Договор о купле продаже квартиры

Содержание

Договор купли-продажи квартиры (образец 2021 года): как правильно составить и оформить договор

Договор о купле продаже квартиры

Договор купли-продажи квартиры (далее – ДКП) оформляется продавцом и покупателем на завершающем этапе при выходе на сделку. Сразу после подписания можно идти в МФЦ и подавать документы на регистрацию перехода права собственности.

Рассмотрим, как правильно оформить ДКП, что для этого понадобится, сколько стоит заключение сделки у юриста или нотариуса, в какой срок Росреестр регистрирует переход права собственности и какие положения обязательно должны быть в договоре.

Если у вас возникнут вопросы, можете бесплатно проконсультироваться в чате с юристом внизу экрана или позвонить по телефону 8 (800) 333-05-49 Бесплатный звонок для всей России.

Особенности оформления договора купли-продажи

По ДКП продавец обязуется передать недвижимость, а покупатель – принять ее и своевременно оплатить.

Расчеты обычно производятся так:

до подачи документов на регистрацию продавцу перечисляется задаток, после перехода права собственности – оставшаяся сумма. Этот момент нужно отразить в договоре.

Какие нюансы важно учитывать в зависимости от ситуации:

  • Продажа имущества ребенка или недееспособного гражданина. Понадобится разрешение органа опеки, обязательно удостоверение ДКП нотариусом.
  • Продается квартира, купленная в браке. Обязательно нотариальное согласие супруга на сделку. Если же оба супруга выступают продавцами, согласие не понадобится.
  • Продается доля в праве собственности. Остальные владельцы пользуются преимущественным правом выкупа. Сначала нужно уведомить их о намерении продать долю и предложить им выкуп по рыночной цене. При отказе или отсутствии ответа через месяц можно продать долю кому угодно. ДКП обязательно удостоверяется нотариусом, кроме случаев, когда все собственники одновременно продают свои доли.

Обратите внимание! Если при покупке квартиры или погашении ипотеки на нее использовался материнский капитал, обязательно выделяются доли всем членам семьи. Продавцы зачастую нарушают требование ст. 10 ФЗ от 29.12.2006 №256-ФЗ «Направление средств маткапитала на улучшение жилищных условий».

В итоге человек, купивший недвижимость, приобретенную с маткапиталом без выделения долей, несет огромные риски. Эту сделку может оспорить орган опеки, прокуратура или сам ребенок по достижении совершеннолетия.

В договоре нужно указать, что маткапитал не использовался, или был использован, но все обязательства по закону продавец выполнил.

Пройдите опрос и юрист бесплатно расскажет как не допустить ошибок по сделке купли-продажи квартиры в вашем случае

Действия сторон перед заключением договора

Основная часть документов готовится продавцом еще до или в процессе поиска покупателя:

  • Старый ДКП или иной документ, подтверждающий основание возникновения права собственности.
  • Выписка из ЕГРН.
  • Техпаспорт.
  • Ипотечный договор (для продажи квартиры в ипотеке).

Когда покупатель найден и стороны собираются выходить на сделку, продавцу нужно заказать выписку из домовой книги, а также справки об отсутствии долгов по ЖКУ. Это делается за один день. Заранее заказывать их смысла нет, они имеют ограниченный срок действия.

Стороны перед оформлением ДКП должны согласовать способ оплаты:

  • наличными,
  • через аккредитив,
  • банковскую ячейку,
  • сервис безопасных расчетов.

Это отражается в договоре. Рекомендуется обратиться в банк – так безопаснее. Продавцу и покупателю достаточно прийти в любое отделение и заключить трехсторонний договор, согласно которому бывший собственник сможет получить деньги после регистрации сделки в Росреестре.

Юрист-правовед. Стаж 6 лет. Специализируюсь на гражданских спорах в сфере семейного права.

Как оформить договор купли-продажи квартиры?

ДКП оформляется после устного согласования сделки. Его можно составить самостоятельно или обратиться к юристу.

Пошагово процедура выглядит так:

  1. Продавец готовит все документы, представляет их покупателю.
  2. Заключается ДКП, стороны обращаются в банк при безналичном расчете.
  3. Подаются документы в МФЦ или напрямую в Росреестр.

Важно! Если договор оформляется у нотариуса, идти в Росреестр или МФЦ необязательно. Он сам подаст все документы для регистрации.

и образец договора

Какая информация обязательно должна быть в ДКП:

  • Стороны сделки. Это продавец и покупатель. Понадобится их Ф.И.О., адреса регистрации, даты рождения, паспортные данные. Желательно указать номера телефонов.
  • Предмет договора – квартира. Указывается адрес, кадастровый номер, площадь, этаж, дата регистрации права собственности продавца.
  • Цена (цифрами и прописью). Можно оформить ДКП с рассрочкой платежа, но нужно указать срок и график исполнения обязательств покупателем.
  • Передача квартиры. Указывается наличие передаточного акта, он обязателен.
  • Гарантии. Вписывается, что продаваемая квартира не находится в залоге или под арестом, на нее не имеют прав третьи лица.
  • Обязанности сторон. Продавец обязуется передать покупателю квартиру и представить документы на нее, нести все расходы при подготовке к продаже, сняться с регистрационного учета и выписать из жилплощади всех членов семьи в установленные сроки, а также принять оплату. Покупатель обязуется своевременно произвести оплату, принять квартиру на предусмотренных ДКП условиях, оплатить регистрацию в Росреестре.
  • Заключительные положения. Указывается количество экземпляров, ответственность за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств.
  • Подписи сторон.

Обратите внимание! ДКП оформляется минимум в трех экземплярах. По одному должны остаться у продавца и покупателя, третий передается в Росреестр для регистрации.

Документы

Для заключения договора понадобятся:

  • Паспорта сторон.
  • Выписка из ЕГРН на продавца.
  • Выписка из домовой книги (подтверждает отсутствие зарегистрированных лиц).
  • Технический паспорт.
  • ДКП или иной документ, на основании которого продавец стал собственником.

Стоимость оформления договора и услуг нотариуса

Проще всего составить договор самостоятельно. Это бесплатно, но нет никакой гарантии, что он будет оформлен без ошибок, и регистратор его примет. Если обратиться к юристу, за это придется заплатить 3 000-7 000 руб. в среднем, но все зависит от расценок конкретной компании и сложности сделки.

Оформление ДКП нотариусом в большинстве случаев стоит дороже (около 10 000 руб.). Такая услуга не включается в госпошлину: она платится только за удостоверение.

Размер госпошлины для нотариуса равен 0,5% от суммы сделки, но не менее 300 и не более 20 000 руб. (ст. 333.24 НК РФ «Размеры госпошлины за совершение нотариальных действий»). Она платится, когда удостоверение ДКП по закону обязательно.

Если удостоверение не требуется, но стороны сами решают обратиться к нотариусу, вместо пошлины взимается нотариальный тариф (ст. 22.1 «Размеры нотариального тарифа»):
  1. При отчуждении в пользу детей, родителей, супругов в зависимости от суммы сделки: до 10 млн. руб. – 3 000 + 0,2%. От 10 млн. руб. – 23 000 +0,1% от суммы свыше 10 млн., но не более 50 000 руб.
  2. При отчуждении третьим лицам: до 1 млн. – 3 000 +0,4% от стоимости. От 1 до 10 млн. – 7 000 + 0,2% от суммы свыше 1 млн. От 10 млн. – 25 000 + 0,1% от суммы свыше 10 млн., но не более 100 000 руб.

Срок действия договора

ДКП действует до исполнения сторонами обязательств: получением недвижимости покупателем, а денег – продавцом. После этого он считается исполненным.

Надоело читать?Расскажем по телефону и ответим на ваши вопросы

Как подать документы на регистрацию?

Подать документы на регистрацию в Росреестр можно несколькими способами:

  1. В МФЦ, лучше по предварительной записи.
  2. Напрямую регистратору.
  3. Дома. В некоторых регионах сотрудники Росреестра сами приезжают для получения документов на регистрацию. Такая услуга доступна для ветеранов и инвалидов ВОВ, инвалидов 1 и 2 групп. Подробности лучше уточнить у регистратора по телефону.
  4. Через нотариуса, если договор удостоверяется им. Он самостоятельно отправляет его в Росреестр.
  5. Почтой России. Отправляется заказное письмо с уведомлением о вручении и описью вложения, заявление на регистрацию удостоверяется нотариусом.

Совет юриста: проще всего подать документы через МФЦ. По предварительной записи там принимают вовремя, и проблемы обычно не возникают.

Срок регистрации

При подаче документов в Росреестре регистрация занимает 7 рабочих дней, в МФЦ – 9. Если стороны обращаются к нотариусу, право собственности зарегистрируют уже на следующий день. Это связано с тем, что регистратору не приходится проверять правомерность сделки.

Госпошлина

Госпошлину в размере 2 000 руб. платит покупатель. Если им выступает юридическое лицо, размер пошлины составит 22 000 руб.

Особенности отдельных договоров

У покупателей не всегда есть собственные деньги для покупки квартир. Часть сделок на рынке проходит с использованием маткапитала или ипотеке, и это должно отражаться в договоре.

Рассмотрим, как оформить ДКП в индивидуальных случаях, чтобы не допустить ошибок.

Если продаваемая квартира в залоге (ипотеке)

Продать ипотечную квартиру можно, но понадобится согласие банка-залогодержателя. Обычно кредиторы разрешают сделку только после предварительного погашения ипотеки. Продавцу нужно найти покупателя, готового внести задаток в размере долга. После этого возможны два варианта:

  1. Оформление предварительного договора купли-продажи с задатком. Собственник погашает им задолженность, банк снимает обременения, затем оформляется основной ДКП и подаются документы на регистрацию.
  2. Оформление сразу основного ДКП с задатком и последующая подача в Росреестр. Сначала регистратор может приостановить процедуру из-за обременения, но, когда банк его снимет, все возобновится.

Возможно и переоформление ипотеки на покупателя, но банки идут на это крайне редко.

Если условия сделки изменились

Если ДКП уже оформлен, но до подачи в Росреестр условия сделки поменялись, стороны могут составить дополнительное соглашение к нему. Переоформлять договор заново необязательно.

Если используется материнский капитал

При использовании маткапитала для покупки квартиры часть суммы вносится любым способом покупателем, еще часть – Пенсионным фондом в форме безналичного платежа. Это нужно указать в ДКП вместе со сроками расчета.

Если покупатель с ипотекой

Если квартира приобретается с использованием ипотеки, в сделке участвует банк – он перечисляет продавцу деньги. Сроки и порядок оплаты отражаются в договоре. Часть суммы покупатель отдает самостоятельно в качестве первоначального взноса.

Как расторгнуть договор купли-продажи?

Если стороны решили отменить сделку, они могут оформить соглашение о расторжении ДКП по взаимному согласию до подачи документов в Росреестр или в процессе регистрации. В последнем случае регистрация прекращается, право собственности остается за продавцом. После регистрации расторгнуть ДКП не получится, проще составить обратный договор купли-продажи.

Когда договор можно признать недействительным?

Договор может быть признан оспоримым или ничтожным. Все это влечет недействительность сделки, и стороны возвращаются в первоначальное положение.

ДКП суд признает оспоримым, если он:

  1. Заключен под угрозой насилия.
  2. Оформлен от лица недееспособного человека или ребенка без согласия представителей или органа опеки.
  3. Заключен ребенком от 14 до 18 лет без согласия родителей.
  4. Составлен одним супругом без согласия второго, если недвижимость приобретена в браке.
  5. Продавец или покупатель в момент подписания были в состоянии опьянения и не понимали последствий сделки.

ДКП считается ничтожным, если он не соответствует требованиям законодательства, на нем есть поддельные подписи, заключен ребенком до 14 лет. Также есть мнимые и притворные договоры. В первом случае подразумевается оформление ДКП без создания дальнейших правовых последствий, во втором – заключение одной сделки ради прикрытия другой.

Обратите внимание! Признать ДКП недействительным можно только через суд.

Ответы юриста на частые вопросы

Продала квартиру. Нужно ли платить налоги?

Все зависит от того, сколько лет она была в собственности. Если квартира получена по наследству, дарению, приватизации или ренте, минимальный срок владения составляет 3 года. В остальных случаях – 5 лет.

НДФЛ не платится. При несоблюдении указанных условий нужно заплатить 13%. Плательщики НДФЛ могут воспользоваться налоговым вычетом в размере 1 000 000 руб.

Декларация 3-НДФЛ предоставляется в ИФНС до 30 апреля, налог платится до 15 июля года, следующего за датой заключения сделки.

Что делать, если продавец потерял свой экземпляр договора, но документы в Росреестр еще не поданы?

Нужно оформить еще один экземпляр, согласовав это с покупателем.

Может ли оформить ДКП от лица покупателя или продавца другой человек?

Да, участие представителя в сделке возможно, но понадобится нотариально удостоверенная доверенность (ст. 185.1 ГК РФ). Сведения о представителе указываются в ДКП.

Как отразить продажу квартиры вместе с мебелью в договоре?

Нужно указать, что недвижимость продается с мебелью. Например, «Все имущество продавца, находящееся в квартире, переходит в собственность покупателя. его стоимость включается в стоимость квартиры». Также наличие мебели отражается в передаточном акте.

Как восстановить утерянный ДКП после регистрации?

Можно получить только дубликат, обратившись в МФЦ или Росреестр. Если договор оформлялся у нотариуса, дубликат выдаст он.

Заключение Эксперта

  1. Договор купли-продажи квартиры оформляется в письменном виде и подписывается обеими сторонами.
  2. ДКП подается на регистрацию перехода права собственности вместе с остальными документами.
  3. В договоре должны отражаться все условия сделки в подробностях.
  4. Расходы на оформление ДКП распределяются сторонами по договоренности. Госпошлину за регистрацию платит покупатель.
  5. ДКП нужно сохранить. В дальнейшем он может понадобиться новому собственнику для продажи квартиры, передачи в наследство или для других сделок.

Источник: https://SocPrav.ru/dogovor-kupli-prodazhi-kvartiry

Договор купли-продажи квартиры 2021 скачать бланк (образец, пример) бесплатно, в т.ч. предварительный в word, комнаты, ипотека – formy-i-blanki.ru – Скачать бесплатно бланки, приказы и формы отчетности

Договор о купле продаже квартиры

С сайта Яндекс.Недвижимость [5] (Проверено юристами: Яндекс.

Недвижимость с помощью юристов подготовила документы, которые наиболее полно описывают все нюансы заключения сделок — от описания объекта недвижимости и имущества до поэтапного процесса оплаты сделки и случаев, когда она может быть приостановлена. Документы универсальны и защищают права всех участников сделки [5]).

Один из основных документов, подтверждающих владение квартирой. От того, грамотно ли он составлен, может зависеть, не потеряете ли вы квартиру или деньги, если возникнет какая-то спорная ситуация.

Договор купли-продажи считается заключённые с момента подписания: у продавца и покупателя возникают обязательства по исполнению его условий.

Передумать покупать или продавать квартиру после подписания договора нельзя [5].

Расписка о получении денежных средств к договору купли-продажи (образец)

Аванс нужен для бронирования квартиры за покупателем как подтверждение серьёзности его намерения её купить. Сумма аванса вычитается из стоимости квартиры на сделке. Стоит различать аванс и задаток.

Аванс — это предоплата, которую нужно будет вернуть, если сделка расстроится по чьей-либо инициативе. Задаток — финансовое обеспечение договорённости. Если покупатель откажется покупать квартиру, то задаток ему не возвращают.

В этом случае должен подписываться договор задатка [5].

Договор составляется в письменной форме не менее чем в двух экземплярах. Согласно общему правилу условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (ст. 421 Гражданского кодекса РФ). 

Договор должен содержать следующее [1 – Росреестр]:1. Наименование сторон договора указывается полностью: фамилия, имя, отчество, дата и место рождения, гражданство, пол, наименование и реквизиты документа, удостоверяющего личность гражданина, адрес постоянного Места жительства или преимущественного пребывания физического лица.2.

В договоре купли-продажи жилья необходимо точно указать адрес, расположение на земельном участке; назначение объекта; площадь, в том числе жилую, этажность и другие необходимые параметры, позволяющие однозначно определить предмет договора. Если эти данные отсутствуют, то договор считается незаключенным.3.

Договор купли-продажи должен предусматривать цену жилого помещения, которая определяется соглашением сторон. При продаже жилого помещения с рассрочкой платежа в договоре должны быть указаны размеры платежей, порядок оплаты, сроки внесения платежей.

Если жилое помещение приобретается за счет кредитных средств банка, то в договоре купли-продажи следует указать реквизиты кредитного договора и приложить его копию.4. Существенным условием договора является перечисление лиц, имеющих право пользования данным жилым помещением, с указанием их прав.

Помимо этого в договоре необходимо указывать вид права и реквизиты правоустанавливающего документа, на основании которого у продавца возникло это право (например, свидетельство о праве на наследство, решение суда и т.д.); ограничения прав продавца, обременения имущества арестами, залогами, правами третьих лиц или гарантии продавца об отсутствии таковых.

В этой связи необходимо отметить, что распорядиться недвижимостью путем заключения договора купли-продажи продавец может только в том случае, если его право собственности на данную недвижимость было зарегистрировано.

Кроме того, в случае, если жилое помещение является совместной собственностью супругов, то для заключения договора необходимо нотариально удостоверенное согласие супруга на продажу или покупку жилья (ст. 35 Семейного кодекса РФ).Передача недвижимости и принятие ее покупателем осуществляется по подписываемому сторонами передаточному акту.

Наконец, основным условием действительности договора купли-продажи является его государственная регистрация в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии, либо в его территориальных отделах по месту нахождения недвижимого имущества.
Для проведения государственной регистрации договора купли-продажи, мены, дарения, ренты (пожизненного содержания с иждивением) жилого помещения и права на жилое помещение, возникающего на основании такого договора, требуется представление в том числе Выписки из домовой книги (справки о лицах, имеющих право пользования жилым помещением). [2].

Государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним — это юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом РФ.

 Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке.Государственная регистрация прав проводится на всей территории Российской Федерации по установленной Федеральным законом от 21.07.

1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (далее — Закон о регистрации) системе записей о правах на каждый объект недвижимого имущества в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее – ЕГРП).

Государственная регистрация прав осуществляется по месту нахождения недвижимого имущества в пределах регистрационного округа, если иное не установлено Законом о регистрации. [3].

Источник Росреестр: 1, 2, 3, 4.

При покупки квартиры могут быть различные ситуации, которые имеют свое отражение в договоре и влияют на правильность его заполнения: покупка с привлечением ипотеки или материнского капитала, наличие долей в собственности, на вторичном рынке или в новостройке приобретается жилье, наличие в отчуждаемой квартире зарегистрированных в ней несовершеннолетних. При покупке квартиры в ипотеку, между сторонами составляется смешанное соглашение купли-продажи и ипотеки жилья. Помимо продавца и покупателя, в договоре присутствует, как правило, третья сторона – кредитор. 

Также между сторонами может быть заключен предварительный договор купли-продажи квартиры.

ПО сути это договор о предстоящем договоре, где обосновывается намерения сторон заключить договор основной, по истечению определенного времени.

Причиной заключения такого договора, как правило, является то, что одной из сторон необходимо собрать дополнительные документы или необходимую сумму денежных средств. Предварительное соглашение не подлежит регистрации.

Источник: http://www.formy-i-blanki.ru/skachat-dogovor-kupli-prodazhi-kvartiry

Как оформить договор купли-продажи квартиры

Договор о купле продаже квартиры

Ольга Макеева

купила квартиру

Если вы решили купить или продать квартиру, без договора купли-продажи не обойтись.

Это соглашение двух сторон о том, что одна из них передает квартиру, а другая платит за нее деньги.

Договор купли-продажи нужен, чтобы зафиксировать все условия сделки и зарегистрировать право собственности на квартиру.

Что вы узнаете

Скачать бланкПосмотреть образец

Стороны договора купли-продажи — это продавец и покупатель. Ими могут быть и физические, и юридические лица.

Если обе стороны договора физические лица, они должны быть дееспособными. Дееспособность — это когда у человека есть права и обязанности, за которые он несет ответственность. Как правило, дееспособность наступает в 18 лет. До совершеннолетия от имени гражданина выступают его законные представители — родители или опекуны.

Суд может признать недееспособным совершеннолетнего человека, если он страдает психическим заболеванием либо злоупотребляет алкоголем или азартными играми. Тогда для продажи квартиры потребуется согласие опекуна.

Часто суд принимает решение о недееспособности гражданина очень долго. Иногда человек уже не понимает, что делает, но решения о лишении дееспособности еще нет. Это риск для второй стороны. Посоветуйтесь с юристом, прежде чем подписывать договор купли-продажи.

договора. Стороны могут заключить любой договор, не противоречащий закону. Но есть существенные условия, без которых любой договор купли-продажи будет недействительным:

  1. Цена.
  2. Предмет договора, включая адрес и кадастровый номер квартиры.
  3. Перечень лиц, которые вправе пользоваться квартирой после ее продажи, и права, которые они будут иметь на квартиру.

Акт приема-передачи квартиры. Без акта приема-передачи продавец не сможет продать, а покупатель принять квартиру. Передаточный акт — это важная часть договора купли-продажи квартиры. Он подтверждает факт исполнения обязательств сторон по договору.

Если вы покупатель, не подписывайте акт до тех пор, пока не проверите состояние квартиры.

Так выглядит заполненный акт приема-передачи квартиры

Любой договор купли-продажи можно заверить у нотариуса добровольно для собственного спокойствия и дополнительной правовой экспертизы сделки. Договор обязательно заверять, если вы продаете или покупаете:

Договор купли-продажи квартиры вступает в силу с момента подписания. Чтобы официально владеть квартирой, зарегистрируйте право собственности в Росреестре.

Документы. Перечень документов для государственной регистрации права собственности индивидуален в каждом случае. Уточняйте его в МФЦ, региональном управлении Росреестра или по телефону 8 (800) 100-34-34.

В любом случае для регистрации сделки понадобятся паспорта всех продавцов и покупателей — физических лиц или учредительные документы юридических лиц, оригиналы и копии договора купли-продажи.

Документы, которые нужны для проверки юридической чистоты квартиры, и документы для государственной регистрации — это два разных комплекта. В этой статье рассказываем только о документах, которые попросят для государственной регистрации права собственности.

В законе строгих требований к количеству экземпляров договора купли-продажи нет. Один экземпляр заберет себе Росреестр, а остальные экземпляры делают по количеству продавцов и покупателей.

В Росреестре или МФЦ. Для физических лиц это самый простой и недорогой способ. Подать документы на регистрацию права собственности можно в региональном управлении Росреестра или в МФЦ. Запишитесь через интернет или прямо на месте получите талон электронной очереди и дождитесь специалиста.

Дома. Специалист из Росреестра может приехать домой к заявителю и принять документы на регистрацию права собственности.

Такая возможность есть только у ветеранов Великой Отечественной войны, инвалидов Великой Отечественной войны, инвалидов первой и второй группы, если они являются собственниками продаваемой квартиры.

Уточняйте подробности по телефону в ближайшем территориальном подразделении Росреестра.

Почтовым отправлением. Отправить документы на государственную регистрацию права собственности можно по почте с описью вложения и уведомлением о вручении в офис Росреестра по месту нахождения квартиры.

Обязательно заверьте у нотариуса заявление о государственной регистрации права, договор купли-продажи квартиры и доверенность с полномочиями вашего представителя, если сами не можете подписать документы.

В интернете. Подачу документов на регистрацию права собственности онлайн применяют некоторые банки в отношении договоров купли-продажи квартир своих клиентов. Обычно такая форма подачи документов слишком сложна: договор купли-продажи должен быть подписан электронной цифровой подписью всех участников сделки.

Если вы подали документы на регистрацию права собственности в Росреестр, все будет зарегистрировано через 7 рабочих дней. Если в МФЦ — через 9 рабочих дней.

После регистрации права собственности вы получите экземпляр договора купли-продажи со штампом о государственной регистрации перехода права собственности и выписку из ЕГРН. Где и как получать документы, скажет специалист, принявший у вас документы на регистрацию.

Расторжение договора — это прекращение его действия. Покупатель возвращает продавцу квартиру, а продавец — деньги. Расторжение может быть добровольным по соглашению сторон или по требованию одной из сторон в случае нарушения условий другой стороной.

По соглашению сторон. Если заявление о регистрации права собственности на квартиру еще не подано, расторгнуть договор по соглашению сторон проще всего: заключите соглашение о расторжении договора. Если деньги за квартиру уже были переданы продавцу, пропишите в соглашении о расторжении порядок их возврата.

Если заявление о регистрации права собственности уже подано на государственную регистрацию, но право собственности еще не зарегистрировано, стороны подают заявление о прекращении регистрации права собственности. А уже после заключают соглашение о расторжении договора.

Например, продавец не получил оплату за квартиру. Или после оформления всех документов покупатель нашел в квартире такие недостатки, при которых за уплаченную сумму она становится ему не нужна.

В таких случаях расторгнуть договор купли-продажи возможно только в судебном порядке.

Без договора купли-продажи невозможно заключить ни одну сделку с квартирой: продать, подарить или отдать в залог. Если вы потеряете договор, есть риск, что мошенники найдут его и попытаются продать квартиру или присвоить ее себе.

Если вы потеряли договор купли-продажи, заключенный до 31 января 1998 года, найти его будет сложно, потому что государственной регистрации сделок с недвижимостью в то время не было. Информация о квартире до 31 января 1998 года есть в Бюро технической инвентаризации.

Сейчас все правоустанавливающие документы хранятся в архивах государственных органов вечно, но получить документ, равноценный утерянному, не получится. В управлении Росреестра могут предоставить только копию договора купли-продажи. Она не имеет юридической силы и подойдет только для ознакомления.

Если стороны подписали договор купли-продажи, а потом решили внести еще какое-то условие, нужно составить дополнительное соглашение к этому договору и зарегистрировать его вместе с основным.

Если стороны уже подали заявление на государственную регистрацию права собственности, то порядок такой же, как и для расторжения договора: подать заявление о прекращении государственной регистрации, затем заключить дополнительное соглашение. После этого нужно снова подать документы на государственную регистрацию вместе с дополнительным соглашением.

Стороны сами договариваются о расходах на оформление договора купли-продажи квартиры. В такие расходы входят юридические услуги на составление договора, нотариальные расходы и государственная пошлина за регистрацию права собственности.

Расходы на юридические и нотариальные услуги стороны оплачивают пополам, а госпошлину за регистрацию права собственности — покупатель.

В договоре купли-продажи квартиры нет неважных пунктов, но иногда стороны прописывают в нем несущественные условия.

По закону это условие действует автоматически, поэтому в договор специально можно ничего не включать. Но проследите, чтобы не было оговорки об отсутствии залога квартиры в пользу продавца в случае неоплаты.

Заверения сторон. Этот пункт также касается продавца. В нем он гарантирует достоверность всех сведений о состоянии квартиры и ее юридической чистоте. А в дальнейшем отвечает за предоставленные гарантии. Особенно это касается сведений о других лицах, имеющих право пользоваться квартирой, технического состояния сантехники и электрики.

Договор купли-продажи квартиры действует до полного исполнения сторонами обязательств, то есть до передачи квартиры покупателю и денег продавцу.

Недействительные договоры бывают двух видов: оспоримые и ничтожные.

Ничтожный договор — это соглашение, которое заключено с нарушением закона. Такой договор недействителен с момента заключения независимо от того, признал его суд недействительным или нет.

То есть формально сделка была, но юридически она не повлекла никаких последствий.

Несмотря на это, в суд все равно придется обратиться, чтобы доказать ничтожность и вернуть стороны договора в исходное положение, как было до заключения сделки.

Срок исковой давности о признании таких сделок недействительными — 3 года. Он начинается со дня исполнения ничтожной сделки. Если договор предъявляет не одна из сторон сделки, а другое заинтересованное лицо, срок начинается со дня, когда это лицо узнало о начале исполнения сделки.

Второй вид недействительных договоров — оспоримые. Такие договоры заключены с нарушением закона, но будут работать, если никто не обратится в суд с требованием признать их недействительными. Не факт, что суд согласится с иском.

Срок исковой давности для признания сделки оспоримой — 1 год с момента, когда заинтересованное лицо узнало или должно было узнать о нарушении своих прав. Если одна из сторон оспаривает сделку, совершенную под угрозой насилия или расправы, срок исковой давности начинается со дня прекращения угроз.

Источник: https://journal.tinkoff.ru/flat-sale-contract/

Договор купли-продажи квартиры

Договор о купле продаже квартиры

Скачать: “Договор купли-продажи квартиры”

     Договор

купли-продажи квартиры

г. ________________________                                                                                  «__»___________ _____ г.

_______________________________________________________, «___» _________ ____ года рождения,

место рождения – __________________________________________, паспорт _____ N ______________, выдан  _________________________________________________________ «___»_________ ____, код подразделения  _____________, зарегистрированн__ по адресу:  _________________________________________, именуемый

в дальнейшем Продавец 1,

_______________________________________________________, «___» _________ ____ года рождения,

место рождения – __________________________________________, паспорт _____ N ______________, выдан  _________________________________________________________ «___»_________ ____, код подразделения  _____________, зарегистрированн__ по адресу:  _________________________________________, именуемый

в дальнейшем Продавец 2,

_______________________________________________________, «___» _________ ____ года рождения,

место рождения – __________________________________________, паспорт _____ N ______________, выдан  _________________________________________________________ «___»_________ ____, код подразделения  _____________, зарегистрированн__ по адресу:  _________________________________________, именуемый

в дальнейшем Продавец 3,  совместно именуемые «Продавцы», с одной стороны и

_______________________________________________________, «___» _________ ____ года рождения,

место рождения – __________________________________________, паспорт _____ N ______________, выдан  _________________________________________________________ «___»_________ ____, код подразделения  _____________, зарегистрированн__ по адресу:  _________________________________________, именуемый

в дальнейшем Покупатель, с другой стороны, далее именуемые «Стороны», действуя добровольно, заключили настоящий Договор (далее по тексту «Договор») о нижеследующем:

  1. 1.

     Продавцы обязуются передать в собственность Покупателя жилое помещение (квартиру), находящееся по адресу: _____________________________________________, состоящее из  ________________________________, общей площадью  _______________________________________ кв. м, жилой площадью ___________________________________________ _кв. м, расположенное  на _______ этаже, далее по тексту «Жилое помещение (квартира)». 

  2. 2. Отчуждаемое Жилое помещение (квартира) принадлежит Продавцам на праве собственности, на основании: _____________________________________________________, что подтверждается Свидетельством о государственной регистрации права от «___» __________ ____ N __________. 

  3. 3. Продавцы гарантируют, что до подписания настоящего Договора Жилое помещение (квартира) никому другому не продано, не подарено, не заложено, не обременено правами третьих лиц, в споре и под арестом (запрещением) не состоит. 

  4. 4. По соглашению Сторон Продавцы продают Покупателю Жилое помещение (квартиру) за цену, составляющую – ____________________ (_____________________________________) рублей.

    Указанную сумму, составляющую – ____________________ (_____________________________________) рублей, Покупатель уплачивает Продавцам в течение ___ (____) дневного срока с момента государственной регистрации перехода прав собственности в ___________________________________________________. Право залога у Продавцов на Жилое помещение (квартиру) в соответствии с п. 5 ст.

    488 Гражданского кодекса Российской Федерации не возникает. Расчеты по сделке купли-продажи Жилого помещения (квартиры) производятся следующим способом: ________________________________________________. 

  5. 5.

    В Жилом помещении (квартире) на момент подписания настоящего Договора зарегистрированы ___________________________________________________, в том числе несовершеннолетние _______________________________________________________, которые обязуются сняться с регистрационного учета в течение ___ (_______) дневного срока с момента государственной регистрации перехода права собственности в ________________________________________________________. В Жилом помещении (квартире) отсутствуют лица, за которыми могло бы сохраняться право пользования Жилым помещением (квартирой) в соответствии с законом (ст. 558 Гражданского кодекса Российской Федерации) после государственной регистрации перехода права собственности в _________________________________________. 

  6. 6. Стороны настоящего Договора подтверждают, что не лишены дееспособности, не состоят под опекой, попечительством, не страдают заболеваниями, препятствующими осознать суть настоящего Договора, а также отсутствуют обстоятельства, вынуждающие совершить сделку на крайне невыгодных для себя условиях. 

  7. 7. Продавцы довели до сведения Покупателя, а Покупатель принял к сведению, что в Жилом помещении (квартире) не имеется лиц, призванных на действительную срочную военную службу, временно выезжавших по условиям и характеру работы, в том числе в связи с выездом в загранкомандировку, на учебу, отсутствующих по вопросу выполнения обязанностей опекуна (попечителя); лиц, заключенных под стражу. 

  8. 8. Продавцы обязуются передать Покупателю Жилое помещение (квартиру) по подписываемому Сторонами Передаточному акту в течение ____ (_____________) дней после государственной регистрации перехода права собственности в ______________________________________________ и передачи цены договора, указанной в п. 4 настоящего Договора.

     Жилое помещение (квартира) передается в пригодном для проживания состоянии, не обремененным задолженностями по налогам, квартплате, коммунальным платежам, оплате электроэнергии. До подписания Передаточного акта риск случайной гибели имущества в Жилом помещении (квартире) и самого Жилого помещения (квартиры) несут Продавцы.

     

  9. 9.

    Покупатель приобретает право собственности на Жилое помещение (квартиру) с момента государственной регистрации перехода права собственности в _______________________________, после чего принимает на себя обязанность по уплате налогов на недвижимость, осуществляет за свой счет эксплуатацию и ремонт жилого помещения, а также участвует, соразмерно с занимаемой площадью, в расходах, связанных с текущим содержанием, техническим обслуживанием и ремонтом, в том числе капитальным, всего дома. 

  10. 10. Руководствуясь ст.ст.

    421, 461 Гражданского кодекса Российской Федерации Стороны договорились, что в случае признания судом настоящего Договора недействительным или расторжения настоящего Договора по причинам, возникшим по вине Продавцов, а также в случае предъявления прав третьих лиц со стороны Продавцов к Покупателю, в том числе со стороны предыдущих собственников Жилого помещения (квартиры) или их супругов, и изъятия Жилого помещения (квартиры) у Покупателя по этим основаниям, возникшим до заключения настоящего Договора, Продавцы обязуются приобрести Покупателю равнозначное жилое помещение в доме аналогичной категории, в том же районе __________________________________ или предоставить денежные средства для самостоятельного приобретения Жилого помещения (квартиры), исходя из стоимости аналогичного жилого помещения, действующей на рынке недвижимости на момент расторжения (признания  недействительным) настоящего Договора, а также возместить все понесенные убытки и расходы, связанные с приобретением настоящего Жилого помещения (квартиры). При этом Жилое помещение (квартира) не может быть изъято у Покупателя до полного возмещения убытков.  

  11. 11. сделки, ее последствия, ответственность, права и обязанности, содержание ст.ст. 131, 157, 158, 160-162, 164, 209, 210, 218, 223, 288-290, 421, 433,  460, 461, 549-551, 556-558 Гражданского кодекса Российской Федерации, ст.ст. 10, 17, 37, 38 Жилищного кодекса Российской Федерации, главы 7 Семейного кодекса Российской Федерации Сторонам известно.   

  12. 12. Расходы по заключению настоящего Договора оплачивает Покупатель (или: __________________). 

  13. 13. Настоящий Договор считается исполненным при условии выполнения Сторонами следующих обязательств:  

 – передачи Покупателем Продавцам денежных средств за Жилое помещение (квартиру), согласно п. 4 настоящего Договора, подтвержденной распиской Продавцов;

 – передачи Продавцами по подписываемому Сторонами Передаточному акту Жилого помещения (квартиры), в сроки и на условиях, указанных в  п. 8 настоящего Договора.

  1. 14. Настоящий Договор составлен в _________ экземплярах, один из которых хранится в ___________________________________________________, по одному экземпляру выдается Продавцам и  один экземпляр выдается  Покупателю. 

  2. 15. В соответствии со ст.ст. 223, 131, 551 Гражданского кодекса Российской Федерации переход права собственности на недвижимость подлежит обязательной государственной регистрации в ___________________ ___________________________________________________________________________________________.  

ПОДПИСИ СТОРОН:

Продавцы:

____________________________________________ ____________________________________________

(Ф.И.О.)                                                                                 (подпись)

____________________________________________ ___________________________________________

(Ф.И.О.)                                                                                 (подпись)

____________________________________________ ___________________________________________

(Ф.И.О.)                                                                                 (подпись)

Покупатель:  

_____________________________________________ ___________________________________________

(Ф.И.О.)                                                                                 (подпись)

_____________________________

Информация для сведения:

В соответствии с п. 1 ст. 246 Гражданского кодекса Российской Федерации распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников.

В соответствии с п. 2 ст. 253 Гражданского кодекса Российской Федерации распоряжение имуществом, находящимся в совместной собственности, осуществляется по согласию всех участников, которое предполагается независимо от того, кем из участников совершается сделка по распоряжению имуществом.

Скачать: “Договор купли-продажи квартиры”

Источник: https://www.zakonrf.info/dogovory/dogovor-kupli-prodazhi-kvartiry/

Договор купли-продажи при покупке квартиры на вторичном рынке – Вторичное жильё – Журнал Недвижимости

Договор о купле продаже квартиры

Договоритесь о форме договора купли-продажи. Стандартный договор купли-продажи может иметь простую письменную форму, а может быть, по желанию, заверен у нотариуса. Если у квартиры несколько собственников, форма договора будет только нотариальной.

Почему шаблоны договоров не подходят

Договор, заключённый в простой письменной форме, — самый простой и дешёвый вариант заключения сделки, но очень важно составить его правильно.  Если сделку попытаются оспорить, суд во многом будет опираться на пункты договора.

Хотя все договоры купли-продажи квартир имеют ряд общих положений, каждый из них должен составляться с учётом конкретных условий сделки (например, сроков физического и юридического освобождения квартиры и иногда порядка расчётов).

Использовать типовой шаблон нельзя, потому что в нём могут быть не полностью отражены права и обязанности сторон — если возникнет спорная ситуация, доказать свою правоту будет сложно.

В этом случае риску подвергается именно покупатель — он может потерять деньги, — поэтому, выбирая простую письменную форму, доверьте составление договора профессионалу — юристу или риелтору.

Что делает нотариус

Составлять ДКП у нотариуса выгодно, прежде всего, покупателю.

Нотариус отвечает за безошибочность оформления ДКП, за соблюдение в нём всех прав и обязанностей сторон договора, а также разъясняет нюансы его исполнения и вносит при необходимости дополнительные пункты в условия договора.

Кроме того, нотариус проверяет наличие и правильность нужного для заключения сделки пакета документов и после подписания договора может взять на себя регистрацию перехода права собственности в Росреестре.

Сколько стоят услуги нотариуса

Если у  квартиры несколько собственников, участие нотариуса в сделке обязательно. Стоимость его услуг фиксированная и зависит от города. Например, в Москве это 25 000 рублей. Если же стороны привлекают нотариуса по своему желанию, стоимость его услуг будет зависеть от размера госпошлины, а госпошлина — от кадастровой оценки квартиры.

Если квартира стоит до 10 млн рублей включительно, стоимость услуг нотариуса рассчитывается по схеме: 7 000 рублей + 0,2% суммы, превышающей 1 млн рублей. Подробнее о ценах на услуги нотариусов можно почитать на сайте Федеральной нотариальной палаты. А ещё договоры, заключённые у нотариуса, обычно регистрируют быстрее — за 3–4 дня.

Для договоров, составленных в простой письменной форме, этот срок больше — от 10 дней.

Что обязательно должно быть в договоре купли-продажи

В договоре, вне зависимости от того, какие у сделки нюансы, обязательно должны быть указаны:

  •  полные паспортные данные продавца и покупателя, включая место рождения, код выдавшего паспорт подразделения и адрес прописки;
  • характеристики квартиры: её адрес, этаж и общая площадь;
  •  документ, на основании которого у продавца есть права на квартиру (например, договор купли-продажи) и регистрационные данные;
  • права и обязанности, ответственность сторон;
  • заверения и гарантии продавца: это стандартный пункт, в котором продавец заявляет, что квартира не под арестом, не в залоге, не является обязательством, не куплена с использованием материнского капитала и так далее;
  • цена договора: сумма, которую покупатель уплачивает за квартиру;
  • лица, зарегистрированные в квартире, порядок и сроки освобождения ими жилплощади.

В договоре обязательно указывается полная стоимость квартиры. Продавцы часто просят указать заниженную сумму, чтобы заплатить меньше налогов. Не соглашайтесь на это. Если что-то пойдет не так, и сделка будет оспорена, вернуть вы сможете только прописанную в договоре сумму.

Что ещё хорошо бы указать в договоре купле-продажи

Помимо  обязательных, в договоре можно прописать любые дополнительные условия, которые помогут разрешить спор, если он возникнет. Такими условиями могут быть:

  • Форма передачи денег за квартиру — когда и каким способом будут производиться денежные расчёты.
  • Срок, в который продавец освободит квартиру и передаст её вам.
  •  Состояние квартиры — наличие или отсутствие в ней ремонта и мебели. Указывают обычно наличие сантехники и электроники, а иногда и мебели. В квартире премиум-сегмента стоимость мебели и предметов интерьера может составлять до 10–15% от суммы сделки. Поэтому всё, что представляет собой ценность, прописывается в описи. Она прикладывается к договору купли-продажи. Это гарантия того, что продавец не заберёт с собой картину или дизайнерский столик.
  • Порядок разрешения споров, например, если на квартиру начнут претендовать третьи лица.
  •  Основания для расторжения договора. Причиной для расторжения договора чаще всего служит неисполнение сторонами обязательств. Например, если покупателю досталась квартира с огромными долгами за коммунальные услуги или совсем не в том состоянии, которое было прописано в договоре: после потопа или «убитая» после прощальной вечеринки.  
  • Размер неустойки и штрафных санкций для обеих сторон на случай несоблюдения условий договора.
  •  Кто оплачивает расходы по сделке, например, нотариальную госпошлину.

Когда подписывать договор

Если у договора купли-продажи простая письменная форма, то договор подписывают в банке во время закладки денег в ячейку. Если договор составлял нотариус, его подписывают заранее, до передачи денег, в офисе в присутствии нотариуса.

Когда договор вступает в силу

Договор можно считать заключённым, как только он подписан (с этого момента обе стороны обязаны выполнить все прописанные в документе условия) , а исполненным — когда подписан акт приёмки-передачи квартиры.

Авторы: команда Яндекс.Недвижимости и Гурам Базадзе. Иллюстратор: Таисия Смирнова

Источник: https://realty.yandex.ru/journal/post/kak-sostavit-dogovor-kupli-prodazhi-pri-pokupke-kvartiry-na-vtorichnom-rynke-i-nichego-ne-zabyt/

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.