Договор купли продажи через аккредитив

Содержание

Аккредитив при продаже недвижимости: подводные камни

Договор купли продажи через аккредитив

Аккредитив при покупке недвижимости — услуга банка, благодаря которой такая крупная сделка становится максимально безопасной с финансовой точки зрения для обеих сторон. Как работать с разными видами аккредитивов и каких подводных камней опасаться, читайте в этой статье.

Что такое аккредитив

Аккредитив при продаже квартиры — это форма безналичных расчетов, при которой банк по поручению покупателя квартиры обязуется после получения предусмотренных документов выдать или перечислить денежные средства продавцу квартиры либо предоставить такие полномочия другому банку (ч. 1 ст. 876 Гражданского кодекса РФ).

При этом:

  • банк, где открыт аккредитив, называется банком-эмитентом;
  • банк, осуществляющий раскрытие (не путать с открытием — см. ниже) аккредитива, называется исполняющим банком;
  • покупатель квартиры — плательщик по аккредитиву;
  • продавец недвижимости — получатель средств по аккредитиву.

Обратите внимание! Процесс выдачи средств, размещенных в аккредитиве, называется раскрытием. Этот термин следует отличать от собственно открытия аккредитива, т. е. оформления банковской услуги.

Иными словами, чтобы получить денежные средства при продаже квартиры через аккредитив, продавец должен представить в банк указанные в договоре на аккредитив документы, подтверждающие, что он, продавец, исполнил свои обязательства перед покупателем. Обычно это договор купли-продажи квартиры с отметкой Росреестра и/или выписка из ЕГРП.

Ниже представлена обобщенная схема работы с этим финансовым инструментом:

Важно! Покупка квартиры через аккредитив по договору участия в долевом строительстве с 01.07.2019 может совершаться только с использованием эскроу-счетов (п. 5 ст. 8 закона «О внесении изменений…» от 01.07.2018 № 175-ФЗ).

В «КонсультантПлюс» есть обзорный материал об альтернативах аккредитиву, то есть обо всех существующих способах расчетов между продавцом и покупателем при продаже квартиры.

Если у вас еще нет доступа к системе, получите его бесплатно на 2 дня или закажите актуальный прайс-лист, чтобы приобрести постоянный доступ.

Виды аккредитивов

Аккредитивы можно классифицировать на виды по нескольким признакам. Рассмотрим и сравним основные из них (остановимся на используемых при покупке квартиры аккредитивах).

Отзывной и безотзывной

В зависимости от возможности аннулировать или изменить аккредитив без согласия продавца (т. е. получателя средств), выделяют отзывной и безотзывной аккредитивы.

Отзывной аккредитив — это аккредитив, который может быть изменен или отозван плательщиком (покупателем квартиры) или банком-эмитентом (ч. 1 ст. 868 ГК РФ). Считается, что такой аккредитив больше ориентирован на покупателя, т. к. он может в любой момент отозвать денежные средства, и сделка окажется аннулированной.

По итогу обе стороны останутся «при своем»: продавец с квартирой, покупатель — с деньгами. Тем не менее у них могут возникнуть сопутствующие финансовые расходы. Плюс покупателя в принципе может не устроить потенциальная опасность в последний момент не приобрести в собственность выбранную квартиру.

Поэтому такой аккредитив при продаже недвижимости используется редко.

Безотзывной аккредитив, напротив, не может быть отменен покупателем или банком-эмитентом без согласия продавца (ч. 1 ст. 869 ГК РФ). Обычно именно эта разновидность аккредитивного расчета и применяется в сделках. В силу закона, если в договоре прямо не указано, что аккредитив отзывной, он по умолчанию считается безотзывным.

Покрытый и непокрытый

В зависимости от обеспеченности денежными средствами аккредитивы бывают покрытыми и непокрытыми.

Покрытый аккредитив (другое название — депонированный) предполагает, что средств, размещенных покупателем на аккредитивном счете, достаточно для совершения полной оплаты по договору (ч. 3 ст.867 ГК РФ).

Непокрытый аккредитив — денежные средства на счете размещены в меньшей сумме, чем требуется для полной оплаты по договору.

Поскольку покрытый аккредитив является наиболее надежным, в сделках с недвижимостью, как правило, используется именно он.

Акцептный и безакцептный

При рассмотрении вопроса о разграничении аккредитивов на акцептные и безакцептные в сделках с недвижимостью следует в значительной степени ориентироваться на терминологию, применяемую банком-эмитентом, т. к. законодательство такого определения не содержит.

Чаще всего в договоре указывается, что аккредитив безакцептный. Под этим может подразумеваться, что аккредитив:

  • будет раскрыт по факту представления продавцом квартиры указанной в договоре на аккредитив документации без дополнительного согласия (акцепта) на выдачу средств со счета со стороны покупателя;
  • может быть оформлен (т. е. сам договор на аккредитив) только между банком и покупателем без участия при этом продавца;
  • может быть раскрыт (т. е. средства выданы или перечислены со счета) по истечении установленного договором аккредитива срока без дополнительного оформления согласия со стороны покупателя.

В любом случае что конкретно имеет в виду банк-эмитент, должно быть зафиксировано в условиях аккредитивного договора. В подавляющем большинстве случаев безакцептность аккредитива связана с отсутствием при его оформлении или раскрытии одной из сторон.

В прочих случаях говорят об акцептности аккредитива. Например, когда для выдачи денег со счета продавцу необходимо личное присутствие покупателя или его письменное согласие.

Стороны вольны определить в договоре, какой именно аккредитив они будут использовать при расчете, однако чаще всего применяется безотзывный покрытый безакцептный аккредитив.

Как открыть аккредитив

Вся необходимая информация, которую нужно знать об открытии аккредитива, представлена ниже:

В каком банке открыть аккредитив

покупатель или стороны по взаимной договоренности сами могут определить банк, в котором будет открыт аккредитивный счет. подавляющее большинство кредитных организаций сейчас предоставляют такую услугу.

учитывая, что жилье достаточно часто приобретают с привлечением кредитных средств, стоит ожидать, что банк-кредитор предложит оформить и аккредитив.

какие нужны документы

для открытия аккредитива при покупке квартиры потребуется минимальный пакет документов:

  • паспорт плательщика, т. е. покупателя квартиры;
  • договор-основание (купли-продажи).

в банке плательщик подписывает договор или заявление о присоединении к публичному договору об открытии аккредитива.

срок открытия счета

срок действия аккредитива законом не ограничен, он определяется соглашением сторон и правилами банка-эмитента. логично, что аккредитив обычно открывают на период, необходимый для проведения сделки и завершения регистрационных действий. если времени, установленного договором, не хватит, аккредитив может быть продлен (за это, как правило, предусматривается плата по тарифам банка).

обычно банковский аккредитив при продаже квартиры открывается на срок 30-90 дней.

кто платит за аккредитив при покупке квартиры

за банковскую услугу обычно платит тот, кто ее заказывает и фигурирует в соответствующем договоре. поскольку договор (заявление) на открытие аккредитива может быть заключен при участии покупателя квартиры и банка-эмитента, то нередко именно покупатель и оплачивает комиссию.

но и это правило необязательное. в условиях договора стороны сами определяют, кто платит за аккредитив при покупке квартиры: продавец или покупатель (оба варианта предусматриваются формами банковских документов, нужно просто выбрать подходящий).

как в договоре указать передачу денег через аккредитив

Договор купли-продажи квартиры с аккредитивом составляется по всем тем же общим правилам, что и прочие договоры купли-продажи жилой недвижимости.

Особенности будут при оформлении положений договора, регулирующих порядок расчета. В нем необходимо обозначить стоимость квартиры и тот факт, что она будет оплачена с использованием аккредитива (указать его вид, например — безотзывный покрытый безакцептный). Также описываются условия аккредитива:

  • Кто является плательщиком по аккредитиву (в рассматриваемом в статье случае — покупатель).
  • Какая кредитная организация выступает банком-эмитентом.
  • Какая кредитная организация станет исполняющим банком.
  • Кто является получателем средств (Ф.И.О. продавца).
  • Срок действия аккредитива.
  • Кто оплачивает расходы по открытию аккредитива.
  • Условия раскрытия аккредитива: необходимо описать, кто и в какой форме (в оригиналах или в электронном формате) должен представить конкретные документы, чтобы продавец квартиры смог получить за нее оплату. Также следует закрепить, какие санкции (штрафы) могут быть применены к ответственной стороне, если она нарушит такие положения договора, хотя это необязательно.

В остальном подобный договор купли-продажи составляется по обычному для этого вида договоров шаблону. Скачать бланк договора купли-продажи квартиры с аккредитивом можно здесь.

Какие документы нужны для раскрытия аккредитива

Этот перечень (или один документ) обязательно должен быть отражен и в договоре на открытие аккредитива, и в самом договоре купли-продажи. Обычно требуются:

  • оригинал договора купли-продажи с отметкой Росреестра о государственной регистрации права собственности на квартиру на имя покупателя;
  • оригинал выписки из Единого государственного реестра недвижимости, где в качестве правообладателя указан покупатель.

Стороны и банк могут согласовать в условиях раскрытия аккредитива при покупке недвижимости, что документы по аккредитиву передаются продавцом в исполняющий банк в электронном виде или в виде скан-образа с использованием электронных каналов связи.

Для раскрытия аккредитива банку требуется только предоставление указанных в тексте договора документов, именно их банк и проверяет. Сам факт исполнения основного договора (т. е. договора купли-продажи) не входит в предмет проверки банком. Проверку документов банк производит по внешним признакам.

Если представленные документы по внешним признакам не соответствуют условиям аккредитива, банк может не выдать деньги продавцу. Если бумаги противоречат друг другу, считается, что они не соответствуют условиям аккредитива, т. е. банк его не раскроет (ч. 4 ст. 871 ГК РФ, п. 6.17 Положения ЦБ РФ «О правилах осуществления перевода денежных средств» от 19.06.2012 № 383-П).

Преимущества аккредитива

Назовем главные преимущества формы расчета за недвижимость с использованием аккредитива:

  • Надежность сделки: пока право собственности не передано покупателю, продавец не получит свои деньги; также не нужно проверять купюры на подлинность, как при наличном расчете.
  • Простая процедура открытия аккредитивного счета: не затратно по времени, требуется минимум документов.
  • Относительно невысокая стоимость услуги (в среднем на момент написания статьи — от 1500 до 3000 руб.).
  • Не требуется личное присутствие продавца при открытии аккредитива.

Основные плюсы и минусы аккредитива при продаже квартиры представлены на схеме ниже:

Подводные камни

Выше на схеме мы рассмотрели некоторые характерные черты сделок с аккредитивом, которые в общем случае можно назвать минусами аккредитива при покупке недвижимости, основным из которых является достаточно сложный документооборот.

Также обратите внимание на следующие особенности:

  • Банк не обязан проверять соответствие условий заявления на аккредитив условиям договора купли-продажи квартиры. Нужно проконтролировать, чтобы аккредитив открыли на срок не меньший, чем указано в ДКП и достаточный для завершения всех регистрационных процедур, иначе банк его закроет раньше, чем продавец придет с документами за деньгами. Денежные средства при этом, конечно, не будут потеряны — они вернутся покупателю, но придется всё заново оформлять, а это — время и финансовые затраты.
  • Банк не контролирует исполнение договора купли-продажи, а сами документы проверяет только на комплектность и по внешним признакам, действуя с осмотрительностью и разумной тщательностью. Например, если документы будут фальсифицированы, то банк вполне может не увидеть этого и выдать средства. Ответственность при этом на банк возложить нельзя, если только не будет доказан умысел со стороны его сотрудников.

Справедливости ради отметим, что на практике чаще всего аккредитивный счет открывается в банке-кредиторе (если мы говорим о покупке квартиры с использованием заемных средств), а потому банк весьма ответственно проверяет и сам кредитный договор, и соответствие условий аккредитива этому договору, и исполнение договора купли-продажи.

***

Аккредитив при покупке квартиры — это, простыми словами, безналичный способ расчетов по договору приобретения квартиры, при котором продавец получает деньги со специального аккредитивного счета в банке только в том случае, если выполнит условие договора (передаст квартиру в собственность покупателю). Основным преимуществом использования аккредитива в сделках является безопасность расчета между сторонами. Из подводных камней аккредитива при продаже недвижимости стоит выделить (и то достаточно условно) сложный документооборот, а в некоторых случаях — продолжительный период совершения сделки.

Больше полезной информации по теме — в рубрике «Купля-продажа квартиры».

***

Дорогие друзья, спасибо за прочтение статьи. Мы очень старались передать вам актуальную и правдивую информацию, изложив ее простым языком. Если вам нравится то, что мы делаем, поставьте лайк, поддержите канал! Всегда ваш, https://nsovetnik.ru/.

Источник: https://zen.yandex.ru/media/nsovetnik/akkreditiv-pri-prodaje-nedvijimosti-podvodnye-kamni-5f676855725dfb452418291f

Аккредитив при покупке недвижимости: что это, схема, плюсы и минусы формы расчетов

Договор купли продажи через аккредитив

Аккредитивный счет при покупке квартиры — это счет, на котором хранятся средства покупателя до передачи прав на недвижимость. После передачи прав, деньги отдаются продавцу. Таким образом, в этой схеме банк выступает в роли гаранта, что значительно уменьшает риск срыва операции.

К тому же чаще всего заключается т.н. «безотзывный» аккредитивный счет, в рамках которого даже при желании покупатель не сможет досрочно снять деньги без согласия продавца. Существуют также и другие важные нюансы.

В настоящей статье мы подробно рассматриваем пользу этого финансового инструмента и его особенности.

Что такое «аккредитив в банке при покупке квартиры»?

Как известно, покупка квартиры за наличные или даже в ипотеку всегда сопряжена с некоторыми рисками. Даже если покупатель прибегает к ипотечному займу, все равно ему необходимо передать продавцу первоначальный взнос.

Сумма такого перевода, как правило, немаленькая — в зависимости от характера сделки, покупателю необходимо передать от нескольких сотен тысяч рублей до десятков миллионов.

Кроме того, рисковать может и продавец: при условии, что все документы переданы и уже подписан акт приема-передачи, покупатель может отказаться переводить обговоренную сумму.

Поэтому, во избежание риска мошенничества, схема подобных операций обязательно должна предусматривать гарантию полного выполнения обязательств для обеих сторон.

Для этого банковскими организациями и были разработаны продукты для обеспечения безопасности. Самые популярные среди этих предложений — банковская ячейка и аккредитив.

Мы разберемся, как работает аккредитив и ячейка, а также разберем их минусы и плюсы. Но сначала уточним, что вообще такое аккредитивный счет и зачем он нужен.

Банковский аккредитив при покупке квартиры — это счет, открытый банком для обслуживания участников сделки.

Покупатель квартиры перечисляет на аккредитив установленную договором купли-продажи сумму, а продавец получает ее только после предоставления документальных доказательств передачи прав на недвижимость.

Таким образом, банк выступает в этой сделке гарантом: в случае, если сделка сорвется, банк попросту вернет участникам то, с чем они изначально пришли (покупателю — деньги, продавцу — права на недвижимость).

Какие бывают виды аккредитивов и какие у них особенности?

Существует несколько видов аккредитивов; разница между ними выражается, как правило, в процедуре проведения сделки.

Некоторые из видов ориентированы на обеспечение максимальной защищенности обоим участникам сделки, другие направлены на безопасность какой-либо определенной стороны — покупателя или продавца.

Поэтому еще до открытия аккредитива при покупке квартиры следует внимательно разобраться, какое предложение подойдет вам больше всего.

  • Отзывной аккредитив. Ориентирование на покупателя: он может в любой момент в течение сделки отозвать денежные средства, тем самым аннулировав сделку. Продавец не окажется обманутым, т.к. права на недвижимость, согласно порядку расчета, передаются только после оплаты. Но потерять время продавец точно может, поэтому на такой тип аккредитива крайне редко соглашается контрагент;
  • Безотзывный счет. Наиболее популярное решение: покупатель не имеет права забрать деньги раньше срока, по крайней мере без письменного разрешения продавца. Чаще всего продавец и менеджер банка предлагают оформлять именно этот тип аккредитива;
  • Безакцептный аккредитив. Не требует присутствия покупателя при получении денег. Продавцу достаточно предъявить сотрудникам банка документы, подтверждающие передачу прав на недвижимость;
  • Покрытый счет. Подразумевается, что банк, в котором открыт аккредитивный счет, переводит деньги покупателя банку получателя. Далее эти деньги содержатся в банке-исполнителе до момента завершения сделки. Как правило, используется в сделках между юридическими лицами;
  • Непокрытый счет. В данном случае никаких перечислений не происходит, деньги хранятся на корреспондентском счете банка-отправителя. Вместо этого организация, принимающая платеж за недвижимость, получает право самостоятельно снять наличные после предоставления документальных доказательств завершения сделки. Похоже на безакцептный счет, но отличается тем, что вопрос решается между юридическими, а не физическими лицами.

Чаще всего при сделках с недвижимостью стороны соглашаются исключительно на безотзывный счет. В таком случае покупатель не сможет забрать денежные средства раньше определенного срока. Это заставляет покупателя подходить к сделке ответственнее. Выгодно это, в первую очередь, продавцу, ведь сорванные сделки существенно уменьшают выгоду от продажи недвижимого имущества.

На какой срок оформляется аккредитив?

Нужно понимать, что период действия аккредитива — вопрос исключительно договоренностей между участниками сделки. Он может быть любым, хотя банки нередко вводят ограничения — например, счет может быть открыт на срок не больше двух кварталов (шесть месяцев).

Кроме того, в отличие от банковской ячейки, стоимость аккредитива не зависит от срока его действия: плата взимается за сумму хранения, а не длительности действия счета. Единственное, что нужно учитывать — тарифы рассчитываются за квартал пользования, т.е.

3 месяца действия счета.

Срок действия счета заранее согласуется сторонами и отражается в первичном или окончательном договоре купли-продажи. Если выясняется, что установленного договором срока не хватает для проведения сделки, его можно изменить — но за это придется платить.

В среднем банки берут за изменение сроков действия 0,2% от суммы, хранящейся на аккредитивном счете.

Учитывая, что на аккредитиве чаще всего лежат суммы от 1 млн. рублей, 0,2% могут стать существенной платой.

Поэтому мы рекомендуем тщательно просчитать срок хранения — например, еще до подписания договора следует учесть возможные форс-мажоры, т.к. из-за полного игнорирования их возможности люди и попадают в неловкие ситуации.

Подытоживая, чаще всего срок действия составляет 3 месяца, т.е. ровно один квартал. При желании этот срок может меняться.

Схема проведения покупки квартиры через аккредитив

Итак, мы уже объяснили, что такое аккредитив при покупке квартиры простыми словами. Теперь нужно понять, какую роль занимает этот счет при проведении самой операции. Порядок действий с привлечением аккредитива выглядит следующим образом:

  1. Сначала участники сделки тщательно обсуждают условия купли-продажи. Заключается договор купли-продажи;
  2. Этот документ предоставляется банку, где планируется открывать аккредитив. Если банк утверждает сделку, подписывается еще один аккредитивный договор с участием трех сторон — покупателя, продавца и представителя банка;
  3. Покупатель вносит на открытый счет денежные средства в установленном объеме. Операция пополнения документируется;
  4. Договор аккредитива при покупке недвижимости или хранится у представителя банка, или передается в другую организацию (актуально для покрытых и непокрытых счетов);
  5. Договор купли-продажи регистрируется в Росреестре. Квартира практически передана покупателю;
  6. Продавец предоставляет банку все необходимые бумаги: справку из Росреестра о передаче прав, выписку из ЕГРН и т.д. Банк тщательно проверяет всю юридическую сторону вопроса, а именно: действительно ли были переданы права, не было ли нарушений в процессе передачи и т.д.;
  7. Если все правильно, в соответствии с аккредитивным договором, деньги зачисляются на счет продавца. На этом этапе продавец обязан задокументировать получение денег актом приема-передачи. Сделка завершается.

Нюансы договора на открытие аккредитивного счета

Условия заключения договора, его основные разделы и прочее, как правило, унифицированы. Отдельного внимания заслуживают только следующие данные:

  • Внимательно проверьте реквизиты получателя и отправителя. Все ФИО, номера счетов, адрес объекта купли-продажи и прочее должно быть написано без ошибок. Если заметите опечатку, требуйте ее исправить;
  • Тщательно изучите раздел «Порядок расчетов». Там должны быть ясные формулировки без двоякого прочтения (разночтения). Должен присутствовать регламент сроков действия аккредитива, конкретной суммы и валюты операции, требуемый пакет документов для завершения сделки и т.д.;
  • Обязательно исследуйте пункт «Оплата услуг». Обратите внимание, на кого ляжет ответственность в финансовом плане за открытие и закрытие счета (кто будет платить банку);
  • Наконец, внимательно прочтите весь раздел «Ответственность сторон». В разных договорах ответственность сторон по-разному регламентируется, и понимается этот термин тоже не всегда одинаково. Вас этот раздел должен полностью удовлетворить, иначе в будущем возможны ущемления ваших прав.

Изучить образец договора аккредитива (на примере Сбербанка) вы можете посмотреть и скачать здесь.

Преимущества такой формы расчетов

  • Главный плюс аккредитива — участники сделки полностью защищены от возможного мошенничества или неисполнения обязательств;
  • Дополнительная юридическая помощь и поддержка от банка. Так, при возникновении каких-либо вопросов, представитель банка сразу обратит на них внимание;
  • Обеспечивается равная безопасность для всех сторон — продавца, покупателя и банка.

Возможные риски такой схемы расчетов

Покупка жилья при помощи аккредитива тоже несет в себе некоторые опасности, хотя и в меньшей степени, чем если бы клиенты обращались к банковской ячейке.

  • Передача денежных средств через аккредитивный счет — длительная процедура, осложненная масштабной проверкой всех предоставленных бумаг. Поэтому клиенты могут потерять много времени и денег;
  • Недостаточно гибкие условия. За изменение сроков в договоре полагается увеличенная стоимость обслуживания. Безотзывный аккредитив к тому же не предполагает досрочное снятие средств;
  • Большая стоимость услуги;
  • Участие банка в сделке выражается, в частности, в полной информированности налоговых органов о статусе вашей сделки, ее сумме и участниках. Поэтому возможны дополнительные проблемы с ФНС.

Что лучше — аккредитив или банковская ячейка?

Это зависит от условий сделки и потребностей ее участников. Если нужно сэкономить — ничего лучше банковской ячейки нет. По соотношению «цена/качество» банковская ячейка значительно опережает аккредитив.

Но если клиенты желают максимально обезопасить себя от форс-мажоров при процедуре передачи средств, самое подходящее — это аккредитив. Он значительно дороже, но и безопасность обеспечивает самую высокую из всех возможных вариантов.

Кроме того, следует учитывать порядок расчетов с банком. За ячейку платят в зависимости от срока действия договора, за аккредитив — в зависимости от размера охраняемой суммы.

Поэтому при передаче больших сумм может быть выгоднее ячейка, а при необходимости иметь большой срок хранения лучше подойдет аккредитив.

Кто должен оплачивать открытие аккредитива — продавец или покупатель?

Все зависит от договоренностей между контрагентами. При желании, оплатить услуги может даже продавец, хотя он по умолчанию считается главным бенефициаром сделки в финансовом плане. Поэтому чаще всего за открытие счета и его обслуживание платит покупатель недвижимости.

В каких банках можно оформить аккредитив?

В этой сфере услуг устоялось пять банковских организаций, на которых приходится почти 85% всех открытых и закрытых в стране аккредитивных счетов. Соответственно, имеет смысл рассмотреть именно их условия, а не предложения менее известных банков.

Наименование банкаТарифы за квартал в рублях
СбербанкЗа переводы между физлицами: 0,2 % от общей суммы платежа, что в среднем составляет 1500-5000 рублей. Перевод между физлицом и юрлицом обходится в 2500-15000 рублей (0,5% от общей суммы платежа).
ВТБВ рамках ипотеки для физических лиц — фиксированные 1500-4500 рублей в зависимости от суммы перевода. Для остальных переводов 0,2% от суммы, т.е. 1500-5000 рублей в среднем.
Россельхозбанк0,15-0.2% от суммы, от 1000 до 15 000 рублей.
Альфа-Банк0,15-0.2% от суммы, но не меньше 50 долларов.
ЮниКредитБанк0,5%, но не меньше 12 500 рублей.

Заключение

Аккредитив позволяет максимально безопасно передать средства от покупателя продавцу. Поэтому этот банковский продукт пользуется популярностью.

Однако, за эти привилегии приходится платить длительностью перевода и относительно большой стоимостью обслуживания. В связи с этим выбирать аккредитив при передаче денег следует аккуратно и взвешенно: часто сделки до 2 млн.

рублей могут быть спокойно проведены при участии менее дорогой банковской ячейки.

Источник: https://vKreditBe.ru/chto-takoe-akkreditiv-v-banke-pri-pokupke-kvartiry/

Договор купли-продажи квартиры аккредитив

Договор купли продажи через аккредитив

Договор купли-продажи квартиры аккредитив – соглашение, при котором продавец берет на себя обязательство передать в собственность покупателя недвижимость, а покупатель обязуется принять и выплатить за нее обговоренную обеими сторонами сумму. Обычно, передачу денег осуществляют двумя способами: арендовав ячейку в банке или через аккредитив.

Аккредитив – аренда сейфа, только денежные средства вносятся не в банковскую ячейку, а на специальный счет в банке на тех же условиях их получения покупателем или продавцом, как и в случае доступа к арендованному сейфу.

В отличие от банковской ячейки, аккредитив заранее гарантирует и вслед за тем фиксирует уплату покупателем продавцу определенной суммы по заключенному договору купли-продажи квартиры.

Банковская ячейка сохраняет тайну содержимого ячейки и подобными особенностями не наделена.

Аккредитивная форма расчетов

Заключение любой сделки обычно предполагает наличие риска. Обезопасить вложения поможет использование схемы аккредитивной формы расчетов. При этой схеме банк обязуется предоставить получателю денежные средства при предъявлении определенных документов, установленных условиями аккредитива. Утверждение аккредитивной формы расчетов осуществляется отдельным контрактом купли-продажи.

Выбрав эту схему, обе стороны остаются в выгоде. При заключении договора продавец будет уверен в том, что оплата точно поступит, а покупатель обезопасит себя от образования долга. Аккредитивная форма расчетов при покупке недвижимости имеет ряд преимуществ:

  1. Удобная форма расчета. Можно не проверять и не пересчитывать пачки с деньгами. Вся сумма перечисляется в безналичном виде.
  2. За надлежащим исполнением сделки следит банк;
  3. Продавцу гарантируется получение денежных средств, а покупателю – недвижимость, при условии, если они соблюдают все пункты заключенного контракта.

Открытие аккредитивного счета при покупке квартиры нужно для того, чтобы уберечься от разного рода мошенников. Такой счет нужен для сделки с клиентом, если о нем ничего не известно или его репутация сомнительная.

Виды аккредитива

На сегодняшний день банки предлагают два наиболее распространенных и часто применяемых в практике варианта аккредитива: отзывной и безотзывной.

При отзывном виде покупатель имеет право отозвать свои вложения из банка заранее, еще до окончания оформления договора купли-продажи. Этим действием сделка аннулируется.

При безотзывном виде покупатель может забрать свои вложения, только когда закончится срок аккредитива. Безотзывной аккредитив не может быть изменен без разрешения получателя денег.

Также используются и другие виды аккредитива:

  • Аккредитив с оговоркой. Покупатель переводит задаток продавцу до заключения договора;
  • Депонированный. Денежные средства замораживаются на счету.
  • Гарантированный. Сначала банк списывает со своего счета денежные средства, а потом запрашивает их у покупателя квартиры. Применяется очень редко.

Порядок действий

Продавец и покупатель решают заключить соглашение с использованием аккредитивного счета. Для начала покупатель заранее должен открыть счет в банке, внести определенную сумму покупки и передать оригинал аккредитива продавцу. Продавец тоже должен иметь действующий счет в том же или в другом банке.

Зарегистрировав соглашение о купле-продаже, продавец предъявляет документы в тот банк, где у него открыт счет. Исполняющий банк зачисляет денежные средства только после доскональной проверки. В случае, когда покупатель и продавец открывают счет в одном и том же банке, расчеты обычно проводятся намного быстрее.

Чтобы открыть счет в банке нужно заполнить заявление на открытие счета. Необходимо наличие паспорта и договора о купле-продаже. Для получения доступа к счету, продавцу нужно предоставить организации, выдающей кредит, следующие документы:

  • Паспорт;
  • Выписку из ЕГРН (единый государственный реестр недвижимости) о зарегистрированном праве получателя на квартиру;
  • Нотариально заверенную копию договора с отметкой Росреестра о государственной регистрации;
  • Копию акта приема передачи с подписью покупателя.

Денежные средства можно перечислить на счет продавца до завершения сделки, но ограничить доступ к нему. Получить доступ к счету можно лишь по предъявлению документов о регистрации продажи. Данный вид аккредитива называется покрытым.

Заключение договора

Продажа квартиры через аккредитив происходит в письменной форме с заверением у нотариуса, в некоторых случаях и без заверения (зависит от вида сделки). Образец бланка договора купли-продажи квартиры с аккредитивом можно скачать в интернете. В аккредитиве указываются:

  • Номер договора и дата оформления;
  • Сумма аккредитива;
  • Личные данные получателя и плательщика, реквизиты эмиссионного и исполняющего банков;
  • Вид аккредитивного договора;
  • Период исполнения;
  • Список необходимых документов, которые должен предоставить получатель;
  • Назначение платежа;
  • Сроки предоставления документов;
  • Подпись сторон;
  • Оплата банковской комиссии.

Договор составляют в четырех экземплярах: один в государственный регистрационный центр, один для покупателя и два для продавца. Оформление аккредитива занимает менее получаса и выдается в национальной валюте (рублях). При сделках с недвижимым имуществом банк выдает гарантированную сумму на срок в четыре месяца, с возможностью одного продления на два месяца.

:

В купчей расписан весь процесс расчетов: кто является продавцом, в каком банке открыт счет, кто будет покупателем и в какой период произойдет сделка.

По завершению сделки квартира передается получателю в течение недели с момента письменного оповещения банком продавца об открытии аккредитива.

Стороны обязаны передать документы для регистрирования перехода права на собственность в Росреестр в течение 10 рабочих дней. За процедуру регистрации взимается госпошлина.

Проверка документов должна быть выполнена в срок не более 5 рабочих дней. Датой исполнения обязательств по оплате квартиры получателем нужно считать день поступления денег на расчетный счет продавца.

Стороны устанавливают срок аккредитива так, чтобы за это время можно было передать недвижимость и зарегистрировать сделку. Обычно этот срок длится месяц, но иногда продлевается с обоюдного согласия участников сделки при возникновении непредвиденных ситуаций. Договор может быть продлен одной стороной при наличии таких уважительных причин, как болезнь или смерть родственников.

Причины продления срока аккредитива должны быть указаны в дополнительных пунктах договора купли-продажи, со списком справок и документов, доказывающих банку наличие уважительных обстоятельств.

Стоимость аккредитива

Цена на аккредитацию в разных кредитных организациях может быть разной. Некоторые финансовые структуры используют фиксированную сумму с установлением определенного предела, который не может быть превышен. Есть кредитные учреждения, определяющие стоимость аккредитации в процентном соотношении от заявленной цены на недвижимость.

Стоимость услуги взимается в соответствии с действующими тарифами в том или ином банке. Тарифы рассчитываются с учетом сделки, использования заемных ресурсов и срока удержания денежных средств.

К примеру, в Сбербанке цена за обслуживание счета находится в пределах 2 500 рублей.

Высокая цена аккредитования обуславливается тем, что финансовая организация несет полную ответственность перед законодательными органами за правомерность и точность оформления соглашения по купле-продаже недвижимости.

В строящемся доме

Если дело касается строящегося дома, работники банка зачисляют необходимую сумму только после того, как отдадут ключи хозяевам квартиры. Передача денежных средств застройщикам осуществляется следующими действиями:

  1. Получатель открывает на свое имя аккредитивный счет и зачисляет на него определенную сумму денег.
  2. Покупатель поручает сотруднику банка зачислить деньги на счет застройщика, после того как он предъявит договор купли-продажи квартиры.
  3. Денежные средства перечисляются застройщику только после выполнения им всех пунктов соглашения и подписания кредитного договора.

Квартира в залоге

Осуществить продажу квартиры, которая заложена, можно только с согласия банка-залогодержателя. Если такое согласие имеется, произвести оплату через аккредитив будет не трудно. Как и в случаях с незаложенной недвижимостью, покупатель открывает счет на имя продавца и вносит туда определенную сумму денег.

Подписав договор и зарегистрировав переход недвижимости в собственность покупателя, банк списывает с аккредитивного счета сумму кредитной задолженности, требуемую для погашения. Недвижимое имущество, освободившись от залога, становится собственностью покупателя. После исполнения всех необходимых юридических формальностей, оставшиеся на счету деньги, возвращаются продавцу.

Недостатки аккредитива

К основным недостаткам подобной формы расчета относятся:

  • Высокая комиссия на банковские услуги;
  • В некоторых банках нет возможности аккредитива;
  • Долгая и сложная процедура сбора нужных документов.

Заключение аккредитива обеспечивает гарантированное страхование участников сделки от потери денежных средств.

Главное, внимательно составлять текст договора и выбрать оптимальный вид аккредитива в зависимости от индивидуальных обстоятельств.

Чтобы защитить свои вложения, необходимо обращаться в проверенную и надежную кредитную компанию, предварительно проконсультировавшись с опытными юристами.

Источник: https://VFinansah.com/realty/dogovor-kupli-prodazhi-kvartiry-akkreditiv

Договор купли-продажи с применением аккредитива

Договор купли продажи через аккредитив

Гражданское законодательство, а именно ст. 421 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ), предоставляет сторонам право свободы договора. Основываясь на данной норме, стороны могут выбрать в качестве формы расчета, например, аккредитив.

При расчетах с помощью аккредитива банк-эмитент, по поручению плательщика (т. е. покупателя, когда мы говорим о договоре купли-продажи), обязуется перед получателем денежных средств (т.е.

продавцом) осуществить платежи (или совершить другое исполнение) при условии предоставления последним надлежащей документации, отвечающей требованиям аккредитива (ст. 867 ГК РФ).

Данная информация актуальна по состоянию на 2021 год.

Условие об аккредитиве в качестве формы расчета между сторонами не является условием о залоге объекта купли-продажи (хотя такое условие может быть предусмотрено отдельным пунктом договора купли-продажи).

Договор купли-продажи, в котором указан аккредитив как форма расчета, составляется согласно требованиям к договорам купли-продажи соответствующего вида (полезные материалы по данной теме можно найти в других статьях сайта, например «Какие существенные условия договора купли-продажи?» и др.), т. к. данная форма расчетов может быть использована при реализации любой сделки купли-продажи.

Например, очень распространена практика использования аккредитива в соглашениях:

  • по продаже недвижимости;
  • по поставке товаров и т. д. 

О том, чем отличаются аккредитив и счет эскроу, читайте статью по этой теме на сайте КонсультантПлюс. Если у вас еще нет доступа к системе КонсультантПлюс, вы можете оформить его на 2 дня бесплатно.

Образец договора аккредитива 

Сам аккредитив составляется между банком-эмитентом и плательщиком.

Реквизиты и форма аккредитивного договора определяются банком самостоятельно. Однако любой аккредитив должен содержать следующие сведения (п. 6.7 положения «О правилах осуществления перевода денежных средств», утв. Банком России 19.06.2012 № 383-П, далее — правила № 383-П):

  • номер и дата аккредитива;
  • сумма аккредитива;
  • реквизиты плательщика;
  • реквизиты банка-эмитента;
  • реквизиты получателя средств;
  • реквизиты исполняющего банка;
  • вид аккредитива;
  • срок действия аккредитива;
  • способ исполнения аккредитива;
  • перечень документов, представляемых получателем, и требования к ним;
  • назначение платежа;
  • срок представления документов;
  • необходимость подтверждения (при наличии);
  • порядок оплаты комиссионного вознаграждения банков. 

Эти сведения рекомендуется указать также в основном договоре купли-продажи. Другой вариант — сделать в основном договоре ссылку на соответствующий аккредитивный договор. 

ВАЖНО! Аккредитив независим и обособлен от основного договора, и его исполнение производится на основании представленных получателем документов (п. 6.3 правил № 363-П). 

При расчетах с помощью аккредитива банк не должен проверять сам факт исполнения договора купли-продажи. Его задача — проверка документов на предмет соответствия условиям аккредитива (п. 9 инф. письма Президиума ВАС РФ от 15.01.1999 № 39).

Шаблон для составления договора купли-продажи с использованием аккредитива: Договор аккредитива – образец. 

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.