Апартаменты без прописки что это

Содержание

Почему нельзя прописаться в апартаментах?

Апартаменты без прописки что это

Юридический термин «прописка» отменен с 01.10.1993 года. На смену пришла регистрация по месту жительства, которая носит уведомительный характер, не ограничивая граждан в свободе передвижения.

При рождении граждане получают прописку (регистрацию). Родители несовершеннолетнего не могут проигнорировать требования ст.

20 ГК, КОАП, постановления Правительства, касающиеся порядка регистрации ребенка по месту жительства.

Стандартные апартаменты

Что такое апартаменты

Закон не дает определения апартаментам и требованиям к ним. Внешне объект недвижимости не отличается от квартиры.

Апартаменты оснащены всем необходимым для комфортного проживания: вода, электричество, инженерные сети, вентиляция и т.д.

По технической составляющей объект относят к полноценному жилью, так как он оснащен всем необходимым для проживания. Юридически к жилью ЖК РФ относит только квартиры.

квартира

Чем отличаются апартаменты от квартиры

ЖК РФ делит недвижимость на две категории: жилую и коммерческую. Каждый из таких объектов имеет индивидуальные особенности. Апартаменты относятся ко второй категории. Закон прописывает условия перевода помещений из одной категории в другую: на практике, процесс сопровождается юридическими сложностями.

Прописаться в апартаментах на постоянной основе невозможно. В этом состоит их отличие от жилых квартир. Регистрироваться в апартаментах в Москве возможно только на временной основе, в квартирах граждане получают постоянную прописку.

Закон, регулирующий жилищные правоотношения

Почему нельзя прописаться с точки зрения закона

Статья 15 ЖК РФ содержит требования, предъявляемые к жилым помещениям. Если объект недвижимости не соответствует одному из них, он признается нежилым.

N52-ФЗ от 1999 года запрещает гражданам постоянно проживать на объектах нежилого назначения, регистрироваться там на постоянной основе.

Почему нельзя прописать в таких помещениях, как апартаменты? ЖК РФ не относит их к жилым помещениям, поэтому постоянная регистрация запрещена.

Варианты решения проблемы

В апартаментах нельзя прописаться, но можно попробовать перевести их в жилую категорию. В каждом из субъектов федерации: в Москве, Санкт-Петербурге за этот вопрос отвечает уполномоченное ведомство. В столице – это Департамент жилищной политики и жилищного фонда. Нужно собрать обширный комплект документов, включая:

  • проект переустройства;
  • поэтажный план БТИ;
  • документы на апартаменты, подтверждающие право собственности;
  • заявление.

Постоянная прописка

Только после рассмотрения документов, заявления от собственника недвижимость переходит из статуса нежилого в жилую. И только после этого возможна постоянная прописка.

Временная регистрация

Если собственник апартаментов не хочет тратить время на длительную процедуру перевода, которая не дает гарантии положительного решения вопроса, можно воспользоваться временной регистрацией сроком от 1 до 5 лет.

Куда обращаться

Перевод объектов из одной категории в другую не запрещен законом. Нужно соблюсти условия:

  1. Заявитель – собственник, помещение не обременено, не заложено, не ограничено правами третьих лиц.
  2. Помещение соответствует требованиям, которые предъявляются к квартирам.
  3. Наличие полного пакета документов.

Для того чтобы изменить категорию, необходимо передать в уполномоченное ведомство бумаги:

  • паспорт заявителя;
  • документы на помещение – правоподтверждающие;
  • проект переустройства, перепланировки;
  • поэтажный план БТИ.

Список документов не носит исчерпывающего характера, что означает право уполномоченных органов на требование от заявителя дополнительных бумаг. На практике, процедура затяжная и сложная, большим риском отказа в переводе категорий. Поэтому следует уточнять, какие бумаги необходимо представить в дополнительном порядке по каждому из конкретных регионов – СПБ, Москве, Екатеринбург и т.д.

На примере столицы:

За возможность перевода категорий в столице отвечает Департамент городского имущества. Для того чтобы обратиться за государственной услугой, необходимо подать полный комплект документов в Департамент городского имущества.

Кроме того, можно прийти в МФЦ, учреждение, выполняющее посреднические функции между государственными органами и населением по вопросу оказания правовых услуг. В МФЦ достаточно предъявить комплект документов: если набор полный, соответствует требованиям Москвы, сотрудник принимает бумаги.

А также берет телефон для связи с заявителем для оповещения последнего о результатах рассмотрения заявки.

В случае одобрения заявления заинтересованное лицо получает на руки решение о переводе апартаментов из нежилого фонда в жилое помещение. Но может поступить отказ: при наличии неправомерности в действиях государственного органа, собственник вправе пойти на обжалование решения. Возможно два варианта: в вышестоящий орган власти или в суд с иском.

Рос. реестр фиксирует изменения, происходящие с объектами недвижимого имущества в выписке ЕГРН, заменившей с 2016 года бумажные свидетельства.

Почему граждане стремятся приобретать апартаменты? Ответ прост: эти помещения дешевле жилого фонда, построены по последним техническим достижениям. Несмотря на то, что спрос на дорогие коттеджи сохраняется на рынке недвижимости, многие покупатели обращают внимание на апартаменты. Но их смущает нежилой статус помещений.

Процедура перевода из категории в категорию стандартная. На первый взгляд – простая. Но процесс затягивается на практике, это связано с медлительной работой Департамента Государственного имущества. Большинство современных апартаментов находятся в зданиях многофункционального назначения, которые не отвечают требованиям к жилым помещениям. С этим связан большой процент отказов.

по теме:

Источник: https://pochemunet.ru/dom/pochemu-nelzya-propisatsya-v-apartamentah

Без прописки: выбираем между апартаментами и квартирой

Апартаменты без прописки что это

Чем апартаменты отличаются от обычных квартир и что выгоднее покупать

На рынке недвижимости появляется всё больше предложений попродажеапартаментов, но не все до конца понимают, в чём особенность такого жилья. РедакцияN1.RU рассказывает, что такое апартаменты, чем они отличаются от квартир и в каких случаях их приобретение будет выгодным.

С юридической стороны апартаменты считаются нежилым помещением, предназначающимся для временного пребывания. Такой тип «квартир» располагается в зданиях, которые чаще всего оформлены в качестве гостиничного, офисного или другого коммерческого назначения.

«Владельцами апартаментов обычно становятся обеспеченные люди, имеющие в собственности уже не один объект недвижимости.

Как правило, апартаменты располагаются в деловой части города, поэтому собственник может работать и проживать фактически в одном и том же месте, значительно сокращая время на передвижение», —рассказывает генеральный директор агентства недвижимости «Аркада» Светлана Яркова.

Зачастую современные апартаменты не только не уступают жилым домам в благоустройстве территории и инфраструктуры дома, но иногда и превосходят их.

Так, входная группа здания апартаментов всё чаще включает в себя просторные холлы с ресепшн и комфортабельными креслами, а в здании могут располагаться велнес-центры и современные паркинги.

Но при покупке апартаментов стоит обратить внимание на некоторые особенности, которые отличают такое жильё от обычных квартир.

Регистрация и проживание

Стоимость апартаментов в среднем на 20 % ниже, чем стоимость квартиры. В России такое жильё специфично, в первую очередь, из-за юридического статуса нежилого помещения. Этот факт накладывает на апартаменты ряд ограничений:

1) в апартаментах нельзя прописаться. Возможно только получение временной регистрации на пять лет, по истечении которых прописку придётся продлить. Однако такой вид регистрации позволит вам пользоваться медицинскими и учебными учреждениями в вашем районе;

2) коммунальные платежи в апартаментах в среднем на 15–20 % больше, чем в квартире, так как городские тарифы для нежилых помещений выше. Схожая ситуация и с налогом на имущество;

3) законодательство не обязует застройщика соблюдать нормы и СНиПы, предназначенные для жилых помещений: вентиляция, уровень инсоляции, тепловой защиты здания, благоустройство придомовой территории. Инфраструктуру не обязан строить ни девелопер, ни город. Но если в комплексе присутствуют квартиры, нормы обычно нарушаются не сильно;

4) вы не сможете повлиять на шумных соседей законным путём (федеральный «закон о тишине» в жилых домах после 23:00 не распространяется на апартаменты), всё из-за того же юридического статуса нежилого помещения.

«Все программы помощи населению рассчитаны на приобретение недвижимости для проживания. Поэтому молодым семьям и другим льготникам дорога в апартаменты пока закрыта, — поясняет Светлана Яркова.

— Регулярные поправки в законодательстве позволяют надеяться на возможное изменение в оформлении такого вида недвижимости.

Так, например, активно обсуждается необходимость обязать застройщика обеспечить район детским садом и школой».

Вопросы налогообложения

Несмотря на низкую стоимость апартаментов по сравнению с квартирой, ставки налога на имущество существенно выше для владельцев такой недвижимости. На это в первую очередь влияет то, что такое жильё относится к коммерческой недвижимости. К тому же, зачастую покупатели апартаментов узнают о размере отчисления только из уведомления налоговой.

С 1 ноября 2018 года в Тюменской области для квартир (стоимостью менее 300 миллионов рублей) процентная ставка составила 0,3 % от кадастровой стоимости. По расчётам Росреестра налог на «среднюю» квартиру в 53 квадратных метра стоимостью 3 миллиона рублей составит 9 000 рублей за год.

В случае с апартаментами минимальная налоговая ставка колеблется от 0,5 % до 2 %, в зависимости от зарегистрированного статуса здания.

Более того, невозможно оформить налоговый вычет, в то время как владельцы квартир могут вернуть часть отчислений (вычитается из общей площади объекта 20 квадратных метров).

Льгот на то, чтобы уменьшить минимальный размер налога на апартаменты, не предусмотрено.

С другой стороны, кадастровая оценка стоимости апартаментов, особенно если речь идёт о проектах в бывших промышленных зданиях, существенно ниже рыночной стоимости — часто в два-три раза. А значит, сумма, от которой высчитывается хоть и больший процент, значительно меньше.

Что выгоднее брать в ипотеку

В связи с ростом популярности апартаментов в России многие крупные банки создают специальные программы ипотечного кредитования на покупку такой недвижимости.

По данным банков, имеющих специальные программы ипотечного кредитования для покупки апартаментов, условия на приобретение квартиры и апартов в ипотеку одинаковы.

Процентная ставка и срок выдачи займа идентичны, различаются только суммы первоначального взноса. Если для покупки квартиры будет достаточно внести банку только 15 % от стоимости жилья, то при приобретении апартаментов эта сумма составит 20 %.

Специалисты связывают это с тем, что цена квадратного метра апартаментов ниже стоимости жилого помещения.

Однако, по словам руководителя межрегиональной жилищной программы «Переезжаем в Петербург» Николая Лаврова, на практике на покупку апартаментов банки практически не одобряют кредиты, так как это не квартиры, а нежилые помещения коммерческого назначения.

В свою очередь коммерческие помещения кредитуются редкими банками, так как подобные кредиты сильно дороже, чем жилищные, и получить их сложнее. Либо покупателям приходится брать потребительские кредиты, которые ограничены в размерах и также имеют высокие ставки.

Таким образом, апартаменты подойдут собственникам, которые приобретают их в качестве второй недвижимости, либо тем, кто планирует сдавать такое жильё в аренду. Сделать выбор в пользу покупки обычной квартиры рекомендуется молодым семьям, тем, у кого есть льготы, а также кому важна прописка.

Полина Квасенко
N1.RU

Источник: https://zen.yandex.ru/media/n1_realty/bez-propiski-vybiraem-mejdu-apartamentami-i-kvartiroi-5b8f5ce808fc4100aaa4ac06

Чем апартаменты отличаются от квартиры

Апартаменты без прописки что это

В прошлый раз мы начали рассказывать, что такое апартаменты и как их купить. Пришла пора поговорить о законах: разберемся, чем апартаменты отличаются от квартир.

Екатерина Мирошкина

экономист

С точки зрения закона, апартамент — это не то же самое, что квартира. Даже если там живет семья с тремя детьми и это их единственное жилье. Временная регистрация тоже не делает апартаменты жилой недвижимостью.

Здание с апартаментами не считается многоквартирным домом, даже если у него есть управляющая компания, почтовые ящики в подъездах и качели во дворе. Для государства апартаменты — вид коммерческой недвижимости.

Это главное, чем апартаменты отличаются от квартир.

Вы можете сэкономить миллион рублей при покупке и потом потерять гораздо больше, если заранее все не рассчитать. Потери не всегда измеряются деньгами и могут быть необратимыми.

Если у вас в собственности апартаменты — скорее всего, вы владелец коммерческой недвижимости, а не квартиры. В таком случае законы, которые касаются жилья, на апартаменты распространяться не будут. Если вы читаете правила господдержки, условия ипотеки или требования к льготникам и там встречаются слова «жилье, жилое помещение» — вас это вряд ли касается.

Теоретически бывают апартаменты-квартиры, которые находятся в жилом здании. Это можно выяснить из документов по конкретному проекту, где вам предлагают купить недвижимость. Например, назначение здания и помещений в нем легко найти в проектной декларации, которая обязательно будет на сайте застройщика.

Выписка из проектной декларации квартала в Филях. В рекламном буклете застройщик называет его жилым комплексом, но по документам он нежилойЖилых помещений в квартале в Филях нет. Все апартаменты нежилые

Квартира.

Когда вы покупаете квартиру в обычном жилом доме, то автоматически становитесь совладельцем общего имущества. Хоть в свидетельстве об этом не написано, вам по умолчанию принадлежит часть крыши, фасада, общих балконов, подъезда, подвала, лестничных пролетов, лифтов и даже двора.

Эту долю нельзя выделить в натуре, продать или отказаться от нее.

Апартамент. Здесь все сложно. Режим общей долевой собственности на общее имущество в нежилом здании прямо законом не урегулирован.

Некоторые эксперты считают, что у владельцев апартаментов нет права собственности на общее имущество.

Но Высший арбитражный суд разъяснил, что у собственников помещений в нежилых зданиях такие же права и обязанности, как в многоквартирных домах, — им принадлежит доля в общем имуществе и они обязаны оплачивать его содержание.

Даже если семья купила апартаменты, живет там с детьми и никогда не бывает в холле бизнес-центра, с нее теоретически могут потребовать плату за содержание этой части здания. Конкретная управляющая компания может установить свой режим, но по умолчанию разъяснения ВАС работают именно так, а судебная практика неоднозначна. Завтра придет другая управляющая компания и все поменяет.

У дома много дел помимо того, что происходит за железными дверями квартир. Подъезды нужно убирать, лифты и крыши — чинить, лампочки — вкручивать; на придомовой территории нужно строить площадки и ставить лавочки, стричь газоны и ставить столбики, красить ограды, подметать листву. Кто, как и за какие деньги будет делать — открытый вопрос.

Квартира. В многоквартирном доме вопросами управления занимается управляющая компания или ТСЖ. Управляющую компанию выбирает собрание собственников. Оно же принимает ключевые решения по управлению домом. Собрание собственников — это демократия в действии: у каждого собственника есть какой-то «вес» в зависимости от площади его квартиры и он этим «весом» может ать.

Чтобы гарантированно решать вопросы многоквартирного дома по-своему, нужно быть собственником больше половины квадратных метров в этом доме или контролировать решения таких собственников. В жизни такое, конечно, невозможно, поэтому все жильцы могут влиять на общие решения.

Апартамент. В нежилом здании с офисами и магазинами вполне может возникнуть такая ситуация: застройщик не продает офисы, а сдает их в аренду, сохраняя право собственности.

Или всю офисную и торговую часть выкупает девелоперская компания. Так появляется мажоритарный собственник — тот, кому принадлежит большинство .

А у кого большинство , тот имеет право единолично принимать решения по дому.

Это маловероятно, если комплекс состоит только из апартаментов. Но исключать такое нельзя: вы не знаете, кому они принадлежат. Может быть, полздания выкупил бизнесмен и откроет там гостиницу. Имеет право: назначение позволяет.

Если перед вами комплекс из офисов и квартир или, например, апартаментная высотка торчит из чрева торгового центра — риск есть. И очень высокий.

Мажоритарный собственник может проать за повышенные тарифы, назначить удобную для себя управляющую компанию, нанять садовника с Рублевки, установить в центре двора памятник в свою честь или сдать первый этаж под караоке-клуб, в котором будут только песни Григория Лепса. Никаких законных механизмов бороться с такой ситуацией у жильцов апартаментов не будет. Не помогут даже доказательства, что мажоритарный собственник заодно с управляющей компанией. Это не считается злоупотреблением правом.

Квартира. По закону ни вы, ни кто-то другой не может использовать жилые помещения для бизнеса. В квартире нельзя легально организовать офис или мини-гостиницу, в ней нельзя открыть кафе, сауну, студию звукозаписи или площадку для рэп-баттлов. Помещение нужно переводить в нежилое, а это не всегда возможно.

Апартамент. Собственники могут использовать их любым законным способом, если соблюдают технические регламенты и требования надзорных ведомств. Эти требования не такие, как для квартир.

У апартаментов может быть разное назначение, но оно всегда нежилое.

В апартаменте гостиничного типа вы можете жить, как в квартире, а несколько соседних кто-то выкупит, чтобы сдавать командировочным, иностранцам и влюбленным парочкам — это законно.

Для апартаментов нет требований по режиму тишины и звукоизоляции — соседи через стенку могут играть на барабанах по ночам.

На первом этаже могут открыть бар без вашего разрешения, снести при этом часть стены и закрыть вам обзор. Отличие апартаментов от квартиры в том, что в обычном доме спросили бы разрешения у жильцов, а в комплексе апартаментов могут не спросить. Через ваш подъезд могут ходить люди в офис сетевой компании. Причем охрана будет обязана выдавать им пропуски.

Апартамент. Апартаменты не являются жильем, поэтому для них нет ограничений при взыскании. Неважно, что там живет семья, которая купила апартаменты для постоянного проживания, у них нет другой недвижимости и кредит взят не под залог квартиры.

Для приставов апартамент — это обычный актив, который можно арестовать и выставить на продажу в счет долга. Например, если владелец ИП, у него накопились долги перед кредиторами и налоговой.

В апартаменте живет его семья и дети, но эта недвижимость не защищена от взыскания.

Апартамент. Для нежилой недвижимости никаких вычетов, даже если ее покупает обычная семья с детьми и собирается там постоянно жить.

Возьмем суммы из примера в предыдущей статье — там апартаменты стоили 7,2 млн рублей.

При покупке апартамента за эту же сумму с таким же первоначальным взносом государство семье ничего не вернет: нет оснований.

Вычет при покупке обоим супругам

Вычет по процентам одному из супругов

Общая сумма НДФЛ к возврату из бюджета

Мы не знаем программ господдержки, которые действовали бы для покупки апартаментов. Все, что когда-то работали и есть сейчас, касаются только жилья.

Квартира. С 2018 года работает программа льготной ипотеки под 6% при рождении второго или третьего ребенка.

Есть возможность сэкономить, даже если семья давно купила квартиру в новостройке и пока только планирует прибавление. Если купить квартиру сейчас, можно сразу попасть в программу и несколько лет платить 6%.

Еще выдают материнский капитал — можно компенсировать из него часть взноса за жилье.

Это значит, что у владельца апартаментов в паспорте не будет штампа о прописке — только вкладыш о временной регистрации. Этой проблемой власти обеспокоены на самом высоком уровне, но пока она не решена.

Некоторые региональные льготы зависят от адреса постоянной регистрации. Например, в Москве есть программа бесплатной реабилитации и санаторного лечения, но она касается только тех, у кого есть постоянная регистрация в Москве.

Некоторые выплаты и льготы привязаны к месту пребывания, но с этим нужно разбираться заранее с учетом конкретных обстоятельств.

Хорошо, когда есть сразу постоянная прописка и временная регистрация. Например, у вас квартира в регионе, а работаете вы в Москве. Значит, у вас стоит штамп в паспорте и есть постоянное место жительства. Временная регистрация без прописки означает, что у вас нет постоянного места жительства вообще нигде, а только место пребывания на ограниченный срок.

Квартира. Любой взрослый, прописанный в квартире, может прописать в ней своего ребенка до 14 лет без согласия других собственников.

Молодой семье не нужно спрашивать у родителей разрешения на постоянную или временную регистрацию ребенка, если они сами там зарегистрированы даже без права собственности.

Прописали сына или невестку — они могут автоматически прописать своих детей.

Если у супругов есть дети от предыдущих браков, им тоже не нужно просить друг у друга разрешения на регистрацию этих детей.

Апартаменты. Зарегистрировать ребенка даже временно можно только с разрешения всех совершеннолетних собственников жилья.

Апартамент. Жильцы апартаментов не упоминаются в перечне потребителей, которых приравнивают к населению. Несмотря на то что в апартаментах живут обычные люди, считается, что электроэнергия поставляется туда для коммерческих нужд.

Апартамент. За апартамент гостиничного типа придется платить примерно в пять раз больше налога на имущество по сравнению с квартирой — 0,5%. Может быть, получится немного сэкономить за счет меньшей кадастровой стоимости. А если апартамент в административно-деловом комплексе, то ставка будет еще выше — 2%.

Владельцам апартаментов федеральный вычет по налогу на имущество не дают: они заплатят налог со всей площади.

На примере данных с сайта комплекса в Филях при условии, что апартаменты на 20% дешевле квартиры

Квартира

19 м² × 336 000 = 6,38 млн Р

Апартамент

39 м² × 269 000 = 10,5 млн Р

Ставка налога на имущество

Ежегодный налог на имущество

Другие льготы по налогу на имущество в регионах, например для пенсионеров, инвалидов и многодетных семей, апартаментов тоже не касаются.

Апартамент. Собственники коммерческой недвижимости в зданиях нежилого назначения по закону не обязаны каждый месяц делать отчисления в фонд капремонта. Но когда придет время ремонтировать общее имущество, рассчитывать на накопленные взносы и финансирование тоже будет нельзя. Но как правило, апартаменты покупают в новых зданиях, которым капремонт потребуется еще нескоро.

Обязательный платеж в месяц

Взносы на капремонт за год

Квартира. Государство должно контролировать параметры жилой застройки. Есть требования по количеству школ, детских садов, поликлиник, дорог и других инфраструктурных объектов. Застройщик должен строить их за свой счет или при поддержке государства.

К сожалению, по факту многие застройщики эти параметры не соблюдают: вступают в сговор с чиновниками, получают утвержденные проекты без школ и поликлиник или бесконечно затягивают сдачу инфраструктурных объектов. Но у владельцев квартир есть хотя бы какие-то гарантии и права. Их защищают не только градостроительные правила, но и федеральные законы.

В зоне жилой застройки нельзя строить шумные производства и опасные объекты. А если и появится даже мини-производство, вокруг него должна быть санитарная зона.

Вход в магазин в жилом доме должен быть отдельным, а не через подъезд. Уровень шума в квартирах должен соответствовать госту, для квартир установлены санитарные нормы.

Если найдется отклонение, можно требовать неустойку или заставить застройщика исправить недостатки.

Апартамент. Для зон коммерческой застройки таких градостроительных норм не существует. Может оказаться, что в районе расположения комплекса апартаментов вообще нет школы и поликлиники. Город не обязан их строить.

Количество жителей в апартаментах не учитывается при планировании застройки. Например, в апартаментах может жить 200 детей, но для них не построят отдельный детский сад и не запланируют места в ближайшей школе.

Для апартаментов нет строгих требований по санитарным нормам, характеристикам материалов, планировкам и шумоизоляции. Качество строительства контролируют не так, как в случае с жильем — это уже на совести застройщика.

Место. Часто в каком-то удобном и интересном месте нельзя построить жилой дом, а здание с апартаментами — можно.

Так бывает, когда в градостроительном плане есть участок для делового центра или гостиницы, а для микрорайона с парковками, школами, поликлиниками и санитарными зонами пространства не хватает. Или место не подходит для жилой застройки из-за близости промышленных объектов.

Апартаменты могут быть единственным шансом купить недвижимость для жизни в нужном месте, например недалеко от работы или в центре города.

Цена. Апартамент может стоить дешевле квартиры в этом же районе. Земля под нежилые объекты дешевле, проектировать нежилой комплекс проще, а у застройщика нет расходов на инфраструктуру.

Источник: https://journal.tinkoff.ru/opasnosti-apartamentov/

Без прописки: зачем люди покупают апартаменты

Апартаменты без прописки что это

В Правительстве РФ обсуждается вопрос о возможности регистрации в апартаментах. Об этом в сентябре рассказал председатель Москомстройинвеста Константин Тимофеев. Мы узнали у экспертов, почему апартаменты в России не относятся к жилой недвижимости и какое место они занимают на рынке Новосибирска. 

Юридический статус

Несмотря на всевозможные различия — от местоположения до количества комнат, все квартиры входят в сегмент жилой недвижимости. Апартаменты же расположены в коммерческих объектах и не входят в жилой фонд. «Современное жилищное законодательство, а также закон о государственной регистрации недвижимости не содержат никаких упоминаний такого понятия как апартаменты.

Какие-то сведения об апартаментах мы можем найти только в подзаконных актах, регулирующих гостиничные и туристические услуги. Например, Постановление Госстандарта РФ от 26.09.

2001 N 82 определяет апартамент как номер в средстве размещения, состоящий из нескольких комнат, одна из которых имеет кухонное оборудование», — рассказывает Максим Калинин, юрист агентства недвижимости «Афина Паллада».

Обычно в центральных частях города нет свободных площадок для жилых домов. Поэтому застройщики покупают землю, отведённую под строительство коммерческих объектов, и возводят дома, предназначенные в том числе для проживания людей.

«Апартаменты имеют статус нежилых помещений, которые могут использоваться для проживания. По внешнему виду апартаменты не отличаются от квартир.

Но владелец апартаментов не может получить прописку — только временную регистрацию по месту проживания, которая продлевается через каждые пять лет. Этого вполне достаточно, чтобы, например, устроить ребёнка в детский сад или прикрепиться к поликлинике.

Но многих покупателей всё же смущает статус такого вида жилья», — комментирует Инна Терехова, заместитель руководителя отдела новостроек агентства недвижимости «Жилфонд».

Одним из преимуществ для застройщиков считается упрощённый вариант получения разрешения на строительство. «Иногда город может не давать разрешение строить жилую недвижимость на конкретном участке из-за удалённости района и других факторов, тогда застройщики строят апартаменты.

Кроме того, жильё должно быть построено с социальными объектами или рассчитано по количеству так, чтобы социальная нагрузка не стала критической. Но в некоторых районах нет физической возможности строить новые учреждения.

Существуют заброшенные и неэффективные здания, которым можно дать новую жизнь, но их сложно вписать в сложившуюся застройку района», — говорит адвокат Сергей Головин.

Плюсы апартаментов

В числе главных преимуществ апартаментов специалисты называют их стоимость и, как правило, удобное месторасположение. «Основным плюсом апартаментов обычно является стоимость, которая на 10–20 % дешевле квартиры. К тому же не требуется согласовывать перепланировку, как в случае с жилыми помещениями», — поясняет Сергей Головин.

https://www.youtube.com/watch?v=hqPsgX2Z3uY

Однако отметим, что есть и исключения из правил — дорогие апартаменты, отвечающие стандартам элитного класса жилья. «В целом апартаменты не дешевле новостроек. Это связано с уровнем сервиса, который организован в таких комплексах, с расположением дома.

В апартаментах развита инфраструктура: работает клининговая служба, прачечные, сервисы доставки.

Обычно комплексы находятся в центральной части города, в местах с хорошей транспортной доступностью, в непосредственной близости от метро», — перечисляет Инна Терехова.

Подводные камни

«Несмотря на общие правила регистрации и учёта, покупатели апартаментов не защищены по 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости» и не будут признаны «обманутыми дольщиками» в случае банкротства застройщика», — подчёркивает судебный юрист Александр Гулько.

К тому же не стоит забывать, что речь идёт о покупке квадратов в здании коммерческого назначения. «Вполне возможно, что рядом будет располагаться студия маникюра, но я думаю, 80 % людей всё-таки покупают апартаменты для проживания. Да, в таком типе жилья нельзя прописаться.

Возможно, это не совсем удобно семьям с детьми, но всё зависит от потребностей.

Могу сказать, что многие мои знакомые живут в апартаментах, и они довольны — рядом вся инфраструктура за приемлемые деньги», — делится Роман Петренко, специалист по недвижимости Федеральной риелторской компании «ЭТАЖИ» в Новосибирске.

Сергей Головин перечисляет основные минусы апартаментов:

1) собственник не может получить ИНН по своему адресу, подать иск в суд;

2) прописаться можно только в апартаментах, которые являются гостиницами или имеют статус апарт-отеля. При покупке уточняйте данный факт у продавца;

3) собственника ждут более высокие коммунальные платежи, поскольку недвижимость относится к разряду коммерческой, а разница в тарифах на горячее водоснабжение и отопление очень большая;

4) так как апартаменты причисляются к нежилым помещениям, к ним не применяются жилищные субсидии и налоговые имущественные вычеты;

5) у многих покупателей возникают трудности в получении ипотечных кредитов.

«В отличие от собственников квартир в многоквартирных жилых домах, собственники апартаментов лишены права самостоятельно определять способ управления своим комплексом, выбирать управляющую компанию и решать иные вопросы, связанные с предоставлением коммунальных услуг и эксплуатацией здания. На практике управление таких зданий осуществляет застройщик или аффилированные с ним управляющие компании. Также у владельцев апартаментов, в отличие от владельцев квартир, отсутствует право общей долевой собственности на общее имущество в здании и прилегающий земельный участок. Таким образом, управляющая компания теоретически может использовать фасад здания или часть земельного участка без каких-либо согласований со стороны собственников, не всегда действуя в их интересах», — добавляет Максим Калинин.

Какое будущее ждёт апартаменты?

В Новосибирске пока немного застройщиков, предлагающих к продаже такое жильё. «Апартаменты в Новосибирске — это комплексы «Jet», «Парк Резиденс», «Резидент Жуковка».

Для новосибирского рынка недвижимости такой вид жилья сейчас уже не экзотика, но многие по-прежнему относятся к нему настороженно. По своему опыту могу сказать, что целенаправленных запросов на такое жильё мало.

Но отмечу, что на этот сегмент в Новосибирске есть свой покупатель», — отмечает Инна Терехова.

Что касается рынка в целом, как спрос, так и предложение не показывают резких скачков. «Нет оснований говорить о перспективе роста строительства апартаментов в России.

За последние 1,5 года особых изменений в объёме предложения не произошло, он составляет 16–19 % от общего числа выставленных на продажу жилых площадей. Отсутствие собственной социальной инфраструктуры для апартаментов скоро остро выразится в виде переполненных детских садов и школ.

Это понимают в Правительстве, и вряд ли будет стимулироваться дальнейшее строительство апартаментов в большом объёме», — считает Александр Гулько.

Источник: https://journal.n1.ru/articles/bez_propiski_zachem_lyudi_pokupayut_apartamenty-51324221/

Личный опыт: я купил апартаменты вместо квартиры

Апартаменты без прописки что это

Когда я задумался над покупкой жилья и начал рассматривать варианты, то понял, что мой бюджет предполагает два решения. Первое — купить квартиру поближе к метро, но в районе на востоке Москвы. И второе — апартаменты подальше от метро, но на западе Москвы. Я выбрал второй вариант: западные районы считаются более благополучными с точки зрения экологии, безопасности и инфраструктуры.

Жилой комплекс, где я выбрал апартаменты, находится в Строгино, но за МКАДом, так что фактически это Московская область. Мои апартаменты выглядят как обычная однокомнатная квартира с отдельной кухней, санузлом и прихожей — это не студия.

Комната в моих новых апартаментах

Застройщик не продумал парковку, и так сейчас выглядит двор

Коридор на этаже в нашем доме

Просрочка от застройщика

Весь процесс с момента решения до оформления ипотечного договора занял у меня две недели. Я выбрал апартаменты в доме, который должен был сдаваться в первую очередь, — ждать, по словам застройщика, оставалось совсем недолго.

Из-за этого стоимость моего жилья была абсолютно рыночная, как если бы я покупал уже готовые апартаменты в новостройке.

Я рассчитывал получить ключи 31 мая 2019 года и встретить лето в новом доме — с видом на Москву-реку и выходом на собственный благоустроенный пляж.

Но застройщик не выполнил свои обязательства и допустил просрочку. Ключи мне выдали только 20 сентября. Я, конечно, остался разочарован. Планирую подать в суд и получить компенсацию.

Помимо всего прочего, после сдачи в квартире обнаружились недоделки в ремонте. При приёме я составил акт и указал замечания. Нужно было переложить плитку на кухне и ламинат в комнате. Сейчас этим занимаются рабочие, так что в апартаменты я всё ещё не заселился.

Плюсы, минусы, подводные камни

Сравнительно низкая цена. Это главный аргумент в пользу покупки апартаментов. Мои апартаменты стоили 5 миллионов ₽. Это совершенно точно дешевле, чем похожие квартиры в том же районе. Но при этом по ипотеке на апартаменты нельзя получить налоговый вычет, коммунальные услуги будут дороже, а налог на имущество — выше.

Кстати, с налогом на имущество вышли сложности. Застройщик указал назначение здания как «нежилое», а не «для временного проживания», как обещалось при продаже. Жители ЖК узнали об этом, только когда стали получать выписки о собственности. Из-за этого налог на имущество может вырасти с 0,5% до 2% (для моих апартаментов — почти 56 тысяч ₽ в год). Сейчас этот вопрос решается.

В апартаментах нельзя зарегистрироваться. Но наличие «прописки» для меня не принципиально. Я родился в Москве, и регистрация у меня уже есть.

Новые ЖК похожи на кварталы-муравейники. В нашем будет жить 13 тысяч человек. Территория ЖК весьма компактная, все дома «прижаты» друг к другу. К тому же очень мало парковочных мест. У меня была машина, но я её продал — в частности, потому что возле дома её будет негде ставить.

Но при этом такие ЖК похожи на общежитие, в хорошем смысле. Вместе с покупкой жилья ты получаешь доступ в комьюнити. У нашего ЖК есть чат в Telegram. Кто-то может написать в пятницу вечером: «Давайте поиграем в покер» или «Идёмте жарить шашлыки», — и собираются все, кто хочет. Это здорово, особенно в сравнении со «вторичкой», где никто из соседей друг друга в лицо не знает.

К апартаментам не применяются нормы по звукоизоляции. По факту, это нежилое помещение. Значит, в соседней квартире может открыться хостел, бар — что угодно. Ну и по 16 квартир на этаже после «привычных» четырёх — очень много. Пока непонятно, насколько комфортно будет так жить.

Читайте по теме: Чем апартаменты отличаются от квартиры

Мой опыт жизни в апартаментах

Около года назад мы с девушкой искали съёмную квартиру и нашли небольшую студию в Отрадном на северо-востоке Москвы. Она сдавалась по весьма выгодной цене и отлично выглядела: качественный свежий ремонт, хорошая мебель и новая техника. При этом буквально через дорогу арендодатели предлагали ужасные «бабушкины» варианты с коврами и хламом на антресолях — и дороже.

Студия оказалась апартаментами, что нас совершенно не испугало. Мы договорились на арендную плату 27 тысяч ₽ в месяц плюс коммунальные услуги — в общей сумме выходит около 33 тысяч ₽. Это средняя стоимость аренды подобных студий. Обычно всё зависит от ремонта и пожеланий собственника, ставка может варьироваться от 25 тысяч ₽ до 45 тысяч ₽ в месяц.

Наша студия двухуровневая: на первом уровне находится кухня и гостиная, на втором — зона для отдыха. Высота потолков — 3,2 метра, общая площадь студии — 18,2 квадратного метра. Кажется, что это очень мало, но мы не чувствуем особого дискомфорта.

Вообще я считаю, что для жизни в Москве не нужна большая квартира. Наша неделя проходит так: целый день на работе, вечером приходим домой, ужинаем внизу, смотрим телевизор и ложимся спать.

Так или иначе всё сводится к тому, чтобы дожить до выходных и куда-нибудь уехать: за город, в парк или в отпуск за границу.

Только один раз я заболел и провёл пару дней, не выходя из дома, — тогда стало скучновато в буквально четырёх стенах.

Дом, в котором мы снимаем апартаменты, расположен очень удачно. Рядом целых три станции метро: «Владыкино», «Окружная» и МЦК «Окружная». В пешей доступности потрясающий ботанический сад, Останкино и ВДНХ. И для нас это важнее, чем квадратные метры.

Через год после жизни в апартаментах я понял, что для меня сейчас это идеальный вариант. И чтобы не переплачивать за аренду «в чужой карман», я решил купить собственную студию в соседнем доме.

Почему я купил апартаменты

Здание, в котором я живу, и другие дома по соседству — бывшие гостиницы. Сейчас их переделывают под апартаменты: полностью реставрируют, меняют коммуникации, лифтовые шахты, отопление, трубы, электрику. Такая перестройка называется редевелопментом. Её могут проводить в бывших гостиницах (как в случае с моим домом), общежитиях, офисных центрах и в других нежилых зданиях.

На мой взгляд, покупать апартаменты в таких домах выгоднее, чем в новостройках «на стадии котлована». Реконструкция занимает гораздо меньше времени, квартиру и дом можно увидеть заранее (вживую, а не на рендерах). Обычно редевелопмент производится в зданиях, которые расположены в черте города — значит, вокруг уже будет благоустроенный район, а не строительная грязь и пустыри.

Редевелопмент vs. новостройка

Апартаменты по редевелопменту

Апартаменты в новостройке

От начала стройки до получения ключей

Полгода

2–3 года

Свежий ремонт

Да

Да

Инфраструктура в округе: транспорт, магазины

Да

Не всегда

Риск «долгостроя»

Минимальный

Да

При этом цены на апартаменты в «перестроенных» зданиях чаще всего очень низкие. В моём доме они стартовали от 2,5 миллиона ₽ за студию — с минимальным первоначальным взносом по ипотеке в 400 тысяч ₽. Если взять при таких условиях ипотеку на 20 лет, то ежемесячный взнос будет составлять около 20 тысяч ₽ в месяц. Дешевле, чем снимать любую из квартир в Москве.

Мои апартаменты стоили 3 миллиона ₽. Они будут без отделки, так что придётся делать ремонт. На него я планирую потратить 400 тысяч — буду использовать хорошие материалы.

Различается ли договор по ипотеке для покупки апартаментов и квартир?

Как показывает практика, договоры ипотеки на апартаменты и на квартиры, которые заключаются с физическими лицами для личных или семейных нужд, практически идентичны.

Такой договор представляет собой кредит для приобретения недвижимости под залог этой же недвижимости — и неважно, будет ли она жилой или нежилой.

А вот условия по процентным ставкам этих кредитов могут незначительно отличаться.

Другое дело, если эта ипотека — для предпринимательских целей. Условия таких договоров намного жёстче, присутствует много санкций, и процентная ставка по таким кредитам может быть значительно выше.

Есть ли разница, кто подаёт претензию к застройщику — владелец апартаментов или квартиры?

Если дольщик хочет подать претензию к застройщику, то для него нет разницы, заключён ли договор на приобретение квартиры или апартаментов. Играть роль будут такие факторы:

1. Статус дольщика: физическое или юридическое лицо.

Именно от этого зависит размер неустойки, которую застройщик должен выплатить дольщику. Для физлица — это 0,006 ставки рефинансирования ЦБ, которая действовала на день обязательства, от цены договора за каждый день просрочки.

2. Цель приобретения: для личных, семейных, домашних и иных нужд или для предпринимательской деятельности.

Если вы покупаете недвижимость, чтобы в ней жить, вы можете рассчитывать на закон «О защите прав потребителей». Это значит, что можно:

  • не платить госпошлину при предъявлении иска в суд (при цене иска до 1 миллиона ₽);

  • выбирать подсудность: по месту своего жительства или по месту нахождения ответчика;

  • требовать компенсацию морального вреда;

  • предъявлять требования по взысканию штрафа в размере 50% от суммы, которую взыскал суд.

Каковы шансы получить компенсацию в случае просрочки?

Шансы получения неустойки за просрочку передачи объекта дольщику достаточно велики. Но только в том случае, если застройщик не находится на стадии банкротства.

Размер неустойки зависит от цены договора участия в долевом строительстве. Однако надо иметь в виду, что суды общей юрисдикции в 90% случаев снижают размер неустойки, в среднем — вдвое.

Анна Левочкина, фото героев текста

Источник: https://www.Sravni.ru/text/2019/11/19/lichnyj-opyt-ja-kupil-apartamenty-vmesto-kvartiry/

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.