Больше трех лет

Минимальный срок владения сократили с пяти до трех лет

Больше трех лет

Вот как будет работать новый закон.

Поправки в налоговом кодексе касаются собственников жилья — квартир, домов и комнат. А также тех, кто планирует покупать квартиру и думает, как ее оформить. И тех, кто хочет переоформить жилье на новых собственников, например на детей или внуков. Задним числом исправить документы уже не получится, а название, сумма и дата договора влияет на то, сколько денег придется отдать государству.

Минимальным сроком владения называют период, по окончании которого можно продавать имущество без уплаты НДФЛ и подачи декларации. Если продать имущество раньше, нужно как минимум отчитаться о сделке перед налоговой инспекцией, даже если нет налога к уплате.

Если продать имущество после того, как пройдет минимальный срок владения, то нет ни налога, ни декларации. Даже если на продаже машины и квартиры удалось заработать миллион рублей, государству вы ничего не должны.

Минимальный срок владения при продаже имущества зависит от вида, года приобретения и того, когда и каким образом оно досталось продавцу.

Недвижимость купили до 2016 года3 года
Недвижимость купили после 1 января 2016 года5 лет
Недвижимость получили в подарок или как наследство от близкого родственника, по договору ренты или в ходе приватизации3 года
Любое имущество, кроме недвижимости3 года

Недвижимость купили до 2016 года

3 года

Недвижимость купили после 1 января 2016 года

5 лет

Недвижимость получили в подарок или как наследство от близкого родственника, по договору ренты или в ходе приватизации

3 года

Любое имущество, кроме недвижимости

3 года

При продаже машины или Айфона минимальный срок всегда три года — независимо от даты покупки.

Если продаете имущество в 2019 году, сначала проверьте, когда истекает минимальный срок для продажи без налога. И только потом решайте, как оформить сделку и какую сумму указать в договоре. Пока поправки не работают.

При продаже жилья в 2020 году или позже минимальный срок владения составит три года, даже если его купили в 2016 году. Сейчас, если квартиру купили в январе 2016 года, ее нельзя продать без начисления НДФЛ: по действующему закону минимальный срок истечет в январе 2021 года.

Но уже в январе 2020 года ту же квартиру разрешат продать без НДФЛ. Для этого должны одновременно соблюдаться такие условия.

Объясняем сложное простым языкомРазбираем законы, которые касаются вас и ваших денег. Раз в месяц присылаем письма с самым важным

Продается жилье. Это может быть комната, квартира, жилой дом или доля. Нежилых помещений поправки не касаются.

Оно единственное для продавца. У собственника нет другого помещения. Это касается как личной недвижимости, так и совместной с супругом. Проверять будут на дату регистрации сделки по продаже квартиры. Если у продавца несколько квартир, минимальный срок владения составит пять лет.

Или еще одну квартиру купили за 90 дней до продажи. При проверке единственного жилья не будут учитывать квартиру или комнату, которую купили в течение 90 дней до продажи того объекта, по которому нужно считать налог.

Допустим, семья сначала купила новую квартиру, а потом в течение трех месяцев после регистрации права собственности продала предыдущую.

Хотя на дату продажи у нее в собственности две квартиры, но минимальный срок владения все равно составит три года.

Продать квартиру спустя три года после приобретения и ничего не платить в бюджет можно и до этих поправок — в 2019 году.

Вот случаи, когда действует трехлетний срок владения:

  1. Квартиру купили до 2016 года. Если продать ее через три года, налога нет и декларация не нужна. Можно не ждать 2020 года и планировать сделку сейчас. Срок нужно отсчитывать с даты регистрации права собственности — даже для новостроек. Дата акта, как с вычетом при покупке, здесь не подойдет.
  2. Жилье досталось в наследство. Срок нужно считать с даты смерти наследодателя. При этом дата принятия наследства или оформления права собственности не имеет значения.
  3. Это подарок от близкого родственника: родителей, бабушек, дедушек, детей, братьев и сестер. Если в 2016 году квартиру подарил дядя или отчим, который был роднее отца, минимальный срок владения — пять лет.
  4. Квартиру приватизировали или получили по договору ренты. Срок считается с даты регистрации права собственности.

Если продать квартиру раньше трех или пяти лет, это не значит, что точно придется заплатить НДФЛ. Подавать декларацию нужно в любом случае, а вот налога может не быть.

При продаже в любое время можно применить имущественный вычет: это право не зависит от срока владения и новых поправок. Можно купить квартиру, а через неделю ее продать вообще без налога.

Фактические расходы на покупку

Сумма

Сколько потратили на приобретение квартиры

Чем подтверждать

Договор, расписки, квитанции из банка

Когда подходит

Если квартиру покупали за свои деньги и есть документы

Без подтверждения расходов

Сумма

1 000 000 Р или пропорционально доле

Чем подтверждать

Подтверждать не нужно, достаточно заявить в декларации

Когда подходит

Если нет подтверждения расходов: документы не сохранились, это подарок или наследство

Пример с фактическими расходами. Алексей купил квартиру в 2017 году за 2 млн рублей. В 2018 году он женился, а в 2019 в семье родился ребенок — решили переехать в жилье побольше.

Алексей продал квартиру за 2 млн рублей спустя два года после покупки. В 2020 году Алексей подаст декларацию, но налог не заплатит, потому что доходы от продажи равны расходам на покупку.

Срок владения при этом не важен.

Пример с вычетом без документов. В 2017 году дядя оставил Алексею в наследство квартиру. После женитьбы и рождения ребенка Алексей продал это жилье за 2 млн рублей, чтобы вложиться в ипотеку вместе с женой.

В 2020 году он подаст декларацию, а налог заплатит не с 2 млн рублей дохода, а с 1 млн, потому что использует вычет.

Но если бы Алексей продал дядину квартиру в 2020 году, то учитывался бы трехлетний минимальный срок и налога бы не было.

Источник: https://journal.tinkoff.ru/news/prodai-kvartiru-bez-naloga/

Как не платить налог при продаже квартиры | Финтолк

Больше трех лет

Продал квартиру — получил доход. С дохода нужно заплатить государству налог — 13 % от разницы цены покупки и продажи. Однако есть законные способы избежать налоговой нагрузки.
Финтолк разобрался в том, кто, как и почему может не платить налог, когда продаёт квартиру.

От трёх до пяти

Платить налог не надо, если вы продаете квартиру, которая принадлежит вам пять лет и больше.
Не придётся делиться с государством и в том случае, если вы за что купили, за то и продаёте. Или продали квартиру дешевле, чем купили.

Нет дохода — нет налога.
Справедливости ради заметим, что некоторые «деловые люди» оформляют сделку именно так, занижая в договоре цену. Этот способ — экономическое преступление.
А налоговая старательно работает в этом направлении.

Если попадётесь, беды не миновать.

Вернёмся лучше к законным способам. Из правила пяти лет есть исключения, когда квартиру можно продать через три года.

Как не продешевить при продаже квартиры

Раз квартира, два квартира

Если это у вас единственная квартира, можете смело продавать уже через три года. Налога не будет.
Если квартир у вас, например, две, то одну из них можно без налога продать только через пять лет.
Тут есть момент: если вторую квартиру вы купили незадолго до продажи первой (в течение трёх месяцев), то срок опять же равен трём годам.

Первую квартиру Петя взял в марте 2018 года, а в декабре 2020 года купил вторую. В марте 2021 года Петя может продать свою первую квартиру и не платить налог, хотя на момент продажи она у него не одна.

Красиво жить: топ-10 самых дорогих квартир в России

Квартира по наследству или в дар

Квартиру, которая досталась вам по наследству (или вы стали собственником по договору дарения), также можно продать через три года, и неважно, сколько ещё у вас этих квартир.

Отсчёт времени, если вы наследник, начинается со дня смерти человека, который завещал вам жильё. Когда именно вы как наследник вступили в свои права — неважно.

Такие же права у вас есть, если вы приватизировали свою квартиру или получили её по договору ренты пожизненного содержания с иждивением.

Со сроками тут просто: отсчёт идёт с момента, когда вы зарегистрировали своё право.

Считаем налог с продажи: вы купили квартиру в 2020 году за 5 млн рублей и в этом же году продали за 6 млн. Ваш доход — миллион. Сумма налога = 130 000 рублей (13 %).

Право дольщика

С января 2021 года налоговые льготы при продаже жилья получили дольщики — те, кто купил квартиру на этапе строительства. Раньше по закону отсчёт владения квартирой наступал лишь с момента оформления жилья в собственность.

Несколько обидный факт, если учесть, что часто дольщики вносят за квартиру всю сумму, когда дом ещё на стадии котлована. Многоэтажный дом в России строят не за один день и чаще всего даже не за один год.

А если вспомнить обманутых дольщиков, совсем караул.

Петя купил квартиру в 2015 году, через два года застройщик обанкротился. Дом так и остался котлованом. Четыре года стройка стояла заброшенной. Наконец в 2020 году новый застройщик пообещал достроить дом.

Теперь ждать ещё около трёх лет. По старому закону Петя смог бы продать эту квартиру без уплаты налога только в 2028 году.

Теперь же отсчёт идёт с той даты, когда Петя полностью внёс всю стоимость квартиры на счёт прежнего застройщика.

Как купить квартиру, которая платит ипотеку сама за себя

Продаём квартиру раньше срока

Бывает, что ждать некогда. Квартиру нужно продать срочно, позарез. Тогда можно уменьшить сумму дохода с продажи.
Согласно закону, если вы продаёте квартиру, которая у вас в собственности меньше трёх или пяти лет, вы имеете право получить налоговый вычет. Считать его будут с суммы в миллион рублей. То есть вы отобъёте таким образом 130 000 рублей.

Если вы продаёте в течение года две или три квартиры, то вычет получите только за одну.

Важный момент: налоговый вычет вы можете получить только в случае, если официально работаете или сами ежемесячно отчисляете подоходный налог — 13 % от дохода.

Петя официально работает. Из зарплаты в 30 000 рублей каждый месяц 13 % — 3 900 рублей — его работодатель отчисляет в Пенсионный фонд России. За год таких отчислений у Пети получается 46 800 рублей. Если Петя продаёт квартиру и подаёт декларацию на налоговый вычет с миллиона, то чтобы выбрать все 130 000 рублей, у Пети на этой работе уйдет примерно два года и восемь месяцев.

Вам пришло в голову, что можно не париться? Не обольщайтесь.

Написал в договоре миллион, закрыл налог вычетом и дело сделано? Нет, государство так просто не проведёшь. Ваше жильё уже оценили по кадастровой стоимости. Цена продажи не должна быть меньше, чем по кадастру с умножением на коэффициент 0,7.

Как получать пассивный доход? Инструкция от народного финансиста

Продаём и снова покупаем!

В России есть ещё один налоговый вычет — при покупке жилья. Однако его, в отличие от ежегодного вычета с продажи, можно получить один раз в жизни. Если не получали такой — вперёд!
Он составит 260 000 рублей, так положено с 2 млн рублей. Можно подать два вычета — один с продажи, следующий — с покупки.

Петя в 2018 году приобрёл квартиру за 3,4 млн рублей. Право на вычет не использовал. Через два года продал её за 4,4 млн рублей и в этом же году купил другую квартиру за 3,2 млн рублей.

Складываем вычеты — получаем 3 млн рублей. Из стоимости продажи вычитаем эту сумму (4,4 −3 = 1,4). НДФЛ с 1,4 млн рублей равен 182 000 рублей. Петя его заплатил и спит спокойно.

Просто он не знал про второй вариант.

Второй вариант немного приятнее:

  1. От вычета с продажи отказываемся.
  2. Подтверждаем расходы на новую покупку: (4,4 — 3,7 = 0,7).
  3. 13 % от 700 000 рублей = 91 000.
  4. Полностью используем вычет в 2 млн рублей.
  5. Из 260 000 вычитаем 91 000 и остаёмся в прибыли на 169 000 рублей! Жизнь удалась!

Важно! Чтобы подтвердить расходы, в декларации нужно показать затраты на ремонт этой квартиры и предоставить в налоговую официальные документы. Например, договор подряда со строительной организацией, акт выполненных работ и квитанцию, чеки на покупку стройматериалов и прочее. Налоговая будет рассматривать это как затраты, которые вычтут из прибыли.

Сдача квартиры по суткам: хорошая идея для бизнеса или головная боль

Как быть, если вы в доле

Если вы продаёте квартиру, где вам принадлежит лишь доля, вы тоже можете получить налоговый вычет в миллион. Однако его придётся делить со всеми совладельцами.

Если вы владеете долей больше пяти лет, а остальные доли выкупили позже, например, всего год назад, платить налог при продаже вы не будете, так как учитывается срок, когда вы стали собственником именно первой доли.

P.S.:
Если вовремя не сдать в налоговую декларацию о доходах после продажи квартиры, будет штрафв 1 000 рублей.

Причём подавать нужно даже нулевую декларацию — когда вы продали недвижимость, которая была вашей менее трёх или пяти лет.
Подают декларацию до 30 апреля года, следующего после года заключения сделки.

Налог, чтобы обойтись без штрафов, нужно заплатить до 15 июля.

Источник: https://fintolk.pro/kak-prodat-kvartiru-i-ne-platit-nalog/

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.