Описание предмета сделки (площадь, размеры доли, кадастровый номер, адрес объекта недвижимости);
  • Стоимость;
  • Условия оплаты;
  • Дату заключения.

Предлагаем воспользоваться образцом договора, разработанным нашими юристами.

Скачать образец договора купли-продажи доли в квартире

Если при составлении договора возникли сложности, рекомендуем обратиться за консультацией к профессиональному юристу. Он подскажет, как правильно описать предмет сделки.

Шаг 4 – Удостоверение договора у нотариуса

Сделки с долями в квартире обязательно удостоверяют у нотариуса. Поэтому стороны соглашения обращаются в нотариальную контору. Помимо договора потребуется предоставить:

  • Паспорта;
  • Выписку из ЕГРН на объект недвижимости;
  • Уведомление, направленное другим совладельцам;
  • Доказательства получения уведомления другими собственниками.

После проверки документов нотариус заносит сведения в нотариальный реестр и проставляет на договоре удостоверяющую надпись.

Шаг 5 – Регистрация права собственности на долю в Росреестре

В завершение сделку необходимо зарегистрировать в Росреестре. Стороны оплачивают госпошлину и подают заявление. К нему прикладывают пакет документации:

  • Договор;
  • Технический и кадастровый паспорт;
  • Удостоверение личности;
  • Выписку из ЕГРН.

Сумма госпошлины для каждой стороны составляет 2 000 руб.

Собственнику на руки выдается выписка из ЕГРН о переходе к нему права на часть недвижимости.

Юридическая помощь при продаже доли в квартире без согласия других собственников

На практике могут возникнуть сложности при реализации доли в жилой недвижимости, когда одним из совладельцев является несовершеннолетний ребенок или недееспособное лицо.

Поэтому желательно тщательно продумать все этапы совершения сделки, чтобы не нарушить права других собственников. Во избежание ошибок обратитесь за помощью к профессиональному юристу.

Получите бесплатную консультацию у специалистов нашего сайта. Свяжитесь с нами прямо сейчас!

Источник: https://Glavny-yurist.ru/prodazha-doli-kvartiry-bez-soglasiya-drugih-sobstvennikov.html

Можно ли продать долю в квартире без согласия второго собственника?

Два собственника продают доли в квартире

Продажа части находящейся в долевой собственности квартиры имеет определенные сложности, связанные с необходимостью согласования сделки с другими обладателями прав на недвижимость. Наличие юридических способов осуществления процедуры в обход остальных собственников значительно упрощает процесс.

Правовой статус долевой собственности на квартиру

Недвижимое имущество может находиться во владении двух и более лиц, в этом случае собственность считается общей, распоряжение ею подчиняется ст.244-247 ГК РФ.

Собственность бывает совместной (без выделения принадлежащей каждому владельцу части) и долевой. Первый вид владения возникает при оформлении неделимого недвижимого имущества и в прочих предусмотренных законом ситуациях.

При необходимости возможен перевод из одного вида в другой.

В долевой собственности части, принадлежащие каждому владельцу, считаются равными, если документально не зафиксировано другое разделение.

Обладатель прав на долю имущества может распорядиться им по своему усмотрению после получения на это разрешения остальных совладельцев.

Продать долю в квартире можно только в том случае, когда часть каждого собственника четко определена. При отсутствии такого выделения следует произвести процедуру раздела и задокументировать правообладание полученными в результате этого квадратными метрами.

Особенности продажи доли в квартире

Когда один из совладельцев принимает решение о передаче принадлежащей ему части третьим лицам, он обязан получить согласие остальных собственников (ст.246 ГК РФ), которое оформляется письменно и заверяется у нотариуса.

В процессе подписания такого разрешения сотрудник нотариальной конторы должен проверить достоверность прав участников на недвижимость, отсутствие условий, делающих продажу квартиры невозможной, и прочие юридические аспекты совершения сделки.

В согласии указывается ФИО, паспортные и контактные данные разрешающего продажу лица и продавца, прописывается, что совладелец не имеет имущественных и материальных претензий, осведомлен о нормативных документах, регулирующих передачу доли общей собственности, и на основании действующего законодательства допускает сделку.

В ситуации, когда нет возможности встретиться с другими собственниками (неизвестно их местонахождение, адресат не получает отправляемые уведомления и т.л.), желающему продать свою долю владельцу следует запастись как можно большим количеством письменных подтверждений.

Показания свидетелей о предпринимаемых попытках переговоров с собственниками, почтовые извещения об отсутствии указанного адресата и прочие документальные факты помогут в случае возможного судебного оспаривания сделки доказать соблюдение закона.

Когда часть квартиры выставляется на продажу, остальные собственники имеют преимущественное право ее приобретения (ст.250 ГК РФ).

Продавец обязан письменно уведомить о своём решении совладельцев не менее чем за месяц, в течение которого те могут выкупить продающуюся долю или написать отказ, позволяющий заключить сделку с третьими лицами.

Способы передачи прав на долю без согласия собственников

Иногда стечение обстоятельств делает невозможным получение разрешения совладельцев на распоряжение частью квартиры. К примеру, если второй собственник – несовершеннолетний, органы опеки, с которыми в обязательном порядке согласуется продажа квадратных метров, не допустят сделку, приводящую к ухудшению жилищных условий ребенка и нарушению законодательства.

Если с даты отправки уведомления собственникам прошло больше месяца, имеются доказательства того, что официальное письмо получено адресатом, но ответ на него не был дан, инициатор вправе продать свою долю жилья на законном основании.

В других условиях обойтись без соглашения остальных собственников можно следующими законными способами:

  1. Дарение доли в квартире третьему лицу. Согласно законодательству, сопровождение сделки, проверка ее чистоты и оформление необходимых документов передано в компетенцию нотариальных контор. За проведение процедуры и заключение договора надлежит уплатить сумму согласно прейскуранту услуг нотариуса. Кроме того, в пользу государства взимается налог, зависящий от стоимости недвижимости, и госпошлина. Лицо, получившее долю недвижимости в дар (а фактически – купившее ее), отдает дарителю оговоренную заранее денежную сумму наличными или через банковскую ячейку.
  2. Передача части квартиры в качестве залога. Для этого заключается договор на сумму, установленную участниками сделки в соответствии со стоимостью доли недвижимости. Обеспечением возврата залоговых денег выступают квадратные метры жилья. По истечении установленного срока бывший собственник письменно оформляет отказ от принадлежащих ему квадратных метров в пользу лица, с которым подписан договор залога.
  3. Способ представляет собой вариант двух предыдущих с той разницей, что дарственная или залог оформляется на часть доли квартиры. Лицо, принявшее таким образом жилплощадь, после документального оформления собственности на нее становится полноправным совладельцем и получает преимущественное право покупки остальной недвижимости.

Ответственность за нарушение закона

Невыполнение норм законодательства РФ чревато неприятными последствиями, вплоть до возбуждения уголовного дела на виновного гражданина.

Заключение сделок через нотариальные конторы обязывает их сотрудников тщательно проверять правомерность осуществления заявленных обратившимся лицом действий в отношении квартиры, пресекать попытки ущемления прав заинтересованных лиц и совершения незаконных операций с недвижимостью.

Нарушение преимущественных прав остальных совладельцев на покупку доли квартиры допускает возможность судебного оспаривания ими совершенной сделки купли – продажи, на что предусматривается срок в три месяца. Важно помнить, что законное основание обратиться в суд имеют только лица, владеющие правом собственности на оставшуюся часть жилья.

Образец согласия на продажу (покупку) квартиры от совладельца доступен для скачивания по ссылке.

Не нашли ответа на свой вопрос? Звоните на телефон горячей линии 8 (800) 350-34-85. Это бесплатно.

Источник: https://zakonguru.com/nedvizhimost/prodazha-2/doli-bez-soglasiya-sobstvennika.html

Доли в квартире и изменение законодательства 2021: запрет на продажу, уведомление и согласие собственников

Два собственника продают доли в квартире

Для того чтобы совершить покупку доли, покупателю могут помешать некоторые законодательные нюансы. Сюда относится также и преимущественное право покупки, запрет на отчуждение доли если собственник маленький ребенок и др. Разберемся подробнее с данным вопросом.

Новый закон о продаже доли в квартире, изменения в законе о долевой собственности 2021

Новый закон о продаже части в квартире включает в себя целый ряд нормативных правовых актов, куда входят:

  1. Гражданский кодекс РФ.
  2. Закон о приватизации.
  3. ФЗ о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и др.

Нововведения в законодательстве коснулись массы аспектов. Наиважнейшим изменением стало то, что все сделки, связанные с приобретением и отчуждением долей должны быть совершены через нотариуса.

Без заверенного им документа сделка будет считаться незаключенной, права на недвижимость не перешедшими. Так же в этой ситуации регистрирующий орган обязан отказать гражданам в регистрации перехода права и внесения соответствующей записи в реестр.

Согласно нормам законодательства РФ дарение доли также подлежит удостоверению у нотариуса. Нововведения не касаются процедуры отчуждения части недвижимости в тех ситуациях, когда имущество на доли не разделено.

Можно ли продать долю в квартире и как это сделать

Как было указано выше, продать часть в общей долевой собственности возможно и это будет законно. Важнейшим аспектом является то, что для заключения подобного рода договора необходимо обратиться к специально уполномоченному лицу – нотариусу.

После того, как он заверит предъявленный сторонами документ, они имеют право на государственную регистрацию перехода собственности.

От сторон требуется лишь предоставить определенный пакет документов, куда входят:

  • паспорта,
  • документы на собственность,
  • отказ от приобретения доли другими собственниками такого недвижимого имущества.

Минимальная доля собственности в квартире

Нововведения в некоторой части коснулись и порядка определения минимальной доли. Это необходимо для того чтобы избежать необоснованного дробления и не допустить ущемления прав граждан.

Если жилая площадь не превышает тридцати квадратов, то минимально можно оформить одну треть от жилья, если метраж превышает отметку в тридцать квадратов, то одну шестую.

В той ситуации, когда жилье больше ста двадцати квадратов, то доля должна быть не меньше одной пятнадцатой.

Микродоля в жилой недвижимости: новый закон

Микродоли в квартирах приносят массу неудобств, как собственникам жилых помещений, так и законодателям. Связано это с тем, что недобросовестные лица в целях оформления прописки для посторонних лиц дробят жилье на мелкие части, что в принципе не допускает проживания в них.

Согласно новому законопроекту теперь дробление квартиры на мелкие части будет запрещено.

Вне зависимости от метража жилого помещения, минимальная доля на каждого прописанного лица в нем должна быть не менее установленных нормативов, закрепленных жилищным законодательством. На сегодняшний день это шесть квадратных метров.

Процедура продажи доли в вашей квартире, условия продажи

Условия оформления купли-продажи на жилье, поделенное на доли, включают в себя массу нюансов. Продать можно только ту долю, от покупки которой отказались другие долевые собственники. При оформлении сделки придется обратиться к нотариусу и оплатить государственную пошлину за совершение им нотариальных действий.

Особое внимание стоить уделить заключениям договоров в приватизированном жилье и в жилье, где собственником является несовершеннолетний. Об этом будет рассказано ниже.

Порядок продажи доли в квартире третьему лицу, другому собственнику

Собственник имеет право произвести отчуждение своей доли в пользу другого участника долевой собственности. В данной ситуации никаких вопросов не возникает. Другое дело обстоит в ситуациях, когда отчуждение происходит третьему лицу.

Здесь необходимо соблюсти такую последовательность действий:

  1. Принятие решения о продаже доли.
  2. Направление письменного документа в виде извещения другим участникам общей собственности.
  3. Ожидание от них ответа (на это отводится месячный срок).
  4. В случае отказа их от покупки, заключение договора купли-продажи с третьим лицом.

В той ситуации, когда такая последовательность не будет соблюдена, любое заинтересованное лицо имеет право обратиться в суд за признанием такой сделки недействительной и совершением двусторонней реституции.

Продажа доли в приватизированной квартире

В данной ситуации действуют те же правила, что и были описаны выше. Предложить купить часть на общих условиях продавец обязан всем тем лицам, которые участвовали в приватизации. Он имеет право не предлагать покупку лишь тем проживающим гражданам, которые в процессе не участвовали, но сохранили право на проживание в жилом помещении и прописку в нем.

Продажа доли в квартире с несовершеннолетним собственником

Особенность такого рода сделки состоит в том, что отчуждение имущества несовершеннолетнего его законными представителями невозможно. Право на отчуждение появляется лишь в той ситуации, когда на это дали свое согласие органы опеки и попечительства.

Такого рода ограничение связано с тем, что малолетние лица не имеют полного комплекса прав по распоряжению принадлежащим им имуществом. Для того чтобы обезопасить их от злоупотребления прав со стороны законных представителей и сохранить имущество граждан до достижения ими совершеннолетия и был введен такой запрет.

Как продать долю в коммунальной квартире

Для продажи коммунальной квартиры, а точнее части в ней, действуют те же правила, что и при продажи доли в обычной квартире.

Прежде чем продать свою долю, необходимо обязательно письменно известить других участников собственности, разъяснить им порядок и условия продажи и обозначить цену. Если они отказываются от покупки, можно предложить выкупить часть уже третьим лицам.

В том случае, если для третьих лиц будут обозначены более выгодные условия, нежели чем для остальных участников долевой собственности, такая сделка будет признана недействительной.

Продажа всех долей в квартире одному покупателю

Помимо действия всех тех условий, которые описывались ранее, здесь имеется одна специфическая особенность.

После того, как сделка подобного рода будет совершена, квартира попросту перестает быть общей совместной собственностью, и становится единым недвижимым объектом. При желании новый собственник в будущем может снова поделить квартиру на доли.

Как продать: 1/2 долю в квартире, или ее 2/3, 1/3 части

В данном вопросе все зависит от того сколько собственников в жилом помещении. Так, если их несколько, то действуют все те правила, которые были описаны выше.

В той ситуации, когда собственник квартиры один, то он легко может продать часть своего жилого помещения никого не уведомляя об этом и не обращаясь к нотариусу.

После совершения такого рода действия квартира перестает быть единоличной собственностью и становится долевой.

Как продать долю недвижимого имущества без согласия других собственников и возможно ли это

Никаких исключений в российском законодательстве по данному вопросу нет. Без получения согласия долю в квартире можно продать только в той ситуации, когда после направления уведомления о продаже прошел месячный срок, а ответа так и не поступило.

Как продать свою долю через суд

Продажа доли квартиры через суд происходит только в тех ситуациях, когда у собственников жилого помещения имеется спор по тому или иному вопросу. Процесс судебного разбирательства начинается с подачи искового заявления. Дела такого рода рассматриваются, как правило, в срок, не превышающий один месяц.

Нотариальное уведомление собственников о продаже доли в квартире

Уведомление о продажи квартиры должно быть выполнено в письменном виде и нотариально заверено. Этот документ включает в себя следующие элементы:

  • название акта;
  • указание на жилое помещение;
  • указание на собственников в нем;
  • условия, на которых будет заключаться договор;
  • цена;
  • метраж доли;
  • количество времени, отведенного на ответ;
  • подпись уполномоченных лиц.

Только при соблюдении этих условий уведомление будет считаться законным.

Согласие на продажу доли в квартире образец

Скачать образец в соответствие с последними нововведениями законодательства можно здесь. ⇐

Как оформить покупку доли в квартире, список документов для продажи

В перечень документов входят следующие акты:

  1. Паспорта.
  2. Согласие других собственников.
  3. Согласие органов опеки и попечительства (в необходимых случаях).
  4. Документы на собственность.

В той ситуации, когда речь идет о государственной регистрации перехода права, помимо вышеуказанных документов необходимо еще и предоставить нотариально заверенный договор. Регистрацию можно сделать как в органах Росреестра, так и в многофункциональных центрах.

Купля продажа доли в квартире между родственниками договор образец

Скачайте образец договора купли-продажи между родственниками здесь.

Особенности налогообложения

Правила налогообложения закреплены налоговым кодексом РФ. Так, приобретатель части имущества обязан будет ежегодно уплачивать налог на него. Исключением являются случаи, когда сделка происходила между родственниками. В особенности это касается договоров дарения. В этой ситуации новые собственники освобождаются от уплаты налога на имущество.

Запрет на продажу доли в квартире

Никаких законов о запрете на продажу части жилой недвижимости, согласно которому собственник одной доли может ограничить или наложить запрет на продажу другой, нет.

Органом, имеющим право на наложение подобного рода запретов, является суд. Именно он уполномочен накладывать арест на имущество, которое и запрещает собственнику совершение сделок с ним.

Запрет на коммунальные квартиры в Москве: закон

В Москве и в некоторых других  регионах РФ действуют региональные правовые акты, запрещающие создание коммуналок.

Это означает, что лица, даже если и находятся в состоянии общей собственности, не имеют право дробить квартиру на новые части и отчуждать ее третьим лицам. Принятие в Москве подобного рода закона обусловлено тем, что на сегодняшний день там насчитывается более 72 000 коммуналок, некоторые из которых являются резиновыми и в которых прописано огромное количество мигрантов.

Таким образом, проект федерального закона об утверждении минимальных долей, в том случае, если его примут, станет действенным предметом регулирования долевых правоотношений. Получить права на долю можно будет только совместно с реальной возможностью проживать там. Все спорные аспекты по данному вопросу могут быть разрешены в суде.

Источник: https://rusfz.ru/zakon-o-prodazhe-doli-v-kvartire-zapret-i-soglasie-uvedomlenie

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.