Агентский договор с риэлтором

Зачем нужен агентский договор :: Городская недвижимость :: РБК Недвижимость

Агентский договор с риэлтором

Эксперты Гильдии риэлторов Москвы обратили внимание продавцов и покупателей жилой недвижимости на основные моменты в договоре на оказание риэлторских услуг и объяснили причины, побуждающие клиентов заключать договора с агентствами.

Зачем нужен агентский договор

Эксперты Гильдии риэлторов Москвы обратили внимание продавцов и покупателей жилой недвижимости на основные моменты в договоре на оказание риэлторских услуг и объяснили причины, побуждающие клиентов заключать договора с агентствами.

В прессе уже неоднократно говорилось о полезности договора на оказание риэлторских услуг, как для агента, так и для клиента. В первом случае – гарантия оплаты за проделанную работу, во втором – залог серьезного подхода агента к своим обязанностям.

«Вообще, кратко говоря, договор полезен клиенту тем, что помогает запомнить весь объем достигнутых договоренностей. А также чтобы за его квартиру охотнее вносили аванс.

Хотя по закону для этого договор не обязателен, но желающих вносить аванс агентству, у которого нет договора с клиентом, обычно не бывает.

Гарантия оплаты агенту, также важна для его усердной работы» – говорит Илья Шкоп, Председатель Совета ГРМ, директор агентства «Собственник».

«Поставьте себя на место агента, который ежедневно принимает десяток звонков по одному объекту, ездит по вечерам (в 19.00-22.

00) на показы, вкладывает деньги в рекламу (даже если только печатные издания, то минимум 1500 в неделю), еженедельно расклеивает объявления на подъездах о продаже/покупке и пр. А клиент через месяц «передумывает» покупать/продавать квартиру. Это чисто человеческие взаимоотношения.

А рабочий процесс – это рабочий процесс», – соглашается с коллегой Артем Артюхов, член Экспертного Совета ГРМ, руководитель по развитию компании «Мэтр Роше-Запад».

Александр Зиминский, директор департамента продаж элитной недвижимости компании Penny Lane Realty, предупреждает, в России содержание и условия взаимных обязательств между агентством недвижимости и клиентом законодательно не регулируются. В соответствии с п. 2, статьи 307 ГК РФ, «обязательства возникают из договора…».

Поэтому все обязанности клиента и агентства недвижимости, в том числе и штрафы за нарушение, необходимо обговаривать до подписания документа. Если клиенту не удается отстоять свою позицию, а она для него принципиально важна, то лучше вообще отказаться от работы с конкретным агентством.

Но если клиент уже подписал договор, то он обязан исполнять все указанные обязательства, в том числе и по части штрафов.

«Хочу отметить, что известные агентства недвижимости не включают в договора крайне жесткие или заведомо невыгодные для клиента условия. Так как сумма штрафа, взятого с одного клиента, по сравнению с суммами сделок просто ничтожна, и для агентства, мягко говоря, несущественна.

Годами наработанная деловая репутация для серьезной организации гораздо дороже разового штрафа.

Поэтому совет для клиентов: если чуть ли не на каждом шагу вам грозят всевозможными денежными штрафами, лучше не доверять этому агентству: либо дела у него совсем плохи, либо (что еще хуже) вы попали в руки мошенников», – предупреждает Александр Зиминский.

В плане сроков, оптимальный вариант для договора на покупку жилья – 3 месяца, на продажу – 6 месяцев. Возможность пролонгации – в основном от шести месяцев до года.

«Не подписывайте договор с указанием срока действия «пока стороны не выполнят своих обязательств», а за досрочное расторжение предусмотрены штрафные санкции для клиента. Продажа квартиры может затянуться внушительно долго, а если вы ищете через агентство квартиру для покупки, но подходящих вариантов все нет и нет, то вы не сможете расторгнуть договор», – предупреждает Артем Артюхов.

Не будет лишним, если мы еще раз напомним, обязательства сторон должны быть прописаны максимально четко и ясно. Стороны вправе требовать исполнения только тех обязательств, которые зафиксированы в договоре.

Цена услуг и расчеты могут быть прописаны как в самом договоре, так и в приложении к нему. Агентское вознаграждение обычно определяется двумя способами: в процентном отношении к стоимости продаваемой (или покупаемой) квартиры; или фиксированная сумма.

«Обязательно выясните, какие услуги агентство обязано совершить за указываемую комиссию, а какие работы будут выполняться за дополнительную плату. В основном дополнительно оплачивается: нотариальное удостоверение договора, государственная регистрация договора купли-продажи, получение необходимых для регистрации договора купли-продажи документов», – советует Артем Артюхов.

Обратите внимание на пункт, указывающий, в какой момент работа агентства считается выполненной: в день подписания основного договора купли-продажи или после государственной регистрации договора.

«Чаще агентства предлагают в договоре произвести оплату одновременно с подписанием договора купли-продажи, но готовы считать работу окончательно выполненной после регистрации сделки. Всем сторонам нужны гарантии», – уточняет Илья Шкоп.

Источник: https://realty.rbc.ru/news/577d27ca9a7947a78ce92d3a

Правовая природа риелторских договоров и ответственности по ним риелтора

Агентский договор с риэлтором

Давно терзался квалификацией так называемых риелторских договоров и ответственности по ним риелтора. И вот мне попалась статья А. Егорова, руководителя аппарата – администратора ВАС РФ «Посреднические договоры.

Какой вид лучше выбрать в зависимости от круга поручаемых действий» опубликованная в журнале  «Юрист компании», №4, апрель 2013 которая расставила все на свои места. В связи с чем хотелось поделиться своими размышлениями.

Как правило, агентства недвижимости заключают со своими клиентами договоры двух видов: оказания услуг и агентские договоры.

Они могут быть как на оказание помощи при продаже имеющегося у клиента объекта недвижимости, так и на помощь в приобретении объекта недвижимости у третьего лица.

В данной статье мы разберемся с квалификацией риелторского договора и ответственности по нему на примере договора предметом которого выступает оказание помощи в приобретении объекта недвижимости.

Почти все агентства недвижимости в рекламе указывают на то, что их ответственность застрахована на очень большую сумму, что у потенциального клиента ассоциируется с тем, что при потере титула страховая компания выплатит убытки в виде стоимость уплаченной по договору продажи недвижимости сумму. Так ли это?

Прежде всего, необходимо разобраться с природой риелторского договора.

Может возникнуть мнение, что риелторский договор – это договор возмездного оказания услуг по которому исполнитель обязуется по заданию заказчика оказать услуги (совершить определенные действия или осуществить определенную деятельность), а заказчик обязуется оплатить эти услуги (п. 1 ст. 779 ГК РФ).

На первый взгляд действительно кажется, что, действия риелтора по подбору подходящего клиенту объекта недвижимости и сопровождение сделки, т.е. юридическая консультация по всем тонкостям регистрации перехода права собственности в Росреестре, вполне может квалифицироваться как договор оказания услуг.

Ответственность исполнителя за неисполнение или ненадлежащее исполнение договора, в таком случае, должна определяться общей статьей 723 ГК РФ в случае если заказчик юридическое лицо или индивидуальный предприниматель, и специальными нормами ст. 737 ГК РФ и ст.

29 Закона РФ «О защите прав потребителей» в случае если заказчиком является гражданин заключающий договор исключительно для личных, семейных, домашних, бытовых и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, о чем дано разъяснение в п.

11 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 28.06.2012 N 17 “О рассмотрении судами гражданских дел по спорам о защите прав потребителей”.

Представим себе ситуацию: между гражданином и агентством недвижимости был заключен договор оказания риелторских услуг по подбору квартиры, консультированию и приобретении квартиры в собственность. Квартира была подобрана, договор был заключен, переход права собственности был зарегистрирован.

Через год к добросовестному покупателю обращаются с иском об истребовании квартиры из чужого незаконного владения в порядке ст. ст. 301 – 302 ГК РФ. Суд иск удовлетворяет.

Покупатель, зная что с продавца взыскать ни чего не удастся, обращается в суд с иском о взыскании убытков к агентству недвижимости и страховой компании в которой застрахована профессиональная ответственность этого агентства.

Какое решение в этом случае должен вынести суд, когда цель риелторского договора – приобретение квартиры в собственность, не достигнута? Интуитивно понятно, что агентство недвижимости не может нести ответственности за недействительность заключенной гражданином покупателем сделки с продавцом оказавшимся не собственником квартиры, ведь на момент заключения договора продажи, агентством недвижимости была получена выписка из ЕГРП, в которой продавец числился собственником, у продавца имелись ключи от квартиры, что также свидетельствовало, что он является ее владельцем. То есть, агентство недвижимости проявило должную осмотрительность при выборе контрагента для клиента и следовательно не может нести ответственность за ничтожность сделки. Однако п. 3 ст. 401 ГК РФ  возлагает на лицо, осуществляющее предпринимательскую деятельность, безвинную ответственность, и договором с потребителем вряд ли возможно ее изменить, т.к. с большой долей вероятности этот пункт будет признан недействительным на основании ст. 16 Закона РФ «О защите прав потребителей» как ущемляющий права потребителей по сравнению с правилами, установленными законами или иными правовыми актами Российской Федерации в области защиты прав потребителей. Тем самым у суда есть все основания для взыскания со страховой компании убытков в размере стоимости квартиры причиненных действиями агентства недвижимости и возможно абстрактных убытков  в виде разницы между ценой, установленной в договоре продажи квартиры, и текущей ценой.

Тем не менее, Конституционный Суд Российской Федерации в абз. 4 п. 3.1 Постановлении от 23.01.

2007 N 1-П по так называемому делу «о гонораре успеха» разъяснил, что выделение в качестве предмета договора возмездного оказания услуг совершения определенных действий или осуществления определенной деятельности обусловлено тем, что даже в рамках одного вида услуг результат, ради которого заключается договор, в каждом конкретном случае не всегда достижим, в том числе в силу объективных причин. С учетом этого толкования, можно сделать вывод, что не достижение основной цели риелторского договора – возникновение права собственности у покупателя на подобранный агентством объект недвижимости не является ненадлежащим исполнением договора в случае если он не был исполнен в силу объективных причин, и следовательно во взыскании убытков гражданину должно быть отказано.

Вывод Конституционного Суда хоть и верен по сути, но неверен в части квалификации договоров об оказание юридической помощи, в деле которое им рассматривалось, как договоров исключительно по оказания услуг, что неоднократно отмечалось многими юристами.

Договор оказания юридических услуг может квалифицироваться как исключительно договор оказания услуг в том случае если его предметом является консультирование по правовым вопросам, а также составление правовых документов.

В случае (как в рассматриваемо деле) если договор был заключен на представление интересов доверителя в суде, такой договор следует рассматривать как  договор поручения или агентский договор, хотя бы он и был поименован как договор оказания услуг. Данные выводы справедливы и для договора оказания риелторских услуг.

В случае если клиентом риелтору была выдана доверенность на заключение сделки продажи недвижимости и поручено совершение не только юридических, но иных действий, в частности по подбору недвижимости, такой договор следует квалифицировать как (агентский ст.

1005 ГК РФ) в соответствии с которым  одна сторона (агент) обязуется за вознаграждение совершать по поручению другой стороны (принципала) юридические и иные действия от своего имени, но за счет принципала либо от имени и за счет принципала.

Агентский договор входит в круг так называемых договоров посреднических услуг, в который также входят договор поручения и комиссии, суть которых можно выразить как договор по ведению чужого дела. Чужое дело – это тот круг действий, который может совершать посредник, действуя в чужом интересе (хозяина дела).

Важно помнить о том, что посредник – своего рода помощник. Предмет его обязательств не предполагает гарантию того, что он сможет выполнить определенные сделки или юридические действия.

Поэтому он отвечает только за то, что не предпринимает необходимых действий, направленных на исполнение поручения, но он не отвечает за неисполнение третьим лицом сделки, заключенной в интересах «хозяина дела».

Исключение – если посредник, действующий как комиссионер или как агент в агентском договоре по модели комиссии, принял на себя ручательство за исполнение сделки – делькредере, а также если он не проявил должную осмотрительность при выборе третьего лица (п. 1 ст. 993 ГК РФ).

Но непроявление необходимой осмотрительности при выборе контрагента относится к моменту заключения с ним сделки и не может толковаться расширительно (п. 15 информационного письма № 85) (см.: А. Егоров. Посреднические договоры. Какой вид лучше выбрать в зависимости от круга поручаемых действий. // Юрист компании, №4, апрель 2013).

Однако случаи выдачи клиентом доверенности риелтору на совершение юридических действий в риелторском обороте практически отсутствуют из-за недоверия граждан к риелторам.

Поэтому самым распространенным случаем риелторского договора является договор по которому совершаются не юридические, а иные действия – действия по поиску контрагента и консультированию по заключению сделки – фактическое посредничество.

В этой связи может возникнуть сомнение в том, что данный договор агентский, поскольку он предусматривает, при буквальном толковании, совокупное совершение «юридических и иные действий», тогда как в данном случае имеют место быть только «иные действия».

Тем не менее, такой договор также является агентским. Как пишет А. Егоров «фактическое посредничество – это, по сути, сведение контрагентов. То есть посредник сам не заключает сделку по поручению «хозяина дела».

Он находит подходящего контрагента, договаривается с ним об условиях сделки и сводит его с «хозяином дела», сопровождает сделку, в частности, консультациями и юридической поддержкой.

Если «хозяин дела» заключает с найденным контрагентом договор, то посредник приобретает право на вознаграждение. На этом его миссия заканчивается.

Надо сказать, что европейское право знает фактическое посредничество и как самостоятельную разновидность договоров. В немецком праве он называется маклерским договором. Российскому дореволюционному праву этот институт тоже был известен. Но в действующем Гражданском кодексе его, как известно, нет, и это серьезное упущение.

Дело в том, что на практике маклерские отношения очень распространены: именно так работают, например, агентства по подбору персонала, риэлторские агентства.

 В силу отсутствия специального правового регулирования фактического посредничества, которое ограничивается сведением контрагентов, у нас подобные отношения иногда квалифицируют как возмездное оказание услуг, хотя это в корне неверно.

Возвращаясь к договору агентирования, именно фактическое посредничество является теми «иными действиями», которые могут поручаться агенту.

Кстати, есть еще одно распространенное заблуждение относительно предмета агентского договора: формулировку пункта 1 статьи 1005 Гражданского кодекса («юридические и иные действия») иногда понимают так, будто агенту непременно должны поручаться и юридические действия, и иные действия (не может быть только юридических действий или только действий по фактическому посредничеству). На самом деле предлог «и» в вышеуказанной норме употребляется в значении «или», то есть указывает на альтернативность (предметом агентирования могут быть юридические действия либо фактическое посредничество)» (см: там же).

Из этого можно сделать вывод, что самым распространенным риелторским договором является агентский договор фактического посредничества, хотя бы он и был поименован как договор оказания услуг.

Ответственность за недействительность сделки агент перед принципалом не несет, но может быть привлечен к ответственности за ничтожность сделки, если будет доказано, что он не проявил должной осмотрительности при выборе контрагента для принципала (определение Свердловского областного суда от 15.01.

2013 по делу N 33-501/2013 (33-16244/2012)).

 В реальности это означает, что при получении агентом выписки из ЕГРП о праве собственности на объект недвижимости, так называемая проверка юридической чистоты сделки исчерпывается и ответственности за потерю титула принципалом агент и страхователь агента нести не будут, поэтому заверения о страховании профессиональной ответственности риелтора не более чем ловкий рекламный прием.

Источник: https://zakon.ru/blog/2013/4/2/pravovaya_priroda_rieltorskix_dogovorov_i_otvetstvennosti_po_nim_rieltora

Договор24 конструктор юридических документов и юридическая консультация – dogovor24.ru

Агентский договор с риэлтором

  • предметом правоотношений является Риэлторская услуга – это профессиональная помощь Риэлтора при продаже, покупке, аренде, обмене объектов недвижимости, в том числе квартир, домов, земельных участков, офисов, производственных и складских помещений и т.п. Для оказания риэлторских услуг заключается агентский договор, по которому одна сторона (Агент) обязуется за вознаграждение совершать по поручению другой стороны (Принципала) юридические и иные действия от своего имени, но за счет Принципала, либо от имени и за счет Принципала.
  • К отношениям, вытекающим из агентского договора, соответственно применяются правила, предусмотренные главой 49 или главой 51 Гражданского Кодекса РФ (часть 2), в зависимости от того, действует Агент по условиям этого договора от имени Принципала или от своего имени, если эти правила не противоречат положениям   главы 52 Гражданского кодекса РФ (часть 2) или существу агентского договора. ­ ­
  • По сделке, совершенной Агентом с третьим лицом от своего имени и за счет Принципала, приобретает права и становится обязанным Агент, хотя бы Принципал и был назван в сделке или вступил с третьим лицом в непосредственные отношения по исполнению сделки.
  • По сделке, совершенной Агентом с третьим лицом от имени и за счет Принципала, права и обязанности возникают непосредственно у Принципала.
  • риэлторские услуги оказываются:
  • один раз (разовая услуга) ​

или

  •  при возникновении необходимости  (по заявке),  в соответствии с расценками, согласованными сторонами в Спецификации. 

Агентский договор (договор оказания риэлторских услуг) должен быть в обязательном порядке заключен в письменной форме, подписан сторонами или их представителями и, как правило, если сделка совершается юридическими лицами и (или) индивидуальными предпринимателями, также скреплена печатями этих юридических лиц (если данное лицо в соответствии с законодательством Российской Федерации должно иметь печать).

Должны совершаться в простой письменной форме, за исключением сделок, требующих нотариального удостоверения: сделки юридических лиц между собой и с гражданами. ­ ­

  • Заказчик –  лицо (физическое или юридическое или индивидуальный предприниматель), имеющее намерение  заказать риэлторские услуги. В гл. 52 Гражданского кодекса РФ Заказчик именуется “Принципал”;
  • Риэлтор – лицо (юридическое лицо или индивидуальный предприниматель), осуществляющее по поручению  Заказчика за вознаграждение  действия от имени и  за счет Заказчика, перечень которых согласован Сторонами в Приложении к Договору  «Спецификация». В гл. 52 Гражданского кодекса РФ Риэлтор именуется “Агент”;
  • При этом в отношении физических лиц установлено, что индивидуальное предпринимательство имеют право осуществлять:
  • граждане Российской Федерации;
  •  граждане иностранных государств (при наличии разрешения постоянно или временно проживать в России);

(условия, без которых, в силу требований закона, Агентский договор (Договор  оказания риэлторских услуг)  считается не заключенным): ­ ­

  • условие о предмете договора, т.е. какие услуги оказываются (какие совершаются действия, или какая деятельность осуществляется).

Необходимо учитывать, что  в случаях, когда Заказчиком является  физическое  лицо, которое  заказывает риэлторскую услугу для удовлетворения  своих бытовых или других личных потребностей – на взаимоотношения Сторон Договора распространяются  как положения Гражданского кодекса Российской Федерации, так и положения Закона Российской Федерации “О защите прав потребителей”, согласно которого Потребитель вправе отказаться от исполнения договора о выполнении работ (оказании услуг) в любое время при условии оплаты исполнителю фактически понесенных им расходов, связанных с исполнением обязательств по данному договору. (статья 28 и  статья 32 Закона Российской Федерации “О защите прав потребителей”). По этой причине в Агентском договоре (Договоре оказания риэлторских услуг) необходимо  подробно отражать  информацию об услуге (в том числе наименование услуги, ее виды, особенности, объем услуг, стоимость, условия приобретения и др.), что необходимо в интересах Риэлтора во избежании риска одностороннего расторжения договора со стороны Заказчика по причине неполной, недостоверной, несвоевременной информации об услуге.

Также, информация об оказываемой услуге в наглядной и доступной форме должна доводиться Риэлтором до сведения потребителей  способами, принятыми в отдельных сферах обслуживания потребителей, на русском языке, а дополнительно,   на государственных языках субъектов Российской Федерации и родных языках народов Российской Федерации. ­ ­

(условия, которые стороны для предотвращения возможных рисков и разногласий, в силу предоставленного законом права и (или) обычаев делового оборота, самостоятельно определяют в Агентском договоре (Договоре оказания риэлторских услуг) : ­ ­

  • размер вознаграждения Риэлтора  и порядок его оплаты; 
  • отчеты Риэлтора( для сторон договора желательно в самом договоре установить форму и сроки предоставления отчетов, перечень документов, подтверждающих  расходы Риэлтора, произведенные за счет Заказчика и т.п.)
  • иные условия, которые стороны в силу предоставленного законом права и (или) обычаев делового оборота и (или) соглашения сторон, могут самостоятельно определить в договоре.
  • главой 52 (агентирование)  Гражданского кодекса Российской Федерации, часть 2,  
  • главой 49  (поручение)  Гражданского кодекса Российской Федерации, часть 2, в зависимости от того, действует Риэлтор по условиям этого договора от имени принципала или от своего имени, если эти правила не противоречат положениям   главы 52 Гражданского кодекса РФ или существу агентского договора.
  • главой 51  (комиссия)  Гражданского кодекса Российской Федерации, часть 2, в зависимости от того, действует Риэлтор по условиям этого договора от имени принципала или от своего имени, если эти правила не противоречат положениям   главы 52 Гражданского кодекса РФ или существу агентского договора.
  • Закон Российской Федерации “О защите прав потребителей”от 07.02.1992 г. (в случаях, когда  Риэлтором является  любое лицо, а Заказчиком является  физическое  лицо, которое  заказывает риэлторскую услугу для удовлетворения  своих бытовых или других личных потребностей, не связанных с предпринимательской деятельностью);
  • иные нормативные правовые акты, регламентирующие, а также, связанные с данными правоотношениями.

Источник: https://dogovor24.ru/document/agentskiy-dogovor-na-okazanie-rieltorskikh-uslug

Что вас ждет если подписать договор с риэлтором при продаже квартиры? Рассказываю как есть

Агентский договор с риэлтором

Друзья, рад вас видеть на моем каналеПлоский Сочи! Здесь я рассказываю о жизни в Сочи, недвижимости, и обо всем, что мне интересно. Буду рад подписке и пальцу вверх!

Итак, решили вы продать квартиру, выставили обьявление на авито и вам начали названивать риэлторы и предлагают свои услуги а заодно подписать эксклюзивный договор, и что же будет если это сделать?

На самом деле вот 3 варианта развития событий.

Вариант 1

Если вы не подписываете договор то все риэлторы находятся в равных условиях – кто продал – того и тапки, + у вас есть возможно вообще подсунуть покупателю которого они привели – свою визиточку с личным номером и вообще не платить риэлтору потому, тут как говорится никто никого ни на что не обязывает, все на доверии.

Вариант 2

Вы подписываете простой договор на продажу квартиры, не эксклюзивный, по такому договору ситуация аналогичная варианту 1, но здесь если риэлтор привел покупателя то ему вы уже будете обязаны выплатить вознаграждение, схитрить как говорится не получится, иначе потом придется тратить свое время на суды.

Вариант 3

Вы подписываете эксклюзивный договор с риэлтором на продажу своего обьекта, как правило стандартным пунктом такого договора является то что неважно кто продал обьект – тот риэлтор с которым вы подписали договор, другой риэлтор, или вообще вы сами, в любом случае вы будете обязаны выплатить риэлтору 50 000р (средний чек по рынку).

Ну а теперь давайте рассмотрим плюсы и минусы каждого варианта

Вариант 1 – Плюсы

  • Вы ни кому не обязаны и можете легко кинуть нахлебников
  • Можно пользоваться бесплатной раб-силой(новичками) из агенств, они рекламируют ваш обьект бесплатно, а при продаже их можно послать.

Вариант 1- Минусы

  • Вам бесконечно названивают все агенты и агенства города.
  • Прошареные агенты которые понимают что к чему – от вашего обьекта будут отговаривать всеми правдами и неправдами.
  • Вас будут попусту дергать агенты новички, ведь только они не понимают рисков, будут делать кучу пустых показов а потом на показе выясняется куча нюансов которые новичок не выяснил до встречи, например по ипотеке, маткапу, или вообще не узнал есть ли у покупателя деньги, а то бывает так что катают клиента а тот еще в родном городе не продал квартиру.
  • Ваш обьект будет опубликован по тому же адресу но в 2-3 раза дешевле, чтобы сначала звонили в агенства, чтобы переманить клиента и отговорить от вашего обьекта.
  • На ваш обьект будут пытаться накрутить огромную комиссию, от 300 тысяч до нескольких миллионов, даже если у вас студия в 30 квадратов, просто на удачу, нужно же как то отбить незастрахованную сделку.
  • Ну и Вишенка на торте, Агенства как правило имеет множество аккаунтов на таких площадках как циан, авито, ян, домофонд, домклик, и если обьект действительно мешает то на него бросается куча жалоб, чтобы он ушел в теневой бан. И пока вы думаете почему ваша квартира не продается, ваше обьявление оказывается попросту скрыто из поиска, и кроме вас его никто не видит.
  • Вообщем Агенства сделают все чтобы вы тратили деньги на рекламу на площадках, но так и не продали свою квартиру и наконец таки обратились к ним.

Кстати из за такой политики я и ушел когда то из агентства в свободное плаванье, потому что вместо того чтобы расти и развиваться как специалист, нас заставляли заниматься всякой ерундой, клепать фонари и банить объявления от собственников.

Едем дальше, Вариант 2- Плюсы

  • По своей сути подписанный договор обычный с агентом или с агенством или с несколькими агенствами – это белый флаг. Вашей продаже уже никто не противится, продает и продает. если будет клиент – приведут, нет и нет. т.е наступает нейтралитет. Мир, дружба, жвачка.
  • Агент смело ведет к вам клиента если у него такой есть, потому что знает что получит комиссию.

Вариант 2 – Минусы

  • Критически важно: подписанный простой договор вовсе не означает что ваш обьект будут рекламировать, мешать не будут, но и тратиться на рекламу тоже не будут, максимум у себя на сайте выложать и продублируют на авито.
  • Вам уже никто не мешает но вы по прежнему должны тратиться на рекламу, и конкурировать с тысячми обьявлений от риэлторов у которых площадь больше вашей а цена ниже, у компаний на рекламу ежемесячно закладывается милионные бюджеты, а вы тратите рублей 300 🙂 ну все равно что капля в море, надежда только на чудо.
  • Вам по прежнему названивают десятки риэлторов новичков и тратят ваше время на пустые показы показы.
  • Риэлтор без гарантий оплаты не будет расказывать своим коллегам о вашем обьекте, т.к не заинтересован, если продаст кто то другой то он денег не получит, а значит будет молчать как партизан.

Вообщем вариант второй хорош, но еще не так эффективен в продаже квартиры, я лично например приведу на такой обьект клиента только в том случае если у нас с вами будет общий договор, а у клиента будет запрос именно на такой обьект как у вас.

Едем дальше, Вариант 3. Плюсы

  • Подписанный эксклюзив с одним агентом это снятие с себя всех расходов на рекламу.
  • вас больше не докучают звонками и пустыми показами, как правило все показы проводит агент, и отсеивает всех посмотрюшников.
  • Если вы живете не в продаваемом обьекте а в другом месте или вообще в другом городе, то вам вообще не нужно ничего делать, ключи у агента и он сам проводит показыв, вам только на сделку приехать.
  • Полностью переворачивается ситуация в отношении вас и вашего обьекта. Если в первом случии против вас было ополчено несколько тысяч человек, а в варианте 2 был нейтралитет, то в случае с эксклюзивным договором, риэлтор наоборот заинтересован рассказать всем своим коллегам и городу о том что у него есть такой обьект, ведь он знает что неважно кто продаст, он все равно не только отобьет свои вложенные деньги в рекламу но и заработает.

Вариант 3. Минусы

Здесь очень важно читать договор, к сожалению на рынке есть и некомпетентные агенты. которые ни сам ни ам, и другим не дам, эксклюзив подпишут и сидят как собака на сене, другим не рассказывают, и рекламу не делают. В итоге обьект стоит, поэтому тут лучше работать только с тем кому вы доверяете, или обязать агента прописать сколько он денег потратит на рекламу, и какую, и чтобы отчет дал.

Я например когда получаю обьект на продажу по эксклюзивному договору закладываю на рекламу от 50 до 100 тысяч рублей. в пропорциях (30 тысяч инстаграм, 10 тысяч ютуб, 10 тысяч доски обьявлеий, 10 тысяч чтобы оповестить всех риэлторов в городе.) сомневаюсь что столько на рекламу тратит хоть 1 собственник, максимум 300р на авито )))

Подведем итоги моего разжевывания ситуации на рынке продажи обьектов Сочи

Продавать свой обьект вы можете как хотите, хоть по договору, хоть без него, как говорится хозяин барин.

Плюсы и минусы того или иного сотрудничества я вам описал во всех красках.

За себя скажу – я в основном работаю от клиента, Он мне платит комиссию, у него деньги, он и музыку заказывает, а если и беру обьекты на продажу то только с эксклюзивным правом. Если нужна помощь по недвижимости Сочи, мой тел вы знаете 🙂 : +79284498688

Источник: https://zen.yandex.ru/media/id/5d7bfc8a8f011100aec25425/chto-vas-jdet-esli-podpisat-dogovor-s-rieltorom-pri-prodaje-kvartiry-rasskazyvaiu-kak-est-5f53e437019fb065e7e9d143

Агентский договор с риэлтором

Агентский договор с риэлтором

Риэлторы могут предложить заключить разные формы договоров. Гражданский кодекс РФ предусматривает четыре основных типа.

Договор возмездного оказания услуг. Он регламентируется положениями гл. 39 ГК РФ. По этому договору исполнитель обязуется по заданию заказчика оказать услуги, совершить определенные действия, а заказчик обязуется это оплатить.

При невозможности исполнения договора, возникшей по вине заказчика, услуги подлежат оплате в полном объеме, если иное не предусмотрено договором. Закон не ставит в зависимость от результата оплату услуг риэлтора.

Если же возникли непреодолимые обстоятельства, в которых не виновата ни одна из сторон, заказчик возмещает исполнителю понесенные им расходы.

Специфика подобного соглашения в том, что клиент оплачивает определенные действия риэлторов, а не обязательно конечный результат.

Договор поручения. Заключается в соответствии с правилами, предусмотренными гл. 49 ГК РФ. Одна сторона (поверенный, т.е. агентство) выполняет от имени и за счет другой стороны (доверителя, т.е. клиента) определенные юридические действия.

Права и обязанности по сделке, совершенной поверенным, возникают непосредственно у доверителя.

При этом он обязан выдать поверенному доверенность на совершение юридических действий, предусмотренных договором, а также возмещать ему понесенные издержки, обеспечивать необходимыми средствами.

Данный вид договора может быть как возмездным, так и безвозмездным, то есть вознаграждение поверенному выплачивается только в том случае, если это предусмотрено договором.

Договор комиссии. Регламентируется нормами гл. 51 ГК РФ.

Практически не применяется в связи с тем, что по сделке приобретает права и становится обязанным риэлтор, хотя сама сделка совершается за счет клиента, который может быть ее участником, но никаких прав не приобретает. Если вам предложат подписать именно такой вид договора, внимательно ознакомьтесь с правами и обязанностями, возникающими у сторон.

Агентский договор. Регулируется нормами гл. 52 ГК РФ.

Одна сторона (агент/риэлтор) обязуется за вознаграждение совершать по поручению другой стороны (клиента) юридические и иные действия от своего имени, но за счет принципала (физическое или юридическое лицо, участвующее в операции от своего имени и за свой счет – в отличие от посредника, брокера) либо от имени и за счет принципала.

Таким образом, данный вид договора предусматривает выполнение риэлтором не разовых поручений, а однотипных действий в течение определенного срока действия. Этот договор всегда возмездный, при этом агент обязан предоставлять принципалу отчеты в порядке и в сроки, предусмотренные договором.

А на практике применяются как вышеуказанные договоры в «чистом виде», так и договоры смешанного типа, которые содержат элементы каких-либо видов договоров, предусмотренных ГК РФ.

Договор об оказании риэлторских услуг (смешанный). Выбор определенного вида договора агентство недвижимости осуществляет самостоятельно в зависимости от схемы работы, выбранной им, и того объема юридических и фактических действий, которые агентство выполняет в интересах клиента.

На рынке работают компании, оказывающие только риэлторские услуги либо только юридические услуги, либо полный комплекс данных услуг. Таким образом, выбирая агентство недвижимости, необходимо уточнить, какой вид услуг оказывает данное агентство.

При этом минимальная сумма вознаграждения риэлтора может свидетельствовать о неполном объеме услуг.

Договариваемся

О чем

Договор с риэлтором или агентством недвижимости – основной документ, регламентирующий взаимоотношения клиента и фирмы-посредника. Что там должно быть обязательно прописано, и на что обратить особое внимание при его заключении?

1. Наименование сторон.

2. Предмет договора.

3. Обязательства сторон.

4. Ответственность сторон.

5. Стоимость услуг и порядок расчетов.

6. Порядок расторжения договора.

7. Сроки исполнения обязательств.

8. Дополнительные условия.

Кто

В преамбуле любого договора указываются стороны, между которыми он заключается. Одна сторона – получатель риэлторских услуг (обычно называемый Заказчик).

Вторая сторона, которая будет оказывать эти услуги – риэлтор или агентство недвижимости («Исполнитель»). Допустим, услуги предоставляет компания «Все, что не движется».

Убедитесь, имеет ли она право на осуществление риэлторской деятельности – есть ли у нее сертификат соответствия, свидетельство о государственной регистрации.

Тщательно должны быть прописаны и реквизиты сторон. Некоторые риэлторские агентства просят указать ваш ИНН, электронный адрес. Это нормальная просьба. Относитесь к этому спокойно. Важно также знать полномочия того, кто заключает договор от имени компании.

В сертифицированной компании круг людей, которые вправе подписывать договор и принимать обязательства от имени агентства, ограничен.

Как правило, это или ее руководители, например, генеральный директор, президент, или риэлторы, имеющие личные брокерские карточки, или какое-то другое лицо на основании доверенности.

Если лицо действует на основании доверенности, нет ничего зазорного в том, чтобы попросить показать эту доверенность или ее копию и приложить ее к договору.

Предмет договора

Предмет договора – это то, о чем стороны договорились. Например, клиент хочет продать свою квартиру и купить другую. Значит, в договоре именно это условие и должно быть указано: продажа с дальнейшей покупкой. И тогда агентство действительно отвечает и за продажу, и за покупку.

Или агентство обязуется оказать какую-либо риэлторскую услугу: найти покупателя на имеющуюся квартиру, подобрать квартиру для ее последующего приобретения клиентом, найти подходящий вариант обмена жилья или оказать юридическое либо какое-то иное сопровождение сделки и т. д. Все это четко должно быть прописано, весь комплекс услуг, связанных с этими обязательствами.

Таким образом, правильно сформулированный предмет договора позволит клиенту четко обозначить круг обязанностей агентства. Более подробно все должно быть отражено в обязательствах сторон.

Расторжение договора

Клиент может в любое время отказаться от исполнения договора при условии оплаты риэлторскому агентству как исполнителю фактически понесенных им расходов. Однако отказ как клиента, так и риэлтора от исполнения договора возможен лишь до момента наступления срока исполнения соответствующих обязательств. В противном случае клиент должен оплатить ту часть услуги, которой он воспользовался.

Изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон. Важно указать в договоре в каких случаях и на каких основаниях стороны могут расторгнуть договор, какие последствия при этом наступают, предусмотрены ли штрафные санкции и если да – какие именно.

Нередко какие-либо «страшилки» могут быть спрятаны в этих условиях.

Есть компании, которые заключают очень грамотные договоры, но там может затаиться, например, фраза, что в случае расторжения договора по инициативе клиента, он обязан уплатить штраф в размере 5-10 тыс. долларов. Подписали – и забыли.

По какой-то причине клиент нервничает, приходит в агентство и заявляет, что хочет расторгнуть договор. Вот тогда-то и наступают штрафные санкции, о которых он успел забыть или вообще не знал, поскольку невнимательно читал договор.

Ответственность сторон

Этот пункт не относится к обязательным условиям. Хотя и очень важен. Ответственность сторон должна, прежде всего, соответствовать обязательствам и рекламным обещаниям риэлторской компании. И если фирма гарантирует что-то и этого не сделает, значит, она должна нести ответственность.

Например, фирма в рекламе дает гарантию, что застрахует сделку, значит, это и должно быть зафиксировано в договоре.

Или во всеуслышание обещает, что в случае утраты клиентом права собственности на приобретенную недвижимость выплатит полную стоимость квартиры – и это тоже должно быть отражено в договоре.

Либо просто в случае невыполнения обязательств наступает такая-то ответственность. Она может быть материальная, в виде выплаты денежных средств. Или компенсационная – в виде оказания бесплатных услуг.

Например, услуг на рынке аренды. Скажем, в рекламе обещано: если человек вселился в найденную компанией квартиру, а договор по какой-то причине расторгнут досрочно, фирма бесплатно подбирает другое жилье. И это должно быть отражено в договоре.

На спор?

Еще один пункт в договоре, на который надо обратить внимание, – порядок рассмотрения споров, если между клиентом и риэлтором возникнут разногласия. У всех компаний, членов Московской ассоциации риэлторов, это обязательный пункт. И в нем – гарантия прав клиента. Дается своего рода инструкция, как себя вести в случае, если возникнет спор.

Куда жаловаться, если возник конфликт с агентом

1. К руководству фирмы, а если там не поймут, – в конфликтную комиссию компании, которая обязательно существует во всех сертифицированных фирмах. Кстати, наличие такой процедуры в компании – один из признаков надежности.

2. В Комитет защиты прав потребителей риэлторских услуг Московской ассоциации риэлторов (тел. 786-76-90).

3. В суд общей юрисдикции или независимый Третейский суд участников рынка недвижимости. Для обращения в Третейский суд необходимо согласие обеих сторон конфликта. Решение Третейского суда имеет ту же силу, что и решение суда общей юрисдикции, но споры в нем рассматриваются быстрее, а пошлины меньше. Такой суд также есть в Московской ассоциации риэлторов.

Напоследок

Договор в риэлтерской деятельности является основой основ, однако клиенты зачастую подписывают этот документ не читая, полностью полагаясь на добросовестность и компетентность фирмы. А зря. Можно угодить в неприятную ситуацию. Поэтому мой главный совет: внимательно прочитайте, что вам предлагают подписать.

Не стоит создавать себе проблему там, где ее можно предупредить. И если у вас возникли вопросы, не стесняйтесь, задавайте их. Можете привлечь в качестве консультанта знакомого юриста.

Нередко агентства настаивают на том, что имеющийся у них текст договора неизменен, но право клиента состоит в том, чтобы заключить договор на подходящих ему условиях. Или выбрать другое агентство.

Многие агентства после совершения сделки изымают у клиента договор на оказание риэлторских услуг. В этом случае при возникновении проблем, например, при судебном разбирательстве, ему вряд ли удастся доказать, что он имел дело именно с этим агентством и на каких условиях.

Полезные адреса и телефоны

Комитет защиты прав потребителей риэлторских услуг: Москва, Костомаровский пер, 3, строение 1. Телефон: 624-87-21. Работает ежедневно с 10.00 до 18.00.

Телефон Третейского суда: 786-76-90.

Сайт Московской ассоциации риэлторов: www.magr.ru

Сайт Российской гильдии риэлторов: www.rgr.ru.

Источник: https://agent112.ru/stati/dogovor-s-rieltorom.html

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.