Что такое неотъемлемые улучшения

Содержание

Что такое неотделимые улучшения имущества, квартиры

Что такое неотъемлемые улучшения

При заключении сделки с недвижимостью может возникнуть вопрос возможной компенсации за неотделимые улучшения квартиры или имущества.

Расскажем, что представляют собой неотделимые улучшения любого объекта недвижимости, как они влияют на правовые отношения между арендатором и собственником, и определим, какие налоги придется заплатить при заключении подобной сделки.

статьи:

Что такое неотделимые улучшения имущества, квартиры – отличия от отделимых

В соответствии со статьей 623 ГК РФ, под улучшением следует понимать изменения состояния имущества с целью повышения эффективности его использования, расширения его применения, либо с целью повышения стоимости объекта недвижимости.

Улучшения имущества могут быть отделимыми и неотделимыми. Неотделимые улучшения всегда причиняют вред общему имуществу, не только квартире. Невозможно осуществить преобразование, устранить их без нарушения целостности здания и т. п.

Например, неотделимым улучшением считается:

  1. Перепланировка жилья и снос основных стен здания.
  2. Встраивание новой вентиляционной системы.
  3. Перестройка или замена инженерных коммуникаций, систем, труб, батарей, оборудования.
  4. Проведение капитального ремонта в квартире.

  5. Замена или снос лифта, лифтовой шахты.
  6. Перестройка продолжения комнаты в балконной части.
  7. Оборудование кухни на балконе.
  8. Установка дополнительного технического оснащения.
  9. Замена электропроводки.
  10. Установка теплого пола.

Этот список можно дополнять. Вы должны понять, что из-за неотделимых улучшений может повредиться общее имущество.

Если мы говорим о квартире, – то, вероятнее всего, повредится здание многоквартирного дома в связи с демонтажем или перемещением определенных элементов.

А отделимые улучшения не несут в себе вреда.

Например, к ним можно отнести мебель, технику, которая находится в квартире, предметы быта и домашнего обихода.

Влияние неотделимых улучшений имущества, квартиры на отношения арендодателя и арендатора

В случае, когда неотделимые улучшения были произведены за счет арендатора, то он имеет полное право после прекращения договора аренды попросить собственника жилья выплатить ему компенсацию, равную затраченной сумме. Об этом говориться в главе 60 ГК РФ.

Очень важно обратить на данный нюанс при заключении и подписании договора.

Пункт о том, кто будет оплачивать неотделимые улучшения в случае их надобности, возможность получения компенсации арендатором, должен быть прописан в документе. Иначе вернуть от арендодателя средства не получится.

Неотделимые улучшения не могут быть проведены без согласия и уведомления собственника квартиры, имущества.

Арендатор должен уведомить – желательно, письменно – об этом и сообщить всю информацию, которую он знает по данному вопросу. Просто так — взять и захотеть кардинально что-то изменить в квартире — нельзя.

Для этого требуется получить разрешение в компетентных органах!

Как проверить юридическую чистоту квартиры или дома перед покупкой самостоятельно

Если данный пункт о согласовании работ был прописан в договор, но арендатор не следовал ему, то вероятность получения компенсации сводится к нулю.

Более того, если случится ситуация с повреждением здания, причинением вреда другим собственникам МКД, то арендодатель может взыскать причиненный ущерб с арендатора.

Также несогласование улучшений квартиры может послужить причиной расторжения договора аренды в связи с нарушением требований, прописанных в документе.

Неотделимые улучшения квартиры и купля\продажа недвижимости – плюсы, минусы для сторон, риски

При покупке или продаже недвижимости тоже встречается понятие неотделимых улучшений, но в качестве них может выступать мебель, бытовая техника, дизайнерский ремонт и т. п. – то есть, те вещи и элементы, которые могут составлять общую стоимость жилья.

При заключении сделки купли-продажи неотделимые улучшения прописывают в договоре с указанием их цены. Они используются для занижения налогооблагаемой базы и снижения налога за приобретение жилья с продавца. Это – главный плюс сделки такого характера. Налог выплачивается в меньшем размере.

Минусы такой сделки могут быть различны:

  1. Прежде всего, налоговая служба может провести проверку сделки и привлечь к ответственности продавца, который скроет дополнительный доход.

  2. При расторжении договора покупатель может не получить всю сумму за имущество, если договор на покупку неотделимых улучшений не был составлен. Он вернет только ту, которая была прописана в основном договоре.

Стоит уделить особое внимание договору купли-продажи.

Если вы сомневаетесь в чистоте сделки – обратитесь к нашим юристам. Они помогут вам разобраться с документацией, составят правильный договор с учетом всех нюансов.

Варианты договоров при оформлении сделки с неотделимыми улучшениями имущества, квартиры

Договор при оформлении сделки с неотделимыми улучшениями жилья можно заключить в одной форме. В нем следует указать не только покупку квартиры, но и имущества, находящегося в нем.

Есть еще вариант — заключить два договора:

  1. Отдельно на покупку недвижимости.
  2. Отдельно на приобретение неотделимых улучшений жилья.

Первый договор – основной, его необходимо зарегистрировать в Росреестре.

Второй — дополнительный, его можно оставить на руках, он не нуждается в регистрации.

Неотделимые улучшения имущества, квартиры и налоги

При расчетах и проведении налоговых операций неотделимые улучшения имущества нуждаются в декларировании, если договор заключается с участием юридических лиц. Все ИП, юрлица обязаны учитывать данные операции при расчете налогов.

А физические лица могут не уплачивать налог с компенсации за неотделимые улучшения, и не декларировать их. Это не противоречит российскому законодательству.

Законность установки тамбурной двери на лестничной площадке в подъезде

  1. Налог на имущество. Капитальные вложения в виде неотделимых улучшений, учтенных в составе основных средств арендатора, облагаются налогом на имущество до окончания срока действия договора аренды. Эта позиция подтверждена в письмах Минфин РФ от 03.11.2010 № 03-05-05-01/48, от 01.11.2010 № 03-05- 05-01/46.
  2. НДС. При безвозмездной передаче неотделимых улучшений арендатор обязан оплатить НДС (п. 1 статьи 146 НК РФ, где оказание услуг на безвозмездной основе признается реализацией товаров и услуг).
  3. Налог на прибыль. Неотделимые улучшения считаются амортизируемым имуществом. Если стоимость данного имущества по договору арендатору не возмещается, то он может «погасить» долг в течение действия договора аренды с учетом периода полезного использования объекта (ст 258 НК РФ).

Заметьте, что некоторые нюансы, касающиеся налоговых, бухгалтерских выплат можно прописать в договоре. Так вы сможете обезопасить себя от возникновения непредвиденных расходов.

Остались вопросы? Просто позвоните нам:

Источник: https://pravo812.ru/useful/1389-neotdelimye-uluchsheniya-imushhestva-kvartiry.html

Неотделимые улучшения арендованного имущества – что это такое?

Что такое неотъемлемые улучшения

В течение периода аренды недвижимого имущества арендатор часто осуществляет некоторые улучшения. Разберемся в статье, что такое неотделимые улучшения арендованного имущества, можно ли получить компенсацию и как это сделать.

Отделимые и неотделимые улучшения арендованного имущества

В первую очередь, следует определить, какие изменения изначальных характеристик объекта аренды можно считать неотделимыми, а какие относятся к отделимым.

В соответствии с законодательством РФ, отделимые улучшения – это те, которые можно физически забрать с собой после расторжения договора аренды, и при этом состояние объекта недвижимости не будет ухудшено. Говоря простым языком, отделимым признается все, что арендатор может взять и унести, а в результате таких действий имущество арендодателя не пострадает.

К примеру, отделить от самого объекта аренды можно мебель, приборы для освещения, какие-либо предметы интерьера (картины, статуэтки, вазы и т.д.), дополнительное оборудование (если демонтаж не навредит имуществу арендодателя).

Неотделимые улучшения арендованного имущества – это те характеристики, которые нельзя устранить, если при этом не будет нанесен вред собственности арендодателя. В соответствии со ст.

623 ГК РФ, неотделимыми являются признаки, которые нельзя убрать, не причинив ущерба полезным качествам и свойствам главного объекта, который был передан лицу во временное пользование на основании договора аренды.

В качестве примера неотделимости можно привести несколько ситуаций.

  1. По договору аренды во временное пользование был передан частный дом. За время существования арендных отношений арендатор пристроил к дому веранду. Такое улучшение будет признано неотделимым.
  2. Арендодатель передал во временное пользование участок земли. Надел использовался арендатором для ведения садово-огороднической деятельности. За период пользования землей последний посадил на участке несколько деревьев. После окончания арендных отношений они перейдут в собственность владельца участка.
  3. На основании договора аренды в пользование была передана квартира. Арендатор покрасил в ней стены с согласия собственника. Такой косметический ремонт будет являться неотделимым улучшением.

Кроме того, невозможно отделить от осинового объекта такие действия как замена труб, вентиляционного оборудования, отопительных приборов, электрической проводки, окон и дверей, а также перепланировка и другие подобные работы. После того, как срок действия договора аренды подойдет к концу и отношения будут прекращены, все улучшения, которые невозможно убрать без ущерба, станут собственностью арендодателя.

Возмещается ли стоимость неотделимых улучшений арендованного имущества?

Вопрос, который в большей степени волнует арендатора, касается возможности получения компенсации денежных затрат, израсходованных на улучшение имущества. Законодательно эта проблема регулируется ст. 623 ГК РФ. Согласно этому документу, компенсация будет выплачена только в том случае, если все действия в отношении арендуемого имущества проводились с согласия собственника.

Если арендатор произвел какие-либо действия по собственному волеизъявлению, не заручившись согласием арендодателя, то последний вправе не возмещать арендатору денежные расходы. Это значит, что главный критерий для получения материальной компенсации – осведомленность собственника о действиях арендатора в отношении предмета договора аренды.

Нередки ситуации, когда собственник фактически осведомлен о произведенных изменениях, улучшающих характеристики недвижимости, однако отказывается возмещать арендатору расходы. Как доказать, что улучшения произведены с согласия владельца имущества?

Показания свидетелей

Для доказательства существования договоренностей между арендатором и арендодателем будет достаточным заручиться наличием свидетелей. Их показания могут стать основанием для компенсации.

Свидетели могут подтвердить не только наличие договоренностей между арендатором и арендодателем, но и факт их совместного производства улучшений.

Фото, аудио или видео

Наличие какой-либо съемки, где подтверждается факт договорённости – редкость. Однако, если удалось зафиксировать одним из таких способов процесс достижения консенсуса, то это послужит отличным доказательством.

К примеру, многие мобильные устройства позволяют записывать аудиозапись в процессе разговора. Юристы рекомендуют записывать все важные диалоги, чтобы обезопасить себя в будущем при возникновении спорных ситуаций.

Письменное соглашение

Оформление письменного документа – самый простой и надежный способ закрепления договоренностей. Стороны могут составить дополнительное соглашение к договору аренды, в котором оговорят не только вопрос компенсации, но и перечень планируемых улучшений.

Однако стоит сказать, что если договор аренды был зарегистрирован в Росреестре, то и все дополнительные соглашения к нему должны пройти процедуру регистрации. В противном случае документ не будет иметь юридической силы.

Сторонами может быть выбрана иная тактика. Например, проводить улучшения  арендуемого имущества может за счет снижения размера арендной платы или за денежные средства арендодателя. Таким образом, произойдет фактическая компенсация расходов арендатора.

Передачу средств можно фиксировать в графике арендных платежей или путем составления расписки. В любом случае на документе должны быть проставлены даты и личные подписи сторон.

Важный момент. При оформлении передачи денежных средств путем составления расписки необходимо указать способ перечисления финансов. Это нужно для того, чтобы недобросовестный арендодатель не смог затребовать повторной выплаты арендной платы или начислить неустойку.

Неотделимые улучшения на основе договора аренды

Некоторые осуществляют любые изменения в имуществе на основании положений договора аренды. Для этого на этапе составления документа можно предусмотреть порядок произведения улучшений и получения компенсации от собственника имущества. Обязательно нужно указать сроки и способ выплаты.

Чтобы избежать возможных проблем в будущем, рекомендуется прописывать все аспекты арендных отношений в договоре. Если договор уже существует, то обезопасить себя можно подробным диалогом с арендодателем, результаты которого будут зафиксированы письменно.

Прописывать итоги договоренностей следует максимально подробно. Обязательным пунктом соглашения будет описание порядка оплаты или компенсации.

Если улучшения уже проведены, а договоренности с собственником не было или она не была чем-либо подкреплена, то остается рассчитывать только на успешный поиск компромиссного решения, которое устроило бы обе стороны. Однако, если арендодатель откажется компенсировать затраты, то законодательно он прав.

Еще один существенный момент. Если неотделимым улучшением был капитальный ремонт, то по законодательству, расходы на него должен понести арендодатель. Это актуально, когда в договоре аренды не предусмотрено иного разъяснения по этому вопросу.

При возникновении сложностей, касающихся арендных отношений, обращайтесь за консультацией к юристу. Специалист сможет оценить вашу ситуацию с точки зрения закона и порекомендовать оптимальный порядок действий.

Источник: https://estatelegal.ru/nedvizhimost/arenda-i-najm/neotdelimye-uluchsheniya-arendovannogo-imushhestva/

Бухгалтерские и аудиторские термины — Audit-it.ru

Что такое неотъемлемые улучшения

Неотделимые улучшения – это улучшения, которые невозможно отделить от арендованного (полученного в ссуду) имущества, не причинив ему вред. Например, пристройка к зданию, установленная в здании система вентиляции.

К неотделимым улучшениям относятся все работы, которые проводятся в ходе реконструкции, достройки, дооборудования, модернизации.

Такие улучшения всегда являются собственностью арендодателя (ссудодателя). 

Гражданско-правовые отношения

Обязанности сторон договора аренды Арендодателя и Арендатора по содержанию арендованного имущества указаны в § 1 «Общие положения об аренде» гл. 34 ГК РФ.

Так в соответствии со статьей  616 ГК РФ Арендодатель обязан осуществлять за свой счет капитальный ремонт переданного ему в аренду имущества (п. 1 ст. 616 ГК РФ).

А арендатор обязан поддерживать имущество в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт и осуществлять расходы на содержание арендованного имущества (п. 2 ст. 616 ГК РФ).

Кроме этого, в статье  623 ГК РФ рассмотрено термин – «улучшения арендованного имущества», которые могут быть отделимыми улучшениями или неотделимыми улучшениями.

Неотделимыми считаются такие улучшения, демонтаж которых нанесет вред имуществу арендодателя.

В связи с тем, что неотделимые улучшения являются неотъемлемой частью арендованного имущества, то для осуществления неотделимых улучшений требуется согласие арендодателя.

И это понятно, так как арендодатель может быть не заинтересован в таких улучшениях, по причине того, что такие улучшения приводят к изменению стоимости объекта недвижимости.

И вследствие этих действий, увеличиваются затраты на содержание арендованного имущества.

Порядок установления права собственности на произведенные неотделимые улучшения арендованного имущества и возмещения стоимости таких улучшений рассмотрен в пунктах  2, 3 ст. 623 ГК РФ.

В силу того, что такого рода улучшения нельзя отделить от самого объекта аренды, то они всегда являются собственностью арендодателя и переходят к нему или:

  • по окончании срока аренды, или
  • сразу же по окончании работ по созданию неотделимых улучшений (по соглашению сторон).

Итак, произведенные неотделимые улучшения принадлежат арендодателю и не являются собственностью арендатора.

От того, дал ли арендодатель согласие на неотделимые улучшения предмета аренды, зависит:

  • кто будет нести все расходы по созданию улучшений;
  • порядок учета этих расходов при налогообложении и в бухучете.

Если арендодатель дает согласие на такие улучшения, он обязуется принять назад вещь в измененном состоянии, при котором она обладает уже более высокой стоимостью, и возместить арендатору понесенные им расходы. При этом расходы должны быть разумными и необходимыми.

Отметим, что возмещение стоимости неотделимых улучшений возможно только в том случае, когда улучшения были осуществлены с согласия арендодателя. Правда, если иное не предусмотрено договором аренды между арендодателем и арендатором (см. п.

 2 ст. 623 ГК РФ). В противном случае, то есть если порядок производства улучшений не прописан в договоре, то по умолчанию неотделимые улучшения признаются собственностью арендодателя, который не обязан компенсировать их стоимость арендатору.

Помимо этого, если в договоре аренды четко прописано условие, согласно которому арендатор обязан производить все улучшения арендованного имущества за свой счет, то в этом случае арендодатель не обязан возмещать арендатору стоимость всех произведенных арендатором улучшений.

Итак, с учетом вышесказанного, порядок бухгалтерского и налогового учета неотделимых улучшений арендованного имущества, осуществленных арендатором, зависит прежде всего от того:

  • давал ли арендодатель согласие на производство улучшений арендованного имущества;
  • возмещает ли арендодатель стоимость осуществленных неотделимых улучшений.

При этом, если согласие арендодателя на улучшение имущества не получено, то арендодатель может:

  • принять эти улучшения, но не возмещать арендатору их стоимость. Ведь по закону он не обязан это делать (п. 3 ст. 623 ГК РФ);
  • потребовать все вернуть в первоначальное состояние (демонтировать улучшения) (ст. 622 ГК РФ).

Если же арендодатель согласен на создание неотделимых улучшений, тогда в договоре аренды или дополнительном соглашении к нему надо указать (п. 2 ст. 623 ГК РФ):

  • какие работы будут сделаны;
  • за чей счет будут производиться неотделимые улучшения: за счет арендатора, за счет арендодателя или частично за счет арендатора, частично за счет арендодателя;
  • будет ли арендодатель возмещать арендатору произведенные расходы.

Налог на имущество

Источник: https://www.audit-it.ru/terms/accounting/neotdelimye_uluchsheniya.html

Неотделимые улучшения: спорные случаи и учет

Что такое неотъемлемые улучшения

Большинству арендаторов офисных помещений приходится вкладывать в них дополнительные средства: ремонтировать, модернизировать, реконструировать и т д. Подобные работы относятся к улучшениям, которые, в свою очередь, делятся на отделимые и неотделимые. Порядок налогового и бухгалтерского учета напрямую зависит от того, к какому виду будет отнесено улучшение.

Впервую очередь предлагаю определиться, что такое неотделимые улучшения. Гражданский кодекс РФ связывает это понятие с арендованным имуществом, однако однозначной формулировки нет ни в одном законодательном акте.

По сложившейся практике к неотделимым улучшениям относятся изменения объекта, которые улучшают его технические и функциональные возможности и которые неотделимы от самого объекта (т. е. при смене офиса вы не сможете их забрать с собой без причинения вреда объекту).

Самый распространенный вопрос бухгалтеров на данное определение: чем это отличается от текущего ремонта? В законодательстве разъясняется: ремонт направлен на поддержание имущества в рабочем состоянии, при его проведении новые качества у объекта не появляются.

Следовательно, неотделимыми улучшениями могут быть признаны только работы по достройке, дооборудованию, модернизации, реконструкции или техническому перевооружению объекта.

Позиция судов

Однако на деле все оказывается не так просто. Бухгалтерская практика полна споров как между арендаторами и арендодателями, так и между хозяйствующими субъектами и налоговыми органами по поводу отнесения улучшений к тому или иному виду. У судебных органов, в свою очередь, собственная позиция.

Поэтому предлагаю разобрать некоторые спорные случаи, в которых виды строительных работ признавались судом в качестве ремонтных. Например, проведение ремонта офисных помещений. В соответствии с п.

 5 Приложения № 7 к Правилам и нормам технической эксплуатации жилищного фонда, утвержденным Постановлением Госстроя России от 27.09.2003 № 170, смена и восстановление отдельных элементов (приборов) и дверных заполнений относится к текущему ремонту.

Соответственно, если работы, которые производятся на арендованном объекте, квалифицируются как ремонт, то у арендатора они учитываются как текущие расходы.

Или рассмотрим благоустройство дорожного участка. В Постановлении ФАС Уральского округа от 14.05.

2008 № Ф09-3351/08-С3 по ОАО «Концерн „Калина“ суд пришел к выводу, что выполненные работы (уплотнение грунта, щебеночная подготовка, проливка битумом, отбортовка проездов бордюром, укладка асфальта, асфальтирование площадок на основных проездах) не изменили технологического или служебного назначения дорожного участка и не повысили его технико-экономические показатели. Работы проведены для поддержания дорог на внутренней территории организации в надлежащем состоянии, следовательно, являются ремонтными.

Третий пример. В Постановлении ФАС Северо-Кавказского округа от 18.06.

2009 № А53-14011/2008-С5-14 по ООО «Черкизово-Дон» представители налогового органа установку и настройку офисной АТС и локальной компьютерной сети отнесли к неотделимым улучшениям арендованных обществом основных средств и в соответствии с абз. 4 п. 1 ст.

256 НК РФ посчитали амортизируемым имуществом. Суд не поддержал данную позицию и указал, что налоговый орган не представил доказательств, подтверждающих факт не-отделимости улучшений, выполненных при установке и настройке техники.

Еще ряд ситуаций, в которых судьи принимали сторону налогоплательщиков и делали выводы, что проведенные виды работ относятся именно к ремонтным.

  • Кладка кирпичных перегородок, штукатурка и облицовка стен, штукатурка деревянных откосов, облицовка еврорейками, выравнивание пола, устройство цементной стяжки, демонтаж светильников в здании (Постановление ФАС ВВО от 10.07.2007 № А43-25348/2006-31-814).
  • Замена старых полов, изношенных канализационных труб и труб водоснабжения, оконных блоков, покраска стен, потолков, дверных блоков (Постановления ФАС УО от 22.05.2007 № Ф09-3656/07-С2, ФАС ЗСО от 25.09.2006 № Ф04-6044/2006 (26466-А81-31)).
  • Замена двери вместе с дверной коробкой (проем в стене), установка дополнительной кирпичной перегородки и дополнительной металлической перегородки для одного офисного рабочего места. Согласно Постановлению ФАС МО от 18.01.2007 № КА-А40/13128-06-2, произведенные ремонтные работы не вызвали изменения технологического или служебного назначения здания и его помещений.

Следует иметь в виду, что перепланировка является элементом как реконструкции, так и капитального ремонта, она сама по себе не определяет характера выполненных работ.

Если в результате перепланировки технико-экономические показатели и функциональное назначение помещений не изменились, работы по увеличению объема здания (надстрой-ка, пристройка) не проводились, то перепланировка признается капитальным ремонтом (Постановление ФАС УО от 28.11.2006 № Ф09-10509/06-С7).

  • Ремонт локальной и телефонной сетей (Постановление ФАС СЗО от 14.05.2007 № А56-15769/2006).
  • Установка вентиляционного оборудования и тепловой завесы (Постановление ФАС ВСО от 29.06.2007 № А74-3968/06-Ф02-3757/07).
  • Ремонт электросетей и электрооборудования, монтажа воздуховодов в ремонтных мастерских (Постановление ФАС СЗО от 14.07.2005 № А21-8680/04-С1).
  • Замена оборудования комплексной системы безопасности и охранно-пожарной сигнализации (Постановление ФАС МО от 24.01.2007 № КА-А40/13476-06).
  • Работы по ремонту внутренних дорог. Судьи ФАС ЦО (Постановление от 20.02.2007 № А68-АП-84/14-05-317/Я-05-1006/10-05) поддержали налогоплательщика по спорному вопросу, поскольку доказательств того, что выполненные работы изменили качественные характеристики объектов или выполнялись по специальному проекту реконструкции, налоговый орган не представил.
  • Капитальный ремонт кирпичного ограждения (частичная замена столбов, частичное усиление фундамента ограждения, новая кладка части стен ограждения на общую длину 104,4 м, что составляет 10 % общей длины ограждения (Постановление ФАС СЗО от 29.08.2005 № А56-50335/2004)).
  • Ремонт наружного водопровода и замена кабеля. Судьи ФАС СЗО (Постановление от 07.07.2005 № А56-4658/05), в совокупности оценив имеющиеся в деле документы и представленные доказательства, правомерно признали, что затраты на проведение ремонта наружного водопровода и замену кабеля не носят характер капитальных, а являются текущими затратами на поддержание оборудования в рабочем состоянии.

Налоговый и бухгалтерский учет арендатора

Следует иметь в виду, что улучшения арендованного имущества могут производиться как с разрешения арендодателя, так и без его согласия. В первом случае после прекращения договора аренды арендатор имеет право на компенсацию стоимости улучшений арендодателем.

Во втором — на возмещение затрат рассчитывать не приходится. Причем последний вариант чреват еще тем, что в налоговом учете арендатора неотделимые улучшения, осуществленные без согласия арендодателя, не подлежат амортизации (согласно пункту 1 статьи 256 НК РФ).

Еще один нюанс: неотделимые улучшения по окончании договора аренды безвозмездно переходят к арендодателю. А на основании пункта 16 статьи 270 НК РФ стоимость безвозмездно переданного имущества не учитывается в налогообложении, соответственно, арендатор не может учесть стоимость неотделимых улучшений в составе расходов, уменьшающих налогооблагаемую прибыль.

Налог на прибыль. Неотделимые улучшения, произведенные арендатором с согласия арендодателя, признаются амортизируемым имуществом.

Если их стоимость по договору арендатору не возмещается, то он может ее «погасить» посредством начисления амор-тизации в течение действия договора аренды (п. 17 ПБУ 6/01) с учетом периода полезного использования объекта (п. 1 статьи 258 НК РФ).

Кстати, с 1 января 2010 года налогоплательщик вправе определять срок полезного использования неотделимых улучшений самостоятельно.

Напомню, что ранее расходы на неотделимые улучшения амортизировались исходя из срока эксплуатации объекта, что увеличивало срок амортизации и не учитывало реальных вложений арендатора.

Сегодня суммы амортизации распределяются в соответствии со сроком полезного использования не самого объекта, а конкретно неотделимого улучшения. И арендатор вправе установить этот «полезный» срок сам. При этом обозначенный им период может отличаться от принятого арендодателем, но должен вписываться в классификацию основных средств, утвержденную Правительством РФ. Разъяснения данной нормы были представлены в письмах УФНС РФ по Москве от 25.08.2010 № 16-15/089245, Минфина РФ от 01.06.2010 № 03-03-06/1/358.

Налог на имущество. Стоит отметить, что капитальные вложения в виде неотделимых улучшений, учтенных в составе основных средств арендатора, облагаются налогом на имущество до окончания срока действия договора аренды. Эта позиция подтверждена в письмах Минфин РФ от 03.11.2010 № 03-05-05-01/48, от 01.11.2010 № 03-05- 05-01/46.

НДС. При безвозмездной передаче неотделимых улучшений арендатор обязан начислить НДС и уплатить его в бюджет (п. 1 статьи 146 НК РФ, где оказание услуг на безвозмездной основе признается реализацией товаров и услуг).

Я рекомендую арендаторам заранее продумывать каждую формулировку договора аренды и отражать в нем все возможные варианты развития событий.

Например, чтобы сумма начисленной амортизации по неотделимым улучшениям могла приниматься в расходы при исчислении налога на прибыль, в договоре должно быть дано разрешение арендодателя на проведение неотделимых улучшений.

Также в договоре можно прописать, что арендодатель не должен возмещать произведенные улучшения арендатору. В противном случае начисленная амортизация не будет признана при исчислении налога на прибыль.

Источник: https://kontur.ru/articles/2061

Неотделимые улучшения квартиры: что это такое по ГК РФ

Что такое неотъемлемые улучшения

Сегодня понятие «неотделимые улучшения квартиры» можно встретить в двух ситуациях. При аренде или найме имущества данные улучшения часто становятся предметом споров собственника жилья и жильцов, а при купле-продаже – используются для уменьшения налога продавца. Что это такое, чем регулируется, где применяется и как избежать возможных конфликтов – рассмотрим далее.

Понятие неотделимых улучшений

Законодательное понимание того, что такое неотделимые улучшения, дает ст. 623 Гражданского кодекса РФ. В соответствии с ней, неотделимыми считаются те модификации имущества, которые невозможно убрать без причинения вреда квартире. Например:

  • перепланировка жилья – снос перегородок, установка душевой кабины вместо ванны, перенос сантехники, вентиляции;
  • установка дополнительного технического оснащения и переустройство – батареи, кондиционер, теплый пол, замена электропроводки и водопровода, газопровода;
  • капитальный ремонт и реконструкция квартиры;
  • в некоторых случаях сюда также можно отнести и санитарную обработку от мышей, клопов, тараканов.

Перечень не исчерпывающий. Главный критерий неотделимых улучшений квартиры по ГК РФ – их нельзя демонтировать, не разрушив существенным образом квартиру и не причинив ей вред.

Так, к неотделимым улучшениям не относятся:

  • бытовая техника – стиральные машинки, холодильники, плиты, посудомойки, пылесосы, микроволновые печи и так далее;
  • мебель (отдельная и гарнитуры) – если они не встроенные в конфигурацию квартиры, как, например, некоторые шкафы;
  • сантехника, если она не потребовала переноса системы водоснабжения (например, установка душевой кабины требует переложить трубы, а замена раковины таких действий не предполагает. Душевая кабина будет неотделимым улучшением, а раковина – отделимым);
  • предметы быта и домашнего обихода – посуда, предметы повседневного назначения.

Внимание! Все, что можно без ущерба для недвижимости забрать с собой, является отделимым улучшением. Например, если тепловентилятор прикручен к стене шурупами, его можно без проблем снять – он считается отделимым улучшением.

Приведенное выше понимание используется только для арендованных квартир. Неотделимые улучшения при купле-продаже определяются немного иначе – их мы рассмотрим в соответствующем разделе статьи.

Неотделимые улучшения при аренде

Жилец арендованной квартиры может производить в ней ремонт, докупать мебель, технику. В некоторых случаях требуется выполнение неотделимых улучшений арендуемого жилья: капитальный ремонт, смена электропроводки или организация проема в перегородке между комнатами.

Внимание! Вопрос, кто оплачивает данные манипуляции и возмещает ли собственник жилья произведенные усовершенствования, полностью зависит от оформления этого момента в договоре.

Общие правила:

  • Отделимые улучшения не компенсируются, арендатор забирает их с собой при выезде. Если стороны договорятся, собственник квартиры может оставить их себе при условии компенсации. Например, выкупить мебельный гарнитур в гостиной у нанимателя по цене с учетом износа.
  • Неотделимые усовершенствования нужно обязательно согласовывать с хозяином квартиры. Если не согласовать – компенсации не будет, даже если такое условие будет прописано в договоре. Согласование должно быть предварительным – заранее, до того, как начнутся работы. Последующее согласование (по факту) в данном случае не считается и рассматривается как нарушение договора.

Варианты оформления договора

На момент заключения договора аренды недвижимости условие о неотделимых улучшениях нужно включить в его текст – заключать отдельное соглашение для этого не требуется. Удостоверять у нотариуса его также не обязательно. Есть несколько вариантов формулировки условия в договоре.

Пример 1. Стороны договорились производить улучшения с согласия и за счет хозяина квартиры

Суть условия. Неотделимые усовершенствования необходимо предварительно согласовывать с собственником квартиры, который оплачивает работы или компенсирует их при выезде жильцов.

Пример формулировки. «Арендатор вправе с письменного согласия Арендодателя производить неотделимые улучшения арендованного имущества. При этом Арендодатель обязан возместить Арендатору стоимость таких улучшений»

Советы. Рекомендуем включать в текст договора процедуру согласования – например, путем простого уведомления или путем составления специального соглашения. Дополнительно нужно установить срок возмещения, в который собственник квартиры должен перечислить компенсацию.

Пример формулировки данного условия в договоре аренды: «Произведение неотделимых улучшений согласовывается сторонами путем заключения дополнительного соглашения к настоящему Договору, в котором указывается существо работ, сроки их проведения, результат и порядок приемки работ, стоимость затрат Арендатора, сроки и порядок возмещения стоимости неотделимых улучшений Арендодателем».

Скачать договор аренды с компенсацией неотделимых улучшений.

Пример 2. Стороны договорились производить улучшения с согласия хозяина квартиры, но за счет арендатора

Суть условия. Неотделимые улучшения арендованного имущества необходимо предварительно согласовывать с собственником квартиры, однако стоимость работ полностью ложится на плечи жильцов – хозяин квартиры их никак не компенсирует.

Пример формулировки. «Арендатор вправе с письменного согласия Арендодателя производить неотделимые улучшения арендованного имущества. При этом стоимость таких улучшений Арендодателем не компенсируется».

Советы. Если такое условие появится в договоре, арендатор никак не сможет компенсировать произведенные усовершенствования, даже если затратил на них существенную сумму. Нужно хорошо продумать заранее, выгодно ли такое условие жильцам – ведь договор аренды закончится, а результат останется в квартире. Им фактически будет пользоваться либо сам собственник, либо новые жильцы.

Скачать договор аренды без компенсации неотделимых улучшений.

Пример 3. Стороны договорились производить любые улучшения без согласия хозяина квартиры

Условия договора, позволяющие арендатору выполнять неотделимые усовершенствования без ведома и согласия хозяина квартиры, незаконны. Даже если они будут включены в текст договора – применять их на практике нельзя, они по смыслу гражданского законодательства являются ничтожными.

Если арендатор, например, произведет реконструкцию помещения без согласия собственника, он не сможет взыскать с него компенсацию даже при наличии соответствующего условия в договоре. Более того, собственник обяжет жильца через суд привести квартиру в первоначальный вид.

Пример 4. Вопрос об улучшениях не урегулирован договором

Если соглашение вообще не содержит никаких упоминаний о неотделимых усовершенствованиях, тогда применяются нормы закона. В соответствии с ГК:

  • арендатор берет у арендодателя согласие;
  • арендодатель впоследствии компенсирует стоимость работ.

Таким образом, исключить компенсацию при наличии согласия собственника можно, только включив в договор особое условие. В иных случаях хозяин обязан возместить их стоимость жильцу.

Порядок выполнения работ и получения компенсации

Обязательный порядок действий при манипуляциях с жильем законом не установлен. Наш портал рекомендует арендатору придерживаться следующего варианта:

  1. Определить состав работ, составить предварительные расчетные документы, сметы.
  2. Письменно согласовать с хозяином квартиры предстоящий ремонт. Сделать это нужно не просто формальным уведомлением, а с помощью полноценного дополнительного соглашения, в котором конкретно указать, какие работы будут произведены, сколько это будет стоить и каким образом будет выплачена компенсация.
  3. Произвести работы, принять их по акту у подрядчика, собрать все чеки и квитанции и передать копии арендодателю для возмещения.

Скачать дополнительное соглашение по неотделимым усовершенствованиям.

Обратите внимание! Если собственник жилья откажется компенсировать неотделимые улучшения, взыскать их можно в судебном порядке.

Налоговый вопрос

По договору между физическими лицами неотделимые улучшения декларировать не нужно. А юридические лица – фирмы любых организационно-правовых форм – должны принимать к учету данные операции при расчете налогов.

При этом нюансы бухгалтерского учета и налогообложения будут зависеть от учетной политики компании, режима налогообложения и даже срока использования усовершенствований в деятельности фирмы.

Внимание! По вопросу учета усовершенствований помещения в балансе предприятия можно проконсультироваться с дежурным юристом портала.

Неотделимые улучшения при купле-продаже квартиры

В сделках купли-продажи тоже можно встретить понятие «неотделимые улучшения квартиры», но в другом контексте. В ДКП они используются для занижения налогооблагаемой базы и в итоге снижения суммы налога продавца с продажи.

Неотделимые улучшения при этом не обязательно рассматриваются как в аренде. Это могут быть дорогостоящие мебельные гарнитуры, бытовая техника и наличие дизайнерского ремонта. Главное, чтобы соответствовали сумме, которую нужно отразить в документах.

Схема следующая:

  1. Стороны договариваются о купле-продаже квартиры, однако продавец настроен снизить цену в ДКП для уменьшения будущего НДФЛ.
  2. Стороны заключают два ДКП. Один на квартиру, другой – на неотделимые улучшения.
  3. В Росреестр сдается только ДКП квартиры, регистрируется право покупателя.
  4. Покупатель рассчитывается по двум договорам. В итоге продавец получает полную стоимость жилья.
  5. При заполнении декларации 3-НДФЛ продавец показывает только стоимость, указанную в ДКП квартиры. Налог снижается.

Хотя в НК РФ не содержится прямого запрета на такие действия, полностью назвать их законными нельзя.

Образцы документов

Для оформления сделки с куплей-продажей усовершенствований понадобятся:

Внимание! Если своих средств на покупку квартиры не хватает, взять ипотеку под эту сделку можно в Сбербанке. Другие банки на сделки с недофинансированием не соглашаются.

Риски сторон

В случае заключения подобной сделки, риски несет как продавец, так и покупатель. Если стоимость квартиры будет существенно ниже рыночной, налоговая может инициировать более тщательную проверку сделки. Выяснив наличие ДКП на усовершенствования, ИФНС:

  • доначислит НДФЛ с учетом скрытого дохода;
  • привлечет к налоговой ответственности и назначит штраф.

В итоге продавец, рассчитывая на налоговую экономию, может понести убытки.

Покупатель же рискует при аннулировании или расторжении сделки получить обратно только сумму, указанную в ДКП квартиры, а остальное попросту потерять.

Неотделимые улучшения квартиры встречаются в сделках аренды и купли-продажи. В обоих случаях нужно уделить особое внимание оформлению соглашений и письменной фиксации договоренностей.

Уважаемые читатели! В статье предоставлена информация, актуальная на дату выхода материала. Законодательство постоянно меняется, поэтому для решения индивидуальных вопросов рекомендуем обращаться к нашему дежурному юристу.

Материал был вам интересен? Поставьте лайк и поделитесь статьей в своей соцсети!

Читайте далее: договор посуточной аренды квартиры.

Источник: https://ipotekaved.ru/oformlenie/neotdelimye-uluchsheniya-kvartiry.html

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.